Luận văn thạc sĩ Kinh tế: Tác động của thị trường bất động sản đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Luận văn làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và các ngân hàng thương mại; phân tích và đánh giá thực trạng sự tác động của thị trường bất động sản đến các ngân hàng thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2012. Từ đó đưa ra các giải pháp liên quan đến thị trường bất động sản nhằm giúp hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại an toàn hơn.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  NGUYỄN TIẾN QUANG TÁC ĐỘNG CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH : TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60340201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS HỒNG ĐỨC TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014 LỜI CAM ĐOAN  Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi, dƣới hƣớng dẫn khoa học PGS.TS Hoàng Đức Các kết nghiên cứu luận văn trung thực chƣa đƣợc cơng bố cơng trình khác Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trƣớc nhà trƣờng cam đoan TP Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 04 năm 2014 Tác giả luận văn Nguyễn Tiến Quang MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục bảng Danh mục biểu đồ LỜI MỞ ĐẦU 1 Lý nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu Kết cấu đề tài CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRONG NỀN KINH TẾ 1.1 Thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Khái niệm thị trƣờng bất động sản 1.1.2 Cấu thành thị trƣờng bất động sản 1.1.3 Vai trò thị trƣờng bất động sản 1.2 Ngân hàng thƣơng mại 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Hoạt động ngân hàng thƣơng mại 1.2.2.1 Huy động vốn 1.2.2.2 Hoạt động tín dụng 1.2.2.3 Dịch vụ toán ngân quỹ 10 1.2.2.4 Các hoạt động khác 11 1.3 Mối quan hệ thị trƣờng bất động sản ngân hàng thƣơng mại 11 1.3.1 Sự tác động thị trƣờng bất động sản đến hoạt động kinh doanh ngân hàng thƣơng mại 11 1.3.2 Sự tác động ngân hàng thƣơng mại đến thị trƣờng bất động sản 14 1.4 Ý nghĩa tác động thị trƣờng bất động sản đến ngân hàng thƣơng mại 17 1.4.1 Đối với hoạt động kinh doanh công ty bất động sản 17 1.4.2 Đối với hoạt động kinh doanh ngân hàng thƣơng mại 18 1.4.3 Đối với kinh tế 20 1.5 Kinh nghiệm từ tác động thị trƣờng bất động sản đến ngân hàng thƣơng mại số nƣớc học kinh nghiệm cho Việt Nam 21 1.6 Kết luận chƣơng 29 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG SỰ TÁC ĐỘNG CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Q trình hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 30 2.1.1 Đặc điểm kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh 30 2.1.1.1 Diện tích – Dân số - Vị trí 30 2.1.1.2 Xã hội 30 2.1.1.3 Kinh tế 32 2.1.2 Sự đời cơng ty bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 33 2.1.3 Thực trạng tác động thị trƣờng bất động sản đến hoạt động kinh doanh ngân hàng thƣơng mại địa bàn TP.HCM 38 2.1.3.1 Lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng cao tổng dƣ nợ cho vay 38 2.1.3.2 Dƣ nợ cho vay bất động sản có tài sản đảm bảo chiếm tỷ lệ cao 39 2.1.3.3 Phần lớn tài sản chấp ngân hàng bất động sản 39 2.1.3.4 Tình trạng xuống thị trƣờng bất động sản làm gia tăng rủi ro cho ngân hàng 40 2.2 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng thƣơng mại địa bàn TP.HCM 42 2.2.1 Sự hình thành 42 2.2.2 Cơ cấu tổ chức hoạt động ngân hàng thƣơng mại TP.HCM 45 2.2.3 Kết hoạt động kinh doanh ngân hàng thƣơng mại địa bàn TP.HCM giai đoạn 2008 - 2012 48 2.2.4 Tác động hoạt động kinh doanh ngân hàng thƣơng mại đến thị trƣờng bất động sản TP.HCM 50 2.3 Mối quan hệ thị trƣờng bất động sản ngân hàng thƣơng mại địa bàn TP.HCM 54 2.3.1 Tình trạng bong bóng thị trƣờng bất động sản TP.HCM 54 2.3.2 Mối tƣơng quan bong bóng bất động sản hoạt động kinh doanh ngân hàng thƣơng mại TP.HCM 57 2.3.3 Nhận xét tác động thị trƣờng bất động sản đến ngân hàng thƣơng mại địa bàn TP.HCM 58 2.4 Kết luận chƣơng 61 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 3.1 Định hƣớng phát triển ngành ngân hàng thị trƣờng bất động sản địa bàn TP.HCM đến năm 2020 62 3.1.1 Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản 62 3.1.1.1 Về thị trƣờng nhà 62 3.1.1.2 Về nhu cầu phát triển đô thị 63 3.1.1.3 Về định hƣóng phát triển sở hạ tầng 64 3.1.1.4 Về định hƣớng phát triển khu công nghiệp 64 3.1.1.5 Về thị trƣờng bất động sản thƣơng mại 64 3.1.1.6 Về nhu cầu sử dụng dịch vụ bất động sản 65 3.1.2 Định hƣớng phát triển ngân hàng thƣơng mại 66 3.1.2.1 Định hƣớng phát triển ngành ngân hàng 66 3.1.2.2 Định hƣớng phát triển ngân hàng thƣơng mại 68 3.1.3 Định hƣớng nâng cao tác động tích cực thị trƣờng bất động sản đến ngân hàng thƣơng mại TP.HCM 69 3.2 Giải pháp nâng cao tác động tích cực thị trƣờng bất động sản đến ngân hàng thƣơng mại TP.HCM 71 3.2.1 Nhóm giải pháp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực 71 3.2.2 Nhóm giải pháp ngân hàng thƣơng mại tổ chức thực 73 3.2.3 Nhóm giải pháp hỗ trợ 75 3.2.3.1 Từ phủ, NHNN Việt Nam, NHNN chi nhánh TPHCM ngành liên quan 75 3.2.3.2 Từ hiệp hội bất động sản TP.HCM UBND TP.HCM 77 3.3 Kết luận chƣơng 80 KẾT LUẬN 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Tiếng Anh: ALCO Asset-Liability Management Committee Ủy ban quản lý tài sản nợ ASEAN Association of Southeast Asian Nations Hiệp hội Quốc gia Đông Nam Á M&A Mergers and Acquisitions Mua bán – Sáp nhập MICE Meetings, incentives, conferences, and exhibitions Du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo REITs Resl Estste Investment Trusts Quỹ đầu tƣ bất động sản TPP Trans-Pacific Strategic Economic Partnership Agreement Hiệp định Đối tác Kinh tế Chiến lƣợc xuyên Thái Bình Dƣơng VAMC Vietnam Asset Management Company Công ty Quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam WTO World Trade Organization Tổ chức thƣơng mại giới Tiếng Việt: BĐS Bất động sản KCN Khu công nghiệp KCX Khu chế xuất NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc NHTM Ngân hàng thƣơng mại NHTMCP Ngân hàng thƣơng mại cổ phần TCTD Tổ chức tín dụng TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban Nhân dân DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1 : Các hoạt động ngân hàng liên quan đến bất động sản 16 Bảng 1.2 : Quan hệ khu vực ngân hàng bất động sản năm 1996 25 Bảng 2.1 : Số lƣợng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập 37 Bảng 2.2 : Tình hình dƣ nợ cho vay bất động sản TP.HCM 38 Bảng 2.3 : Tình hình nợ xấu lĩnh vực bất động sản TP.HCM 41 Bảng 2.4 : Mạng lƣới hoạt động NHTM TP.HCM đến cuối năm 2012 46 Bảng 2.5 : Kết hoạt động kinh doanh NHTM có trụ sở TP.HCM 50 Bảng 2.6 : Tình hình vay ngân hàng doanh nghiệp bất động sản 51 Bảng 2.7 : Tình hình dƣ nợ cho vay bất động sản 52 Bảng 2.8 : Tăng trƣởng dân số thu nhập TP.HCM 56 Bảng 2.9 : Dân số thu nhập bình quân TP.HCM 56 Bảng 3.1 : Dự báo nhu cầu xây dựng nhà TP.HCM (2015 – 2030) 63 DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ Biểu đồ 1.1 : Tỷ trọng dƣ nợ cho vay lĩnh vực bất động sản ngân hàng Nhật 23 Biểu đồ 1.2 : Diễn biến giá đất Nhật 23 Biểu đồ 2.1 : Diễn biến lãi suất ngân hàng giai đoạn 2008 – 2012 48 Biểu đồ 2.2 : Tỷ lệ nợ xấu chung NHTM TP.HCM 49 Biểu đồ 2.3 : Giá nhà TP.HCM 55 Biểu đồ 2.4 : Giá thuê văn phòng TP.HCM 55 Hình 3.1 : Sơ đồ Mạng sàn giao dịch BĐS 73 LỜI MỞ ĐẦU Lý nghiên cứu Trong kinh tế thị trƣờng phát triển động nhƣ nay, ngân hàng thƣơng mại đƣợc coi trái tim toàn kinh tế Khi ngân hàng làm việc hiệu quả, dòng tiền kinh tế đƣợc vận động điều hịa, trơi chảy, thúc đẩy cho tăng trƣởng phát triển kinh tế Tuy nhiên, có nhiều yếu tố tác động đến hoạt động ngân hàng, số đó, thị trƣờng bất động sản có ảnh hƣởng quan trọng Hiện nay, giới nhƣ Việt Nam có nhiều đề tài nghiên cứu ảnh hƣởng khu vực ngân hàng đến thị trƣờng bất động sản Tuy nhiên, lại có đề tài nghiên cứu tác động ngƣợc lại thị trƣờng bất động sản lên khu vực ngân hàng Bên cạnh đó, ngân hàng thƣơng mại Việt Nam gặp nhiều khó khăn, tiếp nối theo sau trình xì bong bóng bất động sản năm 2008 kéo dài đến nay, đặt nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu Do đó, tơi chọn đề tài “Tác động thị trường bất động sản đến ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” để tìm hiểu tác động bong bóng bất động sản đến bất ổn ngân hàng thƣơng mại, từ đề xuất giải pháp liên quan đến thị trƣờng bất động sản nhằm giúp nâng cao hoạt động ổn định cho ngân hàng thƣơng mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Mục tiêu nghiên cứu Luận văn làm rõ vấn đề lý luận liên quan đến mối quan hệ thị trƣờng bất động sản ngân hàng thƣơng mại; phân tích đánh giá thực trạng tác động thị trƣờng bất động sản đến ngân hàng thƣơng mại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2012 Từ đƣa giải pháp liên quan đến thị trƣờng bất động sản nhằm giúp hoạt động kinh doanh ngân hàng thƣơng mại an toàn Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 70 cụ can thiệp vào thị trƣờng bất động sản xuất khiếm khuyết cung cầu Trong điều kiện thị trƣờng bất động sản xuống, quỹ nhà giúp giải phóng lƣợng lớn hàng tồn kho bất động sản, vừa giúp công ty bất động sản giảm áp lực trả lãi vay ngân hàng, vừa giúp ngân hàng thƣơng mại giảm đƣợc nợ xấu Thứ năm, phát triển thị trƣờng tài đa dạng, xem xét việc phát triển loại chứng khoán đƣợc phát hành dựa tài sản đảm bảo Do dự án bất động sản thƣờng trung dài hạn, thời gian thu hồi vốn dài nên loại chứng khốn giúp tái cấp vốn cho ngân hàng Đồng thời, NHNN cần phải tăng cƣờng công tác giám sát hoạt động NHTM hỗ trợ xây dựng cơng cụ phịng ngừa rủi ro tín dụng cho NHTM Thứ sáu, phát triển tổ chức định giá chuyên nghiệp độc lập nhằm giúp ngân hàng tránh rủi ro tài sản chấp Các tổ chức định giá bên thứ ba giúp hạn chế đƣợc vấn đề bất cân xứng thông tin lựa chọn đối nghịch, ngồi cịn giúp ngân hàng tránh đƣa định sai lầm việc cấp tín dụng Hơn nữa, việc định giá tài sản chấp giao cho bên thứ ba độc lập giúp ngân hàng phòng ngừa đƣợc vấn đề rủi ro đạo đức nhân viên tín dụng Thứ bảy, nhà nƣớc cần tăng cƣờng giám sát, quản lý thị trƣờng BĐS nhằm tránh giá BĐS tăng giảm nhanh, gây ảnh hƣởng đến đời sống xã hội, nhƣ hoạt động kinh doanh ngân hàng thƣơng mại Nhà nƣớc nên chủ động điều tiết, can thiệp vào thị trƣờng bất động sản thụ động giải tình nhƣ Thứ tám, tiến tới thu hẹp khoảng cách khung giá đất TP.HCM ban hành giá thị trƣờng, mang lại lợi ích cho ngƣời dân hạn chế rủi ro cho ngân hàng Chênh lệch lớn giá đất nhà nƣớc quy định giá thị trƣờng gây nhiều bất cập hoạt động ngân hàng vừa đảm bảo an toàn cho vay, vừa giữ chân khách hàng vay Thu hẹp khoảng cách thực lộ trình chuyển đổi quản lý kinh tế theo chế thị trƣờng 71 3.2 Giải pháp nâng cao tác động tích cực thị trƣờng bất động sản đến ngân hàng thƣơng mại TP.HCM 3.2.1 Nhóm giải pháp doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực Các doanh nghiệp BĐS cần phải tăng vốn chủ sở hữu tƣơng xứng với quy mô dự án đầu tƣ Theo thống kê Sở Kế hoạch đầu tƣ TP.HCM, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản TP.HCM có quy mô vốn từ 200 đến 500 tỷ đồng chiếm khoảng 2,6% tổng số doanh nghiệp; số doanh nghiệp quy mô vốn từ 50 đến dƣới 200 tỷ đồng chiếm 8%; số doanh nghiệp quy mô vốn từ 10 đến dƣới 50 tỷ đồng chiếm 18,9%; phần lớn lại doanh nghiệp có vốn nhỏ (dƣới 10 tỷ đồng), khó có khả thực dự án lớn khơng có hỗ trợ ngân hàng Các dự án BĐS có quy mơ lớn, với quy mơ vốn nêu doanh nghiệp BĐS có hệ số địn bẩy tài tƣơng đối cao Xét khía cạnh tài chính, điều làm gia tăng rủi ro cho ngành BĐS, vơ hình trung làm tăng rủi cho NHTM tài trợ vốn cho doanh nghiệp BĐS Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh cấu kinh doanh, đƣa chiến lƣợc phù hợp để thích nghi với thay đổi thị trƣờng Cơng tác khảo sát, phân tích, đánh giá thị trƣờng phải đƣợc quan tâm hàng đầu yếu tố quan trọng để nắm bắt đƣợc nhu cầu nhóm khách hàng, từ đƣa kế hoạch kinh doanh phù hợp Các dự án đầu tƣ bất động sản trung dài hạn, doanh nghiệp thiết phải tiến hành đầu tƣ dựa theo dự báo nhu cầu thị trƣờng, tránh việc đầu tƣ theo nhu cầu đột biến ngắn hạn Đầu tƣ theo chiến lƣợc giúp hạn chế việc tạo bong bóng bất động sản nhƣ thừa cung sản phẩm bất động sản, nhờ tạo ảnh hƣởng tích cực đến hoạt động kinh doanh ngân hàng thƣơng mại Các doanh nghiệp BĐS cần thay đổi tƣ kinh doanh, nên khai thác đầu tƣ vào phân khúc thị trƣờng có nhiều tiềm nhƣng bỏ lỡ nhƣ nhà dành cho ngƣời có thu nhập trung bình – thấp, hộ cho thuê, BĐS thƣơng 72 mại Tuy phân khúc thị trƣờng khơng có tỷ suất sinh lời lớn, thời gian thu hồi vốn dài nhƣng nhu cầu thị trƣờng lớn ổn định Khai thác phân khúc giúp ổn định hoạt động doanh nghiệp BĐS, tầm vĩ mơ có tác dụng hạn chế tính chu kỳ thị trƣờng BĐS, gián tiếp giúp NHTM tránh đƣợc cú sốc thị trƣờng Thực M&A (mua bán – sáp nhập) để góp phần tăng khoản cho thị trƣờng bất động sản, giải phóng khoản vay tiềm ẩn nguy nợ xấu ngân hàng Với diễn thị trƣờng bất động sản, M&A giải pháp hữu hiệu thị trƣờng trì trệ 05 năm qua làm cho phần lớn công ty bất động sản khơng cịn đủ nguồn lực để tiếp tục thực dự án Lợi ích ngân hàng hoạt động M&A bất động sản giảm thiểu nguy nợ xấu tƣơng lai khách hàng vay phần tháo gỡ đƣợc khó khăn tài để tập trung vốn cho dự án hiệu Phát triển sàn giao dịch BĐS quy mô lớn, tiến tới nghiên cứu thành lập Mạng sàn giao dịch BĐS TP.HCM để thống quản lý hoạt động sàn giao dịch BĐS địa bàn thành phố Mạng trung tâm đƣợc thành lập, sàn giao dịch BĐS đƣợc nối mạng, kết nối thông tin mạng trung tâm Nghiên cứu việc kết nối theo hƣớng tất giao dịch phải đƣợc nối mạng thể giao dịch sàn trung tâm giá số lƣợng giao dịch Việc kết nối làm tăng đáng kể tính minh bạch thị trƣờng BĐS Trong thời gian tới triển khai xây dựng số số đánh giá thị trƣờng BĐS, việc kết nối thông tin giúp thu thập thông tin giá khối lƣợng giao dịch BĐS đƣợc nhanh chóng, hiệu xác Bên cạnh đó, cần quy định tất sàn đăng ký hoạt động phải kết nối sàn trung tâm thực báo cáo định kỳ Việc thành lập Mạng sàn giao dịch BĐS giúp NHTM thuận lợi nhiều việc nắm bắt diễn biến thị trƣờng, tình hình khoản giá BĐS Qua ngân hàng hiểu rõ tình hình hoạt động doanh nghiệp BĐS khách hàng vay vốn nhƣ có đƣợc nguồn thơng tin tham khảo hữu ích việc đánh giá tài sản chấp BĐS 73 Hình 3.1: Sơ đồ Mạng sàn giao dịch BĐS Sàn giao dịch bất động sản A Sàn giao dịch bất động sản F Sàn giao dịch bất động sản B Mạng sàn giao dịch BĐS TP.HCM Sàn giao dịch bất động sản E Sàn giao dịch bất động sản C Sàn giao dịch bất động sản D (Nguồn:Đề án Phát triển thị trường bất động sản TP.HCM) Trong điều kiện Mạng sàn giao dịch BĐS chƣa đƣợc thành lập nhƣ tổ chức định giá độc lập chƣa phát triển doanh nghiệp BĐS cung cấp dịch vụ định giá BĐS cho NHTM Các doanh nghiệp BĐS ngƣời hiểu rõ có nhiều thơng tin thị trƣờng BĐS, đƣa kết thẩm định tốt Điều mang đến nguồn thu cho doanh nghiệp BĐS, thắt chặt mối quan hệ với ngân hàng mà nhu cầu thiết ngân hàng Đặc trƣng thị trƣờng BĐS nói chung nhƣ thị trƣờng BĐS TP.HCM nói riêng sản phẩm BĐS đa dạng với nhiều đặc điểm riêng biệt với việc thông tin thị trƣờng lại thiếu minh bạch Do đó, sản phẩm dịch vụ định giá BĐS doanh nghiệp BĐS cung cấp đáp ứng nhu cầu định giá xác BĐS chấp, thực tốt công tác quản trị rủi ro ngân hàng thƣơng mại 3.2.2 Nhóm giải pháp ngân hàng thương mại tổ chức thực Trƣớc tiên, NHTM cần nâng cao chất lƣợng tín dụng nói chung nhƣ với khoản cho vay lĩnh vực BĐS nói riêng Để nâng cao chất lƣợng tín dụng, NHTM cần xây dựng riêng cho hệ thống quản lý rủi ro tín dụng hiệu Bên cạnh đó, NHTM cần thực nhiều biện pháp nhằm xử lý nợ xấu 74 Hiện tại, nhiều khoản nợ xấu liên quan trực tiếp gián tiếp đến BĐS Do đó, việc giải nợ xấu cần gắn liền với theo dõi chặt chẽ thị trƣờng BĐS Các NHTM phải đặc biệt quan tâm công tác xử lý ngăn ngừa nợ xấu, lành mạnh hố tình hình tài chính, nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh ngân hàng Đối với nợ xấu lĩnh vực BĐS, NHTM cần ngồi lại làm việc với doanh nghiệp BĐS nhằm tìm biện pháp xử lý kiến nghị nhà nƣớc ban hành giải pháp hỗ trợ Việc xây dựng chiến lƣợc cho vay dài hạn lĩnh vực BĐS cần thiết NHTM TP.HCM Diễn biến dƣ nợ BĐS ngân hàng TP.HCM thời gian qua cho thấy ngân hàng chạy theo diễn biến thị trƣờng BĐS chủ động định hình nguồn vốn tài trợ cho thị trƣờng Trong BĐS có ảnh hƣởng lớn đến hoạt động kinh doanh NHTM thân ngân hàng lại chƣa có chiến lƣợc kinh doanh lĩnh vực Việc định cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS đƣợc ngân hàng thực riêng lẻ trƣờng hợp mà không xem xét, đánh giá mối quan hệ liên kết, tổng hịa tồn thị trƣờng Nhƣ vậy, xây dựng chiến lƣợc cho vay, áp dụng mức trần cho vay lĩnh vực BĐS làm giảm rủi ro hệ thống cho ngân hàng, đồng thời tạo hàng rào an toàn, bảo vệ thị trƣờng bất động sản tránh rơi vào tình trạng bong bóng Việc xây dựng chiến lƣợc cho vay cần kèm với việc phân loại khách hàng, sản phẩm BĐS, loại dự án ƣu tiên cấp tín dụng, loại dự án hạn chế cấp tín dụng Các NHTM địa bàn TP.HCM nên thành lập phòng thẩm định riêng, tách biệt với phận định cấp tín dụng Việc tách bạch nhằm giúp nâng cao hiệu quản trị rủi ro hoạt động tín dụng, liên quan tới tài sản chấp BĐS Đối với ngân hàng có trụ sở TP.HCM, phịng thẩm định thuộc Hội sở, chịu trách nhiệm thẩm định tất BĐS TP.HCM cho đơn vị kinh doanh địa bàn thành phố Riêng ngân hàng có trụ sở ngồi TP.HCM phịng thẩm định đƣợc thành lập chi nhánh, thực công tác thẩm định tài sản chấp cho chi nhánh 75 phòng giao dịch Một biện pháp giúp ngân hàng cắt giảm rủi ro cho vay dự án BĐS thực cho vay đồng tài trợ Mục đích để chia sẻ rủi ro quản lý rủi ro tốt có nhiều ngân hàng tham gia vào việc thẩm định giám sát dự án Về mặt pháp lý, NHNN có quy định quy chế cho vay đồng tài trợ tổ chức tín dụng thực hiện, ngân hàng thực đồng tài trợ thuận lợi nhiều Tuy nhiên, vấn đề NHTM trọng việc cạnh tranh chia sẻ rủi ro nên khoản vay theo định Chính phủ phƣơng thức đồng tài trợ hầu nhƣ không đƣợc ngân hàng áp dụng thực tế Cuối cùng, NHTM phải hiểu rõ tầm quan trọng quản trị rủi ro ngân hàng, đặc biệt rủi ro khoản rủi ro lãi suất Nguồn vốn huy động NHTM phần lớn khoản tiền gửi có kỳ hạn ngắn lại cấp nhiều tín dụng cho lĩnh vực BĐS với kỳ hạn dài, lãi suất điều chỉnh thƣờng sau sáu tháng Do vậy, ngân hàng phải gánh chịu rủi ro khoản rủi ro lãi suất Tăng cƣờng công tác quản trị rủi ro giúp ngân hàng hoạt động hiệu an toàn 3.2.3 Nhóm giải pháp hỗ trợ 3.2.3.1 Từ Chính phủ, NHNN Việt Nam, NHNN chi nhánh TPHCM ngành liên quan Chính phủ quan Nhà nƣớc cần thực tốt việc quản lý, giám sát, chủ động tích cực điều tiết thị trƣờng BĐS hoạt động ngành ngân hàng; đổi mới, cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xem xét, cấp giấy phép đầu tƣ xây dựng dự án, đăng ký chấp; kiến nghị Quốc hội ban hành văn pháp lý, tạo khuôn khổ cho phát triển ổn định thị trƣờng BĐS hoạt động kinh doanh ngân hàng Vai trò Nhà nƣớc quan trọng việc tạo môi trƣờng phát triển ổn định cho thị trƣờng BĐS, để thị trƣờng có tác động tích cực đến hoạt động NHTM 76 NHNN nên chủ động thực cơng việc điều hành sách tiền tệ quản lý nhà nƣớc lĩnh vực tài ngân hàng Tính chủ động NHNN giúp giám sát đƣợc hoạt động NHTM đƣa cảnh báo kịp thời rủi ro thị trƣờng BĐS NHNN nơi tập trung thông tin tất NHTM nên có nhìn đầy đủ, tồn diện tình hình cho vay tồn hệ thống ngân hàng, đƣa dự báo chuẩn xác mức độ phát triển nóng thị trƣờng BĐS Xây dựng thị trƣờng chấp thứ cấp (tái chấp) bất động sản phát triển việc chứng khoán hoá khoản cho vay chấp nhà ở, có hỗ trợ kiểm sốt Nhà nƣớc để tăng tính khoản cho ngân hàng, tạo nguồn vốn trung dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn chấp bất động sản tạo Mơ hình cơng ty tái cho vay chấp nhà quốc gia Cagamas Malaysia đƣợc đánh giá mơ hình chấp thứ cấp thành công nƣớc phát triển, học tập áp dụng Việt Nam Cagamas Berhad đời năm 1986 để thúc đẩy thị trƣờng nhà thứ cấp Malaysia Mơ hình Cagamas đƣợc World Bank coi nhƣ thành công việc xây dựng thiết chế khoản cho thị trƣờng cầm cố thứ cấp Cagamas phát hành nợ để lấy vốn sau dùng nguồn vốn mua bán lại, hỗ trợ khoản nợ vay mua nhà chấp cho ngân hàng nhƣ cho ngƣời mua nhà (có chọn lựa) Với điều kiện Việt Nam, cơng ty huy động sử dụng vốn vay ODA Ngoài ra, phát hành trái phiếu đƣợc Chính phủ bảo lãnh để lấy vốn tái cho vay, mua lại khoản cho vay nhà có kỳ hạn lên tới vài chục năm Bên cạnh đó, phát hành chứng khoán dựa khoản cho vay chấp nhà (chứng khốn hóa khoản cho vay chấp nhà ở) Để thị trƣờng bất động sản phát triển bền vững hệ thống ngân hàng tài trợ cách lành mạnh cho thị trƣờng này, cần phải có hệ thống chấp thứ cấp mạnh đƣợc quản lý tốt Hiện nay, NHNN ban hành quy chế cho vay quy định chung hoạt động cho vay mà khơng có quy chế cho vay dành riêng cho lĩnh vực BĐS vốn có nhiều đặc thù Do vậy, NHNN cần xây dựng quy chế cho vay dành riêng 77 lĩnh vực BĐS Điều khơng góp phần minh bạch mặt quy định cho vay thân ngân hàng, mà cịn góp phần hạn chế rủi ro việc cấp tín dụng lĩnh vực này, làm tiền đề cho NHTM áp dụng thực thi hiệu việc tài trợ vốn cho thị trƣờng BĐS Chính phủ cần có chế, sách hỗ trợ tài nhằm giúp cho ngƣời có thu nhập trung bình - thấp giải đƣợc nhu cầu nhà Đây nhóm đối tƣợng mà NHTM muốn cho vay có nhu cầu lớn nhƣng khơng thể cấp tín dụng mức độ rủi ro cao Vì vậy, việc hỗ trợ nhà nƣớc quan trọng, vừa giải vấn đề an sinh xã hội, vừa phát triển bền vững thị trƣờng BĐS đồng thời giúp phát triển hoạt động kinh doanh ngân hàng Kiến nghị NHNN xem xét nghiên cứu xây dựng sách tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản đơn phục vụ cho nhu cầu nhà ngƣời dân hoạt động cho vay đầu tƣ, kinh doanh bất động sản làm sở để ngân hàng định hƣớng cho vay lĩnh vực BĐS cách hợp lý Giải pháp bổ trợ nhằm giúp NHTM phân loại rủi ro tốt đồng thời ngăn cản ngân hàng tập trung cấp tín dụng nhiều vào loại hình BĐS ẩn chứa nhiều rủi ro 3.2.3.2 Từ hiệp hội bất động sản TP.HCM UBND TP.HCM UBND TP.HCM cần thực tốt công tác lập quy hoạch gắn với quản lý phát triển thị trƣờng bất động sản Trong đó, nội dung quan trọng xây dựng thí điểm số số đánh giá thị trƣờng bất động sản, hệ thống tiêu chế độ báo cáo thống kê nhà thị trƣờng bất động sản: * Thí điểm xây dựng số số đánh giá thị trƣờng bất động sản: Một số quan trọng mà UBND thành phố cần nhanh chóng xây dựng tính tốn số giá BĐS, đƣợc xem hàn thử biểu phản ánh thực tế tình hình thị trƣờng BĐS TP.HCM Thành phố phải công bố rộng rãi, thƣờng xuyên số để định hƣớng thị trƣờng 78 * Xây dựng hệ thống tiêu chế độ báo cáo thống kê nhà thị trƣờng bất động sản: Thực tế lĩnh vực nhà thị trƣờng bất động sản có liên quan đến nhiều Sở, ngành Tuy nhiên Sở, ngành có Hệ thống tiêu chế độ báo cáo thống kê riêng số liệu báo cáo đánh giá nhà thị trƣờng bất động sản không thống không đầy đủ Vì vậy, sở tiêu Sở ngành báo cáo, nghiên cứu đề xuất tiêu tổng hợp phản ánh tình hình thị trƣờng bất động sản để tổng hợp, định kỳ báo cáo Thành ủy, UBND thành phố, công bố thƣờng xuyên cho công chúng Khi số đánh giá thị trƣờng bất động sản, hệ thống tiêu chế độ báo cáo thống kê thị trƣờng bất động sản TP.HCM đƣợc ban hành, NHTM nhận biết đƣợc thị trƣờng BĐS có tác động tích cực đến hoạt động kinh doanh mình, thị trƣờng BĐS làm tăng rủi ro cho NHTM, từ đƣa biện pháp xử lý phù hợp Cần thực nhiều giải pháp để phát triển kênh tài trợ vốn phi ngân hàng cho thị trƣờng BĐS nhƣ thu hút vốn FDI vào BĐS, phát triển thị trƣờng trái phiếu doanh nghiệp, thành lập quỹ đầu tƣ tín thác BĐS (REITs) Những biện pháp ngồi mục đích phát triển thị trƣờng BĐS cịn có mục tiêu làm giảm mức độ địn bẩy tài khu vực BĐS TP.HCM, giảm thiểu rủi ro cho kinh tế NHTM * Thu hút FDI vào bất động sản: Hiện có nhiều nhà đầu tƣ nƣớc ngồi thực đầu tƣ thành công nhiều dự án BĐS thành phố nhƣ Phú Mỹ Hƣng, Keppel Land… Nguồn FDI không bổ sung vốn cho thị trƣờng BĐS mà đem đến công nghệ xây dựng tiên tiến, tiết kiệm chi phí, đƣa thị trƣờng nhiều loại hình sản phẩm * Phát triển thị trƣờng trái phiếu doanh nghiệp: Việc phát hành trái phiếu giúp doanh nghiệp BĐS chủ động sử dụng nguồn vốn, tạo tính cạnh tranh thị trƣờng cho vay với ngân hàng Ngoài ra, trái phiếu kèm với quyền mua hộ thực mang lại nhiều lợi ích cho khách hàng Bên 79 cạnh đó, việc tham gia nhiều nhà đầu tƣ nhƣ quỹ đầu tƣ, cơng ty chứng khốn… giúp thị trƣờng BĐS thành phố hoạt động hiệu quả, an tồn Tuy vậy, vấn đề khó khăn thị trƣờng trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam chƣa phát triển Do đó, nhà nƣớc cần tiến hành nhiều biện pháp nhằm tăng tính khoản cho trái phiếu doanh nghiệp * Thành lập quỹ đầu tƣ tín thác bất động sản (REITs): Đây kênh huy động vốn hiệu cho thị trƣờng BĐS đƣợc nhiều nƣớc áp dụng giới Ƣu điểm REITs hoạt động chuyên nghiệp, an toàn, huy động đƣợc nguồn vốn lớn thu hút đƣợc nhà đầu tƣ nhỏ lẻ tham gia vào thị trƣờng BĐS Đặc điểm REITs 90% hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS, ƣu tiên dự án thƣơng mại, mang tới nguồn thu nhập ổn định; ngồi REITs cịn chi trả hầu hết lợi nhuận cho cổ đông dƣới dạng cổ tức Tuy vậy, để REITs hoạt động hiệu quả, thiết cần có hỗ trợ nhà nƣớc sách thuế Do đó, UBND TP.HCM cần tƣ vấn, kiến nghị Chính phủ, Quốc hội ban hành văn pháp lý hoạt động REITs Vấn đề khuyến khích đầu tƣ phát triển dự án nhà Chính phủ thực hiện, nhƣng phần địa phƣơng, TP.HCM thực nhiều biện pháp cụ thể nhằm thúc đẩy mạnh mẽ việc phát triển nhà xã hội nhƣ: (1) Chủ động quy hoạch vị trí xây dựng nhà xã hội nhà thƣơng mại cho thuê không bán, nhà cho ngƣời thu nhập thấp đô thị, nhà cho sinh viên nhà cho công nhân; (2) Có sách hỗ trợ cho doanh nghiệp xây dựng nhà bán trả góp cho thuê mua; (3) Tập trung nguồn vốn để phát triển nhà xã hội thông qua Quỹ phát triển nhà thành phố UBND thành phố nên nghiên cứu thành lập Trung tâm thông tin bất động sản, bao gồm thông tin giá, lịch sử mua bán, chấp… Mặc dù Trung tâm thơng tin tín dụng – Ngân hàng Nhà nƣớc cung cấp thông tin tài sản chấp cho NHTM nhƣng thông tin hầu nhƣ sơ sài, chủ yếu cho thấy tình hình chấp BĐS, mà khơng có thêm nhiều thơng tin 80 khác, vốn ảnh hƣởng đến khoản giá BĐS mà ngân hàng xem xét nhận chấp Trung tâm thông tin hỗ trợ đắc lực cho ngân hàng công tác thẩm định tài sản chấp BĐS, giúp ngân hàng quản trị tốt rủi ro liên quan đến tài sản chấp Hiệp hội BĐS TP.HCM phải thƣờng xuyên tổ chức hội nghị, hội thảo để tăng cƣờng phổ biến, cập nhật thông tin thị trƣờng bất động sản cho ngân hàng Hiện nay, NHTM địa bàn TP.HCM Hiệp hội BĐS thành phố hầu nhƣ chƣa hợp tác với Do vậy, thông tin thị trƣờng BĐS ngân hàng chủ yếu tự tìm hiểu nên đơi thiếu tính chuẩn xác Các hội thảo Hiệp hội BĐS TP.HCM tổ chức cung cấp nhiều kiến thức chuyên sâu, thông tin hữu ích thị trƣờng BĐS cho ngân hàng Thông qua ngân hàng đƣa chiến lƣợc cấp tín dụng hợp lý cho ngành BĐS TP.HCM cần bƣớc thu hẹp chênh lệch khung giá đất thành phố ban hành sát với giá giao dịch thị trƣờng nhằm giúp thị trƣờng BĐS phát triển lành mạnh, giảm thiểu rủi ro cho ngƣời sở hữu quyền sử dụng đất nhƣ ngân hàng nhận chấp bất động sản 3.3 Kết luận chƣơng Thơng qua Chƣơng 3, luận văn trình bày định hƣớng phát triển đến năm 2020 NHTM TP.HCM thị trƣờng BĐS thành phố; đồng thời kiến nghị số nhóm giải pháp thiết thực nhằm nâng cao tác động tích cực thị trƣờng bất động sản đến ngân hàng thƣơng mại Thành phố Hồ Chí Minh Thực giải pháp này, thị trƣờng bất động sản phát triển ổn định, tránh tình trạng bong bóng, đầu Từ giúp hoạt động kinh doanh ngân hàng thƣơng mại trở nên ổn định, an toàn 81 KẾT LUẬN Trên sở vận dụng tổng hợp phƣơng pháp nghiên cứu nhƣ lý thuyết đƣợc tìm hiểu từ báo nghiên cứu khoa học luận văn thạc sỹ, Luận văn “Tác động thị trƣờng bất động sản đến ngân hàng thƣơng mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” thực đƣợc nội dung sau đây: - Thứ nhất, tìm hiểu lý luận chung thị trƣờng bất động sản ngân hàng thƣơng mại nhƣ mối quan hệ chúng, đồng thời tìm hiểu kinh nghiệm tác động thị trƣờng bất động sản đến ngân hàng thƣơng mại số nƣớc - Thứ hai, phân tích đánh giá thực trạng thị trƣờng bất động sản ngân hàng thƣơng mại địa bàn TP.HCM tác động chúng Từ đƣa số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao tác động tích cực thị trƣờng bất động sản đến hoạt động kinh doanh ngân hàng thƣơng mại Qua nội dung phân tích, thấy hoạt động ổn định ngân hàng thƣơng mại có ý nghĩa vơ quan trọng kinh tế Đồng thời, thị trƣờng bất động sản khơng có ý nghĩa đáp ứng vấn đề an sinh xã hội mà cịn đóng vai trị quan trọng lĩnh vực tài nhƣ hệ thống ngân hàng Thông qua kinh nghiệm đƣợc rút từ lần đổ vỡ bong bóng bất động sản khủng hoảng ngân hàng giới, hy vọng tƣơng lai quan nhà nƣớc thực tốt vai trò quản lý điều tiết thị trƣờng, giúp thị trƣờng bất động sản Việt Nam ngân hàng thƣơng mại phát triển bền vững Do kinh nghiệm kiến thức thực tiễn nhƣ điều kiện nghiên cứu hạn chế, Luận văn khơng thể tránh khỏi điểm chƣa hồn thiện Do tác giả mong nhận đƣợc nhiều ý kiến đóng góp để Luận văn trở nên hồn thiện TÀI LIỆU THAM KHẢO I - Tiếng Việt Báo cáo thƣờng niên ngân hàng thƣơng mại từ năm 2008 – 2012 Báo cáo tài cơng ty bất động sản từ năm 2008 – 2012 Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam, 2013 Báo cáo quý 4/2012 – Toàn cảnh thị trường TP.HCM Hội đồng Nhân dân TP.HCM, 2013 Nghị số 03/2013/NQ-HĐND việc thông qua Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội TP.HCM đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2025 Ngân hàng TMCP Á Châu, 2013 Báo cáo thường niên năm 2012 Nguyễn Ngọc Bình, 2008 Tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM – Thực trạng giải pháp Luận văn thạc sỹ Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Quốc hội, 2010 Luật Các tổ chức tín dụng Số liệu thống kê Cục thống kê TP.HCM Số liệu thống kê Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam – Chi nhánh TP.HCM 10 Số liệu thống kê Sở Kế hoạch Đầu tƣ TP.HCM 11 Số liệu thống kê Tổng cục Thống kê 12 Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, 2012 Đề án Phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 13 Thủ tƣớng Chính phủ, 2006 Quyết định số 112/2006/QĐ-TTg Về việc phê duyệt Đề án phát triển ngành ngân hàng Việt Nam đến năm 2010 định hướng đến năm 2020 14 Thủ tƣớng Chính phủ, 2011 Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 II – Tiếng Anh Bank of Japan Statistics Herring, R J and S Wachter, 1999 Real Estate Booms and Banking Busts: An International Perspective The Wharton School, University of Pennsylavinia J.P Morgan’s data Koetter, M and T Poghosyan, 2010 Real estate prices and banking stability Journal of Banking and Finance, pages 1129 – 1138 Koh W.T.H., R.S Mariano, A Pavlov, S.Y Phang, A Tan and S Wachter, 2004 Bank Lending and Real Estate in Asia: Market Optimism and Asset Bubbles Journal of Asian Economics, Vol 15, Issue 6, Pages 1103-1118 Lausberg, C., 2004 The real estate market risk of banks – Evidence of its Importance and Consequences for Managing Risk in Real Estate Lending The ICFAI Journal of Financial Economics, Vol II, No Leamer, E., 2007 Housing is the Bussiness Cycle NBER Working Paper, 13428 McCarthy, J and R Peach, 2004 Are Home Prices the Next “Bublle”? FRBNY Economic Policy Review Olszewski, K., 2012 The impact of commercial real estate on the financial sector, its tracking by central banks and some recommendations for the macrofinancial stability policy and central bank National Bank of Poland Working Paper, No 132 10.Shirasuka, S., 2003 The asset price bubble in Japan in the 1980s: Lessons for financial and macroeconomic stability Real estate indicators and financial stability Washington D.C., United States, 27-28 October 2003 BIS and IMF II – Website http://luatminhkhue.vn/thi-truong/chuyen-de thi-truong-bat-dong-san.aspx http://stox.vn/ http://vi.wikipedia.org/wiki/B%E1%BA%A5t_%C4%91%E1%BB%99ng_s%E1%B A%A3n http://vi.wikipedia.org/wiki/Ng%C3%A2n_h%C3%A0ng_th%C6%B0%C6%A1ng_ m%E1%BA%A1i http://www.vietrees.org/tu-lieu/kien-thuc-bat-dong-san/khai-niem-ve-thi-truong-batdhong-san http://www.vpub.hochiminhcity.gov.vn/GioiThieuTpHCM/tabid/147/Default.aspx ... trạng tác động thị trƣờng bất động sản đến ngân hàng thƣơng mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Chƣơng 3: Giải pháp nâng cao tác động tích cực thị trƣờng bất động sản đến ngân hàng thƣơng mại địa bàn. .. thị trƣờng bất động sản ngân hàng thƣơng mại 11 1.3.1 Sự tác động thị trƣờng bất động sản đến hoạt động kinh doanh ngân hàng thƣơng mại 11 1.3.2 Sự tác động ngân hàng thƣơng mại đến. .. NÂNG CAO TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 3.1 Định hƣớng phát triển ngành ngân hàng thị trƣờng bất động sản địa bàn TP.HCM đến năm