1354 thẩm định dự án bất động sản tại khối khách hàng doanh nghiệp NHTM CP việt nam thịnh vượng luận văn thạc sỹ kinh tế

W , , , IW NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG TRẦN ĐỨC VINH THẢM ĐỊNH Dự AN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KH ỐI KHÁCH HÀNG D OANH NGHIỆP - NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI C Ô PHẦN VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2018 W , , , IW NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG TRẦN ĐỨC VINH THẢM ĐỊNH Dự AN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KH ỐI KHÁCH HÀNG D OANH NGHIỆP - NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI C Ô PHẦN VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM THỊ THU HÀ HÀ NỘI - 2018 ⅛ LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan nội dung luận văn hồn tồn khơng có chép, tất kết nghiên cứu tác giả khác đuợc sử dụng luận văn có giải rõ ràng trung thực Học viên Trần Đức Vinh 11 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài luận văn thạc sĩ cách hoàn chỉnh, bên cạnh nỗ lực cố gắng thân cịn có hướng dẫn nhiệt tình quý Thầy Cô, động viên ủng hộ gia đình bạn bè suốt thời gian học tập nghiên cứu thực luận văn thạc sĩ Em xin chân thành tỏ lòng biết ơn cô PGS.TS Phan Thị Thu Hà, người tận tình hướng dẫn em suốt trình nghiên cứu đề tài Em xin chân thành cảm ơn cán lãnh đạo, đồng nghiệp Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng tạo điều kiện giúp em hồn thành luận văn Cuối cùng, tơi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, anh chị bạn hỗ trợ cho em nhiều suốt trình học tập, nghiên cứu thực đề tài luận văn thạc sĩ Xin chân thành cảm ơn! iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .1 LỜI CẢM ƠN .ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG BIỂU vii LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH Dự ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái niệm công tác thẩm định dự án bất động sản ngân hàng thương mại5 1.2 Quy trình thẩm định dự án bất động sản .6 1.3 Nội dung công tác thẩm định dự án bất động sản ngân hàng thương mại 1.3.1 Thẩmđịnh tính pháp lý mục tiêu dự án 1.3.2 Thẩm định tính thị trường dự án: số dự báo thị trường doanh thu .9 1.3.3 Thẩm định tính kỹ thuật dự án 10 1.3.4 Thẩm định nhân lực tổ chức quản lý 10 1.3.5 Thẩm định tài dự ánbất động sản 11 1.3.6 Phân tích khả trả nợ dự án bất động sản 14 1.3.7 Phân tích kiểm sốt rủi ro dự án 14 1.3 Các tiêu chí đánh giá cơng tác thẩm định dựánbất động sản 15 1.3.1 Các tiêu chí định tính 15 1.3.2 Chỉ tiêu định lượng .16 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án bất động sản ngân hàng thương mại .18 1.4.1 Các nhân tố chủ quan .18 ιv 1.4.2 Các nhân tố khách quan 20 1.5 Kinh nghiệm thẩm định dự án bất động sản số ngân hàng thương mại học kinh nghiệm 22 1.5.1 Kinh nghiệm Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam 22 1.5.2 Kinh nghiệm Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam 22 1.5.3 Bài học kinh nghiệm 24 KẾT LUẬN CHƯƠNG 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH Dự ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHỐI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP - NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG THỜI GIAN QUA 26 2.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng .26 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 26 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 27 2.1.3 Kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng năm gần .29 2.1.3.1 Tình hình huy động vốn 29 2.1.3.2 Hoạt động cho vay 30 2.1.3.3 Hoạt động kinh doanh dịch vụ khác 32 2.1.3.4 Tình hình thực lợi nhuận .32 2.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản Khối khách hàng doanh nghiệp - Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng 34 2.2.1 Các tiêu định tính .34 2.2.2 Các tiêu định lượng 39 2.2.3 Ví dụ minh họa thẩm định dự án bất động sản 43 2.2.3.1 Thông tin dự án .43 v 2.3.3.2 Tính pháp lý dự án .46 2.3.3.3 Tiến độ thực 48 2.3.3.4 Tổng mức đầu tư cấu vốn đầu tư 49 2.3.3.5 Kế hoạch bán hàng thu tiền 53 2.3.3.6 Dòng tiền phương án 57 2.3.3.7 Xác định hiệu dự án độ nhạy dự án 58 2.3 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản khối khách hàng doanh nghiệp - Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng 61 2.3.1 Thành tựu đạt 61 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân hạn chế 61 2.3.2.1 Hạn chế .61 2.3.2.2 Nguyên nhân hạn chế 62 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆNCƠNG TÁC THẨM ĐỊNH Dự ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHỐI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP - NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG 65 3.1 Định hướng phát triển Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vương thời gian tới 65 3.1.1 Định hướng phát triển chung 65 3.1.2 Định hướng cho công tác thẩm định dự án bất động sản .66 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án bất động sản Khối khách hàng doanh nghiệp - Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng 67 3.2.1 Nâng cao chất lượng nhân lực .67 3.2.2 Nâng cao chất lượng công tác thu thập thông tin 69 3.2.3 Nâng cao chất lượng báo cáo thẩm định dự án bất động sản 72 3.2.4 Nâng cao hiệu tổ chức, điều hành, quản lý 74 vi 3.2.5 công nghệ, thiết bị .75 3.2.6 Tăng kinh phí cho cơng tác thẩm định 75 3.3 Kiến nghị 76 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 76 3.3.2 Kiến nghị với Chính phủ 77 KẾT LUẬN .79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức VPBank 28 Hình 2.2 Tình hình huy động vốn Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vuợng năm gần .29 Hình 2.3 Tình hình cho vay Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vuợng năm gần 30 Hình 2.4 Tình hình lợi nhuận Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vuợng năm gần 33 Hình 2.5 Tình hình nợ hạn nợ xấu dự án bất động sản VPBank 42 Bảng 2.1: Số luợng dự án bất động sản đuợc thẩm định 39 Bảng 2.2: Du nợ cho vay dự án bất động sản thuộc khối KHDN .40 Bảng 2.3: Ý nghĩa giá trị trung bình thang đo khoảng (Interval Scale) 34 Bảng 2.4 Kết vấn 35 Bảng 2.5: Tỷ lệ dự án triển khai thành công tỷ lệ dự án phải điều chỉnh giai đoạn 2014-2016 41 Bảng 2.6: Thông tin chung dự án 44 Bảng 2.7: Các văn pháp lý liên quanđến dự án 46 Bảng 2.8: Tiến độ dự án 48 Bảng 2.9: Tóm tắt tổng mức đầu tu 49 Bảng 2.10: Bảng chi tiết chi phí 50 Bảng 2.11: Bảng chi tiết chi phí xây dựng .51 Bảng 2.12: Cơ cấu vốn đầu tu 52 68 Cán thẩm định dự án phải nhận thức tầm quan trọng ý nghĩa to lớn việc thẩm định tài dự án Bên cạnh phải có tư thẩm định dự án bất động sản lực chủ đầu tư phải đóng vai trị tảng cịn hiệu tài dự án phải yếu tố định đến việc ngân hàng có đồng ý tài trợ cho dự án hay không Điều mang lại cho chủ đầu tư hội để thực dự án khả thi đồng thời đảm bảo an toàn vốn vay ngân hàng Cán thẩm định cần phải có trình độ, đào tạo cách bản, quy đồng thời phải có kiến thức kinh tế thị trường trình hội nhập nước ta nay, hoạt động Ngân hàng tài chính, đặc biệt phải có kiến thức chun sâu tài doanh nghiệp, thẩm định dự án, khả phân tích tiêu, số tài chính, nắm bắt vai trị ý nghĩa tiêu có kiến thức, phương pháp thẩm định tài ứng dụng vào thực tế dự án Và phải có kỹ phân tích đánh giá cách tổng hợp, nhạy bén, cán thẩm định phải sử dụng máy tính, phần mềm hỗ trợ đại vào phục vụ cho công tác thẩm định tài dự án Cán thẩm định cần phải thâm nhập thực tế, dành nhiều thời gian tiếp cận doanh nghiệp, trực tiếp tham gia giám sát, theo dõi quản lý tài dự án, có kinh nghiệp chuyên sâu số ngành, lĩnh vực mà phụ trách Cán thẩm định cần phải có phẩm chất đạo đức, trung thực, có tinh thần trách nhiệm cơng việc, làm việc cách có hiệu Do vậy, để đáp ứng nhu cầu trên, giải pháp nhằm nâng cao trình độ thẩm định cán đưa là: - Về tuyển dụng: tổ chức công khai, đảm bảo lựa chọn người có lực, phẩm chất tốt, có trình độ khả làm việc vị trí cán thẩm định Cần phải có thời gian thử việc để kiểm tra khả ứng dụng kiến thức vào thực tế cán tuyển chọn 69 - tổ chức đào tạo: Tổ chức nhiều lớp bồi dưỡng liên quan đến nghiệp vụ thẩm định, khoá học phổ biến chủ trương, sách phát triển kinh tế xã hội nhà nước, ngành, địa phương nhằm nâng cao kiến thức cho cán thẩm định, giúp cho định đưa xác rút ngắn thời gian thẩm định Cùng với việc tổ chức lớp học đào tạo, phổ biến kiến thức trên, Ngân hàng cần trọng việc tạo điều kiện cho cán tham gia khố học trên, khuyến khích phong trào tự học, tự nghiên cứu Hỗ trợ vật chất cho cán thẩm định theo học lớp đại học sau đại học, có khen thưởng xứng đáng đề tài nghiên cứu có ứng dụng cao thực tế Bên cạnh đó, cần liên tục cập nhật vấn đề bất động sản cho cán tham khảo cập nhật thông tin thị trường Có sách thu hút chun gia giỏi thẩm định bất động sảnvề làm việc Hiện vấn đề thẩm định bất động sản ngân hàng quan tâm.Với cán Ngân hàng có chun mơn cao, có thành tích việc tìm tịi nghiên cứu phải có sách khen thưởng động viên kịp thời, xếp công việc chức vụ hợp lý để họ cống hiến Có hình thức kỷ luật cán bộ, nhân viên có sai phạm nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm công việc Ngân hàng vPBank nên hợp tác với trường đại học, viện nghiên cứu kinh tế làm tư vấn cho công tác thẩm định bất động sản xác 3.2.2 Nâng cao chất lượng công tác thu thập thông tin Thông tin yếu tố tác động trực tiếp đến định cho vay, sở để cán thẩm định đưa định cho vay hay từ chối cho vay Xét góc độ vĩ mơ, thơng tin cịn sở quan trọng để đánh giá chất lượng tín dụng Ngân hàng vPBank, đưa dự báo phát triển kinh tế Trên thực tế, việc thu thập xử lý, khai thác sử dụng thông tin chưa hợp lý Chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư phụ thuộc nhiều vào độ xác thơng tin doanh nghiệp Ngân hàng thu thập Các Ngân hàng chủ yếu sử dụng thông tin doanh nghiệp cung cấp nên chất lượng thẩm định dự án 10 chưa cao, cần phải tìm hiểu thêm nguồn thơng tin khác liên quan đến dự án Chính để nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án cần nâng cao độ xác thơng tin, cần phải có đối chiếu so sánh từ nhiều nguồn khác Cán tín dụng khai thác thông tin từ số nguồn như: Thông tin thu thập trực tiếp từ doanh nghiệp Cán thẩm định Ngân hàng VPBank nên trực tiếp vấn doanh nghiệp để khai thác thông tin Các thông tin thu thập phần phụ thuộc vào ý kiến chủ quan cán thẩm định, nhiên vấn thường thu thêm thông tin mà hồ sơ xin vay chưa có cịn nghi vấn Qua đánh giá tính trung thực khách hàng, đánh giá tình hình hoạt động doanh nghiệp, khả tổ chức điều hành nhà đầu tư Ngoài vấn trực tiếp khách hàng, cán tín dụng cần phải xuống nơi dự án bất động sản xây dựng, đánh giá xác chất lượng dự án, khả cạnh tranh sản phẩm thị trường Đối với khách hàng làm ăn lâu dài việc thu thập thông tin đỡ tốn thời gian xác Những khách hàng có quan hệ tín dụng với Ngân hàng ngân hàng khác sử dụng dịch vụ Ngân hàng nên Ngân hàng có thơng tin đầy đủ thông qua lần giao dịch với khách hàng Thông tin thu thập ngồi doanh nghiệp Muốn thơng tin sử dụng xác, bên cạnh thơng tin khách hàng cung cấp, cán thẩm định thu thập thơng tin từ nguồn bên ngồi Nguồn thông tin vô đa dạng phong phú, giúp cán đánh giá xác khách hàng vay vốn, để đưa định cho vay đắn đem lại hiệu đầu tư Có thể thu thập từ Bộ, ngành liên quan, quan thông báo chí, trung tâm tín dụng Ngân hàng (CIC), chuyên gia kỹ thuật, đối tác khách hàng, Internet 71 Liên tục tìm kiếm thơng tin bất động sản, nhà đất, tiêu dùng, giá cả, thị trường, luật áp dụng cho bất động sản để cập nhật hệ thống đầy đủ xác Hỗ trợ cho việc thẩm định đạt hiệu cao Ngoài ra, cần quan tâm tới số thông tin như: + Số lượng dự án có sản phẩm loại, có sản phẩm cạnh tranh sản phẩm dự án Vì dự án bất động sản, nên hoạt động ngành liên quan ảnh hưởng tới sản phẩm dự án ví dụ dự án xây dựng khách sạn dịch vụ doanh nghiệp xung quanh bán hàng lưu niệm, bán đồ ăn phát triển giúp khách sạn thu hút khách du lịch, tự dưng tạo lợi khách sạn khác + Tìm hiểu nhu cầu sản phẩm năm qua + Xem xét mức cung thị trường + Xem xét giá sản phẩm nguyên vật liệu đầu vào + Xem xét sách liên quan phủ + Quy hoạch, kế hoạch đầu tư, định hướng phát triển Bộ, ngành xây dựng + Xem xét tình hình dư nợ, số dư tiền gửi, quan hệ tín dụng, tình hình tài chính, hoạt động sản xuất kinh doanh nghiệp + Ngân hàng cịn th cơng ty kế tốn, kiểm tốn tư vấn, cơng ty chuyên môn lĩnh vực xây dựng bản, đánh giá máy móc thiết bị thẩm định tính xác dự án Tuy nhiên vấn đề thu thập xử lý thơng tin nói lại vấn đề khó khăn phạm vi thu thập thông tin rộng, nguồn thông tin thường khơng đầy đủ khó tiếp cận, thời gian cán thẩm định lại ngắn.Vì cán thẩm định phải thường xuyên lưu ý vấn đề thu thập lưu trữ thông tin cách khoa học, nên thường xuyên trao đổi thông tin với để bổ sung cho nguồn thơng tin thêm phong phú 72 3.2.3 Nâng cao chất lượng báo cáo thẩm định dự án bất động sản Theo phân tích chương cho thấy chất lượng báo cáo thẩm định bất động sản chưa sát với thực tế, VP bank cần quan tâm đến điều thẩm định kỹ thuật: Việc thẩm định kỹ thuật hạn chế cán thẩm định am hiểu kỹ thuật cịn Vì thế, với dự án lớn quan trọng, ngân hàng thuê chuyên gia tư vấn thiết kế để nhận định đánh giá Điều đòi hỏi ngân hàng phải có chế sách liên quan đến việc thuê chuyên gia lâu dài, Ngân hàng VPBank cần bổ sung thêm nhân am hiểu kỹ thuật để phục vụ công tác thẩm định dự án Bất động sản bồi dưỡng thêm cho cán thẩm định lĩnh vực thẩm định hiệu tài chính: Thẩm định chi tiết nguồn vốn thực dự án: Thông thường chủ đầu tư thường cung cấp thông tin tổng mức đầu tư cấu vốn tham gia cho ngân hàng Tuy nhiên, Những thông tin chi tiết nguồn vốn thực dự án việc chuẩn bị nguồn vốn đáp ứng tiến độ triển khai dự án thường không chủ đầu tư cung cấp thơng tin Ngồi ra, Ngân hàng chưa trọng đến nguồn vốn lưu động chủ đầu tư cần có để thực dự án Chính điều dẫn đến việc xác định chủ đầu tư có đủ nguồn để thực dự an dự án triển khai theo kế hoạch Trường hợp cá biệt, chủ đầu tư lúc thực nhiều dự án Dẫn đến nguồn tiền huy động dự án bị chủ đầu tư sử dụng đưa vào dự án khác triển khai dẫn đến chậm trễ tiến độ dự án Do vậy, cán thẩm định thực thẩm định nguồn vốn thực dự án bề mặt hồ sơ chứng từ khách hàng cung cấp dự án, cán thẩm định cần thu thập thêm thông tin chủ đầu tư, dự án triển khai, tiến độ triển khai dự án chủ đầu tư, nguồn vốn cần thiết để triển khai dự án Ngân hàng có nhìn tổng thể lực tài chủ đầu tư, khả cung ứng vốn để tiếp tục triển khai dự án từ đưa phương án cấp tín dụng 73 phù hợp với thực trạng khách hàng theo giai đoạn dự án nhằm hạn chế việc khách hàng sử dụng nguồn vốn ngân hàng sai mục đích lãnh phí Chi phí dự án đầu tư BĐS, việc sử dụng đơn giá, định mức chủ đầu tư cung cấp cán thẩm định cần tham khảo thêm đơn giá thị trường dự án tương tự để đảm bảo giá tính tốn sát với thực tế thị trường Ngồi ra, Cán thẩm định cần phải tính tới ảnh hưởng yếu tố vĩ mô khủng hoảng kinh tế, lạm phát hay thường xuyên cập nhật thông tin nhận định thị trường bất động sản có ảnh hưởng tới thay đổi giá dự án đầu tư; Trên sở tính tốn doanh thu, chi phí hoạt động, lợi nhuận dự án mang lại cán thẩm định tiến hành đánh giá hiệu dự án quan điểm ngân hàng nhà đầu tư Trong đó, Ngân hàng cần xác định mức lãi suất chiết khấu phù hợp (thông thường tính lãi suất cho vay trung, dài hạn thời điểm tài trợ dự án) Chú trọng việc thực phân tích độ nhạy dự án Một dự án Bất động sản thường có thời gian tài trợ kéo dài Cán thẩm định đánh giá hết rủi ro ảnh hưởng đến dự án tài trợ Việc phân tích độ nhạy giúp cho người định có sở xem xét tới trường hợp xấu tốt định tài trợ dự án Từ đó, Đưa định tài trợ cân mức rủi ro lợi ích mà ngân hàng kỳ vọng việc nhận tài sản đảm bảo sản phẩm dự án hình thành tương lai:Trong nhà nước chưa có quy định rõ ràng việc cho phép đăng ký chấp tài sản Ngân hàng cần đưa hợp đồng mang tính ràng buộc tính pháp lý việc ngân hàng nhận tài sản theo quy định pháp luật có tồn quyền khai thác đầu tư khai thác dự án trường hợp chủ đầu tư khơng tốn theo thời hạn quy định Đồng thời, xây dựng phương pháp định giá riêng cho loại tài sản đảm bảo phải tính đến giá trị thời gian tiền, phân tích độ nhạy giả định dự án có thay đổi 74 3.2.4 Nâng cao hiệu tổ chức, điều hành, quản lý Công tác tổ chức điều hành thẩm định có ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định dự án ảnh hưởng tới tinh thần làm việc, ý thức trách nhiệm cán thẩm định Thực tế cho thấy dù xây dựng quy trình thẩm định hợp lý mà cơng tác tổ chức điều hành thẩm định không khoa học, chặt chẽ kết thẩm định khơng cao Do việc hồn thiện cơng tác cần thiết Ngân hàng việc thẩm định đầu tư bất động sản Trước tiên, Ngân hàng nên thành lập phòng chuyên thẩm định dự án đầu tư Trong cấu tổ chức gồm: trưởng phòng cán thẩm định Phòng thẩm định phải tách riêng khỏi phịng tín dụng Tuyển chọn cán thẩm định có nghiệp vụ giỏi chun sâu, có kinh nghiệm khả Chun mơn hố cơng tác thẩm định hình thức quy trình trình thẩm định Khi có phịng thẩm định riêng số lượng cán thẩm định tăng lên đảm bảo san sẻ cơng việc q trình thẩm định, giúp cho chất lượng thẩm định nâng lên Bên cạnh lựa chọn cán chuyên thẩm định bất động sản để nâng cao khả thẩm định dự án phận Việc thẩm định dự án đầu tư bất động sản cần tiến hành hình thức tập thể Các báo cáo thẩm định đưa xem xét lại cách cẩn thẩn có hiệu lực thông qua hội đồng thẩm định Ngân hàng Đồng thời Ngân hàng cần gắn trách nhiệm cán thẩm định với phần công việc mà họ đảm nhận với kết luận thẩm định mà họ đưa nhằm giảm thiểu rủi ro đạo đức công tác thẩm định Ngân hàng cần có biện pháp kiểm tra, kiểm sốt nội để phát kịp thời sai sót việc thẩm định, từ rút kinh nghiệm cho cán thẩm định có biện pháp xử lý kịp thời sai sót Khi kiểm tra cần tập trung vào việc tính tốn tiêu tài việc tuân thủ quy định pháp luật quản lý tài doanh nghiệp, quản lý Ngân hàng trình thẩm định dự án đầu tư cán Ngân hàng 75 3.2.5 Về công nghệ, thiết bị Bên cạnh yếu tố người, phương tiện, trang thiết bị ảnh hưởng đến hiệu cơng tác thẩm định nói chung thẩm định bất động sản nói riêng Kết thẩm định xác, nhanh chóng cán thẩm định trang bị thiết bị, phương tiện đại Ngân hàng VPBank quan tâm tới việc đầu tư trang thiết bị, máy móc phục vụ cho hoạt động thẩm định Các nhân viên phòng thẩm định trang bị máy vi tính, phịng có máy poto, nhiều máy in Ngồi ra, phịng thẩm định ứng dụng phần mền hỗ trợ việc phân tích dự án, giúp cán thẩm định việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định Ngân hàng cần trọng đến việc ứng dụng phần mền máy tính cho cơng tác thẩm định để nâng cao tính xác, khoa học kết thẩm định Cùng với việc đầu tư máy móc, ngân hàng VPBank khuyến khích cán nhân viên có sáng tạo, giải pháp hữu ích để nâng cao chất lượng thẩm định Thưởng cho cán có sáng tạo làm việc hiệu Từ hình thành ứng dụng cho ngân hàng, điều vừa tiết kiệm chi phí cho ngân hàng lại nhanh chóng dễ áp dụng vào thực tế cơng việc 3.2.6 Tăng kinh phí cho cơng tác thẩm định Thẩm định dự án đầu tư bất động sản việc tiến hành xem xét đánh giá cách khoa học, khách quan, toàn diện nội dung dự án, đánh giá tính khả thi dự án Một dự án đầu tư bao gồm nhiều khía cạnh, mà cơng tác thẩm định xác khía cạnh xem xét cách tỉ mỉ, đầy đủ Các cán thẩm định lựa chọn người có trình độ, kinh nghiệm, nhiên nắm bắt tất lĩnh vực để phân tích chuyên sâu tất nội dung Để tăng tính xác, chắn kết thẩm định cần tham khảo ý kiến chuyên gia, thuê tổ chức tư vấn đặc biệt dự án lớn dự án bất động sản 76 Các cán thẩm định phải thường xuyên tới nơi dự án thực để kiểm tra, theo dõi tiến độ thực dự án tiến độ giải ngân vốn Vì cơng tác phí cán thẩm định cần phải hợp lý, cần phải tăng kinh phí để tạo điều kiện cho cán đến tận nơi diễn hoạt động đầu tư dự án để xem xét, đánh giá cho xác, khách quan Tuy nhiên việc tăng kinh phí khơng thể tùy tiện, phải có quy định rõ ràng, chặt chẽ, việc tăng kinh phí phải liền việc tăng chất lượng thẩm định, tránh tình trạng lãng phí, tăng chi phí mà khơng tăng chất lượng 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Với vai trò quan quản lý Nhà nước lĩnh vục ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường vai trò việc hỗ trợ NHTM việc nâng cao nghiệp vụ thẩm định dự án đầu tư, phát triển nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên đặc biệt trợ giúp nguồn cung cấp thông tin - NHNN thường xuyên ban hành văn hướng dẫn cụ sách tín dụng thời kỳ, thơng tư quy định giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an tồn hoạt động, thơng tư quy định hệ số rủi ro cho vay dự án bất động sản để làm sở định hướng cho NHTM - NHNN cần tổ chức lớp bồi dưỡng, đào tạo, hội thảo ngắn ngày cho cán ngành nhằm giúp họ nâng cao trình độ nghiệp vụ Ngoài hàng năm nên tổ chức buổi hội nghị tổng kết năm toàn ngành để trao đổi, tăng cường hiểu biết hợp tác cán thấm định, tín dụng NHTM - Cần tiếp tục xây dựng hoàn thiện Trung tâm thơng tin Tín dụng (CIC) Trong tương lai, trung tâm phải giữ vai trò điều phối viên, thu thập, xử lý cung cấp thông tin quan trọng Để làm điều đó, CIC cần có mối liên hệ chặt chẽ với NHTM để thu thập thơng tin, từ tiến hành tổng hợp lại: Doanh nghiệp có uy tín, doanh nghiệp tiềm ẩn rủi ro cao, để khuyến nghị với NHTM khác kịp thời Ngoài ra, CIC cần phải 77 thường xuyên liên hệ với quan quản lý Nhà nước hữu quan như: Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Nông nghiệp, Bộ Xây dựng, Bộ Công nghiệp, Tổng cục Thống kê, đểtrao đổi, thu thập thông tin liên quan tới lĩnh vực thẩm định dự án 3.3.2 Kiến nghị với Chính phủ Hệ thống sách Nhà nước có ảnh hưởng chi phối lĩnh vực đời sống: kinh tế, trị, văn hóa, xã hội Một thay đổi dù nhỏ sách tác động trực tiếp lên toàn xã hội Lĩnh vục kinh doanh ngân hàng lĩnh vục hoạt động chịu ảnh hưởng sách Kinh tế - Tài - Ngân hàng Nhà nước Chính vậy, để nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng nói chung, hoạt động thấm định tài dự án đầu tư nói riêng ngân hàng địi hỏi khơng chi nồ lực riêng ngành ngân hàng mà cần có phối họp, giúp đờ Chính phủ ban ngành hữu quan khác - Xây dựng, củng cố hoàn thiện quan tư vấn quan cung cấp thông tin: Các nguồn thông tin đáng tin cậy hoạt động kinh doanh doanh nghiệp tình hình hoạt động chung ngành sở quan trọng để nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư ngân hàng Chính phủ quan hữu quan khác cần tăng cường quản lý hoạt động doanh nghiệp thường xun cơng bố thơng tin chủ trương, sách phát triển ngành mà doanh nghiệp hoạt động: thông tin vê chuyển dịch cấu đầu tư, quy hoạch tổng thể, chiến lược kinh tế nước để ngân hàng tổ chức cá nhân kinh tế hiểu rõ môi trường kinh doanh định hướng phát triên doanh nghiệp Theo đà tăng trướng chung kinh tế, Chính phủ cần tính đến việc đạo Bộ, ngành nghiên cún thành lập tổ chức, quan chuyên thu thập thông tin, tư vấn, đánh giá xếp hạng doanh nghiệp để thân doanh nghiệp nhà đầu tư có nhìn trung thực khách quan 78 doanh nghiệp Trước mắt, thành lập cơng ty hay trung tâm thơng tin theo mơ hình Trung tâm thơng tin thương mại có Bởi với lợi chuyên môn, công ty hay trung tâm không giúp đỡ doanh nghiệp hoạt động SXKD mà cịn góp phần cung cấp thơng tin cho công tác thấm định ngân hàng Để tạo nguồn thơng tin cho ngân hàng, Bộ ngành có liên quan như: Bộ Ke hoạch Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Cơng nghiệp, Bộ Xây dựng cần tiến hành thu thập, trao đổi, xử lý chuẩn hóa thơng tin doanh nghiệp, sau ban hành cách định kỳ, thường xun thơng tin Có vậy, chất lượng nguồn thông tin doanh nghiệp cải thiện, từ góp phần nâng cao chất lượng công tác thâm định dự án ngân hàng - Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước công tác thẩm định dự án bất động sản hệ thống NHTM: Việc quản lý Nhà nước lĩnh vực Tài - Ngân hàng có ý nghĩa quan trọng chất lượng cơng tác thẩm định ngân hàng Vì vậy, Nhà nước cần xây dựng, bổ sung hoàn thiện văn bản, chế sách nhằm quản lý có hiệu công tác thẩm định ngân hàng, đểcông tác ngày lành mạnh phát triển Song song với việc ban hành hoàn thiện văn bản, chế công tác thẩm định, Nhà nước cần tăng cường công tác tra, giám sát công tác thâm định TCTD Nhà nước ủy quyền cho NHNN có trách nhiệm việc lập tổ tra định kỳ kiềm tra hoạt động TCTD để kịp thời phát xử lý vi phạm lĩnh vực thấm định dự án đầu tư 79 KẾT LUẬN Bước sang chu kỳ kinh tế giai đoạn 2015-2020, thị trường bất động sản hoạt động sôi động trở lại, hàng loạt dự án, cơng trình xúc tiến thực hiện, theo nhu cầu vay vốn để phục vụ triển khai dự án bất động sản tăng cao Do đó, hồn thiện cơng tác thẩm định dự án bất động sản điềucấp thiết hầu hết ngân hàng Đặc biệt, lĩnh vực bất động sản lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro có nguy vốn lớn Chính vậy, ngân hàng nói chung NHTMCP Việt Nam Thịnh Vượng cần thận trọng thẩm định dự án, nhằm tránh rủi ro, bảo toàn số vốn mang lại nguồn thu cho ngân hàng Qua nghiên cứu sở lý luận kết hợp với nghiên cứu thực tiễn công tác thẩm định dự án bất động sản khối Khách hàng doanh nghiệp - Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng, tác giả hoàn thiện luận văn giải vấn đề sau: - Hệ thống hóa sở lý luận cơng tác thẩm định dự án bất động sản NHTM - Phân tích thực trạng đánh giá thực trạng cơng tác thẩm định dự án bất động sản NH TMCP Việt Nam Thịnh Vượng thời gian qua, đưa ưu điểm, hạn chế nguyên nhân hạn chế - Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án bất động sản NH TMCP Việt Nam Thịnh Vượng thời gian tới Do phạm vi nghiên cứu rộng, phức tạp liên quan đến nhiều khía cạnh kinh tế - xã hội nên viết em nhiều thiếu sót, hạn chế, mong nhận ý kiến đóng góp thầy để luận văn hồn thiện Xin chân thành cảm ơn! 80 81 Mức độ đánh Nội dung câu hỏi giá DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đinh Thế Hiển (2010), Lập thẩm định hiệu tài dự án đầu tư, NXB Thống kê PHIẾU KHẢO SÁT Lưu Thị Hương (2009), Thẩm định tài dự án, NXB Tài anh/chị! Kính Ngân chào hàngcác TMCP Việt Nam Thịnh Vượng, Các báo cáo kết hoạt Hiện làm2015, nghiên cứu2017, công tác thẩm định dự án bất động động kinh doanh năm 2016, T6/2018 sản4.tạiNguyễn khối Khách hàng doanh nghiệp NgânLập hàng NamKTQD, Thịnh Bạch Nguyệt (2005), Giáo- trình dự TMCP án đầuViệt tư, ĐH Vượng,NXB mong Thốnganh Kê chị dành chút thời gian để trả lời phiếu khảo sát theo nội5 dung Nguyễn Đức Thắng (2011), Công tác thẩm định dự án đầu tư hoạt Xin cảm ơn! Ngân hàng thương mại Việt Nam nhìn từ góc độ độngchân chothành vay A Thơng tinmơn cá nhân chun hóa, Học viện Ngân hàng Họ Nguyễn tên: Hồng Minh (2011), Tình đầu tư, tài liệu cho Đơn vịkhóa cơnghọc tác: chuyên ngành KTĐT, cao học nghiên cứu sinh, ĐH KTQD Chức vụ: Nguyễn Mậu Son (2012), Đầu tư cho hệ thống thông tin đại hóa B Nội dung khảo sát hàng góp phần thẩm định hiệu dự án đầu tư, Học cơng nghệ Ngân Anh chị vuiTài lịng đánh giá theo nội dung viện Chính Nguyễn Minh Kiều (2007), Nghiệp vụ ngân hàng đại, NXB Thống kê, Hà Nội Nguyễn Thị Mùi (2006) , Quản trị ngân hàng thương mại, NXB Tài chính, Hà Nội 10.Phan Thị Thu Hà (2013), Ngân hàng thương mại, NXB Đại học kinh tế quốc dân, Hà Nội 11 Quốc Hội (2005), Luật Đầu tư, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 12.Trần Ngọc Thơ (2005), Tài doanh nghiệp đại, ĐH Kinh tế Tp Hồ Chí Minh, NXB Thống kê 13.Từ Quang Phương, Nguyễn Bạch Nguyệt (2008), Giáo trình Kinh tế đầu tư, ĐH Kinh tế quốc dân , NXB ĐH KTQD 14.Vũ Công Tuấn (2012), Thẩm định dự án đầu tư, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh ¼ VPBank Câu hỏi 1: Các nhân viên tuân thủ theo quy trình thẩm định dự án BĐS thuộc khối KHDN Câu hỏi 2: Các cán thẩm định dự án bất động sản thuộc khối KHDN VPBank có chun mơn kinh nghiệm tốt Câu hỏi 3: Kết thẩm định dự án BĐS VPBank có độ xác cao Câu hỏi 4: Công tác thẩm định dự án BĐS minh bạch, rõ ràng Câu hỏi 8: Cơng tác thẩm định dự án tài đầu tư BIDV nghiệp vụ phức tạp 82 Câu hỏi 5: Đánh giá độ phức tạp thẩm định dự bất động 5.1.Thẩm định tính pháp lý hồ sơ vay vốn 5.2 Thẩm định chủ đầu tư 5.3 Thẩm định kết hoạt động kinh doanh lực tài _ 5.4 Hiệu dự án 5.5 Kế hoạch vốn vay trả nợ Câu hỏi 6: Khâu dễ sai sót thẩm định dự BĐS? 6.1.Thẩm định tính pháp lý hồ sơ vay vốn 6.2.Thẩm định chủ đầu tư 6.3 Thẩm định kết hoạt động kinh doanh lực tài _ 6.4 Hiệu dự án 6.5 Kế hoạch vốn vay trả nợ Câu hỏi 7: Khách hàng đến xin vay vốn dự án BĐS trung thực kê khai thông tin Câu hỏi 8: Xin anh/chị đánh giá phương pháp thẩm định dự án BĐS VPBank phù hợp Câu hỏi 9: Tại VPBank có nhiều sở liệu thông tin khách hàng để thẩm định dự án BĐS Câu hỏi 10: Anh/chị đánh giá công tác thẩm định dự án tài đầu tư VPBank? 1: Rất khơng tán thành 2: Khơng tán thành 3: Bình thường/Trung bình/Trung lập 4: Tán thành 5: Rất tán thành ... tác thẩm định dự án bất động sảntại NH TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam, chi nhánh Hà Nội - Luận văn thạc sỹ Đại học Kinh tế Quốc Dân Luận văn hệ thống sở lý luận thẩm định dự án bất động sản. .. HỒN THIỆNCƠNG TÁC THẨM ĐỊNH Dự ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHỐI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP - NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG 65 3.1 Định hướng phát triển Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vương thời... LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH Dự ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái niệm công tác thẩm định dự án bất động sản ngân hàng thương mại5 1.2 Quy trình thẩm định dự án bất động sản