3. Phương pháp nghiên cứu
2.2.3.3.Nguyên nhân của những hạn chế trong quản lý nhà nước vè đất đô thị
thị
Theo quy luật khách quan, đô thị hóa phải bắt nguồn từ phát triển nền kinh tế phi nông nghiệp (công nghiệp, thương mại, dịch vụ…) dần dần thay thế cho nền kinh tế nông nghiệp. Tuy nhiên, khác với các quốc gia trong khu vực và trên thế giới, đô thị hóa của nước ta có đặc điểm là quá trình đô thị hóa nông thôn thành thành thị, biến đổi các làng, xã nông nghiệp thành các quận, phường của đô thị. Phát triển và tăng trưởng đô thị ở nước ta nhìn chung là muộn và chậm hơn so với một số nước trong khu vực. Sự phát triển đô thị không đồng đều giữa các vùng và chênh lệch nhiều giữa các khu vực khác nhau về đặc điểm địa lý, cụ thể như các khu vực đồng bằng, duyên hải phát triển nhanh hơn vùng núi, vùng cao. Hơn nữa, việc quản lý hạ tầng kỹ thuật giữa các bộ ngành không nhất quán, đồng bộ dẫn đến những tác động không nhỏ đến môi trường, đặc biệt ở các đô thị lớn. Thực trạng chung hiện nay là các đô thị đều bị quá tải, tăng sức ép ở tất cả các mặt hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội... do đó, thực hiện quá trình CNH, HĐH, đô thị hóa đã bộc lộ một số vướng mắc, mâu thuẫn ở một số lĩnh vực, nhất là quản lý đô thị, quản lý đất đô thị như: công tác QHKH SDĐ, giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư chưa phù hợp với tình hình thực tế, gây nhiều khó khăn trong việc triển khai thực hiện nhiệm vụ phát triển KT-XH của đô thị. Cơ sở dữ liệu về thông tin đất đai, nhất là đất đô thị còn hạn chế và chưa được đầu tư đúng mức; dẫn đến việc đo đạc, lập bản đồ địa chính còn mang tính thủ công với trang thiết
27
bị, máy móc thô sơ nên kết quả thực hiện chưa thật chính xác, không đúng với thực địa.
- Quy định của pháp luật còn nhiều bất cập, xa thực tế, chồng chéo và ít rõ nghĩa dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau và bị lợi dụng chạy chính sách. Khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm phần lớn chỉ bằng 50% đến 60% giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường, cá biệt có nơi giá đất chỉ bằng 30%-50% giá đất trên thị trường. Bởi vậy, việc tính bồi thường cho người dân khi thu hồi đất không có tính thuyết phục, nên thường xảy ra khiếu kiện làm cho việc quản lý, SDĐ gặp không ít khó khăn. Nhìn chung, giá đất tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất hiện nay trên thực tế vẫn chưa đảm bảo sát với giá thị trường, gây thất thu cho NSNN từ đất.
- Sự đổi mới hoạt động QLNN đối với đất đô thị không theo kịp tốc độ đô thị hóa hiện nay. Trong bối cảnh đó, đòi hỏi bộ máy QLNN đối với đất đô thị phải giải quyết một khối lượng công việc rất lớn, như: đẩy nhanh tiến độ xây dựng các đồ án quy hoạch đô thị, thực hiện công tác đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, thu hồi đất xây dựng đô thị; khối lượng công việc của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong công tác lập hồ sơ đo đạc, lập bản đồ địa chính, chỉnh lý biến động đất đai, kê khai đăng ký, cấp GCN QSDĐ... do đó, việc QLNN đối với đất đô thị chưa được hoàn thiện.
Tầm nhìn của lãnh đạo chính quyền còn hạn chế, hoặc do bị giới hạn nhiệm kỳ công tác, việc khai thác quỹ đất thời gian qua chủ yếu phục vụ cho lợi ích trước mắt, thiếu bền vững. Mặt khác, quan hệ phát triển kinh tế, phát triển đô thị và SDĐ đô thị đôi khi có mâu thuẫn và phức tạp, một số tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân chưa coi trọng hiệu quả SDĐ dẫn đến SDĐ tùy tiện, lãng phí, gây khó khăn trong công tác quản lý SDĐ. Sự gia tăng dân số đô thị, gia tăng đầu tư sản xuất kinh doanh, dịch vụ…theo cơ chế thị trường làm gia tăng tình trạng vi phạm pháp luật đất đai như: lấn chiếm, tranh chấp đất đai.
28
29
Phần 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN
HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ 3.1. Một số quan điểm và giải pháp hoàn thiện QLNN đối với đất đô thị
3.1.1. Quản lý và sử dụng đất đô thị đảm bảo tính công khai, minh bạch và dân chủ
Về QHKH SDĐ: các cơ quan tổ chức lập QHKH SDĐ có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về QHKH SDĐ và có trách nhiệm giải trình, tiếp thu ý kiến của nhân dân trong quá trình lập quy hoạch SDĐ đối với tất cả các cấp nhằm tăng cường hơn tính công khai, dân chủ. Sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt phải được công khai trong suốt kỳ QHKH SDĐ nhằm nâng cao tính minh bạch để các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan biết và nhân dân giám sát thực hiện.
Về thu hồi đất: quanđiểm là thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Ngoài các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư, các trường hợp còn lại phải được HĐND cấp tỉnh xem xét về sự cần thiết phải thu hồi đất. Người có thẩm quyền phải có trách nhiệm lập và tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: giá đất bồi thường là giá cụ thể do Nhà nước quyết định tại thời điểm thu hồi đất. Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại và tài sản gắn liền với đất đối với từng loại đất và từng đối tượng cụ thể. Thực hiện các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tạo việc làm; hỗ trợ tái định cư và một số khoản hỗ trợ khác. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở vật chất, hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc KCHT của khu tái định cư.
Về giá đất, việc định giá đất phải theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn SDĐ, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường hoặc thu nhập từ việc SDĐ. Khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động.
30
3.1.2. Quan điểm kế thừa và hệ thống trong quản lý nhà nước đối với đất đô thị
Kế thừa là quy luật phát triển tất yếu của mọi sự vật, hiện tượng trong tự nhiên, xã hội và tư duy; được xem là một trong những đặc trưng cơ bản, phổ biến của phủ định biện chứng, là sợi dây liên kết bền vững giữa cái cũ và cái mới, giữa sự vật cũ và sự vật mới trên con đường phát triển. Để quản lý được đất đai, nhất là đất đô thị thì cần biết lịch sử phát triển và quá trình hình thành đất đô thị, quá trình quản lý SDĐ để có nhận xét, đánh giá việc quản lý đất đai, quá trình sử dụng đã đạt hiệu quả hay chưa. Đồng thời, luận giải, đánh giá và nhận diện một số hạn chế, bất cập trong QLNN đối với đất đai để từ đó có những giải pháp khắc phục. Quan điểm trong quản lý đất đai thì tính kế thừa và tính hệ thống ngày càng cần thiết. Thông qua các văn bản pháp luật và hướng dẫn thi hành sẽ giúp Nhà nước nắm chắc hơn vấn đề quản lý và sử dụng, tình hình và hiện trạng sử dụng để từ đó nâng cao hiệu quả quản lý nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm.
3.1.3. Quản lý sử dụng đất đô thị phù hợp với xu thế phát triển và yêu cầu thực tiễn
Hiện nay, hệ thống văn bản liên quan đến lĩnh vực đất đai còn nhiều điểm chưa nhất quán với các bộ luật khác và chưa tính đến sự đặc thù, riêng biệt đối với đất đô thị. Sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở vật chất hạ tầng đô thị tăng chậm, đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt của đô thị. Để gia tăng phát triển hệ thống KCHT đô thị, một trong những điều kiện cơ bản là khả năng đáp ứng về diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất đai, chuyển đổi mục đích SDĐ, nhằm phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn về địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Việc vận dụng biện pháp pháp luật, làm cho quản lý quy hoạch đô thị, đất đô thị đi vào quỹ đạo chặt chẽ mới có thể ngăn chặn hữu hiệu các hành vi trái phép trong xây dựng đô thị, khiến hành vi tiêu cực của người quản lý giảm tới mức thấp nhất. Ngoài ra, trong quản lý quy hoạch đô thị, đất đô thị cần phải chú trọng vận dụng các biện pháp kinh tế, cụ thể là thông qua chỉ tiêu khống chế và chính sách đền bù tương ứng với hệ số SDĐ (diện tích đất xây dựng trên diện tích khu đất) v.v.. để điều tiết cường độ đầu tư khai thác đất đai đô thị, điều chỉnh tỷ lệ lợi ích giữa chính quyền và nhà đầu tư khai thác quỹ đất.
31
3.1.4. Hiện đại hóa quản lý nhà nước đối với đất đô thị
Xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai là điều quan trọng không thể thiếu trong QLNN về đất đai; xây dựng và tích hợp cơ sở dữ liệu đất đai các cấp; kết nối cơ sở dữ liệu đất đai với các ngành có nhu cầu, trước mắt ưu tiên các ngành: Ngành thuế, ngân hàng, xây dựng và ngành giao thông vận tải.
3.2. Giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nươc đối với đất đô thị
3.2.1. Nhóm giải pháp triển khai thực thi và hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền của cấp Tỉnh, thành phố.
Về công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
Việc tuyên truyền phổ biến kịp thời và đầy đủ những nội dung của Luật Đất đai liên quan đến đời sống của các tầng lớp nhân dân, giúp cán bộ, công chức và nhân dân nâng cao ý thức pháp luật, hiểu biết và sử dụng pháp luật làm phương tiện, công vụ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, góp phần ngăn chặn các hành vi vi phạm pháp luật. Công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai phải được tiến hành thường xuyên, liên tục với nội dung thiết thực và hình thức phù hợp với từng đối tượng.
Về xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến việc thi hành Luật Đất đai.
Nghiên cứu, rà soát các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến công tác quản lý đất đai, sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới cho phù hợp với quy định của Luật Đất đai. Chuẩn bị kế hoạch triển khai hướng dẫn cho hệ thống ngành khi các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Chính phủ, Bộ, Ngành, UBND cấp Tỉnh đã ban hành.
Nghiên cứu để ban hành văn bản quy định về xử lý các vi phạm trong quản lý SDĐ, trong đó chú ý vấn đề chính sách kinh tế để xử lý đối với từng hành vi phạm cụ thể, căn cứ quy hoạch SDĐ và thời điểm vi phạm. Ban hành qui định phân cấp rõ ràng để có cơ chế phân công chỉ đạo, điều hành cụ thể đối với từng cấp trong xử lý vi phạm, chấm dứt tình trạng quy định chung chung, dẫn tới việc xử lý vi phạm thiếu triệt để, đổ lỗi giữa các cấp. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Nghiên cứu để ban hành văn bản thành lập và quy định chức năng, nhiệm vụ của cơ quan đăng ký và quản lý kinh doanh BĐS, có chức năng quản lý hoạt động đăng ký và kinh doanh BĐS, cơ quan trước bạ đất..., trực thuộc UBND cấp Tỉnh, là
32
đơn vị sản xuất kinh doanh, hoạt động độc lập với các cơ quan QLNN, tham mưu cho UBND cấp Tỉnh và có trách nhiệm công khai thông tin về thị trường BĐS, giá đất, giá BĐS, tình hình các hoạt động đăng ký và kinh doanh BĐS.
Nghiên cứu để hoàn thiện văn bản quy định về chức năng nhiệm vụ của Trung tâm phát triển quỹ đất, quy định rõ ràng về phân cấp quản lý, gắn công tác quản lý đất đô thị với công tác quản lý đô thị và môi trường, tách các hoạt động kinh doanh, các hoạt động sự nghiệp bao gồm công tác lập hồ sơ địa chính; xác lập hệ thống thông tin đất đai (kể cả công tác xác định giá đất, các hoạt động giao dịch chuyển QSDĐ, các hoạt động kê khai đăng ký, kiểm kê, thống kê...) ra khỏi công tác QLNN.
Nghiên cứu, ban hành văn bản quy định về thu tiền SDĐ, quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và các văn bản liên quan đến tài chính về đất đai.
3.2.2. Nhóm giải pháp về xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng, thực thi cơ chế, chính sách quản lý đối với đất đô thị
Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo khoa học, minh bạch với sự đồng thuận cao của nhân dân
Quy hoạch SDĐ là quá trình "tối đa hóa" giá trị BĐS; quy hoạch SDĐ cần gắn liền với nhiệm vụ sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả tài nguyên đất đai và tái cơ cấu nền kinh tế, đảm bảo sự cân đối lớn giữa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và những cân đối nội bộ của từng loại đất này.
Trong quá trình lập QHKH SDĐ cần có sự tham gia của các chuyên gia; các tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn lập QHKH SDĐ để QHKH SDĐ của địa phương thực hiện hiệu quả, phù hợp với QHKH SDĐ các cấp đã được phê duyệt.
Tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về QHKH SDĐ; tiếp thu ý kiến đóng góp của nhân dân và hoàn thiện phương án QHKH SDĐ trước khi trình phê duyệt.
Tích hợp các loại quy hoạch thành quy hoạch chung trên cơ sở quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất.
Hoàn thiện cơ chế thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tạo lập quỹ đất sạch.
Chủ động dự trữ đất đai sau mới triển khai dự án, rồi đưa đất ra đấu giá. Nhờ quỹ đất sạch dự trữ, Nhà nước chủ động phát triển đô thị theo quy hoạch. - Tiếp tục
33
đẩy mạnh việc rà soát các dự án đã được Nhà nước giao, cho thuê nhưng không sử dụng, chậm đưa vào sử dụng, sử dụng không đúng mục đích để thu hồi và giao cho địa phương quản lý, sử dụng theo quy định.
- Việc thu hồi đất phải thực hiện đầy đủ các quy định về thông báo thu hồi đất, lập phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, lập và thực hiện dự án tái định cư, phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm cho người có đất bị thu hồi và phương án bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất theo quy định, đảm bảo công khai, dân chủ và công bằng.
Về cơ chế đất đổi đất, đấu giá đất, dự trữ đất đai tạo quỹ đất sạch để phát triển đô thị đòi hỏi chính quyền phải năng động, nhưng ranh giới giữa cái đúng và cái sai rất mong manh. Nếu làm không khéo, không công tâm thì có thể biến cái đúng thành sai.
Thực hiện đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất tránh tình trạng tùy tiện, gây lãng phí nguồn lực đất đô thị.