Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn, có tính thanh khoản thấp, thời gian đầu tư dài và thu hồi vốn lâu, điều này làm cho thị trường bất động sản là một thị trường chứa nhiều rủi ro, kéo theo nguồn vốn cung cấp cho thị trường bất động sản cũng chứa đựng nhiều rủi ro. Hiện nay, nguồn vốn cung cấp cho thị trường bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào đi vay từ các ngân hàng, nhưng khi nguồn vốn này bị hạn chế thì thị trường bất động sản hầu nhưđóng băng hoàn toàn do không có đủ vốn để đáp ứng nhu cầu tăng trưởng. Các chủ đầu tư, các nhà đầu tư và khách hàng gần như không tiếp cận được nguồn vốn, vì nhiều nguyên nhân: Điển hình là trong năm 2007, thị trường bất động sản đã ấm lên và tăng nóng, giá nhà đất tăng liên tục, lợi nhuận cao và đã trở thành một thị trường hấp dẫn của tín dụng. Các ngân hàng thương mại không bỏ lỡ cơ hội tối đa hóa lợi nhuận và tăng dư nợđã ồạt cho vay với các chương trình cho vay dễ dàng, hấp dẫn và mang tính cạnh tranh cao. Việc cho vay quá mức đã dẫn đến việc mất cân đối giữa luồng vốn huy động và luồng vốn vay của ngân hàng và dẫn đến tình trạng mất ổn định tín dụng quá cao của các ngân hàng thương mại. Đến 2008, khi Chính phủ đã đưa ra hàng loạt chính sách kiềm chế lạm phát, chính sách tiền tệ thắt chặt, ổn định tỷ giá… làm thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán lâm vào khủng hoảng gây ảnh hưởng đến mọi thành phần kinh tế trong xã hội. Đây là một năm đầy khó khăn cho các Ngân hàng thương mại bởi Ngân hàng thương mại là đối tượng chịu ảnh hưởng mạnh mẽ và nặng nề nhất do hoạt động liên quan đến lĩnh vực tiền tệ và là công cụđiều tiết thực thi chính sách của nhà nước. Một trong những nguy cơ mà Ngân hàng thương mại đang đối diện là giải quyết các
khoản nợ liên quan đến bất động sản. Hầu hết các khoản vay này được giải ngân vào những tháng cuối năm 2007 khi các Ngân hàng thương mại chạy đua tăng trưởng dư nợ và lấy thị trường bất động sản làm mục tiêu cạnh tranh.
Hiện nay, ngân hàng được dùng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, hướng là giảm tỉ lệ này. Theo Ngân hàng Nhà nước, hiện tỉ lệ đang áp dụng là 40%, có thể mức tới đây chỉ còn 30%. Đứng về góc độ an toàn cho hệ thống ngân hàng thì việc giảm tỉ lệ này là cần thiết, bởi lẽ các ngân hàng sẽ chịu áp lực về thanh khoản khi sử dụng quá nhiều vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung - dài hạn. Mặt khác, việc điều chỉnh này cũng phù hợp với quá trình phát triển của thị trường vốn tại Việt Nam. Vốn cho đầu tư phải được huy động từ thị trường vốn. Nhiều năm trước, thị trường chứng khoán chưa phát triển, doanh nghiệp phải tìm vốn trung - dài hạn ở ngân hàng. Các ngân hàng phải chia lửa, thị trường tiền tệ gánh vác nhiệm vụ này chờ thị trường vốn phát triển. Từ đó, tỉ lệ lấy vốn huy động ngắn để cho vay trung - dài hạn tăng dần. Cách nay hơn sáu năm, tỉ lệ này chỉ có 20% nhưng sau đó được nâng dần lên 30%, rồi 40%. Nay doanh nghiệp đã có thể huy động vốn từ phát hành cổ phiếu, ngân hàng dần trở về với nhiệm vụ cung cấp dịch vụ. Dù nhiều ngân hàng đồng tình với việc giảm tỉ lệ lấy ngắn cho vay dài nhưng cũng có đề xuất cần phải có một lộ trình giảm phù hợp. Nếu tới đây tỉ lệ lấy ngắn cho vay dài chỉ còn 30%, đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ bị mất đi 25% nguồn vốn cho vay trung - dài hạn so với tỉ lệ 40% hiện nay. Nhiều ngân hàng cho rằng cần phải cân nhắc vấn đề này. Trên thực tế, dù đã được chia lửa từ thị trường chứng khoán nhưng nhu cầu vay vốn trung - dài hạn từ ngân hàng vẫn khá cao. Nhiều doanh nghiệp vẫn chưa thể chuyển đổi hoặc tái cơ cấu để đáp ứng các điều kiện phát hành chứng khoán nhằm huy động vốn. Họ vẫn mang hồ sơ đến ngân hàng để vay. Trong khi đó, tình hình huy động vốn trung - dài hạn tại các ngân hàng vẫn chưa được cải thiện. Người dân vẫn quen gửi tiền vài tháng hơn là vài năm. Thậm chí gần đây, người dân chỉ gửi kỳ hạn tuần thay vì tháng. Nếu ngân hàng Nhà nước giảm quá nhanh tỉ lệ vốn ngắn để cho vay dài thì có thể một bộ phận doanh nghiệp khó
tiếp cận vốn trung - dài hạn. Ngoài ra, do cho vay bất động sản thường có kỳ hạn dài nên chủ trương của ngân hàng là không đưa vốn vào các dự án quá nhiều vì sẽ gây áp lực làm tăng tín dụng và tạo độ lệch kỳ hạn do hiện tại nguồn vốn huy động của các ngân hàng phần lớn là ngắn hạn.3
Việt Nam mới chỉ có một thị trường cầm cố sơ cấp rất thô sơ và nhiều rủi ro do thiếu tính thanh khoản nên thị trường nhà ở phát triển rất yếu, sức mua kém và sản phẩm ít ỏi. Do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng. Và khi có những biến động xảy ra, rõ ràng sẽảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản.
Tín dụng từ nguồn khách hàng và các nhà đầu tư trong thời gian qua cũng đã có đóng một vai trò lớn đối với thị trường bất động sản nhà đất, chung cư và căn hộ cao cấp. Trong các giai đoạn trước cứ có dự án, xong giai đoạn đền bù giải tỏa, lập dự án thì các chủ đầu tưđã có thể tiến hành huy động vốn từ khách hàng, chưa cần phải xây dựng xong cở sở hạ tầng thiết yếu. Nhưng đến thời điểm này, chỉ huy động được tiền vốn từ khách hàng khi chủđầu tưđã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ, và phải xây xong phần móng đối các dự án chung cư, căn hộ cao cấp thì việc huy động vốn của các dự án vừa tiến hành đền bù giải tỏa xong là không thể thực hiện. Phần lớn các công ty đầu tư bất động sản ở Việt Nam là các công ty có vốn nhỏ, chỉ đủ lực để thực hiện đền bù giải tỏa, xong giai đoạn này thì phải huy động vốn để tiếp tục thực hiện dự án. Đối với các dự án đã đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng thì lại gặp vấn đề khác: khách hàng không đủ tiền để góp tiếp những đợt sau. Trước đây, tham gia thị trường có sự tham gia rất lớn của các nhà đầu tư với tư tưởng mua tại thời điểm giá thấp, đợi lên giá và bán kiếm chênh lệch, các nhà đầu tư có khả năng góp 30%, số còn lại vay từ ngân hàng. Nhưng khi thị trường bất động sản đóng băng, giá giảm, các giao dịch mua bán thành công rất ít đồng thời kênh tín dụng từ ngân hàng khép lại với họ nên việc góp vốn theo tiến độ là rất khó khăn nên có nhiều
nhà đầu tư đã xã hàng với giá gốc kèm khuyến mãi để cắt lỗ nhưng vẫn rất khó thực hiện vì giá thành xây dựng bây giờ cũng đã rất cao do lạm phát.
Ngoài ra, không thể không kể đến là phân khúc thị trường của các chủ đầu tư chưa hợp lý, các chủđầu tư chủ yếu đầu tư vào thị trường căn hộ cao cấp với giá mỗi căn từ 1,5 tỷ trở lên nhưng những khách hàng có nhu cầu thực tế và có khả năng mua những căn hộ trên không nhiều, trong lúc đó nhu cầu về căn hộ có giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỷđồng là rất lớn nhưng nguồn cung lại rất ít.
Kết luận chương 2
Chương 2 trình bày thực trạng thị trường bất động sản của Việt Nam từ năm 2000 đến nay, thị trường này trãi qua nhiều giai đoạn nóng lạnh. Đăc biệt, trong năm 2007, thị trường phát triển quá nhanh, cả nước sôi động vì thị trường bất động sản, ngân hàng cho vay ào ạt, dư nợ cho vay bất động sản tăng cao. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư, người mua đổ xô vào kinh doanh bất động sản (chủ yếu là đầu cơ) đã đẩy giá bất động sản tăng lên nhanh chóng, thị tường chứng khoán trong giai đoạn này liên tục tăng điểm càng cổ vũ cho thị trường bất động sản, còn lạm phát thì cũng tăng cao. Để kiềm chế lạm phát, Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, ngân hàng hạn chế cho vay, nguồn vốn cung cấp cho thị trường bất động sản bị khóa nên thị trường bất động sản đã trở về trạnh thái “đóng băng”. Đây chính là hạn chế của thị trường tín dụng bất động sản Việt nam, các sản phẩm tín dụng còn hạn chế, phụ thuộc nhiều vào ngân hàng, trong khi đó, huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu còn gặp nhiều khó khăn và chưa thực sự là phương án mà các doanh nghiệp áp dụng. Vì vậy, cần có những biện pháp, những công cụ để khai thông thị trường tín dụng và có thể huy động vốn dựa vào nguồn lực dồi dào từ phía các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Cần tạo sự liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính.
Chương 3: Giải pháp phát triển hiệu qủa thị trường tín dụng bất động sản nhằm
đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản đến năm 2015 3.1 Dự báo về thị trường bất động sản
Năm 2002, dân số sống ở thành thị của Việt Nam hơn 20 triệu người,chiếm khoảng 25,1% dân số, tăng lên 23,6% vào năm 1999, dự báo sẽ tăng lên 35% và 45% vào năm 2010 và năm 2020, đặc biệt ở hai thành phố lớn là Tp.Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh. Theo kế hoạch của Bộ Xây Dựng, tỷ lệ đô thị hóa ở Tp.Hồ Chí Minh được dự báo khoảng 58% và 77% - 80% vào năm 2010 và 2020. Con số này ở Hà Nội là 30% - 32% vào năm 2010 và 55% - 62,5% vào năm 2020.
Hình 3.1: Dự báo tốc độ tăng dân số và tỷ lệđô thị hóa
Source: World Bank, TNS Vietcycle(2009)
Trong 15 năm qua, Việt Nam lần lượt trở thành thành viên của các tổ chức kinh tế lớn như ASEAN, APEC, World Bank, IMF theo xu hướng hội nhập và toàn cầu hóa. Vào năm 2007, Việt Nam gia nhập WTO sau 11 năm đàm phán. Những sự kiện này đã thu hút dòng vốn của các nhà đầu tư nước ngoài. Vì vậy, nhu cầu thành lập các công ty đa quốc gia và các doanh nghiệp trong nước tăng lên nhanh chóng. Trong hai trung tâm kinh tế lớn ở Việt Nam ( Hà Nội và Hồ Chí Minh), các cao ốc văn phòng (hạng A, B và
C) thì luôn luôn khan hiếm. Tỷ lệ cao ốc văn phòng đã cho thuê ở Việt Nam là 97% (CBRE). Theo Cty CB Richard Ellis Việt Nam, tốc độ tăng nhu cầu thuê cao ốc văn phòng ở Việt Nam năm 2008, 2009 và 2010 là 41%, 39% và 32%. Số lượng căn hộ dự kiến sẽ bán ra ngày càng tăng. Hình 3.2: Số lượng căn hộ dự kiến sẽ bán ra - 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Căn hộ
Nguồn: Cty CB Richard Ellis VN
Hiện có 1.216.000 người thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà ở thật sự và cấp bách. Để đáp ứng được nhu cầu này cần phải có 35 triệu m2 nhà ở. Bộ Xây dựng là khuyến khích mọi thành phần tham gia xây dựng nhà ở xã hội để làm mạnh mẽ nguồn “cung”. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, đến thời điểm này các địa phương đăng ký gần 600 dự án với tổng số vốn 80.149 tỉ đồng từ ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (nhà cho người thu nhập thấp, công nhân, sinh viên) trong giai đoạn 2009-2015. Đối với nhà ở cho sinh viên đã có 54 đơn vị (gồm 52 tỉnh thành cộng thêm Bộ Quốc phòng và Bộ Công an) gửi danh mục dự án về Bộ Xây dựng với tổng số 267 dự án trong giai đoạn 2009-2015, tổng mức đầu tư 26.045 tỉ đồng, với diện tích xây dựng 4,9 triệu m2 sàn, đáp ứng chỗở cho khoảng 812.000 sinh viên. Trong đó, tổng số vốn đề xuất từ nguồn trái phiếu Chính phủ là 19.520 tỉ đồng.
Đối với nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, trong số 21 địa phương gửi báo cáo, có 19 tỉnh đăng ký danh mục dự án xây dựng nhà ở công nhân với số liệu tổng hợp như sau: tổng số dự án cho giai đoạn 2009-2015 là 110 dự án, quy mô xây dựng khoảng 6,1 triệu m2 sàn, đáp ứng chỗở cho khoảng 960.000 người; tổng số vốn đầu tư: 25.554 tỉ đồng, trong đó huy động từ các doanh nghiệp khoảng 24.425 tỉ đồng, vốn ngân sách địa phương huy động khoảng 1.129 tỉ đồng. Riêng trong giai đoạn 2009- 2010 sẽ triển khai 47 dự án với quy mô xây dựng khoảng 1,17 triệu m2 sàn, đáp ứng chỗở cho khoảng 186.000 người; tổng số vốn đầu tư 4.975 tỉ đồng, trong đó huy động từ các doanh nghiệp khoảng 4.356 tỉđồng, vốn ngân sách địa phương huy động khoảng 619 tỉ đồng.
Về nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị, trong số 21 địa phương gửi báo cáo đã đăng ký 189 danh mục dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Cụ thể: trong giai đoạn 2009 - 2015 có 189 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 7 triệu m2 sàn, tổng số vốn đầu tư 28.550 tỉ đồng (trong đó huy động từ các doanh nghiệp khoảng 27.240 tỉ đồng, vốn ngân sách địa phương khoảng 1.310 tỉ đồng); hoàn thành 166.390 căn hộ, đáp ứng chỗở cho khoảng 700.000 người. Riêng trong giai đoạn 2009-2010 sẽ triển khai 150 dự án với quy mô xây dựng 5.659.740m2 sàn; tổng số vốn đầu tư: 22.738 tỉ đồng (huy động từ các doanh nghiệp khoảng 21.957 tỉ đồng, vốn ngân sách địa phương huy động khoảng 781 tỉ đồng); hoàn thành 152.372 căn hộ, đáp ứng cho khoảng 640.000 người.
Nhà ở dành cho công nhân: Theo khảo sát của Tổng Liên Đoàn Lao Động Việt Nam thì hiện nay (06/2009) có hơn 600.000 công nhân lao động khao khát được thuê trọ nhà ở do nhà nước xây nhưng loại nhà này chỉ chiếm khoảng 1% tổng số nhà trọ của công nhân. Loại nhà ở cho thuê khá hơn được nhiều công nhân lao động mơước là nhà ở do các doanh nghiệp xây dựng với chiều cao từ 3 đến 5 tầng. Còn theo thống kê của Sở Xây dựng, hiện Tp.HCM có 37.165 doanh nghiệp với 892.960 công nhân, trong đó có đến 625.072 công nhân ngoại tỉnh. Tuy nhiên, chỉ có 56 doanh nghiệp đầu tư xây
dựng nhà lưu trú cho công nhân với diện tích 72.837 m2, đáp ứng khoảng 16.000 chỗở và có đến gần 95% công nhân đang phải ở trong các khu nhà trọ của dân sở tại. Theo Bộ Xây dựng, các khu công nghiệp đã thu hút được khoảng 2,5 triệu lao động. Tuy nhiên, mới chỉ có khoảng 20% số lao động trên có chỗ ở ổn định, còn lại phải đi thuê với giá mỗi tháng 50.000 - 150.000 đồng mỗi người. Trong số này, chỉ khoảng 2% được ở trong các nhà trọ do các chủ doanh nghiệp và các tổ chức đoàn thể xây dựng, còn lại phải ở tại các khu trọ tư nhân tạm bợ với diện tích sử dụng bình quân 2 - 3 m2 một người. Các điều kiện vệ sinh tối thiểu không đủ, ảnh hưởng xấu đến sức khỏe của công nhân. Tình hình trật tự, an toàn xã hội tại nhiều khu trọ quanh các khu công nghiệp cũng không đảm bảo. Đến 2015, số lao động trong khu vực nhà nước 1,17 - 1,3 triệu người, trong số này 25% (tương ứng 290 đến 320 ngàn người) có nhu cầu nhà ở, trong đó khoảng 5% có nhu cầu cấp bách, cần khoảng 15.480 căn hộ với tổng mức đầu