Thẩm định dự án bất động sản tại khối khách hàng doanh nghiệp ngân hàng thương mại cổ phần việt nam thịnh vượng,

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG TRẦN Đ C VINH THẨ TẠI H I Đ NH N ẤT ĐỘNG SẢN H CH HÀNG O NH NGHIỆP – NGÂN HÀNG THƯ NG ẠI C PHẦN VIỆT N LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI – 2018 TH NH VƯ NG INH TẾ NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG TRẦN Đ C VINH THẨ TẠI H I Đ NH N ẤT ĐỘNG SẢN H CH HÀNG O NH NGHIỆP – NGÂN HÀNG THƯ NG ẠI C PHẦN VIỆT N TH NH VƯ NG Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ INH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS TS PHẠ HÀ NỘI – 2018 TH THU HÀ i LỜI C ĐO N Tôi xin cam đoan nội dung luận văn hồn tồn khơng có chép, tất kết nghiên cứu tác giả khác đƣợc sử dụng luận văn có giải rõ ràng trung thực Học viên Trần Đức Vinh ii LỜI CẢ N Để hồn thành đề tài luận văn thạc sĩ cách hoàn chỉnh, bên cạnh nỗ lực cố gắng thân cịn có hƣớng dẫn nhiệt tình q Thầy Cơ, nhƣ động viên ủng hộ gia đình bạn bè suốt thời gian học tập nghiên cứu thực luận văn thạc sĩ Em xin chân thành tỏ lòng biết ơn cô PGS.TS Phan Thị Thu Hà, ngƣời tận tình hƣớng dẫn em suốt trình nghiên cứu đề tài Em xin chân thành cảm ơn cán lãnh đạo, đồng nghiệp Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng tạo điều kiện giúp em hồn thành luận văn Cuối cùng, tơi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, anh chị bạn hỗ trợ cho em nhiều suốt trình học tập, nghiên cứu thực đề tài luận văn thạc sĩ Xin chân thành cảm ơn! iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG BIỂU vii LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1.Khái niệm công tác thẩm định dự án bất động sản ngân hàng thƣơng mại5 1.2.Quy trình thẩm định dự án bất động sản 1.3.Nội dung công tác thẩm định dự án bất động sản ngân hàng thƣơng mại 1.3.1 Thẩmđịnh tính pháp lý mục tiêu dự án 1.3.2 Thẩm định tính thị trƣờng dự án: số dự báo thị trƣờng doanh thu 1.3.3 Thẩm định tính kỹ thuật dự án 10 1.3.4 Thẩm định nhân lực tổ chức quản lý 10 1.3.5 Thẩm định tài dự ánbất động sản 11 1.3.6.Phân tích khả trả nợ dự án bất động sản 14 1.3.7 Phân tích kiểm sốt rủi ro dự án 14 1.3 Các tiêu chí đánh giá công tác thẩm định dự án bất động sản 15 1.3.1 Các tiêu chí định tính 15 1.3.2 Chỉ tiêu định lƣợng 16 1.4 Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác thẩm định dự án bất động sản ngân hàng thƣơng mại 18 1.4.1 Các nhân tố chủ quan 18 iv 1.4.2 Các nhân tố khách quan 20 1.5 Kinh nghiệm thẩm định dự án bất động sản số ngân hàng thƣơng mại học kinh nghiệm 22 1.5.1 Kinh nghiệm Ngân hàng TMCP Đầu tƣ Phát triển Việt Nam 22 1.5.2 Kinh nghiệm Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam 22 1.5.3 Bài học kinh nghiệm 24 KẾT LUẬN CHƢƠNG 25 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHỐI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP - NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƢỢNG THỜI GIAN QUA 26 2.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng 26 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 26 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 27 2.1.3 Kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng năm gần 29 2.1.3.1 Tình hình huy động vốn 29 2.1.3.2 Hoạt động cho vay 30 2.1.3.3 Hoạt động kinh doanh dịch vụ khác 32 2.1.3.4 Tình hình thực lợi nhuận 32 2.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản Khối khách hàng doanh nghiệp - Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng 34 2.2.1 Các tiêu định tính 34 2.2.2 Các tiêu định lƣợng 39 2.2.3 Ví dụ minh họa thẩm định dự án bất động sản 43 2.2.3.1.Thông tin dự án 43 v 2.3.3.2 Tính pháp lý dự án 46 2.3.3.3 Tiến độ thực 48 2.3.3.4 Tổng mức đầu tƣ cấu vốn đầu tƣ 49 2.3.3.5.Kế hoạch bán hàng thu tiền 53 2.3.3.6 Dòng tiền phƣơng án 57 2.3.3.7 Xác định hiệu dự án độ nhạy dự án 58 2.3 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản khối khách hàng doanh nghiệp – Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng 61 2.3.1 Thành tựu đạt đƣợc 61 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân hạn chế 61 2.3.2.1 Hạn chế 61 2.3.2.2 Nguyên nhân hạn chế 62 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆNCƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHỐI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP - NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƢỢNG 65 3.1 Định hƣớng phát triển Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vƣơng thời gian tới 65 3.1.1 Định hƣớng phát triển chung 65 3.1.2 Định hƣớng cho công tác thẩm định dự án bất động sản 66 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án bất động sản Khối khách hàng doanh nghiệp – Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng 67 3.2.1 Nâng cao chất lƣợng nhân lực 67 3.2.2 Nâng cao chất lƣợng công tác thu thập thông tin 69 3.2.3.Nâng cao chất lƣợng báo cáo thẩm định dự án bất động sản 72 3.2.4 Nâng cao hiệu tổ chức, điều hành, quản lý 74 vi 3.2.5 Về công nghệ, thiết bị 75 3.2.6 Tăng kinh phí cho công tác thẩm định 75 3.3 Kiến nghị 76 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nƣớc 76 3.3.2 Kiến nghị với Chính phủ 77 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức VPBank 28 Hình 2.2 Tình hình huy động vốn Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng năm gần 29 Hình 2.3 Tình hình cho vay Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng năm gần 30 Hình 2.4 Tình hình lợi nhuận Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng năm gần 33 Hình 2.5 Tình hình nợ hạn nợ xấu dự án bất động sản VPBank 42 Bảng 2.1: Số lƣợng dự án bất động sản đƣợc thẩm định 39 Bảng 2.2: Dƣ nợ cho vay dự án bất động sản thuộc khối KHDN 40 Bảng 2.3: Ý nghĩa giá trị trung bình thang đo khoảng (Interval Scale) 34 Bảng 2.4 Kết vấn 35 Bảng 2.5: Tỷ lệ dự án triển khai thành công tỷ lệ dự án phải điều chỉnh giai đoạn 2014-2016 41 Bảng 2.6: Thông tin chung dự án 44 Bảng 2.7: Các văn pháp lý liên quan đến dự án 46 Bảng 2.8: Tiến độ dự án 48 Bảng 2.9: Tóm tắt tổng mức đầu tƣ 49 Bảng 2.10: Bảng chi tiết chi phí 50 Bảng 2.11: Bảng chi tiết chi phí xây dựng 51 Bảng 2.12: Cơ cấu vốn đầu tƣ 52 viii Bảng 2.13: Chi tiết sử dụng vốn tự có 52 Bảng 2.14: Kế hoạch bán hàng dự án 53 Bảng 2.15: So sánh giá bán với dự án khác 56 Bảng 2.16 Hiệu đầu tƣ 58 Bảng 2.17 Bảng phân tích độ nhạy số thay đổi giá bán trƣớc thuế 59 Bảng 2.18 Bảng phân tích độ nhạy NPV thay đổi giá bán trƣớc thuế chi phí xây dựng 59 Bảng 2.19 Phân tích SWOT 60 68 Cán thẩm định dự án phải nhận thức đƣợc tầm quan trọng ý nghĩa to lớn việc thẩm định tài dự án Bên cạnh phải có tƣ thẩm định dự án bất động sản lực chủ đầu tƣ phải đóng vai trị tảng cịn hiệu tài dự án phải yếu tố định đến việc ngân hàng có đồng ý tài trợ cho dự án hay không Điều mang lại cho chủ đầu tƣ hội để thực dự án khả thi đồng thời đảm bảo an toàn vốn vay ngân hàng Cán thẩm định cần phải có trình độ, đƣợc đào tạo cách bản, quy đồng thời phải có kiến thức kinh tế thị trƣờng trình hội nhập nƣớc ta nay, hoạt động Ngân hàng tài chính, đặc biệt phải có kiến thức chuyên sâu tài doanh nghiệp, thẩm định dự án, khả phân tích tiêu, số tài chính, nắm bắt đƣợc vai trị ý nghĩa tiêu có kiến thức, phƣơng pháp thẩm định tài ứng dụng vào thực tế dự án Và phải có kỹ phân tích đánh giá cách tổng hợp, nhạy bén, cán thẩm định phải sử dụng máy tính, phần mềm hỗ trợ đại vào phục vụ cho cơng tác thẩm định tài dự án Cán thẩm định cần phải đƣợc thâm nhập thực tế, dành nhiều thời gian tiếp cận doanh nghiệp, trực tiếp tham gia giám sát, theo dõi quản lý tài dự án, có kinh nghiệp chun sâu số ngành, lĩnh vực mà phụ trách Cán thẩm định cần phải có phẩm chất đạo đức, trung thực, có tinh thần trách nhiệm cơng việc, làm việc cách có hiệu Do vậy, để đáp ứng nhu cầu trên, giải pháp nhằm nâng cao trình độ thẩm định cán đƣợc đƣa là: - Về tuyển dụng: đƣợc tổ chức cơng khai, đảm bảo lựa chọn ngƣời có lực, phẩm chất tốt, có trình độ khả làm việc vị trí cán thẩm định Cần phải có thời gian thử việc để kiểm tra khả ứng dụng kiến thức vào thực tế cán đƣợc tuyển chọn 69 - Về tổ chức đào tạo: Tổ chức nhiều lớp bồi dƣỡng liên quan đến nghiệp vụ thẩm định, khố học phổ biến chủ trƣơng, sách phát triển kinh tế xã hội nhà nƣớc, ngành, địa phƣơng nhằm nâng cao kiến thức cho cán thẩm định, giúp cho định đƣa đƣợc xác rút ngắn đƣợc thời gian thẩm định Cùng với việc tổ chức lớp học đào tạo, phổ biến kiến thức trên, Ngân hàng cần trọng việc tạo điều kiện cho cán tham gia khố học trên, khuyến khích phong trào tự học, tự nghiên cứu Hỗ trợ vật chất cho cán thẩm định theo học lớp đại học sau đại học, có khen thƣởng xứng đáng đề tài nghiên cứu có ứng dụng cao thực tế Bên cạnh đó, cần liên tục cập nhật vấn đề bất động sản cho cán tham khảo cập nhật thông tin thị trƣờng Có sách thu hút chun gia giỏi thẩm định bất động sảnvề làm việc Hiện vấn đề thẩm định bất động sản đƣợc ngân hàng quan tâm.Với cán Ngân hàng có chun mơn cao, có thành tích việc tìm tịi nghiên cứu phải có sách khen thƣởng động viên kịp thời, xếp công việc chức vụ hợp lý để họ cống hiến Có hình thức kỷ luật cán bộ, nhân viên có sai phạm nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm công việc Ngân hàng VPBank nên hợp tác với trƣờng đại học, viện nghiên cứu kinh tế làm tƣ vấn cho công tác thẩm định bất động sản đƣợc xác 3.2.2 Nâng cao chất lượng công tác thu thập thông tin Thông tin yếu tố tác động trực tiếp đến định cho vay, sở để cán thẩm định đƣa định cho vay hay từ chối cho vay Xét dƣới góc độ vĩ mơ, thơng tin cịn sở quan trọng để đánh giá chất lƣợng tín dụng Ngân hàng VPBank, đƣa dự báo phát triển kinh tế Trên thực tế, việc thu thập xử lý, khai thác sử dụng thơng tin cịn chƣa hợp lý Chất lƣợng thẩm định tài dự án đầu tƣ phụ thuộc nhiều vào độ xác thông tin doanh nghiệp Ngân hàng thu thập đƣợc Các Ngân hàng chủ yếu sử dụng thông tin doanh nghiệp cung cấp nên chất lƣợng thẩm định dự án 70 chƣa cao, cần phải tìm hiểu thêm nguồn thơng tin khác liên quan đến dự án Chính để nâng cao chất lƣợng thẩm định tài dự án cần nâng cao độ xác thơng tin, cần phải có đối chiếu so sánh từ nhiều nguồn khác Cán tín dụng khai thác thơng tin từ số nguồn nhƣ: Thông tin thu thập trực tiếp từ doanh nghiệp Cán thẩm định Ngân hàng VPBank nên trực tiếp vấn doanh nghiệp để khai thác thông tin Các thông tin thu thập đƣợc phần phụ thuộc vào ý kiến chủ quan cán thẩm định, nhiên vấn nhƣ thƣờng thu đƣợc thêm thông tin mà hồ sơ xin vay chƣa có cịn nghi vấn Qua đánh giá đƣợc tính trung thực khách hàng, đánh giá đƣợc tình hình hoạt động doanh nghiệp, khả tổ chức điều hành nhà đầu tƣ Ngoài vấn trực tiếp khách hàng, cán tín dụng cần phải xuống nơi dự án bất động sản xây dựng, nhƣ đánh giá đƣợc xác chất lƣợng dự án, khả cạnh tranh sản phẩm thị trƣờng Đối với khách hàng làm ăn lâu dài việc thu thập thơng tin đỡ tốn thời gian xác Những khách hàng có quan hệ tín dụng với Ngân hàng ngân hàng khác sử dụng dịch vụ Ngân hàng nên Ngân hàng có thơng tin đầy đủ thơng qua lần giao dịch với khách hàng Thông tin thu thập ngồi doanh nghiệp Muốn thơng tin sử dụng đƣợc xác, bên cạnh thơng tin khách hàng cung cấp, cán thẩm định thu thập thơng tin từ nguồn bên ngồi Nguồn thơng tin vơ đa dạng phong phú, giúp cán đánh giá xác khách hàng vay vốn, để đƣa định cho vay đắn đem lại hiệu đầu tƣ Có thể thu thập đƣợc từ Bộ, ngành liên quan, quan thơng báo chí, trung tâm tín dụng Ngân hàng (CIC), chuyên gia kỹ thuật, đối tác khách hàng, Internet 71 Liên tục tìm kiếm thơng tin bất động sản, nhà đất, tiêu dùng, giá cả, thị trƣờng, luật áp dụng cho bất động sản để cập nhật hệ thống đầy đủ xác Hỗ trợ cho việc thẩm định đạt hiệu cao Ngồi ra, cần quan tâm tới số thơng tin nhƣ: + Số lƣợng dự án có sản phẩm loại, có sản phẩm cạnh tranh sản phẩm dự án Vì dự án bất động sản, nên hoạt động ngành liên quan ảnh hƣởng tới sản phẩm dự án ví dụ nhƣ dự án xây dựng khách sạn dịch vụ doanh nghiệp xung quanh nhƣ bán hàng lƣu niệm, bán đồ ăn phát triển giúp khách sạn thu hút đƣợc khách du lịch, tự dƣng tạo đƣợc lợi khách sạn khác + Tìm hiểu nhu cầu sản phẩm năm qua + Xem xét mức cung thị trƣờng + Xem xét giá sản phẩm nhƣ nguyên vật liệu đầu vào + Xem xét sách liên quan phủ + Quy hoạch, kế hoạch đầu tƣ, định hƣớng phát triển Bộ, ngành xây dựng + Xem xét tình hình dƣ nợ, số dƣ tiền gửi, quan hệ tín dụng, tình hình tài chính, hoạt động sản xuất kinh doanh nghiệp + Ngân hàng cịn th cơng ty kế tốn, kiểm tốn tƣ vấn, cơng ty chun môn lĩnh vực nhƣ xây dựng bản, đánh giá máy móc thiết bị thẩm định tính xác dự án Tuy nhiên vấn đề thu thập xử lý thơng tin nói lại vấn đề khó khăn phạm vi thu thập thông tin rộng, nguồn thông tin thƣờng không đầy đủ khó tiếp cận, thời gian cán thẩm định lại ngắn.Vì cán thẩm định phải thƣờng xuyên lƣu ý vấn đề thu thập lƣu trữ thông tin cách khoa học, nên thƣờng xuyên trao đổi thông tin với để bổ sung cho nguồn thơng tin thêm phong phú 72 3.2.3.Nâng cao chất lượng báo cáo thẩm định dự án bất động sản Theo phân tích chƣơng cho thấy chất lƣợng báo cáo thẩm định bất động sản chƣa sát với thực tế, VP bank cần quan tâm đến điều Về thẩm định kỹ thuật: Việc thẩm định kỹ thuật hạn chế cán thẩm định am hiểu kỹ thuật cịn Vì thế, với dự án lớn quan trọng, ngân hàng thuê chuyên gia tƣ vấn thiết kế để nhận định đánh giá Điều địi hỏi ngân hàng phải có chế sách liên quan đến việc thuê chuyên gia Về lâu dài, Ngân hàng VPBank cần bổ sung thêm nhân am hiểu kỹ thuật để phục vụ công tác thẩm định dự án Bất động sản bồi dƣỡng thêm cho cán thẩm định lĩnh vực Về thẩm định hiệu tài chính: Thẩm định chi tiết nguồn vốn thực dự án: Thông thƣờng chủ đầu tƣ thƣờng cung cấp thông tin tổng mức đầu tƣ cấu vốn tham gia cho ngân hàng Tuy nhiên, Những thông tin chi tiết nguồn vốn thực dự án việc chuẩn bị nguồn vốn đáp ứng tiến độ triển khai dự án thƣờng không đƣợc chủ đầu tƣ cung cấp thơng tin Ngồi ra, Ngân hàng chƣa trọng đến nguồn vốn lƣu động chủ đầu tƣ cần có để thực dự án Chính điều dẫn đến việc xác định chủ đầu tƣ có đủ nguồn để thực dự an nhƣng dự án triển khai theo kế hoạch Trƣờng hợp cá biệt, chủ đầu tƣ lúc thực nhiều dự án Dẫn đến nguồn tiền huy động dự án bị chủ đầu tƣ sử dụng đƣa vào dự án khác triển khai dẫn đến chậm trễ tiến độ dự án Do vậy, cán thẩm định thực thẩm định nguồn vốn thực dự án bề mặt hồ sơ chứng từ khách hàng cung cấp dự án, cán thẩm định cần thu thập thêm thông tin chủ đầu tƣ, dự án triển khai, tiến độ triển khai dự án chủ đầu tƣ, nguồn vốn cần thiết để triển khai dự án Ngân hàng có nhìn tổng thể lực tài chủ đầu tƣ, khả cung ứng vốn để tiếp tục triển khai dự án từ đƣa đƣợc phƣơng án cấp tín dụng 73 phù hợp với thực trạng khách hàng theo giai đoạn dự án nhằm hạn chế việc khách hàng sử dụng nguồn vốn ngân hàng sai mục đích lãnh phí Chi phí dự án đầu tƣ BĐS, việc sử dụng đơn giá, định mức chủ đầu tƣ cung cấp cán thẩm định cần tham khảo thêm đơn giá thị trƣờng dự án tƣơng tự để đảm bảo giá tính tốn sát với thực tế thị trƣờng Ngồi ra, Cán thẩm định cần phải tính tới ảnh hƣởng yếu tố vĩ mô nhƣ khủng hoảng kinh tế, lạm phát… hay thƣờng xuyên cập nhật thông tin nhận định thị trƣờng bất động sản có ảnh hƣởng tới thay đổi giá dự án đầu tƣ; Trên sở tính tốn doanh thu, chi phí hoạt động, lợi nhuận dự án mang lại cán thẩm định tiến hành đánh giá hiệu dự án quan điểm ngân hàng nhà đầu tƣ Trong đó, Ngân hàng cần xác định mức lãi suất chiết khấu phù hợp (thơng thƣờng tính lãi suất cho vay trung, dài hạn thời điểm tài trợ dự án) Chú trọng việc thực phân tích độ nhạy dự án Một dự án Bất động sản thƣờng có thời gian tài trợ kéo dài Cán thẩm định đánh giá hết đƣợc rủi ro ảnh hƣởng đến dự án tài trợ Việc phân tích độ nhạy giúp cho ngƣời định có sở xem xét tới trƣờng hợp xấu tốt định tài trợ dự án Từ đó, Đƣa định tài trợ cân mức rủi ro lợi ích mà ngân hàng kỳ vọng Về việc nhận tài sản đảm bảo sản phẩm dự án hình thành tƣơng lai:Trong nhà nƣớc chƣa có quy định rõ ràng việc cho phép đăng ký chấp tài sản Ngân hàng cần đƣa hợp đồng mang tính ràng buộc tính pháp lý việc ngân hàng nhận tài sản theo quy định pháp luật có tồn quyền khai thác đầu tƣ khai thác dự án trƣờng hợp chủ đầu tƣ khơng tốn theo thời hạn quy định Đồng thời, xây dựng phƣơng pháp định giá riêng cho loại tài sản đảm bảo phải tính đến giá trị thời gian tiền, phân tích độ nhạy giả định dự án có thay đổi 74 3.2.4 Nâng cao hiệu tổ chức, điều hành, quản lý Cơng tác tổ chức điều hành thẩm định có ảnh hƣởng lớn đến chất lƣợng thẩm định dự án ảnh hƣởng tới tinh thần làm việc, ý thức trách nhiệm cán thẩm định Thực tế cho thấy dù xây dựng đƣợc quy trình thẩm định hợp lý mà công tác tổ chức điều hành thẩm định khơng khoa học, chặt chẽ kết thẩm định khơng cao Do việc hồn thiện công tác cần thiết Ngân hàng việc thẩm định đầu tƣ bất động sản Trƣớc tiên, Ngân hàng nên thành lập phòng chuyên thẩm định dự án đầu tƣ Trong cấu tổ chức gồm: trƣởng phịng cán thẩm định Phòng thẩm định phải tách riêng khỏi phịng tín dụng Tuyển chọn cán thẩm định có nghiệp vụ giỏi chuyên sâu, có kinh nghiệm khả Chun mơn hố cơng tác thẩm định hình thức quy trình trình thẩm định Khi có phịng thẩm định riêng số lƣợng cán thẩm định tăng lên đảm bảo san sẻ cơng việc q trình thẩm định, giúp cho chất lƣợng thẩm định đƣợc nâng lên Bên cạnh lựa chọn cán chuyên thẩm định bất động sản để nâng cao khả thẩm định dự án phận Việc thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản cần đƣợc tiến hành dƣới hình thức tập thể Các báo cáo thẩm định đƣa đƣợc xem xét lại cách cẩn thẩn có hiệu lực đƣợc thơng qua hội đồng thẩm định Ngân hàng Đồng thời Ngân hàng cần gắn trách nhiệm cán thẩm định với phần công việc mà họ đảm nhận với kết luận thẩm định mà họ đƣa nhằm giảm thiểu rủi ro đạo đức cơng tác thẩm định Ngân hàng cần có biện pháp kiểm tra, kiểm soát nội để phát kịp thời sai sót việc thẩm định, từ rút kinh nghiệm cho cán thẩm định có biện pháp xử lý kịp thời sai sót Khi kiểm tra cần tập trung vào việc tính tốn tiêu tài việc tuân thủ quy định pháp luật quản lý tài doanh nghiệp, quản lý Ngân hàng trình thẩm định dự án đầu tƣ cán Ngân hàng 75 3.2.5 Về công nghệ, thiết bị Bên cạnh yếu tố ngƣời, phƣơng tiện, trang thiết bị ảnh hƣởng đến hiệu cơng tác thẩm định nói chung thẩm định bất động sản nói riêng Kết thẩm định xác, nhanh chóng cán thẩm định đƣợc trang bị thiết bị, phƣơng tiện đại Ngân hàng VPBank quan tâm tới việc đầu tƣ trang thiết bị, máy móc phục vụ cho hoạt động thẩm định Các nhân viên phòng thẩm định đƣợc trang bị máy vi tính, phịng có máy poto, nhiều máy in Ngồi ra, phịng thẩm định ứng dụng phần mền hỗ trợ việc phân tích dự án, giúp cán thẩm định việc nâng cao chất lƣợng công tác thẩm định Ngân hàng cần trọng đến việc ứng dụng phần mền máy tính cho cơng tác thẩm định để nâng cao tính xác, khoa học kết thẩm định Cùng với việc đầu tƣ máy móc, ngân hàng VPBank khuyến khích cán nhân viên có sáng tạo, giải pháp hữu ích để nâng cao chất lƣợng thẩm định Thƣởng cho cán có sáng tạo làm việc hiệu Từ hình thành ứng dụng cho ngân hàng, điều vừa tiết kiệm chi phí cho ngân hàng lại nhanh chóng dễ áp dụng vào thực tế cơng việc 3.2.6 Tăng kinh phí cho cơng tác thẩm định Thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản việc tiến hành xem xét đánh giá cách khoa học, khách quan, toàn diện nội dung dự án, đánh giá tính khả thi dự án Một dự án đầu tƣ bao gồm nhiều khía cạnh, mà cơng tác thẩm định xác khía cạnh đƣợc xem xét cách tỉ mỉ, đầy đủ Các cán thẩm định đƣợc lựa chọn ngƣời có trình độ, kinh nghiệm, nhiên nắm bắt đƣợc tất lĩnh vực để phân tích chun sâu tất nội dung Để tăng tính xác, chắn kết thẩm định cần tham khảo ý kiến chuyên gia, thuê tổ chức tƣ vấn đặc biệt dự án lớn nhƣ dự án bất động sản 76 Các cán thẩm định phải thƣờng xuyên tới nơi dự án thực để kiểm tra, theo dõi tiến độ thực dự án tiến độ giải ngân vốn Vì cơng tác phí cán thẩm định cần phải hợp lý, cần phải tăng kinh phí để tạo điều kiện cho cán đến tận nơi diễn hoạt động đầu tƣ dự án để xem xét, đánh giá cho xác, khách quan Tuy nhiên việc tăng kinh phí khơng thể tùy tiện, phải có quy định rõ ràng, chặt chẽ, việc tăng kinh phí phải liền việc tăng chất lƣợng thẩm định, tránh tình trạng lãng phí, tăng chi phí mà không tăng chất lƣợng 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Với vai trò quan quản lý Nhà nƣớc lĩnh vục ngân hàng, Ngân hàng Nhà nƣớc cần tăng cƣờng vai trò việc hỗ trợ NHTM việc nâng cao nghiệp vụ thẩm định dự án đầu tƣ, phát triển nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên đặc biệt trợ giúp nguồn cung cấp thông tin - NHNN thƣờng xuyên ban hành văn hƣớng dẫn cụ sách tín dụng thời kỳ, thông tƣ quy định giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn hoạt động, thông tƣ quy định hệ số rủi ro cho vay dự án bất động sản để làm sở định hƣớng cho NHTM - NHNN cần tổ chức lớp bồi dƣỡng, đào tạo, hội thảo ngắn ngày cho cán ngành nhằm giúp họ nâng cao trình độ nghiệp vụ Ngồi hàng năm nên tổ chức buổi hội nghị tổng kết năm toàn ngành để trao đổi, tăng cƣờng hiểu biết hợp tác cán thấm định, tín dụng NHTM - Cần tiếp tục xây dựng hồn thiện Trung tâm thơng tin Tín dụng (CIC) Trong tƣơng lai, trung tâm phải giữ vai trò điều phối viên, thu thập, xử lý cung cấp thông tin quan trọng Để làm đƣợc điều đó, CIC cần có mối liên hệ chặt chẽ với NHTM để thu thập thơng tin, từ tiến hành tổng hợp lại: Doanh nghiệp có uy tín, doanh nghiệp tiềm ẩn rủi ro cao, để khuyến nghị với NHTM khác kịp thời Ngoài ra, CIC cần phải 77 thƣờng xuyên liên hệ với quan quản lý Nhà nƣớc hữu quan nhƣ: Bộ Kế hoạch Đầu tƣ, Bộ Nông nghiệp, Bộ Xây dựng, Bộ Công nghiệp, Tổng cục Thống kê, đểtrao đổi, thu thập thông tin liên quan tới lĩnh vực thẩm định dự án 3.3.2 Kiến nghị với Chính phủ Hệ thống sách Nhà nƣớc có ảnh hƣởng chi phối lĩnh vực đời sống: kinh tế, trị, văn hóa, xã hội Một thay đổi dù nhỏ sách tác động trực tiếp lên toàn xã hội Lĩnh vục kinh doanh ngân hàng lĩnh vục hoạt động chịu ảnh hƣởng sách Kinh tế - Tài - Ngân hàng Nhà nƣớc Chính vậy, để nâng cao chất lƣợng hoạt động tín dụng nói chung, hoạt động thấm định tài dự án đầu tƣ nói riêng ngân hàng địi hỏi khơng chi nồ lực riêng ngành ngân hàng mà cịn cần có phối họp, giúp đờ Chính phủ ban ngành hữu quan khác - Xây dựng, củng cố hoàn thiện quan tƣ vấn quan cung cấp thông tin: Các nguồn thông tin đáng tin cậy hoạt động kinh doanh doanh nghiệp tình hình hoạt động chung ngành sở quan trọng để nâng cao chất lƣợng thẩm định dự án đầu tƣ ngân hàng Chính phủ quan hữu quan khác cần tăng cƣờng quản lý hoạt động doanh nghiệp thƣờng xuyên công bố thơng tin chủ trƣơng, sách phát triển ngành mà doanh nghiệp hoạt động: thông tin vê chuyển dịch cấu đầu tƣ, quy hoạch tổng thể, chiến lƣợc kinh tế nƣớc để ngân hàng nhƣ tổ chức cá nhân kinh tế hiểu rõ môi trƣờng kinh doanh nhƣ định hƣớng phát triên doanh nghiệp Theo đà tăng trƣớng chung kinh tế, Chính phủ cần tính đến việc đạo Bộ, ngành nghiên cún thành lập tổ chức, quan chuyên thu thập thông tin, tƣ vấn, đánh giá xếp hạng doanh nghiệp để thân doanh nghiệp nhƣ nhà đầu tƣ có nhìn trung thực khách quan 78 doanh nghiệp Trƣớc mắt, thành lập công ty hay trung tâm thông tin theo mơ hình Trung tâm thơng tin thƣơng mại có Bởi với lợi chun mơn, công ty hay trung tâm không giúp đỡ doanh nghiệp hoạt động SXKD mà cịn góp phần cung cấp thông tin cho công tác thấm định ngân hàng Để tạo nguồn thông tin cho ngân hàng, Bộ ngành có liên quan nhƣ: Bộ Ke hoạch Đầu tƣ, Bộ Tài chính, Bộ Cơng nghiệp, Bộ Xây dựng cần tiến hành thu thập, trao đổi, xử lý chuẩn hóa thơng tin doanh nghiệp, sau ban hành cách định kỳ, thƣờng xuyên thơng tin Có nhƣ vậy, chất lƣợng nguồn thông tin doanh nghiệp đƣợc cải thiện, từ góp phần nâng cao chất lƣợng cơng tác thâm định dự án ngân hàng - Tăng cƣờng vai trị quản lý Nhà nƣớc cơng tác thẩm định dự án bất động sản hệ thống NHTM: Việc quản lý Nhà nƣớc lĩnh vực Tài - Ngân hàng có ý nghĩa quan trọng chất lƣợng công tác thẩm định ngân hàng Vì vậy, Nhà nƣớc cần xây dựng, bổ sung hoàn thiện văn bản, chế sách nhằm quản lý có hiệu công tác thẩm định ngân hàng, đểcông tác ngày lành mạnh phát triển Song song với việc ban hành hoàn thiện văn bản, chế công tác thẩm định, Nhà nƣớc cần tăng cƣờng công tác tra, giám sát công tác thâm định TCTD Nhà nƣớc ủy quyền cho NHNN có trách nhiệm việc lập tổ tra định kỳ kiềm tra hoạt động TCTD để kịp thời phát xử lý vi phạm lĩnh vực thấm định dự án đầu tƣ 79 KẾT LUẬN Bƣớc sang chu kỳ kinh tế giai đoạn 2015-2020, thị trƣờng bất động sản hoạt động sôi động trở lại, hàng loạt dự án, cơng trình đƣợc xúc tiến thực hiện, theo nhu cầu vay vốn để phục vụ triển khai dự án bất động sản tăng cao Do đó, hồn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản điềucấp thiết hầu hết ngân hàng Đặc biệt, lĩnh vực bất động sản lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro có nguy vốn lớn Chính vậy, ngân hàng nói chung NHTMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng cần thận trọng thẩm định dự án, nhằm tránh rủi ro, bảo toàn đƣợc số vốn mang lại nguồn thu cho ngân hàng Qua nghiên cứu sở lý luận kết hợp với nghiên cứu thực tiễn công tác thẩm định dự án bất động sản khối Khách hàng doanh nghiệp – Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng, tác giả hoàn thiện luận văn giải đƣợc vấn đề sau: - Hệ thống hóa sở lý luận công tác thẩm định dự án bất động sản NHTM - Phân tích thực trạng đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản NH TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng thời gian qua, đƣa đƣợc ƣu điểm, hạn chế nguyên nhân hạn chế - Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án bất động sản NH TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng thời gian tới Do phạm vi nghiên cứu rộng, phức tạp liên quan đến nhiều khía cạnh kinh tế - xã hội nên viết em cịn nhiều thiếu sót, hạn chế, mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp thầy để luận văn hồn thiện Xin chân thành cảm ơn! 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đinh Thế Hiển (2010), Lập thẩm định hiệu tài dự án đầu tư, NXB Thống kê Lƣu Thị Hƣơng (2009), Thẩm định tài dự án, NXB Tài Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng, Các báo cáo kết hoạt động kinh doanh năm 2015, 2016, 2017, T6/2018 Nguyễn Bạch Nguyệt (2005), Giáo trình Lập dự án đầu tư, ĐH KTQD, NXB Thống Kê Nguyễn Đức Thắng (2011), Công tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Việt Nam nhìn từ góc độ chun mơn hóa, Học viện Ngân hàng Nguyễn Hồng Minh (2011), Tình đầu tư, tài liệu cho khóa học chuyên ngành KTĐT, cao học nghiên cứu sinh, ĐH KTQD Nguyễn Mậu Son (2012), Đầu tƣ cho hệ thống thông tin đại hóa cơng nghệ Ngân hàng góp phần thẩm định hiệu dự án đầu tƣ, Học viện Tài Chính Nguyễn Minh Kiều (2007), Nghiệp vụ ngân hàng đại, NXB Thống kê, Hà Nội Nguyễn Thị Mùi (2006) , Quản trị ngân hàng thương mại, NXB Tài chính, Hà Nội 10.Phan Thị Thu Hà (2013), Ngân hàng thương mại, NXB Đại học kinh tế quốc dân, Hà Nội 11.Quốc Hội (2005), Luật Đầu tư, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 12.Trần Ngọc Thơ (2005), Tài doanh nghiệp đại, ĐH Kinh tế Tp Hồ Chí Minh, NXB Thống kê 13.Từ Quang Phƣơng, Nguyễn Bạch Nguyệt (2008), Giáo trình Kinh tế đầu tư, ĐH Kinh tế quốc dân , NXB ĐH KTQD 14.Vũ Công Tuấn (2012), Thẩm định dự án đầu tư, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh 81 PHỤ LỤC 01 PHIẾU KHẢO SÁT Kính chào anh/chị! Hiện tơi làm nghiên cứu công tác thẩm định dự án bất động sản khối Khách hàng doanh nghiệp – Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vƣợng, mong anh chị dành chút thời gian để trả lời phiếu khảo sát theo nội dung dƣới Xin chân thành cảm ơn! A Thông tin cá nhân Họ tên:……………………………………………………………………… Đơn vị công tác:……………………………………………………………… Chức vụ:………………………………………………………………………… B Nội dung khảo sát Anh chị vui lòng đánh giá theo nội dung dƣới ức độ đánh giá Nội dung câu hỏi Câu hỏi 1: Các nhân viên tuân thủ theo quy trình thẩm định dự án BĐS thuộc khối KHDN Câu hỏi 2: Các cán thẩm định dự án bất động sản thuộc khối KHDN VPBank có chuyên môn kinh nghiệm tốt Câu hỏi 3: Kết thẩm định dự án BĐS VPBank có độ xác cao Câu hỏi 4: Cơng tác thẩm định dự án BĐS minh bạch, rõ ràng Câu hỏi 8: Cơng tác thẩm định dự án tài đầu tƣ BIDV nghiệp vụ phức tạp 82 Câu hỏi 5: Đánh giá độ phức tạp thẩm định dự bất động sản thuộc khối KHDN VPBank? 5.1.Thẩm định tính pháp lý hồ sơ vay vốn 5.2 Thẩm định chủ đầu tƣ 5.3 Thẩm định kết hoạt động kinh doanh lực tài 5.4 Hiệu dự án 5.5 Kế hoạch vốn vay trả nợ Câu hỏi 6: Khâu dễ sai sót thẩm định dự BĐS? 6.1.Thẩm định tính pháp lý hồ sơ vay vốn 6.2.Thẩm định chủ đầu tƣ 6.3 Thẩm định kết hoạt động kinh doanh lực tài 6.4 Hiệu dự án 6.5 Kế hoạch vốn vay trả nợ Câu hỏi 7: Khách hàng đến xin vay vốn dự án BĐS trung thực kê khai thông tin Câu hỏi 8: Xin anh/chị đánh giá phƣơng pháp thẩm định dự án BĐS VPBank phù hợp Câu hỏi 9: Tại VPBank có nhiều sở liệu thơng tin khách hàng để thẩm định dự án BĐS Câu hỏi 10: Anh/chị đánh giá công tác thẩm định dự án tài đầu tƣ VPBank? 1: Rất khơng tán thành 3: Bình thƣờng/Trung bình/Trung lập 2: Khơng tán thành 4: Tán thành 5: Rất tán thành