3. Phương pháp nghiên cứu
2.2.2.Phương pháp quản lý nhà nước về đất đô thị
2.2.2.1. Phương pháp hành chính
Là phương pháp tác động mang tính trực tiếp, phương pháp này dựa vào mối quan hệ tổ chức của hệ thống quản lý.
2.2.2.2. Phương pháp kinh tế
Là phương pháp tác động gián tiếp lên đối tượng bị quản lý không trực tiếp như phương pháp hành chính.
22
2.2.2.3. Phương pháp tuyên truyền, giáo dục
Là cách thức tác động của Nhà nước vào nhận thức của con người nhằm nâng cao tính tự giác và lòng nhiệt tình của người quản lý và người sử dụng đất trong hoạt động kinh tế - xã hội.
2.2.3. Đánh giá chung về quản lý nhà nước đối với đất đô thị của Việt Nam
Trong QLNN hiện nay, có thể xem đánh giá thực hiện quản lý là một trong những nội dung quan trọng không thể thiếu. Đánh giá, có thể thực hiện trong các giai đoạn: trước, trong và sau quá trình thực hiện QLNN.
- Đánh giá trước vơi mục đích đưa ra các lời khuyên hữu ích cho các nhà hoạch định chính sách, nhằm hoàn thiện phương án chính sách và ra quyết định.
- Đánh giá trong giai đoạn thực hiện quản lý nhằm xem xét tính phù hợp của các hình thức tổ chức, xác định những khó khăn vướng mắc để tháo gỡ.
- Đánh giá sau quá trình thực hiện nhằm tìm ra bài học kinh nghiệm cho những chính sách tiếp theo.
Hình 2: Mô hình OUTCOME của Ngân hàng thế giới để đánh giá QLNN về đất đô thị
2.2.3.1. Những thành tựu
a) Về mức độ thực thi pháp luật quản lý đất đai
Đã triển khai thực hiện nghiêm túc Pháp Luật Đất đai. Tổ chức tuyên truyền, phổ biến các văn bản quy phạm pháp luật tới các tổ chức, cá nhân và nhân dân. Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đúng trình tự, thẩm quyền phân cấp làm cơ sở cho công tác QLNN về đất đai và điều chỉnh các mối quan hệ trong sử dụng,
23
khai thác nguồn tài nguyên đất. Đã ban hành nhiều văn bản quy định về: bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giá các loại đất; cấp GCN quyền SDĐ;
b) Về mức độ thực hiện quy hoạch SDĐ
Đã triển khai xây QHKH SDĐ theo đúng quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt. Việc thực hiện quy hoạch gắn với kế hoạch SDĐ đều công khai, minh bạch, đây là công cụ pháp lý để thực hiện QLNN và SDĐ tiết kiệm, hiệu quả. Việc thực hiện quy hoạch SDĐ đã có những thành công nhất định, đáp ứng được nhu cầu về sử dụng đất. Công tác giải phóng mặt bằng được tổ chức thực hiện chu đáo và bài bản, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người dân có đất bị thu hồi, nên được đại đa số các tầng lớp nhân dân đồng tình ủng hộ.
c) Hiệu quả về mặt xã hội
Với lợi thế là một Quốc gia sở hữunhiều di sản văn hóa thế giới, là vị trí giao thương của nhiều tuyến hành lang kinh tế khu vực và thế giới, có đường bờ biển dài. Do đó, việc giải phóng nguồn lực đất đai nhằm đầu tư phát triển các loại hình dịch vụ - du lịch có ý nghĩa tích cực về mặt xã hội. Trong những năm qua, ngành du lịch của Việt Nam được tập trung đầu tư và phát triển nhanh theo hướng trở thành ngành kinh tế mũi nhọn với nhiều loại hình du lịch đa dạng, phong phú, chất lượng phục vụ được nâng cao, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của du khách.
d) Hiệu quả về mặt kinh tế
Đã sử dụng hiệu quả đất đô thị. Đẩymạnh việc giao đất, cho thuê đất nhằm thu hút các dự án đầu tư xây dựng mới và mở rộng các KCN, KCX,... Khai thác hiệu quả và hợp lý nguồn lực tài chính từ quỹ đất đô thị vào phát triển KT-XH của đất nước.
e) Tính bền vững trong quản lý
Với cơ chế, chính sách giảm thuế tiền SDĐ khi nộp tiềnngay, hỗ trợ chi phí di chuyển, cho nợ tiền tiền SDĐ... (đối với hộ gia đình nghèo, chính sách); tạo quỹ đất sạch kêu gọi đầu tư; các nhà đầu tư lớn đều sẵn sàng ứng trước vốn để chính quyền địa phương triển khai công tác thu hồi đất,... đã tạo sự bền vững về tài chính, không những đem lại nguồn thu lớn, ổn định cho ngân sách phát triển KT-XH, đầu tư các công trình phúc lợi xã hội, mà quan trọng không để lại gánh nặng về tài chính cho thế hệ tương lai.
24
2.2.3.2. Những hạn chế
a) Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền
Tuy được ban hành, điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, nhưng việc rà soát, kiểm tra hệ thống văn bản này còn hạn chế, chưa phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành; một số văn bản ban hành còn chậm, hướng dẫn chưa cụ thể. Các quy định về thống kê, kiểm kê, đo đạc, lập bản đồ địa chính, đánh giá, theo dõi biến động đất đô thị, cập nhật thông tin, chỉnh lý biến động thiếu đồng bộ, chưa phù hợp với đặc thù và thực tiễn của từng địa phương.
b) Về mức độ thực hiện quy hoạch SDĐ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Vẫn còn nhiều bất cập trong côngtác xây dựng QHKH SDĐ đô thị, các tiêu chí bảo đảm khai thác, sử dụng hiệu quả và bền vững tài nguyên đất, đặc biệt là các tiêu chí về môi trường thiếu tổng thể, bao quát, tầm nhìn dài hạn. Diện tích đất dành cho cây xanh, mặt nước, phúc lợi công cộng khác còn hạn chế, đôi khi còn bị cắt xén do áp lực tái định cư.
Mặt khác, do phát triển "nóng" tại một số khu vực cũng không tránh khỏi tình trạng "quy hoạch treo" gây lãng phí đất, hay đầu tư kém hiệu quả, một số dự án không phù hợp với quy hoạch chung đã được phê duyệt. Việc xây dựng ồ ạt các công trình trong thời gian ngắn, cộng với tác động của những đợt khủng hoảng kinh tế toàn cầu làm cho thị trường BĐS như khách sạn, căn hộ, văn phòng... dư thừa, làm nản lòng các nhà đầu tư. Mặc dù đã nhiều lần điều chỉnh, song kết quả thực hiện so với chỉ tiêu kế hoạch đề ra đạt tỷ lệ thấp.
c) Về mặt xã hội
Một số các chính sách đưa ra nhằm quản lý, khai thác đất đô thị như định giá đất, thu hồi, đền bù, hỗ trợ, tái định cư đối với các đối tượng bị thu hồi đất cho mục tiêu phát triển KT-XH chưa gắn với cơ chế thị trường, gây bức xúc trong nhân dân. Ngoài ra, chính quyền chưa có giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục tình trạng tự phát của thị trường đất đô thị, dẫn đến tính công khai, minh bạch bị hạn chế giao dịch phi chính thức trong lĩnh vực đất đai còn chiếm tỷ trọng cao, đã làm thất thu cho NSNN, gây khó khăn cho công tác QLNN đối với đất đô thị.
Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa thường xuyên nên chưa phát huy được tinh thần làm chủ, sức mạnh tổng hợp của các tổ chức như: Mặt trận Tổ
25
quốc, công đoàn, hội phụ nữ, đoàn thanh niên, đông đảo quần chúng nhân dân và doanh nghiệp tham gia vào quá trình xây dựng quy hoạch, kế hoạch quản lý đất đai và giám sát thực hiện QLNN về đất đô thị. Việc cải cách hành chính tuy có nhiều tiến bộ trong khâu thủ tục hành chính nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu đặt ra của công cuộc đổi mới.
Vấn đề khai thác nguồn lực đất đô thị thông qua hình thức giao đất bằng đấu giá, đấu thầu những khu "đất vàng" thời gian qua chưa khai thác hết được giá trị gia tăng của đất, dẫn đến tình trạng người dân bị thiệt, lợi ích rơi vào một nhóm người, NSNN thất thoát. Giá đất đai trên thị trường BĐS biến động phức tạp gây ra những khó khăn cho phát triển KT-XH. Cụ thể như tình trạng đầu cơ đất đối với việc cấp đất cho các dự án, lợi dụng chính sách ưu đãi, một số doanh nghiệp đã nhanh chân chiếm lấy những khu đất tốt rồi tìm cách liên doanh với nước ngoài, để đầu cơ trục lợi, hoặc có tình trạng quy hoạch treo, đất đai bị bỏ hoang do chủ đầu tư chưa tìm được đối tác và hàng nghìn hộ dân khốn khó vì không thể an cư khi mảnh đất sinh sống bao đời nay có thể bị giải tỏa. Đặc biệt, vẫn còn tồn đọng quá nhiều dự án treo gây bức xúc trong nhân dân.
d) Về mặt kinh tế
Qua phân tích cho thấy việc SDĐ chưa tuân thủ triệt để theo quy hoạch, do đó một mặt làm giảm hiệu quả SDĐ, mặt khác, hạn chế khả năng khai thác tối đa nguồn lực tài chính từ đất đai vào NSNN nói riêng và phát triển KT-XH nói chung.
Tình trạng các dự án đầu tư kinh doanh BĐS chậm triển khai, đất đai bị bỏ trống, chậm đưa công trình vào khai thác, sử dụng còn khá phổ biến. Nhiều diện tích đất thu hồi theo quy hoạch, nhưng chậm được sử dụng hoặc bỏ hoang, gây lãng phí, trong khi nhân dân không có đất sản xuất, còn nhà đầu tư thì không muốn SDĐ đó cho dự án của mình.
Do quá trình đẩy mạnh xây dựng kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị, dẫn đến áp lực về nguồn thu ngân sách từ khai thác quỹ đất thời gian qua là rất lớn. Tuy vậy, các Tổ chức phát triển quỹ đất vẫn chưa được định hình là một tổ chức dịch vụ công hay một doanh nghiệp nhà nước hay có thể là một doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ngoài nhà nước. Do đó, thực tế các Tổ chức quỹ đất mới chỉ làm được nhiệm
26
vụ quản lý quỹ đất chưa giao, chưa cho thuê, dẫn đến một số trường hợp các Ban Quản lý "găm đất" để phục vụ cho lợi ích của mình.
e) Xét về khía cạnh bền vững
Công tác nghiên cứu, đầu tư tiến bộ khoa học và công nghệ thông tin, công nghệ mới vào QLNN về đất đai vẫn còn hạn chế. Hệ thống hồ sơ địa chính đang được lưu trữ để quản lý, sử dụng có độ chính xác thấp, thông tin lưu trữ không được cập nhật, bổ sung, chỉnh lý thường xuyên, kịp thời, không có thông tin đầy đủ, chính xác cho bộ máy quản lý và cho đối tượng quản lý SDĐ. Vì thế tạo ra sự cản trở, trì trệ trong quản lý và có tác động xấu đến các đối tượng quản lý và hoạt động của đời sống xã hội (tạo ra những phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về quyền SDĐ, về giá đất…).
2.2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế trong quản lý nhà nước vè đất đô thị thị
Theo quy luật khách quan, đô thị hóa phải bắt nguồn từ phát triển nền kinh tế phi nông nghiệp (công nghiệp, thương mại, dịch vụ…) dần dần thay thế cho nền kinh tế nông nghiệp. Tuy nhiên, khác với các quốc gia trong khu vực và trên thế giới, đô thị hóa của nước ta có đặc điểm là quá trình đô thị hóa nông thôn thành thành thị, biến đổi các làng, xã nông nghiệp thành các quận, phường của đô thị. Phát triển và tăng trưởng đô thị ở nước ta nhìn chung là muộn và chậm hơn so với một số nước trong khu vực. Sự phát triển đô thị không đồng đều giữa các vùng và chênh lệch nhiều giữa các khu vực khác nhau về đặc điểm địa lý, cụ thể như các khu vực đồng bằng, duyên hải phát triển nhanh hơn vùng núi, vùng cao. Hơn nữa, việc quản lý hạ tầng kỹ thuật giữa các bộ ngành không nhất quán, đồng bộ dẫn đến những tác động không nhỏ đến môi trường, đặc biệt ở các đô thị lớn. Thực trạng chung hiện nay là các đô thị đều bị quá tải, tăng sức ép ở tất cả các mặt hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội... do đó, thực hiện quá trình CNH, HĐH, đô thị hóa đã bộc lộ một số vướng mắc, mâu thuẫn ở một số lĩnh vực, nhất là quản lý đô thị, quản lý đất đô thị như: công tác QHKH SDĐ, giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư chưa phù hợp với tình hình thực tế, gây nhiều khó khăn trong việc triển khai thực hiện nhiệm vụ phát triển KT-XH của đô thị. Cơ sở dữ liệu về thông tin đất đai, nhất là đất đô thị còn hạn chế và chưa được đầu tư đúng mức; dẫn đến việc đo đạc, lập bản đồ địa chính còn mang tính thủ công với trang thiết
27
bị, máy móc thô sơ nên kết quả thực hiện chưa thật chính xác, không đúng với thực địa.
- Quy định của pháp luật còn nhiều bất cập, xa thực tế, chồng chéo và ít rõ nghĩa dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau và bị lợi dụng chạy chính sách. Khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm phần lớn chỉ bằng 50% đến 60% giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường, cá biệt có nơi giá đất chỉ bằng 30%-50% giá đất trên thị trường. Bởi vậy, việc tính bồi thường cho người dân khi thu hồi đất không có tính thuyết phục, nên thường xảy ra khiếu kiện làm cho việc quản lý, SDĐ gặp không ít khó khăn. Nhìn chung, giá đất tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất hiện nay trên thực tế vẫn chưa đảm bảo sát với giá thị trường, gây thất thu cho NSNN từ đất.
- Sự đổi mới hoạt động QLNN đối với đất đô thị không theo kịp tốc độ đô thị hóa hiện nay. Trong bối cảnh đó, đòi hỏi bộ máy QLNN đối với đất đô thị phải giải quyết một khối lượng công việc rất lớn, như: đẩy nhanh tiến độ xây dựng các đồ án quy hoạch đô thị, thực hiện công tác đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, thu hồi đất xây dựng đô thị; khối lượng công việc của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong công tác lập hồ sơ đo đạc, lập bản đồ địa chính, chỉnh lý biến động đất đai, kê khai đăng ký, cấp GCN QSDĐ... do đó, việc QLNN đối với đất đô thị chưa được hoàn thiện.
Tầm nhìn của lãnh đạo chính quyền còn hạn chế, hoặc do bị giới hạn nhiệm kỳ công tác, việc khai thác quỹ đất thời gian qua chủ yếu phục vụ cho lợi ích trước mắt, thiếu bền vững. Mặt khác, quan hệ phát triển kinh tế, phát triển đô thị và SDĐ đô thị đôi khi có mâu thuẫn và phức tạp, một số tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân chưa coi trọng hiệu quả SDĐ dẫn đến SDĐ tùy tiện, lãng phí, gây khó khăn trong công tác quản lý SDĐ. Sự gia tăng dân số đô thị, gia tăng đầu tư sản xuất kinh doanh, dịch vụ…theo cơ chế thị trường làm gia tăng tình trạng vi phạm pháp luật đất đai như: lấn chiếm, tranh chấp đất đai.
28
29
Phần 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN
HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ 3.1. Một số quan điểm và giải pháp hoàn thiện QLNN đối với đất đô thị
3.1.1. Quản lý và sử dụng đất đô thị đảm bảo tính công khai, minh bạch và dân chủ
Về QHKH SDĐ: các cơ quan tổ chức lập QHKH SDĐ có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về QHKH SDĐ và có trách nhiệm giải trình, tiếp thu ý kiến của nhân dân trong quá trình lập quy hoạch SDĐ đối với tất cả các cấp nhằm tăng cường hơn tính công khai, dân chủ. Sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt phải được công khai trong suốt kỳ QHKH SDĐ nhằm nâng cao tính minh bạch để các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan biết và nhân dân giám sát thực hiện.
Về thu hồi đất: quanđiểm là thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Ngoài các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư, các trường hợp còn lại phải được HĐND cấp tỉnh xem xét về sự cần thiết phải thu hồi đất. Người có thẩm quyền phải có trách nhiệm lập và tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});