2.2.2.1. Các sản phẩm qua kênh truyền thống
- Vay Ngân hàng
Tín dụng qua kênh ngân hàng các năm qua luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tín dụng bất động sản. Dù thời kỳ 2003 đến cuối năm 2006 là thời kỳ đóng băng của thị trường bất động sản, nhưng tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Theo một công bố của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản trong giai
đoạn 2003 - 2005 liên tục tăng với tốc độ bình quân khoảng 33%/năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ khoảng 8% cuối năm 2003 lên khoảng 10% cuối 2005. Con số này tương đương khoảng 50 ngàn tỷ đồng. Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn (chiếm khoảng 79%), dư nợ dài hạn chiếm khoảng 21%. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ cho vay trung và dài hạn đối với nền kinh tế tăng từ mức khoảng 18% cuối năm 2003 lên gần 25% cuối 2005.Trong các loại cho vay bất động sản, dư nợ cho vay nhu cầu vốn sửa chữa và mua sắm nhà cửa chiếm tỷ trọng cao nhất, trên 40%, nhưng có xu hướng giảm dần qua các năm, từ trên 47% cuối năm 2003 xuống còn khoảng 40% cuối 2005. Trong khi đó, dư nợ cho vay xây nhà ở để bán có tỷ trọng tăng dần trong tổng dư nợ cho vay bất động sản, từ mức gần 7% cuối năm 2003 lên trên 11% cuối tháng 6/2005. Ngoài ra, dư nợ cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp cho thuê chiếm gần 20% cuối 2005. Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê có mức tăng trưởng mạnh trong năm 2004, bằng 189,5% so cuối năm 2003, nhưng gần như không tăng trong năm 2005. Tương tự như vậy, dư nợ cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị, khu công nghiệp cho thuê cũng có mức tăng mạnh trong năm 2004, bằng 174% so với cuối năm 2003, nhưng chỉ tăng nhẹ trong năm 2005.5
Đến năm 2007, tín dụng bất động sản qua kênh ngân hàng phát triển rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Sau 1 tháng kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã nhanh chóng "bơm" tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp. Điều đáng chú ý là các nhà băng đã nâng giá trị khoản vay, thời gian trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm khoảng 0,1 - 0,2%/tháng so với trước đây.
Techcombank chính thức công bố tài trợ khách hàng vay tiền mua sản
5Nguồn Việtnam net: Tiền vay xây nhà để bán chiếm 11% nợ BĐS ngày 11/04/2006 –
phẩm Sky Garden 3, đồng thời cung cấp gói dịch vụ tiện ích về nhà ở, trang thiết bị gia đình, ôtô vào đầu tháng 11. Đối với các khách hàng mua sản phẩm Sky Garden 3, Techcombank ưu đãi thời hạn cho vay tối đa là 20 năm, thay vì chỉ có 10 năm như trước. Tỉ lệ vốn vay tối đa cho 80%. Phương thức thanh toán gốc, lãi sẽ được Techcombank dựa trên cơ sở có tính đến việc thu nhập sẽ có xu hướng tăng lên theo thời gian và khả năng trả nợ của khách hàng. Ngoài lãi, khách hàng chỉ thanh toán 15% vốn gốc trong 1/4 thời gian đầu. 25%, 30% và 30% trong các 1/4 thời gian còn lại. Tài sản đảm bảo chính là ngôi nhà đã và định mua của khách hàng. HDBank cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 30 năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngoài căn hộ dự định mua. Khách hàng của HDBank có thể vay bằng tiền đồng hoặc vàng SJC. Ngân hàng Phương Đông cho vay mua nhà ở, nền nhà với mức vay không quá 70% trị giá căn nhà đã thỏa thuận mua bán, không vượt quá 70% trị giá nhà mua dùng làm tài sản thế chấp, không vượt quá 80% trị giá bất động sản khác dùng làm thế chấp hay bảo lãnh, không quá 80% trị giá chứng từ có giá dùng để cầm cố đảm bảo khoản vay, và nhỏ hơn 100% tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn do OCB phát hành để đảm bảo khoản vay. Habubank cũng có chương trình mua nhà đất trả góp dành cho các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thực sự và có hộ khẩu thường trú tại địa phương Habubank có trụ sở giao dịch. Đối tượng là nhà đất và các tài sản trên đất, các căn hộ mua mới của các công ty kinh doanh nhà. Chương trình này hỗ trợ tối đa 70% giá trị của nhà/đất là đối tượng giao dịch và thời hạn vay dài nhất là 15 năm. Chỉ trong vòng 1 tháng, Eximbank tung ra hai sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp tại các dự án căn hộ cao cấp khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Mức vốn Eximbank cho vay mua căn hộ Sky Garden 3 lên đến 100% giá trị bất động sản (nếu có thêm tài sản đảm bảo khác) và 80% giá trị bất động sản (nếu thế chấp bằng bất động sản mua). Khách hàng được trả góp trong vòng 20 năm thời gian ân hạn tương ứng với thời gian nhận nhà (tối đa 3 năm). Lãi suất Eximbank áp dụng cho loại hình tín dụng này là dưới 15/tháng, phương thức trả nợ linh hoạt.
Với những dịch vụ này, khi có nhu cầu mua nhà ở, chung cư dưới hình thức trả góp, khách hàng chỉ cần 10% - 20% vốn tự có trả trước cho chủ đầu tư sẽ
nhanh chóng sở hữu được căn hộ theo ý muốn.
Ngoài ra, để "hút" khách hàng và nâng cao tín dụng bên cạnh nâng hạn mức vốn, thời gian cho vay và hạ lãi suất một số ngân hàng còn mua bảo hiểm cho khoản vay: Sacombank kết hợp với IFC về khoản cho vay 500 tỉ đồng để thực hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hoả hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay; ABBank mua bảo hiểm cho sản phẩm YOUhousePlus - cho vay trả góp mua nhà, đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo. Khi có sự cố xảy ra, công ty bảo hiểm Prevoir (Pháp) tại Việt Nam - đơn vị mà ABBank đã liên kết sẽ thanh toán khoản nợ còn lại của khách hàng cho ngân hàng. (Nguồn www.saga.vn)
Kết quả báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, tính đến 31.10.2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng trên địa bàn tăng 50% so với cuối năm 2006 và tăng đến 63% so với cùng kỳ. Và chỉ trong tháng 10.2007 các ngân hàng đã cho vay thêm 29.000 tỉ đồng (tức tăng 9,2% so với một tháng trước đó và lượng tiền đồng chiếm đến 70%. (Nguồn Người lao động). Ông Hồ Hữu Hạnh – giám đốc Ngân hàng Nhà Nước chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh cho biết, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn tính đến hết năm 2007 đạt 34.700 tỉ đồng, chiếm khoảng 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống.
Tính đến hết tháng 4/2008, dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại đạt 135.000 tỷ đồng. Trong đó có cho vay mua nhà ở, cho các doanh nghiệp vay đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất - kinh doanh, cho vay xây dựng nhà và văn phòng để bán và cho thuê… Về tốc độ tăng cho vay trong lĩnh vực bất động sản 6 tháng đầu năm 2008 chỉ ở mức dưới 5%, trong khi tổng dư nợ tín dụng chung tăng hơn 18%. Các khoản cho vay bất động sản chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh 60%, Hà Nội 17%...
Với số tín dụng trực tiếp và có liên quan đến bất động sản tăng mạnh trong năm 2007 và tháng đầu năm 2008 đã tạo ra mức độ rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đồng thời được xem là tác nhân cung tiền chủ yếu gây lạm phát.
Để hạn chế lạm phát, và làm xì hơi bong bóng bất động sản Ngân hàng Nhà Nước tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20.300 tỷ đồng khỏi lưu thông, chính sách thắt chặt tín dụng định hình rõ nét. Vơi việc rút một lượng tiền lớn đang lưu thông ở ngoài thị trường về của Ngân hàng Nhà Nước làm cho khả năng cung tiền của các Ngân hàng thương mại gặp khó khăn rất lớn. Vì thế nhiều ngân hàng thương mại đã hạn chế cho vay, chi tiếp tục giải ngân các hợp đồng đã ký trước đây, thậm chí có ngân hàng còn ngưng giải ngân và không cho vay mới vì ngân hàng không còn tiền để cho vay. Trên thực tế, liên tục trong 4 tháng gần đây, dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng giảm khá mạnh, đặc biệt là tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Chỉ tính riêng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đến đầu tháng 7, dư nợ cho vay bất động sản đã giảm khoảng 3.700 tỷ đồng so cuối quý I năm 2008. Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội cũng giảm tương đối mạnh, có ngân hàng thương mại cổ phần giảm một nửa. Từ tháng 6/2008 đến nay, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ. Mặt khác, với việc Ngân hàng Nhà Nước từ đầu năm đến nay đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8,25% lên 14% năm, điều này đấy lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại lên cao 21%/năm. Đây thực sự là một gánh nặng lãi suất cho cả các chủ đầu tư, các nhà đầu tư cũng như khách hàng. Tuy nhiên, không hẳn chấp thuận lãi suất cao là đã được vay, hiện nhiều ngân hàng đang gặp khó khăn về vấn đề cung tiền. Đến cuối tháng 2 năm 2008, giá bất động sản đang có chiều hướng giảm, các ngân hàng càng siết tín dụng hơn nữa. Trái ngược với trước đây ngân hàng tranh nhau chào mời để cho vay mua bất động sản thì nay họ làm ngược lại. Đến thời điểm này các ngân hàng thương mại lý luận: “Thị trường bất động sản hiện đang bị đẩy giá lên quá cao, tiềm ẩn quá nhiều rủi ro. Trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ hiện nay, bất động sản là danh mục đầu tiên đang được hầu hết ngân hàng siết lại, hạn chế và thậm chí từ chối cho vay đối với những khoản vay mang tính chất đầu cơ bất động sản ".
Tuy nhiên, một số ngân hàng cho biết cánh cửa tín dụng bất động sản vẫn đang mở nhưng người vào là có chọn lọc và điều kiện để tiếp cận nguồn tín dụng này khó khăn hơn rất nhiều. Ví dụ: tại dự án căn hộ Estella (Q.2, TP.HCM) do Công ty BĐS Keppel Land (Singapore) và Công ty Tiến Phước đầu tư vẫn được ngân hàng hỗ trợ cho vay từ 70 - 80% giá trị căn hộ. Khách hàng chỉ việc thanh toán khoảng 20%/tổng giá trị căn hộ khi ký hợp đồng mua bán với công ty, phần còn lại được vay ngân hàngTrên thực tế, giá tiền cao ngất ngưởng của căn hộ cao cấp cộng với mức lãi suất cho vay 21%/năm hiện nay ở nhiều ngân hàng khiến giá trị căn hộ bị đội lên rất cao.
Thời gian qua nguồn vốn vay ngân hàng là một trong những nguồn tín dụng chủ yếu của thị trường bất động sản, nhưng từ tháng 2 trở đi kênh tín dụng này thực sự gặp khó khăn. Cánh cửa tín dụng ngân hàng gần như đã đóng lại đối với những đối tượng có nhu cầu vay.
- Huy động thông qua chiếm dụng vốn của khách hàng và nhà đầu tư
Trong các năm vừa qua các dự án chung cư và căn hộ cao cấp huy động vốn thông quá kênh khách hàng và nhà đầu tư theo phương thức ứng trước tương đối thành công. Hầu hết các dự án chung cư và căn hộ cao cấp hoàn thành và sắp hoàn thành ở giai đoạn này đã huy động nguồn tín dụng qua kênh này là chủ yếu trong các phương án huy động vốn của họ. Ví dụ: đến thời điểm này, dự án Himlam Nam Khánh đã huy động được 60% giá trị các căn hộ đã được ký hợp đồng, đến tháng 9 này sẽ huy động đến 80% giá trị căn hộ được bán, tuy hiện nay dự án này đang xây dựng phần móng. Trong các giai đoạn trước đến cuối nửa đầu năm 2007, các chủ đầu tư thường đưa ra các hợp đồng bán căn hộ với các điều khoản thanh toán như sau:
Đặt cọc : 20.000.000 đồng
Đợt 1 : 30% ngay khi ký hợp đồng Đợt 2 : 20% 4 tháng sau đợt 1 Đợt 3 : 20% 15 tháng sau đợt 1 Đợt 4 : 10% 20 tháng sau đợt 1
Đợt 5 : 15% 26 tháng sau đợt 1 Đợt 6 : 5% khi bàn giao nhà
Tuy nhiên đến các tháng cuối năm 2007 việc huy động vốn thông qua kênh khách hàng của các dự án mới bị hạn chế, theo quy định của nhà nước chỉ những dự án nào hoàn thành phần móng mới được nhận tiền ứng trước của khách hàng và mức huy động tối đa không vượt quá 70% trước khi bàn giao nhà. Trên thực tế, Nhà nước đã có những hành động cụ thể để triển khai quy định này, tiến hành thanh tra các các công ty – các chủ dự án khi tiến hành ký hợp đồng bán sản phẩm, và có biện pháp xử lý nếu có vi phạm: phạt hành chính hoặc tước quyền kinh doanh…;
Ví dụ: yêu cầu chủ dự án The Vista hoàn trả lại tiền thành ý và tiền đặt cọc của khách hàng. Do vậy, các điều khoản thanh toán trên các hợp đồng bán cũng đã thay đổi: Đặt cọc : 20,000,000 đồng Đợt 1 : 10% ngay khi ký hợp đồng Đợt 2 : 15% 4 tháng sau đợt 1 Đợt 3 : 15% 15 tháng sau đợt 1 Đợt 4 : 15% 20 tháng sau đợt 1 Đợt 5 : 15% 26 tháng sau đợt 1 Đợt 6 : 25% khi bàn giao nhà Đợt 7 : 5% khi bàn giao nhà
Mặt khác, khi thị trường bất động sản đóng băng, giá nhà đất, chung cư và căn hộ giảm nhanh cùng với nhà nước thi hành chính sách tiền tệ thắt chặt thì kênh huy động vốn này gặp rất nhiều khó khăn. Thực tế, việc góp tiền mua căn hộ, nền đất tại các dự án chia làm nhiều đợt. Thường đợt một góp từ 15-30% và đợt tiếp theo cách nhau 3-6 tháng, tùy theo tiến độ dự án triển khai nhanh hay chậm. Như vậy các dự án bán hàng cuối năm 2007 và đầu năm nay đã đến hạn thanh toán đợt tiếp theo. Thông thường các nhà đầu tư có khả năng góp 30%, số còn lại vay từ ngân hàng. Nhưng nay kênh tín dụng từ ngân hàng đang rất hẹp, rất khó tiệp cận, nhiều khách hàng, nhất là các nhà đầu tư đã không còn đủ khả
năng để đống tiếp những phần còn lại. Như: do không còn vốn để góp tiếp nhiều khách hàng mua căn hộ tại dự án chung cư BMC Hưng Long cũng đang bung hàng với số lượng lớn. Một căn hộ ở tầng 17, diện tích 89m2 rao bán giá gốc trên 23 triệu đồng/m2, chịu mất hơn 200 triệu đồng tiền chênh lệch. Nhưng nếu khách hàng đồng ý mua sẽ được giảm thêm 50 triệu đồng trong số tiền giá gốc. Theo khách hàng rao bán căn hộ trên, anh đã thanh toán đợt một với số tiền bằng 15% giá trị căn hộ. Tháng sáu tới sẽ thanh toán đợt tiếp theo, anh đã làm hết cách nhưng vẫn không tìm ra tiền, đành phải bán tháo và chịu lỗ.