Phân tích các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội

Bộ giáo dục và đào tạoBộ giáo dục và đào tạo Trường đại học kinh tế quốc dân Trường đại học kinh tế quốc dân Trường đại học kinh tế quốc dân ------Lê văn bính phân tích CáC NHÂN Tố Tá

Bộ giáo dục và đào tạo

Bộ giáo dục và đào tạo Trường đại học kinh tế quốc dân Trường đại học kinh tế quốc dân Trường đại học kinh tế quốc dân

-

 -Lê văn bính

phân tích CáC NHÂN Tố TáC ĐộNG TớI GIá BấT ĐộNG SảN TRONG VIệC THựC HIệN

chính sách TàI CHíNH - nghiên cứu TRÊN ĐịA BàN thành phố Hà NộI

Hà Nội, NĂM 2017

Bộ giáo dục và đào tạo

Bộ giáo dục và đào tạo Trường đại học kinh tế quốc dân Trường đại học kinh tế quốc dân Trường đại học kinh tế quốc dân

-

 -Lê văn bính

phân tích CáC NHÂN Tố TáC ĐộNG TớI GIá BấT ĐộNG SảN TRONG VIệC THựC HIệN

chính sách TàI CHíNH - nghiên cứu TRÊN ĐịA BàN thành phố Hà NộI

Chuy

Chuyên ngànhên ngànhên ngành : KINH Tế TàI CHíNH : KINH Tế TàI CHíNH : KINH Tế TàI CHíNH NGÂN HàNGNGÂN HàNGNGÂN HàNG Mã số

LỜI CAM KẾT

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật

Người hướng dẫn khoa học

MỤC LỤC LỜI CAM KẾT

MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Lý do lựa chọn đề tài 1

2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu của luận án 4

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án 4

4 Khung nghiên cứu và quy trình thực hiện của luận án 5

5 Những đóng góp mới của luận án 6

6 Bố cục của luận án 7

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH 8

1.1 Tổng quan nghiên cứu ở nước ngoài về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính 8

1.1.1 Những nghiên cứu về việc thực hiện chính sách tài chính thông qua chính sách thuế bất động sản 8

1.1.2 Những nghiên cứu về nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua giá trị các thành tố của nó 9

1.1.3 Những nghiên cứu về định giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính 12

1.1.4 Những nghiên cứu về xác định giá trị và định giá bất động sản cho mục đích tài chính 15

1.2 Tình hình nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính tại Việt Nam 21

1.2.1 Những nghiên cứu về chính sách thuế bất động sản 21

1.2.2 Những nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản và định giá bất động sản 22

1.3 Khoảng trống nghiên cứu và trọng tâm nghiên cứu của luận án 25

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN 28

2.1 Lý thuyết cơ bản về bất động sản 28

2.1.1 Khái niệm 28

2.1.2 Đặc điểm của bất động sản 29

2.2 Chính sách tài chính đối với bất động sản 30

2.2.1 Chính sách tài chính 30

2.2.2 Chính sách tài chính đối với bất động sản 31

2.3 Các nhân tố tác động đến giá trị và giá cả bất động sản 40

2.3.1 Giá trị và giá cả bất động sản 40

2.3.2 Định giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính 44

2.3.3 Các nhân tố tác động đến giá bất động sản 48

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VÀ PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 55

3.1 Thực trạng về việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội 55

3.1.1 Khái quát về thị trường bất động sản Hà Nội 55

3.1.2 Thực trạng chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội 58

3.1.3 Thực trạng chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội 61

3.1.4 Những tồn tại trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn Hà Nội 66

3.1.5 Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội 70

3.2 Phân tích định tính các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội 74

3.2.1 Phương pháp phân tích, tổng hợp và các mô hình cơ sở 74

3.2.2 Phương pháp nghiên cứu định tính và mô hình nghiên cứu 77

CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 86

4.1 Mô tả mẫu nghiên cứu 86

4.2 Phương pháp xử lý thông tin định lượng 90

4.2.1 Thống kê mô tả mẫu và kiểm định sự tin cậy của thang đo 90

4.2.2 Phân tích tương quan 90

4.2.3 Phân tích nhân tố khẳng định CFA 90

4.2.4 Phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính SEM và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu 91

4.3 Thống kê mô tả các nhân tố/thang đo sử dụng trong mô hình nghiên cứu 93

4.4 Đánh giá độ tin cậy thang đo 97

4.5 Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA 101

4.6 Phân tích nhân tố khẳng định CFA 106

4.7 Phân tích SEM 111

4.7.1 Mô hình SEM phân tích Giai đoạn 1 111

4.7.2 Mô hình SEM phân tích Giai đoạn 2 112

4.8 Thảo luận về kết quả nghiên cứu và phân tích 116

4.8.1 Kết quả nghiên cứu về các biến trong mô hình 116

4.8.2 Kiểm định các giả thuyết 118

CHƯƠNG 5: CÁC KHUYẾN NGHỊ VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 123

5.1 Bối cảnh về thị trường bất động sản 123

5.1.1 Bối cảnh chung 123

5.1.2 Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 125

5.1.3 Xu hướng thị trường bất động sản Hà Nội 127

5.2 Nguyên tắc về các chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội 128

5.2.1 Cần thu đúng, thu đủ số thu cho ngân sách thành phố từ bất động sản 128

5.2.2 Các chính sách thu từ bất động sản cần phải đảm bảo tính công khai, minh bạch, bảo đảm chế độ kiểm tra, kiểm soát 129

5.2.3 Các chính sách tài chính cần bám sát và phản ánh đúng quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh trên địa bàn thành phố 130

5.2.4 Chính sách tài chính từ bất động sản phải phản ánh giá trị, giá trị sử dụng và quan hệ cung cầu về bất động sản 131

5.3 Các khuyến nghị về chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội 132

5.3.1 Các khuyến nghị đối với thành phố Hà Nội 132

5.3.2 Các khuyến nghị với Chính phủ và Quốc hội 144

KẾT LUẬN 148 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Thuật ngữ tiếng Việt đầy đủ Thuật ngữ tiếng Anh

BV Tính bền vững của BĐS CBRE Tập đoàn CB Richard Ellis Group CFA Phân tích nhân tố khẳng định Confirmatory Factor Analysis CFI So sánh chỉ số phù hợp Comparative of fit index DNNN Doanh nghiệp nhà nước State enterprises

EFA Phân tích nhân tố khám phá Explore factors analysis ENT Kiểm tra nhu cầu kinh tế Economic Need Test FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài Foreign direct investment GDP Tổng sản phẩm quốc nội Gross domestic product

GIS Hệ thống thông tin địa lý Geographic information system

GT Giá trị BĐS

HA Hình ảnh BĐS HoREA Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ

Chí Minh IAAO Hiệp hội quốc tế các định giá viên International Association

of Assessing Officers IMF Quỹ tiền tệ quốc tế International Monetary Fund IVS Tiêu chuẩn định giá quốc tế International valuation standards IVSC Hội Đồng tiêu chuẩn định giá quốc

Viết tắt Thuật ngữ tiếng Việt đầy đủ Thuật ngữ tiếng Anh

QT/DT Quyết toán / Dự toán REIT Quỹ tín thác bất động sản REMI Chỉ số thị trường bất động sản RICS Viện khảo sát hoàng gia Anh The Royal Institute of Surveyors RMSEA Sai số trung bình gốc Root mean square error

SEM Mô hình cấu trúc tuyến tính Structural Equation Modeling

TLI Chỉ số Tucker và Lewis Tucker and Lewis index TNHH Trách nhiệm hữu hạn

TOD Mô hình phát triển quanh điểm

trung chuyển UBND Uỷ ban nhân dân USD Đô la Mỹ

VAT Thuế giá trị gia tăng VL-MT Môi trường và Vật lý của BĐS VND Đồng Việt Nam

VNREA Hiệp hội bất động sản Việt Nam

VT Vị trí BĐS XHCN Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Ưu nhược điểm của các phương pháp định giá với mục đích thuế 18

Bảng 1.2: Tổng hợp một số công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài 19

Bảng 1.3: Tổng hợp các công trình nghiên cứu trong nước về các nhân tố tác động đến giá trị và giá cả BĐS 24

Bảng 1.4: Tổng hợp một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 25

Bảng 2.1: Thuật ngữ và định nghĩa 43

Bảng 2.2: So sánh các tiếp cận thẩm định giá 47

Bảng 2.3: Các nhân tố tác động đến giá trị BĐS 52

Bảng 3.1: Quyết toán thu ngân sách theo sắc thuế liên quan đến đất đai 59

Bảng 3.2: Các khoản thu tài chính về đất, giai đoạn 2010-2016 62

Bảng 3.3: Các nhân tố cần xem xét khi xác định giá đất 72

Bảng 3.4: Phân tích tần suất nghiên cứu định tính 79

Bảng 3.5: Các thành tố giá trị BĐS và thang đo tương ứng 81

Bảng 3.6: Các biến số hình ảnh và tính bền vững và thang đo tương ứng 83

Bảng 3.7: Các biến số điều tiết và thang đo tương ứng 83

Bảng 3.8: Mối quan hệ giá trị BĐS, giá trị được thẩm định và thu ngân sách và thang đo tương ứng 84

Bảng 4.1: Cơ cấu mẫu khảo sát 86

Bảng 4.2: Thống kê các biến số gắn với Đặc điểm BĐS 93

Bảng 4.3: Thống kê các biến số gắn với Vị trí BĐS 94

Bảng 4.4: Thống kê các biến số gắn với Môi trường xung quanh BĐS 94

Bảng 4.5: Thống kê các biến số gắn với Hình ảnh 95

Bảng 4.6: Thống kê các biến số gắn với Tính bền vững 95

Bảng 4.7: Thống kê các biến số gắn với Phương pháp và năng lực định giá BĐS 96

Bảng 4.8: Thống kê các biến số gắn với Giá trị BĐS 96

Bảng 4.9: Cronbach’s alpha của các biến nghiên cứu 98

Bảng 4.10: Cronbach’s alpha của các biến nghiên cứu lần 2 100

Bảng 4.11: Ma trận tương quan các biến VL 101

Bảng 4.12: Các nhân tố mới sau khi phân tích khám phá EFA 104

Bảng 4.13: Hệ số Beta chuẩn hóa trong mô hình CFA lần 3 108

Bảng 4.14: Hiệp phương sai các nhân tố 110

Bảng 4.15: Kiểm định sự phù hợp của mô hình SEM bằng phương pháp Bootstrap 114 Bảng 4.16: Các hệ số trong mô hình SEM giai đoạn 2 114

Bảng 4.17: So sánh các hệ số trong mô hình SEM trong 2 giai đoạn 115

Bảng 5.1: Cầu về BĐS nhà ở tại đô thị 125

Bảng 5.2: Các rủi ro phát sinh từ việc điều chỉnh khung thuế đất 146

DANH MỤC HÌNH

Hình 1: Khung nghiên cứu của luận án 6

Hình 1.1: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 10

Hình 1.2: Các thành tố của giá trị BĐS 10

Hình 1.3: Các thành tố của giá trị BĐS 11

Hình 1.4: Kỹ thuật được áp dụng để mô tả tác động của vị trí trong các mô hình khác nhau 14

Hình 2.1: Các phương pháp thẩm định giá 46

Hình 3.1: Tỷ trọng các khoản thu về đất theo sắc thuế 60

Hình 3.2: Thu ngân sách theo sắc thuế liên quan đến đất đai qua các năm 61

Hình 3.3: Tỷ trọng các khoản thu tài chính về đất, giai đoạn 2010-2016 63

Hình 3.4: Nguồn thu từ đất đai giai đoạn 2010-2016 63

Hình 3.5: Các thành tố của giá trị BĐS 76

Hình 3.6: Các nhân tố ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị thị trường 76

Hình 3.7: Mô hình các thành tố giá trị BĐS với mục đích tài chính 84

Hình 4.1: Cơ cấu khảo sát theo năm bắt đầu kinh doanh 88

Hình 4.2: Cơ cấu khảo sát theo loại hình doanh nghiệp 88

Hình 4.3: Cơ cấu mẫu khảo sát theo quy mô vốn 89

Hình 4.4: Cơ cấu mẫu khảo sát theo lĩnh vực hoạt động 89

Hình 4.5: Cơ cấu mẫu khảo sát theo phạm vi hoạt động 90

Hình 4.6 Kết quả phân tích CFA lần 3 107

Hình 4.7: Kết quả phân tích SEM lần 1 112

Hình 4.8: Kết quả phân tích SEM lần 2 113

Hình 4.9: Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 116

tế, văn hóa, khoa học, giáo dục - đào tạo, y tế, du lịch, thể thao và giao dịch quốc tế của cả nước; đi đầu trong nhiều lĩnh vực, là đầu tàu lôi kéo sự phát triển chung của cả nước…” Trong đó, có các mục tiêu cụ thể về kinh tế như GDP tăng bình quân 12 - 13% giai đoạn

2011 - 2020 và tăng 9,5 - 10% giai đoạn 2021 - 2030; GDP bình quân đầu người năm

2030 đạt khoảng 16.000 - 17.000 USD, so với mức 3.660 USD năm 2015

Để thực hiện các mục tiêu trên, Hà Nội đề ra rất nhiều giải pháp trong đó có giải pháp rất quan trọng và cũng là lợi thế đặc biệt của Hà Nội so với các tỉnh thành phố khác đó là khai thác và phát triển quỹ đất đô thị Trong quyết định phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050, diện tích đất chuyển đổi mục đích sang đất đô thị (đất phi nông nghiệp) là 92.000 ha. Đây là một quỹ đất rất lớn đối với trung tâm kinh tế hàng đầu của cả nước Ngành bất động sản (BĐS) là một ngành gắn liền với sự phát triển kinh tế và khi Hà Nội mở rộng, nhu cầu xây dựng hệ thống

cơ sở hạ tầng càng cao Hơn nữa, quá trình đô thị hóa Hà Nội diễn ra nhanh chóng nên

sẽ tiếp tục đòi hỏi sự đầu tư cho lĩnh vực xây dựng – BĐS Hà Nội là đô thị đặc biệt, mật độ dân số đông, diện tích rộng 3.324.500 ha Số lượng đường phố nội thành, xã, trục đường giao thông chính tại các huyện ngoại thành quá nhiều (có trên 620 đường phố nội thành, 85 xã ngoại thành, 6 thị trấn, 96 trục đường đầu mối giao thông ngoại thành), mức độ biến động về tình hình sử dụng đất hàng năm là rất lớn do quá trình đô thị hoá nhanh và do việc thành lập nhiều quận nội thành mới, thay đổi địa giới hành chính Vì vậy, việc khai thác nguồn lực tài chính từ quỹ đất này sẽ đóng vai trò rất lớn trong việc thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội trong những thập niên tới

Như vậy, việc huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn từ quỹ đất là vô cùng quan trọng và cấp thiết; và cũng là nhiệm vụ vô cùng khó khăn đối với Hà Nội Để huy động và sử dụng hiệu quả nguồn lực nêu trên cần thiết phải có một hệ thống giải pháp

tốt trong đó bao gồm việc xây dựng cơ chế, thể chế… nhằm thực hiện việc huy động nguồn lực tối đa; phân bổ và sử dụng nguồn lực nói trên một cách hiệu quả; từ đó tạo

ra động lực thúc đẩy phát triển một cách bền vững Nói cách khác, chính sách tài chính đối với BĐS có vai trò quyết định đến nguồn thu ngân sách của thành phố Hà Nội Thời gian qua, các công cụ nhà nước đối với việc quản lý đất đai và thu thuế không theo kịp với tốc độ tăng trưởng của nhu cầu tiêu thụ, phát triển BĐS, mở rộng

đô thị và giao dịch đất đai Bộ Tài chính (2012) cho rằng những trở ngại chính là: (i) Ranh giới dành cho phát triển đô thị hạn chế; (ii) Đất đai kém phát triển và bỏ trống do tình trạng nắm giữ, đầu cơ và nhà nước thiếu cưỡng chế đối với các trường hợp tiếp diễn không xây dựng trên đất được giao; (iii) Thiếu đầu tư vào vận tải công cộng, đặc biệt là giao thông công cộng khối lượng lớn; (iv) Đánh thuế đất thấp tạo cơ hội cho tình trạng đầu cơ đất và giảm ngân sách chính phủ cần thiết cho hỗ trợ đô thị hóa Trong bối cảnh đó, huy động tài chính dựa vào đất đai có ý nghĩa quan trọng, trong đó, việc xác định đúng đắn giá đất, BĐS có ý nghĩa quyết định Giá đất hình thành trên thị trường là một quy luật tất yếu, đó là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất khách quan trên thị trường Giá đất trong thị trường đất đô thị phụ thuộc vào giá thành khai thác, vào vị trí khoảnh đất, vào quan hệ cung cầu và sự cạnh tranh Nếu giá đất quá rẻ thì sẽ dẫn đến sử dụng lãng phí, nếu quá đắt thì làm tăng chi phí phát triển kinh tế quốc dân, kể cả tăng chi ngân sách vì đô thị cũng cần đến nhiều đất đai cho các

dự án công Chỉ có giá đất “vừa phải” thì mới cân đối các lợi ích và các mối quan hệ,

khuyến khích thâm dụng để tiết kiệm đất, phù hợp với yêu cầu của phát triển bền vững Việc Nhà nước quy định hoặc quyết định giá đất phù hợp giá đất trên thị trường

là một bước đổi mới tiến bộ, tạo ra một ngữ cảnh không có nguy cơ tham nhũng, một môi trường hoạt động kinh tế bình đẳng và đảm bảo nguồn thu ngân sách

Một cách chung nhất, giá BĐS liên quan đến rất nhiều lĩnh vực: đền bù giải phóng mặt bằng, cải thiện nguồn thu ngân sách, công tác quy hoạch đô thị; đầu tư các công trình hạ tầng đô thị… Tuy nhiên, định giá BĐS chưa sát thực tế, giá thị trường dẫn đến khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng; nhiều nơi dẫn đến khiếu kiện đông người kéo dài

Thực tế của việc xác định giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội thời gian qua cho phép đưa ra một số nhận xét Thứ nhất, nhu cầu về BĐS có xu hướng tăng cao trong khi quỹ đất của thành phố có giới hạn Vì vậy, áp lực

về sử dụng hiệu quả quỹ đất của thành phố ngày càng gia tăng Thứ hai, trong khi quỹ đất có hạn thì việc huy động nguồn thu từ quỹ đất chưa thực sự hiệu quả Những vấn

đề về “Tài chính đô thị” chưa được quan tâm thỏa đáng “Giá trị” của đất đai hay BĐS

do thành phố quản lý chưa được gia tăng do thành phố chưa đầu tư đúng mức vào các công trình hạ tầng liên quan Thứ ba, chính sách tài chính liên quan đến BĐS và quỹ đất của thành phố có những thay đổi nhất định với tình hình thực tiễn Tuy nhiên, những biến động của thị trường BĐS và yêu cầu về quản lý và sử dụng quỹ đất thành phố dẫn đến những đòi hỏi về thay đổi chính sách tài chính BĐS nhằm phù hợp hơn với tình hình thực tiễn Hiện tại, khi giải phóng mặt bằng phục vụ cho các công trình công cộng, xảy ra hiện tượng bất bình đẳng giữa những người bị thu hồi đất và những người có BĐS ở vị trí mới, giá trị cao hơn Nói cách khác, “địa tô” chênh lệch được tạo ra bởi công tác GPMB không tạo ra nguồn thu cho ngân sách thành phố Thứ tư, việc xác định chính xác và đầy đủ “địa tô” nói trên phụ thuộc vào phương pháp xác định giá được áp dụng cũng như những điều kiện cần thiết cho việc áp dụng phương pháp đó một cách hiệu quả (hệ thống thông tin thị trường BĐS, bộ máy tổ chức và nhân sự liên quan )

Trong thực tế, việc thực thi các chính sách tài chính đối với BĐS đều dựa trên vấn đề mấu chốt là xác định chính xác giá BĐS Tuy nhiên, trong thời gian qua, khi xác định giá đất để thực thi các chính sách tài chính đối với BĐS, chưa dựa trên sự phân tích một cách khoa học các nhân tố tác động tới giá BĐS mà mới xác định chủ yếu mang tính ước lượng Kết quả là giá BĐS không đúng thực chất và không phù hợp với giá thực tế trên thị trường Điều này có thể dẫn đến sự thất thu cho ngân sách, đồng thời gây ra những khiếu nại, khiếu kiện vì thiếu công bằng và gây khó khăn trong đền

bù GPMB khi thành phố thu hồi đất cho các dự án đầu tư công Trong khi quỹ đất của

Hà Nội có hạn, nhu cầu đô thị hóa ngày càng cao, nguồn thu ngân sách thành phố, một phần rất quan trọng dựa vào các khoản thu từ đất đai (thuế, phí, thu tiền sử dụng đất ), đồng thời, việc đền bù khi thu hối đất sẽ còn diễn ra nhiều hơn, việc xác định đúng giá BĐS dựa trên sự phân tích các nhân tố ảnh hưởng có ý nghĩa đặc biệt quan

trọng và cấp cách Trên tình thần đó, việc lựa chọn đề tài “Phân tích các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội” của nghiên cứu sinh là cần thiết cả về phương diện

lý thuyết và thực tiễn Nghiên cứu sẽ đóng góp những luận cứ khoa học và thực tiễn

để vận dụng trong công tác hoạch định chính sách, quản lý và phân bổ nguồn lực đất đai và BĐS một cách khoa học và hiệu quả

Để đáp ứng yêu cầu cải thiện nguồn thu ngân sách thông qua chuyển nhượng hoặc đánh thuế đất đai và BĐS, cần phải xác định đúng đắn giá trị của các tài sản này Việc xác định đúng giá trị BĐS chuyển nhượng phụ thuộc vào nhiều nhân tố, trong đó, xác định các thành tố giá trị và phương pháp định giá có ý nghĩa quyết định Chính vì vậy,

trong luận án, tác giả lựa chọn tiếp cận nghiên cứu về các thành tố của giá trị đất đai và BĐS trên cơ sở đề cập đến các phương pháp định giá (valuation)

2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu của luận án

2.1 Mục tiêu nghiên cứu

Luận án tập trung nghiên cứu cơ sở lý thuyết về giá trị và các thành tố của giá trị nhằm xây dựng mô hình các thành tố giá trị BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính Đó là chính sách thu cho ngân sách thành phố từ BĐS, chính sách đầu tư làm tăng giá trị BĐS trên địa bàn Hà Nội Trên cơ sở kiểm định mô hình nghiên cứu, luận

án đề xuất một số giải pháp nhằm xác định đúng đắn giá BĐS với mục đích đảm bảo huy động nguồn lực tài chính cho ngân sách thành phố Hà Nội

2.2 Câu hỏi nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu sẽ đạt được thông qua việc tìm kiếm câu trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu cụ thể dưới đây:

- Một là: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua giá trị “bên trong: của BĐS) là những nhân tố nào? Những nhân tố cần bổ sung theo yêu cầu thực hiện chính sách tài chính gắn với BĐS Hà Nội?

- Hai là: Các nhân tố tác động đến giá BĐS thông qua giá trị phù hợp với điều kiện và đặc điểm của thị trường BĐS Hà Nội có thể được mô hình hóa như thế nào? Tầm quan trọng của các nhân tố đó (biến độc lập) có khác nhau hay không? Đâu là nhân tố có ý nghĩa quyết định đến giá BĐS (biến phụ thuộc)?

- Ba là: Có thể và cần phải thực hiện các giải pháp quản lý gì nhằm xác định đúng giá BĐS với mục đích cải thiện nguồn lực tài chính cho ngân sách thành phố Hà Nội?

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận án là các nhân tố có ảnh hưởng đến giá BĐS nhằm mục đích chuyển nhượng, cho thuê hay tính thuế trên địa bàn Thành phố Hà Nội

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung:

+ Chính sách tài chính mà luận án nghiên cứu là chính sách tài chính đối với BĐS bao gồm: (i) Chính sách tài chính thông qua nguồn thu từ BĐS (thuế hoặc giá BĐS) do nhà nước quản lý nhằm tăng nguồn thu ngân sách thành phố Đó chính là đối tượng

của chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đối tượng tính thuế; (ii) Giá trị đất đai và BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính Đó là cơ sở để xác định mức giá chuyển nhượng hoặc cơ sở tính thuế, phí; (iii) Giá chuyển nhượng hoặc giá trị tính thuế đất đai; (iv) Chính sách đầu tư BĐS Ở đây, luận án chỉ tập trung nghiên cứu chính sách BĐS liên quan đến thuế, tiền sử dụng đất

+ Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với BĐS Giá BĐS chịu tác động đồng thời của nhóm nhân tố bên trong, gắn liền với giá trị của BĐS và nhóm nhân tố bên ngoài, gắn liền với quan hệ cung-cầu trên thị trường BĐS Trong luận án này, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá BĐS thông qua nhóm nhân tố thuộc về giá trị - cơ sở của giá cả BĐS

đó Do phía sau cung cầu là giá trị trị trường nên giới hạn nghiên cứu như vậy vẫn đảm bảo tuân thủ nguyên tắc xác định giá cả BĐS chuyển nhượng do thành phố Hà Nội quản lý nhằm tăng nguồn thu ngân sách thành phố Cũng cần lưu ý là chuyển nhượng

ở đây có thể là bán, cho thuê, giao quyền sử dụng đất và mục đích tăng nguồn thu được thực hiện thông qua chuyển nhượng hay đánh thuế đất đai

Như vậy, luận án nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá trị BĐS (chủ yếu là đất đai) như là nhóm thành tố bên trong của giá trị BĐS và các nhân tố ảnh hưởng đến

sự chính xác và tin cậy của giá trị BĐS được thẩm định hay giá cả BĐS chuyển nhượng Các nhân tố khác như nhân tố thị trường và môi trường vĩ mô không phải là đối tượng nghiên cứu của luận án

- Phạm vi về không gian: Điều tra khảo sát hỗ trợ cho việc giải quyết vấn đề của Luận án chỉ được thực hiện trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Phạm vi về thời gian: Số liệu lịch sử từ 2010-2015, số liệu điều tra năm 2016 và giải pháp cho giai đoạn 2017-2020, tầm nhìn đến 2025

4 Khung nghiên cứu và quy trình thực hiện của luận án

Luận án được thực hiện bắt đầu từ việc tổng quan một số công trình nghiên cứu

về các nhân tố xác định giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính của địa phương, từ đó, làm rõ khoảng trống và trọng tâm nghiên cứu của luận án (Chương 1) Tiếp đến, tác giả lựa chọn và trình bầy cơ sở lý thuyết liên quan nhằm xác định mô hình nghiên cứu cơ sở (Chương 2) Thông qua nghiên cứu dữ liệu lịch sử, tác giả đề cập và phân tích khái quát về thực trạng thực hiện chính sách tài chính gắn với BĐS trên địa bàn Thủ đô Với kết quả của nghiên cứu định tính dưới hình thức phỏng vấn chuyên gia, luận án đề xuất mô hình nghiên cứu phản ánh các nhân tố ảnh hưởng đến

giá BĐS thông qua nhóm nhân tố gắn với giá trị của BĐS đó (Chương 3) Kết quả nghiên cứu định lượng bằng bảng hỏi cho phép kiểm định mô hình và các giả thuyết nghiên cứu (Chương 4) Trên cơ sở nêu ra một số nguyên tắc cơ bản, luận án đề xuất các giải pháp liên quan đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bản Thủ đô Các nhóm giải pháp này bao gồm các giải pháp xuất phát từ mô hình nghiên cứu và các giải pháp liên quan (Chương 5) (Chi tiết thể hiện tại Phụ lục số 01)

Hình 1: Khung nghiên cứu của luận án

5 Những đóng góp mới của luận án

5.2 Những đóng góp về mặt thực tiễn

- Với việc nghiên cứu định tính (phỏng vấn sâu, nghiên cứu tình huống), luận án

có thể giúp phát hiện ra một số thành tố bổ sung liên quan tới điều kiện và đặc điểm của Việt Nam, cụ thể là Hà Nội, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường BĐS cũng như yêu cầu phát triển đô thị của Hà Nội Đó là nhóm nhân tố “Tính bền vững” của BĐS

và “Hình ảnh của chủ đầu tư BĐS”

- Bổ sung một số nhân tố nhằm xây dựng mô hình nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá cả thông qua giá trị BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội Luận án đã cho thấy mối quan hệ giữa các biến độc lập (các nhân tố tác động đến giá cả thông qua giá trị của BĐS), các biến kiểm soát cũng như quan hệ cùng chiều giữa mức giá được xác định với thu ngân sách của thành phố

- Kiểm định các giả thuyết và thang đo về các nhân tố tác động đến giá cả thông qua giá trị BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội

- Đề xuất nguyên tắc và một số giải pháp quản lý cho các cơ quan hữu quan của

Hà Nội nhằm xác định đúng đắn giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội

6 Bố cục của luận án

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận án được bố cục thành 5 chương như sau:

Chương 1 : Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá bất động sản

trong việc thực hiện chính sách tài chính

Chương 2 : Cơ sở lý thuyết về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong

việc thực hiện chính sách tài chính và mô hình nghiên cứu

Chương 3 : Thực trạng chính sách tài chính bất động sản và phân tích định tính

các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội

Chương 4 : Phân tích định lượng các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong

việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội

Chương 5 : Các khuyến nghị về chính sách tài chính đối với bất động sản trên

địa bàn Hà Nội

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH

1.1 Tổng quan nghiên cứu ở nước ngoài về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính

1.1.1 Những nghiên cứu về việc thực hiện chính sách tài chính thông qua chính sách thuế bất động sản

Nghiên cứu về chính sách thuế đối với BĐS đã được thực hiện bởi rất nhiều nhà kinh tế trên thế giới Trong đó có thể kể đến như: Nghiên cứu về xây dựng chính sách thuế đất và thuế xây dựng của (Malme and Youngman, 2001); Nghiên cứu về thuế tài sản của (Rudnick and Gordon, 1991); Cải cách thuế BĐS tại Mỹ của (Edwards, 2005); Đánh giá và cải cách thuế BĐS tại Trung Quốc của Hong Zhang (Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2012) Plassmann and Tideman (2010) đã đưa ra kết luận trong nghiên cứu rằng: Một hệ thống thuế đất hoàn thiện sẽ tạo ra rất nhiều lợi ích cho Quốc gia như thúc đẩy phát triển

đô thị, làm giàu cho quốc gia thông qua việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, BĐS

và vốn hóa được nguồn lực này nhằm phục vụ vốn cho phát triển kinh tế nói chung Kết quả nghiên cứu của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) và Bahl, Martinez-Vazquez (2007) về thuế tài sản (trong đó có thuế BĐS) ở những nước đang phát triển đã đưa ra những thuận lợi và bất lợi của phân cấp tài chính và quản lý thuế tài sản ở các nước đang phát triển, làm thế nào để tăng số thu về thuế tài sản và đóng góp của thuế tài sản trong phát triển đất nước Nghiên cứu về phân cấp tài chính trong quản lý thuế BĐS còn có Lewis (2002) và Kelly (2004), các nghiên cứu này đã đưa ra các thách thức đang nổi lên trong phân cấp tài chính từ cải cách thuế tài sản ở Indonesia Bên cạnh đó, Malme và Youngman (2001), cũng đưa ra nghiên cứu về sự phát triển của thuế BĐS

trong nền kinh tế chuyển đổi của các nước Trung và Đông Âu

Davis và cộng sự (2012) đã tiến hành phân tích thực nghiệm các phương pháp định giá đơn giản hóa đối với mục đích thuế tài sản nhà ở Nghiên cứu này nhằm tìm kiếm tiềm năng của các phương pháp dựa trên giá trị thị trường đơn giản và phương pháp phân lớp dựa trên giá trị phi thị trường được sử dụng vào việc tính thuế tài sản nhà ở Một số phương pháp đơn giản đã được sử dụng để tạo ra những kịch bản thuế khác nhau và sự cố về thuế được so sánh với việc sử dụng phương pháp giá trị thị

trường chuẩn công nghiệp và phức tạp Các phương pháp tiếp cận và kỹ thuật đã được thực hiện nhằm mở ra cơ hội tiến hành phân tích tương quan mới về các phương án cơ

sở thuế Kết quả của nghiên cứu chỉ ra rằng các phương pháp đơn giản thiết lập cơ sở thuế tài sản có thể thực hiện được trong một hoàn cảnh tương tự với các hệ thống phức tạp hơn mà hiện tại đang được sử dụng ở các nền kinh tế phát triển Một khía cạnh quan trọng khác được Davis và cộng sự (2012) nêu ra là vấn đề năng lực thiết lập cơ

sở tính thuế Trong loại thuế tài sản (bao gồm cả BĐS), điều này làm cân bằng hai

nhiệm vụ là xác định và đưa ra giá trị cho mọi tài sản tương ứng trong phạm vi quyền hạn cho phép Quan điểm này cũng xét đến việc định giá giá trị tương ứng của các tài sản, để gánh nặng về thuế có thể được cân bằng

Những nghiên cứu trên đây đều cho thấy tầm quan trọng của việc thực hiện chính sách tài chính thông qua thuế tài sản nói chung và BĐS nói riêng Vấn đề cốt yếu là xác định và lựa chọn cơ sở tính thuế tài sản và BĐS Đó chính là giá trị của BĐS

1.1.2 Những nghiên cứu về nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua giá trị các thành tố của nó

Theo Wyatt (2013), chi phí kết tinh và đặc điểm của BĐS là một trong những yếu tố tạo nên giá trị BĐS Các chi phí kết tinh khác nhau sẽ tạo nên các loại BĐS khác nhau và do đó sẽ đem lại luồng thu nhập khác nhau, từ đó ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Theo Olayinka và các cộng sự (1997) các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản bao gồm:

a) Đặc điểm cấu trúc: số phòng, nhà để xe, vườn, tuổi của công trình, có bể bơi hay không

b) Các đặc điểm xung quanh: đặc điểm kinh tế xã hội của các khu dân cư xung quanh, chủ sở hữu hay đi thuê, thành phần chủng tộc

c) Đặc điểm cộng đồng: trường học; khu vực thuế quan

d) Đặc điểm vị trí: như có ở gần và tiếp cận được các khu vực tiện nghi cho đời sống như trục đường chính, trung tâm thương mại, nhà thờ, trường học, khu vực văn hóa, sân bay, giao thông công cộng

e) Đặc điểm môi trường: như quang cảnh xung quanh, mức độ ồn, mức độ ô nhiễm, hệ thống thoát nước

f) Đặc điểm thời gian: như mùa giảm giá trong năm, số ngày hội chợ

Hình 1.1: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Nguồn: Olayinka và cộng sự (2013)

Kết quả nghiên cứu của Ozdilek và cộng sự (2002) cho thấy các biến số tác động tới giá trị BĐS có thể được chia thành ba nhóm chính như sau: các biến số vật lý, các biến số môi trường xung quanh và các biến số vị trí

Hình 1.2: Các thành tố của giá trị BĐS

Nguồn:Ozdilek và cộng sự (2002)

Rất nhiều nghiên cứu gần đây đã khẳng định biến số vị trí có vai trò quan trọng đối với giá trị BĐS, nhất là khi áp dụng hệ thống thông tin địa lý (SIG) Trong khi tác động của các biến số vật lý và các biến số môi trường xung quanh đối với giá trị BĐS

đã được nghiên cứu khá phổ biến thì ảnh hưởng của biến số không gian tự nhiên đối với giá trị BĐS lại chưa nhận được sự quan tâm thích đáng Theo đó, khoảng cách tới trung tâm thành phố chỉ được coi là một biến số không gian được tính đến trong mô hình toán kinh tế (Ball, 1973) và (Davies, 1974)

Trong các đặc điểm của môi trường xung quanh hay sự thuận tiện, đã ghi nhận tác động tiêu cực của tiếng ồn và ô nhiễm môi trường (Ridker and Henning, 1967) và (Nourse, 1967) Tương tự, các công viên (Li and Brown, 1980), các trường học có ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực đối với giá trị của BĐS dưới góc độ người sử dụng (Clotfelter, 1975) và (Hendon, 1973) Các cơ sở công nghiệp nặng đôi khi cũng có tác động tiêu cực đến giá trị của BĐS (Gamble and Downing, 1982) Tác động ít rõ ràng hơn là hệ thống đường điện cao thế (Colwell, 2009)

Lorenz và cộng sự (2011) đã đưa ra khái niệm nền tảng giá trị BĐS với “Bản đồ giá trị”, bản đồ này khái niệm hóa các mối quan hệ giữa các yếu tố của giá trị cũng như các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị

Hình 1.3: Các thành tố của giá trị BĐS

Nguồn:Lorenz và cộng sự (2011)

Giá trị BĐS thường được tính bằng giá trị kinh tế (ví dụ giá trị trao đổi, hoặc giá trị sử dụng) Khái niệm được chấp nhận sử dụng rộng rãi ở khắp các quốc gia mà theo

đó giá trị kinh tế (giá trị trao đổi) được hiểu là giá trị thị trường theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Nhưng sự tập trung một chiều vào tiền tệ này không tính đến những khía cạnh giá trị chưa thể tiền tệ hóa như xã hội, văn hóa và môi trường, ví dụ như hòa nhập xã hội (social inclusion), di sản, chất lượng sống, bảo tồn các nguồn lực khan hiếm, thay đổi và thích ứng với biến đổi khí hậu, hoặc đóng góp vào việc duy trì hệ thống sinh thái và đa dạng sinh học Tình trạng hiện tại là bỏ qua hoặc phải tính đến chi phí và lợi ích hữu hình của những yếu tố này (Hill and Lorenz, 2011) Tuy nhiên, khái niệm khác về giá trị có ảnh hưởng đến tất cả các bộ phận của xã hội và đòi hỏi các chuyên gia định giá phải đánh giá giá trị tài sản không chỉ về điều kiện thị trường

mà phải tính đến bối cảnh rộng hơn gồm cả yếu tố xã hội, môi trường và kinh tế (Lorenz và cộng sự, 2011)

Hơn nữa, mối quan ngại rằng định giá BĐS nói chung được thực hiện thiếu đi lý thuyết về định giá, chẳng hạn như không có nền tảng chuyên môn Điều tra thấy hơn

100 cuốn sách xuất bản ở Bắc Mỹ về định giá BĐS, cũng như nhiều sách hướng dẫn, hiệp ước, tuyển tập chỉ đề cập tới lý thuyết giá trị và lịch sử, đã đi đến kết luận rằng

“lý thuyết giá trị đã bị thờ ơ một cách hệ thống” (Canone and Macdonald, 2003, p.113) Cho đến nay vẫn chẳng có gì thay đổi

Điều này là do các nhà kinh tế học ở thế kỷ 20 mới thay đổi từ nghiên cứu phân tích về giá trị sang những phân tích kinh tế lượng về giá cả: Đối với những nhà kinh tế học thực chứng, những nhà kinh tế học thực nghiệm và những nhà kinh tế học khác xác định giá trị cho “sự kiện và tính logic” bằng “sự mập mờ, không rõ ràng”, bất cứ

lý thuyết giá trị nào cũng mập mờ và không được xác định rõ Vì lý do này, các nhà kinh tế học tân cổ điển đã từ bỏ khái niệm này

1.1.3 Những nghiên cứu về định giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính

Golob và cộng sự (2012) đã công bố công trình: “Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS: trường hợp Slovenia” Các tác giả đã nghiên cứu một số công trình khác về các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường (và do đó, đến giá cả) BĐS Theo Guo và cộng sự (2011), tăng trưởng kinh tế tác động mạnh đến thị trường bất động sản Sự cải thiện môi trường sống sẽ thúc đẩy sự phát triển của các lĩnh vực liên quan như trang trí nội thất, thiết bị điện, đồ gia dụng…Lãi suất cũng rất quan trọng đối với BĐS Trong các nghiên cứu của Frappa and Mésonnier (2010) đã tìm ra bằng chứng thuyết phục về các tác động mạnh mẽ, tích cực của lạm phát mục tiêu đối với

việc tăng giá nhà ở, giá thuê nhà và tỷ lệ thuê

Các nhân tố quan trọng xác định giá bất động sản bao gồm cả loại và vị trí của bất động sản Golob và cộng sự (2012) đã phát hiện các nhân tố tác động đến thị trường bất động sản Ông đã chỉ ra rằng sự tăng trưởng của bất động sản gắn liền với các nhân tố thúc đẩy quan trọng Các nhân tố tác động đối sự tăng trưởng hay suy giảm là: thu nhập của hộ gia đình; các chỉ số về xã hội và nhân khẩu học, chi phí vốn vay; các tác động của chính quyền

Trên cơ sở tổng hợp các nghiên cứu trên, Golob và cộng sự (2012) tập trung nghiên cứu một số nhân tố xác định giá bất động sản và cố gắng thiết lập các tác động

và sự phụ thuộc lẫn nhau Các nhân tố đó là: (i) Các điều kiện tín dụng, (ii) Lạm phát, (iii) Tăng trưởng kinh tế, (iv) Lãi suất, (v) Loại và vị trí bất động sản, (vi) Tính thanh khoản của các bất động sản

Lorenz và cộng sự (2011) cho rằng: Hệ thống giá trị và đo lường của các bên tham gia thị trường chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như: xã hội, văn hóa, kinh tế, điều kiện sống, trình độ giáo dục, và kinh nghiệm Đó chính là các lực lượng cơ bản tác động đến giá trị kinh tế của tài sản Giá trị kinh tế này bao gồm giá trị thị trường/ giá trị trao đổi và giá trị sử dụng/ giá trị thực của tài sản Bởi vì giá trị BĐS xuất phát

từ mối quan hệ với nhu cầu con người, định giá BĐS luôn gắn kết chặt chẽ với hệ thống giá trị và đo lường giá trị của các bên tham gia thị trường, hệ thống này quyết định tới mức độ sẵn sàng mua và từ đó ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của BĐS trên thị trường Hệ thống giá trị và đo lường của các bên tham gia thị trường chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như xã hội, văn hóa, kinh tế, điều kiện sống, trình độ giáo dục, và kinh nghiệm Cùng với sự thay đổi về giá trị và mối quan tâm của xã hội, sự lựa chọn của con người (và mức độ sẵn sàng mua) ngày nay, hơn bao giờ hết, chịu ảnh hưởng của mối quan tâm ngày càng tăng về mức độ trách nhiệm của con người về xã hội nói chung và môi trường nói riêng, bởi nhiều lý do (ví dụ như hình ảnh về bản thân, rủi ro

về danh tiếng, tội lỗi) Kết quả là các khía cạnh trên không trực tiếp được đo lường hoặc không thể tiền tệ hóa được, chúng đóng vai trò nhất định trong quá trình định giá,

đó là việc đánh giá đóng góp của từng tòa nhà vào sự phát triển bền vững, hoặc đánh giá giá trị của chúng đối với xã hội, văn hóa và môi trường, điều này dần dần bổ sung giá trị cho các tòa nhà khác và làm tăng lên số lượng các yếu tố ảnh hưởng cũng như các thành phần của giá trị BĐS

Theo các tác giả này, giá trị BĐS được thẩm định chịu tác động của các nhân tố như: (i) Tình hình thị trường hiện tại; (ii) Mức giá; (iii) Chất lượng của thông tin về thị trường và tài sản; (iv) Kinh nghiệm và năng lực của người định giá

Phụ thuộc vào vị trí trong chuỗi giá trị, động cơ và mục tiêu của cá nhân và tổ

chức, các bên tham gia thị trường đưa ra chuỗi giá trị và đo lường giá trị của mình, dựa trên các yếu tố khác nhau trong giá trị BĐS Các yếu tố này bao gồm từ giá trị kinh tế, giá trị chức năng và giá trị văn hóa đến giá trị cảm xúc và hình ảnh Nói cách khác, có

nhiều hơn các yếu tố hữu hình (có thể tiền tệ hóa) phản ánh sự thay đổi trong hệ thống

giá trị và đo lường giá trị của các bên tham gia thị trường (đó là nhu cầu sử dụng năng lượng hiệu quả, tiện nghi với người dùng, vật liệu an toàn sức khỏe ở những tòa nhà được gắn nhãn “xanh”) được xem như là mục tiêu định giá ngày nay Các yếu tố vô

hình (chưa hoặc không thể tiền tệ hóa) có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của các BĐS quan sát vẫn chưa được xác định rõ Điều này đòi hỏi một khái niệm khác và dễ hiểu hơn về giá trị, nó không phải là cái thay thế mà là sự bổ sung vào khái niệm giá trị thị trường đã được chấp nhận rộng rãi

Điều đó có ý nghĩa: Hệ thống giá trị và đo lường giá trị của các bên tham gia thị trường là khác nhau khi họ hoạt động trong những thị trường khác nhau

Lorenz và cộng sự (2011) đã tập hợp lại những quan điểm khác nhau về tính bền vững (sustainability) trong quá trình định giá BĐS và vai trò của những biến số đầu vào trong lúc xem xét các vấn đề bền vững khi áp dụng các phương pháp truyền thống

để định giá các BĐS tạo ra thu nhập Theo các tác giả này, phương pháp và khái niệm

cơ bản nhằm hợp nhất các quan điểm về tính bền vững trong quá trình định giá được phát triển từ năm 1996 đến năm 2007 thể hiện trong 31 công trình (bao gồm bài tạp chí, bài hội thảo, báo cáo đặc biệt, thuyết trình và các bài diễn thuyết) từ các quốc gia

Úc, Áo, Canada, Đức, Nhật, Na Uy, Thụy Sỹ, Mỹ và Anh Từ năm 2007, chủ đề tính bền vững đã được bao phủ rộng khắp trong các bài báo về tài sản và cũng được phát triển bởi những tổ chức chuyên nghiệp lớn như RICS (Anh) và Viện Định giá (Mỹ)

Hình 1.4: Kỹ thuật được áp dụng để mô tả tác động của vị trí trong các mô hình

khác nhau

Nguồn: Borst (2006); McCluskey và Borst (2007)

1.1.4 Những nghiên cứu về xác định giá trị và định giá bất động sản cho mục đích tài chính

Có nhiều phương pháp khác nhau được sử dụng để thực hiện việc định giá BĐS nhưng hầu hết các nghiên cứu đều đề cập đến năm nhóm phương pháp cơ bản để xác định giá trị: (i) Tiếp cận chi phí, (ii) Tiếp cận so sánh bán (hay tiếp cận so sánh trực tiếp), (iii) Tiếp cận thu nhập, (iv) Tiếp cận lợi nhuận và (v) Tiếp cận giá trị còn lại (residual approach) (Scarrett, 2008) Tuy nhiên, có một phương pháp định giá khác đạt được hiệu quả đặc biệt trong suốt thời đại của công nghệ như hiện nay, đó là phương pháp hồi quy (Eboy and Samat, 2014)

Nghiên cứu của Catherine Nind về “Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá giá trị đất đai của Australia”, trong đó tập trung vào nghiên cứu các phương pháp nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi trường (Catherine Nind, 2002); Chau và Lai (1995) đã đi sâu nghiên cứu hai phương pháp cơ bản là phương pháp chi phí và thu nhập nhằm xác định giá trị của BĐS thế chấp Theo các tác giả này, giá trị của BĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích thu được từ việc sử dụng BĐS) và các chi phí cấu thành nên nó

Theo Wyatt (2013) để xác định giá trị BĐS (đất ở đô thị) trong phương pháp định giá đầu tư (investment appraisal), cần phải tính đến các nhân tố (các nguồn thông tin) như: (i) Cho thuê và tốc độ tăng trưởng cho thuê; (ii) Tỷ lệ mục tiêu và hoàn trả; (iii) Thời kỳ nắm giữ và (iv) Giá trị còn lại

Các thành phần thiết yếu của các mô hình định giá và xác định giá trị cho mục đích tài chính, cụ thể là tính thuế tài sản là (Babawale, 2013):

- Cơ sở tính thuế (the tax base)

- Cơ sở định giá (the basis of valuation)

- Các phương pháp định giá (method of valuation)

- Tiếp cận định giá (approach to valuation)

- Điều chỉnh theo danh sách/thay đổi định giá (adjustments to valuation list/roll)

Sự kết hợp của các thành phần này sẽ quyết định tính chính xác của việc định giá được đo bằng "tỷ lệ định giá" - tỷ lệ giá trị tài sản theo định giá trên giá trị thị trường thực tế Tỷ lệ định giá cho biết giá trị thị trường thu được trong quá trình định giá và phụ thuộc chủ yếu vào sự phù hợp của mô hình định giá cũng như tần suất định giá (Kelly và Musunu, 2000) Mô hình/phương pháp định giá không phù hợp được coi là

một nguyên nhân chính dẫn đến sự định giá thiếu chính xác - một khoản chênh lệch giữa giá theo định giá và giá thị trường thực tế (Babawale and Omirin, 2012) và (Ajibola, 2010) Nói cách khác, việc định giá có thể chính xác ngay sau khi thực hiện; nhưng sự chính xác này bị xói mòn theo thời gian vì những thay đổi trong giá trị thị trường tương đối và tuyệt đối, giữa các loại tài sản và giữa các khu vực địa lý (Kelly and Musunu, 2000) Tỷ lệ định giá tuyệt đối thấp tạo ra hiệu quả và sự điều chỉnh về vốn gây ảnh hưởng tiêu cực lên việc tuân thủ và lợi tức trên tổng doanh thu Kelly (2014) quan sát thấy rằng, đối với hầu hết các nước đang phát triển: "Sự chênh lệch giữa giá trị BĐS theo định giá và giá trị thị trường thực tế là cao và tương quan chặt chẽ với thời điểm định giá” Phần này đánh giá đặc điểm của từng thành phần của mô hình định giá với tham chiếu cụ thể để áp dụng ở các nước đang phát triển

Bước đầu tiên trong việc thiết kế mô hình định giá thích hợp là một định nghĩa

chuẩn xác về cơ sở tính thuế hoặc những tài sản bị đánh thuế Cơ sở tính thuế là một

tuyên bố chính sách cho hầu hết các nước đang phát triển, được xây dựng dựa trên các tiền lệ và tính khả thi về mặt hành chính (Kelly, 2014) Cơ sở tính thuế thường được định nghĩa rộng bao gồm tất cả đất đai, tòa nhà, hoặc cả hai, không được miễn trừ Một

số quốc gia đưa ra nhiều hơn một cơ sở tính thuế để phục vụ cho nhiều loại tài sản, ví

dụ đất nông nghiệp, đất nông thôn và thành thị (Babawale, 2013)

Sau khi cơ sở thuế đã được xác định, bước tiếp theo là xác định cơ sở định giá

Các cơ sở của định giá là một tuyên bố về các nguyên lý đo lường cơ bản của việc định giá Do đó, cơ sở tính thuế quy định tỷ trọng tương đối của tổng số thuế phải nộp

của từng tài sản dựa trên một trong hai đặc tính vật lý của tài sản đó là vị trí của khu

đất hoặc giá trị tài sản Nếu BĐS được tính bằng giá trị, các luật thuế có thể áp dụng cho giá trị địa điểm khi chưa cải tạo, giá trị cải tạo hoặc sự kết hợp giữa giá trị địa điểm và giá trị cải tạo Một số quốc gia sử dụng phương pháp đánh giá khác nhau:

(a) Đánh giá dựa trên vị trí: Theo hệ thống đánh giá dựa trên vị trí, một khoản phí được áp dụng cho mỗi mét vuông diện tích đất hoặc cho mỗi mét vuông diện tích xây dựng, hoặc một sự kết hợp nào đó giữa cả hai cách (Bird, 2002)

(b) Đánh giá dựa trên giá trị: Phương pháp này dựa trên giá trị vốn hoặc giá trị cho thuê mà thị trường ấn định cho từng BĐS Hầu hết các nước Tây Âu phát triển áp dụng một trong hai hình thức: Giá trị cho thuê (ví dụ như Anh) hoặc Giá trị vốn (Đan Mạch, Thụy Điển) Ước tính giá trị thị trường được sử dụng ở Indonesia, Philippines, Nam Phi, Latvia, Argentina và Mexico

- Đánh giá dựa trên giá trị vốn: Các phương pháp thường được sử dụng để ước

tính giá trị vốn cho mục đích đánh thuế BĐS gồm có: giá bán so sánh, chi phí, mức vốn hóa thu nhập, thử nghiệm lợi nhuận Giá bán so sánh đánh giá giá trị tài sản bằng cách xem xét giá hợp lệ của các thuộc tính so sánh trong cùng một khu vực hay vùng lân cận với các đặc điểm kinh tế-xã hội tương tự Độ tin cậy của nó phụ thuộc vào số lượng và chất lượng của thông tin tương ứng có sẵn trên thị trường Trong hầu hết các nước đang phát triển, do các hệ thống thế chấp kém phát triển; chi phí cao của việc mua sắm tài sản; và thu nhập đầu người thấp, thông tin minh bạch về giá bán rất hạn chế và bị phân tán về thời gian và không gian (Babawale, 2013)

Phương pháp chi phí khấu hao định giá tài sản bằng cách ước tính giá trị đất như thể đó là đất trống và thêm các chi phí xây dựng và cải tiến khác Phương pháp chi phí được sử dụng khi tài sản tương đối mới, không có giá so sánh do thị trường kém phát triển, hoặc những cải tiến là chuyên biệt Tuy nhiên, chi phí không giống như giá trị

Do đó, phương pháp chi phí khó có thể dự đoán chính xác giá thị trường

Cách tiếp cận vốn hóa thu nhập chuyển đổi thu nhập ròng đạt được từ một tài sản thành giá trị vốn bằng một yếu tố vốn Cách tiếp cận này chủ yếu được sử dụng cho các tài sản có khả năng đem lại thu nhập định kỳ Hiệu quả của nó phụ thuộc vào sự phân tích thị trường khéo léo và sự có sẵn của các yếu tố so sánh (Babawale, 2013)

- Đánh giá dựa trên giá trị cho thuê: Theo phương pháp giá trị cho thuê (hoặc giá trị thị trường), tài sản được đánh giá theo giá trị cho thuê ước tính (không thực tế) hoặc giá cho thuê cố định Thuế được trả từ thu nhập (luồng tiền) chứ không tính trên tài sản (hàng hóa) Nguyên tắc bình đẳng cho thấy thuế cần được tính toán theo khả năng của đối tượng nộp thuế chứ không phải "hiệu quả và công năng sử dụng cao nhất" của BĐS (Sulija and Sulija, 2005) Vì vậy, đánh thuế theo giá trị cho thuê BĐS thuần phù hợp hơn là dựa trên giá trị vốn

Tuy nhiên, những người ủng hộ phương pháp giá trị vốn lập luận rằng khi một tài sản được đưa vào sử dụng hiệu quả và công năng cao nhất, và nó dự kiến sẽ tiếp tục được sử dụng theo cách đó, giá trị cho thuê sẽ có mối quan hệ tương quan có thể dự đoán được với giá trị thị trường (các dòng tiền giảm từ giá thuê ròng sẽ xấp xỉ bằng với giá trị thị trường) vì vậy, sẽ không có sự khác biệt giữa thuế trên giá trị thị trường

và thuế trên giá trị cho thuê (Bird, 2002) Tuy nhiên, đây là lý thuyết, vì mối quan hệ

này không phải luôn tồn tại (Babawale, 2013)

Bảng 1.1: Ưu nhược điểm của các phương pháp định giá với mục đích thuế

Phương pháp Ưu điểm Nhược điểm

1 Đánh giá dựa trên vị trí

- Sự đơn giản của quản trị dữ liệu và do vậy chi phí thấp hơn

- Khả năng hoạt động hiệu quả trong sự thiếu vắng một thị trường BĐS toàn diện, năng động và khỏe mạnh (Plimmer and McCluskey, 2010)

- Chi phí giới thiệu và quản lý thấp và ít gây tranh cãi

- Không đòi hỏi nhân viên định giá có trình độ kỹ thuật cao, chuyên nghiệp có tay nghề

- Hệ thống đạt cả hiệu quả chi phí và thuận tiện hành chính

- Dễ dàng sửa đổi để phản ánh các thuộc tính xác định trị giá tài sản, khiến cho giá trị thu được sát nhất có thể với giá trị thị trường (Babawale, 2013)

- Thất bại trong việc phản ánh sự khác biệt về không gian mà vị trí đem lại cho tài sản có kích thước tương tự (Bird, 2002)

- Làm biến dạng thị trường đất đai bởi hệ thống này không phát tín hiệu tới công chúng về giá trị khan hiếm của đất và / hoặc các công trình xây dựng

- Không khuyến khích việc sử dụng hiệu quả nhất

và tối ưu năng suất của đất (Plimmer and McCluskey, 2010)

2 Đánh giá dựa trên giá trị

- Kích thích sự phát triển của thị trường BĐS

- Thúc đẩy vốn và tuân thủ tạo ra doanh thu do giá trị thị trường có mối quan hệ trực tiếp với năng lực trả thuế của đối tượng nộp thuế

- Cân nhắc đến cơ sở hạ tầng của khu vực do tạo ra cơ hội để "bồi hoàn" đầu

tư công trong cơ sở hạ tầng địa phương (Babawale, 2013)

- Nhiều giả định: tài sản được định giá một cách chính xác; định giá được cập nhật thường xuyên; chức năng hiệu quả của thị trường BĐS; người nộp thuế tin rằng mối liên kết giữa cơ sở tính thuế và lợi ích nhận được là chính xác (Bahl and Martinez- Vazquez, 2007)

- Yêu cầu dữ liệu đầy đủ, đòi hỏi sự so sánh đáng tin cậy và được cập nhật đầy đủ, liên tục mà người định giá dựa vào đó để thực hiện việc đánh giá (Plimmer and McCluskey, 2010)

- Không mấy lý tưởng cho các địa phương, nơi có tình trạng thiếu nhân viên hành chính, kỹ thuật và chuyên môn phù hợp và các nguồn lực cần thiết khác, vốn là điển hình của hầu hết các nước đang phát triển ( (Babawale, 2013)

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Định giá dựa trên giá trị cho thuê có thể gặp phải một số vấn đề khác Giá trị cho thuê dựa trên giá trị sử dụng hiện tại thay vì việc sử dụng tài sản hiệu quả nhất Với một tài sản được sử dụng kém hiệu quả, phương pháp định giá theo giá trị cho thuê sẽ đánh giá thấp hơn nhiều so với phương pháp giá trị thị trường Hơn nữa, giá trị cho thuê khó ước tính vì lượng ít ỏi các thông tin về thuê đất hàng năm của tài sản so sánh, đặc biệt là đối với khu BĐS thương mại và công nghiệp chuyên biệt Ngoài ra, việc ước tính giá trị cho thuê ở những nơi bị kiểm soát việc cho thuê cũng rất phức tạp Dù vậy, định giá theo giá trị cho thuê được sử dụng ở một số nước như Australia, Anh (đối với tài sản không dùng để ở), Trung quốc, Ấn độ, Thái Lan, Guinea, và Tunisia (Bird, 2002)

Bảng 1.2: Tổng hợp một số công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài

Vấn đề nghiên cứu

Tác giả/ Năm công bố Kết quả chính

Giá trị BĐS

Peter Wyatt (2013) Adam Smith (2000)

Giá trị thị trường; giá thuê thị trường Giá trị thực (worth value), hay giá trị đầu tư; giá trị hợp lý (fair value)

Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường Giá trị thị trường

Các thành tố của giá trị thị trường BĐS

Peter Wyatt (2013) Lorenz và cộng sự (2011) Ozdilek và cộng sự (2002) Borst (2006), Borst and McCluskey (2007)

Nhân tố đặc điểm tài sản; Nhân tố liên quan thị trường

“Bản đồ giá trị” với các giá trị về môi trường,

xã hội, văn hóa và hình ảnh Các biến số vật lý; đặc điểm vị trí và đặc điểm môi trường xung quanh

Vai trò đặc biệt của yếu tố vị trí Các nhân

tố ảnh hưởng đến giá trị và giá

cả BĐS

Golob và cộng sự (2012) Lorenz và cộng sự (2011) Warren-Myers, (2013) Peter Wyatt (2013)

(i) Các điều kiện tín dụng,(ii) Lạm phát, (iii) Tăng trưởng kinh tế, (iv) Lãi suất, (v) Loại và

vị trí bất động sản, (vi) Tính thanh khoản của các bất động sản

Tính bền vững (sustainability)

Vấn đề nghiên cứu

Tác giả/ Năm công bố Kết quả chính

Olayinka C và cộng sự (1997) Thuế và tốc độ tăng trưởng của nó; (ii) Tỷ lệ

mục tiêu và hoàn trả; (iii) Thời kỳ áp dụng và (iv) Giá trị còn lại

Biến cấu trúc; các đặc điểm xung quanh; đặc điểm cộng đồng; đặc điểm môi trường; đặc điểm thời gian

Phương pháp định giá

Peter Wyatt (2013) Shapiro và cộng sự (2013) Warren-Myers (2013) Galaty và cộng sự, (2002) Eboy and Samat (2014) Ong (2013)

Chau and Lai (1995) Bagdonavicius and Deveikis (2005) Daud (2008); McCluskey và cộng sự (2014);

Sulija and Sulija (2005)

và (3) Tiếp cận thu nhập

Phương pháp hồi quy Phương pháp chi phí và thu nhập Định giá đại trà hay định giá tổng hợp (Mass valuation)

Ứng dụng mô hình Hedonic

Phương pháp định giá BĐS cho mục đích tài chính

Babawale (2013) Các thành phần thiết yếu của các mô hình định

giá cho mục đích tài chính; Ưu nhược điểm của các phương pháp định giá với mục đích thuế (Đánh giá dựa trên vị trí, Đánh giá dựa trên giá trị); Ưu nhược điểm của các tiếp cận xác định giá trị tài sản chịu thuế

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

Trong bài “Phân tích thực nghiệm các phương pháp định giá đơn giản hóa đối với mục đích thuế tài sản nhà ở”, Davis và cộng sự (2012), cho rằng, phương pháp sử

dụng giá bán để xác định giá trị thị trường được ủy nhiệm thì cho ra kết quả về tính không công bằng hồi quy, trong khi đó những biến sử dụng giá trị được định giá cho giá trị thị trường đại diện (giá bán như một biến phụ thuộc) lại cho kết quả về sự không công bằng lũy tiến – thường là với những mô hình khác nhau chỉ ra những kết quả trái ngược nhau khi được áp dụng cho cùng dữ liệu (Sirmans và cộng sự, 2008) Clapp (1990), Birch và cộng sự (1990) đã đề xuất các cách giải quyết vấn đề này, với việc áp dụng phương trình đồng thời như trước đây và sau đó đề xuất phương pháp hồi quy từng phần để khắc phục những hạn chế còn tồn tại trong những nghiên cứu mà trước đó đã áp dụng phương pháp hồi quy tuyến tính

Công trình của Smith (2000) đã sử dụng các phương pháp được thiết lập từ trước trong việc kiểm tra tính không công bằng để so sánh tính năng của một phương pháp khác trong việc thiết lập cơ sở tính thuế (Hệ thống giá thay thế của Ấn Độ) Nghiên cứu này đã kiểm tra cơ chế chia sẻ phi giá trị bằng cách sử dụng các phương pháp đã được thiết lập để dùng riêng cho giá trị thị trường

1.2 Tình hình nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính tại Việt Nam

1.2.1 Những nghiên cứu về chính sách thuế bất động sản

Trong luận án của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), đã liệt kê một số tác giả có công trình nghiên cứu về chính sách thuế BĐS tại Việt Nam: Quách Đức Pháp (2002) với thuế tài sản áp dụng tại Việt Nam; Thái Bá Cần (2004) nghiên cứu các giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS, trong đó đưa ra các giải pháp về giá đất, đền bù, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng: Đàm Văn Huệ (2006), Nguyễn Văn Ninh (2007) tập trung chính vào đánh giá các sắc thuế liên quan đến BĐS hiện hành và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện các sắc thuế, phí và lệ phí liên quan đến BĐS Nguyễn Hồng Thắng (2010) nghiên cứu về cải cách thuế nhà, đất tại Việt Nam và đưa ra khuyến nghị chính sách về cải cách thuế nhà, đất trên cơ sở tính thuế là giá trị thị trường của đất và giá trị các công trình trên đất, ngoài ra thuế suất áp dụng được phân biệt từ thấp đến cao cho ba trường hợp: nhà nông thôn, nhà khu đô thị, nhà dùng vì mục đích kinh doanh Nguyễn Hồng Thắng (2010), Trịnh Hồng Loan (2010) nghiên cứu về cải cách thuế BĐS tại Việt Nam với mục tiêu tối đa hóa nguồn thu và tối ưu hóa phát triển đất nước Trong đó đưa ra lý do là chính sách thuế BĐS hiện nay ở Việt Nam chủ yếu là thuế thu một lần, không phải là hình thức thuế thường xuyên hàng năm đối với tài sản, doanh thu của nguồn thuế này ngày càng giảm và cải cách là bắt buộc, giải pháp được đưa ra là tính thuế BĐS trên cả đất và giá trị công trình xây dựng trên đất theo giá trị thị trường của tài sản

Rõ ràng, chính sách thuế chỉ có thể được thực hiện một cách hiệu quả nếu mức

và tỷ lệ thuế (thuế suất) BĐS dựa trên cơ sở giá trị thị trường được xác định đúng đắn

có liên quan đến chủ đề này như:

Lục Mạnh Hiển (2014) nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic trong định giá nhà ở thương mại xây dựng mới (căn hộ) và khẳng định có 5 yếu tố tác động cơ bản: (1) Khoảng cách đến trung tâm; (2) Giá thành; (3) An ninh; (4) Môi trường sinh thái; (5) Khoảng cách mua sắm

Nghiên cứu của Ngô Thị Phương Thảo (2011) khẳng định, phương pháp định giá

BĐS thế chấp phù hợp nhất hiện nay vẫn là phương pháp so sánh và chi phí Luận án đã

bổ sung các tiêu chí đánh giá hiệu quả của định giá BĐS thế chấp trong các ngân hàng thương mại bao gồm cả các tiêu chí định tính và định lượng như sau: (1) Thời gian và chi phí định giá; (2) Tỷ lệ giá trị thế chấp BĐS/ giá trị thị trường của BĐS; (3) Giá trị BĐS thế chấp/ giá trị thanh lý BĐS; (4) Giá trị BĐS thế chấp/ Giá trị đánh giá lại

Nhóm tác giả Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009) đưa ra phương pháp định giá BĐS ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng Theo phương pháp này, giá cả BĐS chịu tác động của 2 nhóm biến số: (1) Nhóm biến phản ánh chất lượng nhà đất, diện tích khuôn viên, số tầng xây dựng và (2) Nhóm biến phản ánh vị thế nơi ở, khoảng cách tới trung tâm thành phố, vị trí nhà mặt tiền hay trong hẻm Mô hình giá BĐS dạng

P = f (x1,x2,x3,x4)

Trong đó: P là Giá cả BĐS; x1 là Diện tích khuôn viên; x2 là Số tầng xây dựng;

x3 là Khoảng cách đến trung tâm thành phố; x4 là Vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm Kết quả kiểm định mô hình cho thấy, các nhân tố có ảnh hưởng đến giá BĐS ở Thành phố Hồ Chí Minh được sắp xếp theo tầm quan trọng giảm dần như sau: Diện tích khuôn viên; Khoảng cách đến trung tâm thành phố; Số tầng xây dựng và Vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm

Ứng dụng hàm hồi qui trong phân tích mối quan hệ giữa giá cả BĐS và các đặc tính BĐS, “Lý thuyết vị thế- chất lượng” của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000) đã mô phỏng mô hình giá BĐS với hai thành phần cơ bản: Vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở, mối quan hệ giữa vị thế và chất lượng trong việc hình thành giá BĐS có mối quan hệ tương tác lẫn nhau Giá BĐS không diễn ra theo hướng chỉ trượt trên một trục vị thế hay chất lượng, hay nói cách khác là không thể tăng chất lượng nhà ở mà không chú ý đến vị thế nơi ở, hoặc ngược lại tăng vị thế nơi ở mà không quan tâm đến chất lượng nhà ở Theo đó, phương pháp định giá được tiến hành thông qua các bước sau Bước 1:Thu thập dữ liệu Bước 2: Xác định các cực vị thế (đơn cực hay đa cực) Bước 3:Phân tích các biến số để thành lập phương trình hồi quy

Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) đã xây dựng mô hình hồi qui giá đất và giá BĐS Kết quả hồi qui được ước lượng như sau:

Y = -7346,808 + 48,713x 1 + 4,024x 2 + 179,266x 3 + 28213,306x 4 + 2577,076x 5 + 2154,827x 6

Kết quả của mô hình cho thấy giá đất có quan hệ đồng biến với các yếu tố: diện tích (x1), giá trị công trình trên đất (x2), độ rộng đường (x3), khoảng cách đến trung tâm/vị thế (1/t) (x4), vị trí (x5) và pháp lý (x6) Những Quận trung tâm thành phố Hồ Chí Minh “vị thế” chiếm tỷ trọng cao, như tại Quận 1 “vị thế” chiếm 73%; những Quận xa trung tâm “vị thế” giảm dần, cụ thể Quận 3 là 70%, Bình Thạnh 63%, Gò Vấp 54% “Vị thế” giảm dần, ngược lại “chất lượng” tăng dần

Phạm Văn Bình (2013) khẳng định cơ sở giá trị tính thuế nhà ở, đất ở là giá trị thị trường và phương pháp so sánh là phương pháp chủ đạo trong việc xác định giá tính thuế Luận án xây dựng bộ tiêu chí gồm 12 nội dung để áp dụng trong phương pháp so sánh, đó là: (1) Đặc điểm pháp lý; (2) Hình dáng lô đất; (3) Kích thước, qui mô; (4) Lợi thế giao thông; (5) Lợi thế kinh doanh; (6) Hạ tầng xã hội; (7) Hạ tầng kỹ thuật; (8) Cảnh quan, môi trường; (9) Phong thủy; (10) Thời điểm giao dịch; (11) Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường; (12) Qui hoạch

Nguyễn Quốc Nghi và cộng sự (2012) đã xây dựng mô hình hồi qui xác định giá nhà cho thuê tại thành phố Cần thơ Giá cho thuê này chịu tác động của các nhân tố: (i) Diện tích sàn cho thuê; (ii) Hình thức cho thuê; (iii) Vị trí tọa lạc; (iv) Trục chính; (v) Chi phí sinh hoạt của người thuê nhà và (vi) Giá cho thuê trước đây

Bảng 1.3: Tổng hợp các công trình nghiên cứu trong nước về các nhân tố tác

động đến giá trị và giá cả BĐS

Tác giả

Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009)

Nguyễ

n Thị

Mỹ Linh (2012)

Nguyễn Quốc Nghi

và cộng sự (2012)

Phạm Văn Bình (2013)

Lục Mạnh Hiển (2014)

- Lợi thế kinh doanh

- Lợi thế giao thông

- Môi trường sinh thái

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

Từ kết quả bảng 1.3, theo nguyên tắc “Tần suất lặp lại”, các biến số và thành tố tương ứng cần tập trung nghiên cứu như sau: (1) Biến số vật lý của BĐS là (i) Diện tích, (ii) Pháp lý; (2) Biến số vị trí của BĐS là: (i) Khoảng cách đến trung tâm, (ii) Vị trí BĐS mặt tiền hay ngõ hẻm, (iii) Lợi thế giao thông; (3) Biến số môi trường xung quanh của BĐS là: (i) Môi trường xã hội, (ii) môi trường sinh thái

1.3 Khoảng trống nghiên cứu và trọng tâm nghiên cứu của luận án

Trên cơ sở tổng quan một số công trình nghiên cứu điển hình trong và ngoài nước về các thành tố giá trị BĐS cũng như các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS chuyển nhượng trong việc thực hiện chính sách tài chính, có thể tổng hợp kết quả ở bảng dưới đây

Bảng 1.4: Tổng hợp một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Vấn đề nghiên cứu Tác giả/ Năm công bố Kết quả chính

Giá trị BĐS Wyatt ( 2013)

Smith (2000) Phạm Văn Bình (2013)

Giá trị thị trường; giá thuê thị trường Giá trị thực, hay giá trị đầu tư; giá trị hợp lý Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường Giá trị thị trường

Các thành tố của giá trị thị trường BĐS

Wyatt (2013) Lorenz và cộng sự (2011) McCluskey and Borst (2007)

Nhân tố đặc điểm tài sản; Nhân tố liên quan thị trường

“Bản đồ giá trị” với các giá trị về môi trường,

xã hội, văn hóa và hình ảnh Các biến số vật lý; đặc điểm vị trí và đặc điểm môi trường xung quanh

Vai trò đặc biệt của yếu tố vị trí Các nhân tố

ảnh hưởng đến giá trị và giá cả BĐS

Golob và cộng sự (2012) Lorenz và cộng sự (2011) Warren-Myers (2013) Warren-Myers and Reed (2010) Wyatt (2013)

Olayinka và cộng sự (1997) Lục Mạnh Hiển (2014) Ngô Thị Phương Thảo (2011) Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009) Phạm Văn Bình (2013)

(i) Các điều kiện tín dụng,(ii) Lạm phát, (iii) Tăng trưởng kinh tế, (iv) Lãi suất, (v) Loại và

vị trí bất động sản, (vi) Tính thanh khoản của các bất động sản

Tính bền vững (sustainability) Thuê và tốc độ tăng trưởng của nó; (ii) Tỷ lệ mục tiêu và hoàn trả; (iii) Thời kỳ áp dụng và (iv) Giá trị còn lại

Biến cấu trúc; các đặc điểm xung quanh; đặc điểm cộng đồng; đặc điểm cộng đồng; đặc điểm môi trường; đặc điểm thời gian

Năm yếu tố tác động cơ bản: (1) khoảng cách

đến trung tâm; (2) giá thành; (3) an ninh; (4) môi trường sinh thái; (5) khoảng cách mua sắm

Thời gian và chi phí định giá; Tỷ lệ giá trị thế chấp BĐS/ giá trị thị trường của BĐS; Giá trị BĐS thế chấp/ giá trị thanh lý BĐS; Giá trị BĐS thế chấp/ Giá trị đánh giá lại

Các nhân tố có ảnh hưởng đến giá BĐS ở TP HCM: Diện tích khuôn viên; Khoảng cách đến trung tâm thành phố; Số tầng xây dựng và

Vấn đề nghiên cứu Tác giả/ Năm công bố Kết quả chính

Vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm

Xây dựng bộ tiêu chí gồm 12 nội dung để áp dụng trong phương pháp so sánh, đó là: (1)- Đặc điểm pháp lý; (2)- Hình dáng lô đất; (3)- Kích thước, qui mô; (4)- Lợi thế giao thông; (5)- Lợi thế kinh doanh; (6)- Hạ tầng xã hội; (7)- Hạ tầng kỹ thuật; (8)- Cảnh quan, môi trường; (9)- Phong thủy; (10)- Thời điểm giao dịch; (11)- Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường; (12)- Qui hoạch

Phương pháp định giá

Wyatt (2013) Shapiro và cộng sự (2013) Galaty và cộng sự, (2002) Eboy and Samat (2014) Ong (2013)

Chau and Lai (1995) Bagdonavicius and Deveikis (2005) Daud (2008); Sulija and Sulija (2005) Janssen và cộng sự (2001)

Paliwal và cộng sự (1999) Lục Mạnh Hiển (2014) Dunse và cộng sự (2010) Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009)

Phương pháp so sánh; Phương pháp đầu tư; Phương pháp lợi nhuận; Phương pháp chi phí thay thế và Phương pháp giá trị còn lại (1) Tiếp cận so sánh bán; (2) Tiếp cận chi phí

và (3) Tiếp cận thu nhập

Phương pháp hồi quy Phương pháp chi phí và thu nhập Định giá đại trà hay định giá tổng hợp (Mass valuation)

Ứng dụng mô hình Hedonic Ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng

Phương pháp định giá BĐS cho mục đích tài chính

Phương pháp so sánh và chi phí

Phương pháp so sánh

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

Kết quả nghiên cứu tổng quan cho thấy, có những nghiên cứu liên quan đến giá trị, giá cả BĐS Tuy nhiên chưa có nghiên cứu nào, cả ở trong nước và quốc tế, chỉ tập trung về các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính Nói cách khác, đã có một số công trình nghiên cứu về BĐS (thị trường, thuế, tài chính…) và định giá nhà ở (góc độ doanh nghiệp) nhưng chưa có luận án nào nghiên cứu về các thành tố của giá trị BĐS chuyển nhượng nhằm mục đích huy động nguồn tài chính cho địa phương

Những nghiên cứu về định giá/thẩm định giá nói chung và về các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS đã hình thành và kiểm chứng ở các nước có nền kinh tế phát triển và bề dầy về khoa học quản lý Các nghiên cứu này cũng cần được chứng minh tính phù hợp hoặc cần có sự biến đổi để phù hợp với những điều kiện và đặc điểm

của Việt Nam, đặc biệt là Hà Nội, nơi được chọn là bối cảnh nghiên cứu

Tác giả dự định tập trung nghiên cứu về các nhân tố có tác động đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với BĐS, lấy lý thuyết định giá (hay thẩm định giá) làm nền tảng lý thuyết cơ bản Mặc dù đã được nghiên cứu từ lâu nhưng chủ

đề này luôn nhận được sự quan tâm của các nhà nghiên cứu và các nhà quản lý Kết quả nghiên cứu được tìm ra và kiểm chứng vẫn có thể bổ sung cho những lý thuyết đã

có về các nhân tố tác động đến giá trị BĐS chuyển nhượng và sẽ có ý nghĩa đối với việc thực hiện chính sách tài chính

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Lý thuyết cơ bản về bất động sản

2.1.1 Khái niệm

Thuật ngữ bất động sản (realty) đôi khi được dùng để phân biệt giữa quyền tài sản BĐS (real property) hoặc BĐS (real estate), hay động sản Theo Hội đồng tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (IVSC) thì tài sản (asset) bao gồm BĐS (real estate) và động sản (moveable personal estate) Theo đó, IVSC định nghĩa BĐS bao gồm đất đai

tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình,

có hình thể vật chất có thể nhìn hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 107 có quy định: “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật” Một cách hiểu phổ biến về BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời được, và tồn tại ổn định lâu dài Như vậy một tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; Tồn tại lâu dài

Như vậy, chúng ta có thể hiểu rằng BĐS là một loại tài sản, bao gồm đất đai, nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai hoặc các tài sản khác do pháp luật quy định

BĐS nói chung và đất đai nói riêng là một trong những loại tài sản có giá trị cao

do những đặc tính riêng có của nó và đã từ lâu, BĐS chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu tài sản của cá nhân, của doanh nghiệp hay rộng hơn là một quốc gia Cũng chính bởi đặc tính này mà BĐS cũng được coi là một trong những phương thức lưu trữ giá trị được nhiều người lựa chọn BĐS có thể được phân loại thành các nhóm sau đây (Lê Đình Thắng, 2007):

- Đất đai: Đất đai là yếu tố đầu tiên và là thành phần cơ bản tạo nên BĐS Nếu không có đất đai thì không thể có BĐS và ngược lại không có loại BĐS nào lại không gắn liền với đất đai Do vậy bản thân đất đai tự nó là BĐS đồng thời nó cũng là một bộ phận hợp thành của các BĐS khác

- Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền với công trình đó Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai Các tài sản gắn liền không tách rời với công trình xây dựng đó Các công trình này phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao, các công trình khai thác hầm mỏ

2.1.2 Đặc điểm của bất động sản

Bên cạnh những đặc điểm tạo của một tài sản thì các tài sản là BĐS có những đặc tính riêng mà các tài sản khác không có tạo nên tính khác biệt của BĐS với các tài sản khác, đồng thời cũng là một trong những yếu tố tạo nên giá trị BĐS Bởi vậy người định giá cần phải xem xét các đặc điểm này ảnh hưởng như thế nào đến giá trị BĐS

Thứ nhất, BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không di dời

được, do vậy nó luôn được coi là tài sản có vị trí cố định Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Yếu tố vị trí không chỉ được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, đến các điểm dịch vụ công, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận Cũng do BĐS có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt Nhiệm vụ của người định giá là cần phải đánh giá được tác động của yếu tố vị trí đến giá trị BĐS như điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và điều kiện môi trường Khi có sự thay đổi các yếu tố trên thì giá trị của BĐS sẽ thay đổi theo BĐS cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt Sự khác biệt của BĐS trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất; về kết cấu và kiến trúc,

về hướng, về cảnh quan và ngoại cảnh Bởi vậy khi định giá BĐS cần phải chú ý đến tính dị biệt của từng cá thể BĐS, không thể đánh giá, so sánh dập khuôn giữa các BĐS

với nhau

Thứ hai, BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về qui mô diện tích bề mặt do giới

hạn về diện tích đất đai và do yếu tố vị trí quyết định, điều này dẫn đến sự khan hiếm

về BĐS Thêm vào đó, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, do đó về lâu dài giá trị BĐS luôn

có xu hướng tăng, đặc biệt là ở những khu vực đang phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển (Quốc Bảo, 2004)

Thứ ba, BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các BĐS liền kề và

có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Khi định giá BĐS cần phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác

sẽ ra đời Ngoài ra BĐS còn là tài sản có giá trị lớn và thời gian tồn tại lâu dài xét cả trên khía cạnh tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS Bởi vậy khi đánh giá giá trị BĐS cần phải xem xét và tính toán các chi phí kết tinh trong quá trình hình thành BĐS

và thời gian đem lại thu nhập cho người sử dụng BĐS

2.2 Chính sách tài chính đối với bất động sản

2.2.1 Chính sách tài chính

Tài chính là hệ thống các quan hệ kinh tế trong phân phối, gắn liền với quá trình hình thành và sử dụng các quỹ tiền tệ Trong thực tế, các quan hệ tài chính diễn ra rất phức tạp và đa dạng, chúng đan xen nhau trong một tập hợp hàng loạt các hoạt động khác nhau của nền kinh tế Hệ thống tài chính là tổng thể của các bộ phận khác nhau trong một cơ cấu tài chính, mà ở đó các quan hệ tài chính hoạt động trên các lĩnh vực khác nhau nhưng có mối liên hệ tác động lẫn nhau theo những quy luật nhất định Chính sách tài chính quốc gia là tập hợp các mục tiêu, biện pháp được chính phủ mỗi quốc gia đề ra để tác động tới hệ thống tài chính của quốc gia, khiến cho hệ thống

đó phục vụ hữu hiệu việc thực hiện các mục tiêu phát triển đã được xác định trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Với những nền kinh tế mà hệ thống tài chính đang trong giai đoạn phát triển ban đầu như nước ta, khi mà mọi khâu của tài chính còn đang ở giai đoạn phát triển sơ khai, trình độ phát triển của thị trường tài chính và trung gian tài chính chưa cao, chính sách tài chính quốc gia không thể chỉ dừng ở các chính sách vĩ mô như thuế và chi tiêu ngân sách mà còn phải bao gồm cả các lĩnh vực vi mô Phạm vi chính sách tài chính quốc gia của Việt Nam vì vậy bao trùm cả lĩnh vực tài chính công, tài chính doanh nghiệp và tài chính hộ gia đình hay dân cư Chính sách tài chính quốc gia phải đóng vai trò quyết định đến qui mô và tốc độ phát triển kinh tế, đến cơ cấu kinh tế, cơ cấu đầu tư thông qua việc tác động tới hoạt động phân phối và sử dụng các nguồn lực tài chính trong nước, bao gồm cả những nguồn tài nguyên thiên nhiên và các tài sản xã hội khác