a) Nội dung của phương pháp này là dựa vào một BĐS tương đương mà giá
trị của nó đã được xác định và thừa nhân làm tham chiếu để so sánh đánh giá giá trị của BĐS cần định giá và giá trị của BĐS cần định giá không vượt quá giá trị của của BĐS tham chiếu.
b) Cơ sở lý luận của phương pháp này là vận dụng và chấp hành nguyên tắc
thay thế mà nọi dung của nó là giá trị của một tài sản hay một BĐS cụ thể không vượt quá chi phắ để có được một BĐS tương đương.
c) Kỹ thuật định giá
Trên thực tế không có 2BĐS giống nhau hoàn toàn, mặt khác giá trị cùa
chúng lại biến đổi theo thời gian, vì vậy để tiến hành so sánh đánh giá các bằng cứ về tắnh tương đương của 2BĐS thẩm định viên phải thu thập đầy đủ các thông tin về giao dịch trên thị trường của các BĐS tương tự hoặc tương đương với tài sản cần định giá (gọi tắt là tài sản mục tiêu), tiếp theo là tiến hành phân tắch đánh giá các giá trị của các tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường để ước lượng giá trị của TS mục tiêu.
Trình tự tiến hành xác định giá BĐS có thể chia thành các bước cụ thể như sau:
Bước 1: Tìm kiếm những thông tin về các BĐS đã được giao dịch thành
công trong thời gian gần đây tương tự với BĐS mục tiêu dựa vào các tiêu chắ cụ
thể như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trắ, kết cấu BĐSẨ 7 yỏu tè quan trảng
mÌ TớV cđn phờn tÝch ợĨnh giĨ ợđy ợĐ lÌ:
TÈnh trÓng vẹt chÊt cĐa cĨc BớS tham chiỏu vÌ BớS môc tiởu nh cỡng dông hƠu Ých kÝch thắc hÈnh giĨng kỏtt cÊu tuăi thả kinh tỏ kü thuẹt chÊt lîng kiỏn tróc vÌ xờy dông trang thiỏt bẺ tiơn nghi Ẩ
ớậc ợiốm vồ mật bững
ớậc ợiốm cĐa cĨc cỡng trÈnh liởn quan:Bao gạm chÊt lîng xờy dùng vÌ chÊt l-
îng kiƯn trục cĐa ợêng ợi néi bé , gar a têng rao bỈI cá vên cờy phong cộnh
ớậc ợiốm vồ vẺ trÝ ợẺa lý: ( bao gạm kỏt cÊu hÓ tđng cộnh quan mỡi trêng xung
quanh BớS môc tiởu)
-HÓ tđng cŨ sẽ kinh tỏ -xỈ héi nh: Trêng hảc, cöa hÌng, bơnh viơn, cĨc cỡng trÈnh phóc lîi xỈ héi Ẩ
-Phong tôc tẹp quĨn, lèi sèng, trÈnh ợé vÙn hoĨ cĐa hÌng xãm, an ninh trẹt tù khu vùc Ẩsù thuẹn tiơn trong sinh hoÓt vÌ vÌ cĨc lîi Ých khĨc khi khai thĨc sö dông BớS ợã
TÈnh trÓng phĨp lý cĐa BớS:
- CĨc cÙn cụ phĨp lý vồ QSD, QSH nh: GiÊy chụng nhẹn quyồn sö dông ợÊt ,QSH nhÌ BớS, giÊy phƯp xờy dùng Ẩ
-CĨc cÙn cụ vồ Thuở tÌi sộn
-CĨc yởu cđu vồ vơ sinh mỡi trêng PCCC
- TÈnh trang vi pham hÌnh lờngn toÌn giao thỡng, ợở ợiồu ,cĨc giắi hÓn vồ xờy dông Ẩộnh hẽng ợỏn cĨc lîi Ých khai khai thĨc sö dôngBDS.
Thêi gian giao dẺch lÌ mét yỏu tè tÊt quan trảng ộng hẽng trùc tiỏp ợỏn giĨ cộ cĐa BớS TớV cđn ợậc biơt chó ý phờn tÝch ợĨnh gÝa ợđy ợĐ
CĨc ợiồu khoộn vÌ ợiồu kiơn giao dẺch vồ BớS nh: Nh phŨng thục thanh toĨn cĨc ợiồu kiơn vồ thỏ chÊp bộo lỈnh thuỏ, thêi hÓn bÌn giao BớS; giÊy tê liởn quan;
quan hơ cung cđu; phŨng thục gaio dẺchthĨI ợé vÌ mục ợả cĐa ngêi mua ngêi bĨn 9nỏu ợẺnh giĨ phôc vô m bĨn BớSẨ
Bắc 2: Kiốm tra, phờn tÝch ợĨnh giÊy cĨc chụng cụ giao dẺch cĨc BớS tham chiỏu
nhữm ợộm bộo tÝnh chÊt cã thố so sĨnh ợîc vắi BDS môc tiởu. ớố thùc hiơn tèt bắc
nÌy TớV cđn lÌm râ cĨc néi dung sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Nguạn gèc cĨc giao dẺch trởn thẺ trêng ớố khÒng ợẺnh nguạn gèc cĨc giao
TớV phội ợiồu tra vÌ cã ợîc nguạn dƠ liơu liởn quan ợỏn BợS môc tiởu vÌ CĨc BớS tham chiỏu vÌ cĨc thỡng tin vồ giao dẺch cĐa cĨc BớS tham chiỏu, thỡng thêng cĨc thẻm ợẺnh viởn kiởm luỡn cộ chục nÙng t vÊn ợđu t nởn hả thêng cã nguạn dƠ liơu liởn quan ợỏn cĨc BớS giao dẺch trởn thẺ trêng. CĨc dƠ liơu vồ cĨc giao dẺch ma bĨn chuyốn nhîng cho thuở Ẩbao gạm loÓi tÌi sộn, ợẺa chừ cĐa BớS thêi hĨn sö dông, thêi hÓn sẽ hƠu thêi ợiốm giao dẺch ,thanh toĨn giĨ cộ vÌ cĨc thỡng tin khĨc liởn quan lÌm cŨ sẽ cho viơc phờn tÝch so sĨnh nhữm ợồ xuÊt mc giĨ phĩ hîp nhÊt.
ớĨnh giĨ ợậc ợiốm vÌ tÝnh chÊt cĐa cĨc giao dẺch thẺ trêng BớS. Môc ợÝch
cĐa viơc ợĨnh giĨ ợậc ợiốm vÌ tÝnh chÊt cĐa cĨc giao trởn thẺ trrêng nhữm tÈm ra cĨc giao dẺch thoỈ mỈn bởn mua bởn bĨn ợộm bộo khộ nÙng so sĨnh vắi BớS môc tiởucđn ợẺnh giĨ mét cĨch tèt nhÊt
Bắc 3 Lùa chản mét sè BớS tham chiởó thÝch hîp nhÊt ợố so sĨnh
Bắc 4 Phờn tÝch ợĨnh giĨ nhƠng khĨc biơt giƠ cĨ BớS môc tiởu vắi cĨc BớS tham
chiỏu vÌ tiỏn hÌnh ợiồu chừnh giĨ cĐa cĨc BớS tham chiỏu lÊy BớS môc tiởu lÌm cŨ sŨ cĐa viơc ợiồu chừnh
Bắc 5 Ỡắc tÝnh giĨ cĐa BớS môc tiởu sau khi ợỈ cờn nh¾c, ợĨnh giĨ giĨ cĐa cĨc
BớS tham chiỏu ợỈ ợîc ợiồu chừnh
VÝ dô: ớẺnh giĨ khu dÊt cã diơn tÝch 20.000m2thuéc mét khu ợỡ thẺ loÓi V (ký hiơu loÓi B), tă chục ợẺnh giĨ ợỈ thu thẹp dîc nhƠng thỡng tin vồ mét khu ợÊt liồn kồ cã diơn tÝch 25.000m2 cã thố so sĨnh ợîc vắi khu trởn vÌ ợỈ ợîc tă chục ợẺnh giĨ vÌ ợÊu gÝa quyồn sö dông ợÊt thÌnh cỡngợố xờy dông nhÌ ẽ ( ký hiơu lÌ khu A) trong thêi gian gđn vắi thêi ợiốm xĨc ợẺnh giĨ khu ợÊt B> Tăng sè tiồn thu ợîc tõ ợÊu giĨ khu ợĨt A lÌ 1`125tủ VND vắi ợŨng giĨ lÌ 5tr.VND/1m2 tõ cĨc thỡng tin thu thẹp ợîc tă chục ợẺnh giĨ tiỏn hÌnh so sĨnh giƠa 2 khu ợÊt trởn nh sau:
CĨc chừ tiởu so sĨnh NhƠng gièng nhau NhƠng ợiốm khĨc nhau
Khu A Khu B Khu A Khu B CÙn cụ phĨp lý Cã giÊy chụng
nhẹnQSD ợÊt Cã giÊy chụngnhẹn QSD ợÊt Môc ợÝch sö dông ớÊt ẽ khu ợỡ thẺ ớÊt ẽ khu ợỡ thẺ
VẺ trÝ ợÊt Cã mật tiồn
ợêng phè Cã mật tiồn ợêng phè
LoÓi phè loÓi 2 loÓi 2
Mật tiồn 100m 80m
Chiồu sờu 250m 250m
Kỏt cÊu hÓ tđng Thuẹn lîi 2 mật
tiồn KƯm thuẹn lîihŨn
Mỡi trêng ạn Ìo ạn Ìo bui Ýt bui hŨn
TÌi sộn trởn ợÊt khỡng khỡng
TÈnh trÓng mua bĨn tù nguyơn tù nguyơn
Tõ sù so sĨnh trởn cŨ quan ợẺnh giĨ Ĩp dông phŨng phĨp chuyởn gia kỏt hîp vắi ph- Ũng phĨp thèng kở tÝnh ra hơ sè khĨc biơt giƠa cĨc tiởu chÝ vÌ bững phŨng phĨp cho ợiốm nh sau:
+ Réng mật tiồn Khu A 10ợiốm Khu B 8ợiốm + Chiồu sờu nt 10ợiốm nt 10ợiốm +Giao thỡng nt 8ợiốm
+ ớé bôi 8ợiốm 9ợiốm Nguyởn t¾c tÝnh mçi ợiốm tÙng,giộm 5% giĨ tŨng ụng vắi hŨn, kƯm 1ợiốm Trởn cŨ sẽ ợã mục gÝa cĐa khu B giộm 2 ợiốm mật tiồn, giao thỡng 2ợiốm vÌ tÙng giĨ do ợé tèt hŨn 1ợiốm tăng céng Khu B kƯm khu A sè tiồn lÌ:
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
125 tủ VND x 15 % = 18,75 tủ VND ,
GiĨ cĐa khu A ợîc ợiồu chừnh lÓi ta gải lÌ khu Atheo sè liơu cĐa khu B lÌ 125tủ - 18,75 tủ tÝnh ra ợŨn giĨ lÌ:
4,65 tr. VND/m2
TŨng t.nh vẹy cŨ quan ợẺnh giĨ ợỈ chản thởm 2 khu ợÊt C vÌ D ợố so sĨnh vắi khu B vÌ cho kỏt quộ nh sau ợŨn giĨ cĐa: ,
Khu ợÊt C lÌ 4,5 tr. VND/m2 ,
Khu D lÌ 4,45 tr. VND/m2 Cã thố ợồ xuÊt mục giĨ cĐa khu ợÊt B vắi ợŨn giĨ lÌ:
( 4,65 +4,5 +4,45 ) : 3 = Xtr./m2 Nhẹn xƯt
Ỡu diốm: ớờy lÌ pŨng phĨp ợîc sö dông khĨ phă biỏn vÈ cĨc lý do sau:
- Ýt gập khã khÙn vồ mật kü thuẹt, vÈ chừ ợŨn giộn lÌ dùa vÌo nguạn dƠ liơu thẺ tr- êng cã sỎn, ợỈ ợîc thi trêng ợẺnh giĨ lÌm bững cụ râ rÌng ợố tham chiỏu
-lÌ cŨ sẽ ợđu vÌo cĐa cĨc phŨng phĨp ợẺnh giĨ khĨc
Nhîc diốm
-Phội cã giao dẺch vồ cĨc BớS tham chiỏu ẽ cĩng khu vùc ợố so sĨnh
-Thỡng tin chụng cụ chừ mang tÝnh lẺch sö ,nỏu thẺ trêng biỏn ợéng mÓnh thi sai sè sỹ lắn
-ớßi hái thẻm ợẺnh viởn phộI cã kiỏn thục thùc tiỹn tèt vÌ cã kinh nghiơm lờu nÙm tay nghồ vƠng vÌng
ớiồu kiơn Ĩp dông:
-ChÊt lîng thỡng tin thẺ trêng phĩ hîp ợđy ợĐ ợĨng tin cẹy vÌ kiốm tra ợîc. -ThẺ trêng BớS ăn ợẺnh
- TớV phội cã kiỏn thục tèt kố cộ kƯn thục vồ mĨy tÝnh ợố xö lý sè liỦu thùc tiÔn vnhữm ợa ra ợîc cĨc dĨnh giĨ nhẹn xƯt xĨc ợĨng cã sục thuyỏt phôc cao dÔ chÊp nhẹn vÌ cã ợîc mục giĨ ợÊu phĩ hîp nhÊt.