Những vấn đề chung về thẩm định giá và công tác thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường

1.1. Những vấn đề cơ bản về thẩm định giá, xác định giá trị DN trong nền kinh tế thị trường 1.1.1 Các yếu tố đầu vào của DN trong nền kinh tế thị trường liên quan đến giá trị DN. Các yếu tố đầu vào của DN bao gồm lao động và vốn, sức mạnh của DN cũng như giá trị của DN phụ thuộc vào chính quy mô và chất lượng của các yếu tố đầu vào này, trước hết là yếu tố vốn. Vốn của DN xét về mặt tài chính đó là quỹ tiền tệ ứng trước ban đầu đem lại lợi nhuận cho DN, nhưng khác với các quỹ tiền tệ thông thường vốn của một DN có những đặc điểm cơ bản sau: - Quỹ tiền tệ ứng trước phải được tập trung và đạt đến một độ lớn nhất định đảm bảo huy động đủ các yếu tố cần thiết cho quá trình SXKH của DN như tư liệu lao động,đối tượng lao động , sức lao động và thông tin ( trong một số ngành Nhà nước quy định mức tối thiểu về quy mô vốn cho một DN và được gọi là vốn pháp định

Ebook.VCU www.ebookvcu.com Chơng I Nhng vn chung v thm nh giỏ v cụng tỏc thm nh giỏ trong nn kinh t th trng 1.1. Những vn cơ bản v thẩm định giá, xác định giá trị DN trong nền kinh tế thị tr- ờng 1.1.1 Các yếu tố đầu vào của DN trong nền kinh tế thị trờng liên quan đến giá trị DN. Các yếu tố đầu vào của DN bao gồm lao động và vốn, sức mạnh của DN cũng nh giá trị của DN phụ thuộc vào chính quy mô và chất lợng của các yếu tố đầu vào này, trớc hết là yếu tố vốn. Vốn của DN xét về mặt tài chính đó là quỹ tiền tệ ứng trớc ban đầu đem lại lợi nhuận cho DN, nhng khác với các quỹ tiền tệ thông thờng vốn của một DN có những đặc điểm cơ bản sau: - Quỹ tiền tệ ứng trớc phải đợc tập trung và đạt đến một độ lớn nhất định đảm bảo huy động đủ các yếu tố cần thiết cho quá trình SXKH của DN nh t liệu lao động,đối tợng lao động , sức lao động và thông tin ( trong một số ngành Nhà nớc quy định mức tối thiểu về quy mô vốn cho một DN và đợc gọi là vốn pháp định - Vốn của DN luôn vận động và chuyển hoá hình thái biểu hiện của nó gắn liền với quá trình hoạt động SXKD của DN, Trong quá trình vận động đó vốn từ trạng thái tiền ứng trớc ban đầu chuyển hoá thành trạng thái hiện vật ( hàng hoá ),sức lao động và kết thúc một vòng chu chuyển của nó về trạng tháI tiền ứng trớc ban đầu sinh ra lợi nhuận cho DN - Trong quá trình vận động đó vốn không bao giờ bị mất đi mà luôn đợc bảo toàn và phát triễn, kinh doanh để mất vốn sẽ dẫn đến phá sản Vốn xét về mặt kỹ thuật không chỉ hạn chế trong khái niệm vốn xét về mặt tài chính có thể khái quát vốn là tất cả các yếu tố đầu vào phục vụ quá trình SXKD kiếm lời cho DN, tuy nhiên trong nền KTTT( kinh tế thị trờng ) mọi yếu tố của quá trình KD của DN đều có thể biểu hiện đợc thành tiền, vì vậy các nhà quản trị tài chính DN quan tâm đặc biệt đến vốn xét về mặt tài chính của DN. Vốn của DN nh đã trình bày vận đông trong quá trình kinh doanh của DN biểu hiện dới hình thái giá trị ( hình thái tiền tệ) của các yếu tố của quá trình SXKD của DN nh: T liệu lao động bao gồm TSCĐ hữu hình và vô hình quy trình công nghệ Đối tợng lao động hàng hoá, vật t, nguyên nhiên vật liệu đầu vào Lao động (sức lao động ) bao gồm đội ngũ cán bộ quản lý điều hành công nhân viên Thông tin trong điều kiện của nền kinh tế mở yếu tố này đóng vai trò quan trọng đặc biệt Quá trình SXKD của DN là sự phối kết hợp của các yếu tố trên,mặc dầu giá trj DN không phải là phép cộng giản đơn về mặt giá trị của các yếu tố đó, song chúng là nền tảng cho quá trình xác định giá trị của một DN. Chính điều này quyết định vấn đề muốn xác định giá trị một DN trớc hết cần phải xác định đợc giá trị cũng nh giá cả của các yếu tố đầu vào của DN 1.1.2 Giá trị, giá cả của các yếu tố đầu vào của DN. 1.1.2.1 Tài sản của DN là một thuật ngữ quen thuộc đợc sử dụng phổ biến trong đời sống kinh tế xã hội và đợc tiếp cận dới nhiều góc độ khác nhau, song trong điều hành quản lý DN nói chung quản lý tài chính DN nói riêng việc xác định bản chất của nó, từ đó giải quyết tốt 1 Ebook.VCU www.ebookvcu.com các vấn đề tài chính liên quan nh định giá nó xử lý tranh chấp, giao dịch mua bán có ý nghĩa quan trọng đặc biệt và là một vấn đề không dễ dàng Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do DN kiểm soát đợc, là kết quả của một quá trình hoạt động KD lâu dài của DN mà từ đó DN có thể dự tính đợc những lợi ích kinh tế trong tơng lai một cách hợp lý. Theochuẩn mực kế toán VN: Tài sản là nguồn lực: DN kiểm soát đợc; Dự tính đêm lại lợi ích kinh tế trong tơng lai cho DN (*) Nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý và nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản của DN, xác định đúng giá trị DN ngời ta chia TS của DN thành nhiều loại khác nhau theo những tiêu thức khác nhau, dới đây là một số cách phân loại tài sản đợc quan tâm đặc biệt khi tiến hành định giá DN. * Phân loại tài sản của DN theo khả năng di dời. Theo cách phânloại này thì tài sán của DN đợc chia thành động sản và bất đông sản. - Bất động sản: Theo quy định của điều 181 bộ luật dân sự Việt Nam thì bất động sản là những tài sản không di dời đợc bao gồm: + Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai cùng các tài sản khác gắn liền với nhà ở hoặc công trình đó. + Các tài sản khác gắn liền với đất. + Các tài sản khác do pháp luật quy định là bất động sản. - Động sản:là thuật ngữ dùng để chỉ những tài sản của DN có thể di dời đợc. Theo quy định của ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì tài sản bao gồm: động sản (Movable personal estale) và bất động sản (real astat) Bất động sản là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những cái do con ngời tạo ra gắn liền với đất đai, đó là những vật cụ thể nằm trên bề mặt, trong không trung và dới lòng đất. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Vịêc phân loại này có ý nghĩa quan trọng trong công tác thẩm định giá trị các tài sản của doanh nhghiệp và đặc biệt là định giá DN. *Phân loại tài sản theo thời hạn luân chuyển của giá trị nó thì tài sản đợc chia thành tài sản ngắn hạn và tài sản dài hạn. Tài sản ngắn hạn là những tài sản thuộc quyền sở hữu của DN có thời gian sử dụngu luân chuyển và thu hồi giá trị của nó trong thời gian dới một năm hoặc trong một chu kỳ kinh doanh của DN. Chúng bao gồm : tiền mặt các dạng , các khoản phải thu ,hàng tồn kho hàng tồn kho ,đầu t chứng khoán ngắn hạn và các tài sản ngắn hạn khác. Tài sản dài hạn là những tài sản thuộc quyền quản lý của DN có thời gian sử dụng luân chuyển và thu hồi giá trị trong một khoảng thời gian dài thờnglà từ một năm trở lên , chúng đ- ợc biểu hiện dới dạng: + Tài sản cố định hữu hình và vô hình (động sản và bất động sản). + Đầu t xây dựng cơ bản dở dang. + Đầu t tài chính dài, liên doanh liên kết dài hạn + Tài sản dài hạn khác nh: danh tiếng bằng sáng chế thuơng hiệu (bao gồm cả hữu hình và vô hình 2 Ebook.VCU www.ebookvcu.com Theo quy định của chẩn mực kế toán và kiểm toán Việt Nam (chuẩn mực số 3 và 4 một tài sản trong doanh nghiêp là tài sản cố định (hữu hình hoặc vô hình) nếu nó hội đủ các điều kiện sau: 1. Chắc chắn thu đợc lợi ích kinh tế trong tơng lai từ việc sử dung nó hoặc do nó mang lại cho DN. 2. Nguyên giá phải đợc xác định một cachs đáng tin cậy. 3. Thời gian sử dụng ớc tính từ một năm trở lên. 4. Đạt tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành của Nhà nớc ( 10 triệu VND trở lên). Cần chú ý: Việc phân biệt một tài sản là tài sản cố định (TSCĐ) là hết sức quan trọng đối với công tác quản lý tài sản nói chung và quản lý TSCĐ nói riêng và có sự không đồng nhất giữa hạch toán kế toán với định giá tài sản của DN, đặc biệt là đối với tài sản vô hình. Để xác định một TSCĐ vô hình cần nghiên cứu các yếu tố cơ bản sau: + Tính có thể xác định đợc về mặt tồn tại và đặc biệt là lợi ích kinh tế trong tơng lai do nó đem lại cho DN từ đó có thể định giá nó phục vụ quá trình định giá DN. + Khả năng kiểm soát: Đó là DN có quyền thu đợc lợi ích kinh tế trong tơng lai mà tài sản đó mang lại và khả năng hạn chế việc tiếp cận của các đối tợng chủ thể khác đối với lợi ích đó( thờng do pháp luật quy định ). + Lợi ích kinh tế trong tơng lai thờng đợc thể hiện qua việc nhờ có tài sản đó DN tăng đợc doanh thu giảm đợc chi phí tăng đợc lợi nhuận hoặc các lợi ích khác. Tóm lại trong định giá tài sản nói riêng và quản lý tài sản nói chung có thể có những cách tiếp cận khác nhau về tài sản (hay nguồn lực của DN). Những nội dung cơ bản phải thể hiện trong khái niệm về tài sản đó là: - Tài sản là một nguồn lực tồn tại dới dạng vật chất hoặc phi vật chất (hữu hình hoặc vô hình) - Có chịu sự quản lý khai thác sử dụng của một chủ thể xác định. - Khái niệm tài sản đã hàm chứa các lợi ích kinh tế mà nó có thể mang lại cho các chủ thể. * Quyền sở hữu tài sản Quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý rất quan trọng gắn liền sở hữu tài sản bao gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu trong xã hội Sở hữu là một phạm trù kinh tế khách quan phản ánh mối quan hệ giữa các chủ thể kinh tế xã hội các giai cấp về việc chiếm giữ của cải của xã hội. Do vậy nó là một quan hệ xã hội . quan hệ này gắn liền chặt chẽ với các yếu tố hợp thành: Chủ sở hữu; hình thức sở hữu;đối tợng sở hữu và quyền sở hữu, trong đó quyền sở hữu là yếu tố hạt nhân quyết định quan hệ sở hữu. Quyền sở hữu bao gồm các quyền cơ bản sau: - Quyền chiếm hữu là quyền cho phép ngời sở hữu tài sản đợc phép nắm giữ và quản lý tài sản đó. - Quyền sử dụng cho phép ngời sở hữu quyền khai thác giá trị sử dụng của tài đó vì lợi ích của họ. 3 Ebook.VCU www.ebookvcu.com - Quyền định đoạt là quyền đợc phép chuyển giao sở hữu tài sản của chủ thể sở hửu tài sản đó.Chủ thể sở hữu đợc quyền trao đổi; cho; biếu; tặng; cho vay, để thừa kế hoặc thực hiện các quyền đó. Mọi Nhà nớc đều có quy định cụ thể và bảo hộ các quyền của chủ thể sở hữu tài sản Nh vậy quyền sở hữu tài sản là sự quy định pháp lý cho phép chủ sở hữu tài sản chiếm giữ quản lý định đoạt,khai thác lợi ích từ tài sản đó. Các quyền càng lớn thì khả năng khai thác đợc lợi ích từ tài sản đó càng lớn. Chính vì vậy trứớc khi định giá một tài sản cần thiết phải tính đến tình trạng pháp lý của tài sản đó. Nói đến quyền sở hữu cần thiết phải nói đến chủ thể sở hữu và đối tợng sở hữu Chủ thể sở hữu có thể là các nhân tổ chức hoặc pháp nhân Nhà nớc một chủ thể đặc biệt . Đối tợng sở hữu là tất cả những cái gì mà chủ mthể đợc sở hữu chúng có thể là tài sản và đặc biệt là DN Quyền sở hữu DN có hai yếu tố hợp thành quan trọng: -Quyền quản lý DN. Đó là quyền của ngời bỏ vốn đầu t vào DN tham gia vàomọi hoạt động SXKDvà đời sống của DN theo tỷ lệ vốn góp của mình Nh: Quyền tham gia ban lãnh đạo DN( đối với công ty cổ phần trớc hết là quyền tham gia đại hội cổ đông, bỏ phiếu biểu quyết những vấn đề quan trọng của công ty cổ phần) -Quyền hởng lợi nhuận ,đây là một trong những quyền cơ bản nhất của chủ sở hữu DN. Nếu là công ty cổ phần, khi Cty đạt đợc lợi nhuận, HĐQT DN đợc toàn quyền quyết định chính sách phân phối lợi nhận sau thuế của CTy trong đó có 1 phần chi trả cổ tức cho cổ đông theo quy định trong điều lệ của công ty. Quyền sở hữu DN là một loại hàng hoá đợc giao dịch trên thị trờng và gắn liền mật thiết với giá trị DN. 1.1.2.2 Giá trị, giá trị tài sản + Khái niệm giá trị theo quan điểm của C.Mác. Nghiên cứu chủ nghĩa t bản C.Mác đã kế thừa và phát triễn các học thuyết kinh tế cổ diển của các bậc tiền bối nh: D.Ricácđo,AD.Smith đã nêu lên học thuyết giá trị, giá trị thặng nỗi tiếng của mình làm nền đá tảng cho toàn bộ học thuyết kinh tế chính trị Mác xít. Theo quan điểm của C.Mác hàng hoá có hai thuộc tính là giá trị và giá trị sử dụng, giá trị sử dụng là công dụng của hàng hoá đó đợc thể hiện ở chổ làm thoã mãn một hoặc một số nhu cầu cầu nhất định nào đó của cong ngời và là một phạm trù vĩnh viễn. Giá trị của hàng hoá là một phạm trù kinh tế lịch sử và đợc biểu hiện qua hai mặt chất và l- ợng. Chất của giá trị hàng hoá biểu hiện ở hao phí sức lao động của ngời sản xuất hàng hoá đ- ợc kết tinh trong hàng hoá đó là lao động trừu tợng của ngời sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Lợng giá trị của hàng hoá biểu hiện bằng thời gian lao động của ngời sản xuất hàng hoá. Mỗi hàng hoá có thời gian lao động cá biệt khác nhau, nhng trong trao đổi hàng hoá giá trị của nó đợc đo bằng thời gian lao động xã hội cầ thiết để sản xuất ra hàng hoá đó.Giá trị hàng hoá là cơ sở để xác định giá cả của hàng hoá của sự trao đổi hàng hoá trên thị trờng. Cùng với sự phát triễn của sản xuất và trao đổi hàng hoá tiền ra đời ,tiền tệ ra đời ( tiền vàng) giá trị của hàng hoá đợc biểu hiện và đo lờng bằng một số tiền nhất định gọi là giá cả của hàng hoá. 4 Ebook.VCU www.ebookvcu.com Giá cả của hàng hoá do hai yếu hai yếu tố cơ bản quyết định: giá trị hàng hoá và giá trị của tiền (hàng hoá tiền).Tuy nhiên trên thị trờng giá cả của hàng hoá thờng xuyên tách rời giá trị hàng hóa vì trong trao đổi hàng hoá, giá cả hàng hoá còn phụ thuộc vào cung cầu hàng hoá nếu cung vợt quá cầu thì giá thấp hơn giá trị của hàng hoa và ngợc lại. Nghiên cứu học thuyết giá trị của C.Mác và lý luận về gsự tác động của quan hệ cung cầu hàng hoá trên thị trờng làm cho giá cả tách rời giá trị giúp chứng ta nhận thức một cách sâu sắc bản chất của các mối quan hệ kinh tế phổ biến đang xẩy ra trong nền kinh tế TBCN và nền kinh tế thị trờng hiện đại. Trong đời sống xã hội khái niệm giá trị đợc tiếp cận theo nhiều góc độ khác nhau từ sự biểu hiện tính hữu ích của của một hiện trợng, sự vật hay cụ thể hơn là hàng hoá đến biệu hiện sự quý giá của nó và rất phong phú. + Khái niệm giá trị trong ngành định giá Nh đã trình bày giá trị là một khái niệm đợc tiếp cận gắn liền với những mục tiêu nghiên cứu của ngời sử dụng nó.Trong ngành định giá, quan niệm về giá trị cũng không năm ngoài quy luật này. Nhằm tránh sự nhầm lẫn có thể xẩy ra. Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã chuẩn hoá một số khái niệm: giá trị; giá trị thị trờng; giá trị trao đổi; giá trị công bằng; giá trị nội tại; giá trị gia tăngTheo đó có thể hiểu mỗi một tài sản có một giá trị chủ quan với nguời sở hữu hay sử dụng nó, nội dung cơ bản nhất của giá trị chính là lợi ích đợc tính thành tiền mà tài sản đó mang lại cho một chủ thể nhất định tại một thời điểm xác định. Nội hàm của khái niệm giá trị bao gồm: -Giá trị tài sản đợc đo bằng tiền -Gắn với một thời điểm xác định -Cùng một tài sản có nhiều giá trị khác nhau, nói cách khác giá trị tài sản gắn với lợi ích của chủ thể sở hữu hoặc chủ thể sử dụng tài sản đó, do đó nó cao hay thấp là do công dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng khai thác nó của ngời sử dụng tài sản đó - Trong định giá và giao dịch mua bán các tài sản, tiêu chuẩn chung nhất về giá trị tài sản là thu nhập bằng tiền của ngời sử dụng hoặc chuyển nhợng từ tài sản đó. +Những đặc trng cơ bản của giá trị. (theo quan điểm của ngành định giá) Để xác định một giao dịch về tài sản đảm bảo hài hoà mối quan hệ lợi ích của hai bên cần thiết phải phân tích rõ các đặc trng của giá trị. Theo quan điểm của ngành định giá một tài sản có giá trị phải hội đủ tối thiểu 4 đặc tính kinh tế và pháp lý: Tính hữu ích; sự khan hiếm; xuất hiện nhu cầu về tài sản đó và có thể chuyển nhợng đợc, trong đó đặc trng khan hiếm của giá trị mang tính tuơng đối. Trong sự phát triễn nền kinh tế - xã hội do nhu cầu ngày càng tăng cao của đời sống sản xuất và con ngời, các yếu tố và nguồn lực của cải xã hội ngày một khan hiếm hơn chính điều đó đã làm cho giá tri của tài sản hay các nguồn lực của cải xã hội thay đổi và gia tăng. Cùng với đặc tính hữu ích và nhu cầu xã hội tăng cao đã làm thay đổi giá trị của chúng, hiện tợng dầu mỏ tăng giá kỷ lục trong thời gian qua là một minh chứng cụ thể cho đặc tính này của giá trị tài sản.Tóm lại từ những phân tích ở trên có thể hiểu giá trị theo quan điểm của ngành định giá là một khái niệm tơng đối chỉ mang tính ớc lợng gắn liền với lợi ích của những chủ thể xác định đựoc đo bằng tiền tại một thời điểm nhất định. 5 Ebook.VCU www.ebookvcu.com Hàng hoá - tài sản trao đổi đợc ( thông qua thơng mại) phải có giá trị, một giao dịch đợc thực hiện thông giá cả của hàng hoá đó.Giá cả theo quan điểm của ngành định giá tài sản là số tiền đợc yêu cầu hoặc đợc trả cho một hàng hoá cụ thể trong giao dịch mua bán,sát nhập, hợp nhất DN. Nó biểu hiện số tiền mà ngời bán nhận đợc từ việc tiêu thụ hàng hoá dịch vụ đó. Giữa giá trị và giá cả có sự khác nhau nhất định ở phạm vi tồn tại của tài sản.Nhng thống nhất với nhau ở chổ chúng đều đợc đo bằng tiền về lợi ích mà nó mang lại cho chủ thể sở hữu, quản lý, hay sử dụng nó. *Giá trị thị trờng Mục đích cuối cùng của định giá tài sản là ớc lợng bằng tiền lợi ích mà tài sản đó mang lại cho một chủ thể và xa hơn có thể thực hiện một giao dịch thơng mại bảo vệ lợi ích của các chủ thể liên quan trong giao dịch đó. Một khái niệm quan trọng đợc chuẩn hoá phục vụ cho hoạt động giao dịch thơng mại nhằm đạt đợc mục tiêu công bằng là giá trị thị trờng. + Theo quan điểm của C.Mác thì: phải coi giá trị thị trờng là giá trị trung bình của hàng hoá đợc sản xuất ra trong một khu vực nào đó ; mặt khác lại phảI coi giá trị thị trờng là giá trị cá biệt của hàng hoá đợc sản xuất ra trong những điều kiện trung bình của khu vực đó và chiếm một khối lợng lớn những sản phẩm sản xuất ra trong khu vực này( T bản quyểnIII tập 1 trang30 NXB sự thật Hà nội -1978). Khái niệm giá trị thị trờng của C.Mác là cơ sở lý luận để C.Mác phân tích bản chất của quy luật tỷ suất lợi nhuận bình quân trong nền kinh tế TBCN. Tuy nhiên, khái niệm giá trị thị trờng trong ngành định giá đợc sử dụng với mục đích cụ thể hơn nhiều và đợc tiêu chuẩn hoá thành một khái niệm mang tính pháp lý phục vụ mục tiêu định giá tài sản. Theo đó IVSC đã đa ra định nghĩa về giá trị thị trờng nh sau: Giá trị thị th- ờng là số tiền ớc tính để trao đổi tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa bên bán sẵn sàng bán và bên mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai , mà tại đó các bên hành động một cáh khách quan hiểu biết và không bị ép buộc. Giá trị thị trờng là một tiêu chẩn cơ bản để thẩm định giá trị tài sản. Song trong thực tế nó chỉ là một tiêu chuẩn định tính, muốn áp dụng nó tổ chức thẩm định giá nói chung và thẩm định viên phải nắm vững kiến thức chuyên môn của mình và phải có kinh nghiệm thực tiễn mới xác định đợc giá thị trờng khách quan đúng đắn. * Giá trị phi thị trờng(GTTT) Giá trị thị trờng phản ánh tính hiệu quả về mặt thông tin của một thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, theo mức giá đó sẽ đảm bảo công bằng cho cả ngời mua và ngời bán, làm căn cứ chủ yếu cho hoạt động thẩm định giá và thực hiện các giao dịch về tài sản trên thị trờng, tuy nhiên trong thực tiễn nhiều loại tài sản cần đợc định giá nhng lại ít khi đợc giao dịch mua bán thông qua thị trờng, vì vậy khi định giá tài sản, ngời ta phải dựa vào các yếu tố phi thị trờng để ớc l- ợng giá trị của chúng. Giá trị ớc tính bằng cách đó ta gọi là gía trị phi thị trờng, nói cách khác: Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá các yếu tố hình thành giá trị tài sản một cách chủ quan nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán chúng thông qua thị trờng. Cơ sở của việc đa ra khái niệm này cũng xuất phát trực tiếp từ khái niệm giá trị của tài sản nói chung, nghĩa là chúng đều biểu hiện bằng tiền của những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho các chủ thể tại một điểm nhất định .Các khác biệt của giá trị 6 Ebook.VCU www.ebookvcu.com phi thị trờng là ở chổ số tiền ớc tính đó không thông qua giao dịch mua bán trên thị trờng và do đó mang tính chủ quan hơn. Chính đặc tính này của nó đã dẫn đén việc ớc tính giá trị tài sản để giao dịch khác nhau nên cũng dẫn đến có nhiều khái niệm khác nhau về giá trị theo quan diểm của ngành định giá. Một số khái niệm về giá trị phi thị trờng đợc sử dụng trong định giá tài sản: Giá trị đầu t (investment property) là khái niệm dùng để chỉ thu nhập bằng tiền mà nhà đầu t nhận đợc từ tài sản đó. Giá trị đầu t thể hiện chi phí cơ hội của nhà đầu t vì vậy giá trị đầu t và giá trị thị trờng là 2 khái niệm khác nhau,giá trị đầu t có thể thấp hơn hoặc cao hơn giá trị thị tờng của tài sản. Giá trị đang sử dụng Đó là giá trị của tài sản khi nó đang sử dụngvào một mục đich nhất định và đợc biểu hiện bằng số tiền mà tài sản đó đa lại cho nhà đầu t.Trên góc độ kế toán,giá trị đang sử dụng là giá trị hiện tại của dòng tiền mặt ớc tính có thể mang lại trong tơng lai,kể từ khi sử dụng tài sản đến khi thanh lýhoặc kết thúc chu kì sống hữu ích của tài sản đó.Giá trị đang sử dụng có xu hớng thấp hơn giá trị thị trờng của tài sản đó khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả và ngợc lại. Khái niệm về giá trị đang sử dụng đợc áp dụng sau những trờng hợp cụ thể:Tài sản có thị tr- ờng hạn chế hoặc chuyên dùng. Giá trị bảo hiểm (insurable value):Là số tiền bồi thờng cho những tài sản đợc xác định trong chính sách hoặc hợp đồng bảo hiểm, giá trị bảo hiểm đợc xác định trên cơ sở những chi phí thay thế tài sản, khi xảy ra trách nhiệm bồi thờng mà không coi trọng đến việc xác định GTTT của tài sản đó. Giá trị tính thuế (taxable value):Là biểu hiện bằng tiền giá trị tài sản đợc qui định trong các văn bản pháp lý,làm căn cứ để tính số tiền ngân sách nhà nớc. Thông thờng,những văn bản pháp qui về thuế ở nhiều quốc gia trên thế giới qui định giá thị trờng là cơ sở của việc tính thuế.Tuy nhiên,các phơng pháp cụ thể đợc áp dụng để tính giá trị tính thuế lại dẫn đến kết quả chênh lệch giữa giá trị tính thuế với giá trị thị trờng.Nghĩa là giá trị tính thuế và giá trị trờng có sự khác nhau nhất định. Giá trị tài sản ròng (giá trị ròng):Là số tiền chênh lệch giữa giá trị tổng tài sản của doanh nghiệp với các khoản nợ phảI trả của doanh ngiệp và còn đợc gọi là giá trị sổ sách. Giá trị còn lại (salvage value):Là số tiền có thể nhận đợc từ 1 tài sản sau khi đã trừ đi chi phí thanh lý tháo dỡ. Giá trị đặc biệt (special value):Là số tiền phản ánh giá trị tài sản đợc hình thành trong những tình huống đặc biệt mà ở đó các chủ thể liên quan định giá tài sản vợt quá giá thị trờng của nó.Giá trị đặc biệt phát sinh trong trờng hợp tài sản này liên kết với 1 tài sản khác tạo giá trị cộng hởng.VD:Chủ sở hữu có thể đánh giá mảnh đát liền kề cao hơn giá thị trờnghoặc giá trị hợp nhất 2 doanh nghiệp có thể cao hơn giá trị của 1 doanh nghiệp 1.1.2.3 Thẩm định giá Trong nền kinh tế thị trờng nhu cầu giao dịch, mua, mua bán tài sản và sáp nhập, hợp nhất DN ngày càng trở nên phổ biến hơn nhằm bảo đảm bao công bằng khách quan về lợi ích cho các chủ thể liên quan một ngành dịch vụ quan trọng đã ra đời ngành thẩm định giá. ở các nớc phát triễn ngành này đã và đang có những đóng góp tích cực vào sự phát triễn của nền kinh tế 7 Ebook.VCU www.ebookvcu.com xã hội. ở Việt nam cùng với quá trình cổ phần hoá DNNN và phát tiễn thị trờng chứng khoán, dịch vụ thẩm định giá cũng phát triễn theo và đã có những đóng góp thiết thực vào việc đẩy nhanh tiến độ cổ phần hoá DNNN của Việt nam trong những năm gần đây. *Khái niệm về thẩm định giá: Nh đã trình bày giá trị của tài sản đợc đo bằng số tiền mà một chủ thể có thể nhận đợc từ tài sản đó và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau trong đó yếu tố lợi ích nhận đợc từ tài sản đó cho chủ sở hữu ,sử dụng nó là yếu tố đựoc quan tâm hàng đầu trong các giao giao dịch thơng mại Vì vậy một vấn đề quan trọng đặt đối với các giao dịch thơng mại nói riêng và hoạt động định gía tài sản nói chung là phải xác định đợc một mức giá tài sản hợp lý nhất cho các tài sản cụ thể (Có tính đến lợi ích của các chủ thể liên quan đến tài sản đó trong một không gian thời gian địa điểm và thời điểm cụ thể).Có nhiều quan điểm khác nhau khi tiếp cận khái niệm này. Theo G.S W. Seabrooke - Đại học Portsmouth Vơng quốc Anh thì: Thẩm định giá là việc ớc tính giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác định rõ. Điều 4 Pháp lệnh về giá cả Việt Nam ngày 08/5/2002 đa ra định nghĩa: Thẩm là việc đánh giá hay đánh gía lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trờng tại một thời điểm theo tiêu tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế Mặc dầu có nhiều cách tiếp cân khác nhau, song những nội dung cơ bản phải đợc phản ánh trong khái niệm về thẩm định giá bao gồm: - Là hoạt đông có tính chuyên nghiệp cao của tổ chức hoặc nhà thm định - Là việc ớc tính giá trị của tài sản tại một thời điểm xác định - Giá trị của tài sản đem ra thẩm định biểu hiện bằng một số tiền cụ thể - Nguồn dữ liệu sử dụng liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến thị trờng - Gắn với một mục đích nhất định - Kết quả của thẩm định giá là đa một mức giá hợp lý nhất phản ánh đợc giá trị tài sản cần định giá Từ đó có thể hiểu: Thẩm định giá là hoạt động chủ quan của nhà thẩm định nhằm ớc tính bằng tiền giá trị của tài sản một cách hợp lý nhất tại một thời điểm nhất định. + Mục đích và yêu cầu đối với thẩm định viên Mục mục đích của thẩm định giá nh đã nêu ở trên nội hàm của thẩm định giá gắn với một mục đích nhất định, việc xác định mục đích của thẩm định giá là một yếu tố quan trọng giúp nhà thẩm định đua ra đợc mức giá hợp lý nhất. Các mục tiêu gắn với việc định giá tài sản , định giá DN thờng gặp là: - Xỏc nh giỏ tr ti sn chuyn giao quyn s hu : giỳp cho ngi bỏn xỏc nh giỏ bỏn cú th chp nhn c, giỳp cho ngi mua cú th xỏc nh giỏ mua, thit lp c s cho s trao i ca ti sn ny vi ti sn khỏc. - Xỏc nh giỏ tr ti sn cho cỏc mc ớch ti chớnh v tớn dng: s dng ti sn cho vic cm c hay th chp, xỏc nh giỏ tr cho cỏc hp ng bo him ti sn. - Xỏc nh giỏ tr ti sn xỏc nh giỏ tr s tin cho thuờ theo hp ng : giỳp cho vic t ra mc tin thuờ v xõy dng cỏc iu khon cho thuờ. 8 Ebook.VCU www.ebookvcu.com - Xỏc nh giỏ tr ti sn phỏt trin ti sn v u t : so sỏnh vi c hi u t vo cỏc ti sn khỏc, quyt nh kh nng thc hin u t. - Xỏc nh giỏ tr ti sn trong doanh nghip : lp bỏo cỏo ti chớnh hng nm, xỏc nh giỏ tr th trng ca vn u t ; xỏc nh giỏ tr doanh nghip ; mua bỏn hp nht, thanh lý ti sn ca cụng ty ; cú phng ỏn x lý ti sn khi ci cỏch DNNN - Xỏc nh giỏ tr ti sn nhm ỏp ng cỏc yờu cu cú tớnh phỏp lý: xỏc nh giỏ tr tớnh thu hng nm i vi ti sn ; xỏc nh giỏ tr bi thng khi Nh nc thu hi ti sn ; tớnh thu khi mt ti sn c bỏn hoc tha k ; d tũa ỏn ra quyt nh phõn chia ti sn khi xột x cỏc v ỏn ; xỏc nh giỏ sn phc v vic u thu, u giỏ ti sn cụng ; xỏc nh giỏ sn phc v vic u giỏ cỏc ti sn b phỏt mói tch thu sung cụng qu. * Những yếu tố cơ bản ảnh hởng đến giá trị tài sản Nhằm nâng cao độ tin cậy đối với kết quả thẩm định giá, khi đa ra mức giá ớc tính của tài sản cần thiết phải đánh giá hết mức độ ảnh hởng của các yếu tố chủ quan, khách quan đến giá trị cuả tài sản đó. + Yếu tố chủ quan gắn với mục đích của định giá Mục đích định giá tài sản luôn gắn liền với nhu cầu sử dụng tài sản đó của một chủ thể nhất định ví dụ chủ sở hữu bán tái sản đó, ngời mua tài sản đó hoặc thậm chí thực hiện cung cấp dịch vụ của tổ chức định giá hởng tiền công. Chính mục đích định giá phản ánh yêu cầu về lợi ích nhận đợc từ tài sản đó đối với một chủ thể xác định. Vì vậy mục đích định giá tác động rất lớn đến số tiền ứơc tính về giá trị tài sản cần định gía hay là định giá tài sản đó.Trong diều kiện hội nhập và toàn cầu hoá nền kinh tế thế giới hoạt động liên quan đến mua ,bán tài sản, sát nhập, hợp nhất doanh nghiệp ngày càng trở nên phổ, mục đích định giá tài sản ,định giá doanh nghiệp cũng rất đa dạng nhng thông thờng là: - Định gía tài sản để thực hiện các giao dịch mua bán chuyển nhợng quyền sở hữu tài sản - Định giá tài sản để thực hiện các giao dịch tín dụng cho thuê tài chính - Định giá tài sản để phát triễn và đầu t và phát triễn tìm kiếm lợi nhuận - Định giá tài sản để đáp ứng các yeu cầu có tính pháp lý;giải quyết tranh chấp phát mại tài sản thi hành án dân sự Chính mục đích định giá quyết định phơng pháp và các chuẩn mực và quy trình định giá tài sản, vì vậy quyết định đến kết quả của thẩm định giá. + Các yếu tố khách quan Định giá tài sản nh đã trình bày thực chất là nhà thẩm định (tổ chức hoặc thẩm định viên) - ớc lợng giá trị của tài sản đó cho phù hợp với giá trị thực của tài sản đó, cái giá trị mà chúng ta đã định nghĩa theo quan điểm của ngành định giá tài sản. Vì vậy yêu tố khách quan đầu tiên phải tính đến đó là: giá trị thực của tài sản đó hay cụ hơn là lợi ích tài chính nói riêng và tính hữu dụng tự nhiên của tài sản đó mang lại cho các chủ thể liên quan đến yêu cầu định giá tài sản. Thông thờng giá trị sử dụng ( tính hữu ích của tài sản càng cao thì giá tri tài sản càng lớn xét từ quan điểm của nhà định giá và ngợc lại. Thứ hai là tìnhtrạng pháp lý của tài sản đó .Tình trạng pháp lý quyết định quyền của chủ thể đợc khai thác công dụng của tài sản đó do đó quyết định đến lợi ích mà tài sản đó đêm 9 Ebook.VCU www.ebookvcu.com lại cho chủ thể thậm chí chủ thể gặp phải rủi ro, thất thiệt khi giao dịch tài sản đó. Tình trạng pháp lý của tài sản ảnh hởng rất lớn đến giá trị tài sản và đến lợt mình nó ảnh hởng đến định giá tài sản đó. Một ví dụ điển hình về tác động của yếu tố này đó là tình trạng pháp lý của bất động sản sẽ tác động mang tính quyết định đến gía trị của bất động sản đó. Để định giá tài sản vơí tính hợp lý cao thuyết phục các chủ thể liên quan thừa nhận, nhà thẩm định giá phải thu tập chính xác, đầy đủ trung thực về tình trạng pháp lý của tài sản đó. Thứ ba là quan hệ cung cầu về tài sản trên thị trờng . Định giá tài sản (theo quan điểm của ngành định giá) thực chất là xác định mức giá thị tr- ờng của tài sản đó (nếu nó đợc giao dịch trên thị trờng), vì vậy nó chịu tác động trực tiếp của các yếu tố cung cầu về tài sản đó trên thị trờng. Các yếu tố khác. Ngoài những yếu tố đã nêu ở trên còn có những yếu tố khác tác động nh: Tâm lý tiêu dùng sản phẩm tập quán tín ngỡng ví dụ tâm lý sính hàng ngoại của ngời Việt. Vì vậy thẩm định viên và tổ chức định giá cầ có kiến thức chuyên môn giỏi ,đạo đức nghề nghiệp tốt và phải giữ đợc chữ tín ,đồng thời, phải có cả kiến thực xã hội rộng. 1.1.2.4. Những nguyên tắc định giá trong nền kinh tế thị trờng. Nh đã trình bàygiá trị tài sản và định giá tài sản phụ thuộc nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Vì vậy hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ những nguyên tắc nhất định. CHỉ có nh vậy mới có thể đa ra đợc mức giá phù hợp, phản ánh một cách đầy đủ các thông tin về giá trị tài sản đó, tác động của thị tờng và lợi ích của các bên liên quan đến định giá tài sản đó. Nguyên tắc định giá đợc hiểu là những quan điểm, những khái niệm những quy phạm định hớng hoạt động của thẩm định viên nhằm hớng tới mục tiêu ớc lợng một cách tốt nhất giá trị của tài sản cho phù hợp với mục tiêu định giá đã đề ra, giúp các chủ thể liên quan thực hiện đợc mục tiêu của mình sau định giá. Chính các nguyên tắc là cơ sở quan trọng để đa ra các quy định,các chuẩn mực tổ chức xây dựng đợc một quy trình và phơng pháp định giá đạt đợc hiệu quả cao.Có thể nêu lên những nguyên tắc cơ bản sau: 1.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất . IVSC giải thích nguyên tắc này nh sau: Một tài sản đợc coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN) nếu thoả mãn các điều kiện tối thiểu sau: + Tài sản đợc sử trong bối cảnh tự nhiên( bình thờng )không có những tác đọng bất thơng hay lạc quan quá mực ảnh hởng đến giá trị của nó + Tài sản đợc sử dụng đúng về mặt pháp lý,phù hợp phong tục tập quán xã hội càng tốt. + Tài sản đợc sử dụng trong điều kiện khả thi ( hiện thực) về mặt tài chính nghĩa là chi phí cơ hội của nhà đầu t khi sử dụng tài sản đó tở nên hiện thực trong thực tiễn haycó thể thực hiện đợc vào hoàn cảnh và thời điểm định giá tài sản đó nguyên tắc này thừa nhận rằng giá trị đích thực của tài sản biểu hiển ra khi nó đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Chấp hành nguyên tắc này đòi hỏi nhà thẩm định phải xác định đúng điều kiệếiử dụng của tài sản biết phân tích dự báo tơnmg đối chính xác điều kiện sử dụng tốt nhất tài sản đó để làm cơ sở cho việc ớc tính gía trị tài một cáh đúng đắn nhất có độ tincậy cao nhất. Thực tế đây là vấn đề không đơn giản và phụ thuộc vào trình độ chuyên môn kinh nghiệm,đao đức nghề nghiệp của thẩm định viên. 10 . sử dụng của tài đó vì lợi ích của họ. 3 Ebook. VCU www. ebookvcu. com - Quyền định đoạt là quyền đợc phép chuyển giao sở hữu tài sản của chủ thể sở hửu tài. thời điểm nhất định. 5 Ebook. VCU www. ebookvcu. com Hàng hoá - tài sản trao đổi đợc ( thông qua thơng mại) phải có giá trị, một giao dịch đợc thực hiện