m2 cú giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền- 123docz.net

100 m2 cú giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử

dụng

dụng đđất ở, nằm trong hẻm rộng khoảng 4 m, cỏch mặt tiền ất ở, nằm trong hẻm rộng khoảng 4 m, cỏch mặt tiền

đư

đường Nờng Nơơ Trang Long khoảng 50 m, lõn cận với tài sản thẩm Trang Long khoảng 50 m, lõn cận với tài sản thẩm đ

Bảng so sỏnh điều chỉnh Bảng so sỏnh điều chỉnh Mức giá Mức giá phân tích phân tích So sánh 1So sánh 1 So sánh 2So sánh 2 So sánh 3 So sánh 3 So sánh 4So sánh 4 So sánh 5So sánh 5 Giá ớc Giá ớc tính tính ( (đ/m2)đ/m2) 9.922.275 9.922.275 7.650.000 7.650.000 8.640.000 8.640.000 9.630.000 9.630.000 8.979.830 8.979.830 Pháp lý Pháp lý 0%0% 0%0% 0%0% 0%0% 0%0% Vị trí Vị trí 1%1% 3%3% 0%0% 1%1% 1%1% Diện tích Diện tích 3%3% 0%0% 1%1% 0%0% 0%0% Hình dáng Hình dáng -2%-2% 5%5% 0% 0% -1%-1% 0%0%

Bảng so sỏnh điều chỉnh Bảng so sỏnh điều chỉnh Mức giá Mức giá phân tích phân tích So sánh 1So sánh 1 So sánh 2So sánh 2 So sánh 3 So sánh 3 So sánh 4So sánh 4 So sánh 5So sánh 5 Giao thơng Giao thơng 0%0% 5%5% -1%-1% 0%0% -1%-1% Lợi thế kinh Lợi thế kinh doanh doanh -2%-2% 3%3% %% 0%0% 0%0% Tỷ lệ mức Tỷ lệ mức giá đ ợc điều giá đ ợc điều chỉnh chỉnh 0% 0% 16%16% 0%0% 0%0% 0%0% Giá so sánh Giá so sánh sau khi đ ợc sau khi đ ợc điều chỉnh điều chỉnh 9.922.275 9.922.275 8.874.0008.874.000 8.640.0008.640.000 9.639.0009.639.000 8.979.8308.979.830

Kết luận của cỏc bước điều chỉnhKết luận của cỏc bước điều chỉnh

 Qua phân tích đánh giá trên chúng tơi nhận địnhmức Qua phân tích đánh giá trên chúng tơi nhận địnhmức giá thị tr ờng quyền sử dụng đất đối với những tài sản

giá thị tr ờng quyền sử dụng đất đối với những tài sản

nằm trong hẻm đ ờng Nơ Trang Long, quận Bình

Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh cĩ diện tích khoảng

80 đến 100 m2 mức giá dao động trong khoảng từ 8,5

triệu đ/m2 đến 10 triệu đ/m2.

 -- Sau khi xem xét các đặc điểm thuận lợi và hạn Sau khi xem xét các đặc điểm thuận lợi và hạn

chế đối với tài sản thẩm định giá các chuyên gia thẩm

định giá thống nhất lấy mức giá thị tr ờng quyền sử

dụng đất là

Bước 2: Bước 2:

Điều chỉnh theo quy mụ diện tớch: Tài sản so sỏnh là

những tài sản cú diện tớch nhỏ trong khi tài sản thẩm

định giỏ cú diện tớch lớn khả nịnh giỏ cú diện tớch lớn khả năăng giao dịch trờn thị ng giao dịch trờn thị

trưường rất khú, khỏch hàng tiờm nờng rất khú, khỏch hàng tiờm năăng ớt. Cỏc chuyờn ng ớt. Cỏc chuyờn

gia thẩm

gia thẩm đđịnh nhận thấy quy mụ diện tớch cú ảnh ịnh nhận thấy quy mụ diện tớch cú ảnh

hưưởng ởng đđến giỏ trị quyền sử dụng ến giỏ trị quyền sử dụng đđất. Do ất. Do đđú ú đđề nghị ề nghị

giảm 15% mức giỏ quyền sử dụng

giảm 15% mức giỏ quyền sử dụng đđất trờn.ất trờn.

9.000.000 x (100% - 15%) = 7.650.000

Bước 3

Điều chỉnh theo tớnh thớch dụng: Do cụng trỡnh xõy

dựng trờn

dựng trờn đđất ất đđĩ cũ, lỗi thời nờn làm giảm giỏ trị của ĩ cũ, lỗi thời nờn làm giảm giỏ trị của lụ

lụ đđất. Cỏc chuyờn gia ất. Cỏc chuyờn gia đđề nghị giảm 5% mức giỏ trờn:ề nghị giảm 5% mức giỏ trờn:

5.2.Phương phỏp Thặng dư: 5.2.Phương phỏp Thặng dư:

Phương phỏp thặng dư

 CCơơ sở lý luận: sở lý luận: phphươương phỏp thặng dng phỏp thặng dưư dựa trờn nguyờn tắc là dựa trờn nguyờn tắc là giỏ trị vốn hiện tại của bất

giỏ trị vốn hiện tại của bất đđộng sản chớnh là giỏ trị cũn lại sau ộng sản chớnh là giỏ trị cũn lại sau

khi lấy giỏ trị

khi lấy giỏ trị ưước tớnh của sự phỏt triển giả ớc tớnh của sự phỏt triển giả đđịnh trừ ịnh trừ đđi tất cả i tất cả

cỏc chi phớ phỏt sinh

cỏc chi phớ phỏt sinh đđể tạo ra sự phỏt triển ể tạo ra sự phỏt triển đđú.ú.

 Cụng thức: Cụng thức: giỏ trị thặng dgiỏ trị thặng dưư của bất của bất đđộng sản = giỏ trị phỏt ộng sản = giỏ trị phỏt triển gộp của cụng trỡnh phỏt triển dự kiến - chi phớ phỏt triển

triển gộp của cụng trỡnh phỏt triển dự kiến - chi phớ phỏt triển

bao gồm cả lợi nhuận của nhà

bao gồm cả lợi nhuận của nhà đđầu tầu tưư..

 Giả sử mục Giả sử mục đđớch sử dụng cao nhất và tốt nhất: xõy dựng khu ớch sử dụng cao nhất và tốt nhất: xõy dựng khu nhà ở liờn kế.

nhà ở liờn kế.

 PhPhươương ỏn ng ỏn đđầu tầu tưư: quy hoạch phõn lụ xõy dựng nhà liờn kế : quy hoạch phõn lụ xõy dựng nhà liờn kế đđể ể

bỏn.

 Cỏc thụng tin tham khảo về giỏ nhà trong hẻm, giỏ bỏn nhà tại Cỏc thụng tin tham khảo về giỏ nhà trong hẻm, giỏ bỏn nhà tại cỏc khu quy hoạch lõn cận tài sản thẩm

Cỏc thụng số ban đầu

Stt

Stt Nội dungNội dung Số l ợng Số l ợng Đơn vị tính Đơn vị tính

01 Diện tích đất Diện tích đất 1.317,001.317,00 m2m2

02 Tỷ lệ đất th ơng phẩmTỷ lệ đất th ơng phẩm 75%75% DT đấtDT đất

03 Diện tích đất th ơng phẩmDiện tích đất th ơng phẩm 987,75987,75 m2m2

04 Giá bán QSD đất dự kiến bánGiá bán QSD đất dự kiến bán 12.000.00012.000.000 đ/m2đ/m2

M2 cú giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử