Trong giai đoạn 2015 - T6/2018, VPBank đã thẩm định được 102 dự án bất động sản trong tổng 108 dự án bất động sản xin vay vốn thuộc khối khách hàng doanh nghiệp.
Bảng 2.3: Số lượng dự án bất động sản được thẩm định
3 Số dự án bất động sản cho vay 24 25 25 23
1 Tổng dư nợ Tỷ đông 12694 3 15869 6 19667 3 117754,41 2 Dư nợ cho vay dự án bất
động sản khối KHDN
Tỷ đông 12808,5 18837,2 27435,8 16885,9
3 Dư nợ cho vay bất động sản khối KHDN/Tổng dư nợ 10,09 % 11,87 % 13,95 % 14,34%
(Nguồn: Khối khách hàng doanh nghiệp - Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh
Vượng)
Hơn thế nữa, trong các năm trở lại đây, do thị trường bất động sản đã sôi động trở lại, tín dụng nới lỏng, chính vì vậy mà các nhà đầu tư lại tiếp tục đầu tư vào thị trường bất động sản, các dự án bất động sản hàng loạt ra đời, nhu cầu vay vốn tăng cao. Chính vì vậy số lượng các dự án bất động sản có nhu cầu vay vốn tại ngân hàng cũng tăng lên. Năm 2015 có tất cả 25 dự án bất động sản xin vay vốn tại VPBank, năm 2016 là 28 dự án, năm 2017 là 29 dự án và đến 6 tháng đầu năm 2018 là 26 dự án. Tuy nhiên, tùy theo tình trạng đầy đủ hồ sơ và tính xác thực của các dự án mà các nhân viên thẩm định tại VPBank thực hiện tiến hành thẩm định. Năm 2015 tại VPBank thẩm định được 24 dự án bất động sản và chấp nhận cấp tín dụng tất cho 24 dự án này. Năm 2016 có 25/27 dự án đã thẩm định được chấp nhận cho vay, năm 2017 là 25/27 dự án được cấp tín
dụng và đến nửa đầu năm 2018 là 23/24 dự án bất động sản được chấp nhận cho vay sau khi thẩm định.
- Dư nợ cho vay dự án bất động sản trong tổng dư nợ của VPBank
Cho vay dự ánbất động sản thuộc khối khách hàng doanh nghiệp là một trong những ngành có tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ của ngân hàng. Dư nợ cho vay dự án bất động sản khối khách hàng doanh nghiệp giai đoạn 2015 - T6/2018 tỷ trọng tăng lên từ 10,09% đến 14,34%.
Chỉ tiêu 2015 2017 T6/2018 Số dự án cho vay 24 25 25 23 Tỷ lệ dự án triển khai thành công 100% 100% 100% 23 Tỷ lệ dự án phải điều chỉnh 100% 100% 100% 100%
(Nguồn: Khối KHDN - VPBank)
Nguyên nhân của sự gia tăng này một phần là do ngân hàng tiếp tục thẩm định và cho vay thêm các dự án bất động sản mới. Lý do khác là các dự án bất động sản cho vay năm trước chưa thể đi vào vận hành và trả nợ ngay vòng 1 đến 2 năm tiếp theo nên ngoài việc cho vay các dự án bất động sản mới ngân hàng phải tiếp tục cung ứng vốn cho các dự án cũ.
Như vậy, có thể thấy cho vay dự án bất động sản khối KHDN tại VPBank cũng là một trong những sản phẩm cho vay được các khách hàng quan tâm trên thị trường, thời gian qua dư nợ của sản phẩm cho này ngày càng tăng và tỷ trọng trên tổng dư nợ của VPBank cũng ngày càng tăng, chính vì vậy, vai trò của công tác thẩm định dự án bất động sản thuộc khối KHDN tại VPBank càng quan trọng.
- Số dự án phải điều chỉnh
Trong giai đoạn 2015 - T6/2018, tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng cho vay dự án bất động sản cũng tương đối nhiều dự án, có nhữn dự án
rất phức tạp, tuy nhiên 100% các dự án đều triển khai thành công, điều này phần nào cho thấy sự khả thi của các dự án và kết luận thẩm định có độ tin cậy nhất định.
Bảng 2.5: Tỷ lệ dự án triển khai thành công và tỷ lệ dự án phải điều chỉnh giai đoạn 2015-2017
_______
Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 T6/2018 12808.5 18837.2 27435.8 16885.9 1066.948 1685.929 2831.375 1803.414
598 957 1,465 993 4.670% 5.080% 5.340% 5.880% 8.330% 8.950% 10.320% 10.680%
(Nguồn: Báo cáo công tác thẩm định qua các năm)
Tuy nhiên, tỷ lệ dự án phải điều chỉnh cũng chiếm tỷ lệ 100% qua các năm cho thấy độ kết quả thẩm định vẫn còn chua đúng với thực tế. Đa số các dự án này đuợc điều chỉnh lại chủ yếu là theo kỳ hạn trả nợ lãi và một số chỉ tiêu khác nhu chỉ tiêu về độ nhạy hay chỉ tiêu về tổng nguồn vồn và thời hạn trả nợ vay. Nguyên nhân chủ yếu là do cán bộ thẩm định không tính toán đuợ hết tất cả các rủi ro một cách chính xác. Nhu vậy, chất luợng công tác thẩm định dự án bất động sản vẫn còn cần hoàn thiện.
- Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu
Giai đoạn vừa qua, nợ quá hạn của các dự án bất động sản thuộc khối khách hàng doanh nghiệp không ngừng tăng lên, nếu nhu năm 2015, nợ quá hạn là 1066,95 tỷ đồng thì năm 2016 là 1685,93 tỷ đồng, theo đó nợ quá hạn tăng từ8,33% vào năm 2015 tăng lên 8,95% vào năm 2016.
ĐVT: Tỷ đồng
30000
Tổng dư nợ cho vay BĐS
Nợ quá hạn Nợ xấu )l( Tỷ lệ nợ xấu ATỷ lệ nợ quá hạn 25000 20000 15000 10000 5000 0
14.000% 12.000% 10.000% 8.000% 6.000% 4.000% 2.000% .000%
Hình 2.5. Tình hình nợ quá hạn và nợ xấu của các dự án bất động sản tại VPBank
(Nguồn: Báo cáo kết quả HĐKD Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng)
Năm 2017, nợ quá hạn đối với cho vay các dự án BĐS thuộc khối KHDN tiếp tục tăng lên 2831,37 tỷ đồng theo đó tỷ lệ nợ quá hạn của các dự án bất động sản là 10,32%. Điều này cho thấy chất luợng tín dụng của các khoản cho vay dự án bất động sản đang đi xuống, phần nào phản ánh chất luợng công tác thẩm định còn hạn chế.
Tỷ lệ nợ xấu của các dự án bất động sản cũng không ngừng tăng lên cho thấy các dự án bất động sản điện đang gặp khó khăn trong vấn đề trả nợ ngân hàng. Năm 2015 nợ xấu cho vay bất động sản của ngân hàng là 598 tỷ đồng với tỷ lệ nợ xấu là 4,67%. Năm 2016 nợ xấu tăng lên 957 tỷ đồng và tỷ lệ nợ xấu ở mức 5,08%. Không dừng ở đó, năm 2017 tỷ lệ nợ xấu đối với các dự án BĐS thuộc khối KHDN của Ngân hàng là 5,34% tuơng ứng với 1465 tỷ nợ xấu. Đến tháng 6 năm 2018, nợ xấu của hạng mục cho vay này là 5,88%. Nhu vậy, kết quả thẩm định dự án bất động sản mặc dù có sự điều chỉnh nhung vẫn chua có hiệu quả cao, từ đó làm phát sinh các khoản vay có chất luợng tín dụng kém, ảnh huởng đến hoạt động của ngân hàng.
1 Chủ đầu tư Trên thực tế, 100% các dự án bất động sản tại VPBank đều phát sinh nợCông ty CP nhà Mỹ Xuân Hà Nội
quá hạn và nợ xấu cho thấy công tác thẩm định dự án bất động sản còn nhiều non nớt và yếu kém. Mặc dù chua có dự án bất động sản nào mất vốn do chưa hết thời hạn gia hạn, các khoản nợ chưa được theo dõi ngoai bảng nhưng nhìn chung, công tác thẩm định chưa có độ tin cậy cao đã tạo nên hệ quả là gây ra những khoản nợ xấu tại VPBank và ngân hàng có nguy cơ đối mặt với rủi ro tín dụng, gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh chung của ngân hàng.
2.2.3.Ví dụ minh họa về thẩm định dự án bất động sản2.2.3.1. Thông tin dự án