3. Phương pháp nghiên cứu
2.2.3.2. Những hạn chế
a) Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền
Tuy được ban hành, điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, nhưng việc rà soát, kiểm tra hệ thống văn bản này còn hạn chế, chưa phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành; một số văn bản ban hành còn chậm, hướng dẫn chưa cụ thể. Các quy định về thống kê, kiểm kê, đo đạc, lập bản đồ địa chính, đánh giá, theo dõi biến động đất đô thị, cập nhật thông tin, chỉnh lý biến động thiếu đồng bộ, chưa phù hợp với đặc thù và thực tiễn của từng địa phương.
b) Về mức độ thực hiện quy hoạch SDĐ
Vẫn còn nhiều bất cập trong côngtác xây dựng QHKH SDĐ đô thị, các tiêu chí bảo đảm khai thác, sử dụng hiệu quả và bền vững tài nguyên đất, đặc biệt là các tiêu chí về môi trường thiếu tổng thể, bao quát, tầm nhìn dài hạn. Diện tích đất dành cho cây xanh, mặt nước, phúc lợi công cộng khác còn hạn chế, đôi khi còn bị cắt xén do áp lực tái định cư.
Mặt khác, do phát triển "nóng" tại một số khu vực cũng không tránh khỏi tình trạng "quy hoạch treo" gây lãng phí đất, hay đầu tư kém hiệu quả, một số dự án không phù hợp với quy hoạch chung đã được phê duyệt. Việc xây dựng ồ ạt các công trình trong thời gian ngắn, cộng với tác động của những đợt khủng hoảng kinh tế toàn cầu làm cho thị trường BĐS như khách sạn, căn hộ, văn phòng... dư thừa, làm nản lòng các nhà đầu tư. Mặc dù đã nhiều lần điều chỉnh, song kết quả thực hiện so với chỉ tiêu kế hoạch đề ra đạt tỷ lệ thấp.
c) Về mặt xã hội
Một số các chính sách đưa ra nhằm quản lý, khai thác đất đô thị như định giá đất, thu hồi, đền bù, hỗ trợ, tái định cư đối với các đối tượng bị thu hồi đất cho mục tiêu phát triển KT-XH chưa gắn với cơ chế thị trường, gây bức xúc trong nhân dân. Ngoài ra, chính quyền chưa có giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục tình trạng tự phát của thị trường đất đô thị, dẫn đến tính công khai, minh bạch bị hạn chế giao dịch phi chính thức trong lĩnh vực đất đai còn chiếm tỷ trọng cao, đã làm thất thu cho NSNN, gây khó khăn cho công tác QLNN đối với đất đô thị.
Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa thường xuyên nên chưa phát huy được tinh thần làm chủ, sức mạnh tổng hợp của các tổ chức như: Mặt trận Tổ
25
quốc, công đoàn, hội phụ nữ, đoàn thanh niên, đông đảo quần chúng nhân dân và doanh nghiệp tham gia vào quá trình xây dựng quy hoạch, kế hoạch quản lý đất đai và giám sát thực hiện QLNN về đất đô thị. Việc cải cách hành chính tuy có nhiều tiến bộ trong khâu thủ tục hành chính nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu đặt ra của công cuộc đổi mới.
Vấn đề khai thác nguồn lực đất đô thị thông qua hình thức giao đất bằng đấu giá, đấu thầu những khu "đất vàng" thời gian qua chưa khai thác hết được giá trị gia tăng của đất, dẫn đến tình trạng người dân bị thiệt, lợi ích rơi vào một nhóm người, NSNN thất thoát. Giá đất đai trên thị trường BĐS biến động phức tạp gây ra những khó khăn cho phát triển KT-XH. Cụ thể như tình trạng đầu cơ đất đối với việc cấp đất cho các dự án, lợi dụng chính sách ưu đãi, một số doanh nghiệp đã nhanh chân chiếm lấy những khu đất tốt rồi tìm cách liên doanh với nước ngoài, để đầu cơ trục lợi, hoặc có tình trạng quy hoạch treo, đất đai bị bỏ hoang do chủ đầu tư chưa tìm được đối tác và hàng nghìn hộ dân khốn khó vì không thể an cư khi mảnh đất sinh sống bao đời nay có thể bị giải tỏa. Đặc biệt, vẫn còn tồn đọng quá nhiều dự án treo gây bức xúc trong nhân dân.
d) Về mặt kinh tế
Qua phân tích cho thấy việc SDĐ chưa tuân thủ triệt để theo quy hoạch, do đó một mặt làm giảm hiệu quả SDĐ, mặt khác, hạn chế khả năng khai thác tối đa nguồn lực tài chính từ đất đai vào NSNN nói riêng và phát triển KT-XH nói chung.
Tình trạng các dự án đầu tư kinh doanh BĐS chậm triển khai, đất đai bị bỏ trống, chậm đưa công trình vào khai thác, sử dụng còn khá phổ biến. Nhiều diện tích đất thu hồi theo quy hoạch, nhưng chậm được sử dụng hoặc bỏ hoang, gây lãng phí, trong khi nhân dân không có đất sản xuất, còn nhà đầu tư thì không muốn SDĐ đó cho dự án của mình.
Do quá trình đẩy mạnh xây dựng kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị, dẫn đến áp lực về nguồn thu ngân sách từ khai thác quỹ đất thời gian qua là rất lớn. Tuy vậy, các Tổ chức phát triển quỹ đất vẫn chưa được định hình là một tổ chức dịch vụ công hay một doanh nghiệp nhà nước hay có thể là một doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ngoài nhà nước. Do đó, thực tế các Tổ chức quỹ đất mới chỉ làm được nhiệm
26
vụ quản lý quỹ đất chưa giao, chưa cho thuê, dẫn đến một số trường hợp các Ban Quản lý "găm đất" để phục vụ cho lợi ích của mình.
e) Xét về khía cạnh bền vững
Công tác nghiên cứu, đầu tư tiến bộ khoa học và công nghệ thông tin, công nghệ mới vào QLNN về đất đai vẫn còn hạn chế. Hệ thống hồ sơ địa chính đang được lưu trữ để quản lý, sử dụng có độ chính xác thấp, thông tin lưu trữ không được cập nhật, bổ sung, chỉnh lý thường xuyên, kịp thời, không có thông tin đầy đủ, chính xác cho bộ máy quản lý và cho đối tượng quản lý SDĐ. Vì thế tạo ra sự cản trở, trì trệ trong quản lý và có tác động xấu đến các đối tượng quản lý và hoạt động của đời sống xã hội (tạo ra những phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về quyền SDĐ, về giá đất…).