chiếm tỷ trọng lớn trong tín dụng bất động sản. Xu hướng dư nợ bất động sản của các ngân hàng biến động cùng chiều với sự biến động của thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản phát triển, giao dịch tăng cũng là lúc dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng cũng tăng, ngược lại, khi thị trường bất động sản trầm lắng, ảm đạm hoặc đóng băng thì dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng giảm hoặc tăng trưởng chậm.
Tín dụng bất động sản liên tục gia tăng từ năm 2003 đến cuối năm 2007: dù thời kỳ 2003 đến cuối năm 2006 là thời kỳ đóng băng của thị trường bất động sản, nhưng tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Theo một công bố của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản trong giai đoạn 2003 - 2005 liên tục tăng với tốc độ bình quân khoảng 33%/năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ khoảng 8% cuối năm 2003 lên khoảng 10,8% cuối 2007.Ở thời điểm cuối năm 2007, giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm khoảng 50% tổng tài sản của hệ thống ngân hàng; dư nợ cho vay bất động sản chiếm khoảng 135.000 tỷ chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đây là một trong những nguy cơ tiềm ẩn rủi ro lớn đối với hệ thống Ngân hàng, tính đến 31/12/2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng tại TPHCM tăng đến 63% so với cùng kỳ, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng tính đến hết năm 2007 đạt 34,700 tỷđồng, chiếm khoảng 11% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn chiếm khoảng 79%, dư nợ dài hạn chiếm khoảng 21%. Tín dụng bất động sản qua kênh ngân hàng phát
triển rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Sau 1 tháng kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã nhanh chóng bơm tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp. Điều đáng chú ý là các nhà băng đã nâng giá trị khoản vay, thời gian trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm so với trước đây.
Tín dụng bất động sản trong năm 2008: Trong năm 2008, lạm phát liên tục tăng cao và nguy cơ “bong bóng bất động sản” đã biểu hiện rõ ràng.
Hình 2.13: Tỷ lệ lạm phát ở Việt Nam
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Các ngân hàng bắt đầu siết chặt hạn chế cho vay bất động sản, nhằm hạn chế lạm phát và làm xì hơi bong bóng bất động sản, Ngân hàng Nhà Nước tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20,300 tỷđồng khỏi lưu thông, chính sách thắt chặt tín dụng định hình rõ nét. Với việc rút một lượng tiền lớn đang lưu thông ở ngoài thị trường về của Ngân hàng Nhà Nước làm cho khả năng cung tiền của các Ngân hàng thương mại gặp khó khăn rất lớn. Vì
thế nhiều ngân hàng thương mại đã hạn chế cho vay, chỉ tiếp tục giải ngân các hợp đồng đã ký trước đây, thậm chí có ngân hàng còn ngưng giải ngân và không cho vay mới vì ngân hàng không còn tiền để cho vay.
Hình 2.14: Biến động lãi suất của ngân hàng
Nguồn: Ngân hàng Nhà Nước và Ngân hàng Thương Mại
Trên thực tế, liên tục trong những tháng Quý II, III năm 2008 dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng giảm khá mạnh, đặc biệt là tại địa bàn Tp.HCM và Hà Nội. Chỉ tính riêng địa bàn Tp.HCM, đến cuối Quý III, dư nợ cho vay bất động sản đã giảm khoảng 4,000 tỷ đồng so cuối quý I năm 2008. Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội cũng giảm tương đối mạnh, có ngân hàng thương mại cổ phần giảm một nửa. Từ tháng 5/2008 đến tháng 10/2008, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ.
Mặt khác, với việc Ngân hàng Nhà Nước từ đầu năm đến tháng 6/2008 đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8.25% lên 14% năm, điều này đẩy lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại lên đến 21%/năm. Đây thực sự là một gánh nặng lãi suất
cho cả các chủ đầu tư, các nhà đầu tư gây rủi ro cho ngân hàng. Cùng với đó, giá bất động sản lại giảm mạnh, các ngân hàng càng siết tín dụng hơn nữa. Trái ngược với trước đây ngân hàng tranh nhau chào mời để cho vay mua bất động sản thì nay họ làm ngược lại. Họ cho rằng, thị trường bất động sản hiện đang bịđẩy giá lên quá cao, tiềm ẩn quá nhiều rủi ro. Trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ hiện nay, bất động sản là danh mục đầu tiên đang được hầu hết ngân hàng siết lại, hạn chế và thậm chí từ chối cho vay đối với những khoản vay mang tính chất đầu cơ bất động sản.
Dư nợ cho vay toàn hệ thống: theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ cho vay bất động sản toàn hệ thống ngân hàng cuối năm 2008 vào khoảng trên 115,000 tỷ đồng, chiếm 9.5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế, 73.9% số dư nợ này tập trung cho vay tại Hà Nội và TPHCM. Cụ thể Hà Nội chiếm 15%, tương ứng với khoảng 18,500 tỷđồng và TP.HCM chiếm khoảng gần 60%, tương ứng với trên 68,000 tỷđồng.
Tín dụng bất động 6 tháng đầu năm 2009: Một điểm đáng chú ý trong hoạt động tín dụng 6 tháng đầu năm là dư nợ cho vay đầu tư chứng khoán và bất động sản tăng mạnh, nhất là trong tháng 5 và tháng 6. Ngân Hàng Nhà Nước cho biết dư nợ cho vay chiết khấu giấy tờ có giá để đầu tư, kinh doanh chứng khoán đến ngày 30/6 ước tăng 28.31% so với cuối năm 2008. Đây là một mức tăng mạnh, bởi trước đó số liệu báo cáo của các tổ chức tín dụng đến cuối tháng 4/2009 cho thấy dư nợ loại này là 7.157 tỷđồng, chỉ tăng khoảng 4% so với cuối năm 2008.
Cũng theo Ngân Hàng Nhà Nước, dư nợ cho vay để đầu tư vào kinh doanh bất động sản đến 30/6 ước tăng 10.48% so với cuối năm 2008. Trong khi cuối tháng 4/2009, dư nợ loại này là 148.451 tỷđồng, giảm gần 12% so với cuối năm ngoái.
Ngân Hàng Nhà Nước cho biết từ nay đến cuối năm sẽ thực hiện các biện pháp kiểm soát cho vay đối với hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh chứng khoán và bất động sản, tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý và kiểm soát chặt chẽ các tỷ lệđảm bảo an toàn hoạt động kinh doanh của Ngân Hàng Thương Mại.
Để thu hút khách hàng cá nhân vay vốn mua nhà, đất trả góp, các ngân hàng đã dần nới lỏng điều kiện tín dụng. Khoản vốn vay cấp cho khách hàng cao hơn gấp đôi, gấp ba so với trước. Thời hạn trả nợ kéo dài hơn và giảm bớt các thủ tục rườm rà. Đặc biệt, hồ sơ vay vốn được giải quyết trong một khoảng thời gian cực ngắn, thậm chí còn 24 phút. Lãi vay tuy áp dụng mức cao hơn so với cuối năm 2008 và trần cho vay đối với khách hàng doanh nghiệp, nhưng đang được các ngân hàng điều chỉnh để cạnh tranh.
Chẳng hạn, tại Ngân hàng ANZ, hiện tài trợ vốn cho khách hàng vay mua nhà, đầu tư bất động sản có thời hạn vay tối đa 20 năm. Khách hàng được vay với hạn mức tối đa 70% giá trị tài sản thế chấp. Ngoài ra, ANZ còn tài trợ cho khách hàng có nhu cầu xây, sửa chữa nhà để ở. Loại hình tín dụng này được ANZ liệt kê vào dạng vay mua nhà. Tuy nhiên, việc giải ngân sẽ diễn ra theo tiến độ công trình (có thể căn cứ vào dự toán công trình xây dựng). ANZ áp dụng hai mức lãi suất cho các sản phẩm trên. Lãi suất thả nổi (thay đổi hàng tháng) và cốđịnh trong 6 tháng. Cụ thể, lãi suất thả nổi trong ngày 7/5 của ANZ áp dụng cho vay mua nhà, đất trả góp là 11,43%/năm (0,953%/tháng) và cố định 6 tháng là 12,16%/năm (1,013%/tháng). Khách hàng trả lãi và gốc hàng tháng theo dư nợ giảm dần.
Trái ngược với chiều hướng gia tăng của lãi suất huy động hiện nay cũng như xu hướng tăng mạnh lãi vay đối với khách hàng cá nhân trong 3 tháng đầu năm, hiện không ít ngân hàng đã điều chỉnh giảm lãi suất cho vay bất động sản tiêu dùng. ACB hạ xuống mức thấp nhất còn 10%/năm và tối đa là 12,75%/năm. Tuy nhiên, mức lãi vay thấp nhất này chỉ ưu tiên cho một số khách hàng nhất định. Dư nợ cho vay mua nhà, đất trả góp của ACB đến nay chiếm khoảng 15% tổng dư nợ.
Tại Sacombank, kể từ ngày 7/5, Ngân hàng đã giảm lãi suất áp dụng đối với sản phẩm vay tiền để mua nhà, đất trả góp từ mức trên 12%/năm xuống mức thấp nhất còn 10,5%/năm. Đối với lãi suất cho khách hàng cá nhân vay vốn, hiện các ngân hàng được thực hiện theo cơ chế thỏa thuận, nên theo đại diện Sacombank, tùy từng đối tượng và
uy tín của khách hàng để cung ứng vốn cũng nhưưu đãi lãi suất cho vay. Với tín dụng tiêu dùng tín chấp, Sacombank cấp hạn mức vốn 500 triệu đồng/khách hàng. Tỷ lệ dư nợ cho vay tiêu dùng của Sacombank tính đến nay chiếm 30% tổng dư nợ. Trong đó, dư nợ cho vay bất động sản tiêu dùng chiếm khoảng phân nửa.
Thế nhưng, khách hàng cá nhân vẫn khá thận trọng khi có nhu cầu vay vốn mua nhà, đất trả góp. Một trong những lý do là nhiều ngân hàng đưa ra mức lãi vay tương đối thấp, nhưng tính trên dư nợ ban đầu. Đơn cử như VietAbank cho vay tiêu dùng tín chấp với hạn mức 200 triệu đồng theo khả năng trả nợ của khách hàng. Lãi suất đưa ra khá hấp dẫn, từ 0,75% -0,82%/tháng (9 - 9,84%/năm), nhưng tính trên dư nợ ban đầu.
Mặt khác, khi khách hàng có khả năng về tài chính và trả nợ trước hạn sẽ bị tính phí phạt theo như hợp đồng. Chẳng hạn, khách hàng vay xây nhà 300 triệu đồng, ký hợp đồng trả trong vòng 3 năm. Nếu sau 2 năm, khách hàng trả hết số vốn trên (tức trả trước hạn 100 triệu đồng) thì mức phí phạt trả trước hạn được tính bằng 2% trên khoản vốn trả trước hạn.1
Các ngân hàng, nhất là các ngân hàng cổ phần tung ra nhiều sản phẩm tín dụng cho vay mua nhà đất, trả góp. Cụ thể:
Ngân hàng TMCP An Bình (ABBank), tiếp tục mở rộng sản phẩm cho vay mua nhà đất với những điều kiện rất ưu đãi trong năm 2009. Cụ thể, khách hàng đến vay mua nhà tại ABBank có thể được vay tới 90% thay vì 70% nhu cầu như trước đây. Ngoài ra, khách hàng được ân hạn trả nợ gốc tối đa tới 36 tháng với lãi suất 1%/tháng. Thời gian trả nợ kéo dài tới 20 năm. Ngoài ra, khách hàng còn được tặng bảo hiểm nhân thọ và tham gia chương trình “Vay tiền trúng vàng” khi vay mua tiền mua nhà tại ABBank.
Còn Ngân hàng TMCP Quốc Tế (VIB) cho biết, trong năm 2009, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng của khách hàng, VIB đã triển khai thêm hai sản phẩm mới, tài trợ mua nhà và đặc biệt sẽ giải ngân trong vòng 48 giờ kể từ khi khách hàng
cung cấp đầy đủ hồ sơ. Khách hàng có thể vay tới 90% giá trị nhà hoặc đất muốn mua. Điều khiến các ngân hàng muốn đẩy mạnh mảng cho vay mua nhà đất là mảng này được tính vào cho vay tiêu dùng có thể thỏa thuận lãi suất cho vay cao hơn mức trần 10,5%/năm của cho vay sản xuất kinh doanh hiện nay. Hiện lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng phổ biến ở mức từ 10,5% - 13%/năm. Sản phẩm cho vay mua nhà là một trong những sản phẩm chiến lược của ngân hàng. Trong sáu tháng đầu năm 2009, các khoản vay mua nhà mới phát sinh tại ngân hàng là có, do có những khoản nợ cũ được trả nên dư nợ cho vay mua nhà tại ngân hàng chỉ tăng khoảng 10%.
Theo Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam (Eximbank), khi thị trường bất động sản bắt đầu ấm trở lại, khiến nợ quá hạn của ngân hàng đến cuối tháng 6 năm 2009 chỉ còn 3,3% trên tổng dư nợ so với 4,71% vào cuối năm 2008 do khách vay tiền đã bán được nhà để trả nợ ngân hàng. Lãi suất cho vay mua nhà tại Eximbank khá thấp so với các ngân hàng khác, chỉ bằng cho vay sản xuất kinh doanh là 10,5%/năm và tính lãi trên dư nợ giảm dần. Một lãnh đạo của Eximbank cho biết đến cuối tháng 6 năm 2009, dư nợ cho vay mua nhà tại ngân hàng tăng 14% so với đầu năm 2009.
Tại Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB), trong nỗ lực đạt tăng trưởng tín dụng 90% trong năm 2009 như nghị quyết đại hội cổđông, dư nợ cho vay mua nhà của ngân hàng cuối tháng 6 năm 2009 cũng có tốc độ tăng khá mạnh là 25% so với đầu năm 2009. Mảng tín dụng này hiện đang chiếm từ 10% - 15% tổng dư nợ của ACB (khoảng 50.000 tỉđồng).
Mặc dù Chính phủđang có chính sách khuyến khích tiêu dùng, nhưng việc các ngân hàng muốn đẩy mạnh mảng cho vay bất động sản cũng gây ra e ngại. Ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM, cho biết điều đáng ngại nhất hiện nay là vốn cho vay mua nhà thường là vốn trung dài hạn nhưng phần lớn vốn gửi vào ngân hàng chủ yếu là vốn ngắn hạn.
Ngân hàng Nhà nước mới đây đã bắt đầu thanh tra việc cho vay của các ngân hàng, đặc biệt là mảng cho vay tiêu dùng và chứng khoán. Trong sáu tháng đầu năm
2009, cho vay tiêu dùng của toàn hệ thống ngân hàng đạt 85.000 tỉđồng, tăng 11,6% so với đầu năm, thấp hơn mức tăng tổng dư nợ 17% của toàn hệ thống.2
Chiếm dụng vốn của khách hàng và nhà đầu tư: Theo điều 14 khoản 1 điểm a của Luật Kinh Doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định “Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tưđã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản”. Tuy nhiên, chủđầu tư dự án phải đáp ứng đủ vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình theo quy định tại điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP là đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.
Việc huy động vốn xây dựng dự án chung cư và căn hộ cao cấp trong các năm qua thông qua các nhà đầu tư và khách hàng là rất thành công, chiếm chủ yếu. Trong các giai đoạn trước đến cuối nửa đầu năm 2007, các chủđầu tư thường đưa ra các hợp