các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản

Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị các b

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS TS NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG

Thành phố Hồ Chí Minh – 2008

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện Các thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài

liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực

MỤC LỤC

Trang DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ

LỜI MỞ ĐẦU 1

Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản 4

1.1 Tổng quan thị trường bất động sản .4

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản 4

1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản 4

1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản 4

1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản 5

1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 6

1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 7

1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản 10

1.2 Tổng quan về thị trường tín dụng bất động sản 11

1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản 11

1.2.1.1 Khái niệm 11

1.2.1.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản 11

1.2.2 Quản trị rủi ro thuộc các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản 12

1.2.3 Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng bất động sản 13

1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm 16

1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ 17

1.3.1.1 Một số khái niệm 17

1.3.1.2 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ 18

1.3.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore 23

1.3.3 Các bài học kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 25

Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam 27

2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam 27

2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam 27

2.1.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 27

2.1.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay 30

2.1.2 Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam 40

2.2 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam 42

2.2.1 Hành lang pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam 42

2.2.2 Các sản phẩm tín dụng được tung ra trên thị trường Việt Nam 43

2.2.2.1 Các sản phẩm qua kênh truyền thống 43

2.2.2.2 Các sản phẩm mới 50

2.2.3 Tín dụng bất động sản tại Việt Nam, những tồn tại và nguyên nhân 52

2.2.4 Tác động của bùng nổ tín dụng đến môi trường tài chính tiền tệ 56

Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 59

3.1 Nhu cầu bất động sản 59

3.2 Nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản 63

3.3 Một số giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 64

3.3.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng 64

3.3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp 67

3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản 69

3.3.3.1 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố 70

3.3.3.2 Trái phiếu công trình 72

3.3.3.3 Chứng chỉ bất động sản 73

3.3.4 Phát hành quyền mua chọn mua đối với kênh huy động truyền thống từ người mua và nhà đầu tư 75

3.3.5 Các giải pháp về phía nhà nước 76

3.3.6 Các giải pháp khác 77

Kết Luận 80 Tài liệu Tham khảo

Phụ lục

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ABBank : Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình

BĐS : Bất động sản

Eximbank : Ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam

Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội Quốc gia tài trợ bất

FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài

FHA : Federral Housing Administration

Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài trợ địa ốc)

Habubank : Ngân hàng thương mại cổ phần nhà

HDBank : Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà TP.HCM

HOLC : Home Owners’s Law Corporation

OCB : Ngân hàng Phương Đông

Techcombank: Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ 19 Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore 24 Bảng 2.1: Bảng giá một số đất dự án tại TP.HCM 33

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ

Hình 2.1: Biến động khu công nghiệp trong các năm qua 29

Hình 2.2: Diện tích đât sử dụng cho các khu công nghiệp qua các năm 29

Hình 2.3: Số căn hộ chào bán qua các năm 30

Hình 2.4: FDI qua các năm 31

Hình 2.5: Số căn hộ đã bán trong 3 năm vừa qua 32

Hình 2.6: Giá bán căn hộ sắp giao 32

Hình 2.7: Tổng dự án FDI đầu tư vào Việt Nam 35

Hình 2.8: Tổng dự án đầu tư vào bất động sản qua các tháng 35

Hình 2.9: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành 35

Hình 3.1: Dự báo số lượng căn hộ dự kiến bán 2008 - 2010 60

Hình 3.2: Nguồn cung thị trường bán lẽ 62

1 Sự cần thiết của đề tài

Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO Phát triển hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh

tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn ngày càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa Để phát triển tốt thị trường bất động sản, một yêu cầu rất quan trọng cần phải đáp ứng được đó là vốn, và phải cần rất nhiều vốn Thị trường tín dụng bất động sản là một thị trường quan trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, trong các năm qua đã đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản

Tuy nhiên, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát, trong đó chính sách thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng Khi Nhà Nước thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ, rút một lượng lớn tiền ờ ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng Và cũng không ngoại lệ, thị trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tính dụng truyền thống bị nghẽn mạch Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng Vậy làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản?

Vì vậy việc nghiên cứu “Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam” là một yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản Và đây cũng là mục tiêu của đề tài đề ra

2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài

Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau:

- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường tín dụng bất

- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam

3 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị các biện pháp khắc phục các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản trong nền kinh tế trong thời kỳ hội nhập

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản Các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng

Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2003 đến tháng 8/2008

5 Phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn

6 Kết cấu của luận văn

 Phần mở đầu

 Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng

bất động sản

 Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam

 Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp

ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản

 Kết luận

Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản

1.1 Tổng quan thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản

a Bất động sản

Theo Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai

và các tài sản khác do pháp luật quy định”

b Hàng hóa bất động sản

Hàng hóa bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường

1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản

- Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di chuyển được Chính đặc điểm này làm cho giá của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại

- Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa

- Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao

- Khả năng co giãn của cung bất động sản rất kém so với những thay đổi của giá cả do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai, thể hiện trên các khía cạnh sau:

+ Tổng quan toàn bộ về đất đai là gần như cố định hay nói cách khác quỹ đất luôn luôn không thay đổi;

+ Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn;

+ Các hạn chế về mặt qui hoạch, đây là mặt hạn chế nổi bật nhất vì: việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi về cao độ, diện tích xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy định về xây dựng của chính quyền địa phương

- Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên

- Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian đáng kể

- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì bất động sản có tầm quan trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước luôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng

và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà Nước

1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá

Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh

không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định

1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

- Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới

Do không có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này Gần đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn Mới đây Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm

2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn

sự phát triển của thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương

- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo

- Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh

tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn

về vốn Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh

và ổn định

1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư… Tuy nhiên, do bất động sản là những hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụ thể:

-Sự phát triển kinh tế:

Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt động sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại - dịch

vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát

triển cho thị trường bất động sản Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời

là quá trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào việc tạo lập, thay thế, cải tạo hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới của nền kinh tế và xã hội

đó đẩy thị trường bất động sản phát triển hơn

Thêm vào đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng nhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch

vụ, thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao…, những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu

về bất động sản, nhất là các bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ

-Pháp luật

Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh… bằng bất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa

bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh

-Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước:

Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu

về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng

Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao dịch mua bán bất động sản Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo

đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động sản tăng lên

rõ rệt

-Tập quán, truyền thống và thị hiếu:

Tập quán, truyền thống là những yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp… trên thị trường bất động sản, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó cũng có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau

Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai

khía cạnh chủ yếu sau, thứ nhất là, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng,

phương hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người

có nhu cầu; thứ hai, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển… cũng

là những nhân tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản

1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản

Xuất phát từ bản chất của hàng hóa bất động sản làm cho hị trường bất động sản là một thị trường đầy rủi ro:

- Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thông tin về các dự án bất động sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp thuận về chủ trương đầu tư, v/v Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của thị trường và góp phần đưa đến những cơn "sốt" đất khiến cho các dự án bất động sản có sự chênh lệch rất lớn về giá so với giá trị thực tế của nó

- Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều Chính sự tham gia của các nhà đầu cơ làm cho giá cả BĐS đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnh trên thị trường

- Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các thông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai rỏ ràng làm cho các đối tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng Điều này làm cho tính minh bạch cả thi trường này thấp hơn các thi trường khác

- Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước: đã khiến thị trường này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn

trong bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai

- Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: thị trường bất động sản vẫn rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn Do đó, hiện nay không ít các doanh nghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản, và tác động xấu đến hiệu quả đầu

tư

- Quy hoạch tổng thể: việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây

ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển khai các dự án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư

Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm

và xây dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh vực công nghiệp, thương mại và dịch vụ

1.2.1.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản

Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại, như sau:

1Lý thuyết tiền tệ - Trường Đại học Tài chính – Kế toán Hà Nội do PGS.PTS Vũ Văn Hóa chủ biên, 1998

- Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn:

do bất động sản là những hàng hóa thời gian hình thành dài Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ

5 năm trở lên Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp

- Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho

dự án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thồ và hoàn thiện… Thế nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án , nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm

áp lực về lãi suất Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả

- Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất động sản là một thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu … Một khi, thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần như không xãy ra làm cho các nhà đâu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải,

nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao

1.2.2 Quản trị rủi ro thuộc các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản

Để giảm thiểu rủi ro trong cho vay bất động sản, các tổ chức tín dụng thường cấp cho phòng tín dụng các chức năng:

- Chức năng quản lý khách hàng và kênh bán hàng;

- Chức năng marketting thị trường;

- Chức năng hành chính;

- Chức năng quản lý rủi ro

Trong khuôn khổ bài viết này, người viết xin đề cấp đến chức năng quản

lý rủi ro Để quản lý tốt rủi ro, các tổ chức tín dụng phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

 Nguyên tắc lãnh đạo: chính sách và chiến lược quản lý rủi ro cũng như tất

cả các hạn định và mức rủi ro đều do Ban Giám đốc đảm nhiệm

 Nguyên tắc phân quyền: phân quyền phải rỏ ràng giữa người áp dụng chính sách và người kiểm tra

 Nguyên tắc “bốn mắt”: mọi hồ sơ tín dụng BĐS phải có ít nhất sự phân tích và báo cáo của 2 bộ phận hoặc 2 người độc lập

Và khi xét các tiêu chuẩn cho vay thì luôn luôn xét hai yếu tố sau:

 Không cho vay hết, người đi vay phải bỏ vốn riêng (10-30%);

 Tiền cho vay (lãi suất + khấu hao) không quá 1/3 thu nhập của người cho vay, do vậy phải xác minh được nguồn thu của người đi vay

Bên cạnh đó, khi thẩm định cho vay, công việc định giá bất động sản là một khâu không kém phần quan trọng tổ chức tín dụng cần lưu ý:

 Tách rời bộ phận định giá với những bộ phận quản lý tín dụng và nhân viên bán hàng;

 Chuyên gia định giá phải biết về kiến thức và thông thạo thị trường bất động sản trong vùng;

 Bộ phận này có thể đảm nhiệm tư vấn cho khách hàng và giá cả nói chung

và về những dự án mua bán hàng nói riêng

Ngoài ra, khâu tổ chức công việc và quản lý hồ sơ cũng phải phù hợp với từng bộ phận, đảm bảo đúng nguyên tắc khâu nào thì việc đấy

1.2.3 Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng bất

động sản

Đã có rất nhiều sản phẩm tín dụng bất động sản đã được tung ra trên thi trường từ hình thức cho vay theo kênh truyền thống là qua ngân hàng cho đến các hình thức như phát hành trái phiếu dự án và một số hình thức cao hơn Tuy

nhiên, trong giới hạn bài viết này chỉ thống kê một số hình thức phổ biến và nổi bật

Trước hết là chúng ta xét các sản phẩm tín dụng thông qua kênh truyền thống là ngân hàng:

- Tín dụng xây dựng: là các khoản cho vay để xây dựng các công trình như nhà ở, chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cơ sở sản xuất, các công trình xây dựng khác Các khoản tín dụng này được thanh toán cho bên xây dựng (thi công) khi đã hoàn thành bộ công trình hoặc từng hạn mức công trình theo thỏa thuận hợp đồng nhận thầu Ngân hàng cấp cho khách hàng một khoản tín dụng tương ứng một số phần trăm nào đó giá trị dự án xây dựng Khoản tín dụng này chỉ được giải ngân khi có đủ chứng từ chứng minh là công việc xây dựng đã diễn ra Loại tín dụng này được đảm bảo hoặc bằng quyền sử dụng đất, hoặc bằng tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc khoản phải thu từ bên chủ đầu tư theo hợp đồng nhận thầu, hoặc bằng tài sản đảm bảo khác Đây là sản phẩm tín dụng dễ quản lý nhưng phải theo dõi, lãi suất cho vay tương đối cao và chỉ tính trên số tiền đã giải ngân Và khoản tín dụng này phải dự chuyển thành một khoản tín dụng bất động sản trong tương lai Tín dụng xây dựng có thể là khoản tín dụng ngắn hạn hoặc dài hạn tùy thuộc vào đối tượng đi vay, kế hoạch của dự án Thông thường, nếu người đi vay là các chủ đầu tư thì đây thường là các khoản tín dụng dài hạn, nếu người đi vay là các nhà thầu xây dựng thì đây thường là các khoản tín dụng ngắn hạn, và nguồn để trả nợ là các khoản thanh toán của chủ đầu tư

- Tín dụng bất động sản thế chấp: với hình thức này khách hàng phải có tài sản khác để thế chấp đảm bảo cho khoản tín dụng này hoặc phải đảm bảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay Để được cấp tín dụng, người đi vay phải có vốn tối thiểu là bao nhiêu phần trăm của tài sản hình thành tùy theo quy định của từng nước, ở Việt Nam thông thường thì người đi vay phải có vốn tự có tối thiểu là 30% giá trị tài sản hình thành Tín dụng bất động sản thế chấp này thường là các khoản tín dụng dài hạn, và được giải ngân trong một thời gian ngắn Sự kết hợp giữa ngân hàng và chủ đầu tư để cấp các khoản tín dụng trả góp cho người mua

các sản phẩm của chủ đầu từ theo hình thức trả góp là một sản phẩm điển hình

- Tín thác đầu tư bất động sản: là nghiệp vụ mà ở đó giao dịch ủy thác được thực hiện giữa người ủy thác và người nhận ủy thác Người ủy thác được hiểu là chủ dự án hay chủ đất đai trong khi người nhận ủy thác là ngân hàng Bằng một hợp đồng ủy thác, ngân hàng sẽ được chủ đất chuyển quyền sử dụng đất đai và chịu trách nhiệm quản lý chúng khi việc xây dựng dự án và chuyển giao bất động sản hoàn tất Người nhận ủy thác sẽ được nhận thù lao tín thác và khi đáo hạn có trách nhiệm chuyển trả quyền sở hữu tài sản tín thác về cho người ủy thác hoặc người được chỉ định thụ hưởng Sau khi một khế ước tín thác được ký kết, ngân hàng nhận ủy thác sẽ tiến hành cho vay thực hiện dự án bất động sản dựa trên tài sản tín thác được xem như tài sản thế chấp cho ngân hàng (lúc này được xem là chủ sở hữu tạm thời của tài sản tín thác) Nghiệp vụ tín thác bất động sản huy động được bốn nguồn vốn bao gồm vốn tự có của chủ dự án, của đơn vị xây dựng, vốn vay của ngân hàng và vốn đóng góp của khách hàng Nhờ hình thức huy động theo hình thức tứ trụ này mà việc thực hiện dự án sẽ được đảm bảo kể

cả đầu ra và đầu vào của dự án bất động sản

Các sản phẩm tín dụng huy động trực tiếp thông qua người mua bất động sản: đây là kênh mà các chủ đầu tư các dự án xây dựng chung cư, căn hô thường

sử dụng để huy động vốn với giá rẻ (không phải trả lãi), và có thể huy động vốn theo từng giai đoạn nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn Huy động vốn của khách hàng thì có hai cách:

- Thứ nhất là huy động vốn theo hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, theo đó khách hàng sẽ ứng trước cho chủ đầu tư các khoản tiền nhất định theo từng giai đoan quy định trong hợp đồng

- Thứ hai là huy động vốn theo kiểu góp vốn để xây dựng sau này được chia lợi nhuận hoặc được quyền mua nhà

Cho thuê tài chính bất động sản: là một hoạt động tín dụng trung dài hạn, theo đó ngân hàng hoặc công ty tài chính mua lại cơ sở rồi sau đó cho doanh nghiệp thuê lại Sản phẩm này chỉ áp dụng được cho cơ sở thương mại hay công nghệ đang được xây cất hoặc mua và cho thuê lại Với hình thức này thì người đi

vay không cần bỏ vốn, ngân hàng hoặc công ty cho thuê bỏ toàn bộ vốn để đầu tư hoặc mua bất động sản sau đó cho thuê lại Đây là một hình thức tín dụng dài hạn, có lãi suất cao

Tín dụng bất động sản “Gác lửng” (Mezzanine): theo đó chủ đầu tư của một số dự án lớn phát hành một số trái phiếu dài hạn, ngân hàng sẽ ghi mua với điều kiện chủ đầu tư hứa sẽ mua lại sau một thời gian hạn định Với hình thức này thì lãi suất được cố định trước và có thể có một phần tùy thuộc vào lợi nhuận của chủ đầu tư Hình thức này chỉ áp dụng cho những dự án lớn – có thể nói là đồ

sộ với sự hợp tác của nhiều nhà đầu tư chiến lược và nó phụ thuộc vào việc xác định của nhóm đầu tư này sẽ bỏ thêm vốn vào dự án

Trái phiếu công trình: phát hành trái phiếu là một giải pháp hiệu quả cho các công ty bất động sản để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế cho vay của Ngân hàng Phát hành trái phiếu cho phép công ty bất động sản tích cực quản lý tỉ lệ lãi suất, đồng thời có khả năng kiểm soát tốt hơn khung thời gian cho dự án Tuy nhiên, huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu là huy động một lượng vốn nhiều trong một lần, nhưng việc sử dụng vốn thì sẽ dàn trải theo từng giai đoạn của dự án nên việc sử dụng vốn của chủ đầu tư sẽ kém hiệu quả, phải trả lãi cho những đồng vốn chưa sử dụng đến

Chứng chỉ bất động sản: đây là sản phẩm gắn kết thị trường bất động sản

và thị trường tài chính Thông qua thị trường chứng khoán, nhà đầu tư sẽ có cơ hội quảng bá hình ảnh, còn hoạt động thị trường được minh bạch và ổn định hơn Sản phẩm này trước hết sẽ nhắm đến đối tượng các khách hàng chuyên nghiệp là ngân hàng, công ty bảo hiểm, chứng khoán sau đó sẽ mở rộng đối tượng khách hàng là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở Nếu mua trái phiếu công trình, nhà đầu tư không kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu Nhưng đối với chứng chỉ bất động sản, nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn, vì đã

có ngân hàng kiểm soát, giải ngân theo tiến độ triển khai dự án

1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm

Hiện nay, thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản bị chi phối bởi

nền kinh tế toàn cầu, nhất là của các nền kinh tế lớn, trong đó nền kinh tế Mỹ có tầm ảnh hưởng rất lớn nó tác động đến nền kinh tế toàn thế giới Điều này thể hiện rõ qua cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản tại Mỹ mà bắt nguồn là từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản trên thị trường thứ cấp năm 2007 Cuộc khủng hoảng từ Mỹ đã lan rộng và tác động xấu đến thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán quốc tế Cạnh đó thì thị trường BĐS Singapore cũng là một thị trường phát triển mạnh mẽ, có nhiều thành quả và là một nước thuộc khối

ASEAN nên tham khảo khi định hướng phát triển thị trường BĐS Việt Nam

1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ

Thị trường tín dụng bất động sản ở Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao, bằng nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản cho vay cầm cố thế chấp trên thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp, cụ thể là phát hành trái phiếu bất động sản, đã huy động được nhiều ngân hàng và nhà đầu tư trên thế giới tham gia vào việc tài trợ vốn cho thị trường bất động sản Mỹ Tuy nhiên các trái phiếu này lại được đảm bảo bằng các khoản nợ xấu, khả năng trả nợ của người đi vay là thấp

1.3.1.1 Một số khái niệm

- Thi trường cầm cố thế chấp thứ cấp: là thị trường nơi diễn ra việc mua bán các khoản cho vay có thế chấp bằng tài sản giữa nhà cho vay trực tiếp trên thị trường cầm cố thế chấp sơ cấp (là chủ yếu) với các tổ chức mua bán nợ Các nhà cho vay trực tiếp tập hợp các khoản cho vay thế chấp cầm cố của mình lại thành một danh mục và bán chúng lại cho các các tổ chức mua bán nợ

- Thi trường cho vay thứ cấp: là nơi mua bán các trái phiếu, cổ phiếu được đảm bảo bằng giá trị của các khoản cho vay thế chấp cầm cố

- Lãi suất cho vay thả nổi (Option ARM): là phương thức cho vay theo đó người đi vay có quyền chọn một trong bốn phương thức trả nợ sau:

 Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 30 năm, hoặc;

 Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 15 năm, hoặc;

 Trả tiền lãi,hoặc;

 Trả một mức tối thiểu nhỏ hơn tiền lãi hàng tháng

Khi chọn Option ARM, người đi vay sẽ chọn phương án chi trả mức tối thiểu Theo phương án này thì những năm đầu tiên người đi vay sẽ trả số tiền thấp hơn tiền lãi hàng tháng, và mỗi năm sẽ tăng mức tối thiểu này lên theo tốc

độ bằng với lãi suất thấp Người đi vay có thể trả mức tối thiểu này trong vòng năm năm, sau năm năm sẽ tính lại mức chi trả Và sự thiếu hụt này sẽ đưa vào số

dư nợ gốc và số dư nợ gốc cứ thế mà tăng lên Tuy nói là năm năm sẽ tính lại, nhưng khi số tiền vay vượt quá một mức hạn định so với nợ gốc ban đầu thì ngân hàng sẽ tính lại ngay lập tức Và gánh nặng chi trả bắt đầu xuất hiện, người đi vay phải chịu một cú sóc lớn khi số tiền chi trả nhảy vọt lên một cách không ngờ

- Nợ dưới chuẩn: là các khoản cho vay các đối tượng có mức tín nhiệm thấp Những đối tượng này thường là những người nghèo, có thu nhập thấp, công việc không ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng không tốt trong quá khứ Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng thanh toán nợ đến hạn do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn

1.3.1.2 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả

của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ

 Quá trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ

Trước năm 1930, gần giống với tình trạng thị trường tín dụng tại Việt Nam hiện nay, tín dụng bất động sản Mỹ có các tính chất như: lãi suất linh hoạt,

tỷ lệ thanh toán lần đầu cao, khoản tín dụng có thời hạn ngắn

Cuộc khủng hoảng 1929 - 1933 dẫn tới giai đoạn giá trị bất động sản giảm mạnh, chỉ còn khoảng 50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng Người mua nhà thấy tình trạng bất trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh toán với các ngân hàng, chấm dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân Làn sóng phát mại tài sản điển hình lên tới 250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931 - 1935 Vào lúc xấu nhất, 10% số bất động sản bị siết nợ Các tổ chức đặc biệt quan trọng đã được thành lập, gồm:

- HOLC: Huy động vốn từ trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, dùng vốn mua các bất động sản vỡ nợ, phục hồi trạng thái, đổi kỳ hạn khoản nợ Đổi từ lãi

suất biến động, ngắn hạn và không khấu trừ dần sang loại tài chính lãi suất cố định, dài hạn (20 năm trở lên) và khấu trừ dần tới khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính HOLC trong vụ này đã mua lại và xử lý khoảng 1 triệu hợp đồng vay

- FHA: Được thành lập để bảo hiểm cho các hợp đồng vay tài trợ bất động sản Các hợp đồng bảo hiểm để đảm bảo cho những khế ước của HOLC có thể được giao dịch HOLC không phải cơ quan kinh doanh bất động sản nên cần tính thanh khoản để thu hồi tài chính HOLC và FHA hợp sức thành một cơ cấu kỹ thuật tài chính cho phép các tổ chức tài chính không còn thanh khoản trở nên thanh khoản, giúp phục hồi thị trường tài chính Tới năm 1936, HOLC hoàn thành sứ mệnh và dừng hoạt động

- Fannie Mae: Ra đời 1938 Nó hà hơi tiếp sức cho FHA qua thị trường thứ cấp giao dịch các khế ước FHA Fannie Mae phát hành trái phiếu mua các hợp đồng tín dụng ở mệnh giá Những thay đổi này dẫn tới năm 1948, kỳ hạn vay dài nhất tăng lên 30 năm (so với 20 năm trước đó) Năm 1956, FHA tăng tỷ lệ vay trên giá trị bất động sản lên tối đa 95% (so với 80% trước đó) với xây dựng mới và 90% với nhà đang có

Tới năm 1980 thì chứng khoán hóa đã trở thành nguồn tài chính chủ yếu tài trợ cho hoạt động vay bất động sản nhà ở Sự liên thông này khá toàn diện Điều này làm thay đổi cơ cấu tiêu dùng của người dân Mỹ rất rỏ rệt:

Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Hoa Kỳ

Nguồn: Green & Watcher (2005)

Và nó giúp đẩy toàn bộ thị trường bất động sản Mỹ lên mức giá trị 8.370

tỷ USD năm 2003.2 Tuy nhiên đến cuối năm 2007, thị trường tín dụng BĐS tại

Mỹ lâm vào một cuộc khủng hoảng mới với quy mô rất lớn làm rúng động nền kinh tế thế giới

 Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất động sản:

 Bùng nổ cho vay nợ dưới chuẩn: Một phần nguyên nhân đáng kể dẫn

đến khủng hoảng tín dụng bất động sản là vụ khủng hoảng tín dụng nhà ở dưới chuẩn trong những tháng cuối năm 2007 Đó chính là sự bùng nổ về cho vay dưới chuẩn trong các năm gần đây

Xuất phát từ việc mất cân đối cung cầu nguồn vốn, các nguồn vốn thừa trên thị trường không được sử dụng hiệu quả Các tổ chức cho vay nhận thấy cho vay dưới chuẩn là giải pháp để tối đa hóa lợi nhuận vì cho vay dưới chuẩn thường có mức lãi suất cao hơn các hình thức cho vay khác nên nhiều ngân hàng

đã tiến hành cho vay dưới chuẩn Mặt khác, Cục dự trử liên bang Mỹ liên tục hạ lãi suất Nhiều người đã đổ tiền bạc vào thị trường bất động sản vì họ cho rằng đầu tư vào lĩnh vực này sẽ mang lại những khoản lợi nhuận cao hơn các lĩnh vực khác Số người mua ngày một gia tăng, cầu vượt cung đã đẩy giá đã tăng lại còn tăng cao hơn Trong vòng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và có nơi thì tăng gấp ba

Và với giá BĐS tăng liên tục, lãi suất cho vay thấp cùng với sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều công ty tài trợ địa ốc đã săn sàng cho vay không cần tiền đặt cọc, cũng không cần người đi vay phải chứng tỏ rỏ ràng về khả năng trả nợ Với cách cho vay quá dễ dàng, thì những người trước đây bị xếp hạng không đạt chuẩn có thể tiếp cận một cách dễ dàng với các nguồn tín dụng, được vay trả góp một cách thoải mái Từ đấy có rất nhiều khách hàng trước đây chưa

hề có lý lịch vay mượn, hoặc có lý lịch yếu vì từng chậm trả nợ, hoặc không đủ khả năng trả góp hàng tháng cho đến những người từng bị phá sản … cũng có thể

2

Nguồn: Vương Quân Hoàng, TS Đại học Tổng hợp Bruxelles (Bỉ): Mối liên thông giữa thị

trường bất động sản, vốn và tiền tệ

tiếp cận nguồn vay và trở thành chủ nhân của những ngôi nhà lớn với những khoản vay lớn Và rất nhiều người đi vay đã chọn Option ARM và các công ty cho vay cũng cho vay vì họ đều nghỉ rằng giá bất động sản sẽ lên và khi phải tính lại món nợ ấy thì có thể tái tài trợ dễ dàng Khi giá bất động sản sụt giảm thì người cho vay không thể tái tài trợ được, và người cho vay sẽ tịch biên BĐS mang ra bán đấu giá để đòi lại khoản nợ Người đi vay không trả được thì đành phải phá sản và người cho vay đành mất tiền Vấn đề nằm ở chỗ người mua bất động sản bằng tín dụng dưới chuẩn phần đông có thu nhập thấp, khả năng chi trả

là không cao

 Nguồn tài trợ bất động sản gia tăng: Trước đây nguồn tín dụng bất

động sản chủ yếu là từ các ngân hàng với các ràng buộc gắt gao về luật lệ hoạt động ngân hàng Lượng tiền cho vay có hạn do các nguồn cung tiền cho vay của các ngân hàng phụ thuộc rất nhiều vào lượng tiền ký gởi của khách hàng, và chỉ một phần trong số tiền này được dùng cho vay bất động sản do yêu cầu quản lý rủi ro tín dụng

Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp và cao hơn nữa là nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản vay cầm cố thế chấp trên đã có thêm rất nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho bất động sản như các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các quỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẽ … Theo đó lượng vốn đổ vào cho vay bất động sản tăng lên rất nhiều và tính thanh khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên Thị trường tín dụng bất động sản đã được liên thông với thị trường tiền tệ

 Hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ

Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ đã để lại cho nên kinh tế

Mỹ và nền kinh tế toàn cầu những hậu quả rất lớn Thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng nặng nề Thị trường trái phiếu hình thành từ chứng khoán hóa bất động sản bị mất khả năng thanh toán Ngành xây dựng Mỹ góp 15% GDP có thể bị cắt giảm xuống còn một nửa sản lương và cắt giảm 1-2 triệu công việc Hàng loạt các ngân hàng và các quỹ đầu tư, không chỉ ở Mỹ mà các nước khác trên thế giới, rơi vào tình trạng thua lỗ nặng và phá sản Tình trạng

mua bán và sát nhập các ngân hàng các công ty diễn ra liên tục Nhiều ngân hàng lớn trên thế giới đã bị quốc hữu hóa

Tháng 9.2007, theo công bố của Hiệp hội Bất động sản Mỹ (NAR), số vụ giao dịch nhà đất thành công trong tháng này đã giảm 8% so với 5,04 triệu vụ giao dịch tháng trước, tỷ lệ các hợp đồng giao dịch bị hủy là 50% Đây là con số

kỷ lục kể từ năm 1999 đến nay, thấp hơn nhiều so với dự báo của Phố Wall Đồng thời, giá nhà đất cũng "rớt" khoảng 4,2% kể từ năm 2006 (từ 234.000 USD xuống còn 211.000 USD) và tụt khoảng 5,7% kể từ tháng 8 vừa qua

Theo Moody’s Economy.com, từ tháng 8 năm 2007 tới tháng 8 năm nay nay, các định chế tài chính toàn cầu đã thua lỗ tổng số tiền khoảng 925 tỷ USD vì khủng hoảng tín dụng, tương đương 3% tổng tài sản của họ Trong số này, trầm trọng nhất là khoản thua lỗ có thể lên tới 525 tỷ USD liên quan đến các khoản cho vay địa ốc

Những công ty tài chính từng một thời hùng mạnh của Mỹ như Bear Stearns, Countrywide Financial và IndyMac đã vỡ nợ hoặc vị mua lại Hàng loạt

tập đoàn khác như Fannie Mae, Freddie Mac, Washington Mutual, Citigroup và Wachovia hiện đang trong cảnh ngàn rất khó khăn Tập đoàn cung cấp tín dụng mua nhà Fannie Mae lớn nhất của Mỹ cho biết trong quý I/2008 bị thua lỗ tới 2,51 tỷ USD, thấp hơn khoản lỗ 3,6 tỷ USD trong quý IV/2007 nhưng là một sự trái ngược so với khoản lãi 826 triệu USD trong quý I/2007.3

Từ đầu năm tới nay, đã có tới 10 ngân hàng ở Mỹ bị phá sản, riêng trong khoảng thời gian từ ngày 11/7/2008 tới nay đã có 5 ngân hàng phá sản

Không chỉ dừng lại bên trong biên giới nước Mỹ, cuộc khủng hoảng còn lan khắp thế giới Nó đã khiến các ngân hàng lớn ở châu Âu tiếp tục thua lỗ hàng

tỷ euro

Các định chế tài chính nước ngoài đang có mức độ liên quan rất cao tới các tổ chức cho vay khổng lồ ở Mỹ Ước tính, khoảng 50% các loại chứng khoán được phát hành từ các khoản nợ cho vay cầm cố ở Mỹ hiện nằm trong tay các

3Nguồn: Vietnamnet.vn

nhà đầu tư nước ngoài Cùng lúc các ngân hàng đầu tư Mỹ như Merrill Lynch và Citigroup phải gánh những khoản thâm hụt tài sản “vĩ đại” do nợ xấu ở thị trường Mỹ, ngân hàng khổng lồ mang “quốc tịch” Thụy Sỹ UBS và Ngân hàng IKB Deutsche Industriebank của Đức cũng ở trong tình trạng tương tự Deutsche Bank vừa cho biết có thể thua lỗ tổng cộng 2,5 tỷ euro trong quý I/08

Tại Norway, 8 thành phố đã công bố thua lỗ ít nhất 125 triệu USD vì đầu

tư vào các loại chứng khoán bất động sản của Mỹ Vì khủng hoảng thanh khoản, một ngân hàng lớn của Anh là Northern Rock đã bị Chính phủ nước này quốc

hữu hóa vào tháng 2 vừa qua (Nguồn: VnEconomy)

Mặt khác, khi khủng hoảng xảy ra, người vay đã bị cú giáng nặng nề Khoảng 2 triệu tài sản dưới chuẩn đã bị tái xác định lãi suất thanh toán từ khoảng 7%/năm cho hợp đồng dài hạn, lên mức cao hơn nhiều trong những năm tiếp theo tới đây Nhiều người phải ra đường, từ giã tài sản của mình vì không thể trả nổi mức lãi hàng tháng Theo Hiệp hội các nhà kinh doanh ngân hàng bất động sản thì trong số 3 triệu khoản vay lãi suất biến động có tới gần 19% đã rơi vào nợ quá hạn Một kỷ lục mới nữa là 4,72 tổng số các khoản vay đã rơi vào chu trình phát mại tài sản trong thời kỳ vừa rồi

tế Chính phủ Singapore cho biết, giá nhà dân chỉ tăng 0,4% quý 2/2008, mức tăng thấp nhất 4 năm qua Mặc dù mức tăng chung của thị trường nhà đất quý 2/2008 vẫn đạt 3,7% so với quý 1/2008, song những triển vọng mua bán vẫn ở mức đáng thất vọng

Các cơn sốt nóng lạnh của Singapore cũng bắt nguồn từ việccho vay dễ dàng của các ngân hàng và tâm lý ai cũng cho ràng giá nhà chỉ lên cao mà thôi Hầu hết mọi người cho rằng: cứ mua ngay đi rồi chịu khó vài năm sau đó hoặc

hy vọng tiền lương tăng lên để dễ trả nợ, bằng không thì cũng bán đi có lãi nhiều Bên cạnh đó, nghiệp vụ chứng khoán hóa bất động sản Singapore cũng đã phát triển đến trình độ cao Các chính sách cho phát triển thị trường bất động sản của Singapore cũng đồng bộ hơn, cho phép nhiều hình thức huy động vốn với những điều kiện dễ hơn nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi cho những người tham gia vào thị trường BĐS, ví dụ:

Singapore cho phép chủ đầu tư huy động trước khi xây dựng xong móng

Và để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore có quy định về quyền chọn mua, đây là quyền mà người bán (thường là chủ đầu tư) phải cung cấp cho người mua Quyền chọn mua có hiệu lực trong vòng 3 tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán

Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore

Nguồn: do bà Sim Loo Lee cung cấp

1.3.3 Các bài học kinh nghiệm

Các cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn 2007 bắt nguồn từ sự quản lý lỏng lẻo trong cho vay tín dụng dưới chuẩn và từ lòng tham của thị trường Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay nợ dưới chuẩn Các thủ tục thẩm định thực hiện bởi các đại lý cho vay diễn ra hết sức lỏng lẻo và việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn bao giờ hết Những người có thu nhập thấp, đặc biệt là dân định cư đầu tiên có cơ hội mua nhà

Chứng khoán hóa là một công cụ tài chính thông minh song đã bị lợi dụng vào việc xấu gây nên hậu quả khôn lường Thông qua các công cụ này các ngân hàng đã chuyển rủi ro do cho vay dưới chuẩn sang cho các nhà đầu tư nhằm thu lãi cao

Bênh cạnh đó, với tâm lý cho rằng giá BĐS chỉ có tăng chứ không giảm

và cho rằng đầu tư vào BĐS luôn mang lại lợi nhuận cao làm nhiều người lao vào đầu tư kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, khi lao vào đầu tư và mua nhà không phải nhà đâu tư và người dân cũng hiểu hết các rủi ro trước khi mua các sản phẩm tài chính phức tạp nên không tránh khỏi những tổn thất nặng nề Các nhà đầu tư và khách hàng cần tỉnh táo để nhận ra các hình thức cho vay trả góp trong đó không ít sản phẩm là cái bẫy "giết" người

Hơn nữa làn sóng đầu tư vào BĐS luôn ra hiệu ứng bầy đàn của cơn sốt đầu cơ, khiến giá nhà đất tăng đến mức phi lý

Ngoài ra cũng cần nói đến vai trò trò quá lố của giới truyền thông, các chương trình quảng cáo, các bài viết kích thích cơn sốt tậu nhà cửa, mua đất đai

Đây là những bài học không thừa cho bất cứ quốc gia nào trong quá trình hội nhập và phát triển

Kết luận phần 1

Ở chương này, tác giả trình bày khung lý thuyết về bất động sản và tín dụng bất động sản Nói lên nhu cầu về tín dụng bất động sản cũng như các sản phẩm và xu hướng phát triển của tín dụng bất động sản

Nhu cầu về tín dụng vầ bất động sản là rất lớn, nhu cầu phát sinh từ các chủ đầu tư, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư… Để đáp ứng những nhu cầu này, thi trường tín dụng bất động sản đã ra đời rất nhiều sản phẩm từ cho vay trực tiếp với quan hệ một – một đến hình thức tín dụng được tài trợ bởi rất nhiều nhà đầu

tư Tuy nhiên, tín dụng bất động sản luôn chứa đựng rất nhiều rủi ro bởi chính thị trường bất động sản đã luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi các chu kỳ nóng lạnh của

nó Do vậy phát triển một thị trường tín dụng bất động sản lành mạnh, minh bạch đáp ứng đủ nhu cầu về vốn cho thị trường bất động sản là yêu cầu đặt ra cho Việt Nam trong giai đoạn này

Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động

sản của Việt Nam

2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam

2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam

Để hiểu hơn sự phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam trong năm năm qua, cần sơ lược về thị trường bất động sản các giai đoạn trước

2.1.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002

a) Thị trường bất động sản trước khi có luật đất đai: Sau khi thống

nhất đất nước, chúng ta tiến hành xây dựng nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung Trong quá trình đó là sự hình thành các hợp tác xã nông nghiệp, mọi người phải góp chung ruộng đất vào hợp tác xã theo chế độ sở hữu tập thể Trong suốt thời

kỳ này, ở các vùng nông thôn hiện tượng mua bán đất hầu như không xảy ra mà chủ yếu được thực hiện qua cơ chế “xin-cho” trong các Hợp tác xã Trong khi đó tại thành thị hiện tượng mua bán bất động sản vẫn cứ xảy ra (thường là dưới hình thức nhượng bán nhà) nhưng thông qua việc mua bán trao tay cùng với các nhân chứng Cùng với điều đó tại các thành phố lớn việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phân cho cán bộ viên chức cũng thường xuyên xảy ra nhưng chủ yếu vẫn nằm ngòai sự chi phối của Nhà nước Sau khi đất nước thực hiện cuộc cải cách năm 1986 thì thị trường bất động sản có phát triển hơn tuy nhiên vẫn ở mức

độ tự phát các giao dịch vẫn chưa được Nhà nước công nhận, chưa xuất hiện các

tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản

b) Giai đoạn từ sau khi có luật đất đai

Luật đất đai năm 1993 khẳng định lại hiến pháp năm 1992: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Và: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất; Nhà nước

cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất” Bên cạnh đó luật đất đai năm 1993 còn ghi nhận: “Nhà nước bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” Đây thực sự là một bước tiến quan trọng, theo đó Nhà nước thừa nhận quyển sử dụng đất là một loại hàng hóa Những thay đổi quan trọng mang tính chất đột phá trong các chính sách pháp luật của Nhà nước là cơ sở để hình thành và phát triển thị trường bất động sản Và với những thừa nhận trên làm cho hàng hóa của thị trường bất động sản đa dạng hơn, được mở rộng hơn, và giao dịch ngày càng sôi động và giá cả bất động sản ngày càng tăng

Tuy nhiên, ở giai đoạn này, thị trường đất đai Việt nam vận hành theo theo cơ chế tài chính hai giá đất, giá đất do Nhà nước quy định và giá đất do thị trường quyết định Trong đó giá đất do Nhà nước quy định thường chỉ bằng 20% đến 40% giá thị trường, giá đất phi nông nghiệp tăng gần 100 lần trong giai đoạn này Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản trong các khu vực tư nhân tăng trưởng mạnh mẽ, hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản bùng nổ theo kênh phi chính thức không theo các quy định hiện hành của pháp luật Cơ chế “xin –cho” vẫn còn tồn tại, một hình thức biến tướng của cơ chế này là việc phân chia đất đai hoặc cấp đất cho các quan chức cũng như các công chức của các cơ quan Nhà nước diễn ra rất phổ biến Trong giai đoạn này, hiện tượng tham nhũng quản

lý, đầu cơ trong sử dụng tiết kiệm dân cư được tích trữ chủ yếu váo bất động sản

là hiện tượng phổ biến và rộng khắp

Khi nền kinh tế các nước Châu Á rơi vào cuộc khủng khoảng năm

1997-1998, thì nền kinh tế Việt Nam ít bị ảnh hưởng do trong giai đoạn này Việt Nam chưa hoàn toàn mở cửa nền kinh tế Tuy nhiên thị trường bất động sản của Việt Nam có dấu hiệu chậm lại, nhưng sau đó tiếp tục nóng lên Thời kỳ những năm cuối thế kỷ 20 và đầu thế kỷ 21, tại vùng ven các thành phố và trung tâm, hiện tượng đất nông nghiệp chuyển thành đất ở và đất phi nông nghiệp diễn ra rất mạnh mẽ

Cũng trong những năm này, Nhà nước ban hành các chính sách khuyến

khích đầu tư, nhất là từ các nhà đầu tư nước ngoài, do vậy các khu công nghiệp, cụm công nghiệp phát triển rất nhanh Theo đó diện tích đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp phục vụ các ngành sản xuất Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thì số khu công nghiệp được cấp phép đến tháng

Số khu công nghiệp phát triển thêm mỗi năm

Tổng số khu công nghiệp

(Nguồn: Bộ kế hoạch và Đầu tư)

Các động thái này góp phần làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn rất nhiều

Hình 2.2: Diện tích đât sử dụng cho các khu công nghiệp qua các năm

Trong thời gian này nhiều doanh nghiệp, trung tâm giao dịch bất động sản

ra đời Thị trường bất động sản chính thức từng bước phát triển và chủ yếu dành cho khối doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Còn thị trường phi chính thức vẫn tồn tại với quy mô ngày càng lớn hơn Trong giai đoạn này, thị trường địa ốc

có những chu kỳ nóng, lạnh nhưng giá của bất động sản không giảm xuống, cụ thể: khi thị trường bất động sản đóng băng thì số lượng giao dịch ít lại nhưng giá bất động sản đứng yên hoặc tăng nhẹ

2.1.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

a) Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO:

Cơn sốt giá đất 2001 -2003 bắt đầu hạ nhiệt, thị trường bất động sản bắt đầu có những điều chỉnh, và có xu hướng giảm Theo số liệu thống kê chưa chính thức năm 2003 các giao dịch về nhà đất giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm

2005 giảm 78% Nhưng đây là giai đoạn mà các công ty có chức năng kinh doanh bất động sản ra đời một cách rầm rộ và nhanh chóng nhất

Giai đoạn này số căn hộ đưa ra bán tăng khá mạnh so với giai đoạn trước Theo thống kê của CBRE thi năm 2003 số căn hộ chào bán tăng 184% so với năm 2002 và tiếp tục tăng trong các năm 2004, 2005 và giảm một chút vào năm

2006 Thể hiện qua sự tăng trưởng về số lượng căn hộ chào bán và số dự án chào bán như sau:

Hình 2.3: Số căn hộ chào bán qua các năm

Nguồn CB Richard Ellis – Hội thảo thị trường nhà ở [3]

Và cũng theo nguồn tài liệu này cho thấy khối lượng giao dịch ngày càng

tăng Năm 2005 co 6.336 căn và năm 2006 có 9.415 căn giao dịch thành công

Và đây cũng là giai đoạn mà dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam liên tục tăng,

Vốn đầu tư nước ngoài ngày một mạnh đã làm cho thị trường bất động sản Việt Nam nóng lên từng ngày Để đón đầu cơ hội phát triển các loại hình bất động sản khi Việt Nam đã gia nhập WTO, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai các

dự án vốn hàng trăm triệu USD Các quỹ đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội

để tham gia vào thị trường Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư chuyên ngành cũng bắt đầu xuất hiện

b) Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO đến tháng cuối tháng 2 năm 2008:

Năm 2007 thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng Hoạt động kinh doanh bất động sản

rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư - đầu cơ - kinh doanh bất động sản, mà

cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần Số lượng căn hộ giao dịch thành công tăng 115% so với năm 2006:

Hình 2.5: Số căn hộ đã bán trong 3 năm vừa qua

Nguồn CB Richard Ellis (Việt Nam) – Hội thảo thị trường nhà ở [3]

Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự tăng vùn vụt Với mức giá cao ngất, từ 1.200USD/m2 đến 3.500 USD/m2 của chủ đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1.000 - 2.000USD/m2 cho các khâu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà, đóng

“tiền thành ý” Trong đấy, một phần không nhỏ các bất động sản đang giao dịch này chỉ có thể bàn giao cho người mua không sớm hơn quý III/2010 Khảo sát biến động giá của một số dự án đã hoặc sắp hoàn thành và giao nhà qua các năm:

Hình 2.6: Giá bán căn hộ đã/sắp giao

Không thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao Tại quận 2, TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 - 50 triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay Dự án Khu đô thị mới An Phú - An Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2 Các vị trí không thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22 triệu đồng/m2, cuối năm 2007 đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồng/m2; dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2, Tp.HCM) có giá bán tại thời điểm tháng 4 năm 2006 khoảng 4-6 triệu đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 35 - 40 triệu đồng/m2 tại thời điểm tháng 01.2008

có mức giá giao dịch từ 80 - 100 triệu đồng/m2 vào thời điểm cuối năm 2007 Số liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đang có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết Một lượng lớn các căn hộ chưa xác định đang được mua bán trên thị trường thứ cấp Mức giá từ 420-800 USD một m2 thường thấy ở những căn hộ tiêu chuẩn trong các tòa cao ốc nằm ở các khu vực không trung tâm lắm Nếu chất lượng nhà cũng như địa điểm tốt hơn một chút sẽ có giá từ 900-1.400 USD một m2 Những căn hộ cao cấp sẽ có giá từ 2.300-2.800 USD một m2 Các dự án cùng chất lượng nhưng dự

án nào ở gần trung tâm thành phố hơn sẽ có giá cao hơn Trên thị trường thứ cấp, khoảng 3.000 USD một m2 là mức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific