(Luận văn thạc sĩ) giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM LÝ NGUYỄN NGỌC THẢO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2011 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM LÝ NGUYỄN NGỌC THẢO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM Chuyên ngành: Kinh tế tài – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS DƢƠNG THỊ BÌNH MINH TP Hồ Chí Minh – Năm 2011 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực Các thơng tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu danh mục tài liệu tham khảo hoàn toàn trung thực TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2011 Lý Nguyễn Ngọc Thảo Học viên cao học khóa 17 Chuyên ngành: Kinh tế tài – Ngân hàng Trường Đại học Kinh tế TP.Hồ Chí Minh ii MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Lý luận bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm hàng hóa bất động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 1.2 Thị trƣờng bất động sản yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.2.2 Cơ cấu thị trường bất động sản 1.2.3 Các yếu tố tác động đến hình thành phát triển thị trường bất động sản 10 1.2.3.1 Sự phát triển kinh tế, gia tăng dân số vấn đề thị hóa 11 1.2.3.2 Các yếu tố tác động phía cung bất động sản 12 1.2.3.3 Các yếu tố pháp luật, quản lý, điều tiết nhà nước bất động sản 12 1.2.3.4 Các yếu tố sách 12 1.3 Tín dụng bất động sản 13 13 1.3.2 Các sản phẩm tín dụng bất động sản 13 1.3.3 Hiệu tín dụng bất động sản 14 14 15 1.3.4 Rủi ro tín dụng bất động sản 16 1.4 Thẩm định dự án, hợp đồng tín dụng bất động sản 17 17 iii 1.4.2 Nội dung công tác thẩm định dự án BĐS 18 1.4 19 1.5 Tín dụng bất động sản số nƣớc giới học kinh nghiệm cho Việt Nam 20 1.5.1 Kinh nghiệm sách tài tiền tệ cho BĐS số nước giới 20 1.5.1.1 Những kinh nghiệm chung 20 1.5.1.2 Chính sách tín dụng – Kinh nghiệm Úc Niu Di Lân 21 1.5.1.3 Áp dụng mơ hình ngân hàng chấp – kinh nghiệm Đan Mạch 22 22 1.5.2 Một số học rút sách tài tiền tệ cho phát triển thị trường BĐS 23 CHƢƠNG : THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 25 HCM 25 HCM 25 HCM 25 30 2.1.3.1 Kinh tế TP.HCM phát triển, vấn đề thị hố gia tăng dân số 30 2.1.3.2 Các yếu tố tác động phía “cung” bất động sản 31 2.1.3.3 Các yếu tố quản lý, điều tiết nhà nước bất động sản 34 2.1.3.4 Các yếu tố lãi suất, sách thuế 34 2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản NHTM địa bàn TP.HCM 36 2.2.1 Thực sản 36 41 HCM 45 HCM 47 47 iv HCM 48 HCM 49 2.3.3.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn 49 2.3.3.2 Thẩm định khách hàng vay vốn 49 2.3.3.3 Thẩm định dự án đầu tư 50 2.4 TP.HCM 53 2.4 53 2.4 53 2.4 55 CHƢƠNG : CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 57 3.1 Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản địa bàn TP.HCM 57 3.1.1 Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản địa bàn TP.HCM đến năm 2015 57 3.1.2 Định hướng nội dung phát triển thị trường bất động sản địa bàn TP.HCM đến năm 2015 58 3.2 Các giải pháp tầm vĩ mô phát triển thị trƣờng BĐS 59 3.2.1 Về hệ thống luật pháp 59 3.2.2 Về sách chế 60 62 3.3.1 Đối với phủ 62 63 64 3.2.1 Về nguồn vốn sản phẩm tín dụng bất động sản 64 HCM 67 PHẦN KẾT LUẬN CHUNG TÀI LIỆU THAM KHẢO v BĐS Bất động sản BRVT Bà Rịa Vũng Tàu CBRE - - CB Richard Ellis CIC Trung tâm thơng tin tín dụng ngân hàng FDI Vốn đầu tư trực tiếp nước GHB Ngân hàng nhà Chính phủ Thái Lan GHLC Cơng ty cho vay nhà Chính phủ Nhật Bản HDB Ủy ban phát triển nhà Singapore NHNH Ngân hàng nhà nước NN&PTNT Nông nghiệp phát triển nông thôn NHTM Ngân hàng thương mại REIT TCTD Tổ chức tín dụng TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Uỷ ban nhân dân vi Bả ới thành phố khác số nước Châu Á Bảng 2.2 Gía bán sơ cấp thứ cấp số dự án tiêu biểu Bảng 2.3 Bảng thống kê mật độ dân số TP.HCM qua năm Bảng 2.4 Diện tích sàn xây dựng địa bàn TP.HCM qua năm Bảng 2.5 Vốn đầu tư địa bàn TP.HCM qua năm Bảng 2.6 Số dự án đầu tư nước cấp phép qua năm địa bàn TP.HCM vii HÌNH H 1.1 Hình 2.1 Lượng cung hộ TP.HCM qua năm Hình 2.2 Lượng cung biệt thự TP.HCM qua năm Hình 2.3 Giá cho thuê văn phòng Thành phố lớn khu vực Hình 2.4 Nguồn cung văn phịng cho th TP.HCM phân theo hạng Hình 2.5 Gía th văn phịng hạng A TP Châu Á Hình 2.6 2011 – 2012 Hình 2.7 n tổng vốn đầu tư địa bàn TP.HCM qua năm Hình 2.8 Lãi suất – huy động cho vay thời kỳ HCM từ 2005 đến 2010 địa bàn TP.HCM ngân hàng địa bàn TP.HCM Hình 2.12 Xu hướng tín dụng bất động sản năm 2011 Hình 2.13 Tỷ trọng dư nợ cho vay nhóm s HCM Hình 2.15 Tỷ lệ nợ xấu BĐS tổng dư nợ BĐS - 1- MỞ ĐẦU Tính thực tiễn đề tài Nhu cầu nhà nhu cầu thiết thực người Tuy nhiên lại rào cản lớn đại phận người dân giá trị khoản tài sản lớn vĩ mô thuận lợi, có tác động tốt đến thị trường bất động sản Những yếu tố bao gồm tỉ lệ đô thị hóa cao, dân số trẻ, mức độ giàu có gia tăng, khả độc lập nhà cửa cao tỉ lệ tiêu dùng cao Những yếu tố hỗ trợ tốt cho sản phẩm Việc cho vay lĩnh vực bất động sản gắn liền với biến động thị trường bất động sản nên hoạt động có nhiều rủi ro Từ việc nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản trở thành yêu cầu cần thiết cho phát triển thị trường bất động sản nói chung hiệu hoạt động ngân hàng nói riêng, từ góp phần tạo nên gia tăng lợi ích mặt kinh tế, lợi ích mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan Mục tiêu nghiên cứu : 2010 - Đánh giá hoạt động tín dụng bất động sản địa bàn TP.HCM từ năm 2006 đến năm 2010 - 60- án khu thị mới, nhà có quy mơ lớn 3.2 Các giải pháp tầm vĩ mô phát triển thị trƣờng BĐS 3.2.1 Về hệ thống luật pháp HCM nói riêng dần vào tr , quy Tuy nhiên văn pháp lý chưa chế định hết đối tượng liên quan, để lại khoảng trống chúng mâu thuẫn, chồng lấn lên .HCM hoạt động hiệu quả, cần tiếp tục hồn thiện hệ thống văn pháp lý có liên quan Hướng ưu tiên hoàn thiện sửa đổi quy định không phù hợp, bãi bỏ quy định trùng lặp ban hành vă HCM, đương nhiên cần hỗ trợ q trình hồn thiện văn pháp lý cấp trung ương - Cần thiết ban hành Luật Đăng ký bất động sản để tạo đ quyền sở hữu bền vững hơn, tạo động lực cho nhà đầu tư, tăng hiệu s - Sửa đổi Luật Đất đai theo hướng tạo hành lang pháp lý thơng thống, cơng chủ thể tham gia thị trường bất động sản đất đai, đặc biệt việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư làm rõ cách thức xác lập giá đất theo chế thị trường - Kiến nghị Quốc Hội Chính phủ tiếp tục hồn thiện luật chế sách điều chỉnh thị trường bất động sản sở tránh tượng mâu thuẫn quy định, đồng thời nghiên cứu mơ hình quản lý thị trường bất động sản theo chế thị trường, loại bỏ chế giá (giá nhà, đất UBND tỉnh, thành phố công bố giá thị trường ấn định), lại chế giá thị trường tạo lập hình thành theo thời kỳ; nghiên cứu áp dụng tính số bất động sản đưa vào thực tế để tăng cường tính minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản; vận dụng thực tốt Luật kinh doanh bất động sản nhằm giảm thiểu phát triển tràn lan khó kiểm sốt thị trường mua bán bất động sản khơng thức - 61- - Sửa đổi Luật Nhà ở, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 để tạo điều kiện cho loại nhà dễ dàng tham gia thị trường BĐS đề bảo hiể sung vấn hỗ trợ thị trường hoạt động hiệu Bổ sung sửa đổi Luật đấu thầu để công khai minh bạch giao đất, cho thuê đất … , pháp luật nguyên tắc quản lý đô thị lớn Hoàn thiện khâu chế tổ chức , khắc phục tình trạng tự phát, vơ phủ, đầu trái phép, ạt vào bất động sản - Ban hành quy chế phối hợp trách nhiệm việc xây dựng quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất Sở Xây dựng, Quy hoạch kiến trúc, Tài ngun mơi trường… trách nhiệm đơn vị chưa xác định rõ ràng - Hoàn thiện phương thức giải đền bù, giải tỏa với giá hợp lý giá thấp đất tái định cư giá lại cao - Ban hành chế giám sát hoạt động sàn, trung tâm giao - Xây dựng quy chế môi giới BĐS: quy định rõ tiêu chuẩn, giấy phép rút giấy phép hành nghề; quy trình đào tạo; thẩm quyền & trách nhiệm pháp lý; khung giá môi giới, thẩm định; có chế xã hội hóa dịch vụ mơi giới… : phạt, đánh thuế cao, rút giấy phép, cấm hoạt động… 3.2.2 Về sách chế - Cần đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, bước xã hội hoá việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng cơng trình cơng cộng chế hoạt động thị trường bất động sản; phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, sở sản xuất, kinh doanh; có biện pháp kích cầu hợp lý thị trường nhà cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện ưu đãi; tạo sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư - 62- - Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản, b o đảm quyền định đoạt hưởng lợi Nhà Nước, Nhà nước chủ động toàn thị trường đất đai sơ cấp (đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường), điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp (thị trường giao quyền sử dụng đất) bào đảm mục đích sử dụng theo quy hoạch xét duyệt - Tiếp tục đổi sách tài đất đai, Nhà nước chủ động điều tiết giá đất thị trường quan hệ cung cầu đất, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng với trình đổi sách đất đai; tạo chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản nguồn ngân sách nhà nước, vốn thành phần kinh tế, vốn đầu tư tổ chức tín dụng, huy động tiền tiết kiệm dân thơng qua chứng khốn hố bất động sản - Hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận bất động sản thống nhất, cơng khai, minh bạch, tin học hố để tạo bước ngoặc cải cách thủ tục hành - Cần hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai, nâng cao trình độ đạo đức cán quản lý, lập lại kỷ luật, kỷ cương quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm cán quản lý - Cần tạo chế thực thi nghiêm pháp luật cấp, địa phương, thực có hiệu cơng tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật (Trích phát biểu GS TSKH Đặng Hùng Võ buổi nói chuyện “Chính sách phát triển thị trường bất động sản”) - Thúc đẩy việc hình thành cơng ty đầu tư kinh doanh bất động sản, khuyến khích cơng ty tham gia thị trường chứng khoán nhằm bước hình thành cơng ty đầu tư địa ốc kinh doanh bất động sản lớn - Xây dựng sách nhằm thu hút nguồn đầu tư nước đầu tư vào lĩnh vực bất động sản - Xây dựng chế sách khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư phát triển khu đô thị đầu tư nhà ở, phục vụ nhu cầu dân cư chế, biện pháp tăng cường kiểm soát, quản lý thị trường bất động sản địa bàn Thành phố - Đẩy nhanh tiến độ hình thành thực khu thị - Chính quyền Thành phố cần đạo quan chức quan tham mưu thực điều chỉnh quy hoạch đô thị để đáp ứng u cầu từ q trình cải thiện mơi trường điều kiện sống người dân Tuy nhiên, điều chỉnh cần thực sở đáp ứng yêu cầu địa chất công trình - 63- 3.3.1 Đối với phủ - Trong thời gian tới, với ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mơ kiềm chế lạm phát từ phía Chính phủ, sách tiền tệ thắt chặt điều khó tránh khỏi Và với sách cần xem xét xử lý đồng sách tài - tiền tệ, tiến hành biện pháp thắt chặt tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản phải có giải pháp thay kênh cung cấp tài cho thị trường bất động sản - Trước mắt, Chính phủ quan hữu quan cần có động thái cho phép tiến hành thí điểm việc tổ chức tiết kiệm tương hỗ nước vào Việt Nam tham gia tìm hiểu xúc tiến chuyển giao mơ hình quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản Về lâu dài cần ban hành có văn pháp luật quy định vấn đề - Chính phủ cần sớm bổ sung hồn thiện sách riêng tài nhà ở, như: quy định việc lập quỹ phát triển nhà ở; quỹ tín thác bất động sản; quỹ đầu tư bất động sản; thị trường chấp bất động sản Các mơ hình chưa hoàn thiện, nên chưa tạo nguồn cung dồi tài cho thị trường nhà ở, đó, chủ đầu tư thiếu vốn phát triển dự án Rõ ràng, để thị trường tài cho bất động sản phát triển bền vững việc đa dạng hóa quỹ phát triển bất động sản thực cứu cánh, đặc biệt bối cảnh nay, thị trường bị siết chặt Trong số quỹ phát triển bất động sản, mơ hình quỹ tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trust- REIT) đánh giá cao nhằm tạo kênh huy động vốn cho thị trường BĐS Nguồn vốn REIT thực theo hình thức chào bán chứng khốn cơng chúng Chứng quỹ cổ phiếu niêm yết sở giao dịch chứng khoán Tối thiểu 90% lợi nhuận hàng năm quỹ dùng để chi trả cổ tức tiền cho nhà đầu tư phải bảo đảm 65% vốn quỹ đầu tư vào bất động sản - Nhanh chóng triển khai mạnh mẽ Quỹ tiết kiệm nhà mà Bộ Xây dựng tiến hành Việc không đơn kênh giải tài nhà cho đối tượng xã hội có nhà mà cịn kênh thu hút cung ứng vốn đầu tư cho thị trường bất động sản - Khai thông nguồn vốn dân Một nguồn vốn dễ huy động có kênh dẫn nguồn tiền kinh doanh vàng miếng Cần có sách cần thiết để tạo kênh dẫn nguồn tiền sang thị trường bất động sản Nếu nguồn huy động khơi dậy, thị trường bất động sản có nguồn tài thay đáng kể - Tăng cường cơng cụ kích thích thu hút nguồn đầu tư nước ngồi thơng qua việc bán doanh nghiệp Việt Nam Không loại trừ việc giảm giá doanh - 64- nghiệp nước để thu hút nhà đầu tư chiến lược mua lại phần cổ phiếu cơng ty cổ phần hố Đồng thời, tăng cường biện pháp thu hút đầu tư nước kiều hối việc tăng cường hiệu lực hệ thống dịch vụ cơng - Chứng khốn hóa bất động sản: Chứng khoán hoá bất động sản mơ hình nhiều nước áp dụng hiệu Theo mơ hình này, chủ đầu tư dự án bất động sản phép phát hành rộng rãi chứng bất động sản không giới hạn số lượng nhà đầu tư tham gia Đặc điểm công cụ chứng khốn hố bất động sản kết hợp hai hình thức đầu tư: đầu tư chứng khốn đầu tư bất động sản Theo hình thức này, nhà đầu tư không thiết phải sở hữu tồn bất động sản mà sỡ hữu phần bất động sản vào tỷ lệ chứng bất động sản nắm giữ Mặt khác, là cơng cụ chứng khốn, nên việc giao dịch thị trường chứng bất động sản giống giao dịch loại giấy tờ có giá khác trái phiếu, cổ phiếu Điều góp phần thu hút đơng đảo nhà đầu tư tham gia, nhà đầu tư nhỏ lẻ có hội tham gia thị trường bất động sản thơng qua hình thức đầu tư - Ban hành chế để chủ đầu tư vay vốn việc chấp mảnh đất Nhà nước giao cho thuê để thực dự án Quy định ngân hàng thương mại bảo lãnh cho người mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, chủ dự án kinh doanh bất động sản bảo lãnh cho người mua sản phẩm dự án Khủng hoảng thị trường bất động sản lần có đóng góp khơng nhỏ Ngân hàng, việc đua tăng trưởng dư nợ, giảm thiểu thủ tục vay vốn nhằm có kết hoạt động khả quan tạo cầu ảo lớn thị trường bất động sản Các Ngân hàng cần riết thực biện pháp khắc phục tự cứu trước có hỗ trợ từ Chính Phủ, Ngân hàng Nhà nước hay tổ chức khác - Kiến nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam xem xét nghiên cứu xây dựng sách tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản đơn phục vụ cho nhu cầu nhà người dân hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản làm sở để ngân hàng định hướng đầu tư tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cách hợp lý Ngân hàng nhà nước cần có quy định mức cho vay tối đa ngân hàng, quy định việc góp vốn liên đầu tư bên ngồi, tránh tình trạng ngân hàng đầu tư nhiều vào kinh doanh chứng khoán thời gian qua, gây rủi ro lớn cho ngân hàng - Xây dựng quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản: Hiện nay, mặt quy chế cho vay, thân ngân hàng nhà nước Việt nam không ban hành - 65- quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản mà có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung hoạt động cho vay áp dụng cho tất loại hình tín dụng khác nhau, có tín dụng bất động sản - Ban hành chế hỗ trợ lãi suất, thuế v.v để khuyến khích nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc biệt nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhóm đối tượng sách người có cơng với cách mạng, người có thu nhập thấp, người nghèo, cơng nhân làm việc khu công nghiệp - Mở rộng tham gia người nước vào thị trường bất động sản (ngoài vấn đề qui định pháp luật hành), đặc biệt vấn đề mua bán nhà ở, xây nhà để bán cho thuê - Ngoài giải pháp giải pháp tăng vốn xin đề xuất cho phép nhà đầu tư quyền chấp bất động sản ngân hàng nước Hiện nay, theo luật, việc chấp bất động sản phép ngân hàng nước, lực lượng vốn tổ chức tín dụng khơng cao Trong đó, ngân hàng nước mong muốn tiếp cận vấn đề 3.4.1 Về nguồn vốn sản phẩm tín dụng bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam bước chuyển cấp độ phát triển từ tiền tệ hóa lên tài hóa Xét tổng thể thị trường phía cung lẫn cầu vốn nay, với sách hành, nguồn vốn đến mức tới hạn, số nguồn vốn có tiềm lại chưa huy động Một nguyên nhân quan trọng doanh nghiệp chưa thực có nhu cầu sách chưa ban hành [4] Phía cung nguồn vốn cho thị trường bất sản ngân hàng, tổ cức tín dụng, định chế tài chính, mặc khác tổ chức tín dụng cịn đóng vai trị trung gian, vai trị cung cấp vốn cho phía cầu thị trường bất động sản, việc cho cho nhân, tổ chức, người có nhu cầu nhà vay vốn để mua nhà Do giải triệt để vấn đề vốn ngân hàng thương mại phần tháo gỡ khó khăn nguồn cung vốn cho thị tường bất động sản phát triển Một vài giải pháp vốn đề xuất sau: : thứ nhất, xác định khách hàng mục tiêu: để thu hút nguồn vốn gửi tiền vào ngân hàng có kỳ hạn dài, ngân hàng cần có sách đánh giá khách hàng có nguồn thu ổn định có kỳ hạn dài công ty bảo TS Trần Kim Chung - Hội thảo "Giải pháp nguồn vốn cho thị trường bất động sản" ngày14/5/2010 - 66- hiểm, công ty quản lý quỹ, tổng công ty nhà nước Thứ hai, thực lãi suất huy động tiết kiệm trung dài hạn có tính đến yếu tố lạm phát - Phát hành trái phiếu: Về nguồn vốn huy động ngân hàng chủ yếu từ nguồn chính: từ huy động vốn, vay thị trường liên ngân hàng vay ngân hàng nhà nước thông qua việc cầm cố, chiết khấu giấy tờ có giá Tuy nhiên, vay thị trường liên ngân hàng hay vay ngân hàng nhà nước chủ yếu để giải thiếu hụt khoản tạm thời, muốn đầu tư vào thị trường bất động sản phải lấy từ nguồn vốn huy động kinh tế, cụ thể ngân hàng dùng vốn huy động trung dài hạn cộng với tối đa phần vốn huy động ngắn hạn phép cho vay trung dài hạn để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nguồn vốn trung dài hạn ngân hàng huy động cịn khiêm tốn, trung bình chiếm khoảng 20-25% [5] tổng vốn huy động, nhu cầu vốn trung dài hạn để xây dựng sở hạ tầng thành phố, để đầu tư phát triển đô thị, để đầu tư vào thị trường bất động sản lại vơ lớn Do đó, để phát triển tín dụng bất động sản cấu huy động vốn ngân hàng phải trọng đến việc phát hành giấy tờ có giá trung dài hạn để đáp ứng nhu cầu nguồn vốn trung dài hạn phục vụ cho tín dụng bất động sản ngân hàng - Tận dụng quản lý nguồn vốn huy động hiệu quả: Hiện nay, việc quản lý tập trung vốn tổ chức tín dụng thực Thông qua việc tập trung quản lý vốn hội sở chính, việc quản lý cân đối nguồn vốn nâng cao hiệu Để hiệu việc thực sách quản lý tập trung vốn, ngân hàng cần nâng cao việc ứng dụng công nghệ tin học, đặc biệt việc nối kết trực tuyến chi nhánh với hội sở Khi cần lưu chuyển vốn, cần quan tâm đến vấn đề an ninh, an toàn đường vận chuyển - Cần vào quy chế cho vay chung ngân hàng nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản, điều khơng góp phần minh bạch mặt quy định cho vay thân ngân hàng, mà cịn góp phần hạn chế rủi ro việc cấp tín dụng lĩnh vực này, làm tiền đề cho cán tín dụng, áp dụng thực thi hiệu việc cấp tín dụng bất động sản - Về mặt quản trị nguồn vốn cân đối ngắn hạn trung dài hạn: Trong hoạt động tín dụng bất động sản, khoản vay thường trung dài hạn, nguồn vốn ngân hàng huy động đa phần vốn ngắn hạn, thế, rủi ro chênh lệch kỳ hạn dễ xảy Như phía ngân hàng, cần cân đối việc sử dụng vốn ngắn hạn trung dài hạn hợp lý đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Theo quy định tổ chức tín dụng phép sử dụng tối đa 30%-40% vốn ngắn Nguồn: Ngân hàng Nhà Nước chi nhánh TP.HCM - 67- hạn vay trung dài hạn Tuy nhiên, ngân hàng tùy vào khả ngân hàng mà có sách cân đối nguồn vốn phù hợp, đặc biệt không dùng vốn vay thị trường liên ngân hàng vay khách hàng, cho vay liên quan đến lĩnh vực bất động sản - Đánh giá lại khoản vay cấu lại nợ: Ngân hàng cần đánh giá lại toàn khoản vay bất động sản toàn hệ thống ngân hàng Việc xem chừng đơn giản tất ngân hàng làm tốt, mục đích việc đánh giá tập trung vào yếu tố sau đây: đối tượng khách hàng, mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ, định giá lại tài sản đảm bảo so sánh với dư nợ vay tại, khả tài khách hàng tương lai, lịch sử trả nợ Sau đánh giá xong, Ngân hàng nên xếp khoản vay theo nhóm tương ứng với nhóm có giải pháp thích hợp Việc phân chia nhóm cho khoản vay tùy theo tình hình cụ thể ngân hàng áp dụng biện pháp sau để xử lý khoản vay: cấu lại đối tượng cho vay, gia hạn nợ vay cuối xử lý vay khơng có khả tốn - Thành lập Công ty địa ốc, Công ty mua bán nợ khai thác tài sản: thành lập công ty chuyên kinh doanh bất động sản giải pháp nhằm giúp cho ngân hàng chun mơn hóa hoạt động kinh doanh bất động sản, tiến gần đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu việc đánh giá thẩm định bất động sản, sở để tăng cường hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng - Tăng cường công tác quản trị rủi ro ngân hàng, đặc biệt rủi ro khoản rủi ro lãi suất: Quản trị rủi ro hoạt động quan trọng ngân hàng, chí cịn quan trọng mục tiêu lợi nhuận việc quản trị rủi ro hiệu sở, tảng cho việc đạt lợi nhuận cách bền vững Do để nâng cao lực quản trị rủi ro, ngân hàng phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện củng cố hoạt động quản trị rủi ro đơn vị thông qua việc áp dụng thực tiêu chuẩn, nguyên tắc an toàn Basel I, Basel II định khác ngân hàng nhà nước bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng - Sử dụng địn bẩy tài phù hợp: Ngân hàng nhà nước khống chế mức huy động, chưa có quy định khống chế mức cho vay ngân hàng Vì thời gian qua nhiều ngân hàng cho vay gấp hai, gấp ba lần mức huy động, đẩy lãi suất liên ngân hàng qua đêm có thời điểm lên đến 40%/năm Vì vậy, ngồi việc ngân hàng nhà nước cần quy định cụ thể mức cho vay, ngân hàng cần có biện pháp hữu hiệu, tránh sử dụng địn bẩy tài q lớn, gây rủi ro cho ngân hàng - 68- - Thực liên kết ngân hàng với tổ chức kinh tế khác: Hiện nay, với môi trường hội nhập kinh tế quốc tế, đòi hỏi thân ngân hàng thành phần kinh tế khác phải tăng trưởng quy mô tài sản, thị trường hoạt độ : liên kết ngân hàng với công ty kinh doanh địa ốc, liên kết ngân hàng với bảo hiểm 3.4 HCM công cụ kiểm sốt tốt đồng thời cơng tác dự báo ngành cịn nhiều hạn chế Vì thế, để góp phần nâng cao chất lượng công tác thẩm định cho dự án bất động sản, xin đề xuất số giải pháp sau: - Giải pháp quy trình thẩm định: Cần phải hoàn thiện văn hướng dẫn cụ thể cho công tác thẩm định dự án BĐS Đây cơng việc u cầu có nghiên cứu chuyên sâu, tích lũy từ kinh nghiệm Do đó, để làm điều này, cần có phân cơng cụ thể cho chun viên nhóm chuyên viên tiến hành thẩm định dự án thuộc ngành khác - Đổi mới, hoàn thiện nội dung nâng cao phƣơng pháp thẩm định: Để hạn chế rủi ro gặp phải trước hết việc thường xuyên cập nhật, hoàn thiện quy trình thẩm định dự án đầu tư cơng việc quan trọng phải làm NH Quy trình thẩm định chặt chẽ chi tiết rút ngắn thời gian thẩm định cho cán thẩm định chất lượng công tác thẩm định cao Do vậy, thời gian tới, quy trình thẩm định Chi nhánh cần có hướng dẫn cụ thể, chi tiết loại hình dự án đầu tư nói chung dự án đầu tư BĐS nói riêng Cần thống nhất, đơn giản hóa thủ tục cho vay, hướng dẫn cụ thể quy trình, thủ tục tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp giao dịch, vay vốn Nội dung thẩm định dự án đầu tư cần tiết hoàn thiện tạo điều kiện công tác thẩm định tiến hành nhanh chóng đạt hiệu cao : Thơng tin yếu tố quan trọng, liệu đầu vào cho cơng tác phân tích tín dụng Cơng tác thẩm định có tốt, ý kiến thẩm định có xác hay khơng phụ thuộc nhiều vào chất lượng thông tin mà cán thẩm định thu thập Hiện nay, thơng tin đa dạng, tiến hành thu thập thông tin từ nhiều nguồn sau: Thông tin hồ sơ, Thông tin từ vấn trực tiếp khách hàng, Thông tin từ thực tế công trường thi cơng, Thơng tin bên ngồi, thơng tin nội ngân hàng - 69- - Chú trọng công tác thẩm định khía cạnh thị trƣờng: thị trường BĐS thị trường bất ổn Đôi nhu cầu sản phẩm cao song lại khơng bán thị trường bị “đóng băng” điều ảnh hưởng đến nguồn thu doanh nghiệp ảnh hưởng đến nguồn trả nợ cho ngân hàng Vì mà cơng tác nghiên cứu thị trường dự báo xu hướng cho thị trường luôn cần trọng - Thành lập tổ chuyên gia chuyên nghiên cứu ngành: để theo dõi diễn biến thị trường, thường xuyên lập báo cáo ngành dự báo thị trường tương lai Các nghiên cứu thực nghiệm thống kê kinh tế cần thiết để xác định mức lãi suất hợp lý, thời gian tỷ lệ cho vay bảo đảm hoạt động hiệu thị trường bất động sản tìm giới hạn an tồn cho ngân hàng định tài trợ - Nâng cao công tác thẩm định khía cạnh kỹ thuật: Hiện , việc thẩm định kỹ thuật nhiều hạn chế khả cán thẩm định am hiểu sâu khía cạnh cịn Vì thế, với dự án lớn quan trọng, thuê chuyên gia tư vấn thiết kế để hỗ trợ thêm - Nâng cao công tác thẩm định tài dự án: Thẩm định tài khâu quan trọng để xác định nhu cầu thực dự án, tính hiệu khả trả nợ dự án cho ngân hàng Về tiêu tài chính, ngân hàng tính tốn chủ yếu với các tiêu NPV, IRR, thời gian hồn vốn Ngồi ra, bổ sung thêm tiêu PI (chỉ tiêu doanh lợi) tính dựa mối quan hệ tỷ số thu nhập ròng (PV) so với vốn đầu tư ban đầu Việc sử dụng tiêu không phản ánh hết tình hình tài dự án mà cần phải có kết hợp nhiều tiêu với - Nâng cao chất lƣợng chuyên môn hoá đội ngũ cán thẩm định: Giải pháp nhân ln giải pháp mang tính định, mơi trường kinh doanh mang tính hội nhập cạnh tranh cao nay, ngân hàng muốn tồn phát triển tốt vấn đề nhân phải đặt lên hàng đầu Đặc biệt hoạt động thẩm định, cán thẩm định lại người đóng vai trị quan trọng việc đề xuất ý kiến cho cấp lãnh đạo ngân hàng việc định dự án Do đó, việc có đội ngũ thẩm định viên chất lượng cao cần thiết - Xây dựng phƣơng pháp để đánh giá hiệu công tác thẩm định Ngân hàng: Cho đến hiệu công tác thẩm định Ngân hàng đánh giá gián tiếp qua thông số dư nợ tín dụng, tỷ lệ nợ hạn, nợ xấu mà chưa có hệ thống đánh giá hiệu cơng tác thẩm định, điều làm hạn chế chất lượng tác dụng thật công tác thẩm định Ngân hàng - 70- - Tăng cƣòng cơng tác kiểm tra tín dụng khách hàng: Kiểm tra định kỳ khoản vay theo dự án Các khoản giải ngân cần kiểm tra trình thi cơng dự án lẫn hồn thành vào khai thác Có thể kết hợp phương thức kiểm tra định kỳ với phương thức kiểm tra đột xuất thấy cần thiết - Tăng cƣờng kiểm tra, kiểm soát nội ngân hàng:Kiểm tra kiểm soát nội có vai rị quan trọng, giúp hỗ trợ cho cán thẩm định hoàn thiện hồ sơ tốt hơn, phát điểm mà hồ sơ chưa đáp ứng đầy đủ, từ góp phần nâng cao hiệu tài trợ cho ngân hàng - Hiện đại hố cơng nghệ, kỹ thuật, phƣơng tiện phục vụ công tác thẩm định: Ngân hàng nên trọng đầu tư thiết bị máy tính đại, thiết kế phần mềm tin học chuyên dụng phục vụ cho việc tính tốn số tài cách nhanh chóng, xác - Phát huy vai trị tƣ vấn NH chủ đầu tƣ dự án: nhằm giảm thiểu sai sót, lựa chọn dự án có hiệu quả, tính tốn xác nhu cầu vốn đầu tư, nguồn tài trợ cho dự án, xây dựng kế hoạch trả nợ phù hợp với tình hình hoạt động kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, đem lại lợi ích cho ngân hàng chủ đầu tư KẾT LUẬN CHƢƠNG Trong chương kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn với nhóm giải pháp bản: - Các giải pháp tầm vĩ mô phát triển thị trường BĐS p tầm vĩ mơ phát triển tín dụng BĐS PHẦN KẾT LUẬN CHUNG Hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng có mối liên hệ tương tác với biến động thị trường bất động sản, mà thị trường bất động sản lại chịu chi phối mạnh mẽ chế sách môi trường pháp lý Nhà nước Một phối hợp sách chế phù hợp, hiệu kích thích phía cung lẫn phía cầu hàng hóa bất động sản, từ tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản TP.HCM phát triển Về phía ngân hàng thương mại, để nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động cần phải quan tâm đến việc hồn thiện xây dựng chế tín dụng - 71- phù hợp lĩnh vực cho vay bất động sản phải vận dụng linh hoạt tùy thời kỳ Đồng thời thường xuyên theo dõi vận dụng thích hợp học kinh nghiệm từ tín dụng bất động sản nước khu vực điều kiện thực tế thị trường bất động sản Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng Thêm vào phải thường xuyên thực nghiêm túc chế, sách quản trị rủi ro, quản trị khoản, trích lập dự phịng rủi ro đúng, đủ đầu tư vào lĩnh vực hướng tới mục tiêu minh bạch hóa thị trường bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản -O0O - - 72- CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ Tạp chí Phát triển kinh tế số 250, tháng 8/2011, “Tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM” -o0o - - 73- TÀI LIỆU THAM KHẢO Đinh Văn Ân, (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế học cho Việt Nam, NXB Thống Kê Thái Bá Cẩn, (2003), – Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài Chính Hồng Văn Cường, (2006), , NXB Xây Dựng Trần Thị Thu Lương, (2008),Quản lý sử dụng đất đô thị TPHCM: Thực trạng giải pháp, NXB ĐHQG TPHCM , (2006), Khoa Đặng Đức Thành, (2009), NXB Trẻ , CBRE, báo cáo quý từ năm 2008 đến 2010 Các báo cáo Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM từ 2006 đến 2010 Chi cục thống kê TP.HCM, (2010), Niêm giám thống kê năm 2010, NXB Thống kê 10 Chi cục thống kê TP.HCM, (2008), Niêm giám thống kê năm 2008, NXB Thống kê 11 PricewaterhouseCoopers, (2010), Báo cáo "Xu hướng thị trường bất động sản khu vực châu Á-Thái Bình Dương" , Viện Quản Lý Đất Đô Thị Mỹ (ULI) 12 UBND TP.HCM, báo cáo số 123/BC-UBND ngày 04/10/2010 “Kết thực chương trình phát triển nhà TP.HCM giai đoạn 2006-2010 phương hướng nhiệm vụ giai đoạn 2011-2015” 13 Vietress, (2010), Nghiên cứu định lượng nhu cầu BĐS Tp.HCM, BRVT, Đồng Nai Bình Dương 14 Vietress, tin thị trường bất động sản từ năm 2007 đến 2010 15 Các trang web: - http://www.sbv.gov.vn Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam - http://www.vnba.org.vn Hiệp hội ngân hàng Việt Nam - http://www.cbre.com.vn CB Richard Ellis Việt Nam - http://www.vietrees.com VietNam Real Estate - Các trang web ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM -o0o - Họ tên học viên: LÝ NGUYỄN NGỌC THẢO Giáo viên hướng dẫn: GS.TS DƯƠNG THỊ BÌNH MINH Ngành: Kinh tế – Tài – Ngân hàng Tóm tắt đề tài luận văn: Giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM Nhu cầu nhà nhu cầu thiết thực người Tuy nhiên lại rào cản lớn đại phận người dân giá trị khoản tài sản lớn Việc cho vay lĩnh vực bất động sản gắn liền với biến động thị trường bất động sản nên hoạt động có nhiều rủi ro Từ việc nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản trở thành yêu cầu cần thiết cho phát triển thị trường bất động sản nói chung hiệu hoạt động ngân hàng nói riêng, từ góp phần tạo nên gia tăng lợi ích mặt kinh tế, lợi ích mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan Đề tài đã đạt được những thành công sau:  Phân tích tổng quan thị trường bất động sản tại TP.HCM thông qua các phân khúc sản phẩm: thị trường nhà và đất ở, thị trường cho thuê hộ, thị trường nhà ở thứ cấp, thị trường văn phòng cho thuê Trong đề tài, tác giả phân tích các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản bao gồm: kinh tế phát triển, vấn đề thị hố gia tăng dân số; các ́u tố tác động về phía cung bất động sản; yếu tố quản lý, điều tiết nhà nước bất động sản; yếu tố lãi suất, sách thuế  Phân tích thực trạng tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại với số liệu tổng hợp từ năm 2006 đến năm 2010 Phản ánh thực trạng về các sản phẩm tín dụng bất động sản của một số ngân hàng Thông qua việc phân tích, đề tài cho thấy rằng tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản gia tăng qua các năm 2006 – 2010 hoạt động tín dụng thời gian qua vẫn tầm kiểm soát  Thông qua định hướng phát triển thị trường bất động sản đến năm 2015, tác giả đề xuất các giải pháp chủ yếu gồm nhóm giải pháp: giải pháp tầm vĩ mô phát triển thị trường BĐS; các giải pháp tầm vĩ mô phát triển tín dụng BĐS; các giải pháp phát triển tín dụng BĐS NHTM -o0o - ... tố ảnh hưởng đến tín dụng bất động sản, đến việc đánh giá hiệu tín dụng bất động sản địa bàn TP.HCM - Các giải pháp mở rộng nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản địa bàn TP.HCM Kết cấu... bảo tín dụng áp dụng nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm sở xét duyệt cho vay 1.3.2 Các sản phẩm tín dụng bất động sản Tuy chưa có thống kê đầy đủ sản phẩm tín dụng bất động sản ngân hàng. .. nghị nhằm góp phần hồn thiện thị trường bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu : - Đối tượng : Hoạt động tín dụng bất động sản - Phạm vi: - địa bàn TP.HCM từ năm