CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Khái niệm công tác thẩm định dự án bất động sản tại ngân hàng thương mại 5
Thẩm định dự án đầu tư là quá trình tổ chức và xem xét một cách khách quan, dựa trên cơ sở khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án Qua đó, việc này giúp đưa ra quyết định về đầu tư và cho phép thực hiện đầu tư (Định Thế Hiển, 2010).
Thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản được định nghĩa là quá trình rà soát và kiểm tra một cách khoa học, khách quan và toàn diện tất cả các nội dung liên quan đến dự án Mục tiêu của thẩm định là xác nhận tính hiệu quả và khả năng thu hồi nợ vay của dự án trước khi ngân hàng thương mại quyết định cho vay.
Thẩm định dự án bất động sản là quá trình quan trọng giúp xác định tính khả thi và hiệu quả kinh tế của dự án, đồng thời đánh giá khả năng trả nợ và các rủi ro tiềm ẩn Qua đó, các ngân hàng và nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định chính xác về việc cho vay hay từ chối dự án.
Kết quả thẩm định giúp các chủ đầu tư nhận được ý kiến đóng góp, từ đó xác định số tiền cho vay và mức thu nợ hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp hoạt động hiệu quả.
Ngân hàng thương mại (NHTM) thực hiện thẩm định dự án bất động sản nhằm đảm bảo an toàn và hiệu quả trong hoạt động Công tác này cung cấp thông tin quan trọng để đánh giá hiệu quả đầu tư và khả năng hoàn vốn của dự án, đặc biệt là khả năng trả nợ của nhà đầu tư Qua đó, ngân hàng có thể dự đoán các rủi ro có thể xảy ra, từ đó đưa ra các điều kiện bổ sung nhằm khắc phục hoặc hạn chế rủi ro, đảm bảo tính khả thi của dự án Đồng thời, điều này cũng giúp ngân hàng kiểm tra việc sử dụng vốn đầu tư đúng mục đích và tiết kiệm, rút ra kinh nghiệm trong cho vay để nâng cao chất lượng tín dụng.
Quy trình thẩm định dự án bất động sản
Quy trình thẩm định dự án bất động sản được thực hiện qua các bước sau:
Bước 1: Thu thập tài liệu, thông tin cần thiết
Theo đó, cán bộ thẩm định thu thập thông tin hồ sơ dự án:
- Kết quả nghiên cứu các bước: Nghiên cứu cơ hội, nghiên cứu tiền khả thi
- Các luận chứng kinh tế kỹ thuật đƣợc phê duyệt
- Các hợp đồng xuất nhập khẩu, hợp đồng đầu vào đầu ra
- Giấy tờ quyết định cấp đất, thuê đất, sử dụng đất, giấy phép xây dựng cơ bản
Các tài liệu thông tin tham khảo khác
- Các tài liệu nói về chủ trương chính sách, phương hướng phát triển kinh tế-xã hội
- Các văn bản pháp luật liên quan: Luật đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, luật đầu tư trong nước, luật thuế, chính sách xuất nhập khẩu
- Các tài liệu thống kê của tổng cục thống kê
Các tài liệu thông tin và phân tích thị trường được cung cấp bởi các trung tâm nghiên cứu trong và ngoài nước, bao gồm thông tin từ các Bộ, vụ và ngành khác.
Các ý kiến từ cơ quan chuyên môn, chuyên gia và tài liệu ghi chép trong các buổi tiếp xúc, phỏng vấn với chủ đầu tư, đốc công và khách hàng đều đóng vai trò quan trọng trong việc thu thập thông tin và đánh giá dự án.
Bước 2: Xử lý - phân tích - đánh giá thông tin
Sau khi thu thập đầy đủ tài liệu và thông tin cần thiết, ngân hàng tiến hành sắp xếp và đánh giá các dữ liệu này Quá trình này giúp xử lý và phân tích thông tin một cách chính xác và nhanh chóng, từ đó phục vụ hiệu quả cho công tác thẩm định dự án.
Bước 3: Lập tờ trình thẩm định dự án bất động sản
Tùy thuộc vào tính chất và quy mô của dự án, cán bộ thẩm định sẽ soạn thảo tờ trình thẩm định dự án đầu tư với mức độ chi tiết khác nhau Tờ trình này cần phải thể hiện rõ ràng một số vấn đề quan trọng liên quan đến dự án.
- Về doanh nghiệp: Tính hợp lý, hợp pháp, tình hình sản xuất kinh doanh và các vấn đề khác
- Về dự án: Cần tóm tắt đƣợc dự án
Kết quả thẩm định khách hàng bao gồm việc đánh giá năng lực pháp lý, tính cách, uy tín, năng lực tài chính, phương án vay vốn và khả năng trả nợ, cũng như các đảm bảo tiền vay Đối với dự án, cần thẩm định tính khả thi để đảm bảo sự thành công trong việc triển khai.
- Kết luận: Các ý kiến tổng quát và những ý kiến đề xuất và phương hướng giải quyết các vấn đề của dự án
Tờ trình thẩm định cần phải chính xác, đầy đủ và rõ ràng để giúp lãnh đạo ngân hàng đưa ra quyết định cho vay hay không Đồng thời, việc thông báo kịp thời cho khách hàng cũng là yêu cầu quan trọng trong quy trình này.
Nội dung công tác thẩm định dự án bất động sản tại ngân hàng thương mại 7 1 Thẩmđịnh tính pháp lý và mục tiêu của dự án
1.3.1 Thẩmđịnh tính pháp lý và mục tiêu của dự án
Nội dung thẩm định bao gồm việc xác minh tư cách pháp nhân của chủ đầu tư và đảm bảo tính đầy đủ, hợp lệ của bộ hồ sơ trình duyệt theo quy định của pháp luật.
Cần thẩm định mục tiêu của dự án để đánh giá tính phù hợp với các chương trình kinh tế địa phương, vùng và ngành nghề Đồng thời, xác định xem các ngành trong dự án có thuộc nhóm ngành được pháp luật cho phép hoạt động hay ưu tiên hay không.
Dựa trên khung pháp lý điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, cần kiểm tra và đánh giá tính pháp lý của từng loại dự án Trong quá trình này, các tổ chức tín dụng (TCTD) với vai trò là bên tài trợ vốn cần lưu ý các yếu tố quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của dự án.
Kiểm tra việc chấp hành các quy định hiện hành của chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án là rất quan trọng, đặc biệt trong giai đoạn chuẩn bị và thực hiện đầu tư Nhiều trường hợp, chủ đầu tư không tiếp thu ý kiến từ các bên chức năng, dẫn đến việc bỏ qua những vấn đề cần chỉnh sửa và tiếp tục triển khai dự án Đôi khi, ý kiến của bên chức năng không đầy đủ hoặc chỉ mang tính hình thức, gây né tránh trách nhiệm Nếu dự án vẫn tiếp tục mà không khắc phục những vấn đề này, rủi ro về pháp lý, kỹ thuật, công nghệ và môi trường sẽ gia tăng đáng kể.
Ngân hàng cần nắm rõ quy định hiện hành trong quản lý đầu tư và xác định vai trò, trách nhiệm của các bên liên quan Việc đánh giá nội dung mà các bên chức năng đã tham gia vào dự án và so sánh với yêu cầu quy định là cần thiết Đồng thời, ngân hàng cần theo dõi mức độ tiếp thu và chỉnh sửa của chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án Điều này giúp định hướng việc thực hiện dự án đúng quy định, từ đó giảm thiểu rủi ro cho dự án và bảo vệ vốn đầu tư của ngân hàng.
Trước bối cảnh phân cấp mạnh trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng, ngân hàng cần có biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp trong việc lựa chọn cách thức thực hiện dự án Nhiều doanh nghiệp hiện nay đăng ký hoạt động trong nhiều lĩnh vực mà họ thiếu kinh nghiệm, dẫn đến việc tận dụng sự phân cấp để đơn giản hóa thủ tục Mặc dù các dự án vẫn tuân thủ quy định, nhưng năng lực thực tế của doanh nghiệp không tương xứng với quy mô và tính chất dự án, tạo ra rủi ro về kỹ thuật và công nghệ, có thể ảnh hưởng đến tài chính Do đó, các tổ chức tín dụng cần tư vấn cho doanh nghiệp để đảm bảo không chỉ đáp ứng yêu cầu pháp lý mà còn đảm bảo thành công trong đầu tư, khai thác vận hành và tài chính của dự án.
Các quy định về vốn góp trong các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài quy định rằng vốn góp của bên nước ngoài không được dưới 30% vốn pháp định, và vốn pháp định của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tối thiểu phải bằng 30% tổng vốn đầu tư Trong trường hợp ngoại lệ, cần có sự chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước Đối với các dự án BOT trong nước, vốn tự có của doanh nghiệp BOT phải đạt ít nhất 30% tổng mức vốn đầu tư Doanh nghiệp BOT, BTO và BT được thành lập theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và bắt đầu hoạt động từ khi được cấp giấy phép Hội đồng quản trị và hội đồng thành viên của doanh nghiệp có trách nhiệm quyết định các nội dung quan trọng liên quan đến dự án đầu tư, bao gồm chiến lược phát triển và phương thức đầu tư, đặc biệt đối với các dự án có giá trị lớn hơn 50% tổng tài sản ghi trong sổ kế toán.
1.3.2 Thẩm định tính thị trường của dự án: các chỉ số dự báo thị trường và doanh thu
Các thông số dự báo thị trường là căn cứ quan trọng để đánh giá tình hình thị trường và thị phần của doanh nghiệp, từ đó ước lượng doanh thu dự án Mức độ chính xác của doanh thu ước lượng phụ thuộc lớn vào các thông số này Trong lĩnh vực bất động sản, các thông số thường gặp trong dự báo thị trường bao gồm dự báo tăng trưởng của nền kinh tế.
Dự báo tỷ lệ lạm phát, tỷ giá hối đoái và tốc độ tăng giá là những yếu tố quan trọng trong việc phân tích tình hình kinh tế Bên cạnh đó, dự báo nhu cầu nhà ở và văn phòng cho thuê cũng góp phần định hình thị trường bất động sản Cuối cùng, ước lượng thị phần của doanh nghiệp giúp đánh giá vị thế cạnh tranh và chiến lược phát triển bền vững.
Các thông số trong thẩm định thị trường có thể chia thành hai loại: thông số thu thập từ dự báo kinh tế vĩ mô và thông số từ nghiên cứu thị trường Tuy nhiên, do thói quen quản lý, doanh nghiệp Việt Nam thường ít thực hiện nghiên cứu thị trường, dẫn đến việc các thông số như tốc độ tăng nhu cầu, thị phần và tốc độ tăng giá chỉ có thể ước lượng qua kinh nghiệm hoặc dữ liệu quá khứ Điều này làm cho việc thẩm định độ tin cậy của các thông số dự báo thị trường và doanh thu trở nên khó khăn Do đó, ngân hàng cần thực hiện một quá trình tìm hiểu kỹ lưỡng về thị trường bất động sản, liên hệ các thông số của dự án đang thẩm định với các dự án đã triển khai và tổ chức cơ sở dữ liệu thông tin toàn ngành một cách hiệu quả.
1.3.3 Thẩm định tính kỹ thuật của dự án
Các giải pháp công nghệ và kỹ thuật được chủ đầu tư chú trọng ngay từ giai đoạn lập dự án, đặc biệt trong việc lựa chọn thiết bị máy móc và dây chuyền công nghệ Việc áp dụng công nghệ phù hợp giúp dự án giảm thiểu hao mòn vô hình, đảm bảo hiệu quả lâu dài.
Khâu thẩm định dự án yêu cầu tính chính xác cao trong việc tính toán các thông số kỹ thuật và đánh giá sự phù hợp của dây chuyền sản xuất với điều kiện môi trường Thông tin về đời sống của dự án và tính tương thích của công nghệ với dự án là những tiêu chí quan trọng trong quá trình này.
1.3.4 Thẩm định nhân lực và tổ chức quản lý
Thẩm định nhân lực cho dự án cần xác định rõ nguồn lao động cung ứng, bao gồm số lượng lao động có trình độ và kỹ năng, lao động phổ thông, cũng như giá cả cho từng loại Cần xem xét nguồn lao động dự trữ có thể bổ sung và xác định xem lao động sử dụng cho dự án là từ thị trường hay do dự án đào tạo Việc thẩm định nguồn nhân lực là rất quan trọng cho dự án sản xuất, nhưng trong phân tích dự án BĐS, điều này chỉ cần thiết khi nhà đầu tư tự quản lý và khai thác sau khi dự án đi vào hoạt động.
1.3.5 Thẩm định tài chính dự ánbất động sản
- Thẩm định tình hình tài chính của chủ đầu tư
Trước khi tiến hành thẩm định tài chính dự án, ngân hàng thương mại (NHTM) cần thẩm định tình hình tài chính của chủ đầu tư Tình hình tài chính của chủ đầu tư là yếu tố quan trọng thể hiện sự an toàn tài chính của dự án, bao gồm năng lực tài chính, tình trạng tín dụng, uy tín tín dụng, khả năng thanh toán và hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Việc thẩm định tình hình tài chính của doanh nghiệp vay vốn là một công tác quan trọng, giúp cán bộ thẩm định ngân hàng có cái nhìn tổng thể về hiện trạng và triển vọng của doanh nghiệp trên thị trường Tình hình tài chính rõ ràng và minh bạch của chủ đầu tư sẽ tạo lòng tin đối với ngân hàng, đồng thời được coi là nguồn hậu thuẫn mạnh mẽ và đảm bảo vô hình cho dự án, đặc biệt trong trường hợp dự án gặp khó khăn và nguồn thu không đủ khả năng trả nợ.
Các tiêu chí đánh giá công tác thẩm định dự án bất động sản
1.3.1 Các tiêu chí định tính
Các chỉ tiêu định tính, dù không thể đo lường hay xác định một cách chính xác, vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá và thẩm định tài chính các dự án bất động sản.
Hiện tại, chưa có hệ thống chỉ tiêu định tính rõ ràng nào để đánh giá công tác thẩm định dự án bất động sản Theo tác giả, có nhiều chỉ tiêu định tính quan trọng để đánh giá, xuất phát từ bản chất của công tác thẩm định Các chỉ tiêu này có thể bao gồm: tính khả thi, độ tin cậy của thông tin, sự phù hợp với quy hoạch, và ảnh hưởng đến môi trường.
-Sự tuân thủ quy trình thẩm định
Việc xây dựng quy định về quy trình thẩm định tài chính là cần thiết để đảm bảo chất lượng cao nhất trong công tác này Tuân thủ đúng các quy định của Nhà nước và hội sở chính của mỗi ngân hàng thương mại sẽ góp phần nâng cao chất lượng thẩm định tài chính.
- Sự minh bạch, rõ ràng của công tác thẩm định
Nhiều khách hàng có nhu cầu vay vốn thường tìm cách lôi kéo cán bộ thẩm định để đạt được mục tiêu cá nhân Do đó, kết quả thẩm định cao phản ánh sự trung thực và minh bạch trong quy trình này.
- Nội dung thẩm định được thực hiện đầy đủ thông tin
Nội dung thẩm định dự án cần được thực hiện một cách toàn diện, bao gồm các yếu tố như tính pháp lý, dòng tiền, thông tin về vốn đầu tư và tiến độ thực hiện Sự đầy đủ trong thẩm định sẽ cung cấp cho ngân hàng những căn cứ vững chắc để đưa ra quyết định tín dụng chính xác hơn.
- Kết quả báo cáo thẩm định dự án BĐS có độ chính xác cao
Báo cáo thẩm định với độ chính xác cao giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay đúng đắn, đồng thời phản ánh chất lượng công tác thẩm định sát với thực tế.
Ngoài các tiêu chí đã đề cập, cần xem xét thêm nhiều yếu tố khác như mức độ phức tạp trong công tác thẩm định, chất lượng cơ sở dữ liệu thông tin phục vụ thẩm định, và các phương pháp thẩm định được áp dụng.
- Số lƣợng và quy mô dƣ nợ tín dụng của dự án bất động sản đƣợc thẩm định
Số lượng dự án và quy mô dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) phản ánh mức độ phát triển của công tác này tại ngân hàng Nếu số lượng dự án ít, điều này cho thấy nghiệp vụ tín dụng BĐS ít được sử dụng Ngược lại, ngân hàng có nhiều dự án và hoạt động tín dụng thường xuyên sẽ cần đầu tư nhiều hơn vào chất lượng nghiệp vụ này Những ngân hàng có ít giao dịch tín dụng BĐS sẽ không chú trọng đầu tư như các ngân hàng khác.
Tỷ lệ các dự án cần điều chỉnh các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính, độ nhạy, tổng nguồn vốn và kế hoạch trả nợ so với các dự án ban đầu khi được phê duyệt là một vấn đề quan trọng.
Tỷ lệ số dự án phải điều chỉnh lại = Số dự án phải điều chỉnh lại
Tổng số dự án đƣợc phê duyệt cho vay
Nếu các tỷ lệ này cao, điều đó cho thấy chất lượng thẩm định kém, do chưa nhận diện được các chỉ tiêu không hợp lý để dự đoán chính xác cho dự án Cần thay đổi các chỉ tiêu này trước khi dự án được thực hiện để cải thiện độ chính xác trong thẩm định.
Để đánh giá toàn diện chất lượng thẩm định, cần thực hiện đánh giá hiệu quả của dự án trong toàn bộ thời gian, từ trước, trong và sau khi thẩm định và quyết định cho vay Việc này bao gồm việc xem xét dự án sau khi đã thanh lý, nhằm xác định liệu nó có được thực hiện hiệu quả hay không Chỉ khi dự án hoạt động bình thường, mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp và đảm bảo trả nợ đúng hạn cho ngân hàng, mới có thể khẳng định chất lượng thẩm định là cao.
Các dự án bất động sản không trả nợ đúng hạn hoặc phát sinh nợ xấu cần được đưa ra ngoại bảng, cho thấy chất lượng công tác thẩm định chưa đạt yêu cầu Công tác thẩm định đóng vai trò quyết định trong việc đưa ra các quyết định tín dụng; chỉ khi thẩm định được thực hiện tốt, chất lượng tín dụng mới có thể đảm bảo.
Cho vay theo dự án bất động sản là một hình thức tín dụng ngân hàng dành cho khách hàng, do đó, các chỉ tiêu đánh giá chất lượng tín dụng trong lĩnh vực này phản ánh chất lượng công tác thẩm định dự án Các chỉ tiêu gián tiếp thể hiện chất lượng thẩm định dự án bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo hiệu quả và an toàn cho các khoản vay.
+ Tỷ lệ nợ quá hạn tín dụng dự án bất động sản
Tỷ lệ NQH = Số dƣ NQH
Tỷ lệ dự án bất động sản c N
Tỷ lệ dự án bất động sản có NQH = Số dự án bất động sản quá hạn
Tổng số dự án có dƣ nợ
Tỷ lệ NQH là chỉ số quan trọng cho thấy số dư nợ quá hạn chiếm bao nhiêu phần trong tổng nợ của ngân hàng tại một thời điểm Tỷ lệ này càng cao, chất lượng tín dụng càng thấp, cho thấy công tác thẩm định của ngân hàng còn yếu kém Ngoài ra, tỷ lệ dự án bất động sản có NQH phản ánh số dự án quá hạn nợ trong tổng số dự án có dư nợ, và tỷ lệ cao cho thấy ngân hàng cần cải thiện quy trình thẩm định dự án bất động sản.
+ Tỷ lệ nợ xấu tín dụng dự án bất động sản
Tỷ lệ nợ xấu cao trong các khoản vay dự án bất động sản cho thấy chất lượng thẩm định của ngân hàng còn kém, dẫn đến việc không loại bỏ được các dự án kém hiệu quả, gây rủi ro cho vốn đầu tư của ngân hàng.
Tỷ lệ nợ xấu = Nợ xấu
Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án bất động sản tại ngân hàng thương mại
1.4.1 Các nhân tố chủ quan
Quan điểm của lãnh đạo ngân hàng về thẩm định dự án là yếu tố quyết định đến hiệu quả của quá trình này Hiện nay, nhiều ngân hàng thực hiện thẩm định một cách hình thức, khi mà các quyết định về dự án và giá trị tài trợ thường đã được thống nhất giữa lãnh đạo ngân hàng và nhà đầu tư Do đó, để nâng cao chất lượng thẩm định, lãnh đạo ngân hàng cần chú trọng hơn đến công tác này và coi kết quả thẩm định là thông tin tham khảo quan trọng trước khi quyết định tài trợ cho các dự án bất động sản.
Trình độ và đạo đức của cán bộ thẩm định là yếu tố quyết định trong công tác thẩm định dự án bất động sản Để thẩm định hiệu quả, cán bộ cần có kiến thức chuyên môn vững vàng và hiểu biết sâu sắc về thị trường, bao gồm xu hướng, giá cả và pháp luật liên quan như luật BĐS, luật đất đai, luật xây dựng và luật đầu tư Việc thiếu sót thông tin hoặc thay đổi số liệu trong báo cáo có thể dẫn đến quyết định sai lầm trong cho vay Hơn nữa, số lượng cán bộ thẩm định cũng ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định; nhiều ngân hàng hiện đang đối mặt với tình trạng cán bộ có năng lực hạn chế nhưng phải xử lý một khối lượng lớn dự án trong thời gian ngắn, dẫn đến chất lượng thẩm định không đạt yêu cầu.
Quy trình thẩm định của mỗi ngân hàng là riêng biệt và được thực hiện bởi cán bộ thẩm định theo các bước nhất định Quy trình này có thể áp dụng chung cho các dự án hoặc được chia thành nhiều ngành và lĩnh vực khác nhau Dù là hình thức nào, quy trình thẩm định cũng cần đảm bảo đầy đủ các bước cần thiết để đảm bảo tính khoa học, chính xác và kịp thời Một quy trình không hoàn chỉnh có thể dẫn đến sai sót, gây lãng phí thời gian và chi phí, ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả thẩm định và quyết định tài trợ của ngân hàng.
Chất lượng thông tin là yếu tố quyết định trong quá trình thẩm định dự án Cung cấp đầy đủ và đáng tin cậy thông tin sẽ nâng cao chất lượng thẩm định, trong khi thiếu hụt hoặc thông tin không tin cậy sẽ làm giảm chất lượng, đặc biệt trong bối cảnh thông tin bất cân xứng trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam Do đó, việc thiết lập hệ thống thu thập và kiểm duyệt thông tin là vô cùng cần thiết Hơn nữa, thông tin cần phải được cung cấp kịp thời để ảnh hưởng tích cực đến thời gian thẩm định và cơ hội cho khách hàng cũng như ngân hàng.
Để nâng cao hiệu quả thẩm định dự án bất động sản, ngân hàng cần đa dạng hóa các kênh thu thập thông tin Các nguồn thông tin hữu ích bao gồm Tổng cục Thống kê, hiệp hội doanh nghiệp, thông cáo báo chí, đối tác của khách hàng, doanh nghiệp liên kết và cơ quan thuế Việc khai thác thông tin từ nhiều nguồn khác nhau sẽ giúp ngân hàng có cái nhìn toàn diện và chính xác hơn về dự án.
Hệ thống công nghệ thông tin ngày càng hoàn thiện đóng vai trò quan trọng trong công tác thẩm định của ngân hàng Với hệ thống máy tính hiện đại và phần mềm chuyên dụng, việc thẩm định dự án trở nên thuận lợi hơn, giúp tính toán các chỉ tiêu nhanh chóng và chính xác, rút ngắn thời gian thẩm định Khả năng kết nối mạng hiện đại cũng giúp ngân hàng dễ dàng truy cập thông tin cần thiết, tiết kiệm chi phí và nâng cao chất lượng thẩm định.
1.4.2 Các nhân tố khách quan
Sự biến động của nền kinh tế ảnh hưởng mạnh mẽ đến mọi ngành, đặc biệt là đầu tư bất động sản Một môi trường kinh tế ổn định với tốc độ tăng trưởng và lãi suất hợp lý sẽ thúc đẩy nhu cầu bất động sản, khi người dân tin tưởng vào thu nhập tương lai Ngược lại, khi kinh tế bất ổn với lạm phát và thất nghiệp cao, niềm tin giảm sút dẫn đến cầu bất động sản giảm Hơn nữa, chính sách duy trì lãi suất và tỷ giá ổn định giúp giảm thiểu biến động trong các giả định đầu vào của dự án, trong khi sự thay đổi thường xuyên của lãi suất và tỷ giá có thể làm ảnh hưởng lớn đến doanh thu và chi phí, từ đó tác động tiêu cực đến kết quả thẩm định dự án.
Hệ thống chính sách pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh hoạt động của ngân hàng, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay tài trợ dự án bất động sản Các văn bản pháp lý như Luật các tổ chức tín dụng, Luật dân sự, Luật doanh nghiệp và Luật đầu tư ảnh hưởng sâu sắc đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng Một môi trường pháp lý rõ ràng và đồng bộ sẽ khuyến khích đầu tư và thúc đẩy sự phát triển kinh tế Tuy nhiên, hiện nay, hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản vẫn còn nhiều bất cập, như quy định không rõ ràng và không đồng bộ, gây khó khăn cho cán bộ thẩm định trong quá trình đánh giá dự án Điều này dẫn đến việc bồi thường và giải tỏa kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án và làm sai lệch các giả định của cán bộ thẩm định, từ đó giảm hiệu quả của dự án.
Sự biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến hai khía cạnh trong cho vay tài trợ dự án Thứ nhất, chất lượng thẩm định bị tác động mạnh khi thị trường không ổn định, dẫn đến dự báo không chính xác Thứ hai, khả năng trả nợ của dự án phụ thuộc vào doanh thu từ việc bán hoặc cho thuê căn hộ; nếu thị trường đóng băng, việc không bán được hoặc không có khách thuê sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng trả nợ của nhà đầu tư.
Chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong chất lượng thẩm định dự án Hồ sơ dự án thiếu thuyết phục có thể phản ánh khả năng quản lý tài chính hạn chế, khiến ngân hàng lo ngại về rủi ro khi dự án đi vào hoạt động Hơn nữa, tính trung thực của thông tin từ chủ dự án, bao gồm báo cáo tài chính và khả năng tài chính hiện tại, cũng tác động lớn đến quyết định tài trợ của ngân hàng.
Kinh nghiệm thẩm định dự án bất động sản tại một số ngân hàng thương mại và bài học kinh nghiệm
1.5.1 Kinh nghiệm của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một trong những ngân hàng hàng đầu tại Việt Nam, nổi bật với nhiều thành tựu trong việc tài trợ các dự án bất động sản trên toàn quốc Chất lượng cho vay của BIDV luôn được đảm bảo nhờ vào quy trình thẩm định dự án được thực hiện kỹ lưỡng và sát thực tế, đặc biệt đối với các dự án bất động sản.
Kinh nghiệm từ BIDV nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nhân viên tuân thủ quy trình thẩm định một cách cẩn thận Mọi hồ sơ thiếu sót đều cần được bổ sung kịp thời, và các chứng từ phải có dấu xác nhận để đảm bảo độ tin cậy, nhằm tránh tình trạng thông tin bất cân xứng.
BIDV không chỉ kiểm tra thông tin qua CIC mà còn duy trì mối quan hệ tốt với các nhà thầu và doanh nghiệp trong ngành bất động sản Điều này giúp BIDV có kênh thông tin chính xác và hiệu quả, hỗ trợ đáng kể cho cán bộ thẩm định trong quá trình thẩm định tín dụng.
1.5.2 Kinh nghiệm của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam
Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank) là một trong những ngân hàng thương mại hàng đầu tại Việt Nam, nổi bật với quy trình thẩm định chất lượng trong cho vay dự án bất động sản.
Vietinbank đã thực hiện quy trình thẩm định chuẩn bao gồm:
Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lý của bộ hồ sơ pháp lý:
- Hồ sơ đảm bảo tiền vay
Thẩm định khách hàng vay vốn:
- Địa vị pháp lý và tƣ cách của khách hàng vay vốn
- Lịch sử hình thành doanh nghiệp, cơ cấu tổ chức, quản trị doanh nghiệp
- Phương thức, tình tình hoạt động kinh doanh hiện tại, định hướng kinh doanh
- Tình hình tài chính của doanh nghiệp
- Quan hệ với các tổ chức tín dụng
Thẩm định dự án đầu tƣ:
- Xem xét, đánh giá sơ bộ các nội dung chính của dự án
- Phân tích thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án
- Đánh giá khả năng cung cấp nguyên liệu và các yếu tố đầu vào của dự án
- Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật
- Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án vay vốn
- Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án
Nhân viên thẩm định tại Vietinbank sẽ phân tích và đánh giá từng dự án bất động sản cụ thể, từ đó đưa ra các điều kiện cho vay nhằm hạn chế rủi ro và đảm bảo an toàn vốn vay Dựa trên những phân tích này, lãnh đạo ngân hàng sẽ xem xét khả năng tham gia cho vay cho từng dự án.
Quá trình thẩm định giúp ngân hàng có cái nhìn toàn diện về dự án, bao gồm đánh giá nhu cầu tổng vốn đầu tư, cơ cấu nguồn vốn và tình hình sử dụng nguồn vốn Điều này cũng cho phép ngân hàng đánh giá hiệu quả tài chính của dự án và khả năng trả nợ.
Từ kinh nghiệm của các ngân hàng thương mại lớn tại Việt Nam, các ngân hàng thương mại nên rút ra bài học quý giá để cải thiện hiệu quả hoạt động Đặc biệt, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng cần tập trung vào việc nâng cao chất lượng dịch vụ, đổi mới công nghệ và phát triển nguồn nhân lực để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.
Thứ nhất, xây dựng quy trình thẩm định chuẩn, đầy đủ
Để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong công việc, các nhân viên cần thực hiện nghiêm túc và đầy đủ các bước theo quy định Việc kiểm tra cẩn thận hồ sơ và tài liệu là rất quan trọng nhằm ngăn chặn tình trạng lừa lọc và gian dối, đặc biệt từ việc làm chứng từ giả mạo từ phía khách hàng.
Tạo mối quan hệ với các đối tác trong ngành là cần thiết để thiết lập kênh kiểm tra thông tin chính xác và hiệu quả Việc đối chiếu thông tin từ nhiều nguồn như CIC, bài báo và thông cáo báo chí sẽ cung cấp những dữ liệu quan trọng, hỗ trợ quá trình thẩm định dự án bất động sản.
Trong chương 1, tác giả trình bày cơ sở lý luận về thẩm định dự án tại ngân hàng thương mại, bao gồm khái niệm và nội dung của công tác thẩm định dự án bất động sản Tác giả cũng nêu rõ các tiêu chí đánh giá thẩm định dự án bất động sản và chia sẻ kinh nghiệm từ một số ngân hàng thương mại, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm quý báu cho lĩnh vực này.
Cơ sở lý luận chương 1 sẽ là nền tảng để tác giả thực hiện phân tích thực trạng chương 2.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHỐI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP - NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƢỢNG THỜI GIAN QUA
Tổng quan về Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng (VPBank) đƣợc thành lập ngày 12/8/1993 Sau gần 24 năm hoạt động, VPBank đã phát triển mạng lưới lên
215 điểm giao dịch với đội ngũ trên 18.000 cán bộ nhân viên Tính đến hết quý I/2017, vốn điều lệ của VPBank đã tăng lên mức 10.765 tỷ đồng
VPBank đã khẳng định uy tín của mình như một ngân hàng năng động và có trách nhiệm với cộng đồng, nhờ vào chiến lược tăng trưởng mạnh mẽ giai đoạn 2012 - 2017, được hỗ trợ bởi McKinsey Ngân hàng này tập trung vào việc tăng trưởng hữu cơ trong các phân khúc khách hàng mục tiêu, xây dựng hệ thống nền tảng vững chắc để phục vụ sự phát triển và chủ động theo dõi các cơ hội trên thị trường.
Với những nỗ lực không ngừng, thương hiệu VPBank đã trở nên vững mạnh và được khẳng định qua nhiều giải thưởng uy tín Năm 2016, VPBank vinh dự nhận 12 giải thưởng quốc tế từ các tổ chức danh tiếng Đặc biệt, VPBank là Ngân hàng TMCP duy nhất có sản phẩm đạt Thương hiệu Quốc gia năm 2016, đánh dấu năm thứ 3 liên tiếp được vinh danh Tạp chí International Banker (UK) cũng đã trao cho VPBank hai giải thưởng “Ngân hàng Thương mại tốt nhất”.
“Ngân hàng dành cho DN vừa và nhỏ (SME) tốt nhất” Tạp chí Global Banking
& Finance Review (GBAF) cũng dành tặng VPBank ba giải thưởng “Ngân hàng có dịch vụ khách hàng tốt nhất”, “Ứng dụng ngân hàng di động tốt nhất” và
Giải pháp tài chính tốt nhất cho hộ kinh doanh cá thể tại Việt Nam được cung cấp bởi VPBank, đơn vị vừa nhận hai giải thưởng từ Tập đoàn Dữ liệu Quốc Tế IDG, bao gồm “Ngân hàng Điện tử tiêu biểu 2016” và “Ngân hàng đồng hành cùng doanh nghiệp vừa và nhỏ 2016” trong khuôn khổ Giải thưởng Ngân hàng tiêu biểu tại Việt Nam 2016 Sản phẩm thẻ của VPBank cũng được bình chọn bởi Tạp chí Asian Banking & Finance (ABF).
Thẻ VPBiz của VPBank được công nhận là “Sản phẩm thẻ đột phá của năm” nhờ vào giải pháp tài chính toàn diện, phù hợp với nhu cầu của doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) tại Việt Nam Đầu năm 2017, VPBank cũng nhận hai giải thưởng từ Tạp chí The Asian Banker, bao gồm “Sản phẩm vay tín chấp tốt nhất Việt Nam 2017” và “Giải pháp ngân hàng số tốt nhất Việt Nam 2017”.
Giải thưởng quốc tế một lần nữa khẳng định chất lượng sản phẩm và dịch vụ của VPBank, đồng thời chứng minh uy tín và sức cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường tài chính Việt Nam Điều này cũng thể hiện định hướng phát triển đúng đắn của VPBank trong thời gian qua Trong tương lai, ngân hàng sẽ tập trung vào việc đổi mới sản phẩm và dịch vụ, nhằm mang lại lợi ích vượt trội cho khách hàng, đồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ để hướng tới tiêu chuẩn ngân hàng quốc tế.
Cơ cấu tổ chức của VPBank đƣợc thể hiện qua sơ đồ 2.1 nhƣ sau: ình 2.1 Cơ cấu tổ chức của VPBank (Nguồn: Báo cáo thường niên VPBank năm 2017)
VĂN PHÒNG TGĐ ỦY BAN QLRR ỦY BAN NHÂN SỰ
HỘI ĐỒNG TÍN DỤNG ỦY BAN QUẢN TRỊ RRHĐ ỦY BAN TÍN DỤNG
NỢ ỦY BAN ĐIỀU HÀNH
Truyền thông và tiếp thị
Pháp chế và kiểm soát tuân thu
Tín dụng Đầu tƣ và hỗ trợ sản phẩm
Bán hàng và kênh phân phối
Nguồn vốn và thị trường tài chính
Khách hàng doanh nghiệp lớn
QUẢN TRỊ NGUỒN NHÂN LỰC
2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng những năm gần đây
2.1.3.1 Tình hình huy động vốn
Tại thời điểm 31/12/2015, tổng huy động vốn của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh đạt 169.895 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ năm 2014, bao gồm tiền gửi của khách hàng, tiền gửi và vay từ các tổ chức tín dụng khác, cùng với việc phát hành giấy tờ có giá.
Vượng những năm gần đây (Nguồn: Báo cáo tài chính Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng)
Tổng vốn huy động của VPBank tại thời điểm 31/12/2016 đạt 201.274 tỷ đồng, tăng trưởng 18% so với năm 2015 Đến 31/12/2017, tổng vốn huy động đạt 236.781 tỷ đồng, tăng 16% so với 2016, với Tiền gửi của khách hàng và Phát hành giấy tờ có giá đạt 199.655 tỷ đồng, tăng trưởng mạnh mẽ với hơn 27.200 tỷ đồng Đến tháng 6/2018, vốn huy động tiếp tục tăng 7,99% so với cùng kỳ năm trước Để đạt được kết quả này, VPBank đã xây dựng nhiều chính sách khách hàng cá nhân hiệu quả và triển khai các sản phẩm mới như Tiết kiệm F@st Saving và SuperKid, cùng với các chương trình khuyến mãi hấp dẫn Ngoài ra, VPBank cũng thu hút gần 3.800 tỷ đồng từ các tổ chức quốc tế, giúp đa dạng hóa nguồn tài trợ và khẳng định uy tín trên thị trường.
Nếu nhƣ năm 2014, dƣ nợ cho vay của VPBank là 78.379 tỷ đồng thì năm
Năm 2015, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) ghi nhận tổng dư nợ cho vay đạt 116.804 tỷ đồng, tăng 38.425 tỷ đồng, tương đương 49,02%, thể hiện tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ Thành công này chủ yếu nhờ vào việc đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng nhu cầu khách hàng và nâng cao tính cạnh tranh trên thị trường Hợp tác với các công ty bất động sản lớn và thành lập tổ công tác chuyên trách đã giúp cải thiện sản phẩm cho vay mua nhà Đồng thời, việc tăng cường hợp tác với các đại lý ô tô lớn đã giúp số lượng giải ngân khoản vay mua ô tô tăng gấp ba lần so với năm trước Các khoản vay tín chấp cũng đạt mức tăng trưởng 136%, trong khi các chương trình bán chéo sản phẩm hứa hẹn mang lại những cách tiếp cận mới cho các phân khúc khách hàng khác nhau.
Năm 2016, VPBank đã phát triển mạnh mẽ hai mảng kinh doanh chính là phục vụ Khách hàng Cá nhân (KHCN) và Khách hàng Doanh nghiệp Vừa và Nhỏ (SME), đồng thời nhanh chóng thiết lập mảng tín dụng cho Tiểu thương Sự tăng trưởng ấn tượng của ba phân khúc này trong năm vừa qua khẳng định rằng chiến lược lựa chọn phân khúc khách hàng của ngân hàng là phù hợp và khả thi.
Năm 2016, tổng dư nợ cho vay đạt 144.673 tỷ đồng, tăng 27.869 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng 23,86%, vượt mức tăng trưởng trung bình của ngành Sự chuyển dịch lớn giữa các phân khúc khách hàng đã diễn ra, với các phân khúc chiến lược đóng góp gần 77% tổng dư nợ tín dụng Cụ thể, Khối Khách hàng Cá nhân (KHCN) ghi nhận mức tăng trưởng dư nợ 50%, Khối SME tăng trưởng 30%, và Khối Tín dụng Tiểu thương, dù mới hoạt động, cũng đạt dư nợ gần 100 tỷ đồng.
Năm 2017, VPBank tập trung vào bốn trụ cột kinh doanh chính: Tín dụng Tiêu dùng, Khách hàng Cá nhân, Khách hàng Doanh nghiệp vừa và nhỏ, và Tín dụng Tiểu thương, đạt tỷ trọng 71% trong tổng dư nợ cấp tín dụng Dư nợ tín dụng của Khối Khách hàng Cá nhân tăng 25%, Khối SME tăng 20%, và Khối Tín dụng Tiểu thương tăng 77% so với năm 2016 Đặc biệt, tín dụng tiêu dùng ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 40% so với năm trước.
2.1.3.3 Hoạt động kinh doanh dịch vụ khác
Năm 2015, FE Credit đã mở rộng mạng lưới phân phối bằng cách tăng số lượng điểm giao dịch từ 4.100 lên gần 5.500, giúp tiếp cận hơn 1,1 triệu khách hàng mới, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong chiến lược phát triển của công ty.
Sau thành công vào năm 2014, VPBank đã triển khai nhiều chiến dịch và sản phẩm hiệu quả, giúp số lượng tài khoản thanh toán tăng 53%, đạt 1.100.000 tài khoản vào năm 2015 Sự mở rộng này cho thấy VPBank đã trở thành lựa chọn hàng đầu cho ngày càng nhiều khách hàng trong nước.
Vào năm 2016, số lượng thẻ hoạt động đạt gần 630 nghìn, ghi nhận mức tăng trưởng 39% so với cuối năm 2015 Trong cùng năm, gần 100 nghìn thẻ tín dụng mới được phát hành, cũng với tỷ lệ tăng trưởng 39% so với năm trước Đến năm 2017, tổng số thẻ đã tăng lên 720 nghìn.
2.1.3.4 Tình hình thực hiện lợi nhuận
Giai đoạn 2014 - T6/2018 đánh dấu sự kết thúc của lộ trình triển khai chiến lược 5 năm, trong đó VPBank đã đạt được nhiều kết quả kinh doanh ấn tượng Nhiều chỉ số tài chính của ngân hàng đã đạt mức cao nhất từ trước tới nay, phản ánh hiệu quả hoạt động và tốc độ phát triển bền vững, phù hợp với các mục tiêu chiến lược đã đề ra.
Hình 2.4 Tình hình lợi nhuận của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh
Vượng những năm gần đây
(Nguồn: Báo cáo tài chính Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng)
Thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản tại Khối khách hàng
2.2.1 Các chỉ tiêu định tính Để đánh giá các chỉ tiêu định tính về công tác thẩm định dự án bất động sản thuộc khối KHDN tại VPBank, cụ thể:
Trong nghiên cứu này, chúng tôi đã thực hiện khảo sát với 200 phiếu, đối tượng khảo sát là các cán bộ thẩm định thuộc khối Khách hàng Doanh Nghiệp tại VPBank Phương pháp khảo sát được tiến hành qua hình thức gửi email.
Thời gian khảo sát: từ 01/03 – 01/06/2018
Số phiếu trả lời hợp lệ : 200 phiếu
Bảng hỏi với các câu trả lời đƣợc thiết kế theo thang đo Likert 5 mức độ, kết quả sẽ đƣợc tham chiếu theo bảng 2.3
Bảng 2.1: Ý nghĩa của từng giá trị trung bình đối với thang đo khoảng
Giá trị khoảng cách = (Maximum - Minimum) / n = (5 -1) / 5 = 0.8
Giá trị trung bình Ý nghĩa
1.00 - 1.80 Rất tán thành/Rất dễ
2.61 - 3.40 Không ý kiến/trung bình/Bình thường
4.21 - 5.00 Rất tán thành/Rất khó
Kết quả khảo sát đƣợc tác giả tổng hợp trong bảng sau:
Bảng 2.2 Kết quả phỏng vấn
Nội dung khảo sát Điểm đánh giá ức độ
Câu hỏi 1: Các nhân viên tuân thủ đúng theo quy trình thẩm định dự án BĐS thuộc khối KHDN 3,905 Bình thường
Câu hỏi 2: Công tác thẩm định dự án BĐS luôn minh bạch, rõ ràng 4,03 Tán thành
Câu 3: Nội dung thẩm định dự án BĐS đƣợc thực hiện đầy đủ các thông tin 4,02 Tán thành
Câu hỏi 4: Kết quả báo cáo thẩm định dự án BĐS tại VPBank có độ chính xác cao 3,27 Bình thường
Câu hỏi 5: Các cán bộ thẩm định dự án BĐS thuộc khối KHDN tại VPBank đều có chuyên môn và kinh nghiệm tốt
Câu hỏi 6: Công tác thẩm định dự án bất động sản tại một nghiệp vụ phức tạp 4,39 Rất tán thành
Câu hỏi 7: Đánh giá độ khó trong thẩm định dự bất động sản thuộc khối KHDN tại VPBank? (Anh chị điền đáp án theo thứ tự ƣu tiên từ 1 – 5)
Thẩm định tính pháp lý hồ sơ vay vốn 4,075 Khó
Thẩm định chủ đầu tƣ 4,36 Rất khó
Thẩm định kết quả hoạt động kinh doanh và năng lực tài chính 4,325 Rất khó
Hiệu quả dự án 4,765 Rất khó
Kế hoạch vốn vay và trả nợ 3,205 Bình thường
Câu hỏi 8: Đánh giá độ dễ sai sót trong thẩm định dự án BĐS?
Thẩm định tính pháp lý hồ sơ vay vốn 3,85 Tán thành
Thẩm định chủ đầu tƣ 4,03 Tán thành
Thẩm định kết quả hoạt động kinh doanh và năng lực tài chính 4,17 Tán thành
Hiệu quả dự án 4,665 Rất tán thành
Kế hoạch vốn vay và trả nợ 3,12 Bình thường
Câu hỏi 9: Khách hàng đến xin vay vốn dự án BĐS trung thực trong kê khai thông tin 3,62 Tán thành
Câu hỏi 10: Xin anh/chị đánh giá về phương pháp thẩm định dự án BĐS tại VPBank phù hợp 4,5 Rất tán thành
Câu hỏi 11: Tại VPBank có nhiều cơ sở dữ liệu thông tin khách hàng để thẩm định dự án BĐS 3,15 Tán thành
Câu hỏi 12: Công tác thẩm định dự án BĐS tại
VPBank rất tốt 3,49 Tán thành
(Nguồn: Tác giả tự tổng hợp)
Kết quả khảo sát cho thấy, nhân viên thẩm định dự án BĐS tại VPBank chưa hoàn toàn tuân thủ quy trình thẩm định, với điểm số ở mức bình thường Nhiều cán bộ thẩm định không chú trọng đến các bước quan trọng, như việc không trực tiếp kiểm tra dự án tại hiện trường để xác minh thông tin Thêm vào đó, một số báo cáo thiếu dấu hoặc xác nhận kiểm toán vẫn được chấp nhận, điều này ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng thẩm định dự án BĐS.
Về sự minh bạch trong công tác thẩm định đƣợc đánh giá ở mức điểm
Điểm số 4,03 cho thấy công tác thẩm định được thực hiện một cách minh bạch và rõ ràng; tuy nhiên, độ chính xác của báo cáo thẩm định chỉ đạt 3,27 điểm, thuộc mức trung bình, cho thấy chất lượng báo cáo còn hạn chế Nhiều dự án bất động sản dù đã được thẩm định nhưng vẫn gặp rủi ro tín dụng, dẫn đến đình công và chủ đầu tư phá sản, gây tổn thất cho ngân hàng, như trường hợp Công ty PVCLand phải mở thủ tục phá sản.
Nội dung thẩm định dự án bất động sản đã được thực hiện đầy đủ thông tin, đạt mức điểm 4,03, cho thấy sự tán thành và tính thực tế, bao gồm tất cả các khía cạnh quan trọng của dự án.
Đội ngũ nhân sự thẩm định tại VPBank được đánh giá tốt với công tác thực hiện minh bạch và không có vi phạm đạo đức nghề nghiệp Mức điểm đánh giá trung bình là 3.67, cho thấy không phải tất cả nhân viên đều đạt điểm tối đa, một số có đánh giá thấp hơn Nguyên nhân chính là do đội ngũ nhân lực trẻ, thiếu kinh nghiệm thực tế, trong khi chỉ có một số ít nhân viên kỳ cựu sở hữu kiến thức và kinh nghiệm cần thiết để đảm bảo hiệu quả công việc.
Công tác thẩm định dự án bất động sản được đánh giá là phức tạp và khó khăn, đặc biệt là trong các khâu thẩm định chủ đầu tư, kết quả hoạt động kinh doanh và năng lực tài chính Những khâu này dễ xảy ra sai sót nếu bỏ qua thông tin quan trọng Trong khi khâu lập kế hoạch vốn vay và trả nợ được coi là đơn giản nhờ vào phần mềm hỗ trợ, các khâu còn lại yêu cầu sự nhạy bén và kỹ năng tổng hợp thông tin từ cán bộ thẩm định Sai sót trong thẩm định hiệu quả dự án có thể dẫn đến quyết định sai lầm, gây tổn thất cho ngân hàng Khâu thẩm định kết quả hoạt động kinh doanh và năng lực tài chính, mặc dù đơn giản hơn, lại dễ bị khách hàng cung cấp thông tin giả mạo Kế hoạch trả nợ phụ thuộc vào khả năng thanh toán thực tế của khách hàng, trong khi việc thẩm định tính chính xác của hồ sơ như tính pháp lý cũng tốn thời gian Kết quả khảo sát cho thấy khâu tính toán hiệu quả dự án đầu tư dễ sai sót nhất do tính chất phức tạp của từng dự án, yêu cầu cán bộ thẩm định áp dụng nhiều phương pháp để đạt được kết quả chính xác.
Khách hàng trung thực đạt điểm 3,62, tuy nằm trong khung điểm tán thành nhưng chưa đạt mức 4, cho thấy vẫn còn nhân viên không đồng tình Thực tế, đã xảy ra một số trường hợp hi hữu về sự gian dối của khách hàng, điển hình là vụ việc liên quan đến chủ đầu tư công ty TNHH Bất Động Sản Liên.
Hà vay 3 tỷ từ ngân hàng để đầu tư vào dự án chung cư Ngọc Hồi, nhưng dự án này không có giấy phép Chủ đầu tư đã lừa dối ngân hàng để hoàn thiện hồ sơ, dẫn đến việc dự án bị đình chỉ và không thể trả nợ Mặc dù ngân hàng có phần lỗi, nhưng sự gian dối từ phía khách hàng thường khó lường trước Những trường hợp tương tự như vậy là hiếm gặp.
Nhìn chung, các nhân viên đều tán thành về phương pháp thẩm định tại
VPBank có mức độ phù hợp trong việc xử lý thông tin khách hàng, nhưng khi được hỏi về cơ sở dữ liệu để tra cứu thông tin và độ tin cậy của tài liệu khách hàng, ngân hàng chỉ đạt điểm 3,15, chưa đủ để được tán thành Nguyên nhân là do thông tin chủ yếu chỉ có từ CIC, các doanh nghiệp lớn và khách hàng đã từng giao dịch, trong khi nguồn thông tin này còn hạn chế Hơn nữa, VPBank chưa xây dựng được nhiều mối quan hệ trong ngành để kiểm tra thông tin một cách hiệu quả.
Công tác thẩm định dự án bất động sản tại VPBank được đánh giá chung là rất tốt với mức điểm 3,49, nằm trong khung điểm tán thành Tuy nhiên, mức điểm này vẫn thấp hơn 4, cho thấy vẫn còn một bộ phận nhỏ nhân viên chưa hoàn toàn tán thành và đánh giá cao công tác thẩm định này.
Công tác thẩm định dự án bất động sản tại VPBank nhìn chung được thực hiện khá hiệu quả, nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế, đặc biệt là về độ chính xác chưa đạt yêu cầu cao.
2.2.2 Các chỉ tiêu định lượng
Trong giai đoạn 2015 – T6/2018, VPBank đã thẩm định đƣợc 102 dự án bất động sản trong tổng 108 dự án bất động sản xin vay vốn thuộc khối khách hàng doanh nghiệp
Bảng 2.3: Số lượng dự án bất động sản được thẩm định Đơn vị: dự án
1 Số dự án bất động sản xin vay vốn 25 28 29 26
2 Số dự án bất động sản đã thẩm định 24 27 27 24
3 Số dự án bất động sản cho vay 24 25 25 23
4 Số dự án bất động sản không cho vay 0 2 2 1
(Nguồn: Khối khách hàng doanh nghiệp – Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản đã phục hồi mạnh mẽ, dẫn đến việc các nhà đầu tư tiếp tục đổ vốn vào lĩnh vực này và nhu cầu vay vốn gia tăng Sự gia tăng này được thể hiện qua số lượng dự án bất động sản xin vay vốn tại VPBank, từ 25 dự án vào năm 2015 lên 28 dự án năm 2016, 29 dự án năm 2017 và 26 dự án trong nửa đầu năm 2018 Tuy nhiên, quy trình thẩm định tại VPBank phụ thuộc vào tính đầy đủ và xác thực của hồ sơ dự án Cụ thể, năm 2015, VPBank đã thẩm định và cấp tín dụng cho 24/24 dự án, năm 2016 là 25/27 dự án, năm 2017 đạt 25/27 dự án, và trong nửa đầu năm 2018, 23/24 dự án đã được chấp nhận cho vay.
- Dư nợ cho vay dự án bất động sản trong tổng dư nợ của VPBank
Cho vay dự án bất động sản cho khách hàng doanh nghiệp chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ ngân hàng, với tỷ lệ tăng từ 10,09% lên 14,34% trong giai đoạn 2015 đến tháng 6 năm 2018.
Bảng 2.4: Dư nợ cho vay dự án bất động sản thuộc khối K DN
STT Chỉ tiêu Đơn vị 2014 2015 2016 T6/2018
1 Tổng dƣ nợ Tỷ đồng 126943 158696 196673 117754,41
2 Dƣ nợ cho vay dự án bất động sản khối KHDN
3 Dƣ nợ cho vay bất động sản khối KHDN/Tổng dƣ nợ
Sự gia tăng này chủ yếu do ngân hàng tiếp tục thẩm định và cấp tín dụng cho các dự án bất động sản mới Ngoài ra, các dự án bất động sản đã được cho vay trong năm trước vẫn chưa thể đi vào hoạt động và thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong vòng đầu tiên.
2 năm tiếp theo nên ngoài việc cho vay các dự án bất động sản mới ngân hàng phải tiếp tục cung ứng vốn cho các dự án cũ
Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản khối khách hàng
Trong thời gian gần đây, quy trình thẩm định dự án bất động sản đã được thực hiện một cách rõ ràng và hiệu quả, dẫn đến sự gia tăng số lượng dự án được thẩm định Điều này giúp VPBank có cơ sở vững chắc để đưa ra quyết định tín dụng chính xác cho các dự án bất động sản.
- Các chỉ tiêu định tính
Theo kết quả khảo sát, hầu hết nhân viên đều đồng thuận rằng công tác thẩm định dự án bất động sản tại VPBank luôn minh bạch và đầy đủ thông tin Các cán bộ thẩm định dự án thuộc khối KHDN đều có chuyên môn và kinh nghiệm tốt Phương pháp thẩm định dự án bất động sản tại VPBank được đánh giá là phù hợp.
Tổng quan về các khía cạnh định tính trong công tác thẩm định dự án bất động sản cho thấy rằng các chỉ tiêu này phản ánh chất lượng thẩm định ở mức tương đối tốt.
- Các chỉ tiêu định lƣợng
Trong thời gian qua, Ngân hàng đã ghi nhận sự gia tăng số lượng dự án được thẩm định, cùng với đó là sự tăng trưởng trong dư nợ cho vay đối với các dự án này Đặc biệt, 100% các dự án đã được triển khai thành công, cho thấy hiệu quả trong công tác thẩm định dự án bất động sản tại Ngân hàng Điều này góp phần cung cấp căn cứ vững chắc để ngân hàng đưa ra các quyết định tín dụng chính xác hơn.
2.3.2 ạn chế và nguyên nhân hạn chế
Mặc dù Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng đã đạt được nhiều thành tựu trong công tác thẩm định dự án bất động sản cho khối khách hàng doanh nghiệp, nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế cần khắc phục.
- Các chỉ tiêu định tính
Mặc dù nhiều chỉ tiêu đạt mức độ tán thành cao, nhưng điểm đánh giá vẫn chưa đạt tuyệt đối, cho thấy công tác thẩm định dự án bất động sản vẫn chưa hoàn thiện.
Sự tuân thủ quy trình thẩm định là rất quan trọng, tuy nhiên, nhân viên thường bỏ qua một số bước cần thiết như khảo sát thực địa, kiểm tra tại văn phòng doanh nghiệp và xác minh thông tin tại công trình dự án Điều này xảy ra do áp lực doanh số và sự tin tưởng vào khách hàng, dẫn đến việc chấp nhận một số giấy tờ chưa hoàn thiện.
Kết quả báo cáo thẩm định hiện nay chưa đạt độ chính xác cao, dẫn đến tình trạng nợ quá hạn và nợ xấu gia tăng trong thời gian qua.
+ Các kênh để khai thác thông tin tín dụng của Ngân hàng còn hạn chế, dẫn đến tình trạng bất cân xứng thông tin
Các chỉ tiêu định tính khác vẫn chưa đạt mức điểm cao, cho thấy cần phải cải thiện và nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án bất động sản.
- Các chỉ tiêu định lƣợng
Tất cả các dự án bất động sản tại ngân hàng đều cần điều chỉnh, cho thấy công tác thẩm định chưa chính xác và cán bộ tín dụng chưa đánh giá đầy đủ các rủi ro liên quan đến dự án.
Nợ quá hạn và nợ xấu từ các dự án bất động sản đang gia tăng, khiến VPBank đối mặt với rủi ro tín dụng, ảnh hưởng đến kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng Tình trạng này phản ánh chất lượng báo cáo thẩm định chưa đạt yêu cầu, vì trong báo cáo có dòng tiền dự án và kế hoạch trả nợ, nhưng khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn.
2.3.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế
Đội ngũ cán bộ thẩm định tại Ngân hàng hiện vẫn còn yếu về năng lực và trình độ, mặc dù đã có nhiều lớp tập huấn nâng cao Điều này dẫn đến việc không đáp ứng được yêu cầu phức tạp trong thẩm định tài chính, đặc biệt là đối với dự án bất động sản Trình độ không đồng đều và tuổi đời còn trẻ khiến cán bộ chưa tích lũy đủ kinh nghiệm, làm cho quá trình thẩm định kéo dài và thiếu chính xác Số lượng cán bộ thẩm định ít trong khi số dự án cần tài trợ ngày càng tăng tạo áp lực lớn, ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định Hơn nữa, việc không có phòng thẩm định riêng và cán bộ tín dụng kiêm nhiệm công việc thẩm định làm giảm tính chuyên nghiệp, trong khi lĩnh vực đầu tư bất động sản đòi hỏi chuyên môn cao.
Nguồn thông tin và số liệu phục vụ cho việc thẩm định, đặc biệt là thẩm định tài chính dự án, thường chưa đầy đủ và thiếu chính xác Hơn nữa, việc kiểm tra lại các nguồn thông tin này ít khi được thực hiện.
Thông tin phục vụ cho công tác thẩm định hiện nay còn nghèo nàn, thiếu hệ thống, chưa được cập nhật và kém chính xác Đánh giá chủ yếu dựa vào nguồn thông tin từ khách hàng, mà phần lớn chưa qua kiểm toán bắt buộc Tình trạng này dẫn đến việc đánh giá của cán bộ thẩm định thiếu chính xác, làm giảm chất lượng thẩm định.
Nhiều doanh nghiệp sản xuất khi lập dự án thường chỉ tập trung vào một số nội dung và chỉ tiêu chính, dẫn đến việc thiếu một dự án hoàn chỉnh và có căn cứ khoa học Đặc biệt trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, các chỉ tiêu đánh giá cần phải được xây dựng một cách khoa học và chặt chẽ hơn, với độ phân tích sâu Sự thiếu hụt thông tin và trình độ hạn chế của cán bộ quản lý tại các doanh nghiệp cũng góp phần vào hạn chế này, cản trở hoạt động thẩm định của ngân hàng và ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆNCÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHỐI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP - NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƢỢNG
Định hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vương thời
3.1.1 Định hướng phát triển chung
Trong chiến lược giai đoạn 2010-2020, ngân hàng VP Bank hướng tới việc trở thành một ngân hàng thương mại đa sở hữu, hoạt động đa lĩnh vực và tuân thủ các thông lệ quốc tế, nhằm đạt được vị thế cạnh tranh tương đương với các ngân hàng hàng đầu khu vực Đông Nam Á Ngân hàng cũng nhận thức rõ định hướng kinh doanh và mục tiêu phát triển của mình.
Về định hướng kinh doanh giai đoạn 2015-2020: chú trọng vào những hoạt động kinh doanh sau:
Kinh doanh ngân hàng cần phát triển một hệ thống dịch vụ đa dạng và toàn diện, đồng thời cải thiện hiệu quả của dịch vụ ngân hàng truyền thống để bắt kịp với xu hướng của hệ thống ngân hàng hiện đại.
- Kinh doanh đầu tƣ tài chính
Về mục tiêu của ngân hàng trong giai đoạn 2016-2020
Giữ vững vai trò chủ lực trong kinh doanh, đơn vị này tiên phong trong việc ứng dụng công nghệ hiện đại và nâng cao năng lực cung ứng dịch vụ, đồng thời trở thành hình mẫu cho sự hội nhập trong toàn hệ thống.
Chúng tôi cung cấp cho khách hàng dịch vụ ngân hàng tốt nhất dựa trên nền tảng công nghệ tiên tiến Chúng tôi cam kết phát triển mối quan hệ hợp tác toàn diện và chặt chẽ với khách hàng, đặc biệt là với những khách hàng chiến lược.
Xây dựng ngân hàng vững mạnh yêu cầu một tập thể đoàn kết và đội ngũ cán bộ có phẩm chất cao, cùng với trình độ chuyên môn chuyên nghiệp Ngân hàng cần thực hiện tốt vai trò hạt nhân và tạo ra tác động tích cực lan tỏa trong toàn hệ thống.
3.1.2 Định hướng cho công tác thẩm định dự án bất động sản
Việc đầu tư theo dự án đang trở nên phổ biến và phát triển nhanh chóng, tạo cơ hội cho các Ngân hàng Thương mại cho vay các dự án trung và dài hạn Ngoài những dự án trọng điểm của nhà nước, còn nhiều dự án từ các tổng công ty, doanh nghiệp, địa phương và vốn đầu tư nước ngoài đang được triển khai và cần vay vốn ngân hàng Tuy nhiên, do sự khác biệt về quy mô vốn, năng lực tài chính và kỹ năng lập dự án của các nhà đầu tư, quá trình thẩm định hồ sơ vay vốn của ngân hàng gặp nhiều khó khăn.
Để hoạt động hiệu quả, các ngân hàng cần nâng cao chất lượng thẩm định nhằm lựa chọn dự án đầu tư khả thi và đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn Đặc biệt, thẩm định dự án bất động sản đòi hỏi chuyên môn cao, do đó cần được chú trọng hơn Ngân hàng cần xây dựng giải pháp cụ thể cho từng hoạt động thẩm định dự án đầu tư, từ đó nâng cao chất lượng thẩm định để trở thành lợi thế cạnh tranh.
Một số định hướng để nâng cao và hoàn thiện công tác thẩm định về bất động sản tại Ngân hàng:
Công tác thẩm định đóng vai trò quan trọng trong việc tối ưu hóa hiệu quả sử dụng vốn Việc thẩm định chính xác giúp ngân hàng lựa chọn được các dự án đầu tư hiệu quả, đồng thời đảm bảo khả năng trả nợ gốc và lãi.
Hoàn thiện quy trình thẩm định một cách hợp lý và khoa học là yếu tố quan trọng, giúp đảm bảo đầy đủ các nội dung cần phân tích Việc thực hiện thẩm định theo đúng quy trình không chỉ nâng cao tính chính xác mà còn mang lại hiệu quả cao trong công việc.
Để đảm bảo đánh giá khách quan và toàn diện cho dự án đầu tư, cần thực hiện phân tích đồng bộ các phương diện liên quan Việc này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chuyên môn và chuyên gia, đồng thời áp dụng linh hoạt các phương pháp phân tích phù hợp.
-Xây dựng đội ngũ cán bộ thẩm định có trình độ chuyên môn cao, đƣợc đào tạo đáp ứng đƣợc yêu cầu công việc
Rút ngắn thời gian thẩm định giúp tránh nhầm lẫn và sai sót, từ đó nâng cao hiệu quả đầu tư Đảm bảo giải ngân vốn đúng hạn là yếu tố quan trọng để kịp thời đáp ứng cơ hội đầu tư cho dự án.
Cho vay theo dự án thường tiềm ẩn nhiều rủi ro do thời gian đầu tư kéo dài Để giảm thiểu những rủi ro này, các ngân hàng cần chú ý đến một số vấn đề quan trọng.
Chỉ tiến hành cho vay khi khách hàng cung cấp đầy đủ giấy tờ và hồ sơ pháp lý Việc đánh giá hồ sơ vay vốn của khách hàng cần được thực hiện một cách kỹ lưỡng, dựa trên những tiêu chí tổng hợp và khoa học toàn diện.
- Thường xuyên kiểm tra, theo dõi tiến độ triển khai dự án đầu tư Kiểm tra quá trình sử dụng vốn của dự án
- Đối với những dự án lớn, nhiều rủi ro Ngân hàng có thể thực hiện đồng tài trợ với các ngân hàng khác để giảm thiểu rủi ro.
Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản tại Khối khách hàng doanh nghiệp – Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng
3.2.1 Nâng cao chất lượng nhân lực
Yếu tố con người đóng vai trò quan trọng nhất trong việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án, ảnh hưởng đến hầu hết các kết quả thẩm định Con người là chủ thể thực hiện thẩm định, sử dụng nền tảng khoa học và kinh nghiệm để kiểm tra, đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp Dựa vào tư duy chủ quan, họ sẽ quyết định chấp nhận hay loại bỏ dự án.
Để nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án, việc xây dựng và phát triển đội ngũ cán bộ thẩm định về cả số lượng lẫn chất lượng là giải pháp đầu tiên và quan trọng nhất.
Cán bộ thẩm định dự án cần nhận thức rõ tầm quan trọng của việc thẩm định tài chính, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản Năng lực của chủ đầu tư đóng vai trò nền tảng, trong khi hiệu quả tài chính của dự án là yếu tố quyết định cho việc ngân hàng có đồng ý tài trợ hay không Điều này không chỉ tạo cơ hội cho chủ đầu tư thực hiện các dự án khả thi mà còn đảm bảo an toàn cho vốn vay của ngân hàng.
Cán bộ thẩm định cần có trình độ đào tạo bài bản và kiến thức cơ bản về nền kinh tế thị trường, đặc biệt trong bối cảnh hội nhập hiện nay Họ cần hiểu rõ về hoạt động ngân hàng tài chính, có kiến thức chuyên sâu về tài chính doanh nghiệp và thẩm định dự án Kỹ năng phân tích các chỉ tiêu và chỉ số tài chính, cùng với khả năng nắm bắt vai trò của từng chỉ tiêu, là rất quan trọng Ngoài ra, cán bộ thẩm định cần áp dụng các phương pháp thẩm định tài chính hiện đại và sử dụng công nghệ, phần mềm hỗ trợ trong quá trình thẩm định dự án một cách hiệu quả.
Cán bộ thẩm định cần thực hiện việc thâm nhập thực tế và dành thời gian tiếp cận doanh nghiệp để giám sát, theo dõi và quản lý tài chính của dự án Họ cũng cần có kinh nghiệm chuyên sâu về các ngành, lĩnh vực mà mình phụ trách.
Cán bộ thẩm định cần phải có phẩm chất đạo đức, trung thực, có tinh thần trách nhiệm trong công việc, làm việc một cách có hiệu quả
Do vậy, để đáp ứng nhu cầu trên, các giải pháp nhằm nâng cao trình độ thẩm định của cán bộ đƣợc đƣa ra là:
Quá trình tuyển dụng được thực hiện công khai nhằm đảm bảo lựa chọn những ứng viên có năng lực, phẩm chất tốt và trình độ phù hợp cho vị trí cán bộ thẩm định Để đánh giá khả năng ứng dụng kiến thức vào thực tế, cần thiết phải có thời gian thử việc cho các cán bộ được tuyển chọn.
Tổ chức đào tạo đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao năng lực cho cán bộ thẩm định thông qua việc tổ chức nhiều lớp bồi dưỡng về nghiệp vụ thẩm định và các chính sách phát triển kinh tế xã hội Điều này giúp cán bộ có kiến thức vững vàng, từ đó đưa ra quyết định chính xác và rút ngắn thời gian thẩm định Ngân hàng cần tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ tham gia các khóa học, khuyến khích phong trào tự học và nghiên cứu Hỗ trợ vật chất cho cán bộ theo học đại học và sau đại học, cùng với việc khen thưởng cho các đề tài nghiên cứu ứng dụng cao là cần thiết Đồng thời, việc cập nhật liên tục thông tin mới về bất động sản cũng rất quan trọng để cán bộ có thể nắm bắt kịp thời các biến động của thị trường.
Ngân hàng VPBank cần triển khai chính sách thu hút các chuyên gia giỏi trong lĩnh vực thẩm định bất động sản để nâng cao chất lượng dịch vụ Hiện nay, thẩm định bất động sản đang được các ngân hàng đặc biệt quan tâm, vì vậy việc khen thưởng kịp thời cho cán bộ có chuyên môn cao và thành tích nghiên cứu là rất quan trọng Đồng thời, cần có sự sắp xếp hợp lý về chức vụ để khuyến khích họ cống hiến hết mình Để nâng cao tinh thần trách nhiệm, ngân hàng cũng nên áp dụng hình thức kỷ luật đối với những sai phạm Hợp tác với các trường đại học và viện nghiên cứu kinh tế sẽ giúp VPBank cải thiện độ chính xác trong công tác thẩm định bất động sản.
3.2.2 Nâng cao chất lượng công tác thu thập thông tin
Thông tin đóng vai trò quan trọng trong quyết định cho vay, là cơ sở để cán bộ thẩm định quyết định cho vay hay từ chối Từ góc độ vĩ mô, thông tin cũng là yếu tố then chốt để đánh giá chất lượng tín dụng của Ngân hàng VPBank và đưa ra dự báo phát triển kinh tế Tuy nhiên, việc thu thập, xử lý và sử dụng thông tin hiện nay chưa hợp lý, dẫn đến chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư phụ thuộc vào độ chính xác của thông tin mà doanh nghiệp và ngân hàng thu thập Ngân hàng chủ yếu dựa vào thông tin do doanh nghiệp cung cấp, vì vậy chất lượng thẩm định dự án chưa cao Để cải thiện chất lượng thẩm định tài chính, cần nâng cao độ chính xác của thông tin và thực hiện đối chiếu từ nhiều nguồn khác nhau Cán bộ tín dụng có thể khai thác thông tin từ nhiều nguồn khác nhau để hỗ trợ quá trình thẩm định.
Thông tin thu thập trực tiếp từ doanh nghiệp
Cán bộ thẩm định của Ngân hàng VPBank nên tiến hành phỏng vấn trực tiếp doanh nghiệp để thu thập thông tin chính xác hơn Mặc dù thông tin thu thập được có thể bị ảnh hưởng bởi ý kiến chủ quan của cán bộ, nhưng những cuộc phỏng vấn này thường mang lại thông tin bổ sung mà hồ sơ vay có thể thiếu hoặc còn nghi vấn Qua đó, ngân hàng có thể đánh giá tính trung thực của khách hàng, tình hình hoạt động của doanh nghiệp và khả năng tổ chức điều hành của nhà đầu tư.
Cán bộ tín dụng cần trực tiếp khảo sát các dự án bất động sản để đánh giá chính xác chất lượng và khả năng cạnh tranh của sản phẩm Đối với những khách hàng có mối quan hệ lâu dài với ngân hàng, việc thu thập thông tin trở nên dễ dàng và chính xác hơn, do ngân hàng đã có dữ liệu từ các giao dịch trước đó.
Thông tin thu thập ngoài doanh nghiệp
Để đảm bảo thông tin chính xác, cán bộ thẩm định không chỉ dựa vào dữ liệu từ khách hàng mà còn thu thập thông tin từ nhiều nguồn bên ngoài đa dạng Các nguồn này bao gồm các Bộ, ngành liên quan, cơ quan thông tấn báo chí, trung tâm tín dụng Ngân hàng (CIC), chuyên gia kỹ thuật, đối tác của khách hàng và thông tin trên Internet Việc này giúp cán bộ đánh giá khách hàng vay vốn một cách chính xác hơn, từ đó đưa ra quyết định cho vay đúng đắn, tối ưu hóa hiệu quả đầu tư.
Liên tục cập nhật thông tin về bất động sản, nhà đất, tiêu dùng, giá cả và thị trường là rất quan trọng để xây dựng một hệ thống thông tin đầy đủ và chính xác Điều này hỗ trợ hiệu quả cho quá trình thẩm định bất động sản.
Ngoài ra, cần quan tâm tới một số thông tin nhƣ:
Số lượng dự án có sản phẩm tương tự hoặc cạnh tranh ảnh hưởng lớn đến sản phẩm của dự án bất động sản Chẳng hạn, một dự án xây dựng khách sạn sẽ được hưởng lợi từ các dịch vụ xung quanh như cửa hàng bán đồ lưu niệm và nhà hàng Sự phát triển của những dịch vụ này không chỉ thu hút khách du lịch mà còn tạo ra lợi thế cạnh tranh cho khách sạn so với các đối thủ khác.
+ Tìm hiểu nhu cầu về sản phẩm trong những năm qua
+ Xem xét mức cung hiện tại trên thị trường
+ Xem xét giá cả của sản phẩm cũng nhƣ nguyên vật liệu đầu vào
+ Xem xét các chính sách liên quan của chính phủ
+ Quy hoạch, kế hoạch đầu tư, định hướng phát triển do các Bộ, ngành xây dựng
+ Xem xét tình hình dƣ nợ, số dƣ tiền gửi, quan hệ tín dụng, tình hình tài chính, hoạt động sản xuất kinh của doanh nghiệp
Ngân hàng có khả năng hợp tác với các công ty kế toán, kiểm toán, và các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng cơ bản để thẩm định tính chính xác của dự án, bao gồm cả việc đánh giá máy móc và thiết bị.