tích các phương diện của dự án đầu tư, có sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia, vận dụng linh hoạt các phương pháp phân tích.
-Xây dựng đội ngũ cán bộ thẩm định có trình độ chuyên môn cao, được đào tạo đáp ứng được yêu cầu công việc.
- Rút ngắn thời gian thẩm định, tránh những nhầm lẫn, sai sót trong quá trình thẩm định dẫn đến việc đầu tư không hiệu quả, giải ngân vốn đúng thời hạn đảm bảo kịp thời cơ đầu tư của dự án.
Cho vay theo dự án thường chứa nhiều rủi ro do thời gian đầu tư dài. Để giảm thiểu rủi ro, Ngân hàng cần chú ý tới những vấn đề sau:
- Chỉ cho vay khi khách hàng có đầy đủ giấy tờ, hồ sơ pháp lý. Cần đánh giá kĩ lưỡng hồ sơ vay vốn của khách hàng trên cơ sở những tiêu chí tổng hợp, khoa học toàn diện.
- Thường xuyên kiểm tra, theo dõi tiến độ triển khai dự án đầu tư. Kiểm tra quá trình sử dụng vốn của dự án.
- Đối với những dự án lớn, nhiều rủi ro Ngân hàng có thể thực hiện đồng tài trợ với các ngân hàng khác để giảm thiểu rủi ro.
3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản tại Khốikhách khách
hàng doanh nghiệp - Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng 3.2.1. Nâng cao chất lượng nhân lực
Trong các nhân tố ảnh hưởng tới việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án thì yếu tố con người chiếm vị trí quan trọng nhất, chi phối hầu hết các kết quả thẩm định. Bởi con người là chủ thể tiến hành thẩm định dựa trên các cơ sở nền tảng khoa học cùng với kinh nghiệm vốn có của mình để tiến hành kiểm tra, đánh giá các chỉ tiêu về tình hình tài chính của doanh nghiệp sau đó dựa vào tư duy chủ quan của mình để tiến hành ra quyết định chấp nhận hay loại bỏ dự án. Do vậy, muốn nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án, giải pháp đầu tiên và quan trọng nhất là phải xây dựng và phát triển đội ngũ cán bộ thẩm định cả về số lượng lẫn chất lượng.
Cán bộ thẩm định dự án phải nhận thức được tầm quan trọng và ý nghĩa to lớn của việc thẩm định tài chính dự án. Bên cạnh đó phải có một tư duy mới đó là trong thẩm định dự án bất động sản thì năng lực của chủ đầu tư phải đóng vai trò nền tảng còn hiệu quả tài chính dự án phải là yếu tố quyết định đến việc ngân hàng có đồng ý tài trợ cho dự án hay không. Điều này mang lại cho chủ đầu tư cơ hội để thực hiện các dự án khả thi đồng thời đảm bảo an toàn vốn vay của ngân hàng.
Cán bộ thẩm định cần phải có trình độ, được đào tạo một cách bài bản, chính quy đồng thời phải có những kiến thức cơ bản về nền kinh tế thị trường nhất là trong quá trình hội nhập của nước ta hiện nay, về hoạt động Ngân hàng tài chính, đặc biệt phải có kiến thức chuyên sâu về tài chính doanh nghiệp, thẩm định dự án, khả năng phân tích các chỉ tiêu, chỉ số tài chính, nắm bắt được vai trò ý nghĩa của từng chỉ tiêu và có những kiến thức, phương pháp thẩm định tài chính hiện đại để ứng dụng vào thực tế của từng dự án. Và phải có kỹ năng phân tích đánh giá một cách tổng hợp, nhạy bén, các cán bộ thẩm định phải sử dụng máy tính, các phần mềm hỗ trợ hiện đại vào phục vụ cho công tác thẩm định tài chính dự án.
Cán bộ thẩm định cần phải được thâm nhập thực tế, dành nhiều thời gian tiếp cận doanh nghiệp, trực tiếp tham gia giám sát, theo dõi và quản lý tài chính của dự án, có kinh nghiệp chuyên sâu về một số ngành, lĩnh vực mà mình phụ trách.
Cán bộ thẩm định cần phải có phẩm chất đạo đức, trung thực, có tinh thần trách nhiệm trong công việc, làm việc một cách có hiệu quả.
Do vậy, để đáp ứng nhu cầu trên, các giải pháp nhằm nâng cao trình độ thẩm định của cán bộ được đưa ra là:
- Về tuyển dụng: được tổ chức công khai, đảm bảo lựa chọn những người có năng lực, phẩm chất tốt, có trình độ và khả năng làm việc ở vị trí của một cán bộ thẩm định. Cần phải có thời gian thử việc để kiểm tra khả năng ứng dụng các kiến thức vào thực tế của các cán bộ được tuyển chọn.
- về tổ chức đào tạo: Tổ chức nhiều lớp bồi dưỡng liên quan đến nghiệp vụ thẩm định, các khoá học phổ biến các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế xã hội của nhà nước, ngành, địa phương nhằm nâng cao kiến thức cho cán bộ thẩm định, giúp cho các quyết định đưa ra được chính xác hơn và rút ngắn được thời gian thẩm định. Cùng với việc tổ chức các lớp học đào tạo, phổ biến kiến thức trên, Ngân hàng cần chú trọng việc tạo điều kiện cho cán bộ tham gia các khoá học trên, khuyến khích các phong trào tự học, tự nghiên cứu. Hỗ trợ vật chất cho các cán bộ thẩm định theo học các lớp đại học và sau đại học, có khen thưởng xứng đáng đối với các đề tài nghiên cứu có ứng dụng cao trong thực tế. Bên cạnh đó, cần liên tục cập nhật những vấn đề mới về bất động sản cho cán bộ tham khảo và cập nhật thông tin thị trường.
Có chính sách thu hút các chuyên gia giỏi thẩm định bất động sảnvề làm việc. Hiện nay vấn đề thẩm định về bất động sản đang được các ngân hàng quan tâm.Với những cán bộ của Ngân hàng có chuyên môn cao, có các thành tích trong việc tìm tòi nghiên cứu phải có chính sách khen thưởng động viên kịp thời, sắp xếp các công việc chức vụ hợp lý để họ cống hiến hết mình. Có hình thức kỷ luật đối với các cán bộ, nhân viên có sai phạm nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm trong công việc. Ngân hàng vPBank nên hợp tác với các trường đại học, các viện nghiên cứu kinh tế làm tư vấn cho công tác thẩm định bất động sản được chính xác.
3.2.2. Nâng cao chất lượng công tác thu thập thông tin
Thông tin là yếu tố tác động trực tiếp đến quyết định cho vay, là cơ sở để cán bộ thẩm định đưa ra quyết định cho vay hay từ chối cho vay. Xét dưới góc độ vĩ mô, thông tin còn là cơ sở quan trọng để đánh giá chất lượng tín dụng Ngân hàng vPBank, đưa ra các dự báo phát triển kinh tế. Trên thực tế, hiện nay việc thu thập xử lý, khai thác và sử dụng thông tin còn chưa hợp lý. Chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào độ chính xác của thông tin do doanh nghiệp và Ngân hàng thu thập được. Các Ngân hàng vẫn chủ yếu sử dụng thông tin do các doanh nghiệp cung cấp nên chất lượng thẩm định dự án
chưa cao, cần phải tìm hiểu thêm các nguồn thông tin khác liên quan đến dự án. Chính vì vậy để nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án cần nâng cao độ chính xác của thông tin, cần phải có sự đối chiếu so sánh từ nhiều nguồn khác nhau... Cán bộ tín dụng có thể khai thác thông tin từ một số nguồn như: Thông tin thu thập trực tiếp từ doanh nghiệp.
Cán bộ thẩm định của Ngân hàng VPBank nên trực tiếp phỏng vấn doanh nghiệp để khai thác các thông tin. Các thông tin thu thập được phần nào phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của cán bộ thẩm định, tuy nhiên những cuộc phỏng vấn như thế thường thu được thêm các thông tin mà trong hồ sơ xin vay chưa có hoặc còn nghi vấn. Qua đó có thể đánh giá được tính trung thực của khách hàng, đánh giá được tình hình hoạt động của doanh nghiệp, khả năng tổ chức điều hành của nhà đầu tư...
Ngoài những cuộc phỏng vấn trực tiếp khách hàng, cán bộ tín dụng cần phải xuống nơi dự án bất động sản xây dựng, như vậy mới có thể đánh giá được chính xác hơn về chất lượng dự án, khả năng cạnh tranh của sản phẩm trên thị trường.
Đối với khách hàng đã làm ăn lâu dài thì việc thu thập thông tin sẽ đỡ tốn thời gian hơn và chính xác hơn. Những khách hàng này đã có quan hệ tín dụng với Ngân hàng hoặc các ngân hàng khác và sử dụng dịch vụ của Ngân hàng nên Ngân hàng sẽ có thông tin đầy đủ hơn thông qua các lần giao dịch với khách hàng.
Thông tin thu thập ngoài doanh nghiệp
Muốn những thông tin sử dụng được chính xác, bên cạnh những thông tin do khách hàng cung cấp, cán bộ thẩm định có thể thu thập thông tin từ các nguồn bên ngoài. Nguồn thông tin này vô cùng đa dạng và phong phú, nó có thể giúp các cán bộ đánh giá chính xác hơn về khách hàng vay vốn, để đưa ra những quyết định cho vay đúng đắn đem lại hiệu quả đầu tư. Có thể thu thập được từ các Bộ, ngành liên quan, các cơ quan thông tấn báo chí, trung tâm tín dụng Ngân hàng (CIC), các chuyên gia kỹ thuật, các đối tác của khách hàng, trên Internet....
Liên tục tìm kiếm các thông tin về bất động sản, nhà đất, tiêu dùng, giá cả, thị trường, các luật áp dụng cho bất động sản....để cập nhật một hệ thống đầy đủ và chính xác. Hỗ trợ cho việc thẩm định đạt hiệu quả cao hơn.
Ngoài ra, cần quan tâm tới một số thông tin như:
+ Số lượng các dự án có sản phẩm cùng loại, hoặc có sản phẩm cạnh tranh đối với sản phẩm của dự án. Vì là dự án bất động sản, nên các hoạt động của các ngành liên quan cũng sẽ ảnh hưởng tới sản phẩm của dự án ví dụ như một dự án xây dựng khách sạn thì những dịch vụ của các doanh nghiệp xung quanh như bán hàng lưu niệm, bán đồ ăn... nếu phát triển thì cũng sẽ giúp khách sạn đó thu hút được khách du lịch, tự dưng tạo được lợi thế hơn các khách sạn khác.
+ Tìm hiểu nhu cầu về sản phẩm trong những năm qua. + Xem xét mức cung hiện tại trên thị trường.
+ Xem xét giá cả của sản phẩm cũng như nguyên vật liệu đầu vào. + Xem xét các chính sách liên quan của chính phủ
+ Quy hoạch, kế hoạch đầu tư, định hướng phát triển do các Bộ, ngành xây dựng.
+ Xem xét tình hình dư nợ, số dư tiền gửi, quan hệ tín dụng, tình hình tài chính, hoạt động sản xuất kinh của doanh nghiệp.
+ Ngân hàng còn có thể thuê các công ty kế toán, kiểm toán tư vấn, các công ty chuyên môn về các lĩnh vực như xây dựng cơ bản, đánh giá máy móc thiết bị....thẩm định tính chính xác của dự án.
Tuy nhiên vấn đề thu thập xử lý thông tin nói trên lại là một vấn đề hết sức khó khăn do phạm vi thu thập thông tin rất rộng, các nguồn thông tin thường không đầy đủ và khó tiếp cận, thời gian của cán bộ thẩm định lại quá ngắn.Vì vậy cán bộ thẩm định phải thường xuyên lưu ý vấn đề thu thập và lưu trữ thông tin một cách khoa học, nên thường xuyên trao đổi thông tin với nhau để bổ sung cho nguồn thông tin của mình thêm phong phú.
3.2.3. Nâng cao chất lượng báo cáo thẩm định dự án bất động sản
Theo phân tích chương 2 cho thấy chất lượng báo cáo thẩm định bất động sản vẫn còn chưa sát với thực tế, do vậy VP bank cần quan tâm đến điều này
về thẩm định kỹ thuật: Việc thẩm định về kỹ thuật còn hạn chế do cán bộ thẩm định am hiểu về kỹ thuật còn ít. Vì thế, với các dự án lớn và quan trọng, ngân hàng có thể thuê chuyên gia tư vấn thiết kế để nhận định đánh giá. Điều này đòi hỏi ngân hàng phải có những cơ chế chính sách liên quan đến việc thuê chuyên gia.
về lâu dài, Ngân hàng VPBank cần bổ sung thêm nhân sự am hiểu về kỹ thuật để phục vụ công tác thẩm định dự án Bất động sản hoặc bồi dưỡng thêm cho cán bộ thẩm định về lĩnh vực này
về thẩm định hiệu quả tài chính: Thẩm định chi tiết nguồn vốn thực hiện dự án: Thông thường chủ đầu tư thường cung cấp các thông tin về tổng mức đầu tư và cơ cấu vốn tham gia cho ngân hàng. Tuy nhiên, Những thông tin chi tiết về nguồn vốn thực hiện dự án và việc chuẩn bị nguồn vốn đáp ứng tiến độ triển khai dự án thường không được chủ đầu tư cung cấp thông tin. Ngoài ra, Ngân hàng cũng chưa chú trọng đến nguồn vốn lưu động chủ đầu tư cần có để thực hiện dự án. Chính điều này dẫn đến việc mặc dù xác định chủ đầu tư có đủ nguồn để thực hiện dự an nhưng dự án vẫn không thể triển khai theo đúng kế hoạch. Trường hợp cá biệt, chủ đầu tư cùng một lúc thực hiện nhiều dự án. Dẫn đến nguồn tiền huy động của dự án bị chủ đầu tư sử dụng đưa vào các dự án khác đang triển khai dẫn đến sự chậm trễ về tiến độ dự án hiện tại. Do vậy, đối với cán bộ thẩm định khi thực hiện thẩm định nguồn vốn thực hiện dự án ngoài bề mặt hồ sơ chứng từ khách hàng cung cấp về dự án, cán bộ thẩm định cần thu thập thêm thông tin về chủ đầu tư, các dự án đang triển khai, tiến độ triển khai các dự án của chủ đầu tư, nguồn vốn cần thiết để triển khai các dự án. Ngân hàng sẽ có cái nhìn tổng thể về năng lực tài chính của chủ đầu tư, khả năng cung ứng vốn để tiếp tục triển khai dự án từ đó đưa ra được phương án cấp tín dụng
phù hợp với thực trạng khách hàng theo từng giai đoạn của dự án nhằm hạn chế việc khách hàng sử dụng nguồn vốn ngân hàng sai mục đích và lãnh phí.
Chi phí của dự án đầu tư BĐS, ngoài việc sử dụng đơn giá, định mức do chủ đầu tư cung cấp cán bộ thẩm định cần tham khảo thêm đơn giá thị trường và các dự án tương tự để đảm bảo giá tính toán sát với thực tế thị trường. Ngoài ra, Cán bộ thẩm định cũng cần phải tính tới ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô như khủng hoảng kinh tế, lạm phát... hay thường xuyên cập nhật thông tin nhận định thị trường bất động sản có ảnh hưởng tới sự thay đổi giá cả của dự án đầu tư;. Trên cơ sở tính toán doanh thu, chi phí hoạt động, lợi nhuận của dự án mang lại cán bộ thẩm định tiến hành đánh giá hiệu quả dự án trên quan điểm của ngân hàng và nhà đầu tư. Trong đó, Ngân hàng cần xác định mức lãi suất chiết khấu phù hợp (thông thường tính bằng lãi suất cho vay trung, dài hạn tại thời điểm tài trợ dự án).
Chú trọng hơn nữa trong việc thực hiện phân tích độ nhạy dự án. Một dự án Bất động sản thường có thời gian tài trợ kéo dài. Cán bộ thẩm định không thể đánh giá hết được các rủi ro ảnh hưởng đến dự án tài trợ. Việc phân tích độ nhạy sẽ giúp cho người quyết định có cơ sở xem xét tới trường hợp xấu nhất và tốt nhất khi quyết định tài trợ dự án. Từ đó, Đưa ra quyết định tài trợ cân đối với mức rủi ro và lợi ích mà ngân hàng kỳ vọng.
về việc nhận tài sản đảm bảo là sản phẩm dự án hình thành trong tương lai:Trong khi nhà nước chưa có những quy định rõ ràng về việc cho phép đăng ký thế chấp tài sản này. Ngân hàng cần đưa ra những hợp đồng mang tính ràng buộc tính pháp lý trong việc ngân hàng chỉ nhận tài sản theo đúng quy định của pháp luật và có toàn quyền khai thác đầu tư khai thác dự án trong trường hợp chủ đầu tư không thanh toán theo đúng thời hạn quy định. Đồng thời, xây dựng phương pháp định giá riêng cho loại tài sản này đảm bảo phải tính đến giá trị thời gian của tiền, phân tích độ nhạy khi giả định của dự án có sự thay đổi.
3.2.4. Nâng cao hiệu quả tổ chức, điều hành, quản lý
Công tác tổ chức điều hành thẩm định có ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định dự án bởi nó ảnh hưởng tới tinh thần làm việc, ý thức trách nhiệm của