Giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam đến năm 2015

Giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam đến năm 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là do tôi nghiên cứu và thực hiện, có sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn Các số liệu và thông tin tôi cung cấp trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

Tp.HCM, tháng 9 năm 2009

PHẠM VĂN RẠNG

MỤC LỤC

Trang DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

1.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 9

1.1.2.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản 10

1.2 Thị trường tín dụng bất động sản 12

1.2.1 Khái niệm 12

1.2.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản 12

1.2.3 Vai trò của tín dụng bất động sản 13

1.2.4 Nhận dạng các rủi ro của thị trường tín dụng BĐS 15

1.2.5 Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng BĐS 18

1.2.6 Mối quan hệ phát triển TT BĐS và thị trường tín dụng BĐS Việt Nam 20 1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 21

1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ 22

1.3.1.1 Qúa trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ 22

1.3.1.2 Nguyên nhân của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ 25

1.3.1.3 Tác động của cuộc khủng hoảng 33

1.3.1.4 Phản ứng của chính phủ Mỹ 35

1.3.2 Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 37

Chương 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam 39

2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam 39

2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam 10 năm gần đây39 2.1.1.1 Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003) 39

2.1.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – 2006) 42

2.1.1.3 Giai đoạn thị trường bất động sản (2007 – 02/2008) 44

2.1.1.4 Giai đoạn thị trường bất động sản (02/2008 – đến nay) 50

2.1.2 Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán 53

2.2 Những rủi ro của thị trường bất động sản Việt Nam 57

2.3 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam 58

2.3.1 Các hình thức tín dụng chủ yếu trên thị trường bất động sản hiện nay 58

2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân của tín dụng bất động sản 68

Chương 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản đến 2015 72

3.1 Dự báo về thị trường bất động sản 72

3.2 Dự báo nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản 77

3.3 Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản 81

OFHEO : Cơ quan Tài chính nhà ở Liên bang (Office of Federal Housing Enterprise Oversight )

HPI : Chỉ số giá nhà ở

FED : Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Federal Reserve System) NAR : Hiệp hội Bất động sản Mỹ (National Association of Realtor) FDI : Fogrein Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài) WTO : World Trade Organization (Tổ Chức Thương Mại Thế Giới) Tp.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh

BIDV : Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam

ANZ : Ngân hàng ANZ (Australia and New Zealand Banking Group Limited )

Seabank : Ngân hàng TMCP Đông Nam Á Dongabank : Ngân hàng TMCP Đông Á ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu Vietabank : Ngân hàng TMCP Việt Á

ABBank : Ngân hàng TMCP An Bình VIB : Ngân hàng TMCP Quốc Tế

Eximbank : Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam

VPBank : Ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam ASEAN : Association of Southeast Asia Nations( Hiệp hội các Quốc gia Đông

Nam Á)

APEC : Asia-Pacific Economic Cooperation(Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á – Thái Bình Dương)

WB : World Bank (Ngân hàng Thế Giới)

IMF : International Monetary Fund (Quỹ tiền tệ quốc tế)

NHTM : Ngân hàng thương mại

ABS : Asset backed secuirities (chứng khoán tài sản tài chính)

REIT : Real Estate Investment Trust (Công ty tín thác đầu tư bất động sản)

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ 23 Bảng 2.1: Giá bất động sản tại một số dự án ở Tp.HCM 46 Bảng 2.2: So sánh thị trường chứng khoán và giá bất động sản 55

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 1.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số và lãi trái phiếu 10 năm tại Mỹ 22

Hình 1.2: Tình trạng phá sản từ năm 2007 – 2008 24

Hình 1.3: Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ từ năm 2002 – 2008 28

Hình 1.4: Tổng giá trị công cụ tài chính phái sinh tại Mỹ 1995–2007 so với tổng thu nhập Mỹ 29

Hình 1.5: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ 31

Hình 1.6: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ 32

Hình 1.7: Giá dầu (USD/thùng) giai đoạn 1998 – 2008 34

Hình 1.8: Tăng trưởng kinh tế toàn cầu giai đoạn 1950 – 2010 35

Hình 2.1 : Tình hình biến động Khu công nghiệp và khu chế xuất từ năm 1991-2007 40

Hình 2.2: Tình hình sử dụng đất của Khu công nghiệp và khu chế xuất từ năm 1991 – 2007 41

Hình 2.3: Tình hình biến động thị trường chứng khoán Việt Nam từ năm 2000 -

05/2009 42

Hình 2.4: Số căn hộ chào bán qua các năm 43

Hình 2.5: Thống kê FDI năm 2001 - 05/2009 44

Hinh 2.6: Số căn hộ đã bán 45

Hình 2.7: Giá bán căn hộ đã/sắp giao 46

Hình 2.8: Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại một số thành phố lớn tại Châu Á 48

Hình 2.9: Tổng số dự án FDI đầu tư vào Việt Nam trong năm 2007 49

Hình 2.10: Tổng số dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trong năm 2007 49

Hình 2.11: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành 50

Hình 2.12: Phân bổ nguồn vốn FDI năm 2008 52

Hình 2.13: Tỷ lệ lạm phát ở Việt Nam 59

Hình 2.14: Biến động lãi suất của ngân hàng 60

Hình 3.1: Dự báo tốc độ tăng dân số và tỷ lệ đô thị hóa 72

Hình 3.2: Số lượng căn hộ dự kiến sẽ bán ra 73

Hình 3.3: Lượng khách quốc tế đến Việt Nam qua các năm 76

Hình 3.4: Số lượng ngân hàng hình thành qua các năm 78

Hình 3.5: Tốc độ tăng trưởng huy động của toàn ngân hàng (2000 -2008) 79

Hình 3.6: Tốc độ tăng trưởng cho vay của toàn hệ thống ngân hàng (2000 -2008) 79

Hình 3.7: Tình hình huy động và cho vay của toàn hệ thống ngân hàng 80

LỜI MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài

Tốc độ toàn cầu hóa và tự do hóa thương mại nhanh chóng trong những năm vừa qua tạo ra sự thay đổi to lớn về môi trường kinh tế quốc tế, nền kinh tế các nước xích lại gần nhau hơn và có ảnh hưởng qua lại với nhau Cuộc khủng hoảng trên thị trường cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn ở Mỹ đã tác động tiêu cực đến thị trường tài chính thế giới Hàng loạt các định chế tài chính ở Mỹ đã công bố những tổn thất nặng nề mà họ phải gánh chịu xuất phát từ hậu quả của cuộc khủng hoảng này gây nên Hơn thế nữa, cuộc khủng hoảng này đã lan rộng sang một số nước khu vực Châu Âu, Nhật… Một số Ngân hàng lớn ở những quốc gia này cũng lâm vào tình trạng khủng hoảng tương tự Hậu quả không chỉ được nhìn nhận dưới góc độ kinh doanh của từng ngân hàng, tỷ lệ tăng trưởng và giải quyết việc làm của riêng nước Mỹ mà còn được xem xét dưới ảnh hưởng mang tính toàn cầu, đến sự chu chuyển dòng vốn đầu tư quốc tế nói riêng và sự tăng trưởng của nền kinh tế thế giới nói chung Việt Nam với tư cách là một bộ phận và ngày càng hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới chắc chắn cũng không tránh khỏi tình trạng đó

Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập Tổ Chức Thương Mại Quốc Tế Phát triển hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn ngày càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa Để phát triển tốt thị trường bất động sản, một yêu cầu rất quan trọng cần phải đáp ứng được đó là vốn, và phải cần rất nhiều vốn

Thị trường tín dụng bất động sản là một thị trường quan trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản Tuy nhiên, thị trường này lại phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn từ phía ngân hàng, khi Nhà nước ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát, trong đó chính sách thắt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng, rút một lượng

lớn tiền ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng Và cũng không ngoại lệ, thị trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tín dụng truyền thống bị nghẽn mạch Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng Vậy làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản? Vì vậy việc nghiên cứu đề tài “Thực trạng và giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam đến năm 2015”là một yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản Và đây cũng là mục tiêu của đề tài đề ra

2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài

Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau:

- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường tín dụng bất động sản

- Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là những năm gần đây, đánh giá nhu cầu về bất động sản trong các năm tới

- Điểm lại tình hình thị trường tín dụng bất động sản trong những năm gần đây Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và tồn tại của thị trường tín dụng bất động sản

- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam

3 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị các biện pháp khắc phục các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng

bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản trong nền kinh tế trong thời kỳ hội nhập

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản Các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng

Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2000 đến tháng 6/2009

5 Phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn

6 Kết cấu của luận văn

- Phần mở đầu

- Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản

- Chương 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam

- Chương 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản đến 2015

- Kết luận

Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản

Bất động sản, về cơ bản có thể hiểu đó là đất đai, những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được Động sản là những tài sản có thể di dời từ chỗ này sang chỗ khác

Theo quy định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân Sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:

Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng

nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người Hàng hóa bất động sản là các bất động sản được đem ra mua bán trên thị trường

1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản:

a Thuộc tính bất động sản:

- Tính bất động: đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán

nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, nơi họ sống Quyền sử dụng đất xác định vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất

- Tính không đồng nhất: giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản Hai bất động sản cùng nằm trong một khu vực nhưng giá của chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay Tính không đồng nhất của bất động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội ngày càng phát triển vì:

+ Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự gia tăng của dân số, do vậy về lâu dài diện tích đất có xu hướng ngày càng giảm Diện tích đất đai có xu hướng giảm vì:

• Tốc độ tăng dân số nhanh

• Tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp

• Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn ở nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên

+ Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được, tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội, cho nên, dù đem cho sử dụng mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu Đồng thời, thời gian sử dụng của đất đai, bất động sản là vô hạn, điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững

b Đặc trưng của hàng hóa bất động sản:

Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, do đó ngoài những đặc điểm

chung nó còn có những đặc điểm riêng, đó là:

- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Cung bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi của giá cả, hạn chế nhất định về cung ứng đất đai, thể hiện trên các khía cạnh sau:

+ Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định hay nói cách khác quỹ đất đai luôn luôn không thay đổi

+ Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn + Hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước, đây là hạn chế nổi bật nhất + Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quan hệ trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi về cao độ, diện tích xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy định về xây dựng của chính quyền địa phương

- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên Ngoài ra, phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm chi phí mua bán giao dịch bất động sản tăng

- Bất động sản có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản là các công trình trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình và đảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng Mặt khác, khi đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ

làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vưc đó

- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh họat: bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua, bán không nhanh như hàng hóa khác Vì vậy, khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt

- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì bất động sản có tầm quan trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước luôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản, vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà Nước

1.1.2 Thị trường bất động sản: 1.1.2.1 Khái niệm:

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

1.1.2.2 Đặc điểm:

- Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động

sản mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản - Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Bất động sản là hàng hóa cố định, không thể di dời về mặt địa lý, sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác, điều này làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương sâu sắc

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật: Bất động sản là tài sản của quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó các vấn đề về bất động sản đều có sự chi phối và đều chỉnh chặt chẽ của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản

- Thị trường bất động sản mang tính chất của một thị trường không hoàn hảo: Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của

Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo

- Nguồn cung trong thị trường bất động sản thay đổi chậm hơn so với cầu biến động bất động sản: Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt không giống như những hàng hóa thông thường khác, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như việc tăng cung của các hàng hóa khác để đáp ứng nhu cầu, bởi lẽ việc tăng cung bất động sản thường phải có thời gian cần thiết tương đối dài để sản xuất cho thị trường một loại bất động sản nào đó, như thời gian tìm hiểu mua đất đai, làm thủ tục sử dụng đất, xin cấp phép xây dựng, triển khai đầu tư xây dựng

- Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn, chuyên gia định giá chuyên nghiệp có trình độ cao và các tổ chức trung gian: Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, giá cả của hàng hóa bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố, thông tin trên thị trường bất động sản khá phức tạp và thường không hoàn hảo Vì vậy, khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có đầy đủ thông tin chính xác, có sự tính toán kỹ lưỡng, có tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới hoặc các tổ chức trung gian hoạt động trên thị trường

- Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn Điều đó cho thấy,

thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định

1.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản:

Cũng giống như các thị trường khác, thị trường bất động sản chịu sự tác động của các yếu tố kinh tế, chính trị, văn hóa, dân số Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất động sản có những đặc điểm riêng, cụ thể:

- Sự gia tăng dân số: Tăng dân số làm tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất Tuy nhiên, do diện tích đất đai giới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn, đòi hỏi thị trường bất động sản phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường

Mặt khác, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng nhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao…, những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về bất động sản, nhất là các bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ

- Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt động sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại - dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát triển cho thị trường bất động sản

- Yếu tố pháp luật và chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản: Hệ thống pháp luật của một quốc gia là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản thông qua các quy định về quyền sở hữu đất đai,

quyền sử dụng đất đai, quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn kinh doanh bằng bất động sản và hướng dẫn các hợp đồng dân sự bất động sản, quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai

- Quy định và quy hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp: Những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất, từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường và ngược lại

- Chính sách về tài chính và tiền tệ của Nhà nước: Yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao dịch mua bán bất động sản

- Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Đây là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp trên thị trường bất động sản Đẩy nhanh hay hạn chế các giao dịch trên khía cạnh như đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi thuê hay tác động đến việc sử dụng các hình thức thanh toán Mặt khác, thị hiếu và thói quen cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên phương diện như thói quen về nhà ở, đất ở

1.1.2.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản:

Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn, có tính thanh

khoản thấp, điều này làm cho thị trường bất động sản là một thị trường chứa nhiều rủi ro, cụ thể:

- Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thông tin về các dự án bất động sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp thuận về chủ trương đầu tư Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của thị trường và góp phần đưa đến những cơn "sốt" đất khiến cho các dự án bất động sản có sự chênh lệch rất lớn về giá so với giá trị thực tế của nó

- Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều Chính sự tham gia của các nhà đầu cơ làm cho giá cả BĐS đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnh trên thị trường

- Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các thông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai rõ ràng làm cho các đối tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng Điều này làm cho tính minh bạch của thị trường này thấp hơn các thị trường khác

- Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước: đã khiến thị trường này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai

- Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: thị trường bất động sản vẫn rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn Do đó, hiện nay không ít các doanh nghiệp

không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản, và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư

- Quy hoạch tổng thể: việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển khai các dự án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư

1.2 Thị trường tín dụng bất động sản 1.2.1 Khái niệm

Tín dụng là một quan hệ vay mượn tài sản (tiền tệ hoặc hàng hoá) được dựa trên nguyên tắc có hoàn trả cả vốn và lãi sau một thời gian nhất định

Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm và xây dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh vực công nghiệp, thương mại và dịch vụ

1.2.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản

- Thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất động sản là một thị trường tiềm ẩn rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu … Một khi, thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần như không xảy ra làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao

- Thị trường tín dụng dài hạn: Do bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành

một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp

- Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện Thế nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả

1.2.3 Vai trò của tín dụng bất động sản

Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế, đối với xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường bất động sản phát triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng ngân hàng với các sản phẩm cho vay bất động sản được xem là hữu hiệu và khá phổ biến ở một số nước bởi kênh tín dụng ngân hàng dễ dàng được tiếp cận

Trong điều kiện Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong hơn 10 năm qua thì cho vay bất động sản càng có ý nghĩa thiết thực trong việc khơi thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển, từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững Cụ thể:

- Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay bất động sản góp phần khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm và có hiệu quả

- Phát triển nền kinh tế: thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu chuyển vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường

- Đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá: cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước

- Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động sản còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập

- Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn

- Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay bất động sản là sản phẩm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hoá sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận Ngân hàng

- Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho vay bất động sản, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý

- Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản

Nhìn chung, cho vay bất động sản có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển đất nước Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị trường bất động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ hết tính thiết yếu của hoạt động cho vay bất động sản luôn cần thiết cho những nhu cầu thiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế

1.2.4 Nhận dạng các rủi ro của thị trường tín dụng BĐS:

Hoạt động cho vay bất động sản cũng tiềm năng những rủi ro vốn có như trong hoạt động cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thẩm định, rủi ro do không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng vốn không đúng mục đích… Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau:

+ Cấp tín dụng để đầu tư vào bất động sản với trên 90% tài sản đảm bảo cũng là bất động sản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư bất động sản mang tính dây chuyền dễ làm phát sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo là bất động sản khó phát mãi để xử lý thu hồi nợ

- Sự biến động của nền kinh tế - xã hội:

Thời hạn cho vay bất động sản thường là trung và dài hạn, do vậy nếu lãi suất cho vay bất động sản không linh hoạt, không tính đến tính khả biến của thị trường sẽ dễ dẫn đến rủi ro thua lỗ do huy động lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất thấp Thực tế, thị trường cho vay của Việt Nam trong năm 2008 đã chứng minh, có những thời điểm lãi suất đã có sự biến động đột biến, tăng trên 50% so với đầu năm 2008 Và đã có trường hợp một số Ngân hàng đã gặp rủi ro lãi suất đối với các khoản cho vay bất động sản do không thể điều chỉnh lãi suất trong hợp đồng đã được cố định trước đó

Đồng thời, sự biến động theo hướng tăng cao của lãi suất đã gây khó khăn cho người đi vay bởi phải gánh chịu áp lực trả lãi tăng cao tương ứng Điều này ảnh hưởng lớn đến tính khả thi của phương án vay ban đầu do chi phí đội lên đột biến, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay có thể dẫn đến mất khả năng thanh toán

Ảnh hưởng từ tình hình lạm phát của nền kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng cao, chi phí đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay Sự khan hiếm của thị trường nguồn vốn do tác động của những chính sách kiềm chế lạm phát của Nhà nước dẫn đến trường hợp vốn tín dụng khan hiếm hoặc có lãi suất khá cao làm tăng chi phí cho người đi vay

- Về hành lang pháp lý:

Các quy định điều tiết thị trường bất động sản hiện nay chưa rõ ràng, đồng bộ Việc có được một cơ chế ràng buộc để bảo đảm nhu cầu vay vốn và thu hồi nợ một cách dễ dàng chưa được như mong muốn Cụ thể, các quy định cấm bán nền đất của

Nghị định 181 làm cho việc huy động vốn của chủ đầu tư gặp khó khăn, đặc biệt khi chủ đầu tư dự án lớn cần có cơ chế huy động vốn linh hoạt, không chỉ dựa vào vốn tự có và vốn Ngân hàng Trong khi đó, một loạt vấn đề về điều kiện pháp lý để chấp nhận, định giá tài sản đảm bảo cũng như đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ cũng làm gia tăng mức độ rủi ro và hạn chế hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng Những quy định liên quan đến việc quy hoạch, sử dụng đất còn cồng kềnh Các bước tiến hành bồi thường, giải toả để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản còn kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án

- Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên:

Đó là các hiện tượng như thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy nổ… ngày càng có tính ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân nói riêng và các hoạt động sản xuất kinh doanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn đến trường hợp không còn khả năng trả nợ do lũ quét hay do mất mùa

- Xuất phát từ đặc tính của thị trường bất động sản:

Lĩnh vực đầu tư bất động sản là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khó dự đoán Yếu tố đầu cơ, làm giá dẫn đến giá bất động sản tăng ảo luôn ngự trị trên thị trường bất động sản Kỳ hạn cho vay bất động sản rất dài, phần lớn từ 3 năm đến 10 năm, thậm chí đến 25 năm, trong đó nhiều khoản vay có 3 năm ân hạn không trả tiền gốc, chỉ trả lãi Trong khi đa số nguồn huy động tiền gửi có kỳ hạn của các Ngân hàng thương mại chiếm đến hơn 50% là ngắn hạn Điều này thể hiện rõ khả năng thanh khoản của Ngân hàng khá thấp nếu duy trì việc lấy ngắn nuôi dài

1.2.5 Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng BĐS:

- Các sản phẩm tín dụng thông qua ngân hàng, bao gồm:

+ Tín dụng bất động sản thế chấp: với hình thức này khách hàng phải có tài sản để thế chấp đảm bảo cho khoản tín dụng này hoặc phải đảm bảo bằng tài sản hình

thành từ vốn vay Để được cấp tín dụng, người đi vay phải có vốn tối thiểu là bao nhiêu phần trăm của tài sản hình thành tùy theo quy định của từng nước, ở Việt Nam thông thường thì người đi vay phải có vốn tự có tối thiểu là 30% giá trị tài sản hình thành Tín dụng bất động sản thế chấp này thường là các khoản tín dụng dài hạn, và được giải ngân trong một thời gian ngắn Sự kết hợp giữa ngân hàng và chủ đầu tư để cấp các khoản tín dụng trả góp cho người mua các sản phẩm của chủ đầu từ theo hình thức trả góp là một sản phẩm điển hình

+ Tín dụng xây dựng: là các khoản cho vay để xây dựng các công trình như nhà ở, chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cơ sở sản xuất, các công trình xây dựng khác Các khoản tín dụng này được thanh toán cho bên xây dựng (thi công) khi đã hoàn thành toàn bộ công trình hoặc từng hạn mục công trình theo thỏa thuận hợp đồng nhận thầu Ngân hàng cấp cho khách hàng một khoản tín dụng tương ứng một số phần trăm nào đó giá trị dự án xây dựng Khoản tín dụng này chỉ được giải ngân khi có đủ chứng từ chứng minh là việc xây dựng đã diễn ra Loại tín dụng này được đảm bảo hoặc bằng quyền sử dụng đất, hoặc bằng tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc khoản phải thu từ bên chủ đầu tư theo hợp đồng nhận thầu, hoặc bằng tài sản đảm bảo khác Đây là sản phẩm tín dụng dễ quản lý nhưng phải theo dõi, lãi suất cho vay tương đối cao và chỉ tính trên số tiền đã giải ngân Và khoản tín dụng này chuyển thành một khoản tín dụng bất động sản trong tương lai Tín dụng xây dựng có thể là khoản tín dụng ngắn hạn hoặc dài hạn tùy thuộc vào đối tượng đi vay, kế hoạch của dự án Thông thường, nếu người đi vay là các chủ đầu tư thì đây thường là các khoản tín dụng dài hạn, nếu người đi vay là các nhà thầu xây dựng thì đây thường là các khoản tín dụng ngắn hạn, và nguồn để trả nợ là các khoản thanh toán của chủ đầu tư

+ Tín thác đầu tư bất động sản: là nghiệp vụ mà ở đó giao dịch ủy thác được thực hiện giữa người ủy thác và người nhận ủy thác Người ủy thác được hiểu là chủ dự án hay chủ đất đai trong khi người nhận ủy thác là ngân hàng Bằng một hợp đồng

ủy thác, ngân hàng sẽ được chủ đất chuyển quyền sử dụng đất đai và chịu trách nhiệm quản lý chúng khi việc xây dựng dự án và chuyển giao bất động sản hoàn tất Người nhận ủy thác sẽ được nhận thù lao tín thác và khi đáo hạn có trách nhiệm chuyển trả quyền sở hữu tài sản tín thác về cho người ủy thác hoặc người được chỉ định thụ hưởng Sau khi một khế ước tín thác được ký kết, ngân hàng nhận ủy thác sẽ tiến hành cho vay thực hiện dự án bất động sản dựa trên tài sản tín thác được xem như tài sản thế chấp cho ngân hàng (lúc này được xem là chủ sở hữu tạm thời của tài sản tín thác) Nghiệp vụ tín thác bất động sản huy động được bốn nguồn vốn bao gồm vốn tự có của chủ dự án, của đơn vị xây dựng, vốn vay của ngân hàng và vốn đóng góp của khách hàng Nhờ hình thức huy động theo hình thức tứ trụ này mà việc thực hiện dự án sẽ được đảm bảo kể cả đầu ra và đầu vào của dự án bất động sản

- Các sản phẩm tín dụng huy động trực tiếp thông qua người mua bất động sản: đây là kênh mà các chủ đầu tư các dự án xây dựng chung cư, căn hộ thường sử dụng để huy động vốn với giá rẻ (không phải trả lãi), và có thể huy động vốn theo từng giai đoạn nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn Huy động vốn của khách hàng thì có hai cách:

+ Thứ nhất là huy động vốn theo hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, theo đó khách hàng sẽ ứng trước cho chủ đầu tư các khoản tiền nhất định theo từng giai đoan quy định trong hợp đồng

+ Thứ hai là huy động vốn theo kiểu góp vốn để xây dựng sau này được chia lợi nhuận hoặc được quyền mua nhà

- Cho thuê tài chính bất động sản: là một hoạt động tín dụng trung dài hạn, theo đó ngân hàng hoặc công ty tài chính mua lại cơ sở rồi sau đó cho doanh nghiệp thuê lại Sản phẩm này chỉ áp dụng được cho cơ sở thương mại hay công nghệ đang được xây cất hoặc mua và cho thuê lại Với hình thức này thì người đi vay không cần bỏ vốn, ngân hàng hoặc công ty cho thuê bỏ toàn bộ vốn để đầu tư hoặc mua bất động sản sau đó cho thuê lại Đây là một hình thức tín dụng dài hạn, có lãi suất cao

- Trái phiếu công trình: phát hành trái phiếu là một giải pháp hiệu quả cho các công ty bất động sản để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế cho vay của Ngân hàng Phát hành trái phiếu cho phép công ty bất động sản tích cực quản lý tỉ lệ lãi suất, đồng thời có khả năng kiểm soát tốt hơn khung thời gian cho dự án Tuy nhiên, huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu là huy động một lượng vốn nhiều trong một lần, nhưng việc sử dụng vốn thì sẽ dàn trải theo từng giai đoạn của dự án nên việc sử dụng vốn của chủ đầu tư sẽ kém hiệu quả, phải trả lãi cho những đồng vốn chưa sử dụng đến

- Chứng chỉ bất động sản: đây là sản phẩm gắn kết thị trường bất động sản và thị trường tài chính Thông qua thị trường chứng khoán, nhà đầu tư sẽ có cơ hội quảng bá hình ảnh, còn hoạt động thị trường được minh bạch và ổn định hơn Sản phẩm này trước hết sẽ nhắm đến đối tượng các khách hàng chuyên nghiệp là ngân hàng, công ty bảo hiểm, chứng khoán sau đó sẽ mở rộng đối tượng khách hàng là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở Nếu mua trái phiếu công trình, nhà đầu tư không kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu Nhưng đối với chứng chỉ bất động sản, nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn, vì đã có ngân hàng kiểm soát, giải ngân theo tiến độ triển khai dự án

1.2.6 Mối quan hệ phát triển thị trường BĐS và thị trường tín dụng BĐS Việt Nam:

Trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào VN; thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống Điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho mọi người muốn tham gia, nhất là đối với những thị trường đang phát triển như VN

Tuy nhiên, sự biến động của nền kinh tế, sóng gió của thị trường tài chính là những yếu tố mà thị trường BĐS không thể đứng ngoài cuộc Nhiều hợp đồng vay ở đỉnh sốt, lãi suất điều chỉnh cao, giá BĐS giảm mạnh

Tác động qua lại lẫn nhau giữa thị trường BĐS, chứng khoán, tiền tệ đã ảnh hưởng tới nền kinh tế khi mà suy thoái kinh tế toàn cầu ảnh hưởng đến nền kinh tế VN Mặc dù vậy, thị trường BĐS vẫn đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt Nhưng để phát triển nó không những đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần có cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội

Là thị trường non trẻ nên thị trường BĐS VN vẫn phổ biến là các giao dịch bằng tiền mặt, thị trường trả góp chưa phát triển Người dân có nhu cầu BĐS, khi mua vẫn thường trả một hoặc nhiều lần bằng tiền mặt Đây là yếu tố khác biệt cơ bản so với thị trường BĐS ở các nước phát triển

Dẫu là thị trường tiền mặt nhưng khi nền kinh tế biến động, nhất là chính sách tín dụng thì thị trường BĐS vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro Rủi ro trên thị trường BĐS sẽ tác động trực tiếp đến hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại

Dấu hiệu của sự liên thông giữa các thị trường BĐS - vốn - tiền tệ còn được ghi nhận thông qua sự tham gia của đông đảo Cty có dư tiền vốn hoặc năng lực tín dụng vào lĩnh vực BĐS, mặc dù đó không phải là ngành nghề kinh doanh chính

1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

Trong xu thế toàn cầu hóa, hội nhập kinh tế quốc tế thì tác động qua lại giữa

các nền kinh tế, trong đó có tác động tích cực và tiêu cực là không thể tránh khỏi, việc cần thiết là chủ động phân tích, đánh giá, rút ra bài học kinh nghiệm để phát huy mặt tích cực và hạn chế tối đa mặt tiêu cực đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia

Khủng hoảng tài chính của Mỹ năm 2007 là cuộc khủng hoảng trong nhiều lĩnh vực tài chính (tín dụng, bảo hiểm, chứng khoán) diễn ra từ năm 2007 cho đến tận nay Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp Và bản thân nó lại là nguồn gốc trực tiếp của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008

1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ

Nền kinh tế Mỹ là nền kinh tế dẫn đầu thế giới về quy mô, mức độ phát triển và phức tạp - tinh vi trong các giao dịch Thị trường tín dụng bất động sản ở Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao, bằng nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản cho vay cầm cố, thế chấp trên thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp, đã huy động được nhiều ngân hàng và nhà đầu tư trên thế giới tham gia vào việc tài trợ vốn cho thị trường bất động sản Mỹ Tuy nhiên các trái phiếu này lại được đảm bảo bằng các khoản nợ xấu, khả năng trả nợ của người đi vay là thấp

Hình 1.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số và lãi trái phiếu 10 năm tại Mỹ

Nguồn: Irrational Exuberance

1.3.1.1 Qúa trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ

- Trước năm 1930, tín dụng bất động sản Mỹ có các tính chất như: lãi suất linh hoạt, tỷ lệ thanh toán lần đầu cao, khoản tín dụng có thời hạn ngắn

- Cuộc khủng hoảng 1929 - 1933 dẫn tới giai đoạn giá trị bất động sản giảm mạnh, chỉ còn khoảng 50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng Người mua nhà thấy tình trạng bất trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh toán với các ngân hàng, chấm dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân Làn sóng phát mại tài sản điển hình lên tới

250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931 - 1935 Vào lúc xấu nhất, 10% số bất động sản bị siết nợ

- Tới năm 1980 thì chứng khoán hóa đã trở thành nguồn tài chính chủ yếu tài trợ cho hoạt động vay bất động sản nhà ở Sự liên thông này khá toàn diện Điều này làm thay đổi cơ cấu tiêu dùng của người dân Mỹ rất rõ rệt:

Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ Năm 1949 1979 2001

Nợ mua BĐS/Tổng thu nhập hộ gia đình 20% 46% 73% Nợ mua BĐS/Tổng tài sản hộ gia đình 15% 28% 41%

Nguồn: Green & Watcher (2005)

Và nó giúp đẩy toàn bộ thị trường bất động sản Mỹ lên mức giá trị 8.370 tỷ USD năm 2003 Giá nhà tăng đỉnh điểm vào năm 2005, sau đó, giảm nhanh trong năm 2006 Tỷ lệ nhà bị tịch thu do không trả được nợ vay tăng nhanh trong năm 2006 – 2007, dẫn đến cuộc khủng hoảng vào tháng 8/2007 cho các thị trường cho vay, thị trường tín dụng bất động sản tại Mỹ lâm vào một cuộc khủng hoảng mới với quy mô rất lớn là nguồn gốc trực tiếp dẫn đến cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008

- Tháng 8 năm 2007, một số tổ chức tín dụng của Mỹ như New Century Financial Corporation phải làm thủ tục xin phá sản Một số khác thì rơi vào tình trạng cổ phiếu của mình mất giá mạnh như Countrywide Financial Corporation Nhiều người gửi tiền ở các tổ chức tín dụng này đã lo sợ và đến rút tiền, gây ra hiện tượng đột biến rút tiền gửi khiến cho các tổ chức đó càng thêm khó khăn Nguy cơ khan hiếm tín dụng hình thành Cuộc khủng hoảng tài chính thực thụ chính thức nổ ra

Hình 1.2: Tình trạng phá sản từ năm 2007 – 2008 tại Mỹ

Nguồn: Ngân Hàng Thế Giới (World Bank)

Từ Mỹ, rối loạn này lan sang các nước khác Ở Anh quốc, ngân hàng Northern Rock bị chao đảo vì người gửi tiền xếp hàng đòi rút tiền gửi của mình ra

- Trước tình hình đó, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã tiến hành các biện pháp nhằm tăng mức độ thanh khoản của thị trường tín dụng chẳng hạn như thực hiện nghiệp vụ thị trường mở mua vào các loại công trái Mỹ, trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹ và trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹ đảm bảo theo tín dụng nhà ở Tháng 09/2007, Cục Dự trữ Liên bang còn tiến hành giảm lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng (Fed fund rates) từ 5,25% xuống 4,75% Trong khi đó, Ngân hàng Trung ương Châu Âu đã bơm 205 tỷ USD Mỹ vào thị trường tín dụng để nâng cao mức thanh khoản

- Tháng 12 năm 2007, cuộc khủng hoảng tiến sang nấc thang trầm trọng hơn khi những báo cáo kinh tế cuối năm cho thấy sự điều chỉnh của thị trường bất động sản diễn ra lâu hơn dự tính và quy mô của khủng hoảng cũng rộng hơn dự tính Tình trạng đói tín dụng trở nên rõ ràng Hệ thống dự trữ liên bang cố gắng giảm mạnh lãi suất liên ngân hàng vào tháng 12/2007 và tháng 2 năm 2008 nhưng không có hiệu quả như mong đợi

- Tháng 3 năm 2008, Ngân hàng dự trữ liên bang New York cố cứu Bear Sterns, nhưng không nổi Công ty này chấp nhận để JP Morgan Chase mua lại với giá

10 dollar một cổ phiếu, nghĩa là thấp hơn rất nhiều với giá 130,2 USD một cổ phiếu lúc đắt giá nhất trước khi khủng hoảng nổ ra Việc Ngân hàng dự trữ liên bang New York cứu không nổi Bear Sterns và buộc lòng để công ty này bị bán đi với giá quá rẻ đã khiến cho sự lo ngại về năng lực can thiệp của chính phủ cứu viện các tổ chức tài chính gặp khó khăn Sự sụp đổ của Bear Stern đã đẩy cuộc khủng hoảng lên nấc thang trầm trọng hơn

- Tháng 8 năm 2008, đến lượt Lehman Brothers, một tổ chức tài chính vào loại lớn nhất và lâu đời nhất của Mỹ, bị phá sản Tiếp sau Lehman là một số công ty khác Tháng 9 năm 2008, Thượng viện Hoa Kỳ thông qua Đạo luật Ổn định Kinh tế Khẩn cấp 2008 cho phép bộ trưởng Tài chính Hoa Kỳ chi tới 700 tỷ USD cứu nền tài chính của nước này bằng cách mua lại các khoản nợ xấu của ngân hàng, đặc biệt là các chứng khoán đảm bảo bằng bất động sản

- Sang năm 2009, các ngân hàng bị đóng cửa tiếp tục kéo dài trong danh sách, chỉ trong 4 tháng đầu năm đã có 29 ngân hàng Mỹ đổ vỡ, tăng 4 ngân hàng so với con số 25 ngân hàng đổ vỡ trong năm ngoái Cuộc khủng hoảng kinh tế và thị trường địa ốc vẫn chưa tìm thấy đáy vẫn đang tiếp tục, tỷ lệ nợ quá hạn và vỡ nợ leo thang, khiến số lượng ngân hàng Mỹ bị đóng cửa tăng nhanh Từ đầu năm tới nay, đã có tới 29 ngân hàng ở Mỹ bị đóng cửa, so với con số 25 ngân hàng bị giải tán ở nước này trong năm 2008, 3 ngân hàng bị đóng cửa năm 2007 và không một ngân hàng nào đổ vỡ trong hai năm 2005 và 2006 Trong số những ngân hàng đổ vỡ, phải kể tới ngân hàng tiết kiệm Washington Mutual có trụ sở ở bang Seattle vì đây là ngân hàng lớn nhất từng bị đóng cửa trong lịch sử ở Mỹ

1.3.1.2 Nguyên nhân của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ

- Hệ thống tài chính ngân hàng của Mỹ lâm vào tình trạng khủng hoảng từ giữa năm 2007 và đỉnh điểm là tháng 9 năm 2008 Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ cho vay nhà đất thứ cấp làm sụp đổ 3 trong 5 ngân hàng đầu tư lớn nhất nước Mỹ là Bear Stearns, Merill Lynch, Lehman Brothers (chỉ còn lại Goldman Sachs và Morgan

Stanley) và 2 tập đoàn cung cấp tín dụng thế chấp thứ cấp bất động sản lớn nhất nước Mỹ (chiếm gần một nửa bất động sản cầm cố trong cả nước, khoảng 5.000 tỷ Đô la Mỹ) là Fannie Mae và Freddie Mac được Chính phủ tiếp quản Để cứu vãn thị trường tài chính, tránh một cuộc sụp đổ hệ thống, vào tháng 10/2008, Quốc Hội Mỹ đã buộc phải phê chuẩn kế hoạch 700 tỷ USD để hỗ trợ thị trường tài chính

- Cuộc khủng hoảng tài chính cho vay thế chấp bất động sản tại Mỹ cũng đã lan rộng và làm điêu đứng nhiều ngân hàng lớn tại các quốc gia ở Châu âu như tập đoàn cho vay bất động sản Hypo Real Estate, ngân hàng IKB của Đức; ngân hàng đứng thứ 2 Bradford & Bingley (B&B) và thứ 5 Northen Rock của Anh bị quốc hữu hóa; ngân hàng Dexia SA Pháp; ngân hàng Fortis của Bỉ Chính phủ các nước Châu Âu cũng phải vào cuộc để cứu vãn tình thế, tránh một cuộc đổ vỡ hệ thống tài chính, suy thoái kinh tế Nhiều nước đã phải tuyên bố bảo hiểm 100% tiền gửi ngân hàng của các cá nhân để bảo vệ người gửi tiền, tránh tình trạng rút tiền ồ ạt

- Nhiều chuyên gia kinh tế có uy tín trong và ngoài nước đã phân tích các nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tài chính - tín dụng tại các nước, điển hình là tại Mỹ, nhưng có thể rút ra một số nguyên nhân cơ bản sau đây:

+ Nguyên nhân đầu tiên quan trọng nhất là gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khoán hóa bất động sản thế chấp” trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp là nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng:

Trước đây ở Mỹ, nguồn vốn cho vay mua bất động sản chủ yếu do ngân hàng cung cấp, vì vậy lượng tiền cho vay có giới hạn tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân hàng Năm 1980, Chính phủ Mỹ ban hành Luật Giao dịch Thế chấp Tương đương (Alternative Mortgage Transaction Parity Act), nới rộng những quy tắc cho vay và khuyến khích những kênh tài trợ khác phi ngân hàng Đạo luật này đã góp phần cho ra đời của nhiều công ty cho vay thế chấp và không bị ràng buộc bởi các luật

lệ của ngân hàng Ngay cả những ngân hàng cũng thành lập hoặc liên kết với các công ty cho vay thế chấp làm bùng nổ các kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản

Chứng khoán hóa và việc ra đời các sản phẩm của quá trình này như chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS), giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (CDO) và các loại tương tự là một phát minh lớn về công cụ tài chính Tuy nhiên, vì có ít nhất tới 4 loại chủ thể kinh tế liên quan đến chứng khoán hóa (thay vì 2 loại chủ thế kinh tế là người thế chấp - đi vay và tổ chức tín dụng cho vay - nhận thế chấp như giao dịch tín dụng truyền thống), vì sự xuất hiện của bảo hiểm cho các sản phẩm chứng khoán hóa như hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (CDS), vì sự ra đời của các thể chế như các thể chế mục đích đặc biệt (SPV) và những công cụ đầu tư kết cấu (SIV) để mua bán MBS và CDO, nên đã tồn tại những rủi ro hệ thống Trong khi đó, mô hình giám sát tài chính của Hoa Kỳ trước khủng hoảng không đủ năng lực giám sát các rủi ro này

Những rủi ro mang tính hệ thống đã tồn tại và một khi sự cố đối với bong bóng thị trường tài sản xảy ra thì những rủi ro này sẽ làm mất lòng tin của các bên liên quan Thêm vào đó, việc thực hành cho vay liên ngân hàng sẽ làm cho những tổn thất tín dụng lây lan ra toàn hệ thống ngân hàng; một ngân hàng phá sản sẽ kéo theo nhiều ngân hàng khác phá sản Và làm mất lòng tin ở người gửi tiền gây ra đột biến rút tiền gửi còn làm cho tình hình thêm nghiêm trọng và diễn ra nhanh chóng hơn

Thực tế, thị trường nhà ở bắt đầu tự điều chỉnh từ năm 2005 khiến cho giá nhà đất giảm và chất lượng tài sản đảm bảo cho các MBS và các CDO giảm theo Rủi ro mang tính hệ thống đã làm cho khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp nổ ra vào tháng 5 năm 2006 khi mà nhiều tổ chức phát hành MBS và CDO cũng như một số tổ chức tài chính mà trong danh mục tài sản của mình có nhiều MBS và CDO sụp đổ Tiếp theo đó, khủng hoảng tài chính nổ ra vào tháng 8 năm 2007 khi đến lượt cả các SPV và SIV cũng sụp đổ, rồi phát triển thành khủng hoảng tài chính toàn cầu từ tháng 9/2008 khi cả những tổ chức tài chính khổng lồ như Lehman Brothers sụp đổ

Hình 1.3: Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ từ năm 2002 – 2008

Nguồn: Bloomberg, Natixic(05/2009)

Đồng thời, để hỗ trợ cho vay tạo lập nhà ở, Chính phủ Mỹ còn cho lập Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National Mortgage Association – gọi tắt là Fannie Mae) và Tập đoàn cho vay thế chấp quốc gia (Federal Home Loan Mortgage Corporation - gọi tắt là Freddie Mac) Hoạt động chính của Fannie Mae và Freddie Mac là mua lại những món nợ vay thế chấp bằng bất động sản, đặc biệt là các khoản vay thế chấp "dưới chuẩn" (subprime mortgages) của các ngân hàng rồi dùng bất động sản thế chấp để phát hành “trái phiếu tái thế chấp” (MBS) bán cho các nhà đầu tư khác nhằm tăng tính thanh khoản cho ngân hàng Như vậy những món nợ nhà ở đã được “trái phiếu hóa” thành sản phẩm tài chính thông dụng có thể mua bán dễ dàng trên thị trường tiền tệ Với niềm tin vào tương lai bất động sản Mỹ tăng giá liên tục nên các tập đoàn tài chính, ngân hàng và ngay cả các nhà đầu tư cá nhân ở các nước khác cũng mua đi bán lại MBS được cho là an toàn và có lãi suất cao Nhưng khi thị trường bất động sản suy thoái, giá bất động sản giảm thậm chí dưới mức cho vay, các tổ chức tài chính, ngân hàng nắm giữ nhiều “trái phiếu tái thế chấp” ngoài việc “tự lỗ” còn bị người gửi tiền hoảng loạn đòi rút tiền hàng loạt, trong khi các ngân hàng khác cũng dè dặt cho vay dẫn đến mất khả năng thanh khoản, điển hình như Lehman Brothers của Mỹ

Trên sổ sách của ngân hàng phát hành chứng khoán bất động sản

Hình 1.4 : Tổng giá trị công cụ tài chính phái sinh tại Mỹ 1995–2007 so với tổng thu nhập Mỹ

Nguồn:Báo cáo Kinh tế Mỹ của Analoguni(2007)

+ Nguyên nhân thứ hai là việc cho vay mua nhà ở dễ dãi “dưới chuẩn” nhưng

thiếu cơ chế kiểm soát: Thông thường muốn vay ngân hàng để mua nhà trả góp ở Mỹ,

người vay phải đảm bảo “chuẩn” gồm 3 điều kiện cơ bản là: có tiền đặt cọc ít nhất bằng 10% số tiền mua nhà; chứng minh có thu nhập ổn định sao cho số tiền trả góp hàng tháng không quá 28% thu nhập và có điểm tín nhiệm vay trả sòng phẳng Mặt khác, ngân hàng cũng chỉ được phép cho vay tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân hàng

Tuy nhiên, để hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn (low- and monderate - income) có điều kiện sở hữu nhà ở, Chính phủ Mỹ có chương trình “cho vay dưới chuẩn” Các ngân hàng thương mại khi cho đối tượng này vay thì được hai tổ chức Fannie Mae và Freddie Mac mua lại các khoản vay này Khi thị

trường bất động sản suy thoái, những người thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn không có điều kiện để trả nợ

Việc cho vay dưới chuẩn là không xét khả năng chi trả và điểm tín dụng theo quy định, nhưng đổi lại người vay phải trả lãi suất cao hơn từ 1 đến 2% Ngoài ra việc cho vay dưới chuẩn còn thể hiện ở mức cho vay cao tới 85% giá trị bất động sản thế chấp, người mua chỉ cần đóng góp 15% Nghĩa là người dân chỉ cần có 150.000 USD là có thể được vay 850.000 USD để mua căn nhà 1 triệu USD Nhiều công ty cho vay thế chấp hoặc ngân hàng còn cạnh tranh thu hút khách hàng bằng các gói tín dụng hấp dẫn khác Đây là cơ hội cho các nhà đầu cơ bất động sản vì khi thị trường bất động sản đang lên, chỉ cần có một ít tiền là có thể đặt cọc mua nhà, vài tháng sau giá nhà lên bán lấy lãi Ngoài ra, việc cho vay dễ dãi “dưới chuẩn” còn do tiền cho vay được thu về thông qua “chứng khoán hóa”, thông qua phát hành “trái phiếu tái thế chấp” bất động sản thế chấp

Dưới hình thức này người cho vay và người vay không biết nhau, ngân hàng chỉ còn là đơn vị trung gian cho vay sau đó chuyển nhượng khoản vay cho công ty cho vay thế chấp để công ty phát hành “trái phiếu tái thế chấp” chuyển nhượng trên thị trường là xong Ví dụ Ngân hàng Northen Rock có cơ cấu vốn 25% vốn từ khoản gửi tiết kiệm, 25% từ thị trường tiền tệ liên ngân hàng, 50% từ việc chứng khoán hóa Đây là khuyết tật nghiêm trọng của việc chứng khoán hóa bất động sản thế chấp nhưng thiếu kiểm soát

+ Nguyên nhân thứ ba là giá bất động sản tại Mỹ tăng liên tục đã lôi kéo các nhà đầu tư và cả người dân đổ xô vào kinh doanh bất động sản làm cung vượt quá cầu: Việc cho vay dễ dãi tạo điều kiện cho đông đảo các nhà đầu tư tham gia đầu cơ bất động sản, tạo cầu ảo đẩy “bong bóng” bất động sản lên cao Thị trường bất động sản Mỹ tăng liên tục trong vòng nhiều năm qua Theo thống kê của Cơ quan Tài chính nhà ở Liên bang (OFHEO) thì nếu Chỉ số giá nhà ở (HPI) trung bình của toàn Liên bang năm 1980 là 100 điểm, thì tới năm 1998 Chỉ số giá nhà ở là 206 điểm và tới Quí