Quản lý và định giá bất động sản

Nhận diện các yếu tố cơ bản của một thỏa thuận quản lý BĐS, giải thích các chức năng nhiệm vụ của nhà quản lý Mô tả các rủi ro và vấn đề quản trị rủi ro trong quản lý BĐS cho thuê Nhận diện các yếu tố chủ yếu tác động tới giá trị BĐS và những kỹ thuật định giá cơ bản

 2008 by BigBigCat75 12/12/13 1  2008 by BigBigCat75 12/12/13 2 Mục tiêu nghiên cứu: Mục tiêu nghiên cứu:  Nhận diện các yếu tố cơ bản của một thỏa thuận quản lý BĐS, giải thích các chức năng nhiệm vụ của nhà quản lý  Mô tả các rủi ro và vấn đề quản trị rủi ro trong quản lý BĐS cho thuê  Nhận diện các yếu tố chủ yếu tác động tới giá trị BĐS và những kỹ thuật định giá cơ bản  2008 by BigBigCat75 12/12/13 3 Quan điểm Quan điểm  Quản lý tài sản cũng là quản lý con người, do vậy các mối quan hệ là hết sức quan trọng  Một nhà quản lý tài sản nên hình thành một kế hoạch quản lý tài sản đa bối cảnh  Định giá BĐS là tối quan trọng trong các giao dịch và cung cấp dịch vụ BĐS  Quá trình định giá không đơn thuần trên phương diện vật lý, mà còn trên phương diện giá trị, chi phí, lợi ích và các yếu tố xã hội có liên quan  2008 by BigBigCat75 12/12/13 4 Các yếu tố cơ bản của một thỏa thuận quản lý BĐS Các yếu tố cơ bản của một thỏa thuận quản lý BĐS  Mô tả tài sản thực BĐS  Thời gian hiệu lực của thỏa thuận  Định nghĩa các trách nhiệm của nhà quản lý  Trình bày mục đích của chủ sở hữu BĐS  Giới hạn phạm vi quyền lực của nhà quản lý đối với BĐS được giao quản lý  Các thỏa thuận về chi phí  2008 by BigBigCat75 12/12/13 5 Các yếu tố cơ bản … (tiếp) Các yếu tố cơ bản … (tiếp)  Chế độ báo cáo  Các dịch vụ kèm theo  Phân phối lợi ích  Trách nhiệm bảo trì, bảo dưỡng  Thiệt hại và bồi thường thiệt hại  Các điều khoản vi phạm và vô hiệu hóa thỏa thuận  Các thỏa thuận về chia sẻ nghĩa vụ thuế,…  2008 by BigBigCat75 12/12/13 6 Những trách nhiệm chính của nhà QL BĐS cho thuê Những trách nhiệm chính của nhà QL BĐS cho thuê  Báo cáo tài chính  Cho thuê BĐS  Marketing  Lựa chọn người thuê  Thu tiền thuê và các khoản phí  Chăm sóc quan hệ khách hàng (người thuê)  2008 by BigBigCat75 12/12/13 7 Trách nhiệm của người QL về bảo dưỡng BĐS Trách nhiệm của người QL về bảo dưỡng BĐS  Phòng ngừa rủi ro đối với BĐS  Sửa chữa nhỏ  Bảo trì BĐS hàng ngày  Xây dựng, sửa chữa lớn (theo thỏa thuận)  Trợ giúp người đi thuê tiến bộ hơn trong sử dụng các tài sản BĐS cho thuê  2008 by BigBigCat75 12/12/13 8 Quản trị rủi ro Quản trị rủi ro  Nhận diện rủi ro và kiểm soát rủi ro  Bảo hiểm: - Thiên tai - Các thiệt hại trong quá trình sử dụng tài sản thuê - Hỏa hoạn - Tai nạn - Các RR khác  Đảm bảo các yêu cầu bảo vệ môi trường  2008 by BigBigCat75 12/12/13 9 Tiến trình định giá BĐS Tiến trình định giá BĐS (1)Nhận dạng bài toán (2)Lên danh mục dữ liệu đầu vào (3)Thu thập, ghi chép, sàng lọc và phân tích dữ liệu (4)Xác định giá cao nhất và mục đích SD tốt nhất (5)Ước giá đất (6)Ước giá BĐS theo mỗi phương pháp khác nhau (7)Điều hòa giá trị được xác định (8)Báo cáo kết quả định giá  2008 by BigBigCat75 12/12/13 10 Nguyên tắc cơ bản trong định giá Nguyên tắc cơ bản trong định giá  Yếu tố tiên lượng  Sự thay đổi  Giá cạnh tranh  Sự phù hợp, khả thi  Cấu thành giá trị  Giá cao nhất gắn với mục đích sử dụng tốt nhất [...]... động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật 12/12/13 © 2008 by BigBigCat75 11 Nội dung chính của chứng thư định giá BĐS          Bất động sản được định giá; Vị trí, quy mô của bất động sản; Tính chất và thực trạng của bất động sản; Tình trạng pháp lý của bất động sản; Các hạn chế của bất động sản; Phương pháp định giá bất động sản; Thời điểm định giá bất động sản; Giá. .. định của VN về nguyên tắc định giá BĐS 1 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật 2 Việc định giá phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá 3 Việc định giá bất động. .. đồng hoặc theo quy định của pháp luật 7 Các quyền khác theo quy định của pháp luật 12/12/13 © 2008 by BigBigCat75 16 Nghĩa vụ của người định giá 1 2 3 4 5 6 7 Thực hiện hợp đồng định giá bất động sản Giao chứng thư định giá và chịu trách nhiệm Mua BH trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản Thực hiện chế độ báo cáo, thanh tra, kiểm tra Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá bất động sản Bồi thường thiệt... quy định của pháp luật 8 Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật 12/12/13 © 2008 by BigBigCat75 17 ĐK cấp Chứng chỉ định giá BĐS a) b) c) d) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; Có trình độ từ cao đẳng trở lên; Đã được đào tạo về định giá bất động sản; Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản 12/12/13 © 2008 by BigBigCat75 18 Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá BĐS a) Đơn xin cấp chứng chỉ định. .. người định giá 1 2 3 4 5 Thực hiện dịch vụ định giá BĐS theo quy định Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu liên quan Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về KD BĐS Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá 6 Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá bất động sản khi... 13 Định giá BĐS – tiếp cận Chi phí   - Chi phí xây mới Sự suy giảm giá trị của BĐS định giá: Hư hỏng vật lý Chức năng lỗi thời Kiểu dáng lỗi thời 12/12/13 © 2008 by BigBigCat75 14 Định giá BĐS – tiếp cận Thu nhập        Thu nhập tiềm tàng hàng năm Tổng thu nhập hiệu quả Xác định chi phí điều hành và các chi phí khác Ước tính thu nhập thuần Ước tính thuế Xác định tỷ lệ hiện tại hóa Ước tính giá. .. động sản; Giá của bất động sản; Các nội dung khác 12/12/13 © 2008 by BigBigCat75 12 Định giá BĐS – tiếp cận giá bán so sánh         Đặt BĐS đối diện với các BĐS so sánh Xác định các lợi ích (quyền) liên quan đến BĐS Các nhượng bộ tài chính Các điều kiện thị trường hiện hành Các điều kiện bán của thương vụ Các điều kiện thị trường từ thời điểm bán Vị trí Các đặc trưng vật lý và sự hấp dẫn khác... 18 Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá BĐS a) Đơn xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ; b) Bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng trở lên; c) Bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về định giá bất động sản 12/12/13 © 2008 by BigBigCat75 19 12/12/13 © 2008 by BigBigCat75 20 . bất động sản;  Tình trạng pháp lý của bất động sản;  Các hạn chế của bất động sản;  Phương pháp định giá bất động sản;  Thời điểm định giá bất động sản; . định giá BĐS Nội dung chính của chứng thư định giá BĐS  Bất động sản được định giá;  Vị trí, quy mô của bất động sản;  Tính chất và thực trạng của bất