Thẩm định giá trị bất động sản phục vụ mục đích chuyển nhượng

Thẩm định giá trị bất động sản phục vụ mục đích chuyển nhượng

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Thẩm định giá trị bất đ Thẩm định giá trị bất đ ộ ộ ng sản ng sản phục vụ mục đích chuyển nhượng phục vụ mục đích chuyển nhượng Báo cáo kết quả thẩm định giá Báo cáo kết quả thẩm định giá  Tài sản thẩm Tài sản thẩm đ đ ịnh giá: ịnh giá: Quyền sử dụng Quyền sử dụng đ đ ất và công trình ất và công trình xây dựng. xây dựng.  Khách hàng yêu cầu TĐG: Khách hàng yêu cầu TĐG: Công ty C Công ty C  Địa Địa đ đ iểm thẩm iểm thẩm đ đ ịnh giá: ịnh giá: đư đư ờng N ờng N ơ ơ Trang Long, quận Trang Long, quận Bình Thạnh, tp. Hồ Chí Minh. Bình Thạnh, tp. Hồ Chí Minh.  Mục Mục đ đ ích thẩm ích thẩm đ đ ịnh giá: ịnh giá: Chuyển nh Chuyển nh ư ư ợng. ợng.  Thời Thời đ đ iểm thẩm iểm thẩm đ đ ịnh giá: ịnh giá: Tháng …./200…. Tháng …./200…. . . 1. Các căn cứ làm nền tảng để thẩm định giá. 1. Các căn cứ làm nền tảng để thẩm định giá. - Mục 3, Ch Mục 3, Ch ươ ươ ng II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL - ng II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL - UBTVQH10 ngày 26/04/2002 của ủy ban Th UBTVQH10 ngày 26/04/2002 của ủy ban Th ư ư ờng vụ ờng vụ Quốc hội khóa quy Quốc hội khóa quy đ đ ịnh về thẩm ịnh về thẩm đ đ ịnh giá. ịnh giá. - Nghị Nghị đ đ ịnh 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03 ịnh 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03 tháng 8 n tháng 8 n ă ă m 2005 về Thẩm m 2005 về Thẩm đ đ ịnh giá ịnh giá - Thông t - Thông t ư ư 17/2006/TT_BTC của bộ Tài chính h 17/2006/TT_BTC của bộ Tài chính h ư ư ớng ớng dẫn dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá 8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá - - Những tiêu chuẩn thẩm Những tiêu chuẩn thẩm đ đ ịnh giá Quốc tế và Việt Nam. ịnh giá Quốc tế và Việt Nam. - - Thông t Thông t ư ư số 13/LB-TT, ngày 18/8/1994 của liên Bộ số 13/LB-TT, ngày 18/8/1994 của liên Bộ Xây dựng - Tài chính - Vật giá Chính phủ về việc Xây dựng - Tài chính - Vật giá Chính phủ về việc h h ư ư ớng dẫn ph ớng dẫn ph ươ ươ ng pháp xác ng pháp xác đ đ ịnh giá trị còn lại của nhà ịnh giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà thuộc sở hữu Nhà N ở trong bán nhà thuộc sở hữu Nhà N ư ư ớc cho ng ớc cho ng ư ư ời ời đ đ ang thuê. ang thuê. Các căn cứ làm nền tảng để thẩm định giá Các căn cứ làm nền tảng để thẩm định giá - - Quyết Quyết đ đ ịnh số ……./QĐ-UB-QLĐT ngày /…/… của ịnh số ……./QĐ-UB-QLĐT ngày /…/… của UBND thành phố Hồ Chí Minh về việc ban hành UBND thành phố Hồ Chí Minh về việc ban hành giá giá đ đ ất các loại ất các loại đ đ ất trên ất trên đ đ ịa bàn thành phố. ịa bàn thành phố. - Nghị Nghị đ đ ịnh số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về ịnh số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về Thu tiền sử dụng Thu tiền sử dụng đ đ ất ất ). ). - - Thông t Thông t ư ư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính h Tài chính h ư ư ớng dẫn thi hành 198/2004/NĐ-CP ngày ớng dẫn thi hành 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về Thu tiền sử dụng 03/12/2004 về Thu tiền sử dụng đ đ ất ất ) ) - - 2.Phương thức tiến hành thẩm định giá 2.Phương thức tiến hành thẩm định giá : :  Nghiên cứu các hồ s Nghiên cứu các hồ s ơ ơ , tài liệu và thông tin Công ty C cung , tài liệu và thông tin Công ty C cung cấp. cấp.  Tổ chức thẩm Tổ chức thẩm đ đ ịnh hiện trạng tại hiện tr ịnh hiện trạng tại hiện tr ư ư ờng. ờng.  Tiến hành chụp ảnh hiện trạng tài sản tại Tiến hành chụp ảnh hiện trạng tài sản tại đ đ ịa ịa đ đ iểm và thời iểm và thời đ đ iểm thẩm iểm thẩm đ đ ịnh giá . ịnh giá .  Ghi chép tình trạng thực tế, lập biên bản xác Ghi chép tình trạng thực tế, lập biên bản xác đ đ ịnh tình trạng ịnh tình trạng tài sản tài sản  Phân tích và Phân tích và đ đ ánh giá tình trạng thực tế từng loại tài sản tại ánh giá tình trạng thực tế từng loại tài sản tại thời thời đ đ iểm và iểm và đ đ ịa ịa đ đ iểm thẩm iểm thẩm đ đ ịnh giá. ịnh giá.  Nghiên cứu, tham khảo, phân tích và so sánh giá thị Nghiên cứu, tham khảo, phân tích và so sánh giá thị tr tr ư ư ờng tại thời ờng tại thời đ đ iểm tháng …/200… iểm tháng …/200…  Sau khi thẩm Sau khi thẩm đ đ ịnh hiện trạng và thu thập thông tin về ịnh hiện trạng và thu thập thông tin về quyền sử dụng quyền sử dụng đ đ ất ất đ đ ối với tài sản yêu cầu thẩm ối với tài sản yêu cầu thẩm đ đ ịnh giá ịnh giá trên trên đư đư ờng N ờng N ơ ơ Trang Long, quận Bình Thạnh, thành phố Trang Long, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh theo yêu cầu thẩm Hồ Chí Minh theo yêu cầu thẩm đ đ ịnh giá của Công ty C ịnh giá của Công ty C tháng …/200…. tháng …/200….  Kết quả thẩm Kết quả thẩm đ đ ịnh giá nh ịnh giá nh ư ư sau: sau: III. Đặc điểm tài sản thẩm định giá: III. Đặc điểm tài sản thẩm định giá: 1. Pháp lý tài sản thẩm định giá: 1. Pháp lý tài sản thẩm định giá: - - Giấy chứng nhận Quyền sử dụng dất Giấy chứng nhận Quyền sử dụng dất - - Bản Bản đ đ ồ xác ồ xác đ đ ịnh về s ịnh về s ơ ơ đ đ ồ chỉ dẫn, bản ồ chỉ dẫn, bản đ đ ồ vị trí, bản ồ vị trí, bản vẽ hiện trạng. vẽ hiện trạng. - - Bản vẽ hiện trạng vị trí quy Bản vẽ hiện trạng vị trí quy đ đ ịnh về s ịnh về s ơ ơ đ đ ồ chỉ dẫn, ồ chỉ dẫn, bản bản đ đ ồ vị trí, bản vẽ hiện trạng, bảng liệt kê toạ ồ vị trí, bản vẽ hiện trạng, bảng liệt kê toạ đ đ ộ ộ góc ranh, bảng phân loại diện tích, bảng chỉ dẫn diện góc ranh, bảng phân loại diện tích, bảng chỉ dẫn diện tích nhà cần thẩm tích nhà cần thẩm đ đ ịnh giá. ịnh giá. - - Biên bản Biên bản đ đ ánh giá chất l ánh giá chất l ư ư ợng còn lại của nhà, nhà ợng còn lại của nhà, nhà x x ư ư ởng . ởng . 2. Đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản định giá 2. Đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản định giá  Tài sản nằm trong hẻm Tài sản nằm trong hẻm đ đ ất rộng khoảng 4 m, cách ất rộng khoảng 4 m, cách mặt tiền mặt tiền đư đư ờng N ờng N ơ ơ Trang Long khoảng 200 m, lô Trang Long khoảng 200 m, lô đ đ ất ất có hình chữ nhật, ba mặt tiền hẻm. Khu có hình chữ nhật, ba mặt tiền hẻm. Khu đ đ ất nằm trong ất nằm trong khu dân c khu dân c ư ư đ đ ông ông đ đ úc, phù hợp xây dựng biệt thự, nhà úc, phù hợp xây dựng biệt thự, nhà x x ư ư ởng . Giấy tờ pháp lý ởng . Giấy tờ pháp lý đ đ ầy ầy đ đ ủ. ủ. Đặc điểm về quyền sử dụng đất: Đặc điểm về quyền sử dụng đất:  Hình dạng: lô Hình dạng: lô đ đ ất có hình dạng ất có hình dạng đ đ ẹp (hình chữ nhật) khá vuông ẹp (hình chữ nhật) khá vuông vức. vức.  Tổng diện tích khu Tổng diện tích khu đ đ ất là 3.280 m2, chiều ngang khoảng 93,4 ất là 3.280 m2, chiều ngang khoảng 93,4 m, chiều sâu khoảng 28,1 m. Trong m, chiều sâu khoảng 28,1 m. Trong đ đ ó diện tích vi phạm lộ ó diện tích vi phạm lộ giới là 1.963 m2, diện tích giới là 1.963 m2, diện tích đư đư ợc công nhận là 1.317 m2. ợc công nhận là 1.317 m2. [...]... sở giá trị của thẩm định giá, các ngun tắc và phương pháp thẩm định giá 1 Cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm của tài sản thẩm định giá, chúng tơi chọn cơ sở giá trị thị trường để thẩm định giá  "Giá trị thị trường" là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, ... thức: giá trị thặng dư của bất động sản = giá trị phát triển gộp của cơng trình phát triển dự kiến - chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư Giả sử mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất: xây dựng khu nhà ở liên kế Phương án đầu tư: quy hoạch phân lơ xây dựng nhà liên kế để bán Các thơng tin tham khảo về giá nhà trong hẻm, giá bán nhà tại các khu quy hoạch lân cận tài sản thẩm định giá: ... trên đất đã cũ, lỗi thời nên làm giảm giá trị của lơ đất Các chun gia đề nghị giảm 5% mức giá trên: 7.650.000 x (100% - 5%) = 7.267.500 đ/m2 5.2.Phương pháp Thặng dư: Phương pháp thặng dư      Cơ sở lý luận: phương pháp thặng dư dựa trên ngun tắc là giá trị vốn hiện tại của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát... về pháp lý, điều kiện khả thi về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản Ngun tắc dự kiến lợi ích tương lai: ước tính giá trị của bất động sản ln ln dựa trên các triển vọng tương lai, dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sử dụng gắn liền với dự tính của nguời mua Các ngun tắc khác: thay thế, đóng góp, cung cầu V Các phương pháp thẩm định giá:     Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp... së ®iỊu chØnh: Bước 2: Điều chỉnh theo quy mơ diện tích: Tài sản so sánh là những tài sản có diện tích nhỏ trong khi tài sản thẩm định giá có diện tích lớn khả năng giao dịch trên thị trường rất khó, khách hàng tiêm năng ít Các chun gia thẩm định nhận thấy quy mơ diện tích có ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất Do đó đề nghị giảm 15% mức giá quyền sử dụng đất trên 9.000.000 x (100% - 15%) = 7.650.000... tài sản so sánh trong khu vực dẫn đến khó trong việc điều chỉnh giá Thực hiện điều chỉnh: Bước 1:  Điều chỉnh tăng giảm theo tỷ lệ phần trăm đối với các tài sản so sánh về tài sản chuẩn được giả định, đất có diện tích 80 ≈ 100 m2 có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, nằm trong hẻm rộng khoảng 4 m, cách mặt tiền đường Nơ Trang Long khoảng 50 m, lân cận với tài sản thẩm định giá: ... Ứng dụng các phương pháp để thẩm định giá: 5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: a.Phân tích các bất động sản so sánh: Tài sản so sánh 1 DiƯn tÝch §Ỉc ®iĨm DTKV: 211 m2 DTXD: 137 m2 Vò trí: nhà trong hẻm nhựa rộng 4m, khu dân cư, gần chơ, cách đường Nơ Trang Long 150 m Cấu trúc: nhà trệt, mái tôn, sân để xe Ph¸p lý Gi¸ Chủ Ước tính: 272 quyền lượng hồng ĐGXD: 800.000 đồng/m2 Giá QSDĐ: 9,9 triƯu đ/m NhËn... 136 lượng hồng Giá QSDĐ: 8.640.000 đồng/m2 NhËn xÐt Tài sản có vò trí tương đồng với tài sản TĐG Tài sản so sánh 4 DiƯn tÝch DTKV: 4mx 25m = 100 m2 §Ỉc ®iĨm Ph¸p lý Gi¸ Vò trí: đất nằm Chủ Ước tính: 119 trong hẻm nhựa quyền lượng rộng 4 m, gần hồng Giá QSDĐ: ngã 3 đi cầu 9.639.000 Bình Lợi, cách đồng/m2 đường Nơ Trang Long 100 m NhËn xÐt Tài sản có vò trí tương đồng với tài sản TĐG Tài sản so sánh 5... người mua, sẵn sàng mua tài sản, vào thời điểm thẩm định giá, sau q trình tiếp thị cơng khai mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một cách khách quan và độc lập  2 Các nguyễn tắc được sử dụng trong thẩm định giá: Ngun tắc sử dụng cao nhất và tối ưu: là việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức có thể được trong điều kiện... Long 50 m Cấu trúc: nhà trệt, mái tôn Gi¸ NhËn xÐt Ước tính: 106,25 L ĐGXD: 800.000đ/m 2 Giá QSDĐ: 8.979.830 đồng/m2 Tài sản có vò trí tương đồng và thuận lợi kinh doanh buôn bán như tài sản thẩm đònh giá b Phân tích đánh giá: * Thuận lợi và hạn chế   Thuận lợi: Lơ đất nằm trong hẻm nhưng có phần diện tích giáp với sơng Sài Gòn thuận tiện cho việc kinh doanh nhà hàng, khu nghỉ mát Địa thế khu đất . CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Thẩm định giá trị bất đ Thẩm định giá trị bất đ ộ ộ ng sản ng sản phục vụ mục đích chuyển nhượng phục. nhượng phục vụ mục đích chuyển nhượng Báo cáo kết quả thẩm định giá Báo cáo kết quả thẩm định giá  Tài sản thẩm Tài sản thẩm đ đ ịnh giá: ịnh giá: Quyền