hoàn thiện quản lý nhà nước đối với đất đô thị của việt nam

Kinh tế môi trường là công cụ kinh tế được sử dụng để nghiên cứu môi trường và điều đó cũng có nghĩa là trong tính toán kinh tế phải xét đến các vấn đề môi trường. Các vấn đề này nằm giữa kinh tế và các hệ tư nhiên nên rất phức tạp, do đó có thể coi kinh tế môi trường là một ngành phụ trung gian giữa các ngành khoa học tự nhiên và khoa học xã hội.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM KHOA MÔI TRƯỜNG VÀ TÀI NGUYÊN CHUYÊN ĐỀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THI CỦA VIỆT NAM GVHD: TS Phan Thị Giác Tâm HVTH: Nguyễn Hữu Tuyết Lớp: Quản lý TNMT Khóa: 2017-2019 Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2017 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CNH, HĐH : Cơng nghiệp hóa, đại hóa GCN : Giấy chứng nhận HĐND : Hội đồng nhân dân KCHT : Kết cấu hạ tầng KT-XH : Kinh tế - xã hội NSNN : Ngân sách nhà nước PPP : Hợp tác công - tư QHKH : Quy hoạch, kế hoạch QLNN : Quản lý nhà nước SDĐ : Sử dụng đất TNMT : Tài nguyên môi trường TTTW : Trực thuộc Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa i MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết Mục đích 3 Phương pháp nghiên cứu PHẦN 1: TỔNG QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ 1.1 Đất đô thị 1.2 Quản lý nhà nước đất đô thị PHẦN 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC 13 ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ 13 2.1 Cơ sở lý luận quản lý nhà nước đất đô thị 13 2.1.1 Những đặc điểm đất đô thị 14 2.1.2 Vai trò đất đô thị 16 2.1.3 Đặc điểm Quản lý nhà nước đất đô thị 17 2.1.4 Vai trò Quản lý nhà nước đất đô thị 18 2.1.5 Nguyên tắc Quản lý nhà nước đất đô thị 19 2.2 Thực tiễn Quản lý nhà nước đất đô thị Việt Nam 21 2.2.1.Công cụ quản lý nhà nước đất đô thị 21 2.2.1.1 Công cụ Pháp Luật 21 2.2.1.2 Công cụ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .21 2.2.1.3 Cơng cụ Tài 21 2.2.2 Phương pháp quản lý nhà nước đất đô thị 21 2.2.2.1 Phương pháp hành 21 2.2.2.2 Phương pháp kinh tế 21 2.2.2.3 Phương pháp tuyên truyền, giáo dục .22 2.2.3 Đánh giá chung quản lý nhà nước đất đô thị Việt Nam 22 2.2.3.1 Những thành tựu 22 2.2.3.2 Những hạn chế .24 2.2.3.3 Nguyên nhân hạn chế quản lý nhà nước vè đất đô thị 26 PHẦN 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN 29 HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ 29 3.1 Một số quan điểm giải pháp hoàn thiện QLNN đất đô thị 29 ii 3.1.1 Quản lý sử dụng đất đô thị đảm bảo tính cơng khai, minh bạch dân chủ 29 3.1.2 Quan điểm kế thừa hệ thống quản lý nhà nước đất đô thị 30 3.1.3 Quản lý sử dụng đất đô thị phù hợp với xu phát triển yêu cầu thực tiễn 30 3.1.4 Hiện đại hóa quản lý nhà nước đất đô thị 31 3.2 Giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nươc đất đô thị 31 3.2.1 Nhóm giải pháp triển khai thực thi hoàn thiện văn quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền cấp Tỉnh, thành phố 31 3.2.2 Nhóm giải pháp xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xây dựng, thực thi chế, sách quản lý đất đô thị 32 3.2.3 Nhóm giải pháp hồn thiện nâng cao chất lượng công tác kiểm tra, kiểm sốt đất thị 36 MA TRẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO 36 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 37 DANH MỤC HÌNH - SƠ ĐỒ Hình 1: Nội dung QLNN đất đô thị 19 Hình 2: Mơ hình OUTCOME Ngân hàng giới để đánh giá QLNN đất đô thị 22 Sơ đồ 1: Đánh giá Swot QLNN đất đô thị 28 iii LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết Đất đai tài nguyên Quốc gia vô quý giá Trong bối cảnh Việt Nam hội nhập ngày sâu rộng, kinh tế nước nhà phát triển nhanh chóng, giá trị đất đai ngày thể rõ nét Chính vậy, việc nâng cao lực, hiệu quản lý nhà nước đất đai sử dụng tài nguyên quý giá cách hợp lý khơng có ý nghĩa định đến phát triển kinh tế đất nước mà đảm bảo mục tiêu trị phát triển xã hội Trong năm gần Việt Nam có tốc độ thị hóa tương đối nhanh, năm 2000 nước có 649 thị, đến năm 2016 tăng lên 795 thị Bên cạnh đó, với đồ án xây dựng theo quy hoạch làm cho mặt đô thị đổi khang trang, đại Trong bối cảnh hội nhập Quốc tế ngày sâu rộng đó, đất thị tảng phát triển khu vực đô thị, nguồn nội lực quan trọng hàng đầu nghiệp CNH, HĐH Khi đó, đất thị khơng để đáp ứng nhu cầu mặt bằng, mà hàng hóa đặc biệt để khai thác, tạo nguồn vốn đầu tư xây dựng phát triển đô thị Đô thị mang tính chất đầu tàu phát triển kinh tế - xã hội khứ, tương lai Đất thị có tác dụng hiệu ứng lan tỏa môi trường sinh thái, phát triển dân số, hiệu kinh tế - xã hội cấu sử dụng đất vùng lân cận nói riêng nước nói chung Đất thị có tính đa dạng mục đích sử dụng hệ thống kinh tế đô thị phức tạp đa dạng, xã hội hóa cao độ, chun mơn hóa triệt để, ngành hoạt động bố trí vào khu vực có chức khác nhau, có mối liên hệ chặt chẽ nội thị Tính đa dạng mục đích sử dụng giá thành cao phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nên buộc phải tiến hành quy hoạch sử dụng đất cách cẩn trọng, phải xem đất đô thị không gian thống cần thâm dụng để đạt hiệu cao, tồn đất thị phải xây dựng hạ tầng thống theo chủ trương quy hoạch thống Vị trí đất thị có ý nghĩa đặc biệt tiêu chuẩn lựa chọn khu dân cư, khu vực sản xuất kinh doanh, phụ thuộc nhiều vào điều kiện giao thông sở hạ tầng Vị trí đất thị xác định qua giá đất Giá đất đô thị lại phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng vào vị trí đất, khơng phụ thuộc vào độ phì nhiêu đất Đất đô thị không tài nguyên, mà tài sản có giá trị quyền sử dụng đất Việc định giá đất đô thị theo phương pháp luận thống thích ứng với chế thị trường Thị trường đất thị hình thành chế nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai có quyền giao, cho thuê có thu tiền đối tượng sử dụng Người sử dụng có quyền thừa kế, chấp, chuyển nhượng… quyền sử dụng Khi đất đai có giá trị tài sản làm cho giá đất đô thị tăng lên không ngừng, đất đai trở thành nơi đầu tư để tích trữ vốn gia tăng giá trị Sự biến động thị trường đất đai thị mang tính xã hội có tác động mạnh đến hoạt động kinh tế - xã hội Nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, thuế, loại phí có liên quan đến đất đai, yếu tố quan trọng tạo lập nguồn tài quyền thị Tùy theo quy mơ, vị trí thị, nguồn thu chiếm từ 30-70% ngân sách quyền đô thị Phát triển kinh tế làm cho giá đất đô thị tăng cao động lực quan trọng để sử dụng tiết kiệm đất thị, cịn cách khai thác tốt hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội có, làm tăng giá trị sử dụng đất Giá trị đất đô thị không ngừng tăng cao nhu cầu phát triển, hạn chế không gian sử dụng, mặt khác thay đổi mục đích sử dụng phải tăng chi phí đầu tư Vì thế, khai thác khơng gian thị khơng chiều sâu chiều cao, mà cịn có xu hướng lấn đất nơng nghiệp vào mở rộng đô thị Mặc dù vậy, ảnh hưởng trình CNH, HĐH thị hóa, QLNN đất thị bộc lộ nhiều hạn chế, là: - Sự phát triển thị trường đất đô thị vượt qua phát triển thị hóa, đặc biệt thị trường thứ cấp (chuyển đổi đất nông thôn thành đất đô thị) diễn nhanh, mà lẽ phải sau thị hóa việc đổi đất số trường hợp trước quy hoạch - Tình trạng quy hoạch treo, khai thác không theo dự báo nhu cầu, đất đai bỏ hoang phổ biến - Khai thác nguồn lực tài từ đất thị thiếu bền vững, chủ yếu từ nguồn thu bán quyền sử dụng đất, phụ thuộc lớn vào thị trường, đặc biệt thị trường bất động sản - Quy hoạch, kế hoạch SDĐ thị chưa khoa học, tầm nhìn dài hạn; số sách định giá đất, thu hồi, đền bù, hỗ trợ, tái định cư chưa gắn với chế thị trường; tình trạng vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất nhiều, chưa xử lý triệt để; tình trạng khiếu kiện đất đai chưa giải kịp thời - Trong bối cảnh nay, với tác động đất đai ngày phức tạp, đòi hỏi tăng cường QLNN đất đai nói chung đất thị nói riêng Việc nghiên cứu nhằm tìm giải pháp hồn thiện QLNN đất thị có ý nghĩa lý luận thực tiễn, có tính cấp bách trước mắt vấn đề lâu dài Đó lý học viên lựa chọn “Hoàn thiện quản lý Nhà nước đất đô thị Việt Nam” để thực nghiên cứu chun đề mơn học Mục đích Mục đích nghiên cứu chuyên đề sở làm rõ vấn đề lý luận thực tiễn QLNN đất đai đô thị, đánh giá thực trạng QLNN đất đô thị nước ta với mục đích tìm ngun nhân dẫn đến thành công hạn chế công tác QLNN đất đô thị thời gian qua Trên sở đó, đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm phát huy mặt tích cực khắc phục hạn chế để hồn thiện QLNN đất thị Trên sở lý luận, làm rõ vai trò chủ sở hữu đất đô thị kinh tế thị trường Phương pháp nghiên cứu - Sử dụng phương pháp thống kê, phân tích, lơgíc kết hợp với lịch sử, tổng kết, đánh giá việc thực nội dung QLNN đất đô thị Việt Nam - Sử dụng phương pháp SWOT để phân tích điểm mạnh, điểm yếu, hội thách thức QLNN đất đô thị nước ta Bên cạnh đó, để làm rõ thêm vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến nội dung nghiên cứu, tác giả có sử dụng phương pháp tham khảo nghiên cứu, báo cáo tổng kết chuyên gia, đơn vị QLNN đất đai, xây dựng - Sử dụng mơ hình OUTCOME hệ thống tiêu chí đánh giá sách cơng Ngân hàng giới để đánh giá QLNN đất đô thị PHẦN 1: TỔNG QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐƠ THỊ 1.1 Đất thị Việc nghiên cứu vấn đề đất đai nói chung đất thị nói riêng điều kiện kinh tế thị trường nhiều người quan tâm từ lâu Nghiên cứu lịch sử hình thành đất thị, Ratcliff [28] cho trình xác định việc sử dụng khoảng đất theo chức phương thức tạo đất đô thị Theo tác giả, yếu tố xã hội kinh tế nhân tố định tạo đất đô thị Từ quan niệm này, tác giả cho rằng, quan niệm đất đô thị đất nằm ranh giới thị theo địa giới hành chưa đủ Bởi, ranh giới thị khơng quy định đầy đủ tiêu chí chức thị, chúng kết yếu tố lịch sử thuận tiện mặt trị Do đó, xác định đất thị phải vào tiêu chí chức thị phù hợp Cũng nghiên cứu từ góc độ hình thành đất thị, theo Marion Clawson [14] đất đô thị sản phẩm loạt định công khai định cá nhân Đất thị loại hàng hóa ghi nhận quan trị xã hội Marion Clawson đưa định nghĩa: đất đô thị đơn vị không gian tài sản có nguồn gốc từ thể chế pháp lý, hành kinh tế hay nói cách khác đất thị sản phẩm xếp thể chế xã hội M A Quadeer [13] định nghĩa đất đô thị: đất sử dụng kỳ vọng sử dụng cho hoạt động đô thị Định nghĩa chuyển trọng tâm từ nơi bề mặt trái đất thành mảnh đất nằm trên, Tác giả cho rằng, thông qua thực hoạt động (như chuyển mục đích sử dụng, xây dựng kết cấu hạ tầng, ) phục vụ cho hoạt động đô thị tương lai, gọi đất đô thị Theo M A Quadeer, yếu tố cấu thành đất thị bao gồm vị trí, khơng gian, tài sản, tính tập hợp, tính đa dạng, bất động khơng thể phá hủy Từ việc phân tích yếu tố cấu thành, tác giả đưa đặc điểm đất đô thị như: đất đô thị phát sinh từ tồn hệ thống hoạt động đô thị; giá trị đất đô thị khoản đầu tư cơng cộng, định quan phụ thuộc kinh tế; đất đô thị nguồn phân chia sử dụng trực tiếp lợi ích cộng đồng; đất thị vừa loại hàng hóa tiện ích vừa hàng hóa thương mại vụ quản lý quỹ đất chưa giao, chưa cho thuê, dẫn đến số trường hợp Ban Quản lý "găm đất" để phục vụ cho lợi ích e) Xét khía cạnh bền vững Cơng tác nghiên cứu, đầu tư tiến khoa học công nghệ thông tin, công nghệ vào QLNN đất đai hạn chế Hệ thống hồ sơ địa lưu trữ để quản lý, sử dụng có độ xác thấp, thông tin lưu trữ không cập nhật, bổ sung, chỉnh lý thường xun, kịp thời, khơng có thơng tin đầy đủ, xác cho máy quản lý cho đối tượng quản lý SDĐ Vì tạo cản trở, trì trệ quản lý có tác động xấu đến đối tượng quản lý hoạt động đời sống xã hội (tạo phát sinh tranh chấp, khiếu kiện quyền SDĐ, giá đất…) 2.2.3.3 Nguyên nhân hạn chế quản lý nhà nước vè đất đô thị Theo quy luật khách quan, thị hóa phải bắt nguồn từ phát triển kinh tế phi nông nghiệp (công nghiệp, thương mại, dịch vụ…) thay cho kinh tế nông nghiệp Tuy nhiên, khác với quốc gia khu vực giới, đô thị hóa nước ta có đặc điểm trình thị hóa nơng thơn thành thành thị, biến đổi làng, xã nông nghiệp thành quận, phường đô thị Phát triển tăng trưởng đô thị nước ta nhìn chung muộn chậm so với số nước khu vực Sự phát triển đô thị không đồng vùng chênh lệch nhiều khu vực khác đặc điểm địa lý, cụ thể khu vực đồng bằng, duyên hải phát triển nhanh vùng núi, vùng cao Hơn nữa, việc quản lý hạ tầng kỹ thuật ngành không quán, đồng dẫn đến tác động không nhỏ đến môi trường, đặc biệt đô thị lớn Thực trạng chung đô thị bị tải, tăng sức ép tất mặt hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đó, thực q trình CNH, HĐH, thị hóa bộc lộ số vướng mắc, mâu thuẫn số lĩnh vực, quản lý đô thị, quản lý đất đô thị như: công tác QHKH SDĐ, giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư chưa phù hợp với tình hình thực tế, gây nhiều khó khăn việc triển khai thực nhiệm vụ phát triển KT-XH đô thị Cơ sở liệu thông tin đất đai, đất thị cịn hạn chế chưa đầu tư mức; dẫn đến việc đo đạc, lập đồ địa cịn mang tính thủ cơng với trang thiết 26 bị, máy móc thơ sơ nên kết thực chưa thật xác, không với thực địa - Quy định pháp luật nhiều bất cập, xa thực tế, chồng chéo rõ nghĩa dẫn đến nhiều cách hiểu khác bị lợi dụng chạy sách Khung giá đất Nhà nước ban hành hàng năm phần lớn 50% đến 60% giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thị trường, cá biệt có nơi giá đất 30%-50% giá đất thị trường Bởi vậy, việc tính bồi thường cho người dân thu hồi đất khơng có tính thuyết phục, nên thường xảy khiếu kiện làm cho việc quản lý, SDĐ gặp khơng khó khăn Nhìn chung, giá đất tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất thực tế chưa đảm bảo sát với giá thị trường, gây thất thu cho NSNN từ đất - Sự đổi hoạt động QLNN đất đô thị không theo kịp tốc độ thị hóa Trong bối cảnh đó, địi hỏi máy QLNN đất đô thị phải giải khối lượng công việc lớn, như: đẩy nhanh tiến độ xây dựng đồ án quy hoạch đô thị, thực công tác đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, thu hồi đất xây dựng đô thị; khối lượng công việc quan quản lý chuyên ngành công tác lập hồ sơ đo đạc, lập đồ địa chính, chỉnh lý biến động đất đai, kê khai đăng ký, cấp GCN QSDĐ đó, việc QLNN đất thị chưa hồn thiện Tầm nhìn lãnh đạo quyền cịn hạn chế, bị giới hạn nhiệm kỳ công tác, việc khai thác quỹ đất thời gian qua chủ yếu phục vụ cho lợi ích trước mắt, thiếu bền vững Mặt khác, quan hệ phát triển kinh tế, phát triển đô thị SDĐ thị đơi có mâu thuẫn phức tạp, số tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân chưa coi trọng hiệu SDĐ dẫn đến SDĐ tùy tiện, lãng phí, gây khó khăn cơng tác quản lý SDĐ Sự gia tăng dân số đô thị, gia tăng đầu tư sản xuất kinh doanh, dịch vụ…theo chế thị trường làm gia tăng tình trạng vi phạm pháp luật đất đai như: lấn chiếm, tranh chấp đất đai 27 Sơ đồ 1: Đánh giá Swot QLNN đất đô thị 28 Phần 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ 3.1 Một số quan điểm giải pháp hồn thiện QLNN đất thị 3.1.1 Quản lý sử dụng đất thị đảm bảo tính công khai, minh bạch dân chủ Về QHKH SDĐ: quan tổ chức lập QHKH SDĐ có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến đóng góp nhân dân QHKH SDĐ có trách nhiệm giải trình, tiếp thu ý kiến nhân dân trình lập quy hoạch SDĐ tất cấp nhằm tăng cường tính cơng khai, dân chủ Sau cấp có thẩm quyền phê duyệt phải công khai suốt kỳ QHKH SDĐ nhằm nâng cao tính minh bạch để quan, tổ chức, cá nhân có liên quan biết nhân dân giám sát thực Về thu hồi đất: quan điểm thu hẹp trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH lợi ích quốc gia, cơng cộng Ngoài dự án Quốc hội định chủ trương đầu tư, dự án Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, định đầu tư, trường hợp lại phải HĐND cấp tỉnh xem xét cần thiết phải thu hồi đất Người có thẩm quyền phải có trách nhiệm lập tổ chức lấy ý kiến phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tổ chức đối thoại trường hợp cịn có ý kiến khơng đồng ý phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Về bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất: giá đất bồi thường giá cụ thể Nhà nước định thời điểm thu hồi đất Việc bồi thường đất, chi phí đầu tư vào đất lại tài sản gắn liền với đất loại đất đối tượng cụ thể Thực khoản hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất, gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tạo việc làm; hỗ trợ tái định cư số khoản hỗ trợ khác Khu tái định cư tập trung phải xây dựng sở vật chất, hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việc thu hồi đất thực sau hoàn thành xây dựng nhà KCHT khu tái định cư Về giá đất, việc định giá đất phải theo mục đích SDĐ hợp pháp thời điểm định giá, theo thời hạn SDĐ, phù hợp với giá đất phổ biến thị trường thu nhập từ việc SDĐ Khung giá đất, bảng giá đất xây dựng định kỳ năm lần điều chỉnh thị trường có biến động 29 3.1.2 Quan điểm kế thừa hệ thống quản lý nhà nước đất đô thị Kế thừa quy luật phát triển tất yếu vật, tượng tự nhiên, xã hội tư duy; xem đặc trưng bản, phổ biến phủ định biện chứng, sợi dây liên kết bền vững cũ mới, vật cũ vật đường phát triển Để quản lý đất đai, đất thị cần biết lịch sử phát triển q trình hình thành đất thị, q trình quản lý SDĐ để có nhận xét, đánh giá việc quản lý đất đai, trình sử dụng đạt hiệu hay chưa Đồng thời, luận giải, đánh giá nhận diện số hạn chế, bất cập QLNN đất đai để từ có giải pháp khắc phục Quan điểm quản lý đất đai tính kế thừa tính hệ thống ngày cần thiết Thông qua văn pháp luật hướng dẫn thi hành giúp Nhà nước nắm vấn đề quản lý sử dụng, tình hình trạng sử dụng để từ nâng cao hiệu quản lý nguồn tài nguyên đất đai cách hợp lý, tiết kiệm 3.1.3 Quản lý sử dụng đất đô thị phù hợp với xu phát triển yêu cầu thực tiễn Hiện nay, hệ thống văn liên quan đến lĩnh vực đất đai nhiều điểm chưa quán với luật khác chưa tính đến đặc thù, riêng biệt đất đô thị Sự gia tăng nhanh chóng dân số thị điều kiện sở vật chất hạ tầng đô thị tăng chậm, tạo sức ép lớn giải nhu cầu sinh hoạt đô thị Để gia tăng phát triển hệ thống KCHT đô thị, điều kiện khả đáp ứng diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị Việc mở rộng thêm diện tích đất đai, chuyển đổi mục đích SDĐ, nhằm phát triển đô thị gặp phải nhiều giới hạn địa hình bề mặt giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị Việc vận dụng biện pháp pháp luật, làm cho quản lý quy hoạch đô thị, đất đô thị vào quỹ đạo chặt chẽ ngăn chặn hữu hiệu hành vi trái phép xây dựng đô thị, khiến hành vi tiêu cực người quản lý giảm tới mức thấp Ngồi ra, quản lý quy hoạch thị, đất đô thị cần phải trọng vận dụng biện pháp kinh tế, cụ thể thông qua tiêu khống chế sách đền bù tương ứng với hệ số SDĐ (diện tích đất xây dựng diện tích khu đất) v.v để điều tiết cường độ đầu tư khai thác đất đai đô thị, điều chỉnh tỷ lệ lợi ích quyền nhà đầu tư khai thác quỹ đất 30 3.1.4 Hiện đại hóa quản lý nhà nước đất thị Xây dựng sở liệu đất đai điều quan trọng thiếu QLNN đất đai; xây dựng tích hợp sở liệu đất đai cấp; kết nối sở liệu đất đai với ngành có nhu cầu, trước mắt ưu tiên ngành: Ngành thuế, ngân hàng, xây dựng ngành giao thơng vận tải 3.2 Giải pháp hồn thiện quản lý nhà nươc đất đô thị 3.2.1 Nhóm giải pháp triển khai thực thi hồn thiện văn quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền cấp Tỉnh, thành phố Về công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai Việc tuyên truyền phổ biến kịp thời đầy đủ nội dung Luật Đất đai liên quan đến đời sống tầng lớp nhân dân, giúp cán bộ, công chức nhân dân nâng cao ý thức pháp luật, hiểu biết sử dụng pháp luật làm phương tiện, cơng vụ bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp mình, góp phần ngăn chặn hành vi vi phạm pháp luật Công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai phải tiến hành thường xuyên, liên tục với nội dung thiết thực hình thức phù hợp với đối tượng Về xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật có liên quan đến việc thi hành Luật Đất đai Nghiên cứu, rà soát văn quy phạm pháp luật liên quan đến công tác quản lý đất đai, sửa đổi, bổ sung ban hành cho phù hợp với quy định Luật Đất đai Chuẩn bị kế hoạch triển khai hướng dẫn cho hệ thống ngành văn hướng dẫn thi hành Luật Chính phủ, Bộ, Ngành, UBND cấp Tỉnh ban hành Nghiên cứu để ban hành văn quy định xử lý vi phạm quản lý SDĐ, ý vấn đề sách kinh tế để xử lý hành vi phạm cụ thể, quy hoạch SDĐ thời điểm vi phạm Ban hành qui định phân cấp rõ ràng để có chế phân công đạo, điều hành cụ thể cấp xử lý vi phạm, chấm dứt tình trạng quy định chung chung, dẫn tới việc xử lý vi phạm thiếu triệt để, đổ lỗi cấp Nghiên cứu để ban hành văn thành lập quy định chức năng, nhiệm vụ quan đăng ký quản lý kinh doanh BĐS, có chức quản lý hoạt động đăng ký kinh doanh BĐS, quan trước bạ đất , trực thuộc UBND cấp Tỉnh, 31 đơn vị sản xuất kinh doanh, hoạt động độc lập với quan QLNN, tham mưu cho UBND cấp Tỉnh có trách nhiệm cơng khai thơng tin thị trường BĐS, giá đất, giá BĐS, tình hình hoạt động đăng ký kinh doanh BĐS Nghiên cứu để hoàn thiện văn quy định chức nhiệm vụ Trung tâm phát triển quỹ đất, quy định rõ ràng phân cấp quản lý, gắn công tác quản lý đất đô thị với công tác quản lý đô thị môi trường, tách hoạt động kinh doanh, hoạt động nghiệp bao gồm cơng tác lập hồ sơ địa chính; xác lập hệ thống thông tin đất đai (kể công tác xác định giá đất, hoạt động giao dịch chuyển QSDĐ, hoạt động kê khai đăng ký, kiểm kê, thống kê ) khỏi công tác QLNN Nghiên cứu, ban hành văn quy định thu tiền SDĐ, quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước văn liên quan đến tài đất đai 3.2.2 Nhóm giải pháp xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xây dựng, thực thi chế, sách quản lý đất đô thị Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo khoa học, minh bạch với đồng thuận cao nhân dân Quy hoạch SDĐ trình "tối đa hóa" giá trị BĐS; quy hoạch SDĐ cần gắn liền với nhiệm vụ sử dụng tiết kiệm, có hiệu tài nguyên đất đai tái cấu kinh tế, đảm bảo cân đối lớn đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp cân đối nội loại đất Trong q trình lập QHKH SDĐ cần có tham gia chuyên gia; tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn lập QHKH SDĐ để QHKH SDĐ địa phương thực hiệu quả, phù hợp với QHKH SDĐ cấp phê duyệt Tổ chức lấy ý kiến đóng góp nhân dân QHKH SDĐ; tiếp thu ý kiến đóng góp nhân dân hồn thiện phương án QHKH SDĐ trước trình phê duyệt Tích hợp loại quy hoạch thành quy hoạch chung sở quy hoạch xây dựng quy hoạch sử dụng đất Hoàn thiện chế thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất tạo lập quỹ đất Chủ động dự trữ đất đai sau triển khai dự án, đưa đất đấu giá Nhờ quỹ đất dự trữ, Nhà nước chủ động phát triển đô thị theo quy hoạch 32 - Tiếp tục đẩy mạnh việc rà soát dự án Nhà nước giao, cho thuê không sử dụng, chậm đưa vào sử dụng, sử dụng khơng mục đích để thu hồi giao cho địa phương quản lý, sử dụng theo quy định - Việc thu hồi đất phải thực đầy đủ quy định thông báo thu hồi đất, lập phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, lập thực dự án tái định cư, phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm cho người có đất bị thu hồi phương án bố trí tái định cư trước thu hồi đất theo quy định, đảm bảo công khai, dân chủ công Về chế đất đổi đất, đấu giá đất, dự trữ đất đai tạo quỹ đất để phát triển đô thị địi hỏi quyền phải động, ranh giới sai mong manh Nếu làm khơng khéo, khơng cơng tâm biến thành sai Thực thẩm quyền, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất tránh tình trạng tùy tiện, gây lãng phí nguồn lực đất thị Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện, đổi việc quy hoạch SDĐ Thu hẹp đối tượng giao đất mở rộng đối tượng thuê đất Việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án phát triển KT-XH thực chủ yếu thông qua đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư giao đất, cho thuê đất thực dự án phát triển KT-XH Có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm trường hợp giao đất, cho thuê đất sử dụng lãng phí, khơng mục đích, đầu đất, chậm đưa đất vào sử dụng Chủ động thu hồi đất theo kế hoạch SDĐ hàng năm xét duyệt Quy định rõ ràng cụ thể trường hợp Nhà nước thực việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng dự án phát triển KT-XH Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, công khai, khách quan, công quy định pháp luật Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch SDĐ hộ gia đình, cá nhân sử dụng chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn quyền SDĐ 33 với nhà đầu tư để thực dự án Khuyến khích việc cho th, góp vốn quyền SDĐ để thực dự án đầu tư Đảm bảo tính thống nhất, đồng điều tra, khảo sát, đo đạc lập đồ địa đất thị Có chế, sách phát triển lĩnh vực đo đạc đồ từ NSNN địa phương (hoặc nguồn huy động khác), đầu tư, khuyến khích tăng cường ứng dụng khoa học cơng nghệ, nâng cao lực điều tra bản, quan trắc, dự báo, cảnh báo thiên tai… Hoàn thiện chế thị trường quản lý tài đất thị, góp phần khuyến khích sử dụng đất thị tiết kiệm có hiệu Việc SDĐ phải tuân thủ triệt để QHKH SDĐ để khai thác tối đa nguồn lực tài từ đất đai vào NSNN nói riêng phát triển KT-XH nói chung Đa dạng hình thức khai thác nguồn lực tài từ đất thị ngày phù hợp với chế thị trường, như: đổi đất lấy hạ tầng, thực đấu giá quyền SDĐ; đẩy mạnh cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước định giá trị quyền SDĐ giá trị tài sản doanh nghiệp; thông qua xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước huy động nguồn lực tài từ nhà đất để bổ sung cho đầu tư phát triển cho NSNN Minh bạch thông tin thị trường đất đai BĐS Muốn cần phải hồn thành cơng tác đăng ký đất đai ban đầu thực đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; hồn thiện cơng tác xây dựng cơng bố số đánh giá thị trường BĐS; nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS; tăng cường tính chuyên nghiệp hoạt động dịch vụ thẩm định giá tư vấn giá đất, cần mở rộng diện giao đất bắt buộc phải thông qua đấu giá, đấu thầu quyền SDĐ Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu SDĐ Cần phải xem xét điều chỉnh lại quy định biện pháp kế hoạch triển khai ban hành bảng giá đất tỉnh, thành phố Phương pháp định giá đất cần có quy định bổ sung: Quy định rõ trường hợp áp dụng phương pháp định giá để xác định giá đất vị trí; quy định rõ nội dung, yêu cầu khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường; định giá trực tiếp cho vị trí đất, khơng áp dụng hệ số vị trí 34 Đối với trường hợp nhà đất sử dụng không mục đích, hiệu cho chuyển mục đích SDĐ Qua đó, góp phần huy động nguồn lực tài từ nhà đất để bổ sung nguồn vốn cho đầu tư phát triển Việc thực sách huy động nguồn vốn lớn từ nhà đầu tư để thực dự án đầu tư theo quy hoạch địa phương với nhiều dự án chung cư, nhà ở, văn phòng cho thuê, khách sạn, thương mại - dịch vụ… góp phần chỉnh trang thị, phát triển sở vật chất, kỹ thuật, tạo nguồn thu cho NSNN Chú trọng đầu tư phát triển dịch vụ công đất đô thị Dịch vụ công liên quan trực tiếp đến đời sống người dân thị nên yếu tố quan trọng góp phần ổn định xã hội Khả nguồn lực tài Nhà nước có hạn, cần khuyến khích đầu tư hình thức BOT, BTO, BT dự án PPP nhà đầu tư nước dự án PPP nước lĩnh vực phát triển KCHT đô thị dịch vụ công Hiện nay, mơ hình PPP giải pháp vấn đề hạ tầng kỹ thuật thị, giải vấn đề vốn, hiệu đầu tư chất lượng dịch vụ Có chế cho phép phía tư nhân đủ quyền tự chủ để thực nhiệm vụ họ cách hiệu Tạo môi trường cạnh tranh tổ chức nhận cung ứng dịch vụ công, tạo hiệu cung ứng dịch vụ công cao quan cơng quyền, mà cịn cho tổ chức dịch vụ công khác Tạo điều kiện cho người tham gia tích cực vào hoạt động cung ứng dịch vụ công, phát huy lực tiềm tàng xã hội, khơi dậy tính tích cực chủ động người nhằm động viên đóng góp kinh phí người dân vào hoạt động cung ứng dịch vụ cơng Nhà nước Đó giải pháp cần thiết để góp phần tạo cơng tiêu dùng sử dụng dịch vụ công Đẩy mạnh việc rà soát đất thuộc diện cấp GCN QSD đất mà chưa cấp Rà soát, thống kê đất, chủ SDĐ chưa cấp giấy chứng nhận địa bàn quận, huyện (đến xã); kết hợp công tác tuyên truyền, vận động nhân dân thực tốt việc cấp đổi GCN quyền SDĐ 35 Rà sốt nguồn đất phức tạp, cịn gặp nhiều vướng mắc, chưa có chế tài xử lý, để kịp thời tháo gỡ trình triển khai, thực 3.2.3 Nhóm giải pháp hồn thiện nâng cao chất lượng cơng tác kiểm tra, kiểm sốt đất đô thị Đổi tổ chức máy kiểm tra, kiểm sốt việc QLNN đất thị Tích hợp hoạt động kiểm tra, kiểm soát (giám sát, kiểm tra, tra) lĩnh vực tham gia vào xây dựng, phát triển khai thác SDĐ đô thị, không gian đô thị vốn trước thuộc Bộ, ngành chun mơn đầu mối mang tính tổng hợp quan kiểm tra, kiểm sốt thị Thanh tra Sở, ngành đảm nhận hoạt động tra hành Sở, ngành mang tính nội lĩnh vực quản lý chun mơn đặc thù, liên quan trực tiếp đến hoạt động xây dựng, phát triển đất đô thị, không gian đô thị chủ đầu tư khai thác sử dụng; song có phối hợp hoạt động với quan kiểm tra, kiểm sốt thị MA TRẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO TLTK 1.1 Phần 1.2 Phần 1.3 36 2.1 2.2 2.3 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] pp 3-8 pp 67-70 pp 23-30 pp 103-110 p 16 p5 pp 203-267 [8] pp 40-45 [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] [32] pp 28-30 p6 pp 138-141 pp 211-233 pp 165-182 p 43 pp 174-176 pp 45-49 p 58 pp 73-75 pp 34 p 23 pp 187-196 pp 104-105 p 20 pp 147-156 pp 17-23 pp 10-12 pp 34-36 pp 1-18 pp 2-30 pp 86-92 pp 57-60 pp 98-105 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Charles M Haar., 1989 Land - Use Planning: A Case book on this Use,Misuse,and Re-Use of Urban Land, Aspen Law and Business 37 Donald G Hagman., 1980 Public Planning and Control of Urban and Land Development Cases and Materials, West Information Pub Group Dowell David E And Giles Clarke., 1991 A Framework for Reforming Urban Land Policies in Developing Countries, Urban Management Programme Discussion Paper no 7, The World Bank, Washington DC Dunkerley.,Harold B., ed., 1983 Urban Land Policy - Issues and Opportunities Duyên Hà, 2007 "Bàn cơng tác định giá đất", Tạp chí Tài ngun & Mơi trường, số Đồn Dương Hải, 2006 "Một số hình thức quản lý đất thị nước", Tạp chí Xây dựng, số Farvacque Catherine., McAuslan Patrick., 1992 Reforming Urban Land Policies and Institutions in Developing Countries, Urban Management Programme Discussion Paper no 5, The World Bank, Washington DC George E Peterson., 2009 Giải phóng giá trị đất đai để cung cấp tài Cho kết cấu hạ tầng đô thị, Ngân hàng giới Harold B Dunkerley., 1983 Urban Land Policy – Issues Opportunities,Oxford University Press 10 Lê Kiều, 2007 "Cơ sở việc hình thành giá đất thị để tham khảo sử dụng đến bù, di chuyển", Tạp chí Người Xây dựng, tháng 11 Lê Văn Tứ , 2013 "Thể chế kinh tế thể chế đất đai phải một", Thời Báo Kinh tế Sài Gòn, số 10 12 Lee Tae-II., 1987 Các chương trình tái điều chỉnh đất phát triển Đô thị Hàn Quốc, Tổng quan Quy hoạch giới thứ 3, Vol.9, N0.3 13 M.A Quadeer., 1981 The Nature of Urban Land, American Journal of Economics and Sociology, Inc, Vol 40, No 14 Marion Clawson., 1972 America’s Land and It Uses, Washington 15 Masahisa., 1991 Urban Economic Theory: Land Use and City Size, Cambridge University Press 16 Moniteur officiel du commerce et de l'Industrie, 1945 17 Ngân hàng Thế giới, 2002 Xây dựng thể chế hỗ trợ thị trường, World Bank 38 18 Ngân hàng Thế giới, 2011 Cơ chế Nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam: Phương pháp tiếp cận, định giá đất giải khiếu nại dân 19 Ngân hàng Thế giới (WB) Bộ Phát triển quốc tế Vương quốc Anh (DFID), 2010 Nghiên cứu khảo sát tình hình cơng khai thơng tin quản lý đất đai, Hà Nội 20 Ngân hàng Thế giới Đại sứ quán Thụy Điển, 2011 Nhận diện giảm thiểu rủi ro dẫn đến tham nhũng quản lý đất đai Việt Nam Đại sứ quán Đan Mạch 21 Nguyễn Kim Sơn, 2000 “Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới”, Báo cáo khoa học chuyên đề 22 Nguyễn Sinh Cúc, 2007 "Bàn thị trường giá đất đai Việt Nam nay", Tạp chí Tài ngun Mơi trường, số 49 23 Nguyễn Sĩ Dũng, 2003 "Bất động sản: Những tai biến việc khơng có thị trường", Thời báo Kinh tế Sài Gòn, số 23 24 Peter F Dale., 1998 Land Informastion Managerment Ciarendon Press, Oxford 25 Phạm Đức Hòa, 2013 "Quản lý Nhà nước đất thị hướng Hồn thiện", Tạp chí Pháp luật Dân chủ số 26 Phạm Khánh Toàn, 1999 "Đất đô thị kinh tế thị trường", Tạp chí Xây dựng, số 27 Phạm Sĩ Liêm, 2009 "Thực trạng sách đất thị nước ta", Tạp chí Người Xây dựng, số 4, tháng 28 Richard U Ratcliff., 1949 Urban Land Economics, MacGraw-Hill Book Co.,Inc, New York 29 Tôn Gia Huyên, Chu Văn Thỉnh, 2000 Nghiên cứu đặc trưng lịch sử đất đai hệ thống quản lý đất đai việt nam, Bộ Tài nguyên Môi trường 30 United Nations., 1996 Land Administration Guidelines With Special, Reference to countries in Transition, New york and Geneva 31 V Kruse (1939), The Right of Property, Oxford Unix Press, London 39 32 Yehua Wei (1993), Urban Land Use Transformation and Determinants Of Urban Land Use Size In China, Vol 30, No.4, Springer 40 ... trò Quản lý nhà nước đất đô thị 18 2.1.5 Nguyên tắc Quản lý nhà nước đất đô thị 19 2.2 Thực tiễn Quản lý nhà nước đất đô thị Việt Nam 21 2.2.1.Công cụ quản lý nhà nước đất đô thị. .. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ 1.1 Đất đô thị 1.2 Quản lý nhà nước đất đô thị PHẦN 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC 13 ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ... VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ 2.1 Cơ sở lý luận quản lý nhà nước đất đô thị Qua cơng trình nghiên cứu đa phần nhà khoa học thống với khái niệm đất đô thị đất thuộc khu vực