Ngày 16/8/2012 UBND thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 01121001107 cho các Nhà đầu tư theo hình thức hợp tác đầu tư giữa Công ty Cổ phần phát triển Đô thị Từ Liêm, Công ty Cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings, Công ty TNHH Một thành viên Giống gia súc Hà Nội và Công ty Cổ phần Phát triển Tân Việt với tổng mức đầu tư là 785 tỷ đồng để thực hiện đầu tư dự án Tổ hợp nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại và văn phòng tại điểm X3, phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, dự án có diện tích đất dự kiến sử dụng khoảng 9,910m2 với quy mô khoảng 25 tầng
Ngày 05/02/2016, UBND thành phố Hà Nội đã có Quyết định số 654/QĐ- UBND cho phép Công ty TNHH Một thành viên Giống gia súc Hà Nội (nay là Công ty cổ phần Giống gia súc Hà Nội) chuyển mục đích 9,940 m2 tại điểm X3, phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội để thực hiện Dự án.
Ngày 12/04/2017, UBND thành phố Hà Nội đã có Quyết định số 2209/QĐ-UBND ngày 12/04/2017 điều chỉnh chủ trương đầu tư thay đổi nhà đầu tư là Công ty CP nhà Mỹ Xuân Hà Nội (được thành lập trên cơ sở góp vốn giữa Công ty Cổ phần phát triển Đô thị Từ Liêm, Công ty Cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings, Công ty TNHH Một thành viên Giống gia súc Hà Nội và Công ty Cổ phần Phát triển Tân Việt) để thực hiện dự án trên diện tích đất 9,940m2, diện tích xây dựng khoảng 3,967m2, công trình cao 25 tầng và 03 tầng hầm.
Ngày 31/07/2017, UBND thành phố Hà Nội đã có Quyết định số 5125/QĐ-UBND về việc điều chỉnh quyết định số 654/QĐ-UBND điều chỉnh người sử dụng đất là Công ty CP nhà Mỹ Xuân Hà Nội và cho phép Công ty CP nhà Mỹ Xuân Hà Nội chuyển mục đích sử dụng 8,904.4m2 để thực hiện Dự án (giai đoạn 1), phần diện tích còn lại 1,068.7m2 có trách nhiệm hoàn thành việc thỏa thuận di dời các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng làm nhà ở ra khỏi ranh giới dự án và hoàn thiện hồ sơ sử dụng đất giai đoạn 2 đảm bảo tiến độ dự án theo Quyết định chủ trương số 2209/QĐ-UBND.
Công ty Cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings đang hoàn tất thủ tục mua lại phần góp vốn của các Cổ đông khác để có quyền quyết định, chi phối Công ty (dự kiến tỷ lệ 65%).
Hiện tại dự án đã hoàn thành việc đền bù giải phóng mặt bằng và đang hoàn thiện các thủ tục pháp lý (Giấy phép xây dựng) để khởi công dự án trong tháng 10/2017.
Dự án dự kiến mở bán chính thức vào Q1/2018, cất nóc vào Q1/2019 và bàn giao chính thức vào Q4/2019.
Liêm, Hà Nội (Dự án X3)
~3 Chức năng Tổ hợp nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại và văn phòng
~4 Địa điểm Dự án ■ Số 28 Lô X3, đường Trần Hữu Dực, phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm
■ Vị trí cụ thể:
- Phía Bắc giáp khu dân cư
- Phía Nam giáp đường Trần Hữu Dực (mặt cắt đường 50m) - Phía Đông khu dân cư
thuận
tiện, thuận lợi cho việc xây dựng Tổ hợp văn phòng làm việc, kinh doanh thuơng mại, căn hộ: cách SVĐ Mỹ Đình khoảng 1.2 km, cách khách sạn Crowne Plaza 800, cách Bến xe Mỹ Đình 2km, cách Trung tâm hội nghị quốc gia 4 km
5 Nguồn gốc đất Đất đuợc chấp thuận cho Công ty cổ phần Giống gia súc Hà Nội chuyển đổi mục đích của và đuợc UBND thành phố Hà Nội thay đổi
Nhà đầu tu sang cho Công ty CP nhà Mỹ Xuân Hà Nội thực hiện dự án
lĩ QUY MO Dự ÁN
1 Quy mô dân số Khoảng 1,502 nguời
^2 Chi tiết quy hoạch
dự án TTA THÔNG S Ó C ơ BẢNNỘI DUNG ĐV SL
1 Diện tích khu đất nghiên cứu lập quy hoạch m2 8,90 7 2 Diện tích khu đât xây dựng m2 8,90
7 3 Diện tích Xây dựng m2 3,96
7 4 Diện tích giao thông, đô xe, cây xanh m2 5,74
3
Diện tích cây xanh (GĐ1 + GĐ2) m2 1,79 0 Diện tích giao thông, đô xe m2 3,95
3
5 Diện tích cảnh quan trên mái T3 m2 549^^ 6 Diện tích cảnh quan trên mái T22 m2 684^
7 Mật độ xây dựng % 40% 8 Tầng hầm tầng T 9 Diện tích XD sàn VPTM m2 9,57 7 10 Diện tích XD sàn căn hộ m2 54,96 3 11 Tầng cao công trình (kể cả tum thang, kỹ thuật) 25^^ 12 Hệ số sử dụng đất lần 16.5 3 B- DIỆN TÍCH XÂY DựNG 79,21 3 13 Diện tích XD tầng hầm m2 514,29 .6
14 Diện tích xây dựng phần nổi m2 64,91 7
Diện tích XD sàn DVTM, VP, Nhà trẻ m2 9,95 4 Diện tích XD sàn căn hộ m2 54,96
3 Diện tích phòng sinh hoạt cộng đồng m2
15 Số căn hộ căn hộ 480-
C DIỆN TÍCH KINH DOANH m2 48,50
Mặt trước tầng 1 m2 734^ Mặt sau tầng 1 m2 643^ Khu vực khác tầng 1 m2 265~ Tầng 2 và 3 m2 3,438 Nhà trẻ m2 Tầng 1 m2 356- Tầng 2 m2 9ÕT 17 Diện tích Căn hộ bán m2 42,16 5 3 Tổng mức đầu tư dự kiến
999,102 triệu đồng (đã bao gồm chi phí nộp tiền sử dụng đất dự kiến) ST T Ngày, tháng Số, ký hiệu VB CQ phát hành Nội dung
1 16/08/2012 01121001107 UBNDphố Hà Nộithành Giấy chứng nhận đầu tư
2
15/7/2015 3044/GPQH Sở Quy hoạch - Kiến trúc thành phố Hà Nội
Giấy phép quy hoạch
3 05/02/2016 654/QĐ-
UBND
UBND thành
phố Hà Nội
Cho phép Công ty TNHH MTV giống gia súc Hà Nội, chuyển mục đích 9,940 m2 đất tại địa điểm X3 (giai đoạn II), phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội để thực hiện dự án đầu tư tổ hợp nhà cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại và văn phòng 4 08/09/2016 5234/UBND- KT UBND thành phố Hà Nội Thành lập Công ty Cổ phần thực hiện dự án đầu tư tại địa điểm X3 Tổ 15 phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
46
2.3.3.2. Tính pháp lý của dự án
5 27/10/201 6 TMB-PAKT- (P1) Kiến trúc thành phố Hà Nội 6 619/12/201 4398/PCCC& CNCH-(P6) Cục Cảnh sát PCCC và cứu
nạn cứu hộ Cho ý kiến về PCCC đối với côngtrình
7 622/12/201
7039/QĐ- UBND
UBND thành
Phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường 8 703/01/201 05/HĐXD- QLDA Cục Quản lý hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng
Thông báo thẩm định thiết kế cơ sở công trình 9 712/04/201 2209/QĐ- UBND UBND thành
Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư 10 729/05/201 Bản đồ hiện trạng, tỷ lệ 1/500 Sở Tài nguyên và môi trường Bản đồ hiện trạng, tỷ lệ 1/500 do Công ty cổ phần Tư vấn xây dựng và thương mại Việt Mỹ lập tháng 5/2017, được Sở tài nguyên và môi trường xác nhận ngày 29/5/2017 11 731/07/201 5125/QĐ- UBND UBND thành phố Hà Nội
Điều chỉnh, bổ sung một số nội dung tại Quyết định số 654/QĐ-UBND (Điều chỉnh người sử dụng đất và diện tích đất) 11 17/08/201 7 658/HĐXD- QLTK Cục Quản lý hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng
Thông báo thẩm định thiết kế cơ sở công trình
^Hiện tại dự án đang hoàn thiện t hiện nghĩa vụ tài chính (Hoàn thiệi
hủ tục cấp Giấy phép xây dựng và thông báo thực
1 trong tháng 10/2017) 47
Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
K.công Móng Tầng 1 Tầng 12 Tầng 23 Cất nóc Bàn giao
Nhận xét:
- Dự án cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2012, hiện tại công tác giải phóng mặt bằng và các thủ tục pháp lý cơ bản đã hoàn thành.
- Theo phiếu tư vấn pháp chế số 490/2017/PTV: Chủ đầu tư đã đủ tư cách 48
pháp lý để triển khai dự án, khách hàng cần bổ sung thêm Giấy phép xây dựng để có thể khởi công.
- Tính đến nay,chủ đầu tư đã bổ sung Giấy phép xây dựng và Thông báo nghĩa vụ tài chính trước khi giải ngân.
2.3.3.3. Tiến độ thực hiện
Hiện khu đất dự án đã tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng và đã nhận bàn giao
Theo Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư số 2209/QĐ-UBND ngày 12/04/2017
+ Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Q4/2016 đến Q1/2017 + Giai đoạn thực hiện đầu tư: Q2/2017 đến hết Q4/2019
+ Kết thúc đầu tư: Q1/2020, đưa Dự án vào khai thác, sử dụng
Chủ đầu tư đang bắt đầu tiến hành khoan cọc nhồi, theo kế hoạch sẽ khởi công trong tháng 10/2017 khi có đủ các thủ pháp lý, dự kiến tiến độ triển khai như sau:
TT thuế A CHI PHÍ CHUẨN BỊ Dự ÁN 14,90 4 14,90 4 B CHI PHÍ GPMB, TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 187,27 9 187,27 9 1 Chi phí đên bù GPMB 34,2 42 42 34,2 2 Chi phí tiên sử dụng đất 153,03 7 153,037 C CHI PHÍ TƯ VẤN 14,47 4 2,038 2 16,51
Nhà thầu thi công dự án:Tổng thầu thi công phần xây dựng là Công ty Cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings - Cổ đông của Chủ đầu tư, tuy nhiên công việc, trách nhiệm giữa Chủ đầu tư và Phục Hưng độc lập với nhau. Đây là nhà thầu đã thi công nhiều công trình lớn trên địa bàn Hà Nội.
Thời gian hoàn thành dự kiến phần thô dự kiến là 18 tháng (3 tầng hầm, 25 tầng nổi), hoàn thành bàn giao trong 27 tháng, tương tự một số dự án mà Phục Hưng đang thi công như Mỹ Đình Pearl, The Legend, Tòa CT1 khu C2 Gamuda Garden.
49
Kết luận: Tiến độ triển khai dự án theo kế hoạch Chủ đầu tư phù hợp với chủ trương đầu tư đã được phê duyệt.Năng lực thi công dự án của Nhà thầu là khá đảm bảo, có thể đáp ứng được tiến độ.
2.3.3.4 .Tổng mức đầu tư và cơ cấu vốn đầu tư
a) Tổng mức đầu tu:
Tổng mức đầu tu theo Giấy chứng nhận đầu tu là 785 tỷ đồng Tuy nhiên theo PAKD của Khách hàng, Tổng mức đầu tu dự kiến là 999 tỷ đồng.
Theo Điều 36 Nghị định 118/2015/NĐ-CP quy định khi chủ đầu tu điều chỉnh tăng trên 10% tổng vốn đầu tu làm thay đổi mục tiêu, quy mô và công suất của dự án đầu tu thì thuộc truờng hợp phải đăng ký điều chỉnh Quyết định chủ truơng đầu tu. Truờng hợp của Chủ đầu tucam kết tăng trên 10% tổng vốn đầu tu nhung không làm thay đổi mục tiêu, quy mô và công suất của dự án đầu tu. Truờng hợp thay đổi tổng mức đầu tu này không thuộc các truờng hợp pháp luật quy định phải thực hiện điều chỉnh Quyết định chủ truơng đầu tu (nhu quy định tại Luật đầu tu và Nghị định 118/2015/NĐ-CP) mà Chủ đầu tu sẽ thực hiện theo chế độ báo cáo định kỳ.
Nhu vậy, đối với Dự án X3: Mức tăng mức đầu tu là ~ 27% tuy nhiên ĐVKD đánh giá quy mô, công suất, mục đích thực hiện Dự án không thay đổi so với quyết định Chủ truơng đầu tu. Chủ đầu tu đã tăng vốn chủ sở hữu lên 200 tỷ đồng, ở mức tuơng đuơng với yêu cầu tối thiểu 20% Tổng mức đầu tu dự kiến (999 tỷ đồng) theo nhu yêu cầu của trong Quyết định về chủ truơng đầu tu.
Bảng tóm tắt Tổng mức đầu tu nhu sau:
10 7T
F CHI PHÍ XÂY DựNG 595,50
7 59,551 8 655,05
G DựPHÒNGPHÍ 3,1
53 15^3 3,463
H CHI PHÍ NHÀ MẨU, QUẢNG CÁO BAN ĐẦU (0,5% DOANH THU) 6,0
96 09^^6 6,705
I CỘNG CHI PHÍ CHƯA TÍNH LÃI VAY 836,12
2 899,102
J CHI PHÍ PHÁT TRIỂN Dự ÁN PHẢI TRẢ 100,00
0
100,000
K T ỎNG CHI PHÍ 936,12
2 999,102
Nhận xét: Ba chi phí lớn nhất của dự án bao gồm C hi phí sử dụng đất, chi
CHI PHÍ GPMB, TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT phíChi
1 Chi phí đền bù GPMB 2 34,24
Hỗ trợ Công tyGiống gia súc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn 2,042
Hỗ trợ GPMB quán bia 2,000
Giải phóng 5/11 hộ dân (đã chi) 12,20 0
Dự kiến còn phải chi GPMB cho các hộ dân còn lại (giai đoạn 2) 18,00 0
2 Chi phí tiền sử dụng đất (3904m2 x 28 x 1,6) 7 153,03
Tổng 187,27
9
phí xây dựng và chi phí phát triển dự án.
Chi phí GPMB, tiền sử dụng đất: Chi phí này chiếm 19% Tổng mức đầu tư. Đây là khoản chi phí dự kiến của Chủ đầu tư, với diện tích xây dựng là 3,967m2 thì chi phí sử dụng đất trung bình là 47.2 tr/m2, theo Quyết định số 454-2017-QĐ-TGĐ đơn giá đất nhà nước đối với VT1 đường Trần Hữu Dực là 28tr∕m2, đơn giá trị trường từ 115-120tr∕m2. Theo khách hàng, chi phí tiền sử dụng đất đã được tính toán theo hệ số của các dự án lân cận (hệ số 1.6) nên khả năng thay đổi sẽ không nhiều. Dự kiến chi phí tiền sử dụng dất sẽ được Chủ đầu tư nộp làm 2 đợt, mỗi đợt 50% cách nhau 3 tháng. Chi tiết chi phí như sau:
2____Chi phí thiết bị 74,677 74,654
Tổng______________ 655,058 795,344
Chi phí xây dựng:Chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng 65% tổng mức đầu tư, bao gồm:
F Vốn tự có 200,00
0 20%
2 Vốn huy động từ người mua nhà 179,18
0
13 %
~ Vốn vay VPBank (Doanh số giải ngân) 664,34
9 66 % Tổng cộng 999,10 2 100% STT Chi phí Giá trị Đã chi F- Chi phí GPMB 15,05 3 2 Chi phí quản lý 2,225
Công ty Cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings sẽ là Tổng thầu xây dựng, theo suất đầu tư theo Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/06/2017 của Bộ Xây dựng thì Chi phí xây dựng dự kiến của Chủ đầu tư đang khá thấp so với suất đầu tư được ban hành. Vì vậy, có khả năng Chi phí xây dựng thực tế có thể tăng lên, tuy nhiên Công ty Cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings là Cổ đông lớn và là Tổng thầu xây dựng Dự án nên sẽ tiết kiệm các chi phí nên khả năng chi phí tăng có thể không nhiều.
Chi phí phát triển dự án: Đây là khoản dự chi chi phí phát triển dự án (chi phí theo đuổi dự án từ năm 2009 và chuyển đổi đất dự án sang đất ở) mà Chủ đầu tư phải trả cho Công ty Cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings. Do Dự án được chấp thuận chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ 2009, năm 2012 được cấp giấy chứng nhận đầu tư trong khi Chủ đầu tư (Công ty CP nhà Mỹ Xuân Hà Nội) được mới thành lập vào năm 2016, nên trong quá trình trước năm 2016, các Nhà đầu tư đã phải bỏ các chi phí để hoàn tất thủ tục để thực hiện Dự án. Theo trao đổi, sau đó Công ty Cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings sẽ tiếp tục thanh toán cho Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm các chi phí phát triển dự án đã bỏ ra từ trước. Chi phí phát triển chiếm ~ 10% Tổng mức đầu tư, tương đương một số chi phí quản lý, tư vấn đầu tư xây dựng, hoàn thiện thủ tục của một số dự án khác. Chủ đầu tư sẽ cung cấp chứng từ chứng minh (Hợp đồng, hóa đơn, chứng từ thanh toán) của chi phí này trước khi VPBank tiến hành giải ngân các chi phí khác.
Các chi phí khác (Tư vấn, quản lý, bán hàng, dự phòng ...) chiếm tỷ trọng ~ 4% tổng mức đầu tư.
Do quá trình đầu tu và bán hàng khá dài (3 năm) nên các chi phí này có thể biến động trong quá trình đầu tu thực tế.
b) Cơ cấu nguồn vốn đầu tu:
Bảng2.12.CƠcấu vốn đầu tư
Vốn tự có:Đuợc xác định theo đăng ký kinh doanh sửa đổi lần 1 của ngày 17/04/2017 của Công ty CP nhà Mỹ Xuân Hà Nội, chi tiết việc sử dụng vốn tự có nhu sau:
Dự kiến chi
1 Chi phí phát triển dự án (cho Công ty Cổ phần phát triển Đô thị Từ Liêm) 100,00 0
2 Chi tạm ứng thi công cho nhà thầu cọc, tuờng vây 20,00
0
~ Chi phí nộp tiền đất 35,08
7
Tổng cộng 200,00
truớc khi sử dụng nguồn vốn khác. Truờng hợp do biến động chi phí làm ảnh