BớS ợã cã thố mang lÓi cho ngêi chĐ cĐa nã, lÌ phŨng phĨp cuèi cĩng khikhỡng thố s r dông nhƠng phŨng phĨp khĨc dố ợẺnh giĨ BớS môc tiởu.
-PhŨng phĨp chi phÝ thÝch hîp vắi cĨc giao dẺch BớS riởng biơt.
Nhîc ợiốm:
- PhŨng phĨp nÌy ợßi hái ngêi ợẺnh giĨ phộI cã trÈnh ợé chuyởn mỡn vồ xờy d- ng, cã nhiồu kinh nghiơm thùc tiÔn vÌ lÌm viơc khĨch quan
- VÉn phội sö dông sè liơu thẺ trêng nởn còng gập nhƠng hÓn chỏ khi sö dông phŨng phĨp so sĨnh
- Viơc ắc tÝnh mục giộm giĨ cĐa mét sè khoộn mang tÝnh chĐ quan cộm tÝnh -Khỡng tÝnh ợỏn cĨc lîi Ých mÊt ợi hay nhẹn dắc khi phôc hại ,tĨi tÓo hoậc thy thỏ cĨ hiơn tảng lÌm giộm giĨ BớS dÉn ợỏn cã thố cã sai sè lắn.
ớiồu kiơn Ĩp dông
-ớẺnh giĨ cĨc BớS riởng biơt Ýt giao dẺch trởn thẺ têng nh: NhÌ thê bơnh viơn tuêng hảc th viơn cỡng viởn cĨc cỡng trÈnh cỡng céng cã Ýt hoậc khỡng cã cĨc chụng cụ thi truêng ợố so sĨnh.
-ớẺnh giĨ phôc vô bại thêng trong giao dẺch bộo hiốm cĨc bại thêng khĨc
- LÌ phŨng phĨp dố kiốm chụng kỏt quộ ợẺnh giĨ BớS bững cĨc phŨng phĨp khĨc
- ớîc Ĩp dông khi cĨc chĐ thố liởn quan ợỏn BớS tin rững chi phÝ lÌ yỏu tè quyỏt ợẺnh gióa trẺ thùc cĐa BớS ợã
3.2.4. Phương pháp thặng dư
Néi dung
ớờy lÌ trêng hîp ợậc biơt cĐa phŨng phĨp ợđu t, cŨ sẽ lý luẹn cĐa phŨng phĨp thậng d lÌ khi ợđu t vÌo mét tÌi sộn cô thố nãi chung hoậc BớS nãi riởng thÈ giĨ trẺ cĐa nã sỹ bững chởnh lơch giƠa thu nhẹp thẺ trêng vÌ chi phÝ cŨ héi thẺ trêng khi ợđu t vÌo tÌi sộn ợã. Bẽi vÈ xƯt mật lý thuyỏt trởn mét thẺ trêng cÓnh tranh hoÌn hộo mải nhÌ ợđu t ợồu hẽng ợîc lîi nhuẹn bÈnh quờn nh nhau vÌ mục lîi nhuẹn bÈnh quờn trởn vèn ợđu t lÌ mét yỏu tè cÊu thÌnh giĨ trẺ cĐa tÌi sộn ợđu t, vÈ vờyợố xĨc ợẺnh giĨ trẺ cĐa TS ta cã thố sö dông phŨng phĨp trõ lĩi, bững cĨch lÊy giĨ trẺ thẺ trêng cĐa ợỈ ợđu t trõ ợi chi phÝ cŨ héi thẺ trêng khi ợđu t vÌo TS ợã.
Nỏu gải:
X lÌ giĨ hiơn tÓi cĐa BớS môc tiởu
X1 lÌ thu nhẹp thuđn vồ bĨn BớS ợđu t tÓi thêi ợiốm t1
F1 lÌ tăng chi phÝ phĨt triÔn khi ợđu t vÌo BớS ợã tÝnh ợỏn thêi ợiốm t1
r chi phÝ cŨ héi cĐa vèn ợđu t vÌo BớS thÈ giĨ cĐa BớS ợđu t ợîc xĨc ợẺnh theo cỡng thục;
X = GiĨ trẺ gia tÙng cĐa BớS( GiĨ trj thậng d) : r
VÝ dô: Tăng cỡng ty VINACONEX ợang chuẻn bẺ ợđu thđu mét dù Ĩn xờy dùng
5cÙn nhÌ ẽ trởn mét mộnh ợÊt cã diơn tÝch lÌ 1500m2, mçi ngỡi nhÌ cã diơn tÝch 180m2. CĨc ngỡI nhÌ nÌy sau khi xờy dùng xong ợîc bĨn vắi giĨ lÌ 1.000 tr VND. CĨc chi phÝ liởn quan ợỏn xờy dùng nhÌ ẽ vÌ cĨc chi phÝ phĨp lýliởn quan ợỏn ợÊt sö dông nh sau:
- Chi phÝ phĨp lý khi nhẹn QSD ợÊt: 4% giĨ ợÊt - Chi phÝ phĨp lý liởn quan ợỏn bĨn 5 ngỡi nhÌ: 100tr VND - Chi phÝ mỡi giắi bĨn 5 ngỡi nhÌ: 50tr VND - Chi phÝ xờy dùng 2tr VND/m2 - Chi phÝ trộ lỈi tiồn vay 10%/nÙm
- Chi phÝ xờy dng ợîc tÌi trî thÌnh 2 lđn mçi lđn bững 1/2 chi phÝ cđn thiỏt tÓi cĨc thêi ợiốm ợđu vÌ giƠa thêi gian xờy dùmg lÌ 1 nÙm thÈ hoÌn thÌnh dù Ĩn( theo dù tÝnh)
- Lîi suÊt yởu cđu cĐa cỡng ty lÌ 20% trởn vèn ợđu t vÌ 100tr cho mçi ngỡi nhÌ
Yởu cđu: xĨc ợẺnh giĨ cĐa mộnh ợÊt vÌ ợa ra lêi t vÊn cho Tăng cỡng ty
VINACONEXkhi ợđu t vÌo dù Ĩn trởn
Giội: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Bắc I: Ỡắc tÝnh giĨ trẺ cĐa miỏng ợÊt
1. Tăng giĨ trẺ phĨt triÔn : 1.000tr VNDx 5ngỡi nhÌ = 5.000tr VND 2. Chi phÝ phĨp lý vÌ ợÓi lý bĨn nhÌ 100tr + 50tr = 150 tr VND 3. Thu thuđn vồ bĨn nhÌ 5.000tr -150 tr = 4.850 tr VND 4. CĨc chi phÝ phĨt triÔn:
-Chi phÝ xờy dùng nhÌ ẽ: 5 ngỡi nhÌ x 180m2 x2tr VND/1m2 = 1.800tr VND -Chi phÝ sö dông vèn vay: 1800tr /2 x10% + 1800tr/2x5% = 135trVND -Lîi nhuẹn phĨt triÔn: 5 ngỡi nhÌ x100tr = 500tr
5. Tăng chi phÝ phĨt triÔn: 1800tr+ 135tr+ 500tr = 2435tr
6. GiĨ trẺ thÙng d cĐa ợÊt sö dông: 4.850tr - 2435tr = 2.415tr
7. Gải X lÌ giĨ trẺ ợÊt trèng
8. Chi phÝ cŨ héi mÊt ợi: - Chi phÝ phĨp lý ợố cã QSD ợÊt 4%. X - Chi phÝ sö dông vèn ợố cã QSD ợÊt
( X + 4% .X) x 10% tŨng ụng vắi lỈI tiồn vay phội trộ CĐa sè vèn sö dông ợố cã ợîc QSD ợÊt
9. Tăng chi phÝ ợđu t vÌo ợÊt sö dông cĐa d Ĩn = X( 1+4% +10,4% ) = 1,144.X
10.LŨi nhuẹn yởu cđu cĐa vèn ợđu t vÌo ợÊt =1,144 X .20% = 0,2288 .X
Tăng giĨ trẺ ợđu t vÌo ợÊt trèng = 1,144X + o,2288X = 1,372X= 2.415tr Vẹy giĨ trẺ ắc tÝnh cĐa ợÊt trèng
X = 2.415tr/ 1,372 =1.759,2tr
II. T vÊnCã thố mua ợÊt vắi giĨ tèi ợa lÌ 1.759,trVND2Ỡu nhîc ợiốm vÌ ợiồu kiơn Ĩp dông: Ỡu nhîc ợiốm vÌ ợiồu kiơn Ĩp dông:
Ỡu ợiốm: - d bĨo ợîc giĨ cĐa BớS cã tiồm nÙng phĨt triÔn
-ớîc sö dông ợố ợa ra mục giĨ tèi u cho ợÊu thđu QSD ợÊt trong xờy dông
-Cã giĨ trẺ trong t vÊn vồ xờy dùng cĨc cỡng trÈnh g¾n liồn vắi ợÊt sö dông khi thùc hiơn cĨc dù Ĩn phĨt triÔn BớS
Nhîc ợiốm: