luận văn thạc sĩ hoàn thiện thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại ngân hàng TMCP đại chúng việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM Ngành: Tài – Ngân hàng HỌ TÊN HỌC VIÊN: LƯU THÀNH TRUNG HÀ NỘI - 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM Ngành: Tài Chính – Ngân Hàng Mã số: 8340201 Họ tên học viên: Lưu Thành Trung Người hướng dẫn: PGS.TS ĐÀO THỊ THU GIANG HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Những số liệu bảng biểu, biểu đồ, sơ đồ phục vụ cho việc phân tích, đánh giá, nhận xét tác giả thu thập từ nguồn có ghi phần tài liệu tham khảo Bên cạnh đó, số thông tin, nhận xét, đánh giá, số liệu tác giả tổ chức khác sử dụng đề tài thể phần danh mục tài liệu tham khảo Nếu có gian lận nào, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm trước Hội đồng kết luận văn Tác giả luận văn Lưu Thành Trung LỜI CẢM ƠN Tác giả xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo trường Đại học Ngoại Thương, tập thể lãnh đạo thầy, cô giáo Khoa Sau đại học Tác giả đặc biệt gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo PGS, TS Đào Thị Thu Giang tận tình hướng dẫn, bảo tác giả trình nghiên cứu hồn thành luận văn Tác giả xin trân trọng cảm ơn đồng nghiệp ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam tạo điều kiện cho tác vấn chun mơn góp phần hồn thiện cơng trình nghiên cứu tác giả Tác giả luận văn Lưu Thành Trung MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC HÌNH VẼ TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Bất động sản bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái quát bất động sản 1.1.2 Bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng thương mại 1.2 Thẩm định giá trị bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng thương mại 1.2.1 Khái niệm cần thiết thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng thương mại 1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 1.2.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản 11 1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 14 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng thương mại 29 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 29 1.3.2 Các nhân tố khách quan 31 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM 34 2.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam 34 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam 34 2.1.2 Sơ lược Phòng thẩm định giá tài sản PVcomBank .43 2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam 45 2.2.1 Quy định PVcomBank bất động sản tài sản đảm bảo .45 2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản PVcomBank 49 2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam 54 2.2.4 Quy định số trường hợp cụ thể thẩm định giá bất động sản 56 2.3 Thực trạng thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo PVcomBank giai đoạn 2016-2018 62 2.3.1 Tình hình bảo đảm tiền vay loại tài sản PVcomBank giai đoạn 2016-2018 63 2.3.2 Tình hình thẩm định giá bất động sản phê duyệt hồ sơ thẩm định giá PVcomBank giai đoạn 2016-2018 65 2.4 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo PVcomBank 73 2.4.1 Những kết đạt thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo PVcomBank 73 2.4.2 Những khó khăn hạn chế thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo PVcomBank 74 2.4.3 Nguyên nhân 78 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM 83 3.1 Định hướng phát triển Ngân hàng quan điểm hoàn thiện thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam 83 3.1.1 Định hướng phát triển Ngân hàng hoạt động cho vay chấp Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam 83 3.1.2 Quan điểm hoàn thiện thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng 84 3.2 Giải pháp hoàn thiện thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam 86 3.2.1 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản 86 3.2.2 Sử dụng linh hoạt phương pháp thẩm định giá bất động sản 88 3.2.3 Hồn thiện cơng tác thu thập, xử lý phân tích thơng tin 89 3.2.4 Hoàn thiện phần mềm thẩm định giá PVcomBank 90 3.2.5 Giải pháp nhân 91 3.2.6 Tăng cường kết hợp phận tín dụng phận thẩm định giá 94 3.2.7 Một số giải pháp hoàn thiện khác 94 3.3 Một số kiến nghị 95 KẾT LUẬN 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu BĐS Ý nghĩa Bất động sản CTXD Cơng trình xây dựng KHCN Khách hàng cá nhân KHDN Khách hàng doanh nghiệp NHTM NHTM PVcomBank Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu TĐG Thẩm định giá TMCP Thương mại cổ phần TSĐB Tài sản đảm bảo UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Mạng lưới chi nhánh, điểm giao dịch PVCOMBANK toàn quốc 35 Bảng 2.2 Tình hình huy động – cho vay PVcomBank giai đoạn 2016-2018 41 Bảng 2.3 Kết hoạt động kinh doanh PVcomBank giai đoạn 2016-2018 42 Bảng 2.3 Điều kiện tỷ lệ cấp tín dụng với BĐS tài sản đảm bảo PVcomBank 46 Bảng 2.4 Tình hình dư nợ PVcomBank giai đoạn 2016-2018 64 Bảng 2.5 Tình hình số lượng hồ sơ thẩm định giá giai đoạn 2016-2018 .66 Bảng 2.6 Tình hình nợ hạn đảm bảo bất động sản giai đoạn 2016-2018 67 86 3.2 Giải pháp hoàn thiện thẩm định giá bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam 3.2.1 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản Quy trình thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng quy trình cho vay PVcomBank Việc hồn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản cần thiết thực trạng PVcomBank Một quy trình thẩm định giá chặt chẽ, khoa học tiết kiệm thời gian chi phí cho ngân hàng khách hàng, mặt khác hạn chế sai sót vơ tình hay cố ý từ cán thẩm định mà làm cho khách hàng thấy tính chuyên nghiệp tin tưởng vào kết thẩm định giá ngân hàng Các cán thẩm định cần tuân thủ đầy đủ bước quy trình thẩm định giá bất động sản mà PVcomBank quy định cho tồn hệ thống, khơng tự ý cắt bỏ công đoạn Đây giải pháp quan trọng việc nâng cao tính chuyên nghiệp tính xác kết định giá Quy trình thẩm định giá bất động sản PVcomBank muốn cần phải cụ thể hóa cách rõ ràng bước tiến hành thẩm định giá Cụ thể: - Làm rõ tính pháp lý BĐS cần thẩm định giá sau nhận hồ sơ Các pháp lý (chủ quyền, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế…) phải nên giấy tờ gốc hợp lệ để cán thẩm định kiểm tra kỹ, đối chiếu sử dụng hiệu Đồng thời nhận biết rõ tài liệu cần sử dụng trình thẩm định giá, văn pháp lý, tài liệu làm chứng cứ, so sánh; nhận biết quan, tổ chức có trách nhiệm cung cấp nguồn tài liệu tin cậy cho công tác thẩm định giá - Việc phân tích thơng tin thu thập thị trường để đưa mức giá cho BĐS cần thẩm định giá chung chung, chưa hướng dẫn cụ thể Do quy trình thẩm định giá cần quy định cụ thể điều chỉnh, tỷ lệ 87 điều chỉnh phương thức điều chỉnh BĐS so sánh với BĐS cần định giá phải nêu rõ báo cáo thẩm định giá - Cần có quy định cụ thể trường hợp áp dụng bước thực phương pháp TĐG quy trình thẩm định giá, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cán thẩm định việc xác định phương pháp thẩm định giá cho BĐS có đặc điểm khác nhau, kết thảm định mà xác Bên cạnh cần trọng nâng cao hiệu quy trình tái thẩm định giá bất động sản Muốn vậy, ngân hàng cần cho phép cán thẩm định định giá lại sát với giá giao dịch thị trường Tuy nhiên công việc khó, ngồi yếu tố chun mơn kinh nghiệm cán thẩm định giá có biến động thị trường BĐS, giá trị BĐS lúc tái định giá giảm so với lúc định giá cho vay, nghĩa giá trị TSĐB giảm so với số tiền vay khách hàng gây khó khăn cho cán tín dụng phải thuyết phục khách hàng nộp thêm tiền bổ sung tài sản để đảm bảo cho khoản vay Một đặc thù cán thẩm định phải dự báo thay đổi thị trường lạm phát kinh tế, trường hợp phát mại tài sản chấp để thu hồi nợ việc đánh giá tài sản thời điểm chấp khơng ý nghĩa Do việc định giá lại TSĐB quan trọng Nhận thấy tầm quan trọng công tác tái định giá BĐS TSĐB, nên công tác cần phái trọng mà trước hết cần hồn thiện quy trình cấp phát tín dụng, phải nhấn mạnh đưa biện pháp kiểm sốt cách hiệu cơng tác tái định giá BĐS TSĐB Ngoài ra, cán thẩm định cần phải nêu rõ tình hình biến động giá BĐS khu vực nguyên nhân tăng giảm giá trị BĐS vào báo cáo thẩm định để kiểm sốt viên cán tín dụng nắm bắt Quy trình thẩm định giá PVcomBank quy định giá trị BĐS thẩm định giá trị thời điểm thẩm định giá Hơn nữa, lập luận kết định giá chưa tính đến yếu tố làm tăng giảm giá trị BĐS tương lai, việc xác định xu hướng diễn biến giá thị trường điều cần thiết khơng dễ thực 88 Do đó, giải pháp mà Phòng thẩm định giá tài sản Hội sở PVcomBank nên thực ln có phận cập nhật báo cáo xu hướng biến động thị trường BĐS, chuyên gia, tổ chức cơng ty có uy tín hoạt động lĩnh vực kinh doanh BĐS, phân tích số liệu giá đưa cảnh báo để cán định giá lưu ý đưa mức giá phù hợp 3.2.2 Sử dụng linh hoạt phương pháp thẩm định giá bất động sản Hiện nay, phương pháp so sánh phương pháp chi phí hai phương pháp sử dụng phổ biến PVcomBank tính thuyết phục cao kết định kỹ thuật áp dụng lại đơn giản Tuy nhiên, có khơng BĐS mang tính đặc thù, khó định giá giao dịch thị trường lúc cần có kết hợp phương pháp khác phương pháp vốn hóa trực tiếp dòng tiền chiết khấu mang lại kết xác Để vận dụng tốt phương pháp để mang lại hiệu cho công tác thẩm định giá bất động sản cần xây dựng nội dung chuẩn thống tất loại hình BĐS hồn thiện phương pháp cho phù hợp với thực tế hoạt động tín dụng ngân hàng Bên cạnh cần thiết xem xét áp dụng kết hợp phương pháp khác để tăng tính hiệu cơng tác thẩm định giá Ví dụ tài sản hình thành từ vốn vay khách sạn, nhà hàng,… nên kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp với cách tiếp cận thu nhập So sánh khách sạn mà có kết cấu tương tự, vị trí khách có thu nhập sau thực việc điều chỉnh doanh thu khách sạn hình thành thực phương pháp thu nhập để thẩm định giá Như ví dụ thẩm định giá bất động sản làm khách sạn mặt đường Cầu Giấy, nên áp dụng thêm phương pháp dòng tiền chiết khấu để đối chiếu với phương pháp so sánh đưa kết thẩm định giá có tính thuyết phục cao Nội dung kết thẩm định giá theo phương pháp dòng tiền chiết khấu trình bày báo cáo định giá Ngoài ra, tham gia định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp nên lấy thơng tin xác lấy thơng tin giao dịch trung tâm địa ốc NHTM, trung tâm giao dịch BĐS quan có thẩm quyền hay 89 đến tận nơi có BĐS so sánh để xem xét đánh giá Sau đòi hỏi cán thẩm định kiểm soát viên phải nghiên cứu đưa tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS so sánh BĐS cần TĐG cách thống nhất, cần thiết phải đưa vào báo cáo/phiếu báo TĐG để lãnh đạo phê duyệt kiểm tra rõ ràng Mặc dù việc đưa tỷ lệ điều chỉnh mang tính chủ quan bù lại dễ quản lý hơn, tránh thông đồng cán thẩm định khách hàng 3.2.3 Hồn thiện cơng tác thu thập, xử lý phân tích thơng tin Trong hoạt động thẩm định giá bất động sản, yếu tố thơng tin cần thiết, định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định giá Để kết thẩm định giá có độ xác cao cần phải có nguồn thơng tin có chất lượng cao, thể qua tính đầy đủ, rõ ràng, phù hợp kiểm tra - Trước hết cần phải xác định thông tin cần thu thập: thông tin BĐS so sánh, giao dịch thị trường làm để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh,… thơng tin văn pháp lý Nhà nước quyền địa phương có ảnh đến đến quyền khai thác lợi ích BĐS thẩm định, thơng tin tổng hợp kinh tế, trị, văn hóa, xã hội… Việc giúp cho cán thẩm định tránh khả bỏ sót thơng tin, thông tin quan trọng - Phân loại thông tin, xác định thông tin chủ yếu thứ yếu làm sở xác định giá trị BĐS Lập biểu mẫu gồm danh mục chi tiết thông tin thu thập gồm tiêu như: vị trí, pháp lý, mục đích sử dụng, loại đường phố, độ rộng đường, mặt tiền, chiều sâu, kết cấu hạ tầng, tài sản đất, tình trạng mua bán, thời gian giao dịch, nguồn thông tin… Các thông tin so sánh cần phải thu thập từ ba BĐS trở lên, cán thẩm định cần đầu tư thời gian thu thập BĐS giao dịch thị trường, thơng tin BĐS rao bán dùng để tham khảo Nguồn thông tin thu thập thường từ khảo sát thực tế, sở liệu, quan chuyên môn, ngân hàng, nhà nước, internet, báo,… Phải xác định nguồn thu thập thơng tin để qua kiểm tra độ tin cậy thơng tin Bên cạnh nên lựa chọng nguồn cung cấp thông tin không đủ tin cậy, 90 cán thẩm định khơng có khả kiểm tra để làm định giá Việc lựa chọn nguồn thơng tin có mang tính chất tham khảo bất đắc dĩ mà Thông tin cần thu thập nhiều thu từ nhiều nguồn khác nhau, song thông tin thực đáng tin cậy Sau thu thập thông tin, cán thẩm định với kinh nghiệm thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trường cần tiến hành thẩm tra lại thông tin để đảm bảo thơng tin xác hồn tồn tin cậy Công tác thu thập thông tin quan trọng việc xử lý phân tích thơng tin công tác định trực tiếp đến kết cuối hoạt động thẩm định giá bất động sản Cơng việc phân tích thơng tin phải tiến hành khoa học chi tiết, cụ thể: - Khi phân tích so sánh, cán thẩm định cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trường, xem xét giao dịch có phải giao dịch thị trường hay khơng, có dựa sở “người bán tự nguyện người mua tự nguyện” hay không - Khi ước tính chất lượng lại cơng trình xây dựng cần phải có rõ ràng Trong số trường hợp, để có kết xác, thuê chuyên gia lĩnh vực xây dựng, kiến trúc,… nước 3.2.4 Hoàn thiện phần mềm thẩm định giá PVcomBank Quy trình thẩm định giá bất động sản đòi hỏi nhiều kinh nghiệm kiến thức chuyên môn xã hội cán thẩm định Do hệ thông phần mềm thẩm định giá bất động sản hệ thống hỗ trợ định hệ thống thẩm định giá tự động trình xác định hệ số ảnh hưởng giá trị BĐS PVcomBank thành công việc ứng dụng công nghệ thông tin hỗ trợ công tác thẩm định giá bất động sản việc lưu trữ, xử lý tính tốn số liệu quy trình thẩm định giá bất động sản Tuy nhiên phần mềm vào hoạt động khơng lâu xảy tình trạng 91 q tải, số lỗi trình nhập liệu, phần mềm thiết kế tương đối đơn giản, chưa hỗ trợ đáng kể đến công tác thẩm định giá bất động sản Vì vậy, cần thiết phải nâng cấp phần mềm thẩm định giá, tránh tình trạng tắc nghẽn hệ thống trình tác nghiệp, đồng thời thiết kế thêm số ứng dụng nhằm tự động hóa số bước hỗ trợ cán thẩm định trình thực định giá BĐS Cụ thể nên thêm vào chức chọn phương pháp thẩm định giá bất động sản, phương pháp có cách nhập liệu khác để dễ dang việc chọn lọc liệu theo yêu cầu người sử dụng đồng thời tự động hóa bước tính tốn phù hợp với phương pháp Hơn nữa, sau thu thập thông tin BĐS so sánh thị trường, cần thiết kế yếu tố điều chỉnh thông tin liên quan đến BĐS thẩm định phần mềm cán thẩm định cần nhập tỷ lệ điều chỉnh vào, hệ thống tự động tính tốn cho giá trị BĐS cần thẩm định giá Điều giúp cho lãnh đạp phê duyệt hay động nghiệp muốn tham khảo giá trị BĐS dễ dàng Ngồi hệ thống nên có thêm chức lưu trữ số liệu thu thập từ nhiều nguồn thông tin, làm thành sở liệu chung cho hoạt động thẩm định giá khác, tự động hóa bước chọn lọc liệu theo yêu cầu người sử dụng trình TĐG, tự động hóa bước tính tồn với khối lượng liệu lớn có khả kết xuất báo cáo, biểu đồ, sơ đồ theo yêu cầu công tác thẩm định giá bất động sản Đồng thời cần xây dựng thư mục quản lý văn bản, nghị định, cơng văn Nhà nước, giấy tờ có liên quan đến công tác thẩm định giá bất động sản 3.2.5 Giải pháp nhân Có thể nói tổ chức kinh tế yếu tố người điều kiện tiên đến tồn tổ chức Trong cơng tác thẩm định giá bất động sản lại thiếu nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến kết thẩm định giá Nói khác, trình độ nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp cán cán hoạt động công tác thẩm định giá bất động sản nhân 92 tố định đến chất lượng thẩm định rủi ro nghiệp vụ thẩm định giá Một lợi PVcomBank có đội ngũ cán thẩm định trẻ, động, chịu áp lực cao có trách nhiệm cơng việc Tuy nhiên, kiến thức lĩnh vực liên quan kiến trúc, xây dựng, phong thủy,… hạn chế, cán thẩm định trẻ thiếu kinh nghiệm lĩnh vực thẩm định giá Trong đó, thẩm định giá nói chung thẩm định giá nói riêng hoạt động phức tạp, muốn làm cần phải hiểu vận dụng văn pháp luật, cán thẩm định phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực Để nâng cao trình độ cán thẩm định cần phải: - Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách, văn liên quan cho đội ngũ cán thẩm định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu - Tổ chức đào tạo, tập huấn nâng cao kiến thức cho cán thẩm định kiến thức lĩnh vực liên quan như: kiến trúc, xây dựng, phong thủy, nghiệp vụ kỹ thuật như: đọc vẽ, đánh giá chất lượng lại cơng trình xây dựng… Đây mảng kiến thức rộng lớn cần thiết hoạt động thẩm định giá bất động sản - Cần cử số cán thẩm định, kiểm sốt viên tham gia khóa học, khóa đào tạo ngăn hạn nghiệp vụ thẩm định giá nhằm nâng cao trình độ cho họ Ngồi ra, cán thẩm định kiểm soát viên, lãnh đạo cần học hỏi kinh nghiệm, cách thức tiến hành định giá tổ chức, doanh nghiệp khác đặc biệt doanh nghiệp, tổ chức nước ngồi có uy tín hay tổ chức, quan chuyên nghiên cứu thẩm định giá bất động sản để nâng cao hiệu quy trình thẩm định giá bất động sản 93 - Tạo môi trường làm việc động, lành mạnh, vui vẻ, từ thúc đẩy nhân viên phát huy hết khả mình, làm việc nhiệt tình, hiệu Đây yếu tố quan trọng để thu hút người đến làm việc PVcomBank - Xây dựng chế độ thưởng phạt rõ ràng, quy định rõ quyền lợi trách nhiệm cán làm công tác thẩm định giá Bên cạnh đó, đưa hệ thống tiêu chuẩn số lượng hồ sơ, thời gian giải hồ sơ, tổng giá trị thẩm định hay số tiền giải ngân hồ sơ làm tảng để đánh giá nhân viên, tạo động lực cho nhân viên không ngừng phấn đấu Hơn nữa, việc quy định rõ quyền hạn trách nhiệm cán thẩm định giá điều cần thiết nhằm hạn chế trường hợp tình cảm riêng tư mà định giá BĐS cao giá trị thực thị trường Đối với trường hợp phát cần xử phạt nghiêm minh, quy trách nhiệm vật chất cho người làm sai Ngược lại phải có thông cảm chia sẻ trách nhiệm cán thẩm định trường hợp rủi ro xảy khách quan Phải có chế độ khen thưởng xứng đáng với cán làm tốt công việc để động viên họ ngày công tác tốt Hiện nay, PVcomBank có xảy số trường hợp không thống mức giá lãnh đạo cán thẩm định trực tiếp, phải thời gian để hai bên trực tiếp định giá lại, điều gây mâu thuẫn khơng tin tưởng lẫn nội Do vậy, để công tác thẩm định giá hoạt động tốt trước hết nhân viên thẩm định kiểm soát viên cần thẳng thắn trao đổi kinh nghiệm, vướng mắc, hay trường hợp cá biệt gặp phải định giá Có làm có thống cách tương đối mức giá khu vực mà PVcomBank đưa ra, từ xây dựng nên khung giá thị trường sử dụng cho việc thẩm định giá bất động sản làm TSĐB Hiện nay, PVcomBank cần nhân chất lượng cao, đặc biệt người có thẻ thẩm định viên giá Bộ Tài cấp Do đó, thời gian tới PVcomBank cần phải nhanh chóng tiến hành cơng tác tuyển dụng nguồn 94 nhân lực đáp ứng yêu cầu có chế độ đãi ngộ, khuyến khích cán thẩm định giá phấn đấu để thi thẻ Ngoài nên trọng tuyển dụng người có kinh nghiệm làm việc có liên quan đến thẩm định giá đào tạo nhân viên làm việc Ngân hàng Đồng thời nâng cao chất lượng cán định giá cách tuyển dụng người học chuyên ngành mà chi phí đào tạo thêm 3.2.6 Tăng cường kết hợp phận tín dụng phận thẩm định giá Bộ phận tín dụng phận thẩm định giá bất động sản hai phận có vai trò quan trọng PVcomBank Hoạt động hai phận đảm bảo cho hoạt động ngân hàng diễn thường xuyên, rút ngắn thời gian giải ngân cho khách hàng có nhu cầu vay vốn Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn đến làm thủ tục vay vốn ngân hàng phận tín dụng có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ vay vốn Các cán tín dụng có trách nhiệm thu thập yêu cầu khách hàng phải cung cấp đầy đủ thông tin liên quan theo quy định phận thẩm định giá Mọi khoản vay khách hàng ngân hàng cần có tài sản chấp nhằm tránh rủi ro Khi khách hàng khơng có khả trả nợ, ngân hàng buộc phải tiến hành xử lý BĐS chấp để thu hồi nợ Vì vậy, phía ngân hàng ln u cầu khách hàng phải nộp toàn hồ sơ gốc liên quan đến BĐS chấp Tuy nhiên, số khách hàng sử dụng giấy tờ giả mạo để chấp, đem chấp BĐS nhiều ngân hàng, đến ngân hàng phải xử lý nợ phát sai sót Chính vậy, để đảm bảo an tồn cho khoản tín dụng, cán tín dụng cần phải tiến hành kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý BĐS TSĐB khách hàng thơng qua quan Nhà nước có thẩm quyền như: UBND phường, địa chính, Sở Tài nguyên mơi trường… để xác nhận tính hợp pháp giấy tờ chấp mà khách hàng giao nộp Bên cạnh đó, cán phân thẩm định giá cần kiểm tra hồ sơ sau tiếp nhận để kịp thời phát sai sót, tài liệu thiếu để phận tín dụng bổ sung nhanh chóng, giảm bớt thời gian tiếp nhận xác lập hồ sơ định giá 3.2.7 Một số giải pháp hoàn thiện khác 95 3.2.7.1 Ban hành văn bản, tài liệu cần thiết phục vụ cơng tác thẩm định giá bất động sản Để hồn thiện hoạt động thẩm định giá PVcomBank nên ban hành văn quy định tài liệu hướng dẫn thẩm định giá với tham gia thẩm định viên giá nhiều kinh nghiệm chuyên gia thẩm định giá nước làm sở hướng dẫn cho nhân viên thẩm định làm phương tiện giám sát hoạt động thẩm định giá Các văn phải thiết lập sở vừa đảm bảo tuân theo chuẩn mực thẩm định giá quốc tế, vừa tuân theo quy định Việt Nam phải dựa vào đặc điểm hoạt động doanh nghiệp Việt Nam 3.2.7.2 Thiết lập mối quan hệ Phòng Thẩm định giá tài sản PVcomBank với quan, tổ chức có liên quan Cần thiết lập mối quan hệ Phòng Thẩm định giá tài sản PVcomBank với tổ chức quan liên quan Sở Tài nguyên môi trường, Sở xây dựng, Viện quy hoạch thành phố, hay sàn giao dịch BĐS có uy tín,… nhằm bổ sung thêm thông tin pháp lý, quy hoạch, giá BĐS giao dịch thị trường, phục vụ cho công tác thẩm định giá PVcomBank Muốn vậy, cần có đội ngũ chun làm cơng tác này, thường xuyên tặng quà, thăm hỏi lễ, tết… để tạo dựng mối quan hệ tốt với tổ chức 3.3 Một số kiến nghị Công tác thẩm định giá vô quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng, nên hồn thiện phát triển việc nên làm Với nội dung mục khơng áp dụng cho công tác thẩm định giá PVcomBank nói riêng mà qua áp dụng cho hệ thống NHTM nước Vì vai trò Chính phủ quan ngành liên quan khơng thể việc nên làm Với nội dung mục khơng áp dụng cho cơng tác thẩm định giá PVcomBank nói riêng mà qua áp dụng cho hệ thống NHTM nước Vì vai trò Chính phủ quan ngành liên quan khơng thể khơng nhắc đến, bàn tay hữu hình giúp hoạt động thẩm định giá ngày phát triển ổn định lành mạnh 96 Để hoạt động thẩm định giá thực có hiệu thực tế, mà khơng mớ lý thuyết khó hiểu việc định hướng vĩ mô cần thiết Trước hết Nhà nước cần hoàn chỉnh hệ thống văn pháp luật có liên quan đến BĐS nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng Các hệ thống văn pháp luật sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Hiện nay, hệ thống văn pháp lý thẩm định giá thiếu chưa tồn diện, thiếu đồng nên khơng thể kiểm soát hoạt động Điều làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình phương pháp thẩm định giá cán thẩm định Vấn đề đặt Nhà nước cần phải ban hành, sửa đổi hệ thống văn cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho cán thẩm định giá bất trình áp dụng Tuy nhiên, vấn đề khó, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, việc thực cần có thời gian định Đồng thời, để có hiệu cần có tư vấn nhiều chuyên gia tổ chức quốc tế Nhà nước cần có biện pháp quản lý hiệu đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, quản lý cá hoạt động tổ chức thẩm định giá Một khó khăn lớn hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt Nam phát triển không lành mạnh thị trường BĐS Quản lý Nhà nước thị trường chưa hiệu quả, thị trường minh bạch Trong thời gian tới, Nhà nước cần quan tâm phát triển thị trường nhiều nữa, quản lý chặt chẽ giao dịch BĐS Để làm điều cần phải thiết lập hệ thống đăng ký giao dịch BĐS minh bạch, đáng tin cậy có hiệu lực Nhà nước cần xây dựng thư viện điện tử giao dịch BĐS thị trường để kiểm soát thị trường tốt phục vụ cho hoạt động thẩm định giá bất động sản Bên cạnh đó, cơng tác quản lý hoạt động TĐG cần tăng cường Nhà nước cần phải xây dựng hệ thống chuẩn mực rõ 97 ràng phục vụ cho công tác quản lý phải phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực thẩm định giá Nguồn nhân lực ngành thẩm định giá bất động sản Việt Nam đứng trước tình trạng nguồn cung cấp khan hiếm, nguồn nhân lực có chất lượng cao Trong thời gian qua, nhu cầu thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng ngày tăng, số lượng công ty hoạt động lĩnh vực thẩm định giá ngày nhiều, song đơn vị đào tạo nhân lực cho hoạt động Hiện nay, nước có số trường đào chuyên ngành BĐS, thẩm định giá Vì thời gian tới, Nhà nước cần quan tâm mở thêm nhiều sở đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày lớn toàn xã hội Mặt khác, Nhà nước cần quan tâm nhiều đến chất lượng đào tạo Đội ngũ thẩm định viên nước ta nhìn chung thiếu trình độ chun mơn kinh nghiệm nghề nghiệp Hầu hết họ người chuyển từ lĩnh vực khác sang, chưa qua đào tạo bản, chưa có kỹ nghề nghiệp Hơn nữa, chất lượng đào tạo nhiều trường chưa cao, khơng sát với thực tế Do dó, việc nâng cao chất lượng đào tạo cần thiết Ngoài việc tổ chức đào tạo nước, trường đại học nên liên kết đào tạo với nước có ngành thẩm định giá phát triển Singapore, Anh,… để học hỏi thêm kinh nghiệm, đào tạo đội ngũ thẩm định viên đạt tiêu chuẩn quốc tế 98 KẾT LUẬN Hệ thống ngân hàng ngày phát triển với phát triển kinh tế, nhiên hoạt động cho vay tiềm ẩn nhiều rủi ro Để hạn chế rủi ro ngân hàng thường yêu cầu khách hàng vay vốn phải có TSĐB mà chủ yếu BĐS Hoạt động thẩm định giá bất động sản TSĐB ngân hàng nhiệm vụ quan trọng Để đảm bảo an tồn cho khoản vay tín dụng, NHTM hình thành phận thẩm định giá tài sản nhằm thực nhiệm vụ chuyên trách thẩm định giá TSĐB cho khoản vay ngân hàng Trong thời gian công tác Phòng Thẩm định giá tài sản PVcomBank, tơi nhận thấy ban lãnh đạo ngân hàng nhận thức tầm quan trọng ngày đầu tư cho công tác thẩm định giá bất động sản TSĐB ngân hàng Tuy nhiên, với kinh nghiệm làm việc qua phân tích, đánh giá thực trạng thẩm định giá bất động sản TSĐB PVcomBank cho thấy công tác nhiều hạn chế khó khăn định Để hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản TSĐB PVcomBank thời gian tới cần triển khai đồng giải pháp nêu có hỗ trợ từ phía Nhà nước Có góp phần nâng cao chất lượng tín dụng, tạo tiền đề quan trọng để ngân hàng phát triển an tồn, nhanh, mạnh bền vững môi trường hội nhập Trong trình thực luận văn, số hạn chế nhận thức, kinh nghiệm thực tế thời gian vừa học tập vửa tham gia công tác nên luận văn thiếu sót Tuy nhiên, tơi hi vọng luận văn đóng góp phần vào việc tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn trước mắt hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản TSĐB ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam Rất mong nhận góp ý chân thành từ quý thầy giáo, giáo để luận văn hồn thiện 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính, Thơng tư số 126/2015/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10, Hà Nội 2015 Bộ tài chính, Thơng tư số 145/2016/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 11, Hà Nội 2016 Bộ Tài chính, Thơng tư số 158/2014/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04, Hà Nội 2014 Bộ Tài chính, Thơng tư số 28/2015/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07, Hà Nội 2015 Chính phủ, Nghị định giao dịch bảo đảm số 163/2006/NĐ-CP, Cổng thông tin điện tử phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 2006 Cục quản lý giá, Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn nghiệp vụ thẩm định giá, chuyên ngành nguyên lý thẩm định giá, NXB Hà Nội, Hà Nội 2007 Cục quản lý giá, Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn nghiệp vụ thẩm định giá, chuyên ngành Thẩm định giá bất động sản, NXB Hà Nội, Hà Nội 2007 Dennis J McKenzie, Richard M Betts, Essentials of real estate economics, SouthWestern/Thomson Learning, 2001 Eldon S Hendriksen, Accounting theory, xuất lần thứ 5,Mc Graw Hill, USA, 2001 10 G.K Babawale, Incorporating Sustainability into Real Estate Valuation: The Perception of Nigerian Valuers, Journal of Sustainable Development, Nigeria 2011 11 Hà Văn Dũng, Phùng Thị Thu Hà, Xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản, Tạp chí Tài kỳ I tháng 11/2016 12 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2005), Định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội, 2006 13 International Valuation Standards Council, International valuation standards 2017 (Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế),Page Bros, Norwich, UK 2017 14 Lê Văn Cư, Hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản theo hướng tiếp cận với mơ hình tốn học, Viện Kinh tế xây dựng - Bộ Xây dựng, 2017 15 Lim Lan Yuan, You and your property, Singapore 1985 16 Ngô Thị Phương Thảo, Định giá bất động sản chấp NHTM Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ, Trường đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 2011 17 Nguyễn Đình Nam, Định giá quản lý bất động sản chấp ngân hàng phát triển Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 2008 100 18 Nguyễn Duy Thiện, Quy trình thẩm định giá bất động sản, Cục quản lý giá - Bộ Tài chính, Hà Nội 2009 19 Nguyễn Mạnh Hùng, Thị trường Bất động sản Việt Nam, thực trạng giải pháp, Hà Nội 2008 20 Nguyễn Văn Điển, Quản lý nhà nước thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Nghiên cứu sinh, Học viện Chính trị - Hành quốc gia Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 2011 21 PVcomBank, Báo cáo thường niên (2016 - 2018), Hà Nội 2016-2019 22 PVcomBank, Website nội PVcomBank, Hà Nội 2019 23 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (QH13), Bộ Luật dân 2015, Cổng thơng tin điện tử phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 2015 24 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (QH13), Bộ Luật đất đai 2013, Cổng thơng tin điện tử phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 2013 25 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (QH13), Luật giá 2012, Cổng thông tin điện tử phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 2012 26 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (QH13), Luật kinh doanh bất động sản 2014, Cổng thơng tin điện tử phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 2014 27 Trần Thị Thanh Hà, Hoàn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá Bất động sản Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ, Học viện tài chính, Hà Nội 2018 28 Ủy ban thường vụ quốc hội, Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 2002 29 Viện Đại học Oxford, từ điển Oxford https://www.oxforddictionaries.com/ ... trạng thẩm định giá trị bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện thẩm định giá trị bất động sản tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Đại Chúng. .. TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM Chương III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN... thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản 1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Bất động sản bất động sản tài sản đảm bảo