- Trước năm 1930, tín dụng bất động sản Mỹ có các tính chất như: lãi suất linh hoạt, tỷ lệ thanh toán lần đầu cao, khoản tín dụng có thời hạn ngắn.
- Cuộc khủng hoảng 1929 - 1933 dẫn tới giai đoạn giá trị bất động sản giảm mạnh, chỉ còn khoảng 50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng. Người mua nhà thấy tình trạng bất trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh toán với các ngân hàng, chấm dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân. Làn sóng phát mại tài sản điển hình lên tới
250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931 - 1935. Vào lúc xấu nhất, 10% số bất động sản bị siết nợ.
- Tới năm 1980 thì chứng khoán hóa đã trở thành nguồn tài chính chủ yếu tài trợ cho hoạt động vay bất động sản nhà ở. Sự liên thông này khá toàn diện. Điều này làm thay đổi cơ cấu tiêu dùng của người dân Mỹ rất rõ rệt:
Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khếước bất động sản Mỹ
Năm 1949 1979 2001
Nợ mua BĐS/Tổng thu nhập hộ gia đình 20% 46% 73% Nợ mua BĐS/Tổng tài sản hộ gia đình 15% 28% 41%
Nguồn: Green & Watcher (2005)
Và nó giúp đẩy toàn bộ thị trường bất động sản Mỹ lên mức giá trị 8.370 tỷ USD năm 2003. Giá nhà tăng đỉnh điểm vào năm 2005, sau đó, giảm nhanh trong năm 2006. Tỷ lệ nhà bị tịch thu do không trả được nợ vay tăng nhanh trong năm 2006 – 2007, dẫn đến cuộc khủng hoảng vào tháng 8/2007 cho các thị trường cho vay, thị trường tín dụng bất động sản tại Mỹ lâm vào một cuộc khủng hoảng mới với quy mô rất lớn là nguồn gốc trực tiếp dẫn đến cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008.
- Tháng 8 năm 2007, một số tổ chức tín dụng của Mỹ như New Century Financial Corporation phải làm thủ tục xin phá sản. Một số khác thì rơi vào tình trạng cổ phiếu của mình mất giá mạnh như Countrywide Financial Corporation. Nhiều người gửi tiền ở các tổ chức tín dụng này đã lo sợ và đến rút tiền, gây ra hiện tượng đột biến rút tiền gửi khiến cho các tổ chức đó càng thêm khó khăn. Nguy cơ khan hiếm tín dụng hình thành. Cuộc khủng hoảng tài chính thực thụ chính thức nổ ra.
Hình 1.2: Tình trạng phá sản từ năm 2007 – 2008 tại Mỹ
Nguồn: Ngân Hàng Thế Giới (World Bank)
Từ Mỹ, rối loạn này lan sang các nước khác. Ở Anh quốc, ngân hàng Northern Rock bị chao đảo vì người gửi tiền xếp hàng đòi rút tiền gửi của mình ra.
- Trước tình hình đó, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã tiến hành các biện pháp nhằm tăng mức độ thanh khoản của thị trường tín dụng chẳng hạn như thực hiện nghiệp vụ thị trường mở mua vào các loại công trái Mỹ, trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹ và trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹđảm bảo theo tín dụng nhà ở. Tháng 09/2007, Cục Dự trữ Liên bang còn tiến hành giảm lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng (Fed fund rates) từ 5,25% xuống 4,75%. Trong khi đó, Ngân hàng Trung ương Châu Âu đã bơm 205 tỷ USD Mỹ vào thị trường tín dụng để nâng cao mức thanh khoản.
- Tháng 12 năm 2007, cuộc khủng hoảng tiến sang nấc thang trầm trọng hơn khi những báo cáo kinh tế cuối năm cho thấy sựđiều chỉnh của thị trường bất động sản diễn ra lâu hơn dự tính và quy mô của khủng hoảng cũng rộng hơn dự tính. Tình trạng đói tín dụng trở nên rõ ràng. Hệ thống dự trữ liên bang cố gắng giảm mạnh lãi suất liên ngân hàng vào tháng 12/2007 và tháng 2 năm 2008 nhưng không có hiệu quả như mong đợi.
- Tháng 3 năm 2008, Ngân hàng dự trữ liên bang New York cố cứu Bear Sterns, nhưng không nổi. Công ty này chấp nhận để JP Morgan Chase mua lại với giá
10 dollar một cổ phiếu, nghĩa là thấp hơn rất nhiều với giá 130,2 USD một cổ phiếu lúc đắt giá nhất trước khi khủng hoảng nổ ra. Việc Ngân hàng dự trữ liên bang New York cứu không nổi Bear Sterns và buộc lòng để công ty này bị bán đi với giá quá rẻ đã khiến cho sự lo ngại về năng lực can thiệp của chính phủ cứu viện các tổ chức tài chính gặp khó khăn. Sự sụp đổ của Bear Stern đã đẩy cuộc khủng hoảng lên nấc thang trầm trọng hơn.
- Tháng 8 năm 2008, đến lượt Lehman Brothers, một tổ chức tài chính vào loại lớn nhất và lâu đời nhất của Mỹ, bị phá sản. Tiếp sau Lehman là một số công ty khác. Tháng 9 năm 2008, Thượng viện Hoa Kỳ thông qua Đạo luật Ổn định Kinh tế Khẩn cấp 2008 cho phép bộ trưởng Tài chính Hoa Kỳ chi tới 700 tỷ USD cứu nền tài chính của nước này bằng cách mua lại các khoản nợ xấu của ngân hàng, đặc biệt là các chứng khoán đảm bảo bằng bất động sản.
- Sang năm 2009, các ngân hàng bị đóng cửa tiếp tục kéo dài trong danh sách, chỉ trong 4 tháng đầu năm đã có 29 ngân hàng Mỹđổ vỡ, tăng 4 ngân hàng so với con số 25 ngân hàng đổ vỡ trong năm ngoái. Cuộc khủng hoảng kinh tế và thị trường địa ốc vẫn chưa tìm thấy đáy vẫn đang tiếp tục, tỷ lệ nợ quá hạn và vỡ nợ leo thang, khiến số lượng ngân hàng Mỹ bị đóng cửa tăng nhanh. Từ đầu năm tới nay, đã có tới 29 ngân hàng ở Mỹ bị đóng cửa, so với con số 25 ngân hàng bị giải tán ở nước này trong năm 2008, 3 ngân hàng bị đóng cửa năm 2007 và không một ngân hàng nào đổ vỡ trong hai năm 2005 và 2006. Trong số những ngân hàng đổ vỡ, phải kể tới ngân hàng tiết kiệm Washington Mutual có trụ sởở bang Seattle vì đây là ngân hàng lớn nhất từng bị đóng cửa trong lịch sửở Mỹ.