2.1.1. Bất động sản 2.1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản * Khái niệm, đặc điểm chủ yếu của bất động sản Khái niệm : Bất động sản là những tài sản cố định tại một vị trí địa lý nhất định. Đặc điểm : Cố định về vị trí Tính bền vững Tính khác biệt Tính khan hiếm Có giá trị lớn Tính ảnh hưởng lẫn nhau
www.ebookvcu.com - Thư v iện điện tử Chương 2: Thẩm định giá trị bất động sản Chương 2: Thẩm định giá trị bất động sản 2.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 2.2. Thẩm định giá trị bất động sản www.ebookvcu.com - Thư v iện điện tử 2.1. Tổng quan về bất động sản và thị 2.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản trường bất động sản 2.1.1. Bất động sản 2.1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản * Khái niệm, đặc điểm chủ yếu của bất động sản • Khái niệm : Bất động sản là những tài sản cố định tại một vị trí địa lý nhất định. • Đặc điểm : - Cố định về vị trí - Tính bền vững - Tính khác biệt - Tính khan hiếm - Có giá trị lớn - Tính ảnh hưởng lẫn nhau www.ebookvcu.com - Thư v iện điện tử * Phân loại bất động sản * Phân loại bất động sản • Theo đặc tính vật chất - Đất đai - Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc - Các tài sản khác gắn liền với đất đai • Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất - Công trình kiến trúc - Đất đai www.ebookvcu.com - Thư v iện điện tử 2.1.1.2. Quyền của chủ thể đối với bất động 2.1.1.2. Quyền của chủ thể đối với bất động sản sản - Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có 3 hình thức chiếm giữ đất đai: (i) Sở hữu vĩnh viễn, (ii) Thuê theo hợp đồng, (iii) Quyền sử dụng đất. - Đối với các công trình: (i) Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy. (ii) Thuê theo hợp đồng: các công trình trên khu đất được đem cho thuê theo hợp đồng. www.ebookvcu.com - Thư v iện điện tử 2.1.2. Thị trường bất động sản 2.1.2. Thị trường bất động sản 2.1.2.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại thị trường bất động sản * Khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản - Thị trường BĐS là loại thị trường bao gồm các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. - Đặc điểm: + Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch. + Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực. + Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo. www.ebookvcu.com - Thư v iện điện tử Phân loại thị trường BĐS Phân loại thị trường BĐS * Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước + Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước + Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước * Căn cứ vào tình trạng tham gia thị trường + Thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai. + Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê. + Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS. www.ebookvcu.com - Thư v iện điện tử Phân loại thị trường BĐS Phân loại thị trường BĐS * Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường + Thị trường đất đai. + Thị trường nhà ở + Thị trường BĐS công nghiệp + Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở + Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ. * Căn cứ vào tính chất các giao dịch + Thị trường mua bán BĐS + Thị trường thuê và cho thuê BĐS. + Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bào hiểm. + Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh. www.ebookvcu.com - Thư v iện điện tử 2.1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản 2.1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản • Giống như các loại thị trường khác, thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng. • Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh doanh BĐS. • Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác. • Vận hành thị trường BĐS góp phần ứng dụng và cải tiến khoa học – công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường. • Thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững. www.ebookvcu.com - Thư v iện điện tử 2.2. Thẩm định giá trị bất động sản 2.2. Thẩm định giá trị bất động sản 2.2.1. khái niệm và cơ sở giá trị của thâm định giá BĐS * KN: TĐG BĐS có thể hiểu là sự ước tình về giá trị của BĐS cụ thể dưới hình thái tiền tệ bằng PP phù hợp trong những điều kiện của một thị trường cụ thể nhằm đáp ứng cho một mục đích đã được xác định rõ. * Cơ sở giá trị của TĐG BĐS: Theo chuẩn mực của ủy ban chuẩn mực TĐG QT (ISVC) và Hiêp hội TĐG ASEAN cơ sở giá trị của TĐG là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường • Sử dụng giá trị thị trường khi tìm được TS tương tự về kỹ thuật với TS cần TĐG đang được mua bán trên TT, đây là cơ sở để so sánh. • Sử dụng giá trị phi TT khi không tìm được trên TT TS tương tự về mặt kỹ thuật so với TS cần TĐG, do đó không có cơ hội để so sánh. • Cơ sở chủ yếu của TĐG BĐS là: - Giá trị thị trường là chuẩn mực của TĐG - Có thể sử dụng giá trị khác giá trị thị trường (giá trị phi thị trường) www.ebookvcu.com - Thư v iện điện tử • Giá trị thị trường là chuẩn mực của TĐG Có thể hiểu giá trị TT theo một số nghĩa: - Là giá bán có thể thực hiện tốt nhất của một TS - Là mức giá thịnh hành trong những đk TT xác định. - Là mức giá mà hầu hết người mua sẵn sàng chấp nhận