THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VỀ
Giới thiệu chung về Ngân hàng HaBuBank
1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng HaBuBank
- Hình thành và hoạt động
Trụ sở chính của Ngân hàng HABUBANK nằm tại B7, Giảng Võ, Ba Đình,
Vào ngày 31/12/2006 ngân hàng có 1 trụ sở chính, 1 sở giao dịch, 10 chi nhánh ở Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng; tám phòng giao dịch và một công ty con.
Ngân hàng HABUBANK là một ngân hàng thương mại cổ phần được cấp giấy phép hoạt động số 20/NH-GP có hiệu lực từ ngày 6/6/1992 trong thời hạn
Ngân hàng được thành lập để tiến hành các hoạt động ngân hàng bao gồm nhận tiền gửi ngắn hạn, trung hạn, dài hạn từ các tổ chức và cá nhân, cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn các tổ chức và cá nhân tùy theo tính chất và khả năng nguồn vốn của Ngân hàng thực hiện các nghiệp vụ kinh doanh đối ngoại, chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và các chứng từ có giá, cung cấp các dịch vụ cho các khách hàng; và các dịch vụ ngân hàng khác khi được NHNN cho phép.
Vốn điều lệ: Tính đến năm 2006 vốn điều lệ của Ngân hàng là 300 tỷ đồng.
Một số chỉ tiêu tài chính tổng hợp của Ngân hàng trong thời gian qua đơn vị: triệu đồng
Tại thời điểm cuối năm
Tổng dư nợ 5.983.267 3.330.218 2.362.641 1.596.105 Tổng tài sản Nợ 9.928.937 5.133.327 3.474.758 2.535.179 Tổng huy động 9.735.102 4.949.003 3.397.386 2.486.552
Vốn điều lệ tính đến thời điểm hiện nay (2008) là 2000 tỉ, dự kiến từ giờ cho đến cuối năm là 3000 tỉ.
2.Cho vay trung, dài hạn 29.61%
- Tình hình sản xuất kinh doanh trong một vài năm gần đây
Các dấu ấn trong năm 2005:
Tháng 1: Đại hội đồng thuờng niên lần thứ 14 ngày 14/1/2005 Thông báo kết quả kinh doanh năm 2004 và kế hoạch hoạt động kinh doanh năm 2005, trong đó có kế hoạt tăng vốn điều lệ lên 300 tỉ VNĐ.
Tháng 3: Ngày 21/3/2005, chính thức thành lập Trung tâm Thẻ trực thuộc hội sở, tăng cường phát triển mảng dịch vụ ngân hàng tự động trên toàn hệ thống.
Thành lập tổ pháp chế ngày 29/3/2005 với nòng cốt là các cán bộ nghiệp vụ giỏi nhất của từng nghiệp vụ để hỗ trợ Ban Điều hành trong việc xây dựng, chỉnh sửa và hoàn thiện các văn bản chính sách của ngân hàng.
Tháng 4: 6/4/2005 hoàn thành việc tăng vốn Điều lệ đợt 1 năm 2005 lên 250 tỉ VNĐ. Tháng 5 Khai trương Chi nhánh Vạn Phúc tại 2C, Vạn Phúc, Ba Đình, Hà Nội và Phòng giao dịch Võ Cường trực thuộc Chi nhánh Bắc Ninh tại 324, thôn Hoà Bình, xã Võ Cường, Bắc Ninh.
Tháng 6 Thành lập phòng giao dịch Thể Giao trực thuộc Hội Sở tại số 11A
Tổng dư nợ đến ngày 31/12
Thể Giao, Hai Bà Trưng, Hà Nội.
Khai Trương Phòng giao dịch số 2 trực thuộc Chi nhánh Quảng Ninh tại Tổ 46B, Khu 5, phường Hà Tu, Tp Hạ Long, Quảng Ninh.
Tháng 7 Thành lập Phòng chiến lược - Hợp tác – Marketing ngày 25/7/2005, trên cơ sở nền tảng và mở rộng Phòng Marketing, Nghiên cứu thị trường và Quan hệ cộng đồng với mục tiêu bảo đảm quản lý chiến lược phát triển tốt hơn và tăng cường hợp tác của HABUBANK với các đối tác quốc tế.
Tháng 8 Hoàn thành thủ tục xin phép thành lập Công ty Chứng khoán HABUBANK (HABUBANK SECURITUES) với Ban cán sự gồm : Bà Dương Thu
Hà, Uỷ viên HĐQT giữ chức vụ Chủ tịch Công ty Chứng khoán; Ông Đỗ Trọng Thắng, Phó Tổng Giám đốc giữ chức vụ Giám đốc Công ty.
Tháng 9 HABUBANK là ngân hàng đầu tiên trong hệ thống toàn quốc cán đích hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2005.
Tháng 10 Khởi động dự án “Nâng cấp hạ tầng dữ liệu thông tin phục vụ cho kinh doanh, quản trị và điều hành” với mục tiêu nâng cao năng lực cạnh tranh cho ngân hàng thông qua việc xây dựng hệ thống thông tin quản lý tập trung chú trọng khách hàng, tăng cường khả năng phát triên sản phẩm mới và cung ứng dịch vụ nhanh chóng, an toàn, chính xác.
Hoàn thành việc tăng vốn điều lệ lần 2 năm 2005 lên 300 tỉ VNĐ từ ngày 20/10/2005.
Bổ nhiệm bà Nguyễn Dự Hương giữ chức vụ Phó Tổng giám đốc HABUNK phụ trách phát triển dịch vụ ngân hàng cá nhân.
Tháng 11 Ngày hội nhân viên HABUBANK lần thứ 2 được tổ chức vào ngày 26/11/2005 các nhân viên ngân hàng cùng gia đình hoà trong niềm vui chung của đại gia đình HABUBANK, chào đón một mùa xuân đến sớm với các chỉ tiêu năm
2005 đều dạt và vượt mức kế hoạch đề ra.
Tháng 12 HABUBANK trở thành thành viên chính thức của hệ thống VNBC từ ngày 15/12/2005 Từ đây các khách hàng sử dụng dịch vụ Thẻ thanh toán của HABUBANK sẽ được hưởng thêm những tiễn ích về dịch vụ do ngân hàng VNBC mang lại.
Ngày 16/12/2005, Hội nghị khách hàng năm 2005 được tổ chức thành công rực rỡ Đây là dịp HABUBANK tri ân khách hàng, những người bạn đồng hành thân thiết đã góp phần cùng HABUBANK làm nên một năm phát triển vượt bậc, tô đậm những dấu ấn tốt đẹp của giai đoạn phát triển nhanh, mạnh.
Một số dấu ấn năm 2006:
Tháng 4: Ngày 7/4/2006 Công ty CK HABUBANK chính thức khai trương hoạt động tại 2C – Vạn Phúc – Ba Đình – Hà Nội Đây là chiến lược phát triển HABUBANK trở thành một tập đoàn tài chính vững mạnh, cung cấp đa dạng các sản phẩm dịch vụ tài chính, ngân hàng, chứng khoán.
Tháng 8: Quyết định lựa chọn IFLEX là nhà cung cấp phần mền cốt lõi cho Ngân hàng và bắt đầu triển khai giai đoạn 1 của dự án thay thế phần mềm cốt lõi Đây là một quyết định quan trọng nhằm hiện đại hóa công nghệ Ngân hàng với mục tiêu tăng cường khả năng quản trị Ngân hàng theo các chuẩn mực quốc tế tiên tiến đồng thời mở rộng khả năng phát triển các sản phẩm mới đáp ứng được nhu cầu phát triển của Ngân hàng trong giai đoạn hội nhập quốc tế WTO.
Tháng 10: Hoàn thành việc tăng vốn điều lệ lên 900 tỉ đồng vào ngày 16/10/2006. Khai trương sở Giao dịch Hàng Trống tại 71B – Hàng Trống – Hà Nội – ngày 25/10/2006 – sở Giao dịch đầu tiên của HABUBANK có nhiệm vụ là đầu mối thực thi chiến lược phát triển các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng cá nhân của Ngân hàng. 30/10/2006: Khai trương phòng Giao dịch Thanh Xuân tại 275- Nguyễn Trãi – Thanh Xuân – Hà Nội nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng các dịch vụ Ngân hàng. Tháng 12/2006: Lần đầu tiên HABUBANK thực hiện việc phát hành kì phiếu ghi danh với mục tiêu đa dạng hóa các kênh hoạt động vốn đảm bảo thuận lợi cho chiến lược phát triển của Ngân hàng
Tổ chức thành công ngày hội nhân viên HABUBANK vào ngày 23/12/2006 với các trò chơi, các tiết mục văn nghệ.
Tháng 1/2007: HABUBANK hoàn thành việc lựa chọn Deutsche BankAktiengesellschaft là đối tác chiến lược nước ngoài theo đó Deutsche Bank sẽ được phép mua tối đa đến 20% cổ phần của HABUBANK nếu luật pháp của Việt Nam cho phép Ngoài ra Deutsche Bank cam kết sẽ hỗ trợ kĩ thuật cho HABUBANK trong hoạt động quản trị rủi ro, quản lý nguồn vốn và cùng HABUBANK tìm kiếm
6 cơ hội hợp tác trong nhiều lĩnh vực.
BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN
Tiền mặt và các khoản tương đương tiền tại quỹ 82.547 48.740
Tiền gửi tại Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 131.298 56.782
Tiền gửi thanh toán tại các ngân hàng khác 43.422 26.440
Tiền gửi có kì hạn và cho vay các tổ chức tín dụng 3.560.238 1.083.354 Đầu tư vào chứng khoán 1.694.092 890.324
Cho vay và tạm ứng cho khách hàng 5.983.267 3.330.218
Dự phòng rủi ro tín dụng (67.523) (36.537)
Tài sản cố định hữu hình 40.356 28.734
Bất động sản đầu tư 8.004 10.557
Tài sản cố định vô hình 7.518 3.043
Xây dựng dở dang và tài sản cố định chưa sử dụng 43.448 7.668
NỢ PHẢI TRẢ VÀ VỐN CỔ ĐÔNG
Tiền gửi thanh toán của các ngân hàng 9 12
Tiền vay từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 193.271 343.826
Tiền gửi và vay từ các tổ chức tín dụng 4.857.990 1462.272
Các nguồn vốn vay khác 67.736 46.618
Tiền gửi khách hàng và các tài khoản phải trả khách hàng 4.616.096 3096.275
Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp 48.654 11.772
Công nợ phải trả khác 145.181 172.552
Thặng dư vốn cổ phần 567.455
TỔNG NỢ PHẢI TRẢ VÀ VỐN CỔ ĐÔNG 11.685.318 5524.791CÁC KHOẢN MỤC CẦN GHI NHỚ 1.695.479 446.806
BÁO CÁO KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
THU NHẬP TỪ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
Thu lãi tiền gửi và cho vay 816.971 407.416
Chi phí trả lãi tiền vay và huy động vốn (595.144) (310.310)
Thu từ các khoảng phí và dịch vụ 36.702 17.375
Chi trả phí và dịch vụ (3.199) (1.748)
Lãi thuần từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 1.367 3.556 Lãi thuần từ kinh doanh chứng khoán 7.485
Lãi thuần từ đầu tư chứng khoán 114.628 58.487
Thu nhập cổ tức từ hoạt động đầu tư góp vốn mua cổ phần 1.056 1.527
THU NHẬP THUẦN TỪ HOẠT ĐỘNG KINH
Các chi phí hoạt động khác (52.899) (30.682)
TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG (108.831) (59.273)
THU NHẬP HOẠT ĐỘNG THUẦN 279.072 117.880
Dự phòng rủi ro tín dụng trích lập tăng trong năm (31.025) (14.783)
LỢI NHUẬN THUẦN TRƯỚC THUẾ 248.047 103.097
Thuế thu nhập doanh nghiệp (62.854) (27.907)
LỢI NHUẬN THUẦN TRONG NĂM 185.193 75.190
Lãi cơ bản trên mỗi cổ phiếu
(Mệnh giá mỗi cổ phiếu là 10.000VNĐ) 2.379
LỢI NHUẬN THUẦN TRONG NĂM 185.193
LỢI NHUẬN ĐỂ LẠI ĐẦU NĂM 70.515 38.361
Lợi nhuận để lại trước khi phân bổ 255.708 113.551
Trích lập các quỹ theo quy định cho năm trước (13.487) (8.907) Điều chỉnh kết quả quyết toán thuế 1.113
Trả cổ tức đợt cuối cho năm trước (44.500) (16.000)
Trả cổ tức đợt I cho năm nay (42.000) (18.000)
LỢI NHUẬN ĐỂ LẠI CUỐI NĂM 156.771 70.515
UB quản lý tài sản UBCS Tín dụng
Rủi ro thị trường và thanh khoản Rủi ro thị trường Rủi ro hoạt động Tổng giám đốc
Phó tổng giám đốc Phó tổng giám đốc
Chiến lượt- Hợp tác-Marketing
DVNH cá nhân DVNH doanh nghiệp
Phát triển kinh doanh Cung ứng dịch vụ
Kiểm tra và xét duyệt tín dụng
Hỗ trợ quản lý và kiểm tra nội bộ
2.1.2 Hệ thống tổ chức bộ máy và quản lý của Ngân hàng HaBuBank
- Các cán bộ quản lý ngân hàng:
Thành viên hội đồng quản trị trong năm tài chính và vào ngày thành lập báo cáo năm 2006 như sau: Ông Nguyễn Văn Bảng Chủ tịch Được tái bổ nhiệm ngày
16/1/2003 Ông Nguyễn Tuấn Minh Thành viên Được tái bổ nhiệm ngày
16/1/2003 Ông Nguyễn Đường Tuấn Thành viên Được tái bổ nhiệm ngày
16/1/2003 Ông Đỗ Trọng Thắng Thành viên Được tái bổ nhiệm ngày
Bà Dương Thị Thu Hà Thành viên Được tái bổ nhiệm ngày
Bà Bùi Thị Mai Tổng Giám đốc Được bổ nhiệm ngày
Bà Lê Thu Hương Phó Tổng Giám đốc Được bổ nhiệm ngày
1/12/2001 Ông Đỗ Trọng Thắng Phó Tổng Giám đốc Được bổ nhiệm ngày
Bà Nguyễn Thị Kim Oanh Phó Tổng Giám đốc Được bổ nhiệm ngày
Bà Nguyễn Dự Hương Phó Tổng Giám đốc Được bổ nhiệm ngày
1.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng trong những năm qua
1.1.3.1 Về nguồn vốn huy động
* Tình hình huy động vốn năm 2006.
Tình hình thẩm định tại Ngân hàng HaBuBank
1.2.1 Khái quát tình hình thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng HABUBANK
Hiện nay nhu cầu vay vốn vẫn còn rất nhiều Nước ta đang trong quá trình hội nhập rất cần vốn để mở rộng việc sản xuất kinh doanh Nhu cầu vay vốn là điều cấp bách đối với các chủ đầu tư Vì vậy việc thẩm định các dự án đầu tư để quyết định cho vay vốn cũng là hết sực quan trọng.
Tổng dư nợ của Ngân hàng trong thời gian vừa qua cũng rất lớn, các hạng mục cho vay của Ngân hàng thuộc nhiều lĩnh vực và ngành nghề khác nhau Ngân hàng cũng đang dần hoàn thiện quy trình thẩm định của mình để nâng cao chất lượng thẩm định cũng như tăng tổng dư nợ trong thời gian tới.
1.2.2 Quy trình thẩm định đầu tư tại Ngân hàng HaBuBank
Quy trình tín dụng giúp cán bộ thẩm định có thể thẩm định đúng hướng và biết được các bước phải làm trong quá trình thẩm định dự án đầu tư Với những dự án nhỏ việc thẩm định có thể theo những quy trình đơn giản, giảm thiểu những chi phí không cần thiết và rút ngắn thời gian của việc thẩm định Nhưng đối với những dự án lớn, phức tạp thì việc thẩm định theo một quy trình rõ ràng là việc rất cần thiết để không mắc phải những sai sót trầm trọng
Quy trình tín dụng được áp dụng cho tất cả các chi nhánh của Ngân hàng trong quá trình thẩm định Nó là một quy trình bắt buộc để các cán bộ thẩm định có thể dựa trên quy trình đó thẩm định dự án có hiệu quả Phạm vi của quy trình này là áp dụng cho những dự án có vốn đầu tư lớn, những dự án kéo dài mang nhiều rủi ro và thất bại sẽ mang thiệt hại to lớn đối với Ngân hàng vì đầu tư nhầm dự án không có khả năng sinh lời và trả nợ.
Tổng quan về trình tự thực hiện
Bước 1: Thu thập, xử lý thông tin và thẩm định tín dụng
Bước 2: Thẩm định và duyệt vay
Bước 3: Đăng khí Giao dịch bảo đảm và lập hồ sơ tín dụng
Bước 5: Quản lý sau khi giải ngân
Bước 6: Thanh lý Hợp đồng tín dụng, giải tỏa tài sản
Các bước của quy trình thẩm định được thực hiện như sau:
* Bước 1: Thu thập, xử lý thông tin và thẩm định tín dụng
Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn thì Cán bộ PTKD sẽ là đầu mối tiếp nhận, hướng dẫn khách hàng về hồ sơ vay vốn, kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ phù hợp với quy định hiện hành của HBB.
Thông tin cần thu thập tại đây là thông tin về khách hàng (bao gồm các thông tin về tư cách, công việc hiện tại, địa điểm, kinh nghiệm ) và các thông tin về hoạt động hiện tại của khách hàng (Sản phẩm, dịch vụ, ngành nghề kinh doanh ) và đặc biệt là nhu cầu về tín dụng của khách hàng
Cán bộ thẩm định có thể sử dụng Bảng câu hỏi thông tin khách hàng và hướng dẫn khai thác thông tin với các khách hàng mới trong phần tài liệu tham khảo
Buổi gặp gỡ sau đó tốt nhất nên tại trụ sở Công ty hay cơ sở sản xuất của khách hàng Khi lên lịch làm việc với khách hàng cần thông qua Trưởng phòng nghiệp vụ và/hoặc Thủ trưởng đơn vị để kiểm tra hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng (tuỳ từng trường hợp cụ thể báo cáo với ban điều hành cùng kiểm tra, VD; Dự án trung, dài hạn, số tiền vay lớn ).
Trên cơ sở khai thác thông tin, cán bộ thẩm định Đánh giá năng lực của khách hàng để đưa ra kết luận sơ bộ ban đầu.
Nếu thấy khách hàng không thỏa mãn với các điều kiện của HBB thì từ chối khách hàng bằng thư hoặc trực tiếp từ chối.
Trường hợp đồng ý thẩm định tiếp hồ sơ thì yêu cầu khách hàng bổ sung cho đầy đủ theo yêu cầu của HBB: o Hồ sơ vay vốn o Các hồ sơ pháp lý o Các hồ sơ tài chính o Hồ sơ tài sản bảo đảm
18 o Các hồ sơ khác HBB yêu cầu
Cán bộ thẩm định nghiên cứu, thẩm định hồ sơ vay vốn dựa trên: o Đánh giá chung về khách hàng o Đánh giá khách hàng dựa trên mô hình 6C’s o Dùng các mô hình phân tích o Đánh giá tình hình tài chính o Đánh giá nguồn trả nợ, Phương án kinh doanh, Dự án đầu tư o Hình thức bảo đảm tiền vay o Lịch sử quan hệ với HBB về các sản phẩm dịch vụ. o Xác định loại sản phẩm tín dụng mà HBB cung cấp.
Trên cơ sở hồ sơ khách hàng cung cấp cán bộ đánh giá để trả lời các câu hỏi sau: o Hồ sơ có hợp lệ hay không? o Hồ sơ có đầy đủ theo yêu cầu hay không? o Hồ sơ có đủ điều kiện, phù hợp chính sách cho vay và khả năng vốn có của Ngân hàng hay không? o Rủi ro với Phương án, dự án đầu tư ? o Khách hàng có đủ năng lực pháp lý, năng lực hành vi dân sự? Đạo đức? Mâu thuẫn lợi ích? Kinh nghiệm? o Năng lực tài chính tài chính của khách hàng: Lành mạnh? Vốn điều lệ/tổng tài sản? o Ngành nghề: Sản xuất, chế biến và các ngành nghề khác không bị hạn chế bởi pháp luật? ngành nghề tăng trưởng ổn định? o Phương án kinh doanh của khách hàng: Có dự án đầu tư, PAKD có giá trị thương mại và có khả năng sinh lời? o Tài sản bảo đảm: Tài sản hình thành từ vốn vay? Các tài sản khác như: Phương tiện vận tải, quyền sử dụng đất, MMTB? Tính hợp lệ, Hợp pháp của tài sản? o Bảo lãnh của bên thứ ba? Tư cách người bảo lãnh? o Các lợi ích hữu hình và vô hình cho HBB?
Xem xét, đánh giá các biện pháp bảo đảm tiền vay: o Cán bộ cùng với quản lý trực tiếp đi kiểm tra hiện trạng của tài sản đảm bảo. o Với trường hợp bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất thì điền đầy đủ thông tin vào Biên bản kiểm tra hiện trạng tài sản. o Tiến hành định giá tài sản bảo đảm bảo (theo quy định về bảo đàm tiền vay của HBB).
Xem xét khả năng nguồn, huy động vốn và lãi suất của Ngân hàng (thông qua phòng Nguồn vốn, Ngoại hối).
Xem xét các điều kiện khác: Cán bộ thẩm định phối hợp với các phòng xem xét các trường hợp khoản vay có liên quan đến các điều kiện khác như: điều kiện thanh toán, hình thức thanh toán, giao nhận hàng hóa v.v
Sau khi thẩm định xong và thảo luận sơ bộ với người vay về các điều kiện vay, phải có kết luận, đánh giá đủ các nội dung cần thẩm định bằng văn bản, trong đó đề xuất ý kiến, ghi rõ có giải quyết cho vay hay không: o Đánh giá khách hàng (với trường hợp cho vay pháp nhân). o Đánh giá khoản vay (Tờ trình thẩm định), trong Tờ trình phải nêu rõ được:
Thời hạn cho vay, các kỳ hạn trả nợ và mức trả nợ từng kỳ, định kỳ thanh toán tiền lãi;
Các điều kiện bảo đảm tiền vay (nếu có);
Các điều kện cần phải hoàn thiện trước khi ký hợp đồng tín dụng hoặc giải ngân;
Biện pháp theo dõi kiểm tra (nếu cần thiết);
Các điều kiện bổ sung cần ghi trong hợp đồng tín dụng
Nếu cán bộ thẩm định mà không cho vay được thì nêu rõ lý do trong tờ trình.
Dù kiến nghị cho vay hay không cho vay, Cán bộ thẩm định vẫn phải ký tên vào tờ trình thẩm định và phải trình toàn bộ hồ sơ vay vốn cho trưởng phòng.
Toàn bộ hồ sơ trên (sau khi có ý kiến của trưởng (phó) phòng) được chuyển cho cấp phê duyệt có thẩm quyền tại Bước 2.
* Bước 2: Thẩm định và duyệt vay
Trong bước này xảy ra 02 trường hợp: trong phạm vi phân quyền và được uỷ quyền của đơn vị; và Vượt thẩm quyền của đơn vị.
Trường hợp 1: Trong phạm vi phân quyền và được uỷ quyền của đơn vị
Trên cơ sở hồ sơ của cán bộ thẩm định và trưởng (phó) phòng nghiệp vụ, thủ trưởng đơn vị xem xét và quyết định duyệt vay.
Đánh giá tình hình thẩm định về bất động sản
1.3.1 Ví dụ về dự án thẩm định bất động sản “Trung tâm thương mại và khách sạn Hoàn Cầu” ở Thành phố Nha Trang - Tỉnh Khánh Hòa
1.3.1.1 Về khách hàng vay vốn
* Năng lực pháp lý Công ty TNHH Hoàn Cầu được thành lập theo giấy chứng nhận số 048005 ngày 01/02/1993.
Các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu bao gồm:
- Buôn bán hàng tư liệu sản xuất, buôn bán hàng tư liệu tiêu dùng.
- Xây dựng dân dụng, sửa chữa nhà và trang trí nội thất.
- Dịch vụ cho thuê mặt bằng văn phòng làm việc.
- Kinh doanh khách sạn, resort.
Mô hình tổ chức hoạt động theo loại hình công ty trách nhiệm hữu hạn.
Chủ doanh nghiệp là bà Trần Thị Hường, gia đình bà Hường được đánh giá là một trong những gia đình giàu nhất Việt Nam Hiện tại theo đánh giá của giới kinh doanh, khối tài sản của bà Hường khá lớn, chủ yếu là bất động sản, gia đình bàHường là Hội đồng quản trị Ngân hàng Nam Á Với gần hai mưới năm kinh doanh
46 trong lĩnh vực bất động sản và đầu tư các dự án đã mang lại lợi nhuận khổng lồ cho gia đình bà Hàng loạt các dự án đang được công ty Hoàn Cầu triển khai như dự án khu đô thị tại Quận 7, khu cantavil Hoàn Cầu, dự án Hoàn Cầu Nha Trang, dự án Sông Lô resort các dự án này đang trong giai đoạn đầu tư cho nên công ty chưa có doanh thu, dự kiến bắt đầu từ năm 2008 các dự án sẽ bắt đầu vào kinh doanh.
Chủ sở hữu công ty là một gia đình có tiềm lực tài chính mạnh, đồng thời những giúp việc, tư vấn bộ máy quản lý là đội ngũ chuyên gia giỏi, giàu kinh nghiệm của Việt Nam, Hàn Quốc.
Các dự án công ty đã đầu tư:
1)Dự án khu nhà ở phường Thảo Điền: Địa điểm: Đường Nguyên Văn Hưởng – Quận 2
Hiện tại công ty đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng và kinh doanh xong dự án.
2)Dự án khu dân cư Tân Thuận Tây, Quận 7 Địa điểm: Quận 7
Tổng vốn đầu tư: 12,256 tỷ (hiện tiền đền bù và các chi phí liên quan đã thực hiện là 30 tỷ)
Hiện nay công yacs đền bù đã đạt 93,6% khối lượng, đang thi công sna lấp cho toàn bộ diện tích còn lại của dự án, đồng thời đơn vị tư vấn của công ty và viện quy hoạch xây dựng hồ Chí Minh đang hoàn thiện quy hoạch chi tiết 1/500 Kế hoạch trong năm 2007 sẽ hoàn thành công tác đền bù giải tỏa và thi công hạ tầng dự án. 3)Dự án làng nhà ở sinh thái Địa điểm: Xã Tân Thông Hội, Củ Chi
Tổng vốn đầu tư: 500 tỷ.
Công tác đền bù đã thực hiện 80% diện tích dự án.
4)Khu biệt thự Núi Nhỏ Địa điểm: Núi Nhỏ, Đường Phan Chu Trình – Phường 2, TP Vũng Tàu
Tổng vốn đầu tư: 19 tỷ.
Dự án đã được phe duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và đang trình hồ sơ thiết kế hạ tầng kĩ thuật.
5)Dự anskhu nhà ở Hoàn Cầu tại xã Mỹ Xuân Địa điểm: Xã Mỹ Xuân, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu
Tổng vốn đầu tư: 18 tỷ.
Hiện tại công ty đang lựa chọn các đơn vị thi công để tiến hành thi công xây dựng các hạng mục hạ tầng theo thiết kế được duyệt.
6)Dự án Trung tâm thương mại và khách sạn Hoàn Cầu Địa điểm: 20 Đường Trần Phú, Nha Trang
Tổng vốn đầu tư: 818 tỷ
Dự án đã thi công xong 417 cọc khoan nhồi, tổng giá trị đã đầu tư vào dự án là 40 tỷ đồng, dự kiến công trình sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng vào năm 2010.
7) Dự án cao ốc văn phòng 413 Kim Mã – Ba Đình – Hà Nội Địa điểm: 413 Kim Mã
Tổng vốn đầu tư: 350 tỷ.
Hiện tại công ty đang thuê tư vấn lập dự án đê trình các cơ quan chức năng TP Ha Nội xem xét.
8)Dự án khu nhà ở Bình Thắng Địa điểm: Dĩ An, Bình Dương.
Tổng vốn đầu tư 350 tỷ.
Công ty đã hoàn thành việc đền vù cho dự án và đang trình hồ sơ quy hoạch kiến trúc tới các cơ quan chức năng tình Bình Dương xem, xét phe duyệt.
9)Dự án khách sạn tại 82 Trần Phú – Nha Trang
48 Địa điểm: 82 Đường Trần Phú, Nha Trang
Tổng vốn đầu tư : 300 tỷ.
Hiện tại công ty đang tiến hành thiết kế trình tỉnh Khánh Hòa phê duyệt phương án kiến trúc.
10) Dự án khu nghỉ dưỡng Sông Lô Địa điểm: Thành phố Nha Trang.
Tổng vốn đầu tư: 2000 tỷ.
Hiện tại tổng vốn đầu tư vào dự án đã đạt 100 tỷ, khu công viên đã hoàn thiện và cuối năm 2007 sẽ đưa vào khai thác, khu resort giai đoạn 1 đã xây xong phần thô đang chờ thiết kế nội thất dự kiến đầu năm 2008 khu resort sẽ đi vào hoạt động Đồng thời đầu năm 2008 công ty sẽ triển khai xây dựng khu vực số 2 là sân gold 18 lỗ.
Ngoài ra còn một số dự án mà công ty góp vốn liên doanh.
Với những dự án mà công ty đã, đang và sẽ thực hiện, chúng ta có thể thấy được tiềm lực về tài chính ( các dự án đang thực hiện đều được triển khai rất tốt, một số có thể bán hết ngay khi chưa hoàn thành thể hiện khả năng tham gia vốn tự có rất tốt), cùng năng lực quản lý của công ty, đặc biệt là tầm nhìn về chiến lược phát triển và lựa chọn đội ngũ giúp việc.
Hồ sơ đã có đủ các giấy tờ cần thiết như: giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhân đăng kí thuế, Điều lệ công ty
* Quan hệ với các tổ chức tín dụng khác
Công ty đã hoạt động lâu dài và có rất nhiều dự án đã đi vào hoạt động thành công vì thế quan hệ tín dụng với các Ngân hàng rất đảm bảo Công ty đã có cả chục dự án đang thi công và các Ngân hàng rất muốn được đầu tư cho vay đối với các dự án của Công ty.
1.3.1.2 Dự án đầu tư “Trung tâm thương mại và khách sạn Hoàn Cầu” ở Thành phố Nha Trang - Tỉnh Khánh Hòa
- Giấy phép đầu tư số 3754 QĐ của UBND tỉnh Khánh Hòa cấp ngày 26/10/2001 với thời hạn 50 năm kể từ ngày cấp.
- Thỏa thuận dự án đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại Khách sạn Hoàn Cầu số 2862 UB ngày 3/9/2004.
- Quyết định cho thuê đất số 3754 QĐ – UB ngày 26/10/2001 của UBND tỉnh Khánh Hòa.
- Giấy phép xây dựng số 197/ GPXD –XD ngày 28/1/2005 của Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa.
- Hợp đồng thuê đất số 35/2001/HĐ-TĐ ngày 6/11/2001 giữa sở địa chính tỉnh Khánh Hòa với công ty TNHH Hoàn Cầu.
- Hợp đồng bảo hiểm xây dựng số AD0014/06DA580KT giữa công ty TNHH Hoàn Cầu và công ty Bảo Hiểm Bảo Minh Khánh Hòa.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 237530 cấp ngày 4/2/2002 do UBND tỉnh Khánh Hòa cấp.
- Các biên bản thỏa thuận với Hiltol, Parson và Megasstar, hợp đồng tư vấn giám sát.
* Giới thiệu về dự án đầu tư
- Tên dự án: Dự án Trung tâm Thương mại Khách sạn Hoàn Cầu. Địa điểm thực hiện: số 20, Trần Phú, Thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Diện tích: 9246 m 2
Vị trí: phía bắc giáp Khách sạn Yashaka, phía nam giáp đường Lý Tự Trọng, phía đông giáp đường Trần Phú/biển, phía tây giáp khu dân cư.
Toàn bộ dự án là một khi phức hợp bao gồm:
+ Khu trung tâm thương mại gồm 4 tầng với diện tích mặt sàn là 14058 m 2 trong đó văn phòng cho thuê tổng diện tích 2300 m 2
+ Khối khách sạn đạt tiêu chuẩn 4 sao với 288 phòng các loại từ standard đến Superior, Delux, Suite và Penthouse.
+ Khối căn hộ cao cấp tiêu chuẩn khách sạn 4 sao gồm 122 căn hộ với nhiều loại như căn hộ 1, 2 , 3 phòng ngủ và penthouse.
Hai khối nhà (Khách sạn và căn hộ) nằm trên cùng một đế của Trung tâm Thương mại 4 tâng với đầy đủ tiện nghi hiện đại, khi vui chơi giải trí, rạp chiếu phim, phòng tập thể dục và các tiện nghi khác phục vụ dân cư sống trong các căn hộ.
+ Khu phức hợp sẽ được quản lý bởi một công ty quản lý khách sạn có danh tiếng và chuyên nghiệp cùng với đội ngũ nhân viên được đào tạo tốt và chuyên nghiệp.
* Các nội dung đánh giá
- Sự cần thiết phải đầu tư
+ Việt Nam trong thời gian gần đây được thế giới rất quan tâm về kinh tế, chính trị cũng như du lịch Bên cạnh sự ổn định về chính trị sự tăng trưởng ngoại mục đều đặn về kinh tế, du lịch Việt Nam ngày càng thu hút được sự quan tâm của các du khách quốc tế, đặc biệt là sau khi Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của WTO.
+ Việt Nam thực sự là một quốc gia giàu tiềm năng du lịch được thiên nhiên ưu đãi với hơn 3000 km đường bờ biển với nhiều danh lam thắng cảnh trong đó một số đã được UNESCO công nhận là di sản thế giới cùng với sự quyết tâm và tạo điều kiện phát triển của chính phủ, tuy nhiên những gì đã đạt được chưa tương xứng với tiềm năng, trong đó phải nhắc tới hạ tầng cơ sở cũng như các cơ sở lưu trú du lịch đặc biệt là các cơ sở lưu trú cao cấp Hiện phát triển hạ tầng và các cơ sở lưu trú cao cấp phát triển du lịch theo vùng du lịch biển là một trong những chiến lược trọng điểm của ngành du lịch Việt Nam.
+ Khánh Hòa là một tỉnh được thiên nhiên ban tặng cho nhiều vịnh đẹp, bờ biển dài, nhiều bãi cát đẹp thuận lợi cho du lịch Tuy nhiên tại đây vào những thời điểm cao điểm của mùa du lịch vẫn thường xuyên xảy ra hiện tượng hết phòng khách sạn chứng tỏ nhu cầu là rất lớn và đang tăng trưởng nhanh, khi thu nhập của người dân đang ngày càng được nâng cao, cộng với việc các du khách quốc tế đã biết nhiều hơn tới Việt Nam và muốn khám phá nền văn hóa Việt Nam và các vẻ đẹp của tự nhiên.
+ Bên cạnh đó Việt Nam là nước có dân số đông và trẻ, nhu cầu tiêu dùng lớn,trong khi đó các cơ sở kinh doanh hàng cao cấp và hàng hiệu phục vụ giới trẻ còn hạn chế, nhỏ lẻ và rải rác Thị trường second home còn là thị trường mới mẻ và đang bị bỏ ngỏ tại Việt Nam.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG HABUBANK
Phương hướng hoạt động của Ngân hàng trong những năm tới
Năm 2008,Ngân hàng coi việc mở rộng quy mô đầu tư tín dụng theo hướng an toàn, hiệu quả là nhiệm vụ trọng tâm, nhằm nâng cao thị phần tín dụng của Ngân hàng trên địa bàn Các giải pháp tập trung vào: Đổi mới cơ chế chỉ đạo, kiểm tra thực hiện công tác tín dụng Thực hiện các biện pháp cụ thể, giao kế hoạch đến từng phòng, từng cán bộ về chỉ tiêu phát triển khách hàng mới, tăng dư nợ, giảm nợ quá hạn.
Tăng cường công tác tìm kiếm, khai thác khách hàng mới ở những địa bàn mới trên các tỉnh, thành phố Tiếp tục đổi mới cơ cấu đầu tư tín dụng, đẩy mạnh phát triển cho vay ngoài quốc doanh, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tăng tỉ trọng dư nợ có đảm bảo bằng tài sản.
Bám sát chặt chẽ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của tỉnh, thị xã để đầu tư cho vay có trọng tâm, trọng điểm Nâng cao chất lượng tín dụng, đảm bảo cho vay an toàn, hiệu quả, đồng thời phân loại khách hàng, đặc biệt là những khách hàng mang tính chiến lược, để có chính sách đầu tư tín dụng phù hợp đảm bảo lợi ích giữa Ngân hàng và khách hàng.
Nghiên cứu cơ chế lãi suất cho vay linh hoạt, xem xét nâng mức lãi suất thoả thuận đối với những khách hàng đã đầu tư trước đây và xem xét nâng mức lãi suất cho vay mới tương xứng với mức lãi suất của các NHTM khác trên cùng địa bàn. Chấp hành nghiêm túc các cơ chế, quy trình cho vay, đảm bảo các nguyên tắc và điều kiện theo quy định cấp tín dụng Quản lý chặt chẽ hồ sơ vay vốn, kiềm chế và hạ thấp tỷ lệ nợ quá hạn.
Tập trung mọi biện pháp để tận thu những khoản nợ đã xử lý rủi ro, phấn đấu thu hồi nợ xử lý.
Tăng cường chi phí cho việc thẩm định các dự án đầu tư, để việc thẩm định được chính xác và rõ ràng tránh những sai lầm dẫn đến thiệt hại to lớn.
Tuyển chọn, đào tạo, nâng cao chất lượng cán bộ thẩm định Tăng chi phí cho nguồn nhân lực để đào tạo ra những cán bộ thẩm định chuyên nghiệp, làm việc có hiệu quả là mục tiêu của Ngân hàng trong thời gian tới Tăng cường việc tuyển dụng và đào tạo những cán bộ có năng lực.
Định hướng công tác thẩm định dự án đầu tư về bất động sản
Đầu tư theo dự án ngày càng phổ biến và có xu hướng phát triển nhanh chóng trong thời gian tới đối với các thành phần kinh tế Điều này tạo điều kiện thuận lợi để các Ngân hàng Thương mại cho vay các dự án trung và dài hạn Bên cạnh các dự án trọng điểm của nhà nước đã được xây dựng và thẩm định qua các quy định, trình tự chuẩn mực, còn có các dự án của các tổng công ty 90-91, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, dự án của địa phương, dự án có vốn đầu tư nước ngoài được triển khai và có nhu cầu vay vốn ngân hàng Những ngân hàng này có quy mô vốn khác nhau, năng lực tài chính, kĩ năng lập dự án của chủ đầu tư khác nhau, do đó khi Ngân hàng tiến hành thẩm định hồ sơ vay vốn của chủ đầu tư khác sẽ gặp nhiều trở ngại Để hoạt động có hiệu quả các ngân hàng cần phải nâng cao chất lượng thẩm định để lựa chọn dự án khả thi, đảm bảo hiệu quả sự dụng vốn của Ngân hàng. Để đạt được mục tiêu đề ra Ngân hàng cần xây dựng các giải pháp cụ thể đối với từng hoạt động cụ thể Một trong những vẫn đề liên quan trực tiếp đến hiệu quả hoạt động của Ngân hàng đó là nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án, để chất lượng thẩm định trở thành lợi thế cạnh tranh của mình.
Một số định hướng để hoàn thiện công tác thẩm định về bất động sản tại Ngân hàng: -Đánh giá đúng vai trò hết sức quan trọng của công tác thẩm định đối với hiệu quả sử dụng vốn Việc thẩm định chính xác sẽ giúp cho Ngân hàng lựa chọn đúng dự án đầu tư có hiệu quả, đảm bảo khả năng trả nợ cả gốc lẫn lãi.
- Hoàn thiện quy trình thẩm định ngày càng hợp lý và khoa học, đảm bảo đầy đủ các nội dung cần phân tích và thực hiện thẩm định theo đúng quy trình.
- Đảm bảo đánh giá khách quan, đồng bộ, toàn diện khi tiến hành phân tích các phương diện của dự án, có sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia, vận dụng linh hoạt các phương pháp phân tích.
-Xây dựng đội ngũ cán bộ thẩm định có trình độ chuyên môn, đáp ứng được yêu cầu công việc.
- Rút ngắn thời gian thẩm định, tránh nhầm lẫn, sai sót trong quá trình thẩm định dẫn đến việc đầu tư không hiệu quả, giải ngân vốn đúng thời hạn đảm bảo thời cơ đầu tư của dự án.
Cho vay theo dự án thường chứa nhiều rủi ro do thời gian tiến hành một cuộc đầu tư dài phải vốn đầu tư lớn Để giảm thiểu rủi ro, Ngân hàng cần chú ý tới những vấn đề sau:
- Chỉ cho vay khi khách hàng có đầy đủ giấy tờ, hồ sơ pháp lý Đánh giá kĩ lưỡng hồ sơ vay vốn của khách hàng trên cơ sở những tiêu chí tổng hợp, khoa học toàn diện.
- Thường xuyên kiểm tra, theo dõi tiến độ triển khai dự án Kiểm tra quá trình sử dụng vốn của dự án.
- Đối với những dự án lớn, Ngân hàng có thể thực hiện đồng tài trợ với các ngân hàng khác để giảm thiểu rủi ro.
Sau quá trình tìm hiểu về công tác thẩm định, em xin đưa ra một số giải pháp sau:
Các giải pháp để nâng cao chất lượng công tác thẩm định đầu tư về bất động sản tại Ngân hàng
2.3.1 Tăng cường nhận thức về vị trí vai trò của công tác thẩm định
Hiện nay việc đầu tư theo dự án ngày càng phổ biến hơn vì các dự án mang tính chất lớn, đầu tư nhiều vốn và nằm trong một khoảng thời gian dài Vì vậy các yếu tố của rủi ro và việc giải ngân vốn để cho dự án được hoàn thành là những yếu tố rất quan trọng Với các dự án lớn như thế công tác thẩm định ngày càng trở nên quan trọng Vì chỉ cần một sự sơ xuất nhỏ sẽ gây ra thiệt hại lớn cho xã hội
Ngân hàng luôn chú trọng nâng cao chất lượng của công tác thẩm định, và ngày càng nhận thức tầm quan trọng của công tác thẩm định
Trong thời gian tới cần phải tăng cường nhận thức về vai trò của công tác thẩm định để đầu tư đúng mức vào công tác này, giúp cho các dự án thẩm định được chính xác, việc cho vay có hiệu quả cho Ngân hàng và xã hội.
2.3.2 Hoàn thiện nội dung và nâng cao phương pháp thẩm định
- Thẩm định chi tiết vốn đầu tư của dự án
Ngân hàng cần có những quy định cụ thể về những nội dung trong tổng vốn đầu tư của dự án: vốn cố định, vốn lưu động, vốn đầu tư dự phòng và vốn đầu tư bù đắp các chi phí khác Đối với các dự án mua sắm thiết bị phụ tùng thì các cán bộ thẩm định phải nắm được các thông tin về giá cả, bảo hành, dịch vụ sau khi mua. Đối với các dự án xây dựng đặc biệt là các dự án xây dựng có nhiều hạng mục công trình, kéo dài trong nhiều năm, ngoài việc tính toán các chi phí liên quan thì còn phải tính tới các yếu tố lạm phát, tỷ giá (nếu dự án mua các thiết bị máy móc của nước ngoài) Không ít dự án gặp khó khăn về tiến độ thi công do giá vật liệu tăng mà trước đó không tính toán đến Và điều đó không chỉ ảnh hưởng tới hiệu quả tín dụng của ngân hàng Chính vì vậy, khi ngân hàng tiến hành tiến hành thẩm định dự án không chỉ dựa vào các thông tin mà chủ dự án cung cấp mà cần phải tích cực tìm hiểu thị trường, tham khảo những thông tin từ các dự án điển hình trong cả nước để làm cơ sở kiểm tra, tính toán các số liệu trong dự án khả thi.
- Sử dụng tổng hợp các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính
Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án như NPV, IRR, BP không chỉ phản ánh quy mô, tốc độ tăng lợi nhuận của dự án mà nó còn bao hàm trong đó giá trị thời gian của tiền Mỗi chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính dự án đều có những ưu nhược điểm riêng Hơn nữa, mỗi một dự án đều có đặc thù riêng, được thực hiện trong hoàn cảnh riêng nên sẽ có một số chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính thích hợp để đánh giá dự án Do đó trong quá trình thẩm định tài chính dự án nên sử dụng kết hợp các chỉ tiêu này.
Hiện nay Chi nhánh đang sử dụng chủ yếu hai chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính là NPV và IRR Hai chỉ tiêu này mới chỉ cho thấy mức độ hoàn vốn của dự án chứ chưa phản ánh hiệu quả sinh lời trên vốn đầu tư của dự án Điều này có thể dẫn đến một thực tế là có những dự án có NPV rất lớn nhưng mức sinh lời trên vốn đầu tư bỏ ra lại rất thấp Nếu như chỉ sử dụng chỉ tiêu NPV, IRR để thẩm định thì không thể đánh giá chính xác được những dự án kiểu như trên, có thể dẫn đến tình trạng ngân hàng cho vay dự án kém hiệu quả mà lại bỏ qua những dự án khả thi Như vậy, bên cạnh hai chỉ tiêu NPV và IRR thì nên sử dụng chỉ tiêu B/C- chỉ tiêu phản ánh lợi ích so với chi phí.
Bên cạnh đó, cũng cần quan tâm đến chỉ tiêu thời gian hoàn vốn vì mục tiêu của ngân hàng là cho vay phải thu hồi được vốn Trong một số dự án thẩm định tại Chi nhánh, chỉ tiêu thời gian hoàn vốn đã được sử dụng nhưng mức độ chính xác còn chưa cao vì cán bộ thẩm định mới tính chỉ tiêu thời gian hoàn vốn giản đơn Chỉ tiêu này chưa tính đến giá trị thời gian của tiền nên việc tính toán thời gian trả nợ chưa sát với thực tế và chưa chứa đựng các yếu tố như lạm phát, sự biến động lãi suất Hơn nữa, để có thể sử dụng chỉ tiêu này một cách có hiệu quả thì cần xác định chính xác vòng đời của dự án vì vòng đời của dự án là cơ sở quan trọng để so sánh với thời gian hoàn vốn của dự án Một dự án chỉ khả thi khi thời gian hoàn vốn ngắn hơn vòng đời của dự án, còn nếu như vòng đời của dự án ngắn hơn thời gian hoàn vốn của dự án thì ngân hàng không thể thu hồi được đầy đủ cả tiền gốc và lãi vay.
Tuy nhiên, để các chỉ tiêu này phản ánh được đầy đủ bản chất của nó thì việc xác định lãi suất chiết khấu một cách hợp lý có ý nghĩa hết sức quan trọng Một dự án đầu tư có thể huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau, tại các thời điểm khác nhau với mức lãi suất khác nhau Do đó, việc áp dụng một tỷ suất chiết khấu hợp lý sẽ đánh giá được tổng chi phí cơ hội của tất cả nguồn vốn Việc xác định tỷ suất chiết khấu cần đảm bảo: bù đắp được rủi ro, phản ánh được chi phí sử dụng vốn, phản ánh được hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp Tuỳ vào loại hình doanh nghiệp, tuỳ vào loại hình doanh nghiệp, tuỳ thuộc vào lĩnh vực hoạt động của dự án mà ta có thể dự tính một mức lãi suất chiết khấu cho phù hợp chứ không nên sử dụng một mức lãi suất chiết khấu cho toàn bộ vòng đời của một dự án.
Việc xác định lãi suất chiết khấu ở Ngân hàng hiện nay chủ yếu là dựa trên cơ sở lãi suất cho vay trung dài hạn của Ngân hàng Để nâng cao mức độ chính xác của lãi suất chiết khấu thì cần xem xét, tham khảo một số yếu tố như: lãi suất cho vay trung dài hạn của các Ngân hàng khác, mức sinh lời trên thị trường chứng khoán, tỷ suất lợi nhuận bình quân của ngành, lạm phát
- Cần quan tâm tới nội dung thẩm định thị trường
Một nội dung rất quan trọng trong công tác thẩm định dự án chính là thẩm định dự án trên phương diện thị trường Ngân hàng cần đặc biệt quan tâm tới nội dung này vì kết quả thẩm định thị trường chính là nguyên liệu đầu vào cho quá trình thẩm định tài chính dự án Để làm tốt nội dung thẩm định thị trường, Ngân hàng cần có những nghiên cứu kỹ lưỡng về cung cầu của sản phẩm trên thị trường, so sánh sản phẩm của dự án với những sản phẩm cạnh tranh, sản phẩm thay thế trên thị trường để xem xét mức độ cạnh tranh của sản phẩm.
Cần tìm hiểu chính xác giá cả của các loại sản phẩm cùng loại để có thể đưa ra mức giá bán dự kiến chính xác Ngoài ra cũng cần đánh giá những biến động của thị trường nói chung và thị trường sản phẩm của dự án nói riêng, tham khảo các chính sách của Nhà nước, đặc biệt là các chính sách đối với hoạt động xuất nhập khẩu.
- Đánh giá kế hoạch trả nợ
Thẩm định khả năng trả nợ là một nội dung rất quan trọng đối với các Ngân hàng thương mại vì các ngân hàng bao giờ cũng quan tâm tới khả năng trả nợ của khách hàng.
Có thể tính nguồn trả nợ của dự án theo công thức sau:
Nguồn trả nợ năm thứ i của dự án = % Lợi nhuận sau thuế năm thứ i của dự án + Khấu hao năm thứ i của dự án
Trong quá trình tính toán cần chú ý đến 2 điểm sau:
+ Lợi nhuận sau thuế: Không thể tính 100% lợi nhuận vào nguồn trả nợ mà trên thực tế thường chỉ có thể sử dụng khoảng 50% lợi nhuận sau thuế để hình thành nguồn trả nợ.
+ Khấu hao tài sản cố định: là một trong hai nguồn trả nợ cơ bản của dự án.Trong quá trình lập dự án, doanh nghiệp thường nâng mức khấu hao TSCĐ trong những năm đầu để làm tăng khả năng trả nợ của dự án Do đó ngân hàng cần thẩm định tỷ lệ khấu hao của dự án để đảm bảo mức trích lập khấu hao được thực hiện đúng các chế độ kế toán hay không.
Sau khi tính được nguồn trả nợ dự án, ngân hàng cần xây dựng bảng kế hoạch trả nợ từng năm của dự án Nợ phải trả hàng năm ở đây bao gồm đầy đủ các khoản phải trả đối với ngân hàng cũng như các tổ chức tín dụng khác Từ bảng kế hoạch trả nợ này, Ngân hàng sẽ tính được chênh lệc giữa nguồn trả nợ hàng năm với nợ phải trả Nếu chênh lệch âm, Ngân hàng cần yêu cầu chủ đầu tư giải trình phương án bù đắp để từ đó đưa ra những quyết định đúng đắn tránh gặp phải rủi ro Các Ngân hàng rất chú trọng vào kế hoạch trả nợ của doanh nghiệp nhưng họ thường chỉ quan tâm đánh giá dự án ở những năm doanh nghiệp còn có nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng Để nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án cần phải đánh giá một cách toàn diện, phân tích toàn bộ thời gian tồn tại của dự án Đánh giá dự án một cách khách quan trên tinh thần giúp đỡ hỗ trợ doanh nghiệp bởi hiệu quả hoạt động cho vay của Ngân hàng cũng phần nào được thể hiện trong hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.
- Cụ thể hoá nội dung thẩm định rủi ro của dự án
Phân tích rủi ro có ý nghĩa quan trọng đối với thẩm định tài chính, hiện nay tại Ngân hàng chỉ tiến hành phân tích độ nhạy với các dự án có quy mô lớn, các dự án có tổng vốn đầu tư nhỏ thì không đưa phân tích độ nhạy vào quy trình thẩm định. Như vậy có thể làm giảm độ phức tạp trong quá trình thẩm định nhưng lại làm tăng độ rủi ro của dự án Do vậy trong thời gian tới Ngân hàng cần tích cực áp dụng các phương pháp thẩm định rủi ro của dự án Ngân hàng có thể lựa chọn áp dụng từ các phương pháp đơn giản cho tới các phương pháp phức tạp hơn, bước đầu Ngân hàng sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy là thích hợp với trình độ và khả năng của cán bộ thẩm định.