những vấn đề pháp lý về quản lý nhà nước đối với đất đô thị

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT    NIÊN LUẬN Đề tài: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ Họ tên Sinh viên: NGUYỄN THỊ TUYẾT NGA HUẾ, 03/2016 ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT    NIÊN LUẬN Đề tài: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ Giáo viên hướng dẫn: Th.S Thân Văn Tài Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Tuyết Nga MSSV: 13A5021143 Lớp: K37C – Kinh Tế HUẾ, 03/2016 Lời Cảm Ơn Với lòng biết ơn sâu sắc , em xin cảm ơn đến toàn thầy cô giáo Khoa Kinh Tế , Đại Học Luật Huế với lòng nhiệt huyết truyền đạt vốn kiến thức cho chúng em thời gian qua Đặc biệt,em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Thầy Thân Văn Tài , người hướng dẫn tận tình, giúp đỡ em thời gian qua để có thành niên luận hôm Nếu bảo cô, có lẽ em thành niên luận Bài niên luận hoàn thành, bước đầu làm quen với hình thức nghiên cứu khoa học, em không khỏi bỡ ngỡ nhiều sai sót Do em mong muốn nhận góp ý, đánh giá chân thành, thẳng thắn từ phía thầy cô giáo để viết hoàn chỉnh Sau cùng, xin kính chúc thầy cô giáo sức khỏe, công tác tốt đạt nhiều thành công BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT - CNH: công nghiệp hóa - HĐH: đại hóa - QLNN: quản lý nhà nước MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .2 2.ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3.MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM VỤ CỦA ĐỀ TÀI 4.PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 5.KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI .3 B NỘI DUNG CHƯƠNG TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ VÀ HIỆU QUẢ TRÊN THỰC TẾ .4 1.1 TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ 1.1.1 Một số vấn đề đất đô thị 1.1.2.Tổng quan pháp luật quản lý đất đai đô thị 1.2 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TRÊN THỰC TẾ 23 1.2.1 Tình hình quản lý sử dụng đất đai ỡ nước ta: .23 1.2.2 Thực trạng tình hình sử dụng đất đô thị nước ta nay: 24 CHƯƠNG QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP VỀ CÁC VẤN ĐỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤT Ở ĐÔ THỊ .26 2.1 QUAN ĐIỂM VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤT Ở ĐÔ THỊ .26 2.2 CÁC GIẢI PHÁP CHO CÁC VẤN ĐỀ QUẢN LÝ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ 27 C.KẾT LUẬN 29 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 30 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đô thị tảng phát triển đô thị, nguồn nội lực quan trọng hàng đầu nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa, đô thị hóa, không để đáp ứng nhu cầu mặt bằng, mà hàng hóa đặt biệt để khai thác, tạo nguồn vốn đầu tư xây dựng phát triển đô thị Do ảnh hưởng trình CNH, HĐH đô thị hóa, quản lý nhà nước đất đô thị nước nhiều hạn chế, : Sự phát triển thị trường đất đô thị vượt qua phát triển đô thị hóa, đặt biệt thị trường thứ cấp ( chuyển đổi đất nông thôn thành đất đô thị ) diễn nhanh, mà lẻ phải sau đô thị hóa việc đổi đất số trường hợp trước quy hoạch Tình trạnh quy hoạch treo, khai thác không theo dự báo nhu cầu, đất đai bỏ hoang phổ biến Khai thác nguồn lực tài từ đất đô thị thiếu bền vững, chủ yếu từ nguồn thu bán quyền sử dụng đất, phụ thuộc lớn đến thị trường, đặt biệt thị trường bất động sản Trong bối cảnh nay, với tác động đô thị ngày phức tạp, đòi hỏi tăng cường QLNN đất đô thị Việc nghiên cứu nhawmd tìm giải pháp hoàn thiện QLNN đất đô thị nước có ý nghĩa thực tiễn, có tính cấp bách trước mắt vấn đề lâu dài Đó lý việc em chọn đè tài : “ NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ” làm đề tài niên luận Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề pháp lý quản lý nhà nước đất đô thị nước Phạm vi nghiên cứu: tập trung nghiên cứu QLNN đất đô thị phạm vi nước Thời gian nghiên cứu thực trạng chủ yếu từ Luật Đất Đai 2013 Mục đích nhiệm vụ đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài sở làm rỏ vấn đề lý luận thực tiễn QLNN đất đai đô thị, đánh giá thực trạng QLNN đất đô thị nước, để đề xuất giải pháp hoàn thiện QLNN đất đô thị nước thời gian tới Nhiệm vụ nghiên cứu gồm: -Hệ thống hóa có bổ sung sở lý luận đất đô thị QLNN đất đô thị quyền -Phân tích , đánh giá thực trạng QL:NN đất đô thị nước, rút kết đạt hạn chế -Đề xuất quan điểm số giải pháp nhằm hoàn thiện QLNN đất đô thị nước Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu chung có tính chất chủ đạo tảng niên luận chủ nghĩa Mác - Leenin, tư tưởng Hồ Chí Minh nhà nước pháp quyền, quan điểm xây dựng thực thi phấp luật, đường lối đổi sách mở cửa, hội nhập quốc tế Đảng Nhà nước dược thể văn kiện Đại hội Đảng cộng sản Vệt Nam văn pháp luật nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Ngoài ra, đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học cụ thể: phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, nhằm làm sáng tỏ nội dung phạm vi nghiên cứu niên luận Kết cấu đề tài Đề tài kết cấu thành ba phần bap gồm phần mở đầu, phần nội dung, phần kết luận Phần nội dung kết cấu làm hai chương: Chương Tổng quan pháp luật quản lý đất đô thị hiệu thực tế Chương Quan điểm giải pháp vấn đề quản lý nhà nước đất đô thị B Nội Dung CHƯƠNG TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ VÀ HIỆU QUẢ TRÊN THỰC TẾ 1.1 Tổng quan pháp luật quản lý đất đô thị 1.1.1 Một số vấn đề đất đô thị - Khái niệm: Đất đai tài nguyên quốc gia vô quí giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu đất đai dân cư xây dựng sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Điều 144 Luật đất đai 2013 có nêu khái niệm: "Đất đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống, vườn, ao, đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt." Theo khoản điều Luật Quy hoạch đô thị 30/2009/QH12 “ Đô thị khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao chủ yếu hoạt động lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, trung tâm trị, hành chính, kinh tế, văn hoá chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội quốc gia vùng lãnh thổ, địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành thành phố; nội thị, ngoại thị thị xã; thị trấn” - Đặc điểm: Đặc điểm đất đai tính cố hữu, tư liệu sản xuất gắn với hoạt động người đất đô thị có đặc trưng chủ yếu để phân biệt với loại đất khác: •Có nguồn gốc từ đất tự nhiên đất nông nghiệp trang bị sở hạ tầng công cộng chuyển mục đích sử dụng •Việc sử dụng đất đô thị phải vào qui hoạch dự án đầu tư phê duyệt •Khi người sử dụng đất có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng sử dụng phải UBND tỉnh thành phố cho phép •Từng lô đất đô thị có vị trí cố định, vị trí có đặc thù riêng không giống với vị trí •Ngoài đất đô thị tài sản đặc biệt có giá trị cao so với loại đất khác vị trí sở hạ tầng đất •Có cân đối cung cầu, trình đô thị hoá diễn nhanh chóng năm gần làm cho dân số đô thị tăng nhanh (về học) cầu tăng nhanh cung bị hạn chế cân đối Nó công cụ cho việc thực quản lý sử dụng đất cách khoa học nhà nước, thực qui hoạch sử dụng đất đai nhằm phục vụ cho nhu cầu sử dụng đất đai quyền lợi toàn xã hội góp phần giải tốt mối quan hệ quản lý sử dụng đất để sử dụng cách có hiệu bảo vệ đất nâng cao hiệu - Vai trò đất đô thị Theo hướng phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có quản lý nhà nước nghiệp công nghiệp hoá- đại hoá đất nước đô thị thành trung tâm công nghiệp, thương mại loại dịch vụ khác, đầu mối giao thông, quan hệ kinh tế quan trọng, vùng địa phương nước Đất đai tảng quan hệ đó, tham gia vào tất hoạt động đời sống kinh tế- xã hội Đó vai trò chung đất đai qui định đô thị giá trị tăng lên nhiều lần vai trò đô thị sống bên cạnh cầu đô thị có xu hướng ngày tăng qui mô tốc độ tăng nhanh chóng trình đô thị hoá, mà đất đai tài nguyên có hạn, đất đô thị có vai trò quan trọng đời sống kinh tế-xã hội Ngoài đất đô thị làm thoả mãn nhu cầu để mở rộng sản xuất, lập văn phòng giao dịch, trung tâm tư vấn, cửa hàng dịch vụ Với vai trò tư liệu sản xuất thiếu được, đất có mặt ý tưởng kinh doanh nhà kinh doanh - Mục đích việc đánh giá đất đô thị Việc đánh giá đắn đất đô thị cần thiết khách quan đòi hỏi cấp bách Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước người đại diện quyền sở hữu đặt tính cấp bách để tránh sử dụng tuỳ tiện, lãng phí Mục đích việc đánh giá đất đô thị nhằm: •Làm sở cho việc qui hoạch lâu dài đất đô thị phát triển đô thị, đồng thời bảo đảm kế hoạch sử dụng đất đô thị hợp lý thời kỳ hàng năm •Làm sở cho việc tính giá đất để giao quyền cho quan, tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo mục đích đồng thời làm sở cho việc tính giá thuê đất kể cho người nước thuê •Là phương pháp hữu hiệu giúp cho việc quản lý đất đô thị cách khoa học chặt chẽ - Phân loại Căn vào mục đích sử dụng chủ yếu đất đô thị phân thành loại sau: Đất nông ngư nghiệp đô thị gồm diện tích hồ nuôi trồng thuỷ sản, khu vực trồng xanh, trồng hoa, cảnh, phố vườn, Đất chuyên dùng: Xây dựng trường học, bệnh viện cônh trình văn hoá vui chơi giải trí, công sở khu vược hành chính, sổ sản xuất kinh doanh, trung tâm thương mại Đất bao gồm diện tích đất dùng để xây dựng nhà, trương trình phục vụ sinh hoạt không gian theo quy định thiết kế xây dựng nhà Đất giành cho công trình xây dựng công cộng: Đường giao thông, nhà ga, bến bãi, đường dây điện, thông tin liên lạc, công trình cấp thoát nước Đất dùng vào mục đích an ninh quốc phòng, quan ngoại giao khu vực hành đặc biệt Đất chưa sử dụng đất quy hoạch để phát triển đô thị chưa sử dụng • Thực hợp đồng thuê đất Hết thời hạn thuê đất, trường hợp sử dụng mặt bằng, người thuê đất phải thu dọn mặt trở lại nguyên trạng, không làm hư hỏng công trình sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan bàn giao lại cho bên cho thuê Đối với việc cho người nước thuê đất tiến hành theo quy định riêng Nhà nước Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất Mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất phải tiến hành kê khai đăng ký việc sử dụng đất với Uỷ ban nhân dân phường, thị trấn để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đất sử dụng Việc đăng ký đất đai không đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất mà nghĩa vụ bắt buộc người sử dụng đất Việc đăng ký đất đai giúp cho quan nhà nước nắm trạng sử dụng đất, thực tác nghiệp quản lý, đồng thời thường xuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo mục đích Xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đô thị Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều người sử dụng hợp pháp đất đai đô thị song chưa có đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp Chính vậy, để tăng cường công tác quản lý đất đô thị cần phải tổ hcức xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp cho người sử dụng hành Việc xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng thường thuộc vào trường hợp sau đây: • Cá nhân sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ quan có thẩm quyền Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Việt Nam cấp • Những người có giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, tranh chấp quyền sử dụng đất sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại cho người khác theo sách Nhà nước Việt Nam dân chủ cọng hoà, Cộng 16 hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam • Các cá nhân sử dụng đất thực cam kết thực nghĩa vụ tài nhà nước quyền sử dụng đất Những người sử dụng đất đô thị nguồn gốc hợp phpá, đủ giấy tờ hợp lệ quy định song có đủ điều kiện sau xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: • Đất sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt • Không có tranh chấp định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền • Không vi phạm công trình sở hạ tầng công cộng hành lang bảo vệ công trình kỹ thuật đô thị • Không lấn chiếm đất thuộc công trình di tích lịch sử, văn hoá, tôn giáo Nhà nước công nhận • Nộp tiền sử dụng đất cam kết thực nghĩa vụ tài cính Nhà nước sử dụng đất Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hồ sơ xin xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị phải bao gồm đầy đủ giấy tờ sau đây: • Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị • Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất Nếu đủ giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng hợp pháp quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo liên tục báo địa phương, sau 30 ngày ý kiến tranh chấp quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải • Sơ đồ lô đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi tắt cấp tỉnh) Cơ quan quản lý nhà đất địa giúp Uỷ ban nhân dân tỉnh tổ chức thực việc 17 đăng ký, xét, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc quản lý hồ sơ sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị Chuyển quyền sử dụng đất đô thị Chuyển quyền sử dụng đất hiểu việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người khác, tuân theo quy định Bộ Luật Dân pháp luật đất đai Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất vận động bình thường, tất yếu, thường xuyên sống xã hội kinh tế thị trường Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật biến động chủ sở hữu để đảm bảo quyền lợi đáng người chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai kịp thời xác Hơn làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ngăn chặn tình trạng lợi dụng quyền tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hành vi đâdu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường nguồn thu tài thích đáng hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai Theo quy định Luật Đất đai Bộ Luật Dân chuyển quyền sử dụng đất gồm hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế chấp quyền sử dụng đất • Chuyển đổi quyền sử dụng đất: hình thức chuyển quyền sử dụng đất bên chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho theo nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo định quan có thẩm quyền quy định Bộ Luật Dân Pháp luật đất đai • Chuyển nhượng sử dụng đất: hình thức chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất (gọi bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất sử dụng đất cho người chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng • Cho thuê quyền sử dụng đất: hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn, bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng 18 thời hạn, bên thuê phải sử dụng đất mục đích, trả tiền thuê trả lại đất hết thời hạn thuê • Thế chấp quyền sử dụng đất: hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, bên chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân Bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp Thông thường việc chấp đất đô thị thường liền với chấp nhà chấp nhà thực chất chấp đất - Thừa kế quyền sử dụng đất: việc chuyển quyền sử dụng đất người chết sang người thừa kế theo di chúc theo pháp luật phù hợp với quy định Bộ luật dân pháp luật đất đai Thẩm quyền thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 692 Bộ Luật Dân việc chuyển quyền sử dụng đất phải đựoc làm thủ tục đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đô thị phải tiến hành làm thủ tục Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc Trung ương Việc chuyển quyền sử dụng đất phải bên thoả thuận thuận thông qua hợp đồng Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn có chứng thực Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn thừa kế quyền sử dụng đất tiến hành theo Luật thừa kế) Những điều kiện chuyển quyền sử dụng đất đô thị Chỉ người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất Người phép chuyển quyền sử dụng đất phahỉ có đầy đủ điều kiện sau đây: • Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật đất đai • Trong thời hạn quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất thời hạn quyền sử dụng lại 19 • Phải tuân thủ quy định Bộ Luật Dân Luật Đất đai; đất chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy hoạch, tranh chấp vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Thu hồi đất đền bù thu hồi đất đô thị Thu hồi đất xây dựng phát triển đô thị Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà nước có quyền thu hồi phần diện tích đất đai giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng nằm vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị Khi thu hồi đất có người sử dụng để xây dựng sở hạ tầng công cộng, công trình lợi ích chung, thực việc cải tạo xây dựng đô thị theo quy hoạch dự án đầu tư lớn duyệt phải có định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền Trước thu hồi đất, quan nhà nước có thẩm quyền phải không báo cho người sử dụng đất biết lý thu hồi, kế hoạch di chuyển phương án đền bù thiệt hại đất đai tài sản gắn với đất Người sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnh định thu hồi đất Nhà nước Trong trường hợp người có đất cố tình không chấp hành định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền bị cưỡng chế di chuyển khỏi khu đất Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, phát triển công trình công cộng, Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện phải lập thực dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện sinh hoạt cần thiết ổn định sống cho người có đất bị thu hồi Đối với trường hợp tổ chức, cá nhân tự nguyện chuyển nhượng thừa kế, biếu tặng trường hợp chuyển đổi quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất hợp pháp khác việc đền bù, di chuyển giải phóng mặt hai bên thoả thuận không thuộc vào chế độ đền bù thiệt hại nhà nước Nhà nước thực việc thu hồi giao đất thủ tục theo quy định pháp luật Đền bù thu hồi đất đô thị 20 Đối tượng hưởng đền bù thiệt hại thu hồi đất bao gồm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hợp pháp; doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, xã hội sử dụng đất hợp pháp nộp tiền sử dụng đất mà tiền không thuộc nguồn vốn Ngân sách nhà nước • Ngoài ra, trường hợp sau bị thu thu hồi không hưởng tiền đền bù thiệt hại đất hưởng đền bù thiệt hại tài sản trợ cấp vốn xem xét cấp đất mới: • Hộ gia định cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thu Nhà nước, đất đấu thầu • Cơ quan nhà nước, tổ chức trị - xã hội, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất mà miễn nộp tiền giao đất nộp tiền giao đất nguồn vốn Ngân sách Nhà nước Những người sử dụng đất bất hợp pháp bị Nhà nước thu hồi đất không đền bù thiệt hại đất phải tự chịu chi phí tháo dỡ, giải toả mặt theo yêu cầu Nhà nước Về nguyên tắc chung, người Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích Nhà nước thu hồi đất đền bù cách giao đất có mục đích sử dụng để thay Trường hợp Nhà nước đền bù đất người bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù đất người bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù đất đền bù tiền theo giá đất bị thu hồi, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất Chính phủ quy định Đối với trường hợp đất đô thị, Nhà nước thu hồi việc đền bù chủ yếu nhà tiền Việc đền bù thiệt hại tài sản nhà cửa, vật kiến trúc, công trình ngầm gắn liền với đất bị thu hồi giá trị thực tế lại công trình Trong trường hợp mức giá đền bù không đủ để xây dựng nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương nhà phá dỡ hộ gia đình đền bù thêm, mức đền bù thêm không vượt giá xây dựng 21 Thanh tra, giải tranh chấp, giải khiếu nại, tố cáo xử lý vi phạm đất đô thị Những nội dung tranh chấp đất đai đô thị Trong thực tế thực quyền sử dụng đất luôn xuất mâu thuẫn làm phát sinh tranh chấp Những hình thức tranh chấp đất đai thường xảy quản lý đất đô thị là: • Tranh chấp diện tích đất đai sử dụng đất • Tranh chấp bồi thường thiệt hại đất • Tranh chấp ranh giới sử dụng đất • Tranh chấp lối • Tranh chấp cản trở thực quyền sử dụng đất (như không cho đào rãnh thoát nước qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện qua bất động sản liền kề…) • Tranh chấp tài sản gắn liền với đất đai Thẩm quyền giải tranh chấp đất đai Theo quy định Điều 38, Luật Đất đai, thẩm quyền giải tranh chấp đất thuộc Uỷ ban nhân dân án nhân dân cấp * Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất giấy tờ chứng nhận quyền quan nhà nước có thẩm quyền Cụ thể: • Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải tranh chấp cá nhân, hộ gia đình với nhau; cá nhân, hộ gia đình với tổ chức tổ chức thuộc quyền quản lý • Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải tranh chấp gưĩa tổ chức với tổ chức, tổ chức với hội gia đình, cá nhân tổ chức thuộc quyền quản lý Trung ương • Trong trường hợp không đồng ý với định Uỷ ban nhân dân giải tranh chấp, đương có quyền khiếu nại lên quan hành nhà nước cấp Quyết định quan nhà nước cấp trực tiếp có hiệu lực thi hành 22 * Thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án nhân dân Toà án nhân dân giải tranh chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất có giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền tranh chấp tài sản gắn liền với việc sử dụng đất Việc giải xét xử tranh chấp đất đai thực theo thủ tục quy định pháp luật hành - Yêu cầu quản lý : Yêu cầu công tác quản lý đất đô thị phải đăng ký, thống kê đất đầy đủ theo quy định pháp luật đất đai địa phương theo cấp hành 1.2 Đánh giá hiệu thực tế 1.2.1 Tình hình quản lý sử dụng đất đai ỡ nước ta: Thực trạng đường lối đổi Đảng yêu cầu, nhiệm vụ Nhà nước, lãnh đạo, đạo thường xuyên Đảng quyền địa phương Ngành Địa đạt kết đáng kể góp phần quan trọng vào trình phát triển kinh tế ổn định trị xã hội đát nước Song song với công tác hoàn thiện hệ thống Luật đất đai, triển khai đồng nội dung quản lý Nhà nước đất đai Từng bước đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp, nhằm khai thác đất đai ngày có hiệu Đất đai ngày có ý nghĩa quan trọng việc hoạch định sách kinh tế xã hội, phải coi sách lớn Đảng NHà nước thành phần kinh tế xã hội Trong trình đổi chế vấn đề cũ giải xong vấn đề lại nảy sinh đan xen vào tạo nên mâu thuẫn nội Luật đất đai 2013 có tác động lớn đến việc quản lý đất đai nước, quy định luật mang tính nguyên tắc nhiều quy định cụ thể chưa lường hết biến động đất đai trinhfchuyeenr đổi cấu kinh tế 23 1.2.2 Thực trạng tình hình sử dụng đất đô thị nước ta nay: Trong công tác quy hoạch thực theo tính chất khẩn trương, có lúc phải chạy theo giải pháp tình Đã vậy, nhiều quan khong thuộc thẩm quyền làm quy hoạch, dẫn đến quy hoạch chồng chéo chắp vá gây nên tình trạng lãng phí trình sử dụng đất làm cho đô thị trẻ song thiếu tính đại, thiếu cân xây dựng không mang tính chất lâu dài Các đô thị nước ta bị hai chiến tranh tàn phá nặng nề, lại trải qua thời gian dài trì chế quản lý quan liêu bao cấp Mặt khác, kinh tế nước ta có xuất phát điểm thấp, mức độ đô thị hóa thấp ( 23,2%), chưa phát triển nhiều năm Trình độ KCHTĐT tụt hậu khoảng 20-30 năm so với đô thị nước khu vực giới, thu nhập quốc dân thấp nên thiếu vốn cho xây dựng, phát triển, cải tạo hệ thống KCHTĐT * Nguyên nhân chủ quan Nhà nước ta chưa có hệ thống pháp luật hợp lý để quản lý định hướng phát triển đô thị Chẳng hạn như, chưa có luật xây sựng nên công tác quản lý xây dưng đô thị nhiều bất cập; hầu hết đô thị chưa có quy hoạch không gian làm định hướng phát triển chưa có pháp lý cho quản lý đô thị Do đóviệc xây dựng tùy tiện, người trước láp, người sau đào, làm cho cảnh quan đô thị bị vi phạm, trật tự kỷ cương không nghiêm; tổ chức quản lý đô thị thiếu đồng bộ, phối hợp phận chức năng,có nhiều biểu chồng chéo chức năng, nhiệm vụ quan quản lý Dẫn đến tình trạng chung, có trách nhiệm, song xét cho chẳng có trách nhiệm cả; phân cấp quản lý quy hoạch cồng kềnh Cơ quan quản lý đô thị tổ chức quyền đoàn thể đô thị quyền hạn định vấn đề quy hoạch phát triền đô thị mà sinh sống định phụ thuộc vào quan lãnh đạo cấp trên, 24 quan lãnh đạo cấp không hiểu biết sâu sắc, cụ thể vấn đề hàng ngày, hàng phát sinh đô thị Để khắc phục tình trạng đó, cần thay đổi cơ chế quản lý vấn đề quy hoạch, phát triển đô thị phải đô thị người dân quan lãnh đạo đô thị định Nhà nước thông qua pháp luật chiến lược khung phát triển đô thị quốc gia, tạo môi trường hỗ trợ cho họ thực nhiệm vụ đặt 25 CHƯƠNG QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP VỀ CÁC VẤN ĐỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤT Ở ĐÔ THỊ 2.1 Quan điểm quản lý nhà nước đất đô thị Muốn thực thi quản lý tốt đất đô thị việc quản lý Nhà nước đất đô thị phải có quy hoạch sử dụng đất, đồng thời xây dựng sách cụ thể Ngoài cần phải tăng cường quản lý Nhà nước đất đai thị xã xã-phường để thực theo yêu cầu luật đất đai Mặt khác, phải thực công tác tuyên truyền phổ biến luật đất đai đến tổ chức, hộ gia đình cá nhân để họ hiểu thực theo luật sử dụng đất mục đích đạt hiệu cao - Đối với phủ: Tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực chủ trương sách công tác quản lý sử dụng đất đai địa phương Có hướng phát triển, xây dựng đô thị trở thành thành phố du lịch, văn minh, đẹp Tăng cường mức đầu tư cho dự án phát triển sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, tạo công ăn việc làm cho người lao động - Đối với quyền cấp: Lập dự án trình phủ xấy dựng nâng cấp đô thị trở thành thành phố du lịch Trong trình quy hoạch xây dựng đô thị cần ý tập trung phát triển, hạn chế tới mức thấp việc lấy đất nông nghiệp sang mục đích xấy dựng đất làm nhà Quy hoạch phê duyệt phải công khai cho người dân biết thực Khẩn trương xây dựng khung giá đô thị phù hợp với điều kiện địa phương song không ngược lại với sách phủ Tăng cường việc kiểm tra giám sát việc thực chủ trương sách Đảng Nhà nước công tác quản lý sử dụng đất đai 26 2.2 Các giải pháp cho vấn đề quản lý đất đô thị * Một số biện pháp nhằm tăng cường công tác quản lý đất đô thị Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống Chính trình quản lý đất đai cần đặc biệt tiết kiệm, phù hợp với lợi ích trước mắt lâu dài, giữu gìn danh lam thắng cảnh, giữ gìn bảo vệ di tích lịch sử văn hóa, sắc dân tộc…Để đạt điều cần có số giải pháp sau: - Trong công tác quy hoạch sử dụng đất: Công tác quy hoạch sử dụng đất phải đồng bộ, phù hợp với phát triển đô thị trước mắt lâu dài, đồng thời giữ cân sinh thái, tránh quy hoạch chắp vá, chồng chéo, trình quy hoạch sử dụng đất phải giữ gìn bảo vệ di tích lịch sử văn hóa, đồng thời phải đảm bảo tính chiến lược việc bảo vệ an ninh quốc phòng, để làm điều ta cần phải: + Lập kế hoạch sử dụng đất trước mắt lâu dài trình UBND tỉnh, thành phố phủ để phê duyệt + Hàng năm lập biểu theo dõi biến động đất đai lập đồ trạng sử dụng đất Có nắm loại quỹ đất để điều cho phù hợp Bên cạnh dựa vào quy hoạch tổng thể phải khẩn trương quy hoạch khu dân cư để bước di chuyển hộ dân cư nằm dự an đảm bảo cho việc sử dụng đất quy hoạch phê duyệt Đồng thời trình quy hoạch phải phân định rõ vùng dành cho sản xuất, vùng dành cho khu công nghiệp khu chế suất - Cơ chế quản lý sách: Đất đai nước ngòi nổ cho diễn biến phức tạp đời sống xã hội, việc bảo vệ an ninh quốc phòng Để quản lý đất đô thị cần: + Về công tác tư tưỡng Phải thường xuyên thuyên truyền phổ biến đến tận người dân chủ trương sách Đàng Nhà nước công tác quản lý đất đai 27 hình thức tổ chức hội nghị, hội thảo, phương tiện thông tin đại chúng, người dân hiểu quyền lợi nghĩa vụ trách nhiệm công tác quản lý sử dụng đất + Về công tác giao quyền quản lý sử dụng đất Tiếp tục củng cố phát huy việc giao quyền quản lý đất đai cho xã, phường theo địa giới hành chính, hạn chế tình trạng lấn chiếm, sử dụng sai mục đích hạn chế tình trạng mua bán chuyển nhượng trái phép Tiến hành kế hoạch khẩn trương việc giao quyền sử dụng đất lâu dài cho tổ chức hộ gia đình, cá nhân - Công tác tra, kiểm tra: Thường xuyên tổ chức kiểm tra việc sử dụng đất đai tổ chức hộ giá đình, nhân Nhằm phát triển sai lệch để có biện pháp uốn nắn kịp thời, nhằm hạn chế mức thấp việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, chuyển mục đích sử dụng trái phép - Công tác tạo công ăn việc làm : Đấy công tác quan trọng trình đô thị hóa thu hồi số diện tích đất sản xuất nông nghiệp sang đất xây dựng, đất làm nhà ở, làm cho số lao động thiếu công ăn việc làm Để ổn định đời sống nông nhân dân thị xã cần có kế hoạch mở thêm cấu ngành nghề thu hút lao động, có ổn định trật tự an ninh, góp phần vào công tác quản lý đất đô thị ngày tốt 28 C.KẾT LUẬN Đất đai có vai trò tảng cho hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, tài liệu sản xuất đặc biệt , yếu tố thiếu trình sản xuất kinh doanh Đất đai nói chung đất đô thị nói riêng diện tích có hạn, trình công nghiệp hóa- đại hóa kèm theo đô thị hóa diễn mạnh đô thị phát triển ngày mở rộng Cùng với phát triển kinh tế đô thị, nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày tăng nhu cầu về: xây dựng sở hạ tầng, khu vực đô thị, xây dựng sở kinh tế, khu công nghiệp Việc sử dụng đất cách tiết kiệm hợp lý có hiệu yêu cầu hàng đầu, việc qui hoạch sử dụng đất đô thị việc cấp thiết phải thực Hơn nữa, qui hoạch khu vự đô thị thông qua hoạt động phá bỏ, di chuyển, cải tạo, nâng cấp để cải tiến kết cấu sử dụng đất đô thị làm cho mặt kiến trúc đô thị ngày văn minh- đại- văn hóa mang đậm sắc dân tộc , đòi hỏi phải có qui hoạch hợp lý có hiệu Đô thị mặt để đánh giá phát triển xã hội, qui hoạch sử dụng đất đô thị đời giúp cho việc sử dụng, quản lý đất đai đô thị vào nề nếp, qui hoạch đề phương án, mô hình…được thực tương lai để sử dụng nguồn lực tiết kiệm hợp lý có hiệu phát triển cách cân đối phù hợp với phát triển đất nước trước mắt lâu dài 29 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất Đai năm 2013 Luật Quy hoạch Đô thị số 30/2009/QH12 Nghị định Quản lý đầu tư phát triển Đô thị số 11/2013/NĐ-CP Tạp chí thông tin tài Tạp chí địa Và văn pháp luật khác 30