TÓM TẮTĐề tài ““Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai”
Trang 1LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân Các dữ liệu tổng hợp
và thu thập từ những nguồn hợp pháp Nội dung và kết quả nêu trong luận văn là trung
thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác
Đồng Nai, ngày tháng
Tác giả luận văn
Nguyễn Đức Thạnh
Trang 2LỜI CẢM ƠN
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Hoàng Khánh Linh, Cô giáo đãdành nhiều thời gian tận tình hướng dẫn, góp ý trong suốt quá trình thực hiện đề tài
Những ý kiến và hướng dẫn của cô luôn làm cho đề tài được hoàn chỉnh hơn
Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo Khoa Sau Đại học – TrườngĐại học Nông Lâm Huế đã truyền đạt những bài học, những kinh nghiệm quý báu
trong suốt thời gian học tập ở Trường
Xin chân thành cảm ơn các Cơ quan, Ban ngành và Đoàn thể ở huyện Cẩm Mỹ,tỉnh Đồng Nai đã tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi thực tập, thu thập và tổng hợp các
nội dung cần nghiên cứu để thực hiện đề tài Đồng thời, tôi xin cảm ơn các anh, chị đã
nhiệt tình cung cấp thông tin có liên quan đến đề tài trong các cuộc phỏng vấn, điều tra
thu thập dữ liệu cho nghiên cứu này
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến với gia đình, người thân, bạn bè luôn độngviên tôi trong quá trình thực hiện đề tài
Xin trân trọng cảm ơn!
Đồng Nai, ngày tháng
Tác giả luận văn
Nguyễn Đức Thạnh
Trang 3TÓM TẮT
Đề tài ““Đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện
Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai” được thực hiện nhằm tập trung đánh giá công tác đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai từ năm 2010 - 2016,
nêu ra một số thuận lợi và khó khăn từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong
công tác quản lý Nhà nước về lĩnh vực đất đai
Huyện Cẩm Mỹ nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Đồng Nai có tổng diện tích tựnhiên toàn huyện 46.445,07 ha, bao gồm 13 xã, địa bàn huyện tiếp giáp với các công
trình lớn của vùng, của Quốc gia dự kiến đầu tư như: Sân bay quốc tế Long Thành, cao
tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc Dầu Giây - Đà Lạt, đường
sắt cao tốc, Hương lộ 10 Khi các công trình này đi vào hoạt động sẽ tạo điều kiện để
huyện chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng phát triển đô thị, công nghiệp và dịch vụ,
tạo động lực và điều kiện thuận lợi cho việc thu hút đầu tư vào các dự án trên địa bàn
(như khu công nghiệp, cụm công nghiệp, vùng quy hoạch phát triển chăn nuôi )
từ đó thu hút nguồn lao động và giải quyết việc làm Hiện tại diện tích đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp vẫn còn chiếm tỷ lệ thấp trong cơ cấu sử dụng đất, từ đó
cho thấy mức độ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển công nghiệp, ngành nghề
phi nông nghiệp còn chậm, chưa phản ánh đúng tiềm năng của huyện Cẩm Mỹ
Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện trên địabàn 13 xã theo quy định của Luật đất đai, Nghị định, Thông tư của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Đến hết năm 2016 huyện Cẩm Mỹ đã triển khai đăng ký cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được 88.134 thửa/28.322,31ha, đạt 94,13% về số thửa và
96,06% về diện tích phải cấp, đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất lần đầu Thủ tục hành chính đã được chỉnh sửa, ban hành công bố rộng rãi
trên hệ thống thông tin điện tử và niêm yết tại các cơ quan ban ngành trên địa bàn
huyện với trình tự thủ tục đơn giản, thời gian rõ ràng
Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ đã ổn định đi vào nề nếp, các biến động đất đai
đã được cập nhật quản lý Tuy nhiên, trong thực tế quản lý và sử dụng đất vẫn còn gặp
một số nội dung vướng mắc; từ nội dung đó đề tài đã đưa ra một số giải pháp để thời
gian tới công tác quản lý đất đai trên địa bàn được hoàn thiện hơn như: Giải pháp điều
chỉnh các quy định của địa phương, Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường và giải
pháp về tuyên truyền, cán bộ, nhân viên thực hiện đối với công tác đăng ký đất đai, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải pháp tài chính
Trang 4MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
TÓM TẮT iii
MỤC LỤC iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii
DANH MỤC BẢNG viii
DANH MỤC HÌNH ix
MỞ ĐẦU 1
1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1
2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2
2.1 Mục tiêu tổng quát 2
2.2 Mục tiêu cụ thể 2
3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3
3.1 Ý nghĩa khoa học 3
3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1.1 Khái niệm về công tác quản lý đất đai 4
1.1.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 5
1.1.3 Khái niệm, vai trò công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6
1.1.4 Trình tự thủ tục thực hiện đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 14
1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 23
1.2.1 Tình hình công tác quản lý đất đai, đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên thế giới 23 1.2.2 Tình hình và nội dung quản lý đất đai tại Việt Nam 24
Trang 51.2.3 Các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Trung
ương 33
1.3 MỘT SỐ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 34
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36
2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 36
2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 36
2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 36
2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36
2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu 36
2.4.2 Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu 38
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39
3.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN CẨM MỸ, TỈNH ĐỒNG NAI 39
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 39
3.1.2 Tình hình kinh tế xã hội 44
3.2 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM MỸ 49
3.2.1 Một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 49
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ 54
3.2.3 Thực trạng sử dụng đất tại các xã trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ 56
3.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẨM MỸ 57
3.3.1 Thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ 58
3.3.2 Thực trạng công tác đăng ký biến động của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ 67
3.3.3 Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai sau khi thành lập cơ chế Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp 77
Trang 63.3.4 Thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đo đạc
lập lại bản đồ địa chính mới 79
3.3.5 Kết quả tổng hợp phiếu điều tra tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai 83
3.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN TRONG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 85
3.4.1 Giải pháp điều chỉnh các quy định của địa phương, Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đối với công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 85
3.4.2 Giải pháp về tuyên truyền, cán bộ, nhân viên thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 89
3.4.3 Giải pháp về tài chính 89
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 91
1 KẾT LUẬN 91
2 KIẾN NGHỊ 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO 93
PHỤ LỤC 1 96
Trang 7DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
GCNHĐNDUBNDQĐTT-BTNMTNĐ-CPCCQLĐĐTTLTBTC-BTNMTBTP-BTNMTSTNMTTB-STNMT
Trang 8DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 Tổng hợp số lượng bản đồ địa chính theo tỷ lệ 52
Bảng 3.2 Tổng hợp số liêu kiểm kê đất đai 55
Bảng 3.3: Diện tích các loại đất phân theo đơn vị hành chính 56
Bảng 3.4: Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu 58
Bảng 3.5: Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân 61
Bảng 3.6: Bảng kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ và lũy tiến đến năm 2016 62
Bảng 3.7: Quy trình biến động chỉnh lý trên Giấy chứng nhận 67
Bảng 3.8: Quy trình biến động cấp mới Giấy chứng nhận 68
Bảng 3.9: Kết quả đăng ký biến động của hộ gia đình, cá nhân 70
Bảng 3.10 Kết quả biến động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường từ ngày 01/7/2014 đến 31/12/2016 trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ 77
Bảng 3.11 Bảng tổng hợp kết quả đăng ký, cấp đổi Giấy chứng nhận 82
Trang 9DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1 Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất 13Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Cẩm Mỹ 40
Trang 10MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặcbiệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bố dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng [23] Đất đai tham gia vào tất
cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ
thuộc tính như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng;
con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán nhưng
chúng ta cần phải thấy rằng đất đai loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài
sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản
ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là nhu cầu khách quan là công cụ bảo vệ và điều tiếtcác lợi ích gắn liền với đất đai, và quan trọng nhất là bảo vệ chế độ sở hữu về đất đai
Nhiệm vụ này cần được đổi mới một cách cụ thể và phù hợp để đáp ứng các yêu cầu
quản lý và tương xứng với điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước trong từng
giai đoạn Tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 quy
định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý"[24][25], do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước
ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất
Hiện nay, tình trạng sử dụng quỹ đất không hợp lý, không đúng mục đích sửdụng đã gây nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai Hơn nữa, mặt trái của nền
kinh tế thị trường đã làm cho việc quản lý chưa được chặt chẽ, chưa có hệ thống nên
đã ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển bền vững, nảy sinh nhiều tiêu cực trong xã
hội đồng thời làm thất thoát ngân sách nhà nước như: sang nhượng trái phép, lấn
chiếm, sử dụng đất không theo quy hoạch Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước
đã ban hành Luật đất đai cùng với các văn bản dưới luật để làm công cụ quản lý trong
đó có nội dung không thể thiếu là công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận có vai trò rất quan trọng khẳng định
tình trạng pháp lý, chứng thư pháp lý là điều kiện để thực hiện các quyền của người sử
dụng đất Điều này thể hiện cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013:
- Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [25]
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
Trang 11hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [25]
Tuy nhiên hiện nay, tình hình đăng ký và cấp Giấy chứng nhận đang gặp nhiềukhó khăn và tiến độ thực hiện công tác này còn chậm với nhiều nguyên nhân khác
nhau
Huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai là huyện mới được thành lập năm 2004, nhữngnăm qua công tác quản lý hành chính trên các lĩnh vực đã và đang tiến hành đổi mới để
nâng cao cuộc sống của người dân, xây dựng bộ máy quản lý tốt, văn minh, đối với
lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai không thể không kể đến công tác đăng ký cấp
Giấy chứng nhận, nội dung này đã đã được chú trọng quan tâm Do vậy, từ các năm
2009 đến năm 2015, Sở Tài nguyên và Môi trường đã thực hiện hoàn thành công tác
xây dựng lưới địa chính, đo vẽ bản đồ địa chính 12/13 xã thuộc huyện Cẩm Mỹ, bản
đồ địa chính các xã được xây dựng theo phương pháp toàn đạc kết hợp công nghệ bản
đồ số thay thế cho hệ thống bản đồ địa chính cũ và tổ chức kê khai đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho các đối tượng sử dụng góp phần hoàn thiện tính pháp lý nâng cao hiệu quả trong
công tác quản lý đất đai trên địa bàn
Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn và nhận thức được tầm quan trọng của vấn
đề trên, để làm sáng tỏ thêm nội dung trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất góp phần hoàn thiện hơn trong công tác quản lý trên địa bàn huyện
Cẩm Mỹ, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Cẩm
Mỹ, tỉnh Đồng Nai, nêu ra được một số thuận lợi và khó khăn từ đó đề xuất giải pháp
nâng cao hiêu quả trong công tác quản lý Nhà nước về lĩnh vực đất đai
Trang 123. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
nghành có liên quan rút kinh nghiệm và nâng cao hiệu quả đẩy nhanh công tác kê khai
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Mỹ
Trang 13CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1 Khái niệm về công tác quản lý đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhànước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất
đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại
quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng
đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là tập trung vào 04 lĩnh vực cơ bản sau đây:
- Thứ nhất: Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai, tức là nhà nước biết rõ cácthông tin chính xác về số lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng
của việc quản lý và sử dụng đất đai
- Thứ hai: Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo quyhoạch và kế hoạch chung thống nhất Nhà nước chiếm hữu toàn bộ quỹ đất đai, nhưng
lại không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Trong quá trình
phát triển của đất nước, ở từng giai đoạn cụ thể, nhu cầu sử dụng đất đai của các
ngành, các cơ quan, tổ chức cũng khác nhau Nhà nước với vai trò chủ quản lý đất đai
thực hiện phân phối đất đai cho các chủ sử dụng; theo quá trình phát triển của xã hội,
nhà nước còn thực hiện phân phối lại quỹ đất đai cho phù hợp với từng giai đoạn lịch
sử cụ thể Để thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai, nhà nước đã thực hiện
việc chuyển giao quyền sử dụng đất giữa các chủ thể khác nhau, thực hiện việc điều
chỉnh giữa các loại đất, giữa các vùng kinh tế Hơn nữa, nhà nước thực hiện việc giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển quyền sử
dụng đất và thu hồi đất Vì vậy, nhà nước quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất
đai Đồng thời, nhà nước còn quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, thu hồi đất; quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất; quản lý việc lập
quy hoạch, kế hoạch và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Thứ ba: Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và sử dụngđất đai Hoạt động phân phối và sử dụng đất do các cơ quan nhà nước và do người sử
dụng cụ thể thực hiện Để việc phân phối và sử dụng được phù hợp với yêu cầu và lợi
ích của nhà nước, nhà nước tiến hành kiểm tra giám sát quá trình phân phối và sử dụng
đất Trong khi kiểm tra, giám sát, nếu phát hiện các vi phạm và bất cập trong phân
phối và sử dụng, nhà nước sẽ xử lý và giải quyết các vi phạm, bất cập đó
Trang 14- Thứ tư: Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai Hoạt độngnày được thực hiện thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất
(có thể dưới dạng tiền giao đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, có thể dưới
dạng tiền thuê đất, có thể dưới dạng tiền chuyển mục đích sử dụng đất), thu các loại thuế
liên quan đến việc sử dụng đất (như thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thuế thu nhập cao có được từ việc chuyển quyền sử dụng đất, ) nhằm điều tiết các nguồn
lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
Các mặt hoạt động trên có mối quan hệ trong một thể thống nhất đều nhằm mục đích bảo
vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai Nắm chắc tình hình đất đai là tạo cơ sở
khoa học và thực tế cho phân phối đất đai và sử dụng đất đai một cách hợp lý theo quy
hoạch, kế hoạch Kiểm tra, giám sát là củng cố trật tự trong phân phối đất đai và sử dụng
đất đai, đảm bảo đúng quy định của nhà nước
1.1.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết về nội dung quản lý nhà nước
về đất đai, cụ thể như sau [25]:
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thống kê, kiểm kê đất đai
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất
-Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai
Trang 15- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và
sử dụng đất đai
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai
Điều 23 Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết về trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể như sau [25]:
-Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước
- Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc thống nhất quản lý nhà nước về đất đai
- Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai
- Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này
Điều 24 Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết về cơ quan quản lý đất đai, cụ thể như sau [25]:
- Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương
- Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ
chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính
phủ
1.1.3 Khái niệm, vai trò công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a, Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhậntình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (khoản 15 Điều 3
Luật Đất đai năm 2013) Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và
người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (Điều 95 Luật Đất đai năm 2013) [25]
Đăng ký đất đai gồm: Đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động (Điều 3Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014) [7]
- Đăng ký lần đầu: là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản
Trang 16lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính Gồm (Điều 95 Luật Đất đai năm 2013)
[25]:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký;
- Đăng ký biến động: là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về mộthoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật
Gồm (Điều 95 Luật Đất đai năm 2013) [25]:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với tài sản đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thứctrả tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung
của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theokết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền chấp thuận; thỏa
thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc
bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được
thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá về quyền sử dụng đất phù hợp với pháp
Trang 17+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
b, Hồ sơ địa chính
Là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về tình trạng pháp lý của việc quản
lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước
về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan (Điều 3 Thông tư
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận do
Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng
trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [7]
[25]
d, Đối tượng được cấp Giấy chứng nhận: là người sử dụng đất
Người sử dụng đất: Là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhậnquyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định (Điều 5 Luật Đất đai
năm 2013) [25] Bao gồm:
- Tổ chức trong nước
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước
- Cộng đồng dân cư
- Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
e, Thẩm quyền và cơ quan cấp Giấy chứng nhận
Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể như sau [25]:
Trang 18- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự
án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trườngcùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất tại Việt Nam
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng thì cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định
nhận quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các
trường hợp sau:
+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sửdụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấychứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai theo quy địnhtại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường
hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
Trang 19Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất tại Việt Nam
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứngnhận quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi
thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và xác nhận thay đổi vào
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được
cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chung cho các thửa đất đó
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chungnhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhậnGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đấtkhông thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ
Trang 20và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã
cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ
và họ, tên chồng nếu có yêu cầu
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệughi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà
ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm
có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất
liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực
tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn nếu có
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửađất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều
hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều
hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này
Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đãhoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp
không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường
hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất
đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký
h, Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [25].
Điều 99 Luật Đất đai năm 2013, quy định cụ thể như sau [25]:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp cấp Giấy chứng nhận quyềnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật này;
- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng choquyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng
quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
Trang 21- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử
dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất;
i, Các trường hợp sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [16].
Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định như sau:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 Luật đất đai
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lạiđất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông,lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Người sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết
định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sửdụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao
Trang 22thông, công trình dẫn nước, xăng dầu, dầu khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn
thông tin; khu vui chơi giửi trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích
kinh doanh
k, Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [6].
Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:
- Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận;
Hình 1.1 Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
m, Vị trí vai trò đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Xây dựng được hệ thống hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Ghi nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất, xác lập quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất
Trang 23- Thiết lập hệ thống thông tin về đất đai là công cụ giúp Nhà nước quản lý chặtchẽ toàn bộ quỹ đất đảm bảo việc sử dụng nhà, đất có hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo
quyền lợi của người sử dụng đất và phát hiện kịp thời những sai sót trong quá trình sử
- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, lệ phí, thuế chuyển nhượng …
1.1.4 Trình tự thủ tục thực hiện đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai được chia thành 02 hình thái: Đăng ký đất đai ban đầu và đăng
ký biến động đất đai, trình tự thực hiện như sau:
1.1.4.1 Công tác tiếp nhận hồ sơ đăng ký, phân loại hồ sơ đăng ký của hộ gia đình cá
nhân
Công tác tiếp nhận hồ sơ đăng ký, phân loại hồ sơ đăng ký của hộ gia đình cá nhân được thực hiện theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT với các bước như sau:
* Bước 1 Xác định vị trí thửa đất cũ và mới trên bản đồ địa chính; diện tích sử
dụng đất, mục đích sử dụng đất, tên chủ sử dụng đất cho thửa đất tham gia đăng ký
* Bước 2 Phát mẫu đơn, hướng dẫn kê khai mẫu đơn theo từng loại hồ sơ.
* Bước 3 Tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra yêu cầu người sử dụng đất phải kê khai đầy
đủ nội dung theo đơn, ký tên vào bộ đơn và phân loại hồ sơ theo từng dạng cụ thể như
sau:
a, Hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu (Điều 8 Thông tư số
24/2014/TT-BTNMT)
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu gồm có:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Trang 24Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có
sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở,
công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây
lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước
phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn
Trang 25+ Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý (nếucó);
+ Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có)
b, Hồ sơ cấp đổi, cấp lại (Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT)
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gồm có:
+ Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
+ Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
+ Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trongthời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân; giấy tờ chứng minh đã đăng tin 03
lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương về việc mất Giấy chứng nhận
đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư; trường hợp mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn
phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp gồm
đúng quy định của pháp luật đất đai tại điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật đất đai theo
quy định như sau:
Trang 26+ Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện nội dung Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định thì nộp hồ sơ gồm:
Đơn phản ánh việc cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Trường hợp cơ quan nhà nước phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúngquy định thì người được cấp Giấy chứng nhận nộp Giấy chứng nhận đã cấp theo quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
c, Hồ sơ đăng ký biến động (Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT)
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp màkhông thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc
chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
+ Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và
trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất
mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất
+ Trường hợp có nhu cầu in giấy chứng nhận mới kèm theo Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK của từng hộ gia đình, cá nhân;
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợpchuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014
mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục
chuyển quyền theo quy định:
+ Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy
Trang 27cáo về đất đai; xử lý nợ hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên, đấu giá quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức,
chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, của nhóm người sử dụng đất, bao gồm:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
giấy tờ pháp nhân, giấy tờ nhân thân, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự
nhiên; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi
về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận gồm có:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:
Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của phápluật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;
Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ giađình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được UBND cấp xã xác nhận đối với trường
hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;
Trang 28Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộkhẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi
thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;
Văn bản xác nhận của UBND cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trườnghợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;
Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đãcấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất
được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;
Bản sao một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông
tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đối với trường hợp chuyển từ hình thức thuêđất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần hoặc từ giao đất không thu tiền sử
dụng đất sang thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, bao gồm:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề gồm có:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp của một bên hoặc các bên liên quan;
+ Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửađất liền kề được quyền sử dụng hạn chế
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của
hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất đối với trường hợp có nhu cầu gồm có:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:
Trang 29+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
+ Giấy chứng nhận đã cấp;
Bước 4 Viết biên nhận hồ sơ (theo Mẫu số 02/ĐK của Thông tư
24/2014/TT-BTNMT), giao trả biên nhận cho người đăng ký
Bước 5 Kiểm tra thực địa các trường hợp khiếu nại kết quả đo đạc nếu có.
Bước 6 Xây dựng cơ sở dữ liệu đăng ký ban đầu trên cơ sở hồ sơ đăng ký đã
được tổ đăng ký tiếp nhận
1.1.4.2 Công tác kiểm tra xác nhận, thẩm tra cấp Giấy chứng nhận
a, Hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu
Bước 1 Kiểm tra xác nhận hồ sơ tại UBND xã
- Sau khi nhận bàn giao hồ sơ theo từng đợt, UBND xã kiểm tra, xác nhận hiệntrạng sử dụng đất so với nội dung đăng ký, xác nhận nguồn gốc sử dụng đất, sự phù
hợp quy hoạch sử dụng đất Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận
hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký,
- Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranhchấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có
đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản
ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh
Cẩm Mỹ
- Xem xét, giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đếnVăn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh Cẩm Mỹ
Bước 2 Thẩm tra hồ sơ của Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh Cẩm Mỹ
Công việc này được thực hiện kết hợp với việc kiểm tra, xác nhận tình trạng sửdụng đất của UBND xã, kể cả nội dung thẩm tra ngoài thực địa nếu có theo từng đợt
như đã nêu ở trên Cụ thể nội dung thẩm tra như sau:
Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận
đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;
- Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiệntrạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại
tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối
với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng Đăng
ký đất đai;
Trang 30- Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụtài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được
ghi nợ theo quy định của pháp luật;
- Viết và in Giấy chứng nhận
- Trình ký, cấp Giấy chứng nhận;
Bước 3 Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:
Kiểm tra hồ sơ lập tờ trình và trình UBND huyện ký, cấp Giấy chứng nhận
Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh Cẩm Mỹ
Bước 4 Văn phòng Đăng ký Đất đai - Chi nhánh Cẩm Mỹ theo dõi, nhận kết quả
hồ sơ đăng ký đã giải quyết, vào sổ cấp giấy chứng nhận, quét (chụp) Giấy chứng nhận
để lưu trước khi trao cho người sử dụng đất;
- Nhận thông báo nộp nghĩa vụ tài chính từ cơ quan thuế và chuyển cho UBND
xã thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Quét (chụp) giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào cơ sở dữ liệu địa chính
Bước 5 Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND xã để trao
cho người sử dụng đất.
b, Hồ sơ cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận
Bước 1 UBND xã xác nhận vào đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận:
Sự thay đổi đường ranh giới thửa đất kể từ khi cấp Giấy chứng nhận đến nay
Bước 2: Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh Cẩm Mỹ có trách nhiệm thực
hiện các công việc sau
Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận Nêu
rõ kết quả kiểm tra hồ sơ và ý kiến đồng ý hay không đồng ý với đề nghị cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận;
Phối hợp UBND xã xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;
Bước 3 Chuyển danh sách, dữ liệu cho Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng
Nai (Phòng Đăng ký Thống kê) in Giấy chứng nhận
Bước 4 Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường in
Giấy chứng nhận
Trang 31Trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký Giấy chứng nhận (theo quy định tại điều
37 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP)
Bước 5: Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
chuyển Giấy chứng nhận đã ký cho Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh Cẩm Mỹ
qua đường bưu điện
Bước 6 Văn phòng Đăng ký Đất đai Chi nhánh Cẩm Mỹ theo dõi, nhận kết quả
ký giấy chứng nhận, vào sổ cấp giấy chứng nhận; quét (chụp) giấy chứng nhận để lưu
trước khi trao cho người sử dụng đất
Bước 7 Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND xã để trao
cho người sử dụng đất.
c, Hồ sơ đăng ký biến động
Bước 1 UBND xã xác nhận vào đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền
với đất (đối với hộ gia đình, cá nhân đề nghị được tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp khi
hết hạn sử dụng)
Bước 2: Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh Cẩm Mỹ có trách nhiệm thực
hiện các công việc sau
- Kiểm tra hồ sơ, ghi ý kiến vào đơn đề nghị đăng ký biến động đủ điều kiện hay không đủ điều kiện
- Kiểm tra hồ sơ đăng ký; phối hợp UBND xã xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết
- Đối với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất thì thực hiện theo khoản 3 Điều 74 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Bước 3 Lập thủ tục, hồ sơ gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế
Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác nhận nghĩa vụ tài chính, nhận lạithông báo nghĩa vụ tài chính, gửi thông báo về cấp xã (UBND xã có trách nhiệm gửi
thông báo của người sử dụng đất), nhận hóa đơn nghĩa vụ tài chính của xã gửi đến
Bước 4 Lập thủ tục chuyển Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp, Giấy chứng nhận.
Trường hợp không phải in lại Giấy chứng nhận thì Văn phòng Đăng ký đất đai Chi nhánh Cẩm Mỹ xác nhận nội dung đăng ký biến động vào trang 3 hoặc trang 4 của
Trang 32Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh nhận hồ sơ đã được Sở Tài nguyên và Môitrường ký Giấy chứng nhận, chuyển Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh Cẩm Mỹ
vào sổ cấp giấy; quét (chụp) Giấy chứng nhận để lưu trước khi trao cho người sử dụng
đất
Bước 6 Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND xã để trao
cho người sử dụng đất.
1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1 Tình hình công tác quản lý đất đai, đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên thế giới
1.2.1.1 Công tác quản lý đất đai tại Úc
Luật đất đai của Úc quy định đất đai là đất thuộc sở hữu Nhà nước và đất thuộc
sở hữu tư nhân Nước này công nhận Nhà nước có quyền sở hữu đất đai và bất động
sản trên mặt đất Luật đất đai của Úc bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở
hữu đất đai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di
chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai Tuy nhiên, Nhà nước có
quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển
kinh tế, xã hội và Nhà nước có nghĩa vụ phải thực hiện bồi thường thỏa đáng
Nước Úc có tiềm năng đất đai rộng lớn, đời sống và trình độ của người dân pháttriển Họ nhận thức được tầm quan trọng của đất đai nên họ đã biết phát huy và sử
dụng tốt tiềm năng đất đai Ở đây có 90% đất thuộc sở hữu tư nhân, 10% thuộc sở hữu
Nhà nước Nếu cần sử dụng thì Nhà nước phải thuê của tư nhân Hệ thống thông tin
đất đai của họ rất hoàn chỉnh, thuận tiện cho các đơn vị đăng ký sử dụng đất Nước Úc
đã tiến hành đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn liên bang [21]
1.2.1.2 Công tác quản lý đất đai tại Mỹ
Mỹ là quốc gia có diện tích đất đai rộng lớn Đất đai ở Mỹ thuộc sở hữu toàndân do Nhà nước thống nhất quản lý Với hệ thống pháp luật về đất đai đầy đủ và
nghiêm minh nên công tác quản lý đất đai tại Mỹ rất chặt chẽ Nhà nước cấp đất cho
các hộ, đồng thời cho phép mua bán, cho thuê đất để hình thành nên các trang trại rộng
lớn Tại Mỹ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đầy đủ cho từng chủ sử
dụng đất Hệ thống thông tin về đất đai được quản lý trên máy tính nên việc quản lý
đất đai thuận tiện, nhanh chóng, độ chính xác cao và khả năng cung cấp thông tin đầy
đủ, kịp thời nhờ hệ thống GIS [21]
1.2.1.3 Công tác quản lý đất đai tại Trung Quốc
Trung Quốc là một quốc gia với diện tích đất đai rộng lớn Tại Trung Quốc, chínhsách đất đai được thực hiện theo chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa, đó là chế độ sở
hữu toàn dân và sở hữu tập thể của quần chúng nhân dân lao động Trung Quốc chú
Trang 33trọng tới việc cải cách nông nghiệp nông thôn, tiếp tục ổn định chế độ khoán ruộng đất
cho hộ gia đình Người nhận khoán có quyền được chuyển khoán, chuyển nhượng, trao
đổi lẫn nhau nhưng nghiêm cấm việc đem đất canh tác chuyển đổi sang mục đích khác
mà không theo quy hoạch Chủ trương của chính phủ Trung Quốc cho phép hộ nông
dân có quyền chuyển nhượng đất đai cho nhau [21]
1.2.1.4 Công tác quản lý đất đai tại Thái Lan
Thái Lan là một nước thuộc Đông Nam Á, là nước có nền nông nghiệp phát triểnmạnh Đất đai ở Thái Lan manh mún và nhỏ lẻ nên công tác quản lý đất đai ở đây cũng
gặp nhiều khó khăn và phức tạp Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã
được thực hiện từ lâu Ở Thái Lan tồn tại rất nhiều loại Giấy chứng nhận với các giá trị
và ý nghĩa khác nhau như:
- Giấy màu đỏ: Đối với đất đai có đủ giấy tờ hợp lệ
- Giấy màu vàng: Thiếu giấy tờ hợp lệ
- Giấy màu xanh: không xác định nguồn gốc rõ ràng
Điều này làm cho công tác quản lý đất đai và việc thực hiện các quyền của chủ
sử dụng liên quan đến đất đai là rất khó khăn và phức tạp
Ở Thái lan đất đai được chia làm 4 loại chính: Đất rừng (do Cục Lâm NghiệpHoàng Gia quản lý), đất đai Nhà nước (do Cục Ngân khố, Bộ Tài chính quản lý), đất
đai của cơ quan hành chính (do các cơ quan của Chính phủ quản lý), đất công cộng
(quản lý theo Bộ Luật đất đai và Cục quản lý đất đai Thái Lan) Hệ thống cơ quan
quản lý ở Thái Lan chia ra làm hai khu vực Trung ương (do Cục quản lý đất đai quản
lý) và địa phương [21]
1.2.2 Tình hình và nội dung quản lý đất đai tại Việt Nam
Để thực hiện tốt công tác quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả và thống nhấttrong phạm vi toàn quốc, Nhà nước ta đã ban hành luật đất đai và nhiều văn bản quy
phạm pháp luật để điều chỉnh về lĩnh vực đất đai qua từng giai đoạn cụ, thể như sau:
+ Giai đoạn (1975-1987)
Ngày 25 tháng 09 năm 1976, Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định số
188-CP về chính sách xoá bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột
thực dân, phong kiến ở miền Nam Việt Nam
Ngày 01 tháng 07 năm 1980, Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định số201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất
trong cả nước (sau đây gọi tắt là Quyết định số 201/CP năm 1980) Có thể nói, đây là
văn bản pháp quy đầu tiên quy định khá chi tiết, toàn diện về công tác quản lý ruộng
đất trong toàn quốc Các nội dung cơ bản về công tác quản lý ruộng đất trong Quyết
định số 201/CP năm 1980
Trang 34Quản lý Nhà nước đối với ruộng đất bao gồm 07 nội dung sau:
1. Điều tra, khảo sát và phân bổ các loại đất
2. Thống kê, đăng ký đất
3. Quy hoạch sử dụng đất
4. Giao đất, thu hồi đất, trưng dụng đất
5. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các chế độ về quản lý, sử dụng đất
6. Giải quyết tranh chấp về đất đai
7. Quy định các chế độ, thể lệ về quản lý việc sử dụng đất và tổ chức việc thực hiện các chế độ, thể lệ ấy
Toàn bộ ruộng đất được phân thành 04 loại là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng
Như vậy, giai đoạn 1975 đến 1987, tuy chưa có Luật đất đai nhưng đã có nhiềuvăn bản pháp quy để điều chỉnh các quan hệ về ruộng đất với nội dung cơ bản là ngày
càng tăng cường công tác quản lý đất đai Đồng thời cũng đã sơ khai quy định các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai
+ Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm1987 (từ 08/01/1988 đến 14/10/1993)
Sau 10 năm xây dựng chủ nghĩa xã hội theo kiểu kinh tế kế hoạch, đến năm
1986, dưới sự lãnh đạo của Đảng, đất nước ta bắt đầu công cuộc đổi mới, xoá bỏ bao
cấp, chuyển sang nền kinh tế hạch toán kinh doanh Trước tình hình đó, ngày
29/12/1987, Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khoá VIII, kỳ họp thứ 2 ngày 29 tháng 12 năm 1987 thông qua Luật đất đai đầu tiên
-Luật Đất đai năm 1987 -Luật này được công bố ban hành bằng Lệnh của Chủ tịch Hội
đồng Nhà nước ngày 08 tháng 01 năm 1988 Luật Đất đai năm 1987 gồm 57 điều, chia
thành 6 chương như sau:
- Chương 1 (8 điều): Những quy định chung
- Chương 2 (14 điều): Chế độ quản lý đất đai
- Chương 3 (27 điều): Chế độ sử dụng các loại đất
- Chương 4 (2 điều): Những quy định về chế độ sử dụng đất đối với tổ chức, cánhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác xã của Việt Nam và
nước ngoài
- Chương 5 (4 điều): Khen thưởng và kỷ luật
- Chương 6 (2 điều): Điều khoản cuối cùng
Trang 35Luật Đất đai năm 1987 khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcthống nhất quản lý và vẫn giữ 07 nội dung quản lý nhà nước về đất đai như ở Quyết
định số 201/CP năm 1980, nhưng có hoàn thiện hơn, đó là:
1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính
2. Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất
3. Quy định các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các chế độ, thể lệ ấy
4. Giao đất, thu hồi đất
5. Đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
6. Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai
7. Giải quyết tranh chấp đất đai
Luật Đất đai năm 1987 quy định phân chia toàn bộ quỹ đất đai của Việt Namthành 5 loại là: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng, đất
chưa sử dụng Đây là văn bản luật đầu tiên điều chỉnh quan hệ đất đai, bảo vệ quyền sở
hữu của Nhà nước, giao đất ổn định lâu dài
Đồng thời, ngày 05 tháng 04 năm 1988, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 10
- NQ/TW về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp Theo đó, ruộng đất nông nghiệp
được giao khoán lâu dài cho nông dân
Theo tinh thần của Luật Đất đai năm 1987, để tăng cường công tác quản lý đấtđai, ngày 14 tháng 07 năm 1989 Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý ruộng đất ban
hành Quyết định số 201 QĐ/ĐKTK về việc ban hành quy định cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Ngày 06 tháng 11 năm 1991, Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ban hành Chỉ thị số364-CT về việc giải quyết những tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính
tỉnh, huyện, xã Thực hiện Chỉ thị này, các địa phương đã tiến hành xác định, cắm mốc
địa giới hành chính và lập hồ sơ địa giới hành chính Tiếp theo, ngày 12 tháng 05 năm
1993, Cục trưởng Cục Đo đạc và Bản đồ nhà nước đã ban hành Quyết định số 77- QĐ
- CT quy định kỹ thuật thành lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp của
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Theo đó, Ban chỉ đạo 364 của tỉnh phải lập
phương án kinh tế - kỹ thuật thành lập bản đồ địa giới hành chính các cấp của tỉnh
Như vậy giai đoạn này, công tác quản lý đất đai đã bắt đầu đi vào nề nếp và đặcbiệt chú ý tới việc xác định, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp địa
phương
Trang 36+ Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 1993 (từ 15/10/1993 đến 30/6/2004).
Sau giai đoạn bắt đầu đổi mới (từ 1986-1991), chúng ta vẫn còn thiếu nhiều quyđịnh và ngay cả hệ thống pháp luật đã ban hành cũng còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng
được tình hình đổi mới của đất nước Vì vậy, Hiến pháp 1992 ra đời, trong đó quy
định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 17), "Nhà nước thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả" (Điều 18) Để phù hợp với giai đoạn mới và thực hiện đổi mới toàn diện nền kinh
tế, cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai năm
1987, ngày 14 tháng 07 năm 1993, Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai năm
1993
Luật Đất đai năm 1993 gồm 89 điều, chia thành 07 chương như sau [23]:
- Chương 1 (12 điều): Những quy định chung
- Chương 2 (29 điều): Quản lý Nhà nước về đất đai
- Chương 3 (31 điều): Chế độ sử dụng các loại đất
- Chương 4 (7 điều): Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Chương 5 (5 điều): Quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc
tế thuê đất của Việt Nam
- Chương 6 (3 điều): Xử lý vi phạm
- Chương 7 (2 điều): Điều khoản thi hành
Luật Đất đai năm 1993 dựa trên cơ sở của Hiến pháp 1992, đã khắc phục đượcnhiều nhược điểm của Luật Đất đai năm 1987, đã sửa đổi, bổ sung một số quy định
không còn phù hợp để giải quyết những vấn đề quan trọng trong việc quản lý và sử
dụng đất đai Sau hai lần sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 02 tháng 12 năm 1998 và ngày
29 tháng 06 năm 2001, cùng hệ thống các văn bản dưới luật, đã hình thành một ngành
luật đất đai, góp phần tích cực vào công cuộc đổi mới nền kinh tế - xã hội của đất
hữu toàn dân một cấp độ sở hữu - sử dụng như trong Luật Đất đai năm 1987, mà là chế
độ sở hữu đất đai toàn dân với đa cấp độ và hình thức, chủ thể sử dụng
Trang 37Xét về nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trải qua 02 lần sửa đổi, bổ sung vàonăm 1998 và năm 2001, Luật Đất đai năm 1993 vẫn khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và vẫn giữ 07 nội dung quản lý nhà nước về
đất đai như Luật Đất đai năm 1987 và Quyết định số 201/CP năm 1980, nhưng có hoàn
thiện hơn, đó là:
1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính
2. Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất
3. Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó
4. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
5. Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
6. Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất
7. Giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai
Để đánh giá toàn diện những thành tích đã đạt được sau 10 năm thực hiện LuậtĐất đai năm 1993 và nghiêm túc nhìn lại những hạn chế, yếu kém trong quản lý và sử
dụng đất đai trong giai đoạn này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số
273/QĐ - TTg ngày 12 tháng 4 năm 2002 về kiểm tra việc đầu tư xây dựng, quản lý và
sử dụng đất đai trong toàn quốc Theo Báo cáo tổng kết số 05/BC-BTNMT ngày 26
tháng 11 năm 2002 của Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng hợp từ báo cáo của 22 Bộ,
ngành và 61 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì thành tích và yếu kém trong 10
năm thực hiện Luật Đất đai năm 1993
+ Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 2003 (từ 01/07/2004 đến 30/06/2014) [24]
Luật Đất đai năm 1993 là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lốiđổi mới của Đảng và Nhà nước ta Những kết quả đã đạt được trong quá trình thực
hiện Luật Đất đai năm 1993 là rất nhiều và đã thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn
định chính trị xã hội Tuy nhiên, trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế
-xã hội, pháp luật về đất đai mà nòng cốt là Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ rõ
Trang 3812 năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật Đất đai mới -
Luật Đất đai năm 2003
Những nội dung đổi mới đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong LuậtĐất đai năm 2003 [24]
Luật Đất đai năm 2003 gồm 07 chương, 146 điều, không có đoạn mở đầu nhưLuật Đất đai năm 1993, không có chương quy định riêng đối với người nước ngoài mà
được bố trí chung vào các điều áp dụng cả cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong
nước So với Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 có 06 vấn đề đổi mới:
- Vấn đề đổi mới thứ nhất: Làm rõ vai trò Nhà nước là đại diện chủ sở hữu của toàn dân về đất đai có quyền định đoạt và hưởng lợi từ đất đai
- Vấn đề đổi mới thứ hai : Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được bổ sungđầy đủ và hoàn chỉnh
- Vấn đề đổi mới thứ ba: Chế độ sử dụng
- Vấn đề đổi mới thứ tư: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Vấn đề đổi mới thứ năm: Thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất
- Vấn đề đổi mới thứ sáu: Xử lý vi phạm
Luật Đất đai năm 2003 gồm 146 điều, chia thành 07 chương như sau [24]:
- Chương 1 (15 điều): Những quy định chung
- Chương 2 (50 điều): Quyền của Nhà nước đối với đất đai và quản lý nhà nước
về đất đai
- Chương 3 (39 điều): Chế độ sử dụng các loại đất
- Chương 4 (17 điều): Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Chương 5 (l0 điều): Thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất
- Chương 6 (14 điều): Thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý
vi phạm pháp luật về đất đai
- Chương 7 (2 điều): Điều khoản thi hành
Luật Đất đai năm 2003 đã chi tiết hoá, chuẩn lại và bổ sung một số nội dung quản
lý nhà nước về đất đai so với Luật Đất đai năm 1993 Tại khoản 2, Điều 6 Luật Đất đai
năm 2003 quy định 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai như sau [24]:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Trang 392. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản
đồ hành chính
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng SDĐ và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
7. Thống kê, kiểm kê đất đai
8. Quản lý tài chính về đất đai
9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
12. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai
+ Giai đoạn thực hiện Luật Đất năm đai 2013 (từ 01/07/2014 đến nay) [25]
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đainăm 2013 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật
Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều, đã khắc
phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật
Đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh
tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân So với Luật
Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 11 vấn đề đổi mới [25]:
- Vấn đề đổi mới thứ nhất: Quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất.
- Vấn đề đổi mới thứ hai : Nội dung quản lý nhà nước về đất đai được bổ sungđầy đủ và hoàn chỉnh với 15 nội dung
- Vấn đề đổi mới thứ ba: Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp
Trang 40- Vấn đề đổi mới thứ tư: Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giáđất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử
người có đất thu hồi đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu
hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội
- Vấn đề đổi mới thứ 8: Bổ sung các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ
thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ
trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân
- Vấn đề đổi mới thứ 9: Quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp; hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất đối với sử dụng
cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế, bổ sung quy định việc sử
dụng đất để xây dựng công trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước
- Vấn đề đổi mới thứ 10: Quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính
về đất đai và yêu cầu người sử dụng đất phải kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền
với đất
- Vấn đề đổi mới thứ 11: Bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra,đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm
2003 chưa có quy định cụ thể
Luật Đất đai năm 2013 gồm 212 điều, chia thành 14 chương như sau [25]:
- Chương 1 (12 điều): Những quy định chung
- Chương 2 (16 điều): Quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai
- Chương 3 (6 điều): Địa giới hành chính và điều tra cơ bản về đất đai
- Chương 4 (17 điều): Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Chương 5 (9 điều): Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất