Hạn chế rủi ro trong cho vay dự án bất động sản tại ngân hàng tmcp đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh ba tháng hai thông qua việc kiểm soát nguồn thu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM ĐOÀN THỊ PHƯƠNG QUỲNH HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH BA THÁNG HAI THƠNG QUA VIỆC KIỂM SỐT NGUỒN THU LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Tp Hồ Chí Minh - năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM ĐOÀN THỊ PHƯƠNG QUỲNH HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH BA THÁNG HAI THƠNG QUA VIỆC KIỂM SỐT NGUỒN THU Chun ngành: Tài chính- Ngân hàng Hướng đào tạo: Hướng ứng dụng Mã số : 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: TS LẠI TIẾN DĨNH Tp Hồ Chí Minh – Năm 2020 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài luận văn thạc sĩ cách hồn chỉnh, bên cạnh nỗ lực khơng ngừng thân, Em xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô Tại Trường Đại Học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Ngân hàng tận tình dạy, truyền đạt kiến thức quý báu tạo điều kiện thuận lợi cho Em suốt trình học tập, nghiên cứu thực luận văn thạc sĩ Em xin chân thành biết ơn đến Quý Thầy Cô Hội đồng bảo vệ luận văn ln quan tâm, lắng nghe, góp ý hết lịng hỗ trợ để Em hồn chỉnh luận văn cách tốt Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy TS Lại Tiến Dĩnh, Người ln tận tình hướng dẫn, bảo, giúp đỡ động viên Em suốt trình nghiên cứu luận văn Em xin cảm ơn đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp quan ln khích lệ, động viên giúp đỡ Em suốt trình thực luận văn Mặc dù cố gắng nhiều, luận văn nghiên cứu khơng thể tránh khỏi thiếu sót, Em kính mong Q Thầy Cơ, đồng nghiệp, gia đình, bạn bè người quan tâm đến đề tài luận văn tiếp tục có góp ý, giúp đỡ để đề tài hoàn thiện Một lần Em xin chân thành cảm ơn! TPHCM, ngày… tháng… năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn đề tài “Hạn chế rủi ro cho vay dự án bất động sản Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam Chi nhánh Ba Tháng Hai thơng qua việc kiểm sốt nguồn thu” cơng trình nghiên cứu riêng cá nhân Tơi thời gian vừa qua Mọi số liệu sử dụng phân tích luận văn kết nghiên cứu Tơi tự tìm hiểu, phân tích cách khách quan, trung thực, có nguồn gốc rõ ràng chưa cơng bố hình thức Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm có khơng trung thực thơng tin sử dụng cơng trình nghiên cứu TP.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2020 Tác giả ĐỒN THỊ PHƯƠNG QUỲNH MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CẢM ƠN LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU TÓM TẮT LUẬN VĂN ABSTRACT CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 1.1 Sự cần thiết vấn đề nghiên cứu 1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu 1.3 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 1.3.1 Mục tiêu 1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu: 1.4 Phương pháp nghiên cứu: 1.5 Đối tượng phạm vi nghiên cứu: 1.6 Kết cấu luận văn: 1.7 Kết nghiên cứu: 1.8 Ý nghĩa đề tài: 1.9 Tóm tắt chương CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH BA THÁNG HAI VÀ NHỮNG BIỂU HIỆN CỦA RỦI RO TRONG CHO VAY DỰ ÁN BÂT ĐỘNG SẢN KHI KHƠNG KIỂM SỐT ĐƯỢC NGUỒN THU 2.1 Tổng quan BIDV Chi nhánh Ba Tháng Hai 2.1.1 Quá trình hình thành BIDV Ba Tháng Hai: 2.1.2 Cơ cấu tổ chức máy quản lý 2.1.3 Kết hoạt động kinh doanh giai đoạn 2015 – 2019 .8 2.1.4 Số liệu tín dụng liên quan lĩnh vực cho vay bất động sản: 10 2.2 Những biểu rủi ro cho vay dự án bất động sản BIDV Ba Tháng Hai thơng qua việc khơng kiểm sốt nguồn thu dự án: 12 2.3 Xác định vấn đề 13 2.4 Tóm tắt chương 14 CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TÍN DỤNG 15 3.1 Khái niệm rủi ro tín dụng 15 3.2 Phân loại rủi ro tín dụng 15 3.2.1 Căn vào nguyên nhân phát sinh rủi ro: 15 3.2.2 Căn vào khả trả nợ khách hàng: 16 3.3 Nguyên nhân làm phát sinh rủi ro tín dụng 16 3.3.1 Nhóm ngun nhân từ mơi trường: 16 3.3.2 Nhóm ngun nhân từ phía ngân hàng: 18 3.3.3 Nhóm nguyên nhân từ phía khách hàng: .19 3.4 Hệ rủi ro tín dụng 20 3.5 Các tiêu đánh giá rủi ro tín dụng 21 3.6 Các biện pháp phịng ngừa rủi ro tín dụng 22 3.7 Các biện pháp xử lý rủi ro tín dụng xảy 22 3.8 Phương pháp đánh giá hiệu hoạt động đầu tư bất động sản 23 3.8.1 Phương pháp truyền thống .23 3.8.2 Phương pháp chiết khấu dòng tiền 25 3.9 Tóm tắt chương 27 CHƯƠNG 4: THỰC TRẠNG TRONG CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV BA THÁNG HAI VÀ CÁC RỦI RO TRONG Q TRÌNH KIỂM SỐT NGUỒN THU DỰ ÁN 28 4.1 Thực trạng cho vay dự án bất động sản BIDV Ba Tháng Hai 28 4.2 Các rủi ro việc sử dụng nguồn thu cho vay dự án bất động sản: 31 4.2.1 Các rủi ro xuất phát từ Khách hàng: 31 4.2.2 Rủi ro từ phía Ngân hàng Khách hàng: .38 4.2.3 Rủi ro từ môi trường: .43 4.2.4 Rủi ro từ phía Ngân hàng: 44 4.3 Thực trạng rủi ro cho vay dự án bất động sản dựa vào tiêu đánh giá rủi ro tín dụng: 49 4.4 Tóm tắt chương 49 CHƯƠNG 5: CÁC GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN THƠNG QUA VIỆC KIỂM SỐT NGUỒN THU 51 5.1 Các giải pháp cụ thể để kiểm soát nguồn thu dự án bất động sản: 51 5.1.1 Kiểm soát cụ thể nguồn thu chủ đầu tư từ chi phí hình thành dự án51 5.1.2 Kiểm sốt chặt chẽ chủ đầu tư dự án bất động sản: 60 5.1.3 Kiểm soát nội Ngân hàng: .61 5.1.4 Kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn người mua nhà trường hợp vay Ngân hàng để mua dự án Ngân hàng tài trợ: 63 5.2 Các lưu ý mua dự án nhà hình thành tương lai sau: 64 5.3 Hạn chế đề tài: 68 5.4 Tóm tắt chương 68 KẾT LUẬN 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 PHỤ LỤC 1: LƯU ĐỒ QUY TRÌNH PHÊ DUYỆT TÍN DỤNG TẠI CHI NHÁNH74 PHỤ LỤC 2: LƯU ĐỒ QUY TRÌNH PHÊ DUYỆT TÍN DỤNG TẠI TRỤ SỞ CHÍNH 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BIDV Ngân hàng TMCP Đầu Tư Phát triển Việt Nam Công ty CP (CTCP) Công ty cổ phần NHNN Ngân Hàng Nhà Nước TMCP Thương mại cổ phần TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1- Kết hoạt động kinh doanh BIDV Ba Tháng Hai Bảng 2.2- Bảng số liệu cho vay lĩnh vực bất động sản BIDV Ba Tháng Hai 11 Bảng 4.1- Bảng thống kê dự án BĐS BIDV Ba Tháng Hai tài trợ 28 Bảng 4.2- Bảng thống kê Doanh nghiệp quan hệ với BIDV Ba Tháng Hai phát triển từ chủ đầu tư dự án 298 Bảng 4.3- Bảng thống kê nguồn thu dự án A 322 Bảng 4- Bảng báo cáo kế hoạch bán hàng thu tiền Công ty Cồ phần T .40 Bảng 4.5- Bảng kế hoạch trả nợ cho Ngân hàng Công ty Cồ phần T 41 Bảng 4.6 Lịch trả nợ Công ty Cổ phần T 42 Bảng 4.7- Chức nhiệm vụ phận liên quan đến quy trình cấp tín dụng BIDV 45 Bảng 5.1- Bảng suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình nhà 55 TÓM TẮT ĐỀ TÀI Với nhìn nhận thực tế nguồn quỹ đất hữu hạn, người vô hạn, việc sinh sống hộ chung cư xem xu hướng tất yếu Đối với Ngân hàng, tài trợ cho dự án bất động sản đem lại nhiều lợi ích như: tăng lợi nhuận cho vay, phát triển khách hàng bán lẻ mang tính ổn định cao, mở rộng quy mô sử dụng dịch vụ bán lẻ thu nhiều phí dịch vụ kèm Tuy nhiên, loại hình tín dụng liên quan đến bất động sản phân khúc nhà chung cư chứa đựng nhiều rủi ro, đặc biệt việc kiểm sốt dịng tiền sử dụng vào dự án khơng chặt chẽ dẫn đến hậu nghiêm trọng khơng hồn thành tiến độ xây dựng dự án, khơng bàn giao nhà, nguồn thu dự án không đảm bảo sử dụng mục đích làm ảnh hưởng khả trả nợ chủ đầu tư, người mua nhà liên đới đến tình trạng nợ Ngân hàng, ảnh hưởng đến kinh tế Nắm bắt nguyên nhân, hậu tín dụng lĩnh vực bất động sản, đặc biệt tầm ảnh hưởng nguồn thu dự án vào việc hoàn thành dự án khả trả nợ chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đề tài “Hạn chế rủi ro cho vay dự án bất động sản Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam Chi nhánh Ba Tháng Hai thông qua việc kiểm soát nguồn thu” tác giả luận văn mong muốn chia sẻ nội dung sau: - Cơ sở lý luận rủi ro tín dụng phương pháp dòng tiền dự án - Thực trạng cho vay dự án bất động sản tai Chi nhánh BIDV Ba Tháng Hai; - Các biểu rủi ro cho vay dự án bất động sản không kiểm soát nguồn thu - Đưa giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, kiểm soát trước, sau cho vay thơng qua việc kiểm sốt nguồn thu, hướng chủ đầu tư sử dụng vốn vay mục đích; đưa tiêu chí lưu ý mua hộ chung cư cho người mua nhà nhằm kiểm sốt lẫn để hồn thiện dự án, đảm bảo đáp ứng toàn diện nhu cầu đối tượng tham gia thị trường Từ khoá: nguồn thu dự án, bất động sản, ngân hàng, chủ đầu tư, người mua nhà, rủi ro dòng tiền 61 pháp lý với tinh thần thượng tơn pháp luật; An tồn tài tín dụng doanh nghiệp; An tồn mơ hình tổ chức nhân sự, trước hết nhân chủ chốt chủ đầu tư - Kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng vốn Chủ đầu tư, theo sát khoản rút vốn toán, hạn chế tối đa việc đầu tư vào cơng trình khác làm tăng rủi ro cho việc hồn thành cơng trình Cán Ngân hàng phải đồng hành với Khách hàng, tư vấn thông tin tối ưu cho vấn đề Khách hàng - Trên thực tế, dòng tiền người mua nhà toán cho chủ đầu tư sử dụng để tái tục vào dự án, nhiên, 100% sử dụng hết vào dự án, thế, trường hợp bất khả kháng, chủ đầu tư Ngân hàng cho phép rút theo tỷ lệ tài trợ vốn ngân hàng sau cấn trừ tỷ lệ đầu tư vào dự án, vốn vay chi phí lãi vay, nhằm đảm bảo đủ nguồn tiền xây dựng dự án, đồng thời, Ngân hàng phải kiểm sốt mục đích rút vốn 5.1.3 Kiểm soát nội Ngân hàng: 5.1.3.1 Cơ chế quản lý nguồn thu kết hợp với quy trình cho vay chặt chẽ - Những ngân hàng có quy trình chặt chẽ đưa vào hợp đồng tín dụng thỏa thuận để quản lý, giám sát tài sản bảo đảm, để phát sinh vấn đề, thu hồi nợ trước hạn Tức là, thỏa thuận giao dịch, cam kết liên quan đến dự án với bên thứ ba phải ngân hàng chấp thuận - Khi cho vay mua hộ, ngân hàng phải thỏa thuận với chủ đầu tư, kiểm soát tiến độ thực toán dự án Khi chủ đầu tư bàn giao sổ đỏ, hộ, ngân hàng phải tham gia Bởi lẽ, với dự án bất động sản hộ, văn phịng để bán, chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng, tài sản đảm bảo chủ đầu tư lúc trở số Ngân hàng quản lý nguồn thu bán hộ, khơng làm chặt tài sản bảo đảm khơng cịn - Cần kiểm sốt chặt chẽ trình giải ngân cho vay lĩnh vực bất động sản Mặc dù ngân hàng cho vay dựa sở giá trị hợp đồng thi công ký kết trình thi cơng dự án, ngân hàng cần kiểm sốt tiến độ thi công, chất lượng thi công cơng trình Đây điều quan trọng để dự án có 62 sản phẩm tốt, tung thị trường kế hoạch, hợp thời điểm, tạo nguồn thu trả nợ cho ngân hàng - Xây dựng vịng kiểm sốt chéo, phong tỏa nguồn thu khách hàng chấp thuận giải tỏa có đầy đủ chứng từ chứng minh phù hợp với mục đích vay đồng thời phải thơng qua vịng kiểm sốt cấp thẩm quyền phê duyệt Không để việc rút vốn phận thực - Hoán đổi công ty quản lý cho cán khác cách đột xuất thường xuyên, nhằm phát sai sót kịp thời - Tổ chức kiểm tra nghiệp vụ thường xuyên nhằm nâng cao lực cán - Kiểm sốt tồn diện: Kiểm sốt rủi ro cần thực tất hoạt động, quy trình nghiệp vụ, đơn vị, phận BIDV - Giám sát đa chiều: Việc giám sát thực tất đơn vị, cá nhân cấp hệ thống với hình thức phù hợp - Có thể nói, tính chất dự án, tư cách chủ đầu tư, khả thi dự án yếu tố quan trọng bất động sản đảm bảo để ngân hàng xem xét cho vay Bởi thực tế, bất động sản dự án dạng quyền tài sản 5.1.3.2 Giải pháp giảm nợ xấu bất động sản - Thực tế, ngân hàng phải làm quy trình định giá, thẩm định giá tín dụng bất động sản loại hình tín dụng có độ an tồn cao có tài sản đảm bảo Bên cạnh đó, việc phân biệt mục đích khoản vay bất động sản giúp cho họ xác định kiểm soát rủi ro tốt - Thông thường, lãi suất cho vay mua nhà để thấp so với mục đích cho thuê, kinh doanh Điều phản ánh tỉ lệ rủi ro trường hợp Khi vay mua nhà để ở, người vay cân nhắc kỹ lưỡng, từ việc lựa chọn dự án, chủ đầu từ đến khả trả thân Hơn không người vay muốn phát sinh nợ xấu bất động sản để bị đẩy khỏi ngơi nhà Như phân khúc tín dụng cho vay mua nhà để có rủi ro khơng đáng ngại - Tuy nhiên vay mua đầu tư lại khác Họ vay với mức vượt khả trả với niềm tin thu hồi vốn thời gian ngắn Thế 63 nhà đầu tư có lực tài tốt việc tiêu thụ bất động sản khơng dễ dàng Khi bán không được, người vay gặp rủi ro Ngân hàng cho vay nhiều đối tượng khách hàng dễ gặp nợ xấu bất động sản Vì vậy, định cho vay dự án, ngân hàng cần xem xét kỹ khả tiêu thụ dự án, mật độ cư dân sinh sống dự án, tiện ích dự án, để đảm bảo khả khoản dự án cao, thu hồi vốn nhanh chóng, đáp ứng nhu cầu thiết yếu người mua 5.1.4 Kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn người mua nhà trường hợp vay Ngân hàng để mua dự án Ngân hàng tài trợ: Việc đồng thời cho vay người mua nhà chủ đầu tư xây dựng dự án giải pháp góp phần giúp Ngân hàng kiểm soát nguồn thu chủ đầu tư Theo quy định luật kinh doanh bất động sản kiến nghị Ngân hàng cấp phép mở bảo lãnh nhà hình thành tương lai, Ngân hàng đưa điều kiện khoản thu từ người mua nhà phải thực chuyển vào tài khoản chủ đầu tư mở Ngân hàng, để Ngân hàng kiểm soát quản lý Đồng thời, Ngân hàng thực giải chấp hộ chủ đầu tư dùng để chấp nhằm đảm bảo cho vay người mua nhà người mua nhà tốn tồn giá trị hộ dùng nguồn trả nợ vay Ngân hàng Vì thế, việc giải ngân cho vay người mua nhà vào tài khoản Ngân hàng, phải Ngân hàng kiểm sốt, phân bổ vốn vay để trả nợ hình thành nên dự án theo dịng tiền dự án Việc chủ đầu tư sử dụng phải có tài liệu chứng minh Ngân hàng cho phép, tránh việc cho chủ đầu tư rút mà sử dụng cho mục đích hồn thiện dự án Bên cạnh đó, Ngân hàng phải thường xuyên kiểm tra nguồn thu nhập người mua nhà, thẩm định kỹ nguồn tiền để đảm bảo người mua nhà có khả trả nợ, tránh tình trạng làm giả hồ sơ thu nhập, ảnh hưởng đến khả trả nợ Ngân hàng, tiến độ toán cho chủ đầu tư 64 Việc Ngân hàng tài trợ cho dự án phải công khai minh bạch, tư vấn trực tiếp cho người mua nhà lợi ích rủi ro để Ngân hàng tham gia kiểm soát nguồn vốn chủ đầu tư 5.2 Các lưu ý mua dự án nhà hình thành tương lai sau: Việc cung cấp lưu ý mua nhà hình thành tương lai, nhằm giúp cho chủ thể kiểm sốt lẫn nhau, kiểm tra tính pháp lý dự án thông qua quy định pháp luật việc đủ điều kiện bán, lực chủ đầu tư thông qua việc Ngân hàng tài trợ dự án phát hành bảo lãnh đảm bảo cho quyền lợi người mua nhà; nắm bắt thông tin Ngân hàng tài trợ vốn trình xây dựng dự án Theo khoản 19 Điều Luật nhà năm 2014 “Nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng.” Như vậy, chất việc mua loại hình nhà mua chưa tồn thực tế Quyết định mua khách hàng không dựa vào thông tin cung cấp từ chủ đầu tư mơi giới bất động sản mà cịn phải cân nhắc nhiều vấn đề liên quan Bởi lẽ, q trình từ lúc đặt chỗ đến thức nhận nhà khoảng thời gian dài có nhiều điều cần phải lưu tâm  Kiểm tra tính pháp lý dự án: Pháp lý dự án nhà giấy vấn đề quan trọng cần phải xem xét kỹ lưỡng Vì thực tế có khơng trường hợp dự án bị đóng băng hay phát dự án bị chủ đầu tư đem chấp mà chưa giải chấp Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để mở bán dự án nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Hồ sơ dự án, thiết kế vẻ phê duyệt - Giấy phép xây dựng 65 - Giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án - Trường hợp nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà phải có ngân hàng thương mại bảo lãnh cho tiến độ dự án - Trường hợp ngân hàng cho vay chủ đầu tư dự án cơng khai văn cho người mua nhà biết  - Chọn chủ đầu tư có uy tín: Người mua nhà nên chọn chủ đầu tư có uy tín, danh tiếng có lực tài để bảo đảm dự án triển khai tiến độ Muốn biết chủ đầu tư có uy tín nên tìm hiểu thực tế dự án bất động sản mà chủ đầu tư thực trước - Bên cạnh đó, đối tác thực dự án với chủ đầu tư yếu tố đáng quan tâm Bởi dù chủ đầu tư có lực tài chính, có uy tín chọn đơn vị tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, thi cơng thiếu lực, kinh nghiệm chất lượng sản phẩm tất nhiên không cao  Kiểm tra ngân hàng bảo lãnh dự án Luật Kinh doanh bất động sản có quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng” Ở thấy, quyền lợi người mua nhà hình thành tương lai bảo vệ tốt hơn, với bên bán nhà phía ngân hàng thương mại với tư cách bên bảo lãnh phải có trách nhiệm bảo đảm việc thực nghĩa vụ hợp đồng mua bán  Nắm rõ sách bán hàng: Hầu hết dự án nhà hình thành tương lai có ngân hàng liên kết đưa sách cho vay mua nhà đất ưu đãi cho khách hàng Phương thức giúp người mua dễ dàng sở hữu nhà mà không áp lực 66 tài khoảng thời gian ngắn Tuy nhiên, người mua nhà cần quan tâm vài vấn đề mua nhà chung cư trả góp như: Xác định khoản vay hợp lý, đọc kỹ hợp đồng vay, hiểu rõ cách tính lãi suất, ý cam kết ràng buộc…  Xem xét thật kỹ vẽ chi tiết, hồ sơ dự án: Để thu hút khách hàng, chủ đầu tư thiết kế hình ảnh phối cảnh hay video vơ đẹp mắt sống động Thậm chí nhà mẫu dự án chăm chút đến chi tiết khiến người mua mê mẩn Do đó, khách hàng cần tỉnh táo xem xét vẽ chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng quan có thẩm quyền phê duyệt có đầy đủ hạng mục phối cảnh hay không?  Xem xét tiến độ tiện ích quanh dự án: Thơng thường, dự án có hạng mục tiện ích khác kèm Nếu khách hàng kỳ vọng vào tiện ích mà dự án mang lại mua nhà hình thành tương lai nên xem xét đến tính sử dụng thời gian hoàn thành hạng mục Đồng thời, chủ đầu tư dự án tiến hành nghiệm thu, người mua cần kiểm tra kỹ chất lượng cơng trình tiện ích  Xem kỹ điều khoản hợp đồng mua bán: Để hạn chế rủi ro, trước ký hợp đồng mua bán, người mua cần đọc kỹ điều khoản hợp đồng như: - Quyền nghĩa vụ bên mua bên bán - Điều khoản toán - Quy định thời gian bàn giao hộ - Thời điểm chuyển quyền sở hữu thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất - Những chế tài bên vi phạm Lưu ý điều khoản toán: Cho đến trước nhận bàn giao nhà, toán tối đa 70% giá trị hợp đồng Trước nhận bàn giao Giấy nhận quyền sở hữu hộ (sổ hồng), toán tối đa 95% giá trị hợp đồng  Theo dõi, cập nhật thông tin tiến độ xây dựng: 67 Quá trình xây dựng nhà hình thành tương lai diễn khoảng thời gian định chia thành giai đoạn như: xây dựng phần móng, phần thân, cất nóc, thi cơng hồn thiện, nghiệm thu, hồn cơng Người mua cần thường xuyên cập nhật thông tin tiến độ xây dựng cơng trình để suy xét xem liệu hộ có bàn giao thời hạn Ngồi ra, tiến độ tốn trải dài theo q trình thi cơng dự án Vì vậy, trước tiến hành toán cho đợt tiếp theo, người mua cần tìm hiểu xem tiến độ xây dựng có tương ứng với mức độ tốn hay khơng Để tránh tốn q nhanh dự án lại thi công chậm thời hạn  Kiểm tra thật kỹ nhận bàn giao hộ: Nhận bàn giao hộ có lẽ thời điểm người mua mong đợi Đây giai đoạn cần phải cẩn thận xem xét chi tiết Vì sau kết thúc việc nhận bàn giao, vấn đề chưa ổn thỏa người mua tự chịu mà quy trách nhiệm cho bên chủ đầu tư Người mua cần vào phụ lục hợp đồng để kiểm tra phần bàn giao cam kết Bên cạnh đó, rủ thêm người có kinh nghiệm để việc nhận bàn giao hộ diễn hiệu  Lưu ý thời gian nhận sổ hồng: Theo quy định, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay gọi sổ hồng chung cư cho người mua hộ vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao hộ Tuy nhiên thực tế, có khơng trường hợp cư dân nhận bàn giao hoàn thiện vào từ lâu chưa nhận sổ Ngoài lý khách quan thủ tục cấp sổ phức tạp, người mua cần lưu ý đến nguyên nhân chủ quan từ phía chủ đầu tư như: - Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài - Chủ đầu tư chấp tài sản ngân hàng trước xin cấp giấy chứng nhận cho người mua hộ chưa giải chấp - Chủ đầu tư chậm thực thủ tục hồn cơng - Chủ đầu tư chưa hồn thành thủ tục pháp lý 68 Nếu vấn đề phát sinh từ chủ đầu tư, người mua cần theo sát có quyền khiếu nại, kiến nghị, yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng thực nghĩa vụ 5.3 Hạn chế đề tài: Việc kiểm soát rủi ro giải pháp đưa phần giải vướng mắc rủi ro nhìn thấy Tuy nhiên, để thực phải dựa vào thay đổi nhận thức, xây dựng quy trình kiểm sốt phối kết hợp chủ thể tham gia thị trường bất động sản Tuy nhiên, để kiểm soát nguồn thu Khách hàng, cán quản lý khách hàng phải dành nhiều thời gian dự án, nhưng, tình trạng Ngân hàng giao tiêu kế hoạch kinh doanh, chạy theo lợi nhuận, cán ngân hàng phải thực nhiều tiêu khác nhau, chạy nhiều số dư tín dụng, khơng thể dành hết thời gian vay dự án theo dõi sát nguồn thu khách hàng chặt chẽ được, vậy, cần phải có đội ngũ sau bán hàng để thực kiểm soát chéo điều kiện thực dự án, đồng thời theo dõi sau cho vay để đảm bảo nguồn vốn Ngân hàng sử dụng mục đích đảm bảo khả thu hồi nợ vay Trong giai đoạn nay, nguồn lực nhân ngân hàng ngày thiếu hụt, cán chưa có đủ lực trình độ để đảm nhận trách nhiệm Vì thế, để giải pháp nêu có tính khả thi cao, Ngân hàng cần dành thời gian cho công tác đào tạo, xác định nâng cao trách nhiệm cán bộ, kiểm tra, giám sát tính tuân thủ quy trình quy định phận, có cách thức kiểm sốt chéo để hạn chế rủi ro phát sinh làm ảnh hưởng đến Ngân hàng kinh tế 5.4 Tóm tắt chương Việc tìm giải pháp nhằm hạn chế tối đa rủi ro xảy lĩnh vực bất động sản giúp Ngân hàng đảm bảo phát huy hết tất nguồn lực mình, tập trung vào yếu tố làm ảnh hưởng đến việc thu hồi nợ vay để đảm bảo an tồn vốn 69 Đồng thời, Ngân hàng dùng khả thẩm định mình, hỗ trợ, giúp đỡ khách hàng tìm dự án thật tốt, chủ đầu tư uy tín, lực tài mạnh, vay hồn thiện dự án, gia tăng nguồn khách hàng bán lẻ, tạo tính bền vững khách hàng cho Ngân hàng, phát triển tín dụng lành mạnh, hạn chế nợ xấu cho Ngân hàng 70 KẾT LUẬN Mối quan hệ chủ thể bao gồm nhà đầu tư, người tiêu dùng cuối ngân hàng thị trường bất động sản ln có mối liên quan mật thiết với Sự phối hợp ăn ý, ràng buộc rõ trách nhiệm với có chung nhu cầu sản phẩm “nhà ở” làm cho kinh tế ngày phát triển hơn, người dân “an cư lạc nghiệp”, chủ đầu tư có lợi nhuận đáng kể, ngân hàng có nguồn khách hàng ổn định lực tài lành mạnh Trong xuyên suốt viết, Tác giả có nhìn tổng quát toàn diện vấn đề từ lý thuyết đến thực tế có liên quan đến thị trường bất động sản, rủi ro tín dụng, rủi ro tín dụng liên quan đến cho vay lĩnh vực bất động sản, giải pháp khả thi phòng ngừa rủi ro phương hướng giải rủi ro xảy Các nghị định, quy định Quốc hội, Nhà nước phần bước dựa vào thực tế để ngày quy định chặt chẽ hơn, “nới lỏng” chủ thể tham gia có tình hình tài lành mạnh, minh bạch, làm ăn sạch, tạo hội cho chủ thể kiểm sốt lẫn nhau, thơng tin trở nên minh bạch Người tiêu dùng ngân hàng kiểm sốt q trình xây dựng hồn thiện dự án chủ đầu tư, chủ thể có quyền trách nhiệm liên quan đến lượng “tiền” bỏ để mục đích Tuy nhiên, việc thay đổi vấn đề khơng phải sớm chiều, phải có trình đào tạo bản, thay đổi hành vi cán bộ, trình đào thải chủ đầu tư ham lợi nhuận không đủ lực bị loại khỏi thị trường, hướng đến thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, tạo điều kiện đồng cho đối tượng người dân ổn định nơi ăn chốn Sự phân tích rõ vấn đề khơng ngồi mục đích giúp cho có nhìn đa chiều, đứng nhiều góc độ vị trí để hiểu rõ việc, rủi ro xảy chủ thể “lệch đường ray”, khơng mục đích ban đầu 71 Sự phối hợp ăn ý, kiểm soát lẫn chủ thể tham gia thị trường bất động sản quy định Quốc hội, nhà nước ngày hoàn thiện bổ sung cho để làm cho thị trường bất động sản tốt hơn.Nguồn quỹ đất nguồn tài nguyên hữu hạn, người vô hạn, nhu cầu ngày cao, thơng tin ngày minh bạch, rõ ràng, thế, nhận thức đắn người nhìn nhận sử dụng vốn mục đích giúp cho thứ tốt đẹp hơn, xây dựng xã hội vững mạnh bền vững TÀI LIỆU THAM KHẢO BIDV, 2019 Sổ tay sai phạm hoạt động ngân hàng (tài liệu lưu hành nội bộ) Hà Nội -2019 Cát Lam, 2020 Bức tranh nợ xấu Ngân hàng năm 2019 Chính Phủ, Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai Chính phủ, Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 quy định khung giá đất Hạnh Nhung, 07/2020 Tín dụng bất động sản năm 2019 , Tạp chí báo Sài Gịn Giải Phóng Hồng Qn, 05/09/2019 12 ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản 157.000 tỷ đồng Tạp chí nhịp sống doanh nghiệp Lê Mỹ (enternews.vn), 28/11/2019 Nợ xấu bất động sản có đến mức đáng lo Tạp chí báo Tài Quốc Hội, 29/11/2013 Luật đất đai số 45/2013/QH13 Quốc hội, 25/11/2014 Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 Điều 13, 14, 55-57 Quốc hội, 25/11/2014 Luật nhà số 65/2014/QH13, Điều Quyết định số 44/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2018 ngày 14/01/2020 Thông tư 39/2016/TT-NHH ngày 30/12/2016 quy định hoạt động cho vay TCTD, chi nhánh TCTD nước ngồi Khách hàng Thơng tư 39/2016/TT-NHH ngày 30/12/2016 quy định hoạt động cho vay TCTD, chi nhánh TCTD nước Khách hàng Thông tư số 22/2019/TT-NHNN quy định giới hạn, đảm bảo tỷ lệ an toàn hoạt động Ngân hàng, chi nhánh Ngân hàng nước ngồi ngày 15/11/2019 Trần Đình Định, 09/2018 Tn thủ pháp luật áp dụng chuẩn mực quốc tế quản lý hoạt động tín dụng Hà Nội: Nhà xuất Hồng Đức Thị trường tái Việt Nam, 05/07/2019 Rủi ro cho vay mua nhà – nguyên nhân cách khắc phục Trang web Nghiên cứu tư vấn savills, năm 2020 Tầm nhìn báo cáo thị trường bất động sản Trần Thị Kim Đào, 2009 Cho vay kinh doanh bất động sản Ngân hàng thương mại TP.HCM Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Kinh Tế TPHCM PHỤ LỤC 1: LƯU ĐỒ QUY TRÌNH PHÊ DUYỆT TÍN DỤNG TẠI CHI NHÁNH Bước KHÁCH HÀNG P.QLKH PGĐ QLKH Nhu cầu P.QLRR PGĐ QLRR GIÁM ĐỐC HĐTD CƠ SỞ TRỤ SỞ CHÍNH Vượt thẩm quyền Chi nhánh Xét duyệt Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ Ban QLRRTD Thiếu Đủ Xét duyệt Vượt thẩm quyền Bổ sung hồ sơ Phân tích, lập Báo cáo đề xuất tín dụng Khơng đồng ý cấp tín dụng GĐ CN ký Công văn Thẩm định Báo cáo đề xuất tín dụng Trao đổi Rà sốt, thẩm định đánh giá rủi ro Xét duyệt Vượt thẩm quyền Không đồng ý cấp tín dụng Từ chối cấp tín dụng Xét duyệt Đàm phán, ký kết hợp đồng Đồng ý cấp tín dụng Thực ý kiến phê duyệt cấp có thẩm quyền Xét duyệt Vượt thẩm quyền Phê duyệt cấp có thẩm quyền Ý kiến phê duyệt PHỤ LỤC 2: LƯU ĐỒ QUY TRÌNH PHÊ DUYỆT TÍN DỤNG TẠI TRỤ SỞ CHÍNH Bước KHÁCH HÀNG CHI NHÁNH BAN KHDN PTGĐ QLKH BAN QLRRTD PTGĐ/Trưởng Khối QLRR TỔNG GIÁM ĐỐC HĐTD TW HĐQT Nhu cầu Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ Thiếu Đủ Phân tích, lập Báo cáo đề xuất tín dụng Bổ sung hồ sơ Thẩm định Báo cáo đề xuất tín dụng Đồng ý Trao đổi Lãnh đạo Ban xem xét/phê duyệt Trường hợp thuộc thẩm quyền LĐ Ban QLRRTD Xét duyệt Không đồng ý Thẩm định đánh giá rủi ro, xét duyệt Vượt thẩm quyền Chi nhánh Từ chối cấp tín dụng Vượt thẩm quyền Vượt thẩm quyền Xét duyệt Không đồng ý Thực ý kiến phê duyệt cấp có thẩm quyền Đàm phán, ký kết hợp đồng Khách hàng Chi nhánh Xét duyệt Đồng ý Từ chối cấp tín dụng Đàm phán, ký kết hợp đồng Không đồng ý Đồng ý Thực ý kiến phê duyệt cấp có thẩm quyền Khách hàng TSC Ý kiến phê duyệt Xét duyệt Xét duyệt ... trạng cho vay dự án bất động sản BIDV Ba Tháng Hai rủi ro phát sinh q trình cho vay dự án thơng qua nguồn thu dự án - Chương 5: Các giải pháp hạn chế rủi ro cho vay dự án bất động sản BIDV Ba Tháng. .. TRẠNG TRONG CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV BA THÁNG HAI VÀ CÁC RỦI RO TRONG Q TRÌNH KIỂM SỐT NGUỒN THU DỰ ÁN 28 4.1 Thực trạng cho vay dự án bất động sản BIDV Ba Tháng Hai ... tiền dự án - Thực trạng cho vay dự án bất động sản tai Chi nhánh BIDV Ba Tháng Hai; - Các biểu rủi ro cho vay dự án bất động sản khơng kiểm sốt nguồn thu - Đưa giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, kiểm