2.3.2.1. Hạn chế
Bên cạnh những thành tựu đạt được thì vẫn còn những hạn chế trong công tác thẩm định dự án bất động sản tại khối khách hàng doanh nghiệp - Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng như sau:
Mặc dù nhiều chỉ tiêu có điểm đánh giá ở mức độ tán thành nhung mức điểm vẫn chua tuyệt đối, điều này vẫn còn cho thấy công tác thẩm định dự án BĐS chua hoàn thiện, cụ thể nhu:
+ Sự tuân thủ trong quy trình: trong công tác thẩm định, mặc dù đã có quy trình cụ thể nhung do nhiều yếu tố mà nhân viên chua thực hiện đúng theo quy trình, bỏ qua một số buớc nhu khảo sát, đến văn phòng doanh nghiệp, đến công trình trong dự án để kiểm tra xác thực thông tin, một số giấy tờ chua hoàn thiện nhung vì tin tuởng khách hàng, áp lực doanh số mà tạm chấp nhận.
+ Kết quả báo cáo thẩm định đuợc đánh giá là có độ chính xác chua cao, điều này dẫn đến tình trạng nợ quá hạn và nợ xấu thời gian qua.
+ Các kênh để khai thác thông tin tín dụng của Ngân hàng còn hạn chế, dẫn đến tình trạng bất cân xứng thông tin
Ngoài ra còn các chỉ tiêu định tính khác mức điểm vẫn chua cao, cho thấy vẫn còn phải hoàn thiện và nâng cao hơn nữa chất luợng công tác thẩm định dự án BĐS.
- Các chỉ tiêu định luợng
+Số luợng các dự án phải điều chỉnh: Qua thực trạng cho thấy 100% dự án bất động sản tại Ngân hàng đều phải điều chỉnh lại phần nào cho thấy kết quả công tác thẩm định còn chua sát với thực tiễn, đồng thời cho thấy các cán bộ tín dụng chua luờng hết đuợc những rủi ro xảy ra đối với dự án.
+ Nợ quá hạn và nợ xấu từ các dự án bất động sản ngày càng tăng, theo đó VPBank đối mặt với rủi ro tín dụng, từ đó ảnh huởng đến kết quả hoạt động kinh doanh tại ngân hàng. Điều này phần nào phản chất luợng báo cáo thẩm định chua cao vì trong nội dung thẩm định có dòng tiền dự án, có kế hoạch trả nợ nhung khách hàng lại không trả nợ đúng nhu trong báo cáo.
2.3.2.2. Nguyên nhân của những hạn chế
* Nguyên nhân chủ quan
Thứ nhất, năng lực, trình độ của đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định tại Ngân hàng còn yếu. Mặc dù trong thời gian qua, Ngân hàng thuờng xuyên cử
cán bộ tín dụng đi học các lớp tập huấn nâng cao trình độ chuyên môn nhung vẫn chua đáp ứng đuợc những yêu cầu ngày càng phức tạp trong công tác thẩm định tài chính dự án đầu tu, đặc biệt là dự án bất động sản. Trình độ cán bộ thẩm định không đồng đều và hầu hết tuổi đời còn trẻ nên chua tích lũy đuợc kinh nghiệm. Chính vì trình độ còn hạn chế nên nhiều dự án phức tạp, nên quá trình thẩm định kéo dài, tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính còn thiếu chính xác gây sai lệch các chỉ tiêu này. Số luợng cán bộ thẩm định còn mỏng mà số dự án cần tài trợ ngày càng nhiều gây nên áp lực đối với cán bộ thẩm định, một lúc họ phải thẩm định nhiều dự án khác nhau nên chất luợng thẩm định không thể cao. Mặt khác, Ngân hàng chua có phòng thẩm định riêng, cán bộ tín dụng kiêm luôn việc thẩm định nên tính chuyên nghiệp chua cao. Lĩnh vực đầu tu bất động sản đòi hỏi cán bộ có chuyên môn cao mà cán bộ tín dụng lại tuơng đối trẻ, chua có kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Điều này cũng ảnh huởng lớn đến chất luợng thẩm định tại Ngân hàng.
Thứ hai, về nguồn thông tin, số liệu làm căn cứ tính toán phục vụ cho quá trình thẩm định, nhất là thẩm định tài chính dự án còn chua đầy đủ, thiếu tính chính xác và ít khi các nguồn thông tin đuợc thẩm định lại.
* Nguyên nhân khách quan
Thứ nhất, phần thông tin trong phục vụ cho công tác thẩm định còn rất nghèo nàn, thiếu thốn, chua có hệ thống, chua cập nhật và kém chính xác, chủ yếu phải dựa trên nguồn thông tin từ phía khách hàng mà hầu hết thông tin từ khách hàng đều chua qua kiểm toán theo một chế độ bắt buộc. Với tình trạng thông tin nhu thế làm cho đánh giá của các cán bộ thẩm định thiếu chính xác, khiến cho chất luợng thẩm định giảm.
Thứ hai, nhiều khách hàng là các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, khi lập dự án thuờng chỉ tập trung vào một số nội dung chính, chỉ tiêu chính chứ chua có khả đua ra một dự án hoàn chỉnh và có căn cứ khoa học. Đặc biệt đối với các dự án đầu tu bất động sản, các chỉ tiêu đánh giá cần phải đuợc khoa học và chặt chẽ hơn, có độ phân tích sâu. Điều này cũng do sự thiếu hụt thông tin nói
trên, một phần do trình độ hạn chế của các cán bộ quản lý ở các doanh nghiệp. Hạn chế này cũng cản trở hoạt động thẩm định của Ngân hàng, ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định tại Ngân hàng.
Thứ ba, về tình hình thị trường, giá cả tiền tệ ở nước ta, tuy đã tương đối ổn định nhưng chưa hẳn đã vững chắc, cộng vào đó các hình thức của thị trường tài chính chưa phát triển mạnh ở Việt Nam, tâm lý và thói quen đầu tư chưa hình thành rõ nét, giá cả của đồng tiền, vốn vay chưa được quan tâm đúng mức. Nước ta hiện nay đang trong thời gian lạm phát lớn vì thế các yếu tố về thị trường cũng thay đổi liên tục, rất khó để phán đoán và đánh giá chính xác.Vì vậy các dự án sử dụng vốn được vay ở Ngân hàng dễ dẫn đến tình trạng không có khả năng hoàn trả nợ vay. Rủi ro tiềm ẩn đối với Ngân hàng là rất lớn.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆNCÔNG TÁC THẨM ĐỊNH Dự ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHỐI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP -
NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG
3. 1. Định hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vươngthòi thòi
gian tói
3.1.1. Định hướng phát triển chung
Nằm trong chiến lược giai đoạn 2010-2020 của ngân hàng VP Bank là xây dưng ngân hàng trở thành một ngân hàng thương mại đa sở hữu, kinh doanh đa lĩnh vực, hoạt động hướng theo thông lệ quốc tế, ngang tầm các khu vực Đông Nam Á, ngân hàng cũng nhận thức được định hướng kinh doanh của mình cũng như mục tiêu của đơn vị.
Về định hướng kinh doanh giai đoạn 2015-2020: chú trọng vào những hoạt động kinh doanh sau:
Kinh doanh ngân hàng: phát triển một hê thống ngân hàng dịch vụ đa dạng và toàn diện bằng việc tiếp tục cải thiện và hiệu quả của dịch vụ ngân hàng truyền thông, bắt kịp hệ thống ngân hàng hiện đại.
- Kinh doanh bảo hiểm
- Kinh doanh đầu tư tài chính
Về mục tiêu của ngân hàng trong giai đoạn 2016-2020
- Giữ vững vai trò đơn vị chủ lực trong hoạt động kinh doanh, đi đầu trong hoạt động ứng dụng công nghệ hiện đại, năng lực cung ứng dịch vụ và là hình mẫu hội nhập trong toàn hệ thống
- Là đơn bị cung ứng cho khách hàng những dịch vụ ngân hàng tốt nhất trên nền công nghệ cao. Tiếp tục phát triển hợp tác mối quan hệ toàn diện, chặt chẽ với khách hàng, trước hết là khách hàng chiến lược.
Xây dựng ngân hàng là tập thể vững mạnh, đào tạo đội ngũ cán bộ có phẩm chất, trình độ chuyên môn mang tính chuyên nghiệp cao. Thực hiện tốt vai trò hạt nhân và tác động lan tỏa tích cực trong toàn hệ thống.
3.1.2. Định hướng cho công tác thẩm định dự án bất động sản
Việc đầu tư theo dự án ngày càng phổ biến và có xu hướng phát triển nhanh chóng trong thời gian tới đối với các thành phần kinh tế. Điều này tạo điều kiện thuận lợi để các Ngân hàng Thương mại cho vay các dự án trung và dài hạn. Bên cạnh các dự án trọng điểm của nhà nước đã được xây dựng và thẩm định qua các quy định, trình tự chuẩn mực, còn có rất nhiều các dự án của các tổng công ty, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, dự án của địa phương, dự án có vốn đầu tư nước ngoài, các dự án nhỏ lẻ khác...được triển khai và có nhu cầu vay vốn của ngân hàng. Các ngân hàng có quy mô vốn khác nhau, năng lực tài chính, kĩ năng lập dự án của chủ đầu tư khác nhau, do đó khi Ngân hàng tiến hành thẩm định hồ sơ vay vốn của chủ đầu tư khác sẽ có nhiều trở ngại.
Muốn hoạt động có hiệu quả các ngân hàng cần phải nâng cao chất lượng thẩm định để lựa chọn dự án đầu tư khả thi, đảm bảo hiệu quả sự dụng vốn của Ngân
hàng. Ngoài ra, hoạt động đầu tư về bất động sản là một lĩnh vực cần chuyên môn cao, vì thế việc thẩm định cho các dự án này càng cần được chú trọng quan tâm hơn.
Để đạt được mục tiêu đề ra Ngân hàng cần xây dựng các giải pháp cụ thể đối với từng hoạt động cụ thể của công tác thẩm định dự án đầu tư. Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án, để chất lượng thẩm định trở thành lợi thế cạnh tranh của mình.
Một số định hướng để nâng cao và hoàn thiện công tác thẩm định về bất động sản tại Ngân hàng:
-Cần đánh giá đúng vai trò hết sức quan trọng của công tác thẩm định đối với hiệu quả sử dụng vốn.Thẩm định chính xác giúp cho Ngân hàng lựa chọn đúng dự án đầu tư có hiệu quả, đảm bảo khả năng trả nợ cả gốc lẫn lãi.
- Hoàn thiện quy trình thẩm định ngày càng hợp lý và khoa học, đảm bảo đầy đủ các nội dung cần phân tích và thực hiện thẩm định theo đúng quy trình sẽ đem lại hiệu quả chính xác.
- Đảm bảo đánh giá khách quan, đồng bộ, toàn diện khi tiến hành phân tích các phương diện của dự án đầu tư, có sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia, vận dụng linh hoạt các phương pháp phân tích.
-Xây dựng đội ngũ cán bộ thẩm định có trình độ chuyên môn cao, được đào tạo đáp ứng được yêu cầu công việc.
- Rút ngắn thời gian thẩm định, tránh những nhầm lẫn, sai sót trong quá trình thẩm định dẫn đến việc đầu tư không hiệu quả, giải ngân vốn đúng thời hạn đảm bảo kịp thời cơ đầu tư của dự án.
Cho vay theo dự án thường chứa nhiều rủi ro do thời gian đầu tư dài. Để giảm thiểu rủi ro, Ngân hàng cần chú ý tới những vấn đề sau:
- Chỉ cho vay khi khách hàng có đầy đủ giấy tờ, hồ sơ pháp lý. Cần đánh giá kĩ lưỡng hồ sơ vay vốn của khách hàng trên cơ sở những tiêu chí tổng hợp, khoa học toàn diện.
- Thường xuyên kiểm tra, theo dõi tiến độ triển khai dự án đầu tư. Kiểm tra quá trình sử dụng vốn của dự án.
- Đối với những dự án lớn, nhiều rủi ro Ngân hàng có thể thực hiện đồng tài trợ với các ngân hàng khác để giảm thiểu rủi ro.
3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản tại Khốikhách khách
hàng doanh nghiệp - Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng 3.2.1. Nâng cao chất lượng nhân lực
Trong các nhân tố ảnh hưởng tới việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án thì yếu tố con người chiếm vị trí quan trọng nhất, chi phối hầu hết các kết quả thẩm định. Bởi con người là chủ thể tiến hành thẩm định dựa trên các cơ sở nền tảng khoa học cùng với kinh nghiệm vốn có của mình để tiến hành kiểm tra, đánh giá các chỉ tiêu về tình hình tài chính của doanh nghiệp sau đó dựa vào tư duy chủ quan của mình để tiến hành ra quyết định chấp nhận hay loại bỏ dự án. Do vậy, muốn nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án, giải pháp đầu tiên và quan trọng nhất là phải xây dựng và phát triển đội ngũ cán bộ thẩm định cả về số lượng lẫn chất lượng.
Cán bộ thẩm định dự án phải nhận thức được tầm quan trọng và ý nghĩa to lớn của việc thẩm định tài chính dự án. Bên cạnh đó phải có một tư duy mới đó là trong thẩm định dự án bất động sản thì năng lực của chủ đầu tư phải đóng vai trò nền tảng còn hiệu quả tài chính dự án phải là yếu tố quyết định đến việc ngân hàng có đồng ý tài trợ cho dự án hay không. Điều này mang lại cho chủ đầu tư cơ hội để thực hiện các dự án khả thi đồng thời đảm bảo an toàn vốn vay của ngân hàng.
Cán bộ thẩm định cần phải có trình độ, được đào tạo một cách bài bản, chính quy đồng thời phải có những kiến thức cơ bản về nền kinh tế thị trường nhất là trong quá trình hội nhập của nước ta hiện nay, về hoạt động Ngân hàng tài chính, đặc biệt phải có kiến thức chuyên sâu về tài chính doanh nghiệp, thẩm định dự án, khả năng phân tích các chỉ tiêu, chỉ số tài chính, nắm bắt được vai trò ý nghĩa của từng chỉ tiêu và có những kiến thức, phương pháp thẩm định tài chính hiện đại để ứng dụng vào thực tế của từng dự án. Và phải có kỹ năng phân tích đánh giá một cách tổng hợp, nhạy bén, các cán bộ thẩm định phải sử dụng máy tính, các phần mềm hỗ trợ hiện đại vào phục vụ cho công tác thẩm định tài chính dự án.
Cán bộ thẩm định cần phải được thâm nhập thực tế, dành nhiều thời gian tiếp cận doanh nghiệp, trực tiếp tham gia giám sát, theo dõi và quản lý tài chính của dự án, có kinh nghiệp chuyên sâu về một số ngành, lĩnh vực mà mình phụ trách.
Cán bộ thẩm định cần phải có phẩm chất đạo đức, trung thực, có tinh thần trách nhiệm trong công việc, làm việc một cách có hiệu quả.
Do vậy, để đáp ứng nhu cầu trên, các giải pháp nhằm nâng cao trình độ thẩm định của cán bộ được đưa ra là:
- Về tuyển dụng: được tổ chức công khai, đảm bảo lựa chọn những người có năng lực, phẩm chất tốt, có trình độ và khả năng làm việc ở vị trí của một cán bộ thẩm định. Cần phải có thời gian thử việc để kiểm tra khả năng ứng dụng các kiến thức vào thực tế của các cán bộ được tuyển chọn.
- về tổ chức đào tạo: Tổ chức nhiều lớp bồi dưỡng liên quan đến nghiệp vụ thẩm định, các khoá học phổ biến các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế xã hội của nhà nước, ngành, địa phương nhằm nâng cao kiến thức cho cán bộ thẩm định, giúp cho các quyết định đưa ra được chính xác hơn và rút ngắn được thời gian thẩm định. Cùng với việc tổ chức các lớp học đào tạo, phổ biến kiến thức trên, Ngân hàng cần chú trọng việc tạo điều kiện cho cán bộ tham gia các khoá học trên, khuyến khích các phong trào tự học, tự nghiên cứu. Hỗ trợ vật chất cho các cán bộ thẩm định theo học các lớp đại học và sau đại học, có khen thưởng xứng đáng đối với các đề tài nghiên cứu có ứng dụng cao trong thực tế. Bên cạnh đó, cần liên tục cập nhật những vấn đề mới về bất động sản cho cán bộ tham khảo và cập nhật thông tin thị trường.
Có chính sách thu hút các chuyên gia giỏi thẩm định bất động sảnvề làm việc. Hiện nay vấn đề thẩm định về bất động sản đang được các ngân hàng quan tâm.Với những cán bộ của Ngân hàng có chuyên môn cao, có các thành tích trong việc tìm tòi nghiên cứu phải có chính sách khen thưởng động viên kịp thời, sắp xếp các công việc chức vụ hợp lý để họ cống hiến hết mình. Có hình thức kỷ luật đối với các cán bộ, nhân viên có sai phạm nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm trong công việc. Ngân hàng vPBank nên hợp tác với các trường đại học, các viện nghiên cứu kinh tế làm tư vấn cho công tác thẩm định bất động sản được chính xác.
3.2.2. Nâng cao chất lượng công tác thu thập thông tin
Thông tin là yếu tố tác động trực tiếp đến quyết định cho vay, là cơ sở để