Phân tích các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính nghiên cứu trên địa bàn thành phố hà nội (tt)

1 PHẦN MỞ ĐẦU Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận án 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận án nhân tố có ảnh hưởng đến giá bất động sản nhằm mục đích chuyển nhượng, cho thuê hay tính thuế địa bàn thành phố Hà Nội 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung + Chính sách tài mà luận án nghiên cứu sách tài BĐS; + Nghiên cứu nhân tố tác động đến giá BĐS việc thực sách tài BĐS Giá BĐS chịu tác động đồng thời nhóm nhân tố bên trong, gắn liền với giá trị BĐS nhóm nhân tố bên ngoài, gắn liền với quan hệ cung-cầu thị trường BĐS Trong luận án này, tác giả tập trung nghiên cứu nhân tố tác động đến giá bất động sản thơng qua nhóm nhân tố thuộc giá trị - sở gá BĐS Khung nghiên cứu quy trình thực luận án Những đóng góp luận án 5.1 Những đóng góp mặt lý luận - Hệ thống hóa sở lý luận nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua giá trị BĐS thẩm định - Lựa chọn mơ hình lý thuyết sở xây dựng mơ hình nghiên cứu phù hợp với mục tiêu đối tượng nghiên cứu luận án 5.2 Những đóng góp mặt thực tiễn - Với việc nghiên cứu định tính (phỏng vấn sâu, nghiên cứu tình huống), luận án giúp phát số thành tố bổ sung liên quan tới điều kiện đặc điểm Việt Nam, cụ thể Hà Nội, đặc biệt bối cảnh thị trường bất động sản yêu cầu phát triển thị Hà Nội Đó nhóm nhân tố “Tính bền vững” BĐS “Hình ảnh chủ đầu tư BĐS” - Bổ sung số nhân tố nhằm xây dựng mơ hình nghiên cứu nhân tố tác động đến giá thông qua giá trị BĐS việc thực sách tài địa bàn Hà Nội Luận án cho thấy mối quan hệ biến độc lập (các nhân tố tác động đến giả thông qua giá trị BĐS), biến kiểm soát quan hệ chiều mức giá xác định với thu ngân sách thành phố - Kiểm định giả thuyết thang đo nhân tố tác động đến giá thông qua giá trị BĐS việc thực sách tài địa bàn Hà Nội - Đề xuất nguyên tắc số giải pháp hàm ý quản lý cho quan hữu quan Hà Nội nhằm xác định đắn giá BĐS việc thực sách tài địa bàn Hà Nội Bố cục luận án Ngoài phần mở đầu kết luận, luận án bố cục thành chương CHƯƠNG TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH 1.1 Tổng quan nghiên cứu nước ngồi nhân tố tác dộng đến giá bất động sản việc thực sách tài 1.1.1 Những nghiên cứu việc thực sách tài thơng qua sách thuế bất động sản Nghiên cứu sách thuế BĐS thực nhiều nhà kinh tế giới Trong kể đến nghiên cứu xây dựng sách thuế đất thuế xây dựng (Malme Youngman, 2001) nghiên cứu thuế tài sản (Rudnick Gordon, 1991); Cải cách thuế BĐS Mỹ (Edwards, 2005) đánh giá cải cách thuế BĐS Trung Quốc Hong Zhang (Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2012)) (Plassmann Tideman, 2010) đưa kết luận nghiên cứu rằng: hệ thống thuế đất hoàn thiện tạo nhiều lợi ích cho Quốc gia thúc đẩy phát triển đô thị, làm giàu cho quốc gia thông qua việc sử dụng hiệu nguồn lực đất đai, BĐS vốn hóa nguồn lực nhằm phục vụ vốn cho phát triển kinh tế nói chung Lý lựa chọn đề tài Thủ đô Hà Nội trung tâm trị, kinh tế văn hóa nước Thủ tướng Chính phê duyệt chiến lược phát triển kinh tế - xã hội tổng thể Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 Chiến lược xác định: “Đến năm 2030 Hà Nội thủ đầu não trị - hành quốc gia; giàu, đẹp, văn minh, văn hiến, lịch, đại, dân tộc, tiêu biểu cho nước; trung tâm lớn kinh tế, văn hóa, khoa học, giáo dục - đào tạo, y tế, du lịch, thể thao giao dịch quốc tế nước…” (Thủ tướng Chính, 2012) Trong đó, có mục tiêu cụ thể kinh tế GDP tăng bình quân 12 - 13% giai đoạn 2011 - 2020 tăng 9,5 - 10% giai đoạn 2021 - 2030; GDP bình quân đầu người năm 2030 đạt khoảng 16.000 - 17.000 USD, so với mức 3660 USD năm 2015 Để thực mục tiêu trên, Hà Nội đề nhiều giải pháp có giải pháp quan trọng lợi đặc biệt Hà Nội so với tỉnh thành phố khác khai thác phát triển quỹ đất thị Trong định phê duyệt quy hoạch phát triển thị Hà Nội 2030 tầm nhìn 2050, diện tích đất chuyển đổi mục đích sang đất thị (đất phi nông nghiệp) 92.000 Đây quỹ đất lớn trung tâm kinh tế hàng đầu nước Vì vậy, việc khai thác nguồn lực tài từ quỹ đất đóng vai trò lớn việc thực thành cơng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội thập niên tới Trong thực tế, việc thực thi sách tài BĐS dựa vấn đề mấu chốt xác định xác giá BĐS Tuy nhiên, thời gian qua, xác định giá đất để thực thi sách tài BĐS, quan chức Hà Nội chưa dựa phân tích cách khoa học nhân tố tác động tới giá BĐS mà xác định chủ yếu mang tính ước lượng Kết giá BĐS khơng thực chất không phù hợp với giá thực tế thị trường Việc xác định giá BĐS dựa phân tích nhân tố ảnh hưởng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng cấp cách Trên tinh thần đó, việc lựa chọn đề tài “Phân tích nhân tố tác động đến giá bất động sản việc thực sách tài nghiên cứu địa bàn thành phố Hà Nội” nghiên cứu sinh cần thiết phương diện lý thuyết thực tiễn Mục tiêu nghiên cứu Luận án tập trung nghiên cứu sở lý thuyết giá trị thành tố giá trị nhằm xây dựng mơ hình thành tố giá trị bất động sản việc thực sách tài Trên sở kiểm định mơ hình nghiên cứu, luận án đề xuất số giải pháp nhằm xác định đắn giá bất động sản với mục đích đảm bảo huy động nguồn lực tài cho ngân sách thành phố Hà Nội Câu hỏi nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đạt thơng qua việc tìm kiếm câu trả lời cho câu hỏi nghiên cứu cụ thể đây: - Một là: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua giá trị “bên trong”: BĐS nhân tố nào? Những nhân tố cần bổ sung theo yêu cầu thực sách tài gắn với bất động sản Hà Nội? - Hai là: Các nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua giá trị phù hợp với điều kiện đặc điểm thị trường bất động sản Hà Nội mơ hình hóa nào? Tầm quan trọng nhân tố (biến độc lập) có khác hay khơng? Đâu nhân tố có ý nghĩa định đến giá bất động sản (biến phụ thuộc)? - Ba là: Có thể cần phải thực giải pháp quản lý nhằm xác định giá bất động sản với mục đích cải thiện nguồn lực tài cho ngân sách thành phố Hà Nội? Kết nghiên cứu (Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2012; Bahl Martinez-Vazquez, 2007) thuế tài sản (trong có thuế BĐS) nước phát triển đưa thuận lợi bất lợi phân cấp tài quản lý thuế tài sản nước phát triển, làm để tăng số thu thuế tài sản đóng góp thuế tài sản phát triển đất nước 1.1.2 Những nghiên cứu nhân tố tác động đến giá BĐS thông qua giá trị thành tố Theo Wyatt (2013), chi phí kết tinh đặc điểm BĐS yếu tố tạo nên giá trị BĐS Các chi phí kết tinh khác tạo nên loại BĐS khác đem lại luồng thu nhập khác nhau, từ ảnh hưởng đến giá trị BĐS Theo Olayinka cộng (1997) nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản bao gồm: Biến cấu trúc: số phòng, nhà để xe, vườn, tuổi cơng trình,có bể bơi hay khơng; Các đặc điểm xung quanh: đặc điểm kinh tế xã hội khu dân cư xung quanh, chủ sở hữu hay thuê, thành phần chủng tộc; Đặc điểm cộng đồng: trường học; khu vực thuế quan Đặc điểm vị trí có gần tiếp cận khu vực tiện nghi cho đời sống trục đường chính, trung tâm thương mại, nhà thờ, trường học, khu vực văn hóa, sân bay, giao thông công cộng; Đặc điểm môi trường quang cảnh xung quanh, mức độ ồn, mức độ ô nhiễm, hệ thống thoát nước; Đặc điểm thời gian mùa giảm giá năm, số ngày hội chợ Kết nghiên cứu (Ozdilek cộng sự, 2002) cho thấy biến số tác động tới giá trị BĐS chia thành ba nhóm sau: biến số vật lý, biến số môi trường xung quanh biến số vị trí 1.1.3 Những nghiên cứu định giá BĐS việc thực sách tài 1.1.4 Những nghiên cứu xác định giá trị định giá bất động sản cho mục đích tài Có nhiều phương pháp khác sử dụng để thực việc định giá bất động sản hầu hết nghiên cứu đề cập đến năm nhóm phương pháp để xác định giá trị: (i) tiếp cận chi phí, (ii) tiếp cận so sánh bán (hay tiếp cận so sánh trực tiếp), (iii) tiếp cận thu nhập, (iv) tiếp cận lợi nhuận (v) tiếp cận giá trị lại (residual approach) (Scarrett, 2008) Tuy nhiên, có phương pháp định giá khác đạt hiệu đặc biệt suốt thời đại cơng nghệ nay, phương pháp hồi quy (Eboy Samat, 2014)) Theo (Wyatt, 2013) để xác định giá trị bất động sản (đất đô thị) phương pháp định giá đầu tư (investment appraisal), cần phải tính đến nhân tố (các nguồn thông tin) như: (i) Cho thuê tốc độ tăng trưởng cho thuê; (ii) Tỷ lệ mục tiêu hoàn trả; (iii) Thời kỳ nắm giữ (iv) Giá trị lại Các thành phần thiết yếu mơ hình định giá xác định giá trị cho mục đích tài chính, cụ thể tính thuế tài sản (Babawale, 2013): - Cơ sở tính thuế (the tax base); - Cơ sở định giá (the basis of valuation); - Các phương pháp định giá (method of valuation); - Tiếp cận định giá (approach to valuation); Điều chỉnh theo danh sách/thay đổi định giá (adjustments to valuation list/roll) 1.2 Tình hình nghiên cứu nhân tố tác động đến giá bất động sản việc thực sách tài Việt Nam 1.2.1 Những nghiên cứu sách thuế bất động sản Trong luận án Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), liệt kê số tác giả có cơng trình nghiên cứu sách thuế bất động sản Việt Nam Quách Đức Pháp (2002) với thuếtài sản áp dụng Việt Nam; Thái Bá Cần (2004) nghiên cứu giải pháp tài phát triển thị trường BĐS, đưa giải pháp giá đất, đền bù, thu hồi đất giải phóng mặt (Đàm Văn Huệ, 2006), (Nguyễn Văn Ninh, 2007) tập trung vào đánh giá sắc thuế liên quan đến BĐS hành đưa giải pháp nhằm hoàn thiện sắc thuế, phí lệ phí liên quan đến BĐS Nguyễn Hồng Thắng (2010) nghiên cứu cải cách thuế Nhà, đất Việt Nam đưa khuyến nghị sách cải cách thuế nhà, đất sở tính thuế giá trị thị trường đất giá trị cơng trình đất, thuế suất áp dụng phân biệt từ thấp đến cao cho ba trường hợp: nhà nông thôn, nhà khu thị, nhà dùng mục đích kinh doanh Nguyễn Hồng Thắng (2010), Trịnh Hồng Loan (2010) nghiên cứu cải cách thuế BĐS Việt Nam với mục tiêu tối đa hóa nguồn thu tối ưu hóa phát triển đất nước Trong đưa lý sách thuế BĐS Việt Nam chủ yếu thuế thu lần, hình thức thuế thường xuyên hàng năm tài sản, doanh thu nguồn thuế ngày giảm cải cách bắt buộc, giải pháp đưa tính thuế BĐS đất giá trị cơng trình xây dựng đất theo giá trị thị trường tài sản 1.2.2 Những nghiên cứu nhân tố tác động đến giá trị bất động sản định giá bất động sản Chưa có nhiều cơng trình nghiên cứu định giá xác định giá trị bất động sản Việt Nam Chưa có cơng trình nghiên cứu thành tố giá trị bất động sản chuyển nhượng dựa kết nghiên cứu định lượng cơng bố Có số cơng trình có liên quan đến chủ đề như: Lục Mạnh Hiển (2014) nghiên cứu ứng dụng mơ hình Hedonic định giá nhà thương mại xây dựng (căn hộ) khẳng định có yếu tố tác động bản: (1) Khoảng cách đến trung tâm; (2) Giá thành; (3) An ninh; (4) Môi trường sinh thái; (5) Khoảng cách mua sắm Nghiên cứu Ngô Thị Phương Thảo (2011) khẳng định, phương pháp định giá BĐS chấp phù hợp phương pháp so sánh chi phí Luận án bổ sung tiêu chí đánh giá hiệu định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại bao gồm tiêu chí định tính định lượng sau: (1) Thời gian chi phí định giá; (2) Tỷ lệ giá trị chấp bất động sản/ giá trị thị trường bất động sản; (3) Giá trị bất động sản chấp/ giá trị lý bất động sản; (4) Giá trị bất động sản chấp/ Giá trị đánh giá lại Ứng dụng hàm hồi qui phân tích mối quan hệ giá BĐS đặc tính BĐS, “Lý thuyết vị thế- chất lượng” (Hồng Hữu Phê Patrick Wakely, 2000) mơ mơ hình giá BĐS với hai thành phần bản: vị nơi chất lượng nhà ở, mối quan hệ vị chất lượng việc hình thành giá BĐS có mối quan hệ tương tác lẫn Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) xây dựng mơ hình hồi qui giá đất giá bất động sản Kết hồi qui ước lượng sau: Y = -7346,808 + 48,713x1 + 4,024x2 + 179,266x3+ 28213,306x4+ 2577,076x5 + 2154,827x6 Phạm Văn Bình (2013) khẳng định sở giá trị tính thuế nhà ở, đất giá trị thị trường phương pháp so sánh phương pháp chủ đạo việc xác định giá tính thuế Luận án xây dựng tiêu chí gồm 12 nội dung để áp dụng phương pháp so sánh, là: (1)- Đặc điểm pháp lý; (2)- Hình dáng lơ đất; (3)- Kích thước, qui mơ; (4)- Lợi giao thơng; (5)- Lợi kinh doanh; (6)- Hạ tầng xã hội; (7)- Hạ tầng kỹ thuật; (8)Cảnh quan, môi trường; (9)- Phong thủy; (10)- Thời điểm giao dịch; (11)- Các điều kiện tính chất giao dịch thị trường; (12)- Qui hoạch 1.3 Khoảng trống nghiên cứu trọng tâm nghiên cứu luận án Kết nghiên cứu tổng quan cho thấy, có nghiên cứu liên quan đến giá trị, giá bất động sản Tuy nhiên chưa có nghiên cứu nào, nước quốc tế, tập trung nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản việc thực sách tài Nói cách khác, có số cơng trình nghiên cứu bất động sản (thị trường, thuế, tài chính…) định giá nhà (góc độ doanh nghiệp) chưa có luận án nghiên cứu thành tố giá trị bất động sản chuyển nhượng nhằm mục đích huy động nguồn tài cho địa phương Tác giả dự định tập trung nghiên cứu nhân tố có tác động đến giá bất động sản việc thực sách tài bất động sản, lấy lý thuyết định giá (hay thẩm định giá) làm tảng lý thuyết CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Lý thuyết bất động sản 2.1.1 Khái niệm Theo Bộ luật Dân năm 2015 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 107 có quy định “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định pháp luật” Một cách hiểu phổ biến BĐS tài sản vật chất di dời được, tồn ổn định lâu dài Như tài sản coi BĐS có điều kiện sau: Là yếu tố vật chất có ích cho người; Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người; Có thể đo lường giá trị định; Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi; Tồn lâu dài 2.2 Chính sách tài bất động sản 2.2.1 Chính sách tài 2.2.2 Chính sách tài bất động sản 2.3 Các nhân tố tác động đến giá trị giá bất động sản 2.3.1 Giá trị giá bất động sản 2.3.2 Định giá bất động sản việc thực sách tài 2.3.3 Các nhân tố tác động đến giá bất động sản 2.3.3.1 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản Giá trị tài sản bao gồm nhóm nhân tố sau: (i) Các nhân tố đặc điểm tài sản (ii) Các nhân tố liên quan thị trường: (i) Các nhân tố vĩ mô ảnh hưởng đến bất động sản; (ii) Nhân tố xã hội (iii) Thay đổi nhu cầu.(Wyatt, 2013) Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản - Đặc điểm vật lý - Tính chất pháp lý - Vị trí BĐS - Môi trường xung quanh - Quan hệ lịch sử tâm lý xã hội 2.3.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Giá phạm trù kinh tế tổng hợp Giá thị trường chịu định nhân tố Thứ nhất, giá trị thị trường Sự tác động giá trị thị trường đến giá thị trường thể mối quan hệ phạm trù Thứ hai, quan hệ cung cầu Sự vận động giá thị trường trực tiếp phụ thuộc vào tình trạng diễn biến quan hệ cung cầu Có thể chia nhân tố hình thành giá thị trường thành nhóm: (1) nhân tố tác động đến giá thông qua "cầu" hàng hoá (2) nhân tố tác động đến giá thơng qua "cung" hàng hố, (3) nhân tố ảnh hưởng đồng thời đến "cung" "cầu" hàng hoá Luận án theo cách tiếp cận phân loại (Wyatt, 2013) với nhóm nhân tố tác động đến giá BĐS (i) thành tố giá trị bất động sản (bên trong) (ii) nhân tố thị trường (bên ngoài) Tuy nhiên, nghiên cứu giới hạn tập trung vào nhân tố tác động đến giá BĐS thông qua thành tố giá trị BĐS THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VÀ PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 3.1 Thực trạng việc thực sách tài bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội 3.1.1 Khái quát thị trường bất động sản Hà Nội 3.1.2 Thực trạng sách tài BĐS địa bàn thành phố Hà Nội 3.1.2.1 Thu ngân sách thành phố từ bất động sản 3.1.2.2 Thực trạng sách tài bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội 3.1.2.3 Những tồn việc thực sách tài BĐS địa bàn Hà Nội a Hệ thống sách tài đất đai phức tạp, thiếu tính ổn định khó khăn tổ chức thực b Nguồn lực tài đất đai chưa khai thác đầy đủ chủ động Một phần địa tô chênh lệch từ đất chưa tập trung vào ngân sách nhà nước c Hệ thống công cụ tài chưa đủ mạnh dẫn đến kết thu tài vai trò điều tiết, kiểm sốt thị trường hạn chế CHƯƠNG 3.1.3 Thực trạng nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS việc thực sách tài địa bàn Hà Nội 3.1.4 Những tồn việc thực sách tài bất động sản địa bàn Hà Nội 3.1.5 Thực trạng nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản việc thực sách tài địa bàn Hà Nơi 3.2 Phân tích định tính nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS việc thực sách tài BĐS địa bàn thành phố Hà Nội 3.2.1 Phương pháp phân tích, tổng hợp mơ hình sở Mã hóa Thang đo Nguồn Phạm Văn Bình (2013) Lục Mạnh Hiển (2014) Các biến số mơi trường xung quanh MT1 Trình độ dân trí khu vực xung quanh MT2 An ninh khu vực xung quanh MT3 Môi trường sinh thái khu vực xung quanh MT4 Các dịch vụ giáo dục, y tế MT5 Các dịch vụ thương mại, mua sắm MT6 Các dịch vụ thể thao, giải trí Ozdilek cộng (2002) Oloke cộng (2013) Lục Mạnh Hiển (2014) Phạm Văn Bình (2013) Về biến số hình ảnh tính bền vững, tác giả sử dụng thang đo David Lorenz Thomas Lutzkendorf, có phát triển thang đo Georgia Warren-Myers (2013), có bổ sung thang đo từ kết nghiên cứu định tính Bảng 3.5: Các biến số hình ảnh tính bền vững thang đo tương ứng Mã hóa Thang đo Các biến số hình ảnh HA1 Thương hiệu uy tín người chủ BĐS HA2 Bản chất đặc điểm người chủ BĐS HA3 Mục đích người mua BĐS HA4 Kinh nghiệm lực người mua BĐS Tính bền vững BV1 Khả đầu tư thương mại tương lai BV2 Mức độ rủi ro pháp lý tương lai BV3 Mức độ rủi ro môi trường tương lai BV4 Thương hiệu uy tín người mua BĐS Hình 3.1: Các thành tố giá trị bất động sản Nguồn:Ozdilek cộng (2002) Sử dụng kết nghiên cứu tác giả David Lorenz Thomas Lutzkendorf (2011), luận án xem xét bổ sung số nhân tố có ảnh hưởng đến việc đánh giá giá trị thị trường/ giá trị trao đổi Nguồn Lorenz cộng (2011) Đề xuất tác giả sau nghiên cứu định tính Đề xuất tác giả sau nghiên cứu định tính Đề xuất tác giả sau nghiên cứu định tính Đề xuất tác giả sau nghiên cứu định tính Warren-Myers (2013) Lorenz cộng (2011) Đề xuất tác giả sau nghiên cứu định tính Luận án bổ sung thang Phương pháp đánh giá giá trị BĐS (Babawale, 2013), Kinh nghiệm lực thẩm định viên Hệ thống thông tin thị trường BĐS (Bowles cộng sự, 2001), có phát triển thang theo Georgia (Warren-Myers, 2013) (Ngơ Thị Phương Thảo, 2011) Bảng 3.6: Các biến số điều tiết thang đo tương ứng Mã hóa PP NL TT Thang đo Phương pháp định giá BĐS nguồn thu ngân sách từ BĐS Kinh nghiệm lực đội ngũ định giá giá trị BĐS Hệ thống thông tin thị trường BĐS Nguồn Babawale (2013) Bowles cộng (2001) Warren-Myers (2013) Ngô Thị Phương Thảo (2011) Về mối quan hệ Giá trị ước tính BĐS (hay giá BĐS thẩm định) khoản thu ngân sách BĐS, tác giả sử dụng thang đo (Babawale, 2013) Bảng 3.7: Mối quan hệ giá trị BĐS, giá trị thẩm định thu ngân sách thang đo tương ứng Mã hóa GT1 GT2 Hình 3.2: Các nhân tố ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị thị trường Các biến số vị trí VT1 Khoảng cách đến trung tâm VT2 Thuận lợi cho kinh doanh, sinh hoạt VT3 Mật độ giao thông VT4 Trục giao thơng khu vực Nguồn Bowles cộng (2001) Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Bahl Martinez-Vazquez (2007) 3.2.2.5 Mơ hình nghiên cứu đề xuất giả thuyết nghiên cứu Nguồn: Lorenz cộng (2011) Lựa chọn phát triển thang đo Bảng 3.4: Các thành tố giá trị BĐS thang đo tương ứng Mã hóa Thang đo Các biến số vật lý VL1 Diện tích VL2 Thuận lợi cho đầu tư, xây dựng VL3 Giá trị cơng trình đất VL4 Cơ sở hạ tầng (giao thông, viễn thông, điện…) Thang đo Giá trị BĐS giá BĐS Giá trị BĐS nguồn thu ngân sách từ thuế BĐS Nguồn Ozdilek cộng (2002) Wyatt (2013) Nguyễn Mạnh Hùng cộng (2009) Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) Phạm Văn Bình (2013) Ozdilek cộng sự, (2002) McCluskey and Borst (2007) Golob cộng (2012) Nguyễn Mạnh Hùng cộng (2009) Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) Hình 3.3: Mơ hình thành tố giá trị bất động sản với mục đích tài Nguồn: Tác giả tổng hợp xây dựng Để trả lời câu hỏi nghiên cứu đặt phần cở lý thuyết, tác giả xem xét từ nghiên cứu trước Để trả lời câu hỏi nghiên cứu thứ hai thứ ba, tác giả thiết lập mô hình nghiên cứu giả thuyết nghiên cứu đặt sau: H1: Các biến số vật lý BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS H2: Các biến số vị trí BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS H3: Các biến số môi trường xung quanh BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS H4: Các biến số hình ảnh BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS H5: Tính bền vững BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS H6a: Phương pháp thẩm định giá BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS H6b: Kinh nghiệm lực đội ngũ định giá có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS H6c: Hệ thống thơng tin BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS H7: Giá trị ước tính BĐS (hay giá BĐS thẩm định) có ảnh hưởng mạnh mẽ đến khoản thu ngân sách BĐS Dựa kết nghiên cứu định tính, tác giả khẳng định tồn mối quan hệ thuận chiều giá trị BĐS thẩm định với nguồn thu từ BĐS Nói cách khác, BĐS thẩm định có giá trị cao hay giá BĐS chuyển nhượng đánh giá cao nguồn thu ngân sách từ BĐS tăng lên Vì vậy, giả thuyết H7 đối tượng cần kiểm định CHƯƠNG PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BĐS TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH BĐS TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 4.1 Mơ tả mẫu nghiên cứu Cuộc điều tra tiến hành khu vực Hà Nội với đối tượng nhà quản lý, công chức quan quyền Hà Nội, chủ đầu tư kinh doanh BĐS, tổ chức tín dụng ngân hàng… Thời gian khảo sát: từ ngày 20/7/2016 đến 29/8/2016 Phương pháp chọn mẫu: chọn mẫu theo phương pháp thuận tiện Thông tin thu thập có độ tin cậy cao bảng hỏi điều tra (Phụ lục số Phiếu khảo sát) gửi cho đối tượng khảo sát kèm theo công văn quan quản lý (Phụ lục số 3: Các công văn quan quản lý nhà nước) Số phiếu phát 900; Số phiếu thu về: 870; Số phiếu hợp lệ: 866 4.2 Phương pháp xử lý thông tin định lượng 4.3 Thống kê mô tả nhân tố/thang đo sử dụng mơ hình nghiên cứu 4.4 Đánh giá độ tin cậy thang đo Trong nghiên cứu tác giả sử dụng thang đo Likert (từ 1- 5) để đo lường yếu tố 4.5 Kết phân tích nhân tố khám phá EFA Kết phân tích EFA thể ma trận trương quan biến quan sát đặc điểm bất động sản Hệ số tương quan biến mức cao >0,5 thể mức độ gắn kết chặt biến quan sát Đồng thời phân tích nhân tố phá EFA biến quan sát thể khái niệm đặc điểm bất động sản tải nhân tố Hầu hết biến quan sát có mối tương quan tương đối mạnh với Tuy nhiên có biến quan sát MT6 có hệ số tương quan nhỏ 200; GFI = 0,922; TLI = 0,910 ;CFI=0,924; RMSEA=0,058 (0,5 Như thỏa mãn yêu cầu đặt phân tích CFA Đồng thời kết phân tích thể nhân tố mơ hình có mối tương quan với có ý nhĩa cách thống kê Mức ý nghĩa thống kê nhân tố