Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  - - TRẦN THANH NGOAN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MƠ HÌNH VĂN PHỊNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội – 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  - - TRẦN THANH NGOAN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MƠ HÌNH VĂN PHỊNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 885010301 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NGƢỜI HDKH CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG PGS.TS PHẠM QUANG TUẤN PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN Hà Nội – 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo mơ hình văn phịng đăng ký đất đai cấp địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh” hồn tồn kết nghiên cứu thân chƣa đƣợc công bố cơng trình nghiên cứu ngƣời khác Trong q trình thực luận văn tơi thực nghiêm túc quy tắc đạo đức nghiên cứu kết trình bày luận văn sản phẩm nghiên cứu khảo sát riêng cá nhân Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm tính trung thực số liệu nội dung khác luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Trần Thanh Ngoan i LỜI CẢM ƠN Trong q trình điều tra, nghiên cứu để hồn thiện luận văn, nhận đƣợc hƣớng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu nhà khoa học, quan, tổ chức, nhân dân địa phƣơng Tôi xin đƣợc bày tỏ cảm ơn trân trọng tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học PGS.TS Phạm Quang Tuấn tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tơi suốt q trình hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, ngƣời thân, cán bộ, đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện tốt mặt cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Trần Thanh Ngoan ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MƠ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP 1.1.Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận .5 1.1.1 Khái niệm đất đai 1.1.2 Vai trò đất đai 1.1.3 Khái niệm đăng ký đất đai 1.1.4 Vai trò đăng ký đất đai tài sản đất 10 1.1.5 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 13 1.1.6 Vai trò giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 14 1.2 Cơ sở pháp lý việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân nƣớc ta 17 1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân theo pháp luật hành theo mơ hình văn phòng đăng ký đất đai cấp 22 1.3.1 Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu .23 1.3.2 Trình tự, thủ tục công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân 25 1.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động ( chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vợ chồng thành chung vợ chồng) 28 1.4 Tổng quan tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận theo chế cấp Thành phố Hồ Chí Minh 33 1.4.1 Tình hình thành lập Văn phịng đăng ký đất đai Thành phố .33 1.4.2 Kết tiếp nhận giải thủ tục hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố 33 1.4.3 Tình hình thực nhiệm vụ lập, cập nhật quản lý hồ sơ địa chính, sở liệu địa 35 iii CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 38 2.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 38 2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên nguồn tài nguyên 38 2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 41 2.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên – kinh tế, xã hội .44 2.2 Đặc điểm tinh̀ hinh̀ sƣƣ̉ dungg̣ vàquản lýđất đai quận 12 45 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn quận 12 45 2.2.2 Cơng tác đo đạc lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất 50 2.2.3 Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng 50 2.2.4 Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 51 2.2.5 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 51 2.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 52 2.2.7 Công tác tra, giải tranh chấp khiếu nại tố cáo 52 2.2.8 Đánh giá chung tình hình sử dụng tính hợp lý việc sử dụng đất địa bàn nghiên cứu 53 2.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đăng ký biến động theo mơ hình văn phịng đăng ký đất đai quận 12 từ năm 2015 đến tháng năm 2018 55 2.3.1 Thực trạng nguồn nhân lực sở vật chất chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận 12 phục vụ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký biến động 55 2.3.2 Công tác lập, cập nhật sổ sách hồ sơ địa 62 2.3.3 Cơng tác xây dựng sở liệu đất đai, cập nhật đồ địa số .62 2.3.4 Tính hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký biến động địa bàn quận 12 từ năm 2015 đến tháng năm 2018 63 2.4 Những thuận lợi khó khăn cơng tác đăng ký, cấp giấy chƣƣ́ng nhân quyền sƣƣ̉ dungg̣ đất, quyền sởhƣƣ̃u nhàởvàtài sản khác gắn liền với đất công tác đăng ký biến động địa bàn quận 12 71 2.4.1 Những thuận lợi 71 2.4.2 Những khó khăn nguyên nhân 73 iv CHƢƠNG III ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT DỰA TRÊN TÌNH HÌNH THỰC TẾ CỦA ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 78 3.1 Giải pháp sách pháp luật 78 3.1.1 Về công tác cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền Sở Tài nguyên Môi trƣờng: 78 3.1.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu thuộc thẩm quyền UBND Quận (Cấp giấy chứng nhận cá nhân) 79 3.1.3 Về Phí Lệ phí 82 3.1.4 Về thực chức năng, nhiệm vụ 82 3.2 Giải pháp hồn thiện hồ sơ địa đồ địa 84 3.3 Giải pháp sở vật chất, trình độ cán bộ, cơng chức, việc chức thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 84 3.3.1 Giải pháp sở vật chất, khoa học công nghệ 84 3.3.2 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, cơng chức, viêc chức thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 85 3.4 Giải pháp tài 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87 v DANH Hình Bản đồ ranh giới hành Hình 2: Biểu đồ cấu nhóm đất quận 12 (năn 2017) Hình Biểu đồ cấu đối tƣợng Hình 4Biểu đồ thể số lƣợng hồ nhận lần đầu từ năm 2015 đến hết ngày 31/3/2018 địa bàn quận 12 Hình Biểu đồ thể số lƣợng h động quận 12 từ năm 2015 đến hết quý I năm 2018 Hình 6Biểu đồ thể số lƣợng h dịch bảo đảm quận 12 từ năm 2015 đến hết quý I năm 2018 Hình 7Biểu đồ thể kết đăn DANH M Bảng Bảng tổng hợp phân bố dân số địa bàn quận Bảng 2 Bảng cấu loại đất nhóm đất phi nơng nghiệp quận 12 (năm 2017) Bảng Bảng cấu loại đất nhóm đất nông nghiệp quận 12 (năm 2017) Bảng Bảng tổng hợp thống kê diện tích theo đối tƣợng quản lý sử dụng đất địa bàn quận 12 (năm 2017) Bảng Bảng tổng hợp sở vật chất chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận 12 55 Bảng Kết công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu quận 12 từ năm 2015 đến hết tháng năm 2018 Bảng Kết đăng ký biến động từ năm 2015 đến hết ngày 31/3/2018 địa bàn quận 12 Bảng Kết công tác đăng ký giao dịch bảo đảm địa bàn quận 12 từ năm 2015 đến hết quý I năm 2018 Bảng Kết đăng ký biến động từ năm 2015 đến hết ngày 31/3/2018 địa bàn quận 12 Bảng 10 Đánh giá theo tiê Bảng 11 Đánh giá theo ti Bảng 12Đánh giá theo ti Bảng 13Đánh giá theo tiê Bảng 14Đánh giá theo tiê Bảng 15Đánh giá cán vi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực vô quan trọng phát triển đất nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luật Đồng thời, đất đai tƣ liệu sản xuất đặc biệt, có trƣớc lao động, sản phẩm tự nhiên, hoạt động kinh tế sinh hoạt ngƣời diễn đất Đầu tiên, đất hàng hóa, song q trình phát triển xã hội, nhìn nhận đƣợc khả sinh lời đất đai ngƣời xác lập quyền sử dụng đất đai đất đai trở thành hàng hóa, thứ hàng hóa đặc biệt, đất đƣợc mua bán, chấp, chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho,… Chính mà Điều 53 Hiến pháp năm 2013 có quy định: Đất đai sở hữu tồn dân Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thống quản lý[5] Thống quản lý Nhà nƣớc với tƣ cách ngƣời đại diện sở hữu toàn dân đất đai: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; định chuyển mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; định thu hồi đất, trƣng dụng đất; định giá đất; định trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất; định sách tài đất đai; định quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất Việc xác lập chủ sử dụng hợp pháp đất có vai trị quan trọng, có sở để Nhà nƣớc quản lý đất đai chi tiết đến đất, tiền đề để ngƣời sử dụng đất thực quyền đất sử dụng Đất đai có tính cố định mặt vị trí, nhƣng đất cụ thể thƣờng có thay đổi về: diện tích, mục đích sử dụng, chủ sử dụng đất, thay đổi gọi biến động đất đai, nhằm nắm bắt đƣợc biến động đất đai không thực đăng ký đất đai ban đầu, lập hồ sơ địa mà phải thƣờng xuyên cập nhật kịp thời thay đổi, biến động vào hồ sơ địa để hồ sơ địa thể thực trạng sử dụng đất Để quản lý chặt chẻ đất đai số lƣợng (diện tích, thơng qua việc xác định ranh giới hành đo đạc lập đồ, lập hồ sơ địa chính), chất lƣợng (lý, hóa tính đất), việc sử dụng thơng tin hồ sơ địa nhằm xác định mối quan hệ ngƣời sử dụng đất với Nhà nƣớc việc thực quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất theo quy định Pháp luật Nên việc đăng ký đất đai quan trọng sở để Nhà nƣớc cấp quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất Nhằm khắc phục tồn đƣa công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai hoàn thiện, để hồ sơ địa thể với trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa Địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh có q trình thị hóa diễn mạnh mẽ đặc biệt vào năm đầu kỷ 21, trình phát triển kinh tế xã hội, dịch vụ thƣơng mại cao dẫn đến việc chuyển dịch đất đai, mua bán, chấp, hoạt động giao dịch đất đai địa bàn đa dạng, sôi động không phần phức tạp Đi đơi với phát triển dẫn đến việc quản lý hồ sơ địa vơ khó khăn, vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất yêu cầu thiếu việc quản lý Nhà nƣớc đất đai Theo thông tƣ liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 việc Hƣớng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cấu tổ chức chế hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trƣờng, Văn phịng đăng ký đất đai có chức thực đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống hồ sơ địa sở liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân, lƣu trữ cập nhập biến động đất ngƣời sử dụng đất thực quyền nhƣ: chấp, góp vốn, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh Nhu cầu sử dụng quyền ngƣời sử dụng đất lớn liên tục đòi hỏi phải có quan chuyên trách lĩnh vực Hệ thống văn phòng Đăng ký đất đai cấp đƣợc thành lấp để giúp ngƣời dân thực quyền Để bƣớc đầu có sở để đánh giá thuận lợi khó khăn thực tế triển khai mơ hình văn phịng đăng ký đất đai cấp để từ rút giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý đất đai quản lý biến động quyền sử dụng đất triển theo chế cấp địa bàn quận 12, HV chọn đề tài nghiên cứu : “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo mơ hình văn phòng đăng ký đất đai cấp địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh” Mục tiêu nghiên cứu Phân tích, đánh giá thực trạng, hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (công tác cấp giấy chứng nhận) theo mơ hình văn phịng đăng ký đất đai cấp làm sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả, khắc phục khó khăn cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận địa bàn quận 12 , thành phố Hồ Chí Minh Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu sở pháp lý công tác cấp giấy chứng nhận theo mơ hình văn phịng đăng ký đất đai cấp - Thu thập văn bản, tài liệu, số liệu, đồ điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý Nhà nƣớc đất đai, trạng biến động sử dụng đất nhƣ tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận địa bàn quận 12 giai đoạn từ 01/7/2015 đến Căn Quyết định thành lập quy chế tổ chức, hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đơn vị hoạt động theo loại hình đơn vị nghiệp có thu, có dấu riêng, mở tài khoản theo quy định, Tuy nhiên, UBND thành phố, Sở Tài nguyên Môi trƣờng, Sở Tài chƣa có văn hƣớng dẫn kinh phí hoạt động Nguồn thu từ kinh phí công tác cấp Giấy chứng nhận không đủ để chi trả lƣơng cho nhân viên, việc thay máy móc thiết bị lạc hậu sửa chữa sở vật chất cần nguồn tài lớn Nhân viên nhân hợp đồng thời vụ, phần lớn cịn trẻ chƣa có kinh nghiệm chƣa trang bị kiến thức quản lý nhà nƣớc đất đai thực nhiệm vụ đơn vị, phân cơng địi hỏi trách nhiệm pháp lý cao Do đó, việc đào tạo bồi dƣỡng kiến thức quản lý nhà nƣớc, trị chun mơn nghiệp vụ cho nhân viên gặp khó khăn Khối lƣợng hồ sơ lớn, lực lƣợng cán thiếu, đƣợc quận quan tâm cho phép tuyển dụng thêm ngƣời nhƣng đến bổ sung đƣợc 03 cán giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hơn 1/3 cán phải tập trung giải hồ sơ theo quy trình ISO, cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm phải giải hồ sơ thời gian ngày làm việc Đa số khu đất địa bàn quận đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp, sau chủ sử dụng bán đất giấy tay qua nhiều đời chủ nên tốn tốn nhiều thời gian để xác minh hồ sơ Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/3/2008 UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành quy định thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn thành phố, cịn hạn chế việc chuyển mục đích trƣờng hợp đất trống chƣa có hạ tầng kỹ thuật nên hồ sơ chuyển mục đích thời gian qua bị vƣớng chƣa giải kịp thời gian Trƣớc hồ sơ đăng ký chuyển nhƣợng nhà đất thực việc cập nhật chủ sử dụng lên Giấy chứng nhận (trang bổ sung); thực việc cập nhật lên trang 03, 04 Giấy chứng nhận cấp giấy chứng nhận Dẫn đến khối lƣợng hồ sơ nhiều, cơng việc tăng lên hồ sơ giải trễ hẹn Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý, điều hành nhiều hạn chế, chủ yếu tác nghiệp, trao đổi, luân chuyển hồ sơ phƣơng pháp thủ cơng Do nhiều biến động khách quan nên nhân cho công tác cấp Giấy chứng nhận chƣa có kinh nghiệm cơng tác chun mơn, quản lý nhà nƣớc nên chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu công tác, thiếu kinh nghiệm tiếp công dân - Công tác lãnh đạo thực nhiệm vụ chuyên môn cịn gặp lúng túng pháp luật đất đai có quy định chƣa hiểu rõ, không phù hợp với điều kiện thực tế địa phƣơng (nhƣ điều kiện hạ tầng kỹ thuật chuyển mục đích sử dụng đất, tách 76 thửa, văn hƣớng dẫn chƣa kịp thời ) nên gặp khó khăn cơng tác tham mƣu giải hồ sơ - Giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trễ hẹn nhiều nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan nhƣ: văn bản, quy định pháp luật lĩnh vực đất đai đơi cịn bất cập, chồng chéo chƣa đƣợc hƣớng dẫn kịp thời ảnh hƣởng đến tiến độ giải hồ sơ; nhân dự, máy móc cịn thiếu; Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận phải phối hợp với nhiều quan để giải quyết; nhà đất có nguồn gốc phức tạp, giấy tay bán qua nhiều thời kỳ, việc xác định thời điểm tạo lập nhà gặp nhiều khó khăn, thời gian giải hồ sơ số quy trình chƣa phù hợp; lực cán cịn hạn chế - Lƣợng hồ sơ ln biến động theo xu hƣớng tăng, có nhiều văn quy định liên quan cần phải cập nhật kịp thời đảm bảo việc giải hồ sơ quy định, phần mềm trang thiết bị công nghệ thông tin cịn hạn chế, cũ kỹ, khơng đủ số lƣợng phục vụ cán thụ lý hồ sơ cấp quận, phƣờng cịn trẻ, thiếu kinh nghiệm đơi biến động đốii với cán địa có thâm niên cơng tác nên ảnh hƣởng nhiều đến chất lƣợng thời gian giải hồ sơ - Hồ sơ hành lĩnh vực đất đai số loại thủ tục thấp, đặc biệt cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích, tách Nguyên nhân công tác cấp Giấy chứng nhận qua nhiều thời kỳ nhiều tài liệu khác nhau, có số trƣờng hợp bị trùng ranh Mặt khác, phần lớn hồ sơ có nguồn gốc phức tạp, phải phối hợp nhiều quan để giải Ngoài ra, thời gian vừa qua xếp, cấu lại phận cho phù hợp với trình độ chun mơn, kinh nghiệm giải hồ sơ số cán hạn chế 77 CHƢƠNG III ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT DỰA TRÊN TÌNH HÌNH THỰC TẾ CỦA ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1 Giải pháp sách pháp luật 3.1.1 Về công tác cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền Sở Tài nguyên Môi trường: - Năm 2015: Cấp Giấy chứng nhận lần đầu 3,753 hồ sơ; Đăng ký biến động đất đai sau cấp Giấy chứng nhận (cấp đổi, cấp lại, cấp Giấy chứng nhận nhận chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế…) 23,975 hồ sơ; đó, cập nhật trang 34 Giấy chứng nhận 18,601 hồ sơ, cấp 5,374 hồ sơ - Năm 2016: Cấp Giấy chứng nhận lần đầu 5,427 hồ sơ; Đăng ký biến động đất đai sau cấp Giấy chứng nhận (cấp đổi, cấp lại, cấp Giấy chứng nhận nhận chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế…) 26,561 hồ sơ; đó, cập nhật trang 34 Giấy chứng nhận 22,105 hồ sơ, cấp 4,456 hồ sơ - Năm 2017: Cấp Giấy chứng nhận lần đầu 5,188 hồ sơ; Đăng ký biến động đất đai sau cấp Giấy chứng nhận (cấp đổi, cấp lại, cấp Giấy chứng nhận nhận chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế…) 35,429 hồ sơ; đó, cập nhật trang 34 Giấy chứng nhận 28,211 hồ sơ, cấp 7,218 hồ sơ - Sáu (06) tháng đầu năm 2018: Cấp Giấy chứng nhận lần đầu 1,937 hồ sơ; Đăng ký biến động đất đai sau cấp Giấy chứng nhận (cấp đổi, cấp lại, cấp Giấy chứng nhận nhận chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế…) 19,796 hồ sơ; đó, cập nhật trang 3-4 Giấy chứng nhận 16,496 hồ sơ, cấp 3,300 hồ sơ Nhƣ vậy, tính riêng Quận 12 khối lƣợng hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lớn Nếu cộng số lƣợng hồ sơ Chi nhánh cịn lại áp lực ký cấp Giấy chứng nhận Ban Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trƣờng lớn dẫn đến tỷ lệ giải hồ sơ không hẹn cao; mặc dù, Sở Tài nguyên Môi trƣờng ủy quyền cho Ban Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố ký cấp Giấy chứng nhận (theo Quyết định số 2526/QĐ-STNMT-PC ngày 04/10/2017, số 353/QĐ-STNMTVPĐK ngày 30/3/2018 số 923/QĐ-STNMT-VPĐK ngày 27/6/2018), việc ủy quyền giảm đƣợc 01 khâu trung gian; nhiên, với số lƣợng hồ sơ tăng dần qua năm áp lực ký cấp Giấy chứng nhận khơng giảm mà có chiều hƣớng tăng thêm, dẫn đến hồ sơ trễ hẹn kéo dài gây xúc cho ngƣời dân 78 3.1.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu thuộc thẩm quyền UBND Quận (Cấp giấy chứng nhận cá nhân) 3.1.2.1 Về trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay sau ngày 01 tháng năm 2004: Theo thống kê, việc chuyển nhƣợng (bằng giấy tay) sau ngày 01 tháng năm 2004 địa bàn Quận 12 có khoảng: 14,963 trƣờng hợp (9,664 trƣờng hợp chuyển nhƣợng từ ngày 01/7/2004 đến 01/01/2008 5,299 trƣờng hợp chuyển nhƣợng sau ngày 01/01/2008 đến trƣớc ngày 01/7/2014) Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai vừa có hiệu lực vào ngày 03/3/2017; đó, có quy định cho phép cấp Giấy chứng nhận trƣờng hợp chuyển quyền giấy tay sau ngày 01/7/2004 đến trƣớc ngày 01/01/2008; ƣớc tính giải cấp Giấy chứng nhận cho 9,664 trƣờng hợp chuyển quyền giấy tay nêu Tuy nhiên, để giải dứt điểm trƣờng hợp chuyển nhƣợng giấy tay lại, kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trƣờng bổ sung quy định cho phép giải trƣờng hợp chuyển nhƣợng giấy tay từ sau ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trƣớc ngày 01 tháng năm 2014 Sở Tài nguyên Môi trƣờng tiếp tục kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Tổng cục Quản lý đất đai xem xét kiến nghị nêu 3.1.2.2 Về phân cấp thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận: Thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh phát triển sơi động, có khối lƣợng giao dịch quyền sử dụng nhà, đất lớn Để bảo đảm kịp thời giải nhu cầu ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực giao dịch đất đai, tài sản gắn liền với đất, kiến nghị với Chính phủ nhƣ sau: Cho phép Ủy ban nhân dân Thành phố phân cấp Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (đặt trụ sở cấp huyện) đƣợc trực tiếp ký cấp Giấy chứng nhận đóng dấu Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trƣờng hợp biến động mà ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đƣợc lựa chọn hình thức cập nhật trang 3,4 giấy chứng nhận gốc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc đƣợc sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Bởi vì, 02 hình thức lựa chọn có giá trị pháp lý ngang Để việc giao thẩm quyền nêu bảo đảm quy định pháp luật, kiến nghị: 79 - Bổ sung, sửa đổi Khoản Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 nhƣ sau: Đối với địa phƣơng thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định Khoản Điều Nghị định thì: b) Văn phịng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời sử dụng đất, củ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng, trƣờng hợp sau: + Khi ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực quyền ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất mà sau biến động ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc đƣợc sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam + Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc đƣợc sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam - Bổ sung, sửa đổi Khoản 23 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 06 tháng 01 năm 2017 nhƣ sau: Chuyển khoản thành khoản 5, bổ sung khoản khoản vào Điều 37 nhƣ sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều kiện cụ thể địa phƣơng máy tổ chức, sở vật chất Văn phòng đăng ký đất đai để quy định việc phân cấp cho Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trƣờng hợp quy định khoản Điều Các trƣờng hợp phân cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quy định khoản Điều 105 Luật đất đai khoản đƣợc sử dụng dấu quan ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất.” b) Cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất mua nhà sai trạng so với Giấy chứng nhận cấp: Thực trạng: Nhà đất đƣợc cấp Giấy chứng nhận; sau chủ nhà thực xây dựng cải tạo, cơi nới nhƣng chƣa hồn cơng chứng nhận quyền sở hữu 80 nhà, cơng trình (hiện trạng nhà thay đổi so với Giấy chứng nhận cũ) mà lại thực việc mua bán, chuyển quyền Nay ngƣời mua đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận, đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà theo trạng nhà Nhƣ vậy, nhà chủ cũ xây, chƣa hồn cơng; theo Giấy chứng nhận gốc hợp đồng mua bán (gọi tắt mua bán nhà sai trạng) nên quan cấp giấy chứng nhận khơng có sở để cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng Căn quy định: Điểm g, khoản 1, điều 31 Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP; Khoản điều 82 Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP Việc chƣa thực chứng nhận quyền sở hữu mà mua bán, chuyển nhƣợng trƣớc hết “lỗi” chủ cũ; bên mua bán phải nắm rõ trạng nhà chịu trách nhiệm với thỏa thuận thực giao dịch dân Tuy nhiên, vƣớng mắc phổ biến phần quan quản lý nhà nƣớc khơng xử lý kịp thời Do đó, để tháo gỡ vƣớng mắc này, đảm bảo quyền lợi cho ngƣời mua tình, sử dụng nhà, đất theo trạng thực tế Kiến nghị giải pháp nhƣ sau: - Đối với trƣờng hợp mua bán nhà sai trạng trƣớc ngày 01/7/2006 (các trƣờng hợp thực tế khơng cịn nhiều): Điểm g, khoản 1, điều 31 Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP giải cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời mua theo trạng thực tế - Đối với trƣờng hợp mua bán nhà sai trạng sau ngày 01/7/2006 đến trƣớc ngày 01/7/2014: Vận dụng theo khoản 2, điều 82 Nghị Định số 43: + Chủ cũ phải có cam kết (lập thành văn bản, có chứng thực chữ ký theo quy định) việc bán (hoặc tặng cho) nhà theo trạnh thực tế đồng ý cho ngƣời mua đƣợc chứng nhận quyền sở hữu theo quy định + Sau có cam kết nêu giải cấp đổi Giấy chứng nhận chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ theo trạng thực tế Tuy nhiên, việc chứng nhận quyền sở hữu phải phù hợp theo điều 31, 32 Nghị định số 43/2014/NĐ phải có ý kiến quan quản lý xây dựng có vi phạm xây dựng (xây sai Giấy phép xây dựng sau ngày 01/5/2009 xây dựng không phép sau ngày 01/7/2006) + Trong trƣờng hợp bên không cung cấp đƣợc cam kết, cơng trình đƣợc tồn mà không đủ điều kiện để chứng nhận sở hữu mà cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất c) Về xác định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận trƣờng hợp cấp Giấy chứng nhận phần diện tích tăng thêm so với Giấy chứng nhận gốc: 81 Theo quy định khoản 2, 3, 4, Điều 24a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 (đƣợc bổ sung khoản 20, điều Nghị định số 01/2017/NĐ-CP), trƣờng hợp đo đạc lại mà diện tích đất thực tế lớn diện tích ghi Giấy chứng nhận cấp (gọi Giấy chứng nhận đất gốc) ranh giới đất thực tế có thay đổi so với ranh giới đất gốc việc cấp Giấy chứng nhận phần diện tích tăng thêm đƣợc thực theo thủ tục cấp giấy lần đầu quy định điều 70, Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP (thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp huyện), cịn đất gốc (đã có Giấy chứng nhận) đƣợc thực theo thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quy định điều 76, Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP (thuộc thẩm quyền Sở Tài nguyên Mơi trƣờng) Thực tế nhiều trƣờng hợp phần diện tích tăng thêm có vị trí liền kề (hoặc vị trí mặt tiền) đất gốc khơng đủ điều kiện hạn mức để hình thành đất nên xét cấp Giấy chứng nhận lần đầu phần diện tích tăng thêm phải thực kết hợp với thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận hợp đất gốc Do dó, để thống giải tránh phát sinh nhiều thủ tục, kiến nghị thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận trƣờng hợp thuộc Ủy ban nhân dân quận, huyện xem xét cấp Giấy chứng nhận công nhận phần bổ sung diện tích tăng thêm cấp đổi Giấy chứng nhận gốc Việc lập quản lý hồ sơ địa chính: Cơng tác lập quản lý tồn hồ sơ địa đƣợc Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất thực theo Thông tƣ số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004, Thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 sau Thơng tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định hồ sơ địa thành lập Văn phịng Đăng ký đất đai cấp cơng tác đƣợc chuyển giao nguyên trạng Tuy nhiên, tài liệu hồ sơ phân tán chƣa đƣợc tích hợp tài liệu số, cần phải lý, cập nhật, tích hợp lại 3.1.3 Về Phí Lệ phí Theo Thơng tƣ số 250/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 Bộ Tài chính, Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đƣợc thu trƣờng hợp “chuyển nhƣợng”; đó, hệ thống Văn phịng đăng ký đất đai cấp đến 40% khối lƣợng đăng ký biến động chuyển nhƣợng, gồm: cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cấp đổi, cấp lại, cấp dự án, đăng ký biện pháp bảo đảm, chuyển quyền, thừa kế, tặng cho (biến động chuyển nhƣợng)… chƣa đƣợc thu phí bù chi, dẫn đến gánh nặng cho ngân sách phải cấp bù khó khăn mức cấp bù không đủ bù chi để thực định mức kinh tế kỹ thuật 3.1.4 Về thực chức năng, nhiệm vụ 82 - Căn Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai bắt buộc ngƣời sử dụng đất ngƣời đƣợc giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu.” Về nhiệm vụ quan đăng ký thực hiện; nhiên, Pháp luật hành không quy định chức chế tài (phạt hành chính) cho quan đăng ký - Căn khoản 1, Điều 5, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ, Quyết định số 2602/QĐ-UBND ngày 03/6/2015 Ủy ban nhân dân Thành phố thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trƣờng; nhiên, đến nay, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai chƣa thực mơ hình hay loại hình dịch vụ Ngày 06/01/2017, Chính phủ ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; đó, Khoản 23 Điều Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định: - Đối với địa phƣơng thành lập Văn phòng đăng ký đất đai việc chứng nhận quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vào giấy chứng nhận cấp Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực theo Quyết định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều kiện cụ thể địa phƣơng máy tổ chức, sở vật chất Văn phòng đăng ký đất đai để quy định việc cho phép Sở Tài nguyên Môi trƣờng đƣợc ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trƣờng hợp quy định khoản Điều Các trƣờng hợp ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quy định khoản Điều 105 Luật đất đai khoản đƣợc sử dụng dấu Sở Tài nguyên Môi trƣờng Thực quy định này, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND ngày 17/8/2017 Quy định phối hợp giải thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Tại Điều 4: cho phép Sở Tài nguyên Môi trƣờng đƣợc ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận trƣờng hợp quy định khoản Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc đƣợc sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Các trƣờng hợp ủy quyền cấp Giấy chứng nhận đƣợc sử dụng dấu Sở Tài nguyên Môi trƣờng 83 Căn quy định nêu tình hình thực tế Quận 12; nhằm giải tình trạng tải hồ sơ nhƣ thời gian qua, Chi nhánh Quận 12 đề xuất Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố, Sở Tài nguyên Môi trƣờng kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh sửa đổi, bổ sung Điều Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND ngày 17/8/2017 Quy định phối hợp giải thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Theo đó: cho phép Sở Tài nguyên Môi trƣờng đƣợc ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận trƣờng hợp quy định khoản Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc đƣợc sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam theo điểm đ e Khoản 13 Điều 16 Thông tƣ số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng Căn vào điều kiện cụ thể tình hình thực tế, Chi nhánh Quận 12 đề xuất Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố, Sở Tài ngun Mơi trƣờng rà sốt, phân loại xác định phạm vi, nội dung trƣờng hợp cụ thể để ủy quyền cho Chi nhánh Quận 12 theo quy định Ủy ban nhân dân thành phố 3.2 Giải pháp hồn thiện hồ sơ địa đồ địa Xây dựng sở liệu địa phát triển hệ thống thông tin đất đai, rà sốt việc thực nhập liệu thuộc tính địa q trình thực thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất Cần gấp rút hoàn thành đồ địa dùng chung tồn thành phố Hồ Chi Minh Đó đồ dùng chung cho toàn thành phố, đƣợc xây dựng số hóa chuẩn theo thơng tƣ 05 Bộ tài ngun môi trƣờng, tiến tới công tác từ cấp Giấy chứng nhận lần đầu, đăng ký biến động thao tác phần mềm, lấy liệu tự đồ dùng chung, việc tách hợp đất diễn đồ cập nhập lại liệu lên hệ thống dùng chung, qua lƣu đƣợc hồ sơ địa dạng số mà không cần lƣu trữ dạng giấy nhƣ trƣớc 3.3 Giải pháp sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, việc chức thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 3.3.1 Giải pháp sở vật chất, khoa học công nghệ Nâng cấp máy chủ, hệ thống lƣu trữ liệu thiết bị công nghệ thông tin nơi làm việc nhằm cung cấp thông tin cho cá nhân tổ chức kịp thời Tích hợp phần mềm thành phần mềm để giảm sai sót nhân thực [Phần mềm quản lý văn hồ sơ công việc (phần mềm lõi); Phần 84 mềm quản lý cán (Sở Nội vụ); Phần mềm Kế tốn hành nghiệp (IMAS); Phần mềm Kế tốn Cơng đồn; Phần mềm Hỗ trợ kê khai, toán thuế; Phần mềm thu phí, lệ phí; Phần mềm đăng ký biện pháp bảo đảm; Phần mềm đăng ký biến động nhà đất; Phần mềm cửa điện tử quản lý hồ sơ đất đai; Phần mềm Vilis; Phần mềm chuyên dụng Micro Station; Phần mềm Liên thông thuế điện tử] Xây dựng hệ thống đƣờng truyền kết nối giữa: Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố, UBND quận/huyện, UBND phƣờng/xã Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện 3.3.2 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, cơng chức, viêc chức thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Trƣớc hết, quan trọng quan tâm đến đời sống vật chất cán làm việc Văn phòng đăng ký, cụ thể tiến tới tăng lƣơng đến mức đảm bảo đƣợc sống, nhu cầu thiết yếu sống hàng ngày cán Từ đó, cán yên tâm công tác, tập chung giải công việc đƣợc giao Công việc áp lực mệt mỏi, cần có hoạt động nhằm củng cố tinh thần cán nhƣ tổ chức thƣờng xuyên hoạt động thể thao, văn nghệ, vui chơi giải trí vừa nâng cao tinh thần làm việc, vừa xây dựng khối đoàn kết quan, cộng đồng Đẩy mạnh việc học tập rèn luyện đạo đức theo chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp Sở Tài nguyên Môi trƣờng quy định Quyết định số 1515/QĐ-TNMT-VPĐK ngày 14/6/2016, góp phần nâng cao nhận thức công chức, viên chức với cơng tác phịng, chống tham nhũng, lãng phí, tạo chuyển biến mạnh mẽ, toàn diện ý thức tu dƣỡng, rèn luyện chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp cán bộ, đảng viên, viên chức, ngƣời lao động thuộc Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố mà trọng tâm ý thức trách nhiệm với Tổ quốc, với nhân dân, với công việc, với đồng nghiệp than Giúp cho toàn đảng viên, cán bộ, công chức, viên chức ngƣời lao động Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố nhận thức sâu sắc, ý nghĩa việc học tập làm theo tƣ tƣởng, đạo đức phong cách Hồ Chí Minh; nâng cao ý thức tự giác tu dƣỡng đạo đức cách mạng, khắc phục chủ nghĩa cá nhân góp phần phịng, chống suy thối tƣ tƣởng, trị, đạo đức, lối sống Phát tập thể, cá nhân tích cực kịp thời tuyên dƣơng, khen thƣởng thực tốt việc học tập làm theo tƣ tƣởng, đạo đức phong cách Hồ Chí Minh gắn với chức năng, nhiệm vụ đơn vị Thƣờng xuyên tổ chức tập huấn nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận (Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, cơng chức địa xây dựng phƣờng/xã, cơng chức Phịng Tài ngun Mơi trƣờng quận/huyện) 85 Nếu cán yếu khâu cho đào tạo lại, nhƣ tin học, đồ họa, công tác tổ chức, điều hành đơn vị lãnh đạo Tổ chức sát hạch chuyên môn hàng năm cách tổ chức tập huấn làm thu hoạch, ban giám khảo chấm điểm đạt yêu cầu cho tiếp tục cơng tác, khơng đạt u cầu tự học lại kiểm tra lại Cán gốc cơng việc, cán trình độ yếu, dân kêu ca nhiều, có biểu phiền hà, sách nhiễu nhƣ nhỡ hẹn dân nhiều lần, hƣớng dẫn công dân bổ sung hồ sơ không cụ thể, không rõ ràng Hƣớng dẫn bổ sung hồ sơ đến lần thứ ba trở nên, không báo cáo lãnh đạo phụ trách, gây bất bình dƣ luận xem xét cho thun chuyển bố trí công tác khác Cán phải tự cập nhật văn bản, chế độ sách, quy định thay đổi hàng ngày, để tự nâng cao trình độ, giải nhanh, nhƣng phải pháp luật, trình tự, thẩm quyền, đảm bảo quyền lợi cho Nhà nƣớc, quyền lợi ích hợp pháp cơng dân Cán phải tiếp thu xây dựng văn minh công sở, củng cố niềm tin nhân dân vào tổ chức dịch vụ công, vào cán Cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cần xem xét lại công tác phân công, bổ nhiểm cán chƣa hợp lý hiệu công tác quản lý đất đai nhƣ cơng tác phịng chống tham nhũng Cần nhìn nhận mặt thực tế vấn đề giải quyết, không né tránh vấn đề nhạy cảm 3.4 Giải pháp tài Cấp chấp thuận cho áp dụng chế giá dịch vụ với khối lƣợng “đăng ký biến động đất đai chuyển nhƣợng”, giá đƣợc tính đúng, tính đủ, đủ chi phí theo định mức Bộ Tài ngun Mơi trƣờng, có giảm trừ khoản chi phí tƣơng ứng nội dung đầu tƣ ngân sách cho Văn phòng đăng ký đất đai nhằm đảm bảo cho tồn hệ thống có đủ kinh phí để cung ứng cho xã hội sản phẩm dịch vụ công chất lƣợng cao Cung cấp nhiều loại dịch vụ có thu phí dựa tự nguyện ngƣời dân nhƣ: Trích lục, trích đo hồ sơ kỹ thuật đất, dịch vụ làm nhanh thủ tục hành dựa nhu cầu ngƣời dân mà không làm ảnh hƣởng đến công việc chung, dịch vụ nhận hồ sơ trả kết nhà ngƣời có nhu cầu,… 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ I KẾT LUẬN: Với yêu cầu quản lý đất đai giai đoạn nay, việc hoàn thành đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quan trọng cấp thiết, hoàn thiện đƣợc công việc đăng ký đất đai ban đầu thiết lập đƣợc hồ sơ địa đầy đủ, làm sở để cấp Giấy chứng nhận phục vụ cho nhà nƣớc quản lý chặt chẽ quỹ đất, có kế hoạch sử dụng đất đai hiệu quả, bền vững đồng thời bảo hộ quyền lợi hợp pháp ngƣời sử dụng đất, thiết lập sở liệu đất đai thống đồng Tính đến hết quý I năm 2018nhiệm vụ Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai quận 12 đăng ký biến động sử dụng đất đạt hiểu cao, đảm bảo đƣợc khối lƣợng công việc lớn thƣờng xuyên Tuy nhiên công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu chƣa đạt nhiều nguyên nhân đến chƣa đƣợc tháo gỡ giải Luật Đất đai năm 2013 đời với việc ban hành Nghị định, thông tƣ hƣớng dẫn thi hành có nhiều cải cách đáng kể theo hƣớng tạo nhiều thuận lợi cho ngƣời sử dụng đất đƣợc thực quyền mình; nhiên, UBND thành phố chƣa ban hành văn hƣớng dẫn quy định đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất văn quy định pháp luật nên chƣa tham mƣu kịp thời, giải hồ sơ cho ngƣời dân chƣa đƣợc hẹn gây nhiều xúc cho ngƣời dân Hệ thống pháp luật nƣớc ta quy định công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận ngày đƣợc hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai q trình đại hóa đất nƣớc Sự thay đổi thƣờng xuyên chế định pháp luật khắc phục đƣợc số bất cập, nâng cao hiệu công tác cấp Giấy chứng nhận nhƣng dẫn đến nhiều khó khăn cho việc thực hệ thống luật chƣa thực thống nhất, nhiều quy định rƣờm rà, phức tạp Việc chấp hành quy định đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhiều địa phƣơng chƣa nghiêm nhƣ yêu cầu nộp thêm nhiều giấy tờ trái quy định, cán có nhiệm vụ tiếp nhận hồ sơ khơng kiểm tra, hƣớng dẫn đầy đủ làm cho ngƣời dân phải lại nhiều lần, thủ tục thực vƣợt thời gian quy định mà không thông báo lý gây xúc dƣ luận xã hội Hệ thống hồ sơ địa đƣợc lập chƣa đầy đủ, khơng thống nhất, không đồng theo quy định Việc chỉnh lý biến động chƣa đƣợc thực thƣờng xuyên, liên tục Nhiều phƣờng cấp giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa nhƣng chƣa ổn định, số liệu đo đạc cịn thiếu xác, số nơi cịn phải sử dụng tài liệu địa cũ để quản lý đất đai nên công tác xét cấp GCN gặp nhiều khó khăn thiếu 87 xác định nguồn gốc, xác định tính hợp pháp q trình sử dụng, bên cạnh cơng tác ln chuyển cán chƣa hợp lý gây khó khăn công tác quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận chỉnh lý lƣu trữ hồ sơ Tài phục vụ cho hoạt động đơn vị hạn hẹp, đời sống cán cịn nhiều khó khăn chế độ lƣơng thấp AI KIẾN NGHỊ - Tiếp tục tuyên truyền, phổ biến rộng rãi sách, quy định liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời dân biết thực -Tiếp tục thực mạnh giải pháp mà Sở TNMT đạo Văn phòng đăng ký đất đai triển khai thực - Đề nghị Sở TNMT chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Tƣ pháp sở có liên quan đề xuất giải pháp, báo cáo để Chủ tịch UBND Thành phố đạo tháo gỡ cho trƣờng hợp chủ đầu tƣ chấp nhà nhƣng lại bán nhà cho ngƣời dân trƣờng hợp giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà thông qua hợp đồng ủy quyền; - Đề nghị Sở Tài chính, Sở TNMT nghiên cứu quy định chi phí liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận nhƣ: Các khoản phí, lệ phí, tiền sử dụng đất mức hợp lý, phù hợp với mức thu nhập ngƣời dân nay; cho phép ngƣời dân đƣợc chậm nộp, nợ tiền sử dụng đất đến phát sinh giao dịch; - Đề nghị cấp ủy quyền địa phƣơng đạo, xử lý nghiêm quan, cán cơng chức khơng hồn thành nhiệm vụ việc phát hiện, xử lý vi phạm pháp luật đất đai, thực dự án xây dựng nhà chủ đầu tƣ, ngƣời dân Tăng cƣờng công tác tra, kiểm tra xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật việc thực quy hoạch, xây dựng dự án phát triển nhà địa phƣơng - Kiến nghị HĐND tỉnh phân bổ kinh phí dự toán ngân sách năm để đẩy nhanh việc thực dự án xây dựng hệ thống hồ sơ địa sở liệu quản lý đất đai địa phƣơng; dành tối thiểu 10% tổng số thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để đầu tƣ cho công tác đo đạc, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, xây dựng sở liệu đất đai đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa Đồng thời, kiến nghị UBND quận phối hợp đẩy nhanh tiến độ nâng cao chất lƣợng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng loại đất; rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, hạn chế tình trạng quy hoạch treo, thểhiện tính pháp lý rõ ràng làm cho việc cấp GCN, đảm bảo quyền lợi ngƣời sử dụng đất theo quy định pháp luật 88 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ nƣớc cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai Quốc hội nƣớc Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (1993), Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1993 Phòng Tài nguyên Môi trƣờng quận 12 (2017), Kết thống kê kiểm kê đất đai (2017) Quốc hội nƣớc Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Luật nhà (2014) Quốc hội nƣớc Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Luật đất đai (2013) Những nguyên lý Chủ nghĩa Mác –Lênin Phạm Quang Tuấn (2005), Cơ sở thổ nhưỡng địa lý thổ nhưỡng, NXB ĐHQGHN Phạm Thị Phin (2013), Bài giảng hồ sơ địa chính, Đại học Khoa học Tự nhiên, ĐHQGHN 10 Phịng Tài ngun Mơi trƣờng quận 12 (2017), Quy định cấu, tổ chức máy Văn phòng đăng ký đất đai - Chi nhánh quận 12 11 Văn phòng đăng ký đất đai quận 12, Tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận nhà ở, đất tư nhân hồ sơ đăng ký biến động địa bàn quận 12 90 ... chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo mơ hình văn phòng đăng ký đất đai cấp Chƣơng Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu. .. quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất[ 1] Giấy chứng nhận quyền sử dụng. .. quyền sử dụng đất 1.1.5 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở