Giải pháp kích hoạt thị trường tín dụng bất động sản hiệu quả đến năm 2015

Sự cần thiết của đề tài

Hậu quả không chỉ được nhìn nhận dưới góc độ kinh doanh của từng ngân hàng, tỷ lệ tăng trưởng và giải quyết việc làm của riêng nước Mỹ mà còn được xem xét dưới ảnh hưởng mang tính toàn cầu, đến sự chu chuyển dòng vốn đầu tư quốc tế nói riêng và sự tăng trưởng của nền kinh tế thế giới nói chung. Vì vậy việc nghiên cứu đề tài “Thực trạng và giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam đến năm 2015”là một yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.

Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài

Và cũng không ngoại lệ, thị trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tín dụng truyền thống bị nghẽn mạch. Vậy làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản?.

Mục tiêu nghiên cứu

Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng.

Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam 2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam

• Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam 10 năm gần đây

Nguồn: Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư Sự biến động của các khu công nghiệp và khu chế xuất góp phần làm cho thị trường bất động sản trong giai đoạn này sôi động hơn. Nguồn: Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư Ngoài ra, việc lấy đất dành cho du lịch, thể thao, văn hóa, giải trí và cả đất dành cho nông nghiệp để thành lập sân golf cũng đã làm cho giá đất tăng lên đáng kể. Theo thống kê của Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư, cả nước đang có 166 dự án sân golf đang hoạt động, đang triển khai hoặc đang quy hoạch xây dựng.

(1) Nguồn Đại Biểu Quốc Hội Nguyễn Đăng Vang (Bình Định) Về chính sách lãi suất: để đạt mục tiêu tăng trưởng - mục tiêu được xếp hàng đầu trong nhiều năm liền, chính sách tiền tệ đã được nới lỏng liên tục theo hướng: lãi suất ổn định, lãi suất cơ bản luôn giữ ở mức 8,25%/năm. Về chính sách lãi suất: Trong giai đoạn này, chính sách tiền tệ tiếp tục được nới lỏng theo hướng: lãi suất ổn định, lãi suất cơ bản luôn giữ ở mức 8,25%/năm. Nguồn: Tổng Cục Thống Kê Để thu hút vốn mạnh mẽ dòng vốn FDI hơn nữa, các cụm khu công nghiệp và khu chế xuất liên tục được cấp phép xây dựng, Theo một báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thì số khu công nghiệp được cấp phép tăng từ 77 khu lên 145 khu tính đến hết năm 2006, theo đó diện tích đất nông nghiệp và lâm nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp ở các khu công nghiệp tăng thêm 14.454,7 ha.

Để đón đầu cơ hội phát triển các loại hình bất động sản khi Việt Nam đã gia nhập WTO, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai các dự án vốn hàng trăm triệu USD. Niềm tin đó là kết quả từ những sự kiện như: Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới, Hoa Kỳ thông qua Quy chế bình thường thương mại vĩnh viễn dành cho Việt Nam, Hội nghị các nhà tài trợ Việt Nam cũng cho thấy khả năng thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam năm 2007.

Số căn hộ đã bán

• Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam
• Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản

Các chương trình tín dụng bất động sản nhà ở này có chung một số đặc điểm đáng chú ý: bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp; thời hạn cho vay 10 - 15 năm, có khoản vay tới 30 năm; lãi suất được điều chỉnh theo từng kỳ ngắn hạn, thường là 3 tháng; mức lãi suất được áp dụng thống nhất cho các khách hàng theo quy định của mỗi ngân hàng. Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam Các ngân hàng bắt đầu siết chặt hạn chế cho vay bất động sản, nhằm hạn chế lạm phát và làm xì hơi bong bóng bất động sản, Ngân hàng Nhà Nước tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20,300 tỷ đồng khỏi lưu thụng, chớnh sỏch thắt chặt tớn dụng định hỡnh rừ nột. Chiếm dụng vốn của khách hàng và nhà đầu tư: Theo điều 14 khoản 1 điểm a của Luật Kinh Doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định “Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản”.

Phát hành trái phiếu công trình: Theo Nghị định 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2006, doanh nghiệp chỉ được phát hành trái phiếu khi có đủ các điều kiện chủ yếu sau: có thời gian hoạt động tối thiểu là 01 năm kể từ ngày doanh nghiệp chính thức đi vào hoạt động; có báo cáo tài chính của năm liền kề trước năm phát hành được kiểm toán; kết quả hoạt động sản xuất, kinh doanh năm liền kề năm phát hành phải có lãi; có phương án phát hành trái phiếu được tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thông qua. Theo đánh giá của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam, ngày càng nhiều các tập đoàn đa quốc gia quan tâm nhiều hơn vào mảng thị trường này, các nhà đâu tư quốc tế khác cũng quan tâm nhiều hơn đến việc đầu tư phát triển và mở rộng các khu công nghiệp vì các lý do sau: Các chính sách ưu đãi đầu tư (thuế suất ưu đãi, cắt giảm thuế,..); tiết kiệm chi phí và nguồn nhân lực dồi dào (chi phí đầu vào thấp); giá thuê rẻ (so với giá thuê đất khu công nghiệp tại hầu hết các quốc gia châu Á khác); thời hạn thuê ổn định (thông thường là dài hạn) ; trong khu công nghiệp đã có cơ sở hạ tầng hoàn thiện; thị trường trong nước đang dần phát triển. Bên cạnh đó, Ngân Hàng Nhà Nước cần tiếp tục tăng cường công tác thanh tra, giám sát việc cho vay của các ngân hàng thương mại trong lĩnh vực bất động sản; đồng thời, giữa các bộ, ngành cần có sự phối hợp triển khai những giải pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản, như hoàn thiện môi trường pháp lý, xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản, minh bạch hoá thông tin về năng lực tài chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ….

Thông thường kỹ thuật chứng khoán hóa các khoản tín dụng được thực hiện trên hai nhóm tài sản chủ yếu: các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản và các tài sản tài chính không được thế chấp bằng bất động sản; và từ đó hình thành tương ứng hai loại chứng khoán tương ứng: các chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (Mortgage backed securites), gọi tắt là MBS và các chứng khoán tài sản tài chính (Asset backed secuirities), gọi tắt là ABS. Và để có thể thực sự triển khai hiệu quả kỹ thuật chứng khoán hóa ở Việt Nam thì chúng ta còn khá nhiều việc phải chuẩn bị như tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về thị trường tài chính, phát triển các thị trường phụ trợ như thị trường mua lại (Repo), thị trường các sản phẩm phái sinh (derivaties), hình thành các tổ chức xếp hạng tín nhiệm có uy tín và năng lực. Đây là một thách thức cho các nhà đầu tư nói chung, cho các Doanh Nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản nói riêng, đòi hỏi chúng ta tăng cường xây dựng thương hiệu cho chính mình, nâng cao đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh bất động sản, để từng bước thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, ổn định trong môi trường cạnh tranh lành mạnh.

Từ đó đưa ra các giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản đến năm 2015 như các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng từ ngân hàng, cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thế chấp để nâng cao tính thanh khoản các khoản cho vay của các tổ chức tín dụng, chứng khoán hóa các khoản cho vay cầm cố thế chấp, phát hành trái phiếu công trình và phát hành chứng chỉ bất động sản, thành lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản và các giải pháp khác.