Giải pháp hoàn thiệm thẩm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

Giải pháp hoàn thiệm thẩm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp. Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng...

B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH TRN VIT HUY GII PHÁP HOÀN THIN THM NNH TÀI CHÍNH D ÁN U T VÀ KINH DOANH BT NG SN PHC HP CHUYÊN NGÀNH : KINH T TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ S : 60.31.12 LUN VN THC S KINH T NGI HNG DN KHOA HC: TS. TRN THN K TP. H CHÍ MINH NM 2009 LI CAM OAN Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cu ca riêng tôi. Các s liu, kt qu trong lun vn cha tng đc ai công b trong bt k lun vn nào khác. TÁC GI LUN VN TRN VIT HUY DANH MC CÁC T VIT TT CR – Capitalization Rate: T sut vn hoá DEP – Depreciation: Khu hao DPP – Discounted Payback Period: Thi gian thu hi vn có chit khu EBIT – Earning Before Interest and Tax: Li nhun trc thu và lãi EBITDA - Earning Before Tax, Depreciation and Amortization: Li nhun trc thu, lãi vay và khu hao EPS – Earning Per Share: Thu nhp trên mi c phn IRR – Internal Rate Of Return: Sut sinh li ni b NCF – Net Operating Cash Flow: Dòng tin hot đng thun sau thu NPV – Net Present Value: Hin giá thun NWC – Net Working Capital – Vn luân chuyn OEAT – Operating Earning After Tax: Li nhun hot đng sau thu OEBT – Operating Earning Before Tax: Li nhun ho t đng trc thu PI – Profitability Index: Ch s sinh li PP – Payback Period: Thi gian thu hi vn WACC – Weighted Average Cost of Capital: Chi phí s dng vn bình quân CBRE – CB Richard Ellis UBND – U Ban Nhân Dân TP.HCM – Thành Ph H Chí Minh SWOT – Strenght, Weakness, Opportinities and Threat – Phân tích đim mnh, đim yu, c hi và thách thc TNDN – Thu Nhp Doanh Nghip TNCN – Thu Nhp Cá Nhân DANH MC CÁC BNG BIU Bng 2.1 Thông s c bn v d án 22 Bng 2.2 Vn đu t d kin 23 Bng 2.3 Nhu cu và giá chào thuê cao c vn phòng ti TP.HCM 25 Bng 2.4 Ngun cung cao c vn phòng ti TP.HCM 26 Bng 2.5 Lch s giá cho thuê cao c vn phòng ti TP.HCM 27 Bng 2.6 Phân tích SWOT ca d án 40 Bng 2.7 So sánh EBIT ca mi mét vuông khi đu t vào các hng mc khác nhau 43 Bng 2.8 Nhng thông s c bn ca d án 44 Bng 2.9 K hoch phát trin ca d án 45 Bng 2.10 Bng khu hao ca d án vi phng án 2 49 Bng 2.11 Bng khu hao ca d án trong 10 nm đu vi phng án 1 50 Bng 2.12 Thu nhp ca d án trong 10 nm đu đi vi phng án 1 55 Bng 2.13 Thu nhp ca d án đi v i phng án 2 56 Bng 2.14 Bng 2.14 Phân tích đ nhy bi nhân t bin đi chi phí xây dng và giá bán cn h nh hng lên NPV 56 Bng 2.15 Phân tích đ nhy bi nhân t bin đi chi phí xây dng và giá bán cn h nh hng lên IRR 56 Bng 2.16 Phân tích tình hung ca d án 59 DANH MC CÁC HÌNH V -  THN Hình 2.1 Lch s giá bán cn h cao cp 25 Hình 2.2 Lch s ngun cung vn phòng ti TP 26 Hình 2.3 Ngun cung th trng bán l ti khu vc Châu á 28 Hình 2.4 Thu nhp trung bình hng tháng ti TP.HCM xét theo khu vc 30 Hình 2.5 Thu nhp trung bình hng tháng ti TP.HCM xét theo nm 31 Hình 2.6 Doanh thu bán l ti TP.HCM 32 Hình 2.7 Ngun cung bán l hin ti ti TP.HCM 33 Hình 2.8 Ngun cung bán l trong tng lai ti TP.HCM 34 Hình 2.9 Lch s giá cho thuê mt bng bán l ti Tp.HCM 35 Hình 2.10 Khách sn 3-5 sao ti Tp.HCM 36 Hình 3.1  th d báo dòng ngân lu ròng ca d án 64 Hình 3.2  th d báo IRR ca d án 65 Hình 3.3 Xác đnh t l chc chn NPV ca d án 66 Hình 3.4 Xác đnh t l chc chn IRR ca d án 66 MC LC CHNG 1: C S LÝ LUN V THM NNH TÀI CHÍNH CA CÁC D ÁN U T VÀ KINH DOANH BT NG SN PHC HP 1 1.1 Tng quan v thNm đnh d án đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp 1 1.1.1 Mt s khái nim 1 1.1.1.1 Bt đng sn phc hp 1 1.1.1.2 D án kinh doanh bt đng sn 1 1.1.1.3 D án đu t bt đng sn 1 1.1.1.4 ThNm đnh tài chính các d án đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp 2 1.1.2 c đim ca bt đng sn phc hp và thNm đnh tài chính các d án đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp 3 1.1.3 Qui trình thNm đnh mt d án đu t và kinh doanh bt đng sn 3 1.2 Tm quan trng ca vic thNm đnh tài chính mt d án đu t b t đng sn 5 1.3 Các ch tiêu s dng đ thNm đnh tài chính 5 1.4 Phân loi các d án đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp 6 1.4.1 Da trên tính cht m rng hay thay th ca d án 7 1.4.1.1 D án m rng 7 1.4.1.2 D án thay th 7 1.4.1.3 Các d án phát sinh đ đáp ng các yêu cu pháp lý, các tiêu chuNn sc khe và an toàn. 7 1.4.2 Da trên mi tng quan kinh t ca các d án 7 1.4.2.1 Các d án đ c lp ln nhau 7 1.4.2.2 Các d án ph thuc ln nhau 8 1.4.2.3 Các d án loi tr ln nhau 8 1.5 N hng nhân t nh hng đn thNm đnh tài chính d án đu t bt đng sn phc phc hp 8 1.5.1 Phân tích th trng ca sn phNm 8 1.5.2 Phân tích SWOT ca khu đt 8 1.5.3 La chn các hng mc thích hp đ đu t 9 1.5.4 Xác đnh phng án kinh doanh sn phNm sau khi xây d ng xong 9 1.5.5 Áp dng phng pháp hp lý đ xác đnh dòng ngân lu ca d án 9 1.5.5.1 Khái nim dòng ngân lu 10 1.5.5.2 Vai trò ca dòng ngân lu 10 1.5.5.3 Các nguyên tc xác đnh dòng ngân lu 10 1.5.5.4 ánh giá dòng tin ca d án 11 1.5.6 La chn t sut chit khu phù hp 13 1.5.6.1 Khái nim t sut chit khu 13 1.5.6.2 Các ch tiêu s dng làm t sut chit khu 14 1.6 Phân tích ri ro d án đu t và kinh doanh bt đng sn 17 1.6.1 Mc đích ca phân tích ri ro 17 1.6.2 Các phng pháp phân tích ri ro 18 1.6.2.1 Phân tích đ nhy – Sensitivity Analysis 18 1.6.2.2 Phân tích tình hung – Scenario Analysis 18 1.6.2.3 Phân tích mô phng - Monte Carlo Simulation 19 KT LUN CHNG I 20 CHNG 2: TH M NNH TÀI CHÍNH D ÁN U T VÀ KINH DOANH BT NG SN PHC HP TRONG THC T 21 2.1 S lc v d án : 21 2.1.1 Tng quan v khu phc hp Dynamic Plaza ti qun Tân Bình TP.HCM. 21 2.1.2 nh hng đu t d án 21 2.1.3 N hng thông s c bn ban đu ca d án 22 2.1.4 Vn đu t d kin và phng án huy đng vn đu t cho d án 22 2. 2 N ghiên c u th trng và đ xut phát trin d án 23 2.2.1 Tng quan v th trng bt đng sn TP.HCM thi gian qua và hin ti 23 2.2.2 Th trng cn h bán ti TP.HCM 24 2.2.3 Th trng cao c vn phòng ti TP.HCM 25 2.2.4 Th trng trung tâm thng mi ti TP.HCM 28 2.2.5 Th trng khách sn 3-5 sao ti TP.HCM 35 2.3 Phân tích và thNm đnh tài chính khu phc hp Dynamic Tân Bình 39 2.3.1 Phân tích SWOT ca d án 40 2.3.2  xut các hng mc đ u t 41 2.3.3 Phân tích tài chính và xác đnh kt qu đu t 44 2.3.3.1 N hng thông s c bn 44 2.3.3.2 Tin đ thc hin d án 44 2.3.3.3 Xác đnh dòng tin ca d án 45 2.3.3.4 Thay đi doanh thu ca d án ( R) 45 2.3.3.4.1 Cn h bán 45 2.3.3.4.2 Cao c vn phòng 46 2.3.3.4.3 Trung tâm thng mi 46 2.3.3.4.4 Ch đu xe 47 2.3.4 Thay đi chi phí hot đng ca d án ( O) 47 2.3.5 Thay đi chi phí khu hao ( Dep) 48 2.3.5.1 Phng án tt c các hng mc đu đc bán ht sau khi xây dng 49 2.3.5.2 Phng án mà hng mc cn h bán, vn phòng, khu thng mi và đu xe cho thuê 49 2.3.6 Thay đi li nhun hot đng thun sau thu ( OEAT) 51 2.3.7 Vn luân chuyn cn thit cho d án 51 2.3.8 Xác đnh dòng tin hot đng thun ca d án (N CF) 52 2.3.9 Kt qu kinh doanh ca d án 52 2.3.9.1 Phng án 1: Cho thuê hng mc vn phòng, trung tâm thng mi và ch đu xe. 52 2.3.9.2 Phng án 2: Bán li tt c các hng mc sau khi đu t xây dng 53 2.3.10 N hn xét kt qu đt đc 53 2.3.11 Phân tích ri ro ca d án 53 2.3.11.1 Phân tích đ nhy (Sensitivity Analysis) 53 2.3.11.2 Phân tích tình hu ng (Scenario Analysis) 57 2.3.11.3 Phân tích mô phng (Monte Carlo Slim) 59 2.3.11.3.1 nh ngha bin gi thuyt 59 2.3.12.3.2 nh ngha bin d báo 62 2.3.12.3.3 Chy mô phng 63 2.3.12.3.4 Din dch kt qu mô phng bng đ th d báo 63 2.3.12.3.5 Ý ngha đ th d báo trong phân tích ri ro 65 KT LUN CHN G II 66 CHNG 3: GII PHÁP NHM HOÀN THIN PHNG PHÁP THM NNH TÀI CHÍNH D ÁN U T VÀ KINH DOANH BT NG SN PHC H P 68 3.1 nh hng phát trin th trng bt đng sn nc ta trong thi gian ti 68 3.2 Gii pháp hoàn thin phng pháp thNm đnh tài chính d án đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp 69 3.3 Kin ngh hoàn thin phng pháp thNm đnh tài chính d án đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp 74 KT LUN CHNG III 76 KT LUN CHUNG 77 LI M U 1. Tính cp thit ca đ tài Thi gian t đu nm 2007 đn đu nm 2008 th trng bt đng sn Vit N am phát trin mt cách sôi đng. Bng chng là vn đu t nc ngoài đ vào lnh vc này ngày càng nhiu. Trong giai đon t đu nm 2007 đn gia nm 2008, t giá cn h chung c, đt nn d án đn giá thuê vn phòng trung bình t ng 100-200%. iu này đã thu hút mt lng vn ln đu t vào lnh vc này. Các nhà đu t trong và ngoài nc đã đ vn vào lnh vc này nh là mt th trng tim nng mang li nhiu li nhun. i vi các nhà đu t trong nc đây là c hi tt đ chuyn đi ngành ngh cng nh thâm nhp vào các lnh vc kinh doanh mi. Tuy nhiên b t đu t giai đon gia cui nm 2008 vi vic Chính ph tht cht tin t nhm kim ch lm phát đã đNy giá bt đng sn gim trung bình gim 50%-60% so vi giai đon đnh đim. Thêm vào đó khng hong kinh t bt ngun t M đã lan sang khp th gii đã làm st gim đáng k tài sn ca các ch đu t. Các nhà đu t nc ngoài bt đu rút dn vn khi Vit N am cng vi ngun tín dng b tht cht đã làm ngng tr các d án đã trin khai hoc đã lên k hoch trin khai. Các d án kh thi t lúc cha có khng hong gi phi xem xét li. T đây cho thy nhu cu thNm đnh các d án đu t bt đng sn tng cao hn bao gi ht đc bit là các d án bt đng sn phc hp – mt trong nhng loi hình bt đng sn mi xut hin gn đây  nc ta. Bên cnh đó, vic thNm đnh d án bt đng sn không ch dng li  vic thNm đnh tính kh thi ca d án mà còn phi phân tích đc nhng ri ro tim Nn ca chúng nhm giúp nhà đu t có đ thông tin đ ra quyt đnh.  có th thuyt phc đc các nhà tài tr thì ngi lp d án phi xây dng và phân tích d án đm bo tính kh thi v tài chính. Tuy nhiên đ có th thNm đnh mt d án bt đng sn vi qui mô vn đu t t hàng trm triu đn hàng t đô la vi thi gian hot đng hàng vài chc nm là mt vn đ khá phc tp. Th trng bt đng sn mang li li nhun cao nhng nó cng tim Nn khá nhiu ri ro. iu đó đòi hi vic thNm đnh các d án bt đng sn phi phân tích đc nhng ri ro tim Nn đ nhà đu t có đy đ thông tin đ ra quyt đnh. Thc t cho thy giai đon t gia nm 2008 khi chính ph tht cht tin [...]... tài chính c a d án k t khi ti n hành mua sau khi hoàn t t vi c kinh doanh d án Vi c thNm cho t ng ph N hà ng s n ph c h p là thNm t, thi t k , thi công nh này có th c th c hi n ng án kinh doanh khác nhau ph thu c vào m c tiêu c a nhà u t s ch n l a ph ng án kinh doanh trong s nh ng ph Ü Bán l i t t c d án sau khi xây d ng xong n ng án sau: ut 3 Ü Bán m t s h ng m c và kinh doanh m t s h ng m c Ü Kinh. .. n ng pháp nh ph c v nh l a ch n d án ng pháp so sánh: so sánh các s li u tính toán v i nhau a ra các nh n nh tính kh thi c a d án 6 K t c u c a lu n v n N i dung c a tài g m 3 ph n chính nh sau: ng 1: C s lý lu n v vi c thNm Ch nh d án u t và kinh doanh b t ng s n ph c h p ng 2: ThNm Ch nh d án u t và kinh doanh b t ng s n ph c h p trong th c ti n Ch xu t c a tác gi nh m hoàn thi n thNm ng 3: doanh. .. c t ng giá bán và cho thuê Xác k t qu tài chính c a d án có 1.4 Phân lo i các d án nh chính xác các y u t này s giúp cho tin c y cao u t và kinh doanh b t ng s n ph c h p 7 1.4.1 D a trên tính ch t m r ng hay thay th c a d án Các d án có nhi u m c ích khác nhau Tuy nhiên t t c các d án có th x p thành nhóm: d án m r ng, d án thay th , d án phát sinh áp ng các yêu c u pháp lý 1.4.1.1 D án m r ng Công... m c Ü Kinh doanh t t c các h ng m c Vi c thNm nh tài chính c ng s doanh phù h p nh t 1.1.2 xu t cho các nhà âu là ph ng án kinh i v i m c tiêu c a công ty mình c i mc ab t ng s n ph c h p và th m u t và kinh doanh b t ¬ ut c i mc ab t nh tài chính các d án ng s n ph c h p ng s n ph c h p Ü N hi u h ng m c kinh doanh trong cùng m t d án Ü Thông qua thNm nh tính kh thi m i quy t nh cc n u t vào h ng m... có ng khác nhau i v i d án mà t t c c bán h t thì th i gian c a d án là t khi b t sau khi bán xong kéo dài t 50 c i m ho t i v i h ng m c kinh doanh thì th i gian u xây d ng n u t c a d án n 70 n m Ü H ng m c này s làm gia t ng giá tr cho các h ng m c khác ¬ c i m c a th m nh tài chính các d án u t và kinh doanh b t ng s n ph c h p T nh ng c i mc ab t tài chính các d án b t d án b t ng s n ph c h p... a d án và phân tích r i ro c thù c a d án b t phân tích các r i ro và ng d ng cho các d án ut b t ng s n, ph ng th c ng s n ph c h p trong th c ti n t i Vi t N am 3 M c tiêu nghiên c u M c tiêu nghiên c u c a án tài là hoàn thi n ph u t và kinh doanh b t d án ut b t r i ro cho các nhà 4 it it 5 Ph nh tài chính các d ng s n ph c h p và phân tích các y u t r i ro c a các ng s n và a ra các gi i pháp. .. d án u t và kinh ng s n ph c h p 7 N i dung nghiên c u gi i quy t các v n nghiên c u c nêu ph n trên, ta c n ph i làm rõ các n i dung sau: - Xác nh các ch tiêu tài chính xác nh dòng ti n c a d án và ph ng pháp xây d ng giá bán, chi phí xây d ng, l a ch n t su t chi t kh u tài chính cho các c c u v n khác nhau, ph - Tóm t t s l tr ng b t ng án kinh doanh khác nhau c a d án sau khi xây d ng c v d án. .. toán thu chi trong su t tu i th c a d án, nó bao g m nh ng kho n th c thu và th c chi c a d án tính theo t ng n m Quy vào và dòng ti n ra c a d án u c xác nh c ghi nh n dòng ti n th i i m cu i n m 1.5.5.2 Vai trò c a dòng ngân l u Vì dòng ngân l u ph n ánh th i i m th c thu và th c chi c a dòng ti n nên trong phân tích tài chính d án, ta s d ng dòng ngân là c s ánh giá d án L i nhu n không ph n ánh chính. .. s ng kinh t c a d án giá tr tài s n h i sau thanh lý thì giá tr thanh lý sau khi tr các kho n thu s dòng ti n c a d án vào n m cu i cùng này su t th i gian d án ho t tính t ng giá tr dòng ti n c a d án c thu h i toàn b sau khi k t thúc d án: trong su t i s ng kinh t c a d án doanh nghi p s này c ng c c ng vào kh u hao, ph tính toán dòng ti n c a d án nh dòng ti n c a d án là kh u hao vì t l ng pháp. .. phòng và khách s n chi m ph bi n c xem là mô hình thích h p nh t cho m i ho t ng s n T mô hình này nhà ng u t xây d ng u t s ph i ch n l c l i nh ng h ng m c nào phù h p v i d án c a mình và lo i b nh ng h ng m c không hi u qu ho c phát tri n t t c các h ng m c nh m m c ích phân tán r i ro 1.1.1.4 Th m nh tài chính các d án u t và kinh doanh b t ng s n ph c h p ThNm nh tài chính c a các d án u t kinh doanh . Gii pháp hoàn thin phng pháp thNm đnh tài chính d án đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp 69 3.3 Kin ngh hoàn thin phng pháp thNm đnh tài. sn phc hp và thNm đnh tài chính các d án đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp 3 1.1.3 Qui trình thNm đnh mt d án đu t và kinh doanh bt