Thống nhất mức giá chỉ dẫn trong thẩm định giá trị bất động sản

GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN ‐‐‐‐‐H I‐‐‐‐‐  ĐỀ TÀI: GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: TS NGUYỄN QUỲNH HOA SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ TÌNH LỚP: THẨM ĐỊNH GIÁ 01   1  GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP TP HỒ CHÍ MINH, NGÀY THÁNG NĂM 2011   2  GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP LỜI CẢM ƠN Đề tài “ thống mức giá dẫn thẩm định giá bất động sản hoàn thành nhờ vào dẫn tận tình anh chị công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa Ốc Á Châu cô Nguyễn Quỳnh Hoa – giảng viên khoa Kinh Tế Phát Triển – trường ĐH Kinh Tế TP Hồ Chí Minh Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến quý công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa ốc Á Châu tạo điều kiện cho em thực tập học hỏi thêm kiến thức trình thực tập Trong trình thực tập, anh chị nhiệt tình hướng dẫn bảo để em sâu vào thực tế nhiều Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến TS Nguyễn Quỳnh Hoa tận tình hướng dẫn em đề tài   3  GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP   4  GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN   5  GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Mục tiêu nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu: Nội dung kết cấu đề tài: CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỐNG NHẤT MỨC GIÁ CHỈ DẪN TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN: 1.1 Những đặc trưng hoạt động thẩm định giá bất động sản: 1.2 Cơ sở lý luận: 1.2.1 Khái niệm: 1.2.2 Những câu hỏi cần đặt tiến hành thống mức giá dẫn: 1.2.3 Những lưu ý tiến hành thống mức giá dẫn: 1.2.4 Những tiêu áp dụng tiến hành thống mức giá dẫn: 1.2.5 Ý kiến cuối tài sản thẩm định: 1.3 Thống mức giá dẫn tài sản so sánh phương pháp so sánh: 1.4 Thống mức giá dẫn nhiều phương pháp thẩm định: 1.4.1 Sự tin cậy khả sử dụng tài liệu thị trường: 1.4.2 Thống mức giá dẫn dựa vào thuộc tính tài sản thẩm định: 1.4.3 Thống mức giá dẫn dựa vào mục đích thẩm định:   6  GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY TNHH MTV THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẠI ỐC Á CHÂU: 10 2.1 Sự đời Công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa ốc Á Châu: 10 2.2 Sơ đồ tổ chức AREV: 11 2.3 Sản phẩm định giá AREV: 11 2.4 Quy trình định giá AREV: 12 2.5 Tình hình thống mức giá dẫn AREV: 15 CHƯƠNG 3: ỨNG DỤNG THẨM ĐỊNH KHU THUONG MẠI – DỊCH VỤ NHÀ Ở VẠN PHÚC: 16 3.1 Đặc điểm tài sản cần thẩm định: 16 3.1.1 Về mặt pháp lý: 16 3.1.2 Vị trí: 16 3.1.3 Diện tích: 16 3.1.4 Quy hoạch: 16 3.1.5 Địa điểm: 17 3.1.6 Môi trường: 17 3.2 Cơ sở giá trị để thẩm định: 17 3.3 Ứng dụng nguyên tắc phương pháp thẩm định: 17 3.3.1 Nguyên tắc thẩm định giá: 17 3.3.2 Căn lựa chọn phương pháp: 18 3.3.3 Phương pháp thẩm định giá áp dụng để tính toán: 18 3.4 Tiến hành thẩm định giá trị dự án khu thương mại – dịch vụ nhà Vạn Phúc: 18 3.4.1 Những nhân tố tác động đến giá trị dự án: 18 3.4.2 Thẩm định giá trị tài sản theo phương pháp thặng dư: 20   7  GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 3.4.3 Thẩm định giá trị tài sản theo phương pháp so sánh: 42 3.4.4 Thống mức giá dẫn phương pháp dùng để thẩm định: 46 KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC   8  GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học nhằm xác định giá trị hàng hoá dịch vụ thời điểm định cho mục đích định Hoạt động thẩm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường Bằng chứng minh thực tiễn năm 1940, thẩm định giá thừa nhận nghề có vai trò quan trọng việc định giá đánh giá giá trị tài sản Đối với giới ngành xuất từ lâu đời nước quan tâm hết để hoàn thiện kiến thức tiêu chuẩn công tác thẩm định Tuy nhiên, Ngành thẩm định giá Việt Nam mẽ non trẻ Nó thức vào hoạt động có tiến triển từ nhà nước chuyển dổi chế từ kế hoạch hóa tập trung sang chế thị trường có điều tiết Nhà nước Vì Ngành thẩm định giá không tránh khỏi bất cập cần giài trình hoạt động Một bất cập phải đề cập đến việc thống kết phương pháp dùng để thẩm định giá trị hàng hóa dịch vụ Bên cạnh đó, kết việc thẩm định có ý nghĩa lớn hoạt đông thẩm định, Nó đại diện cho trình làm việc nghiêm túc thận trọng Nếu kết thẩm định bị méo mó sai lệch dẫn đến hậu nghiêm trọng lường trước Thế thực tế hoạt động thẩm định ngày nhiều suy nghĩ sai lệch cho cần kết chọn số theo chủ quan.n Liệu số đủ để đại diện cho giá trị tài sản cần thẩm định hay chưa? Đó câu hỏi cần giải đáp cách rõ ràngvà kịp thời Trong đó, thẩm định giá bất động sản lĩnh vực hoạt động mạnh mẽ nhiều người quan tâm hết Do nghiên cứu vấn đề thống kết thẩm định giá bất động sản Mục tiêu nghiên cứu ¾ Trước hết đề tài phục vụ cho việc nghiên cứu sinh viên trình học tập ¾ Độc lập nghiên cứu, ứng dụng lý thuyết thẩm định để làm rõ vấn đề ¾ Đưa nhìn rõ ràng việc thống kết thẩm đinh   9  GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đối tượng nghiên cứu ¾ Đối tượng nghiên cứu đế tài sở lý thuyết thẩm định giá ¾ Bên cạnh đề tài hướng đến việc thống kết cho loại hình bất động sản, mục đích thẩm định khác Phương pháp nghiên cứu Phương pháp chủ yếu phương pháp thống kê, mô tả, phân tích tổng hợp suy luận Các số liệu dẫn chứng lấy từ từ hợp đồng thẩm định giá Ứng dụng phương pháp học để thẩm định giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với dự án đầu tư xây dựng khu thương mại – dịch vụ nhà Vạn Phúc với mục đích góp vốn liên doanh Nội dung kết cầu đề tài Chương 1: Cơ sở lý luận thống kết thẩm định giá trị bất động sản Những đặc trưng thẩm định giá trị bất động sản Cơ sở lý luận 2.1 Khái niệm 2.2 Những câu hỏi cần đặt tiến hành thống mức giá dẫn 2.3 Những lưu ý tiến hành thống mức giá dẫn 2.4 Các riêu áp dụng tiến hành thống mức giá dẫn 2.5 Ý kiến cuối tài sản cần thẩm định Thống mức giá dẫn phương pháp so sánh Thống mức giá dẫn phương pháp khác 4.1 Sự tin cậy khả sử dụng tài liệu thị trường 4.2 Dựa vào thuộc tính bất động sản 4.3 Dựa vào mục đích thẩm định Chương 2: Tình hình thống kết thẩm định giá Việt Nam Giới thiệu sơ lược công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa ốc Á Châu Tình hình thống kết thẩm định công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa Ốc Á Châu   10  GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP PHỤ LỤC BẢNG TÍNH GIÁ TRỊ CỦA DỰ ÁN ¾ STT A 1.1 1.2 1.3 1.4 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 23 Dòng chi phí, doanh thu qua năm Hạng mục Chi phí Trung tâm thương mại Tỷ lệ xây dựng Chi phí xây dựng % chi phí hoạt động Tổng chi phí Căn hộ bán Chi phí xây dựng % chi phí hoạt động Tổng chi phí Văn phòng cho thuê Chi phí xây dựng % chi phí hoạt động Tổng chi phí Căn hộ cho thuê Chi phí xây dựng % chi phí hoạt động Tổng chi phí Khách sạn   Thành tiền 2011 197,351,915,700 2012 1,584,488,025,600 5% 40,000,000,000 40% 320,000,000,000 30% 240,000,000,000 25% 200,000,000,000 40,000,000,000 320,000,000,000 240,000,000,000 200,000,000,000 450,000,000,000 3.0% 22,500,000,000 22,500,000,000 180,000,000,000 5,672,700,000 185,672,700,000 135,000,000,000 16,639,920,000 151,639,920,000 112,500,000,000 20,591,901,000 133,091,901,000 459,865,600,000 20.0% 22,993,280,000 183,946,240,000 137,959,680,000 114,966,400,000 22,993,280,000 183,946,240,000 137,959,680,000 114,966,400,000 51,734,880,000 413,879,040,000 310,409,280,000 258,674,400,000 51,734,880,000 413,879,040,000 310,409,280,000 258,674,400,000 800,000,000,000 30% 1,034,697,600,000 35.0% 2013 2014 1,200,751,414,200 1,007,351,479,500 GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH 5.1 5.2 5.3 5.4 Chi phí xây dựng % chi phí hoạt động Tổng chi phí Tổng cộng chi phí Hạ tầng sở Tầng hầm CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 300,000,000,000 45% 15,000,000,000 120,000,000,000 90,000,000,000 75,000,000,000 15,000,000,000 120,000,000,000 90,000,000,000 75,000,000,000 3,692,555,700 41,431,200,000 29,540,445,600 331,449,600,000 22,155,334,200 248,587,200,000 18,462,778,500 207,156,000,000   STT A 1.1 1.2 1.3 1.4 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 23 Hạng mục Chi phí Trung tâm thương mại Tỷ lệ xây dựng Chi phí xây dựng % chi phí hoạt động Tổng chi phí Căn hộ bán Chi phí xây dựng % chi phí hoạt động Tổng chi phí Văn phòng cho thuê Chi phí xây dựng % chi phí hoạt động Tổng chi phí Căn hộ cho thuê Chi phí xây dựng % chi phí hoạt động Tổng chi phí   2015 241,859,811,610 2016 249,260,490,829 2017 256,918,589,551 2018 264,844,163,415 2019 273,047,697,642 2020 281,540,126,550 93,841,156,734 93,841,156,734 96,656,391,437 96,656,391,437 99,556,083,180 99,556,083,180 102,542,765,675 102,542,765,675 105,619,048,645 105,619,048,645 108,787,620,105 108,787,620,105 0 0 0 34,127,130,014 34,127,130,014 34,809,672,615 34,809,672,615 35,505,866,067 35,505,866,067 36,215,983,388 36,215,983,388 36,940,303,056 36,940,303,056 37,679,109,117 37,679,109,117 59,722,477,525 59,722,477,525 60,916,927,076 60,916,927,076 62,135,265,617 62,135,265,617 63,377,970,930 63,377,970,930 64,645,530,348 64,645,530,348 65,938,440,955 65,938,440,955 GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH 5.1 5.2 5.3 5.4 Khách sạn Chi phí xây dựng % chi phí hoạt động Tổng chi phí Tổng cộng chi phí Hạ tầng sở Tầng hầm   54,169,047,335 54,169,047,335 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 56,877,499,702 56,877,499,702 59,721,374,687 59,721,374,687 62,707,443,422 62,707,443,422 65,842,815,593 65,842,815,593 69,134,956,372 69,134,956,372 GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH STT A 1.1 1.2 1.3 1.4 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 23 5.1 5.2 5.3 5.4 Hạng mục Chi phí Trung tâm thương Tỷ lệ xây dựng Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Căn hộ bán Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Văn phòng cho Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Căn hộ cho thuê Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Khách sạn Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Tổng cộng chi phí Hạ tầng sở Tầng hầm   CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2021 290,332,853,973 2022 299,437,774,665 2023 308,867,296,702 2024 318,634,364,950 2025 328,752,485,644 2026 339,235,752,137 112,051,248,708 112,051,248,708 115,412,786,169 115,412,786,169 118,875,169,754 118,875,169,754 122,441,424,847 122,441,424,847 126,114,667,592 126,114,667,592 129,898,107,620 129,898,107,620 0 0 0 38,432,691,300 38,432,691,300 39,201,345,126 39,201,345,126 39,985,372,028 39,985,372,028 40,785,079,469 40,785,079,469 41,600,781,058 41,600,781,058 42,432,796,679 42,432,796,679 67,257,209,774 67,257,209,774 68,602,353,970 68,602,353,970 69,974,401,049 69,974,401,049 71,373,889,070 71,373,889,070 72,801,366,852 72,801,366,852 74,257,394,189 74,257,394,189 72,591,704,191 72,591,704,191 76,221,289,401 76,221,289,401 80,032,353,871 80,032,353,871 84,033,971,564 84,033,971,564 88,235,670,142 88,235,670,142 92,647,453,649 92,647,453,649 GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH STT A 1.1 1.2 1.3 1.4 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 23 5.1 5.2 5.3 5.4 Hạng mục 2027 Chi phí 350,098,871,866 Trung tâm thương Tỷ lệ xây dựng Chi phí xây dựng % chi phí hoạt động 133,795,050,848 133,795,050,848 Tổng chi phí Căn hộ bán Chi phí xây dựng % chi phí hoạt động Tổng chi phí Văn phòng cho thuê Chi phí xây dựng % chi phí hoạt động 43,281,452,613 43,281,452,613 Tổng chi phí Căn hộ cho thuê Chi phí xây dựng % chi phí hoạt động 75,742,542,072 75,742,542,072 Tổng chi phí Khách sạn Chi phí xây dựng % chi phí hoạt động 97,279,826,332 97,279,826,332 Tổng chi phí Tổng cộng chi phí Hạ tầng sở Tầng hầm   CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2028 361,357,194,601 2029 373,026,742,047 2030 385,124,238,838 2031 397,667,145,029 2032 410,673,690,121 137,808,902,374 137,808,902,374 141,943,169,445 141,943,169,445 146,201,464,528 146,201,464,528 150,587,508,464 150,587,508,464 155,105,133,718 155,105,133,718 0 0 44,147,081,665 44,147,081,665 45,030,023,298 45,030,023,298 45,930,623,764 45,930,623,764 46,849,236,240 46,849,236,240 47,786,220,964 47,786,220,964 77,257,392,914 77,257,392,914 78,802,540,772 78,802,540,772 80,378,591,588 80,378,591,588 81,986,163,419 81,986,163,419 83,625,886,688 83,625,886,688 102,143,817,649 102,143,817,649 107,251,008,531 107,251,008,531 112,613,558,958 112,613,558,958 118,244,236,905 118,244,236,905 124,156,448,751 124,156,448,751 GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH STT A 1.1 1.2 1.3 1.4 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 23 5.1 5.2 5.3 5.4 Hạng mục Chi phí Trung tâm thương Tỷ lệ xây dựng Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Căn hộ bán Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Văn phòng cho Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Căn hộ cho thuê Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Khách sạn Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Tổng cộng chi phí Hạ tầng sở Tầng hầm   CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2033 424,162,908,723 2034 438,154,677,911 2035 452,669,756,375 2036 467,729,825,446 2037 483,357,532,083 2038 499,576,533,920 159,758,287,730 159,758,287,730 164,551,036,362 164,551,036,362 169,487,567,452 169,487,567,452 174,572,194,476 174,572,194,476 179,809,360,310 179,809,360,310 185,203,641,120 185,203,641,120 0 0 0 48,741,945,384 48,741,945,384 49,716,784,291 49,716,784,291 50,711,119,977 50,711,119,977 51,725,342,377 51,725,342,377 52,759,849,224 52,759,849,224 53,815,046,209 53,815,046,209 85,298,404,421 85,298,404,421 87,004,372,510 87,004,372,510 88,744,459,960 88,744,459,960 90,519,349,159 90,519,349,159 92,329,736,143 92,329,736,143 94,176,330,865 94,176,330,865 130,364,271,188 130,364,271,188 136,882,484,748 136,882,484,748 143,726,608,985 143,726,608,985 150,912,939,434 150,912,939,434 158,458,586,406 158,458,586,406 166,381,515,726 166,381,515,726 GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH STT A 1.1 1.2 1.3 1.4 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 23 5.1 5.2 5.3 5.4 Hạng mục Chi phí Trung tâm thương Tỷ lệ xây dựng Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Căn hộ bán Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Văn phòng cho Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Căn hộ cho thuê Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Khách sạn Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Tổng cộng chi phí Hạ tầng sở Tầng hầm   CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2039 516,411,546,481 2040 533,888,392,660 2041 552,034,054,575 2042 570,876,727,922 2043 590,445,878,945 2044 610,772,304,146 190,759,750,353 190,759,750,353 196,482,542,864 196,482,542,864 202,377,019,150 202,377,019,150 208,448,329,724 208,448,329,724 214,701,779,616 214,701,779,616 221,142,833,004 221,142,833,004 0 0 0 54,891,347,133 54,891,347,133 55,989,174,076 55,989,174,076 57,108,957,557 57,108,957,557 58,251,136,708 58,251,136,708 59,416,159,442 59,416,159,442 60,604,482,631 60,604,482,631 96,059,857,483 96,059,857,483 97,981,054,632 97,981,054,632 99,940,675,725 99,940,675,725 101,939,489,239 101,939,489,239 103,978,279,024 103,978,279,024 106,057,844,605 106,057,844,605 174,700,591,513 174,700,591,513 183,435,621,088 183,435,621,088 192,607,402,143 192,607,402,143 202,237,772,250 202,237,772,250 212,349,660,862 212,349,660,862 222,967,143,905 222,967,143,905 GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH STT A 1.1 1.2 1.3 1.4 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 23 5.1 5.2 5.3 5.4 Hạng mục Chi phí Trung tâm thương Tỷ lệ xây dựng Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Căn hộ bán Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Văn phòng cho Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Căn hộ cho thuê Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Khách sạn Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Tổng cộng chi phí Hạ tầng sở Tầng hầm   CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2045 631,888,192,876 2046 653,827,192,946 2047 676,624,479,405 2048 700,316,826,637 2049 724,942,683,947 2050 750,542,254,800 227,777,117,995 227,777,117,995 234,610,431,534 234,610,431,534 241,648,744,480 241,648,744,480 248,898,206,815 248,898,206,815 256,365,153,019 256,365,153,019 264,056,107,610 264,056,107,610 0 0 0 61,816,572,284 61,816,572,284 63,052,903,730 63,052,903,730 64,313,961,804 64,313,961,804 65,600,241,040 65,600,241,040 66,912,245,861 66,912,245,861 68,250,490,778 68,250,490,778 108,179,001,497 108,179,001,497 110,342,581,527 110,342,581,527 112,549,433,157 112,549,433,157 114,800,421,820 114,800,421,820 117,096,430,257 117,096,430,257 119,438,358,862 119,438,358,862 234,115,501,101 234,115,501,101 245,821,276,156 245,821,276,156 258,112,339,963 258,112,339,963 271,017,956,962 271,017,956,962 284,568,854,810 284,568,854,810 298,797,297,550 298,797,297,550 GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH STT Hạng mục A Chi phí Trung tâm thương 1.1 Tỷ lệ xây dựng 1.2 Chi phí xây dựng 1.3 % chi phí hoạt 1.4 Tổng chi phí Căn hộ bán 2.1 Chi phí xây dựng 2.2 % chi phí hoạt 2.3 Tổng chi phí Văn phòng cho 3.1 Chi phí xây dựng 3.2 % chi phí hoạt 3.3 Tổng chi phí Căn hộ cho thuê 4.1 Chi phí xây dựng 4.2 % chi phí hoạt 23 Tổng chi phí Khách sạn 5.1 Chi phí xây dựng 5.2 % chi phí hoạt 5.3 Tổng chi phí 5.4 Tổng cộng chi phí Hạ tầng sở Tầng hầm   CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2051 2052 2053 777,157,579,899 804,832,624,278 833,613,368,626 2054 863,547,905,029 2055 894,686,537,363 2056 927,081,886,562 271,977,790,838 280,137,124,563 288,541,238,300 271,977,790,838 280,137,124,563 288,541,238,300 297,197,475,449 297,197,475,449 306,113,399,713 306,113,399,713 315,296,801,704 315,296,801,704 0 0 0 69,615,500,594 69,615,500,594 71,007,810,606 71,007,810,606 72,427,966,818 72,427,966,818 73,876,526,154 73,876,526,154 75,354,056,677 75,354,056,677 76,861,137,811 76,861,137,811 0 121,827,126,039 124,263,668,560 126,748,941,931 121,827,126,039 124,263,668,560 126,748,941,931 129,283,920,770 129,283,920,770 131,869,599,185 131,869,599,185 134,506,991,169 134,506,991,169 313,737,162,428 329,424,020,549 345,895,221,577 313,737,162,428 329,424,020,549 345,895,221,577 363,189,982,655 363,189,982,655 381,349,481,788 381,349,481,788 400,416,955,878 400,416,955,878 GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP STT Hạng mục 2057 2058 A 1.1 1.2 1.3 1.4 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 23 5.1 5.2 5.3 5.4 Chi phí Trung tâm thương Tỷ lệ xây dựng Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Căn hộ bán Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Văn phòng cho Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Căn hộ cho thuê Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Khách sạn Chi phí xây dựng % chi phí hoạt Tổng chi phí Tổng cộng chi phí Hạ tầng sở Tầng hầm 960,789,000,986 995,865,472,174 324,755,705,755 324,755,705,755 334,498,376,928 334,498,376,928 344,533,328,236 344,533,328,236 354,869,328,083 354,869,328,083 0 0 78,398,360,567 78,398,360,567 79,966,327,778 79,966,327,778 81,565,654,334 81,565,654,334 83,196,967,421 83,196,967,421 137,197,130,992 137,197,130,992 139,941,073,612 139,941,073,612 142,739,895,084 142,739,895,084 145,594,692,986 145,594,692,986 420,437,803,671 420,437,803,671 441,459,693,855 441,459,693,855 463,532,678,548 463,532,678,548 486,709,312,475 486,709,312,475   2059 2060 1,032,371,556,202 1,070,370,300,965 GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP BẢNG TÍNH DOANH THU CỦA DỰ ÁN STT B Thành tiền Hạng mục Doanh thu Trung tâm thương mại Căn hộ bán Tỷ lệ doanh thu bán hộ (thực Văn phòng cho thuê Căn hộ cho thuê Khách sạn TỔNG CHI PHÍ (gồm lãi vay) 8,161,448,514,477 STT B 2011 2012 202,301,550,000 2013 593,417,880,000 2014 734,354,626,500 202,301,550,000 15% 593,417,880,000 40% 734,354,626,500 45% 1,648,140,117,525 1,605,842,904,750 212,153,309,378 1,851,764,016,795 2015 661,981,354,358 238,319,734,000 2016 681,762,255,843 322,187,971,455 2017 702,204,153,335 331,853,610,599 2018 723,331,685,082 341,809,218,917 2019 745,170,497,494 352,063,495,484 2020 767,747,289,413 362,625,400,349 Hạng mục Doanh thu Trung tâm Căn hộ bán Tỷ lệ doanh Văn phòng Căn hộ cho Khách sạn 238,319,734,013 308,428,710,630 115,232,909,715 243,086,128,694 317,681,571,949 120,994,555,201 247,947,851,267 327,212,019,107 127,044,282,961 252,906,808,293 257,964,944,459 337,028,379,680 347,139,231,071 133,396,497,109 140,066,321,964 263,124,243,348 357,553,408,003 147,069,638,062 D TỔNG CHI 840,351,236,860 832,292,739,942 818,932,358,631 799,341,412,748 737,011,450,995   772,447,245,638 GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH STT B CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2021 791,089,858,423 373,504,162,359 2022 815,227,149,293 384,709,287,230 2023 840,189,304,664 396,250,565,847 2024 2025 866,007,718,078 892,715,089,475 408,138,082,822 420,382,225,307 2026 920,345,483,249 432,993,692,066 Hạng mục Doanh thu Trung tâm Căn hộ bán Tỷ lệ doanh Văn phòng Căn hộ cho Khách sạn 268,386,728,215 368,280,010,243 154,423,119,966 273,754,462,779 379,328,410,550 162,144,275,964 279,229,552,035 390,708,262,867 170,251,489,762 284,814,143,075 290,510,425,937 402,429,510,753 414,502,396,076 178,764,064,250 187,702,267,463 296,320,634,456 426,937,467,958 197,087,380,836 D TỔNG CHI 691,604,826,530 634,578,563,187 564,031,104,937 477,770,029,377 328,752,485,644 339,235,752,137 STT Hạng mục B Doanh thu Trung tâm Căn hộ Tỷ lệ Văn phòng Căn hộ Khách sạn D TỔNG   2027 948,934,389,019 445,983,502,828 2028 978,518,785,215 459,363,007,913 2029 1,009,137,205,638 473,143,898,150 2030 2031 2032 1,040,829,809,114 1,073,638,452,407 1,107,606,766,546 487,338,215,095 501,958,361,548 517,017,112,394 302,247,047,145 439,745,591,997 206,941,749,878 308,291,988,088 452,937,959,756 217,288,837,372 314,457,827,849 466,526,098,549 228,153,279,240 320,746,984,406 480,521,881,506 239,560,943,202 327,161,924,094 494,937,537,951 251,538,990,362 333,705,162,576 509,785,664,089 264,115,939,880 350,098,871,866 361,357,194,601 373,026,742,047 385,124,238,838 397,667,145,029 410,673,690,121 GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH STT B Hạng Doanh Trung Căn hộ Tỷ lệ Văn Căn hộ Khách D TỔNG STT B Hạng Doanh Trung Căn hộ Tỷ lệ Văn Căn hộ Khách D TỔNG   CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2033 2034 1,142,780,236,714 1,179,206,285,895 532,527,625,766 548,503,454,539 2035 1,216,934,362,434 564,958,558,175 2036 2037 2038 1,256,016,031,724 1,296,505,072,189 1,338,457,575,804 581,907,314,920 599,364,534,368 617,345,470,399 340,379,265,828 525,079,234,012 277,321,736,874 347,186,851,144 540,831,611,032 291,187,823,718 354,130,588,167 557,056,559,363 305,747,214,904 361,213,199,931 573,768,256,144 321,034,575,649 368,437,463,929 590,981,303,828 337,086,304,432 375,806,213,208 608,710,742,943 353,940,619,653 424,162,908,723 438,154,677,911 452,669,756,375 467,729,825,446 483,357,532,083 499,576,533,920 2039 2040 1,381,932,053,339 1,426,989,544,578 635,865,834,511 654,941,809,546 2041 1,473,693,733,736 674,590,063,833 2042 2043 2044 1,522,111,070,346 1,572,310,895,851 1,624,365,576,211 694,827,765,748 715,672,598,720 737,142,776,682 383,322,337,472 626,972,065,232 371,637,650,636 390,988,784,221 645,781,227,189 390,219,533,168 398,808,559,906 665,154,664,004 409,730,509,826 406,784,731,104 685,109,303,924 430,217,035,317 414,920,425,726 705,662,583,042 451,727,887,083 423,218,834,241 726,832,460,533 474,314,281,437 516,411,546,481 533,888,392,660 552,034,054,575 570,876,727,922 590,445,878,945 610,772,304,146 GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH STT B Hạng Doanh Trung Căn hộ Tỷ lệ Văn Căn hộ Khách D TỔNG STT B Hạng Doanh Trung Căn hộ Tỷ lệ Văn Căn hộ Khách D TỔNG   CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 2045 2046 1,381,932,053,339 1,426,989,544,578 759,257,059,982 782,034,771,781 2047 1,473,693,733,736 805,495,814,935 2048 2049 2050 1,522,111,070,346 1,572,310,895,851 1,624,365,576,211 829,660,689,383 854,550,510,064 880,187,025,366 431,683,210,925 748,637,434,349 498,029,995,509 440,316,875,144 771,096,557,380 522,931,495,285 449,123,212,647 794,229,454,101 549,078,070,049 458,105,676,900 818,056,337,724 576,531,973,551 467,267,790,438 842,598,027,856 605,358,572,229 476,613,146,246 867,875,968,692 635,626,500,840 631,888,192,876 653,827,192,946 676,624,479,405 700,316,826,637 724,942,683,947 750,542,254,800 2051 2052 2,047,465,482,806 2,117,376,149,716 906,592,636,127 933,790,415,211 2053 2,189,954,315,378 961,804,127,668 2054 2055 2056 2,265,311,430,563 2,343,563,919,195 2,424,833,410,190 990,658,251,498 1,020,377,999,042 1,050,989,339,014 486,145,409,171 893,912,247,752 667,407,825,882 495,868,317,355 920,729,615,185 700,778,217,176 505,785,683,702 948,351,503,641 735,817,128,035 515,901,397,376 976,802,048,750 772,607,984,437 777,157,579,899 804,832,624,278 833,613,368,626 863,547,905,029 526,219,425,323 536,743,813,830 1,006,106,110,212 1,036,289,293,519 811,238,383,659 851,800,302,842 894,686,537,363 927,081,886,562 GVHD: TS QUỲNH HOA SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP STT Hạng mục 2057 2058 B Doanh thu 2,596,937,409,286 2,688,043,445,603 Trung tâm 1,082,519,019,184 1,114,994,589,760 Căn hộ Tỷ lệ 547,478,690,106 558,428,263,909 Văn Căn hộ 1,099,399,311,494 1,132,381,290,839 Khách sạn 939,109,833,883 986,065,325,577 960,789,000,986 995,865,472,174 D TỔNG   2059 2,782,710,087,191 1,148,444,427,452 2060 2,881,088,873,986 1,182,897,760,276 569,596,829,187 1,166,352,729,564 1,035,368,591,856 1,032,371,556,202 580,988,765,771 1,201,343,311,451 1,087,137,021,449 1,070,370,300,965 ... động thẩm định giá bất động sản Do bất động sản có đặc trưng mà không loại tài sản giống nó, nên việc định giá bất động sản có đặc điểm khác việc định giá tài sản thông thường Định giá bất động sản. .. khác Giá bán tài sản dùng để so sánh điều chỉnh mức giá dẫn cho tài sản Vì thẩm định viên phải tiến hành thống mức giá để đưa giá trị cuối cho tài sản cần thẩm định Như xác định giá trị tài sản. .. tài sản cần thẩm định Mức giá cuối tài sản thẩm định không đơn phép tính trung bình số học mức giá dẫn tài sản so sánh Quá trình tìm mức giá cuối tài sản cần thẩm định không phép bỏ mức giá dẫn