Các chỉ tiêu định tính không thể tính toán cũng như xác định một cách chính xác được song lại mang một ý nghĩa hết sức quan trọng để đánh giá thẩm định tài chính dự án bất động sản.
Thực tế, chưa có hệ thống các chỉ tiêu định tính rõ ràng nào được quy định để đánh giá công tác thẩm định dự án bất động sản. Theo quan điểm của tác
giả thì có rất nhiều các chỉ tiêu để đánh giá về mặt định tính, xuất phát từ tính chất của công tác thẩm định dự án bất động sản, các chỉ tiêu có thể kể đến nhu:
-Sự tuân thủ quy trình thẩm định
Việc xây dựng ra quy định về quy trình này để đảm bảo cho việc thực hiện công tác thẩm định tài chính đạt chất luợng cao nhất nên nếu việc tuân thủ theo đúng quy định của Nhà nuớc hay hội sở chính của mỗi NHTM thì cũng là đang đảm bảo cho chất luợng thẩm định.
- Sự minh bạch, rõ ràng của công tác thẩm định
Do nhiều khách hàng vì muốn vay vốn nên muốn có nhiều khi lôi kéo các cán bộ thẩm định nhằm đạt mục đích của mình, chính vì vậy, kết quả thẩm định càng cao càng cho thấy sự trung thực trong công tác này.
- Nội dung thẩm định được thực hiện đầy đủ thông tin
Nội dung thẩm định cần đuợc thực hiện đầy đủ về các khía cạnh của dự án nhu tính pháp lý, dòng tiền, thông tin vốn đầu tu, tiến độ.. ..Nội dung thẩm định càng đầy đủ càng giúp cho ngân hàng có nhiều căn cứ để đua ra quyết định tín dụng.
- Kết quả báo cáo thẩm định dự án BĐS có độ chính xác cao
Kết quả báo cáo thẩm định có độ chính xác cao sẽ giúp cho ngân hàng đua ra đuợc quyết định đúng đắn để cho vay, đồng thời phản ánh đuợc chất luợng của công tác thẩm định càng cao, sát với tình hình thực tế.
Bên cạnh các tiêu chí trên, còn cần xem xét nhiều yếu tố khác nhu độ phức tạp của công tác thẩm định, cơ sở dữ liệu thông tin để thẩm định, phuơng pháp thẩm định..
1.3.2. Chỉ tiêu định lượng
- Số luợng và quy mô du nợ tín dụng của dự án bất động sản đuợc thẩm định
Số luợng dự án và quy mô du nợ tín dụng của dự án BĐS càng cao càng phần nào phản ánh công tác này phát triển, nếu số luợng dự án ít cho thấy công tác nghiệp vụ này ít đuợc sử dụng tại ngân hàng và nguợc lại. Theo đó, với
những ngân hàng mà nghiệp vụ diễn ra thường xuyên hơn buộc các ngân hàng phải đầu tư chất lượng vào nghiệp vụ đó, còn nghiệp vụ ít xảy ra sẽ không được quan tâm đầu tư nhiều.
- Tỷ lệ số dự án phải điều chỉnh lại các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính, độ nhạy, tổng nguồn vốn, điều chỉnh kế hoạch trả nợ... so với những dự án ban đầu khi được phê duyệt.
Tỷ lệ số dự án phải điều Số dự án phải điều chỉnh lại
chỉnh lại Tổng số dự án được phê duyệt cho vay
Nếu các tỉ lệ này cao chứng tỏ chất lượng thẩm định là kém do chưa nhận ra được các chỉ tiêu không họp lý để dự đoán chính xác cho dự án và thay đổi các chỉ tiêu này trước khi dự án được thực hiện.
Ngoài ra, để đánh giá một cách toàn diện về chất lượng thẩm định cần phải thực hiện đánh giá hiệu quả của dự án trong toàn bộ thời gian thực hiện dự án từ trước, trong và cho tới sau khi thực hiện thẩm định dự án và quyết định cho vay. Thể hiện sau khi thanh lý toàn bộ dự án xem nó có được thực hiện một cách hiệu quả không? Chỉ khi dự án đưa vào hoạt động bình thường và đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp và trả nợ đúng hạn cho ngân hàng thì khi đó mới có thể khẳng định là chất lượng thẩm định cũng là cao.
Những dự án bất động sản trả nợ cho ngân hàng không đúng hạn hoặc làm phát sinh nợ xấu, nợ không thu hồi được phải xuất ra ngoại bảng, cho thấy chất công tác thẩm định chưa tốt. Bởi công tác thẩm định là yếu tố quyết định đến quyết định tín dụng, chỉ khi thẩm định tốt thì chất lượng tín dụng mới tốt.
Như ta đã biết cho vay theo dự án bất động sản là một trong các loại hình tín dụng mà ngân hàng cung cấp cho khách hàng của mình. Vì vậy mà một số chỉ tiêu đánh giá chất lượng tín dụng cho vay dự án bất động sản cũng thể hiện chất lượng công tác thẩm định dự án nói chung và thẩm định dự án bất động sản nói riêng. Do đó các chỉ tiêu gián tiếp thể hiện chất lượng công tác thẩm định là:
Số dư NQH Tỷ lệ NQH = ~ _____ Tổng dư nợ +Tỷ lệ dự án bất động sản có NQH r Số dự án bất động sản quá hạn Tỷ lệ dự án bất động sản có NQH =_______,____,___’_____________ Tổng số dự án có dư nợ
Tỷ lệ NQH phản ánh số dư NQH chiếm bao nhiêu phần trong tổng số dư