Mục tiêu của việc thẩm định dự án BĐS là đánh giá chính xác và trung thực khả năng thu nợ khi cho vay dự án. Tuy nhiên, do việc thẩm định dự án được tiến hành trước khi cho vay trong khi việc thu hồi nợ tiến hành sau khi cho vay nên không thể dự báo được mọi biến cố phát sinh trong quá trình sử dụng vốn vay. Kết quả là việc thu hồi được nợ vay hay không vẫn không có gì chắc chắn. Vai trò của Ngân Hàng chỉ là giảm thiểu xác suất không thu hồi được nợ, thực tế có thu hồi được nợ hay không còn phụ thuộc rất nhiều vào việc quản lý và kiểm soát rủi ro tín dụng.
Vì vậy, bên cạnh việc đánh giá các chỉ tiêu của dự án, Ngân Hàng cần dùng một số kỹ thuật phân tích nhằm mục tiêu kiểm soát và quản lý rủi ro tín dụng sau khi cho vay dự án. Một số mô hình thường gặp:
+ Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis) + Phân tích tình huống (Scenario Analysis) + Phân tích mô phỏng (Simulation Analysis)
Trong đó phương pháp phân tích đơn giản và được phần lớn các Ngân hàng tại Việt Nam sử dụng là phương pháp phân tích độ nhạy
Phân tích độ nhạy là kỹ thuật phân tích nhằm thấy sự ảnh hưởng của các biến độc lập lên biến phụ thuộc. Biến phụ thuộc cần thẩm định ở đây là NPV và IRR. Các biến độc lập tác động lên NPV và IRR có thể là một số nhân tố sau: Tỷ lệ lạm phát; tỷ lệ hối đoái, thị phần của doanh nghiệp, công suất máy móc thiết bị, sản lượng tiêu thụ, đơn giá bán, tốc độ tăng giá bán....Phân tích độ nhạy là kỹ thuật phân tích giúp Ngân Hàng thấy được sự thay đổi của các biến NPV và IRR như thế nào khi các biến độc lập ở trên biến động.
Ngân Hàng cần tính toán đến tất cả sự tác động của các biến này lên NPV và IRR. Có hai phương pháp đó là phân tích độ nhạy một chiều (phân tích tác động một cách riêng lẻ của từng biến độc lập lên biến phụ thuộc) và phân tích độ nhạy hai chiều (phân tích sự ảnh hưởng đồng thời của hai biến độc lập nên biến phụ thuộc). Căn cứ vào phân tích theo hai phương pháp này, ngân hàng sẽ xây dựng được các kịch bản khác nhau về hiệu quả của dự án khi các chỉ tiêu thay đổi.
1.3. Các tiêu chí đánh giá công tác thẩm định dự án bất động sản
1.3.1. Các tiêu chí định tính
Các chỉ tiêu định tính không thể tính toán cũng như xác định một cách chính xác được song lại mang một ý nghĩa hết sức quan trọng để đánh giá thẩm định tài chính dự án bất động sản.
Thực tế, chưa có hệ thống các chỉ tiêu định tính rõ ràng nào được quy định để đánh giá công tác thẩm định dự án bất động sản. Theo quan điểm của tác
giả thì có rất nhiều các chỉ tiêu để đánh giá về mặt định tính, xuất phát từ tính chất của công tác thẩm định dự án bất động sản, các chỉ tiêu có thể kể đến nhu:
-Sự tuân thủ quy trình thẩm định
Việc xây dựng ra quy định về quy trình này để đảm bảo cho việc thực hiện công tác thẩm định tài chính đạt chất luợng cao nhất nên nếu việc tuân thủ theo đúng quy định của Nhà nuớc hay hội sở chính của mỗi NHTM thì cũng là đang đảm bảo cho chất luợng thẩm định.
- Sự minh bạch, rõ ràng của công tác thẩm định
Do nhiều khách hàng vì muốn vay vốn nên muốn có nhiều khi lôi kéo các cán bộ thẩm định nhằm đạt mục đích của mình, chính vì vậy, kết quả thẩm định càng cao càng cho thấy sự trung thực trong công tác này.
- Nội dung thẩm định được thực hiện đầy đủ thông tin
Nội dung thẩm định cần đuợc thực hiện đầy đủ về các khía cạnh của dự án nhu tính pháp lý, dòng tiền, thông tin vốn đầu tu, tiến độ.. ..Nội dung thẩm định càng đầy đủ càng giúp cho ngân hàng có nhiều căn cứ để đua ra quyết định tín dụng.
- Kết quả báo cáo thẩm định dự án BĐS có độ chính xác cao
Kết quả báo cáo thẩm định có độ chính xác cao sẽ giúp cho ngân hàng đua ra đuợc quyết định đúng đắn để cho vay, đồng thời phản ánh đuợc chất luợng của công tác thẩm định càng cao, sát với tình hình thực tế.
Bên cạnh các tiêu chí trên, còn cần xem xét nhiều yếu tố khác nhu độ phức tạp của công tác thẩm định, cơ sở dữ liệu thông tin để thẩm định, phuơng pháp thẩm định..
1.3.2. Chỉ tiêu định lượng
- Số luợng và quy mô du nợ tín dụng của dự án bất động sản đuợc thẩm định
Số luợng dự án và quy mô du nợ tín dụng của dự án BĐS càng cao càng phần nào phản ánh công tác này phát triển, nếu số luợng dự án ít cho thấy công tác nghiệp vụ này ít đuợc sử dụng tại ngân hàng và nguợc lại. Theo đó, với
những ngân hàng mà nghiệp vụ diễn ra thường xuyên hơn buộc các ngân hàng phải đầu tư chất lượng vào nghiệp vụ đó, còn nghiệp vụ ít xảy ra sẽ không được quan tâm đầu tư nhiều.
- Tỷ lệ số dự án phải điều chỉnh lại các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính, độ nhạy, tổng nguồn vốn, điều chỉnh kế hoạch trả nợ... so với những dự án ban đầu khi được phê duyệt.
Tỷ lệ số dự án phải điều Số dự án phải điều chỉnh lại
chỉnh lại Tổng số dự án được phê duyệt cho vay
Nếu các tỉ lệ này cao chứng tỏ chất lượng thẩm định là kém do chưa nhận ra được các chỉ tiêu không họp lý để dự đoán chính xác cho dự án và thay đổi các chỉ tiêu này trước khi dự án được thực hiện.
Ngoài ra, để đánh giá một cách toàn diện về chất lượng thẩm định cần phải thực hiện đánh giá hiệu quả của dự án trong toàn bộ thời gian thực hiện dự án từ trước, trong và cho tới sau khi thực hiện thẩm định dự án và quyết định cho vay. Thể hiện sau khi thanh lý toàn bộ dự án xem nó có được thực hiện một cách hiệu quả không? Chỉ khi dự án đưa vào hoạt động bình thường và đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp và trả nợ đúng hạn cho ngân hàng thì khi đó mới có thể khẳng định là chất lượng thẩm định cũng là cao.
Những dự án bất động sản trả nợ cho ngân hàng không đúng hạn hoặc làm phát sinh nợ xấu, nợ không thu hồi được phải xuất ra ngoại bảng, cho thấy chất công tác thẩm định chưa tốt. Bởi công tác thẩm định là yếu tố quyết định đến quyết định tín dụng, chỉ khi thẩm định tốt thì chất lượng tín dụng mới tốt.
Như ta đã biết cho vay theo dự án bất động sản là một trong các loại hình tín dụng mà ngân hàng cung cấp cho khách hàng của mình. Vì vậy mà một số chỉ tiêu đánh giá chất lượng tín dụng cho vay dự án bất động sản cũng thể hiện chất lượng công tác thẩm định dự án nói chung và thẩm định dự án bất động sản nói riêng. Do đó các chỉ tiêu gián tiếp thể hiện chất lượng công tác thẩm định là:
Số dư NQH Tỷ lệ NQH = ~ _____ Tổng dư nợ +Tỷ lệ dự án bất động sản có NQH r Số dự án bất động sản quá hạn Tỷ lệ dự án bất động sản có NQH =_______,____,___’_____________ Tổng số dự án có dư nợ
Tỷ lệ NQH phản ánh số dư NQH chiếm bao nhiêu phần trong tổng số dư nợ của ngân hàng tại một thời điểm nhất định. Tỷ lệ NQH càng cao thì chất lượng tín dụng càng thấp, từ đó phản ánh công tác thẩm định còn yếu kém. Tỷ lệ dự án bất động sản có NQH phản ánh số dự án bất động sản quá hạn nợ chiếm bao nhiêu phần trong tổng số dự án bất động sản có dư nợ của ngân hàng. Tỷ lệ này càng cao thì càng cho thấy công tác thẩm định dự án bất động sản của ngân hàng còn nhiều hạn chế.
+ Tỷ lệ nợ xấu tín dụng dự án bất động sản
Tỷ lệ này mà cao chứng tỏ có quá nhiều khoản vay dự án bất động sản phát sinh nợ xấu trong số những khoản vay được NH giải ngân hay đồng thời phản ánh chất lượng công tác thẩm định là kém khi mà không loại bỏ được các dự án bất động sản kém hiệu quả và có thể làm tổn hại đến vốn đầu tư của ngân hàng.
r Nợ xấu
Tỷ lệ nợ xấu = _____—_________ Tổng dư nợ
Tóm lại, chỉ tiêu gián tiếp phản ánh chất lượng thẩm định tài chính dự án bất động sản là phải xét trong mối quan hệ tương quan chặt chẽ với các chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng các dự án bất động sản, bởi chất lượng tín dụng là hệ quả của công tác thẩm định tín dụng.
1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án bất động sản tạingân ngân
hàng thương mại
1.4.1. Các nhân tố chủ quan
Quan điểm về thẩm định của lãnh đạo: Quan điểm của đội ngũ lãnh đạo của ngân hàng đối với công tác thẩm định dự án mang ý nghĩa quyết định. Thực
tế việc thẩm định hiện nay ở một số ngân hàng chỉ mang tính chất hình thức mọi quyết định về dự án được lựa chọn hoặc giá trị tài trợ đã được lãnh đạo ngân hàng thống nhất với chủ đầu tư. Vì vậy, công tác thẩm định chỉ được nâng cao khi lãnh đạo ngân hàng chú trọng đến công tác thẩm định, coi kết quả thẩm định là thông tin tham khảo có giá trị nhất trước khi quyết định tài trợ một dự án bất động sản.
Trình độ của cán bộ thẩm định: Đội ngũ cán bộ thẩm định là nhân tố quan trọng nhấtảnh hưởng trực tiếp tới công tác thẩm định dự án bất động sản. Để thẩm định một dự án Bất động sản hiệu quả thì ngoài nắm chắc những kiến thức chuyên môn về thẩm định, người thẩm định cần phải có những am hiểu về thị trường Bất động sản như xu hướng, giá cả, suất đầu tư,.... đặc biệt là những hiểu biết pháp luật cần thiết. Các dự án bất động sản chịu sự chi phối của nhiều văn bản luật và dưới luật: luật BĐS, luật đất đai, luật xây dựng, luật đầu tư... , Vì vậy, sự hiểu biết về pháp luật giúp cán bộ thẩm định có những nhận định đúng đắn và chính xác khi thẩm định một dự án Bất động sản. Đạo đức của cán bộ thẩm định đạo đức của đội ngũ cán bộ thẩm định cũng là một vấn đề cần lưu ý. Kết quả thẩm định một dự án Bất động sản có thể sai lệch nếu Cán bộ thẩm định thay đổi số liệu hoặc cố tình không đưa đầy đủ thông tin vào báo cáo từ đó gây những quyết định sai lầm trong hoạt động cho vay. Ngoài ra, Số lượng cán bộ thẩm định cũng là một nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định. Hiện nay nhiều ngân hàng, Số lượng cán bộ thẩm định có năng lực kinh nghiệm còn hạn chế lại thẩm định một lượng lớn các dự án và yêu cầu thời gian gấp rút. Dan đến chất lượng thẩm định không được như mong muốn.
Quy trình thẩm định: Mỗi ngân hàng hiện tại có một quy trình thẩm định dự án riêng, khi tiến hành thẩm định cán bộ thẩm định tuân thủ theo quy trình để thực hiện. Quy trình có thể dùng chung cho thẩm định dự án hoặc có thể chia thành nhiều ngành và lĩnh vực khác nhau.Dù là chung hay riêng thì quy trình thẩm định cũng phải đủ các bước cần thiết để việc thẩm định đảm bảo tính khoa học, chính xác và kịp thời. Một quy trình không đầy đủ dẫn đến những sai sót
gây lãng phí công sức, thời gian và chi phí thẩm định, và ảnh hưởng đến kết quả thẩm định từ đó ảnh hưỡng đến quyết định tài trợ của ngân hàng.
Chất lượng thông tin: Thông tin là nhân tố đầu vào của quá trình thẩm định. Vì vậy, Nếu được cung cấp đầy đủ thông tin thì chất lượng thẩm định dự án là cao. Ngược lại, Thiếu thông tin hoặc nguồn thông tin sử dụng không đáng tin cậy sẽ ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định nhất là việc dự án Bất động sản ở nước ta hiện nay có nhiều thông tin bất cân xứng. Do đó, việc xây dựng hệ thống thu thập thông tin, hệ thống hỗ trợ kiểm duyệt thông tin là một nhu cầu cấp thiết đối với việc thẩm định. Ngoài ra, Thông tin còn phải đáp ứng tính kịp thời vì nó tác động đến thời gian thẩm định và cơ hội của khách hàng cũng như ngân hàng.
Bên cạnh đó, cần đa dạng hóa các kênh để khai thác thông tin nhằm phục vụ cho thẩm định dự án bất động sản, theo đó ngân hàng có thể thu thập thông tin từ tổng cục thống kê, hiệp hội doanh nghiệp, thông cáo báo chí, các đối tác của khách hàng, doanh nghiệp liên kết hoặc cơ quan thuế ....
Cơ sở vật chất phục vụ thẩm định: Hệ thống công nghệ thông tin ngày càng hoàn thiện đã đang ngày càng phục vụ đắc lực cho công việc của các ngân hàng. Hệ thống máy tính hiện đại và các phần mềm chuyên dụng giúp cho công tác thẩm định dự án thuận lợi hơn, với việc tính toán các chỉ tiêu được nhanh chóng, chính xác rút ngắn thời gian thẩm định của dự án. Ngoài ra, với khả nang nối mạng như hiện nay việc truy cập để tìm kiếm những thông tin cần thiết phục vụ cho thẩm định dự án là rất đơn giản và nhanh chóng giúp cho ngân hàng tiết kiệm được rất nhiều chi phí. Từ đó, chất lượng thẩm định ngày càng được nâng cao.
1.4.2.Các nhân tố khách quan
Sự biến động của nền kinh tế: với các yếu tố cơ bản như tốc độ tăng trưởng, lãi suất. là nhân tố tác động đến mọi ngành kinh tế. Môi trường kinh tế ổn định đem tới nhiều thuận lợi cho quyết định đầu tư do đó tác động tích cực đến đầu tư dự án Bất động sản. Ngược lại, một nền kinh tế bất ổn định như lạm phát tăng nhanh, thất nghiệp, biến động môi trường kinh tế vĩ mô. sẽ hạn chế
đưa ra một quyết định đầu tư. Thứ nhất, tốc độ tăng trưởng kinh tế ổn định thì nhu cầu đối với bất động sản tăng do người dân tin tưởng vào thu nhập trong tương lai tăng. Ngược lại, khi kinh tế suy thoái niềm tin giảm dẫn đến cầu về bất động sản giảm. Thứ hai, Một nền kinh tế với chính sách duy trì lãi suất, tỷ giá ổn định thì các giả định đầu vào của dự án sẽ ít biến động, nhưng đối với nền kinh tế mà lãi suất, tỷ giá thường xuyên biến đổi sẽdẫn đến doanh thu, chi phí của dự án thay đổi ảnh hưởng rất lớn đến kết quả thẩm định.
Hệ thống chính sách pháp luật:được hiểu là những bộ luật chi phối đến hoạt động của ngân hàng nói chung và chi phối đến hoạt động cho vay tài trợ dự án BĐS nói riêng. Hoạt động kinh doanh của ngân hàng chịu tác động của rất nhiều các văn bản, quy định của nhà nước như: Luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự, luật doanh nghiệp, luật đầu tư...Một môi trường pháp lý chặt chẽ, đồng bộ, rõ ràng sẽ khuyến khích các nhà đầu tư, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Tuy nhiên, hệ thống các bộ luật, văn bản, quy trình hướng dẫn liên quan đến việc điều tiết thị trường bất động sản hiện còn nhiều bất cấp như: quy định không rõ ràng, chặt chẽ, không đồng bộ gây khó khăn cho cán bộ thẩm định trong quá trình thẩm định dự án, hoặc các bước tiến hành bồi thường, giải tỏa để thực hiện các dự án BĐS còn kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án dẫn đến ảnh hưởng đến các giả định đưa ra của cán bộ thẩm định làm cho hiệu quả dự án bị sai lệch so với tính toán.
Sự biến động của thị trường bất động sản: ảnh hưởng đến hai khía cạnh trong cho vay tài trợ dự án. Một là, chất lượng của công tác thẩm định: khi thị trường bất động sản tương đối ổn định các dự báo đưa ra sẽ tương đối chính xác, nhưng khi thị trường biến động dự báo sẽ bị sai lệch rất nhiều do đó chất lượng thẩm định sẽ bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự biến động của thị trường bất động sản.