Ngoài các biện pháp đề khai thông nguồn vốn ở trên thì chúng ta có thể nghiên cứu và đưa vào áp dụng một số mô hình cũng như một số sản phẩm:
Cần xây dựng hệ thống chính sách và định chế tốt cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng:
+ Một là, cung cấp công cụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bất động sản để phòng rủi ro lãi suất tăng;
mua tài sản khi lãi suất giảm..
Nghiên cứu áp dụng mô hình Công ty tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT). REIT là tên gọi của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một loại hình công ty đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý và bán bất động sản dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư bất động sản. Đây là một hình thức đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản thông qua các loại tài sản sở hữu hoặc tài sản đảm bảo nợ mà các tổ chức và cá nhân có thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần. Khi phát triển REIT mang đến một số lợi ít sau:
- Lợi ích đối với nhà đầu tư: REIT có lợi thế tránh bị đánh thuế chồng trong đầu tư và không giới hạn mức đầu tư tối thiểu, REIT mang lại cho nhà đầu tư thu nhập trong hiện tại ổn định và hấp dẫn. Một nhân tố khác hấp dẫn nhà đầu tư là sự vận hành của REIT được giám sát dựa trên khuôn khổ pháp lý, bởi ban giám đốc độc lập, các chuyên gia phân tích, kiểm toán, các phương tiện truyền thông chuyên về kinh doanh và tài chính.
- Lợi ích đối với nền kinh tế:
+ Mở ra nhiều cơ hội đầu tư: REIT cung cấp nguồn vốn dài hạn từ việc huy động vốn rộng rãi để hình thành một loại hình đầu tư có khả năng đáp ứng nhu cầu vốn rất lớn cho các dự án bất động sản và cũng đồng thời hỗ trợ các ngân hàng và những công ty phát triển bất động sản sơ cấp trong việc thu hồi vốn đã bỏ ra để đầu tư cho dự án khác. Chứng chỉ đầu tư của REIT với mệnh giá nhỏ có thể mang lại nhiều cơ hội đầu tư cho bất kỳ ai có thể tham gia vào thị trường bất động sản.
+ Tạo ra các điều kiện an toàn và chuyên nghiệp hơn cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản: Các chính sách đầu tư và cấu trúc của REIT được giám sát theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo an toàn đầu tư và thu nhập ổn định. Phần lớn REIT sử dụng tiền vốn của REIT để mua các tài sản đã hoàn thiện sau đó đem cho thuê lại. Tiền thuê là nguồn thu nhập chính của các REIT. REIT thường không được phép cho vay hoặc vay tiền. Những hạn chế này được cởi bỏ
một phần hoặc toàn bộ đối với các công ty trực thuộc REIT.
+ Hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng cho thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với thị trường tài sản cho thuê mua: hoạt động chủ yếu của REIT là nắm giữ tài sản để cho thuê và thu nhập chủ yếu của REIT là từ cho thuê tài sản. REIT có thể mua lại nhiều loại tài sản như khách sạn, trường học, bệnh viện, kho hàng, khu mua sắm,… từ bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào không có đủ kinh nghiệm quản lý, bị thua lỗ, gặp khó khăn trong việc xử lý …, sau đó REIT có thể thuê một công ty quản lý tài sản chuyên nghiệp để thu lợi từ các tài sản mua được.
+ Giúp phát triển các lĩnh vực chuyên môn và các chương trình phát triển kinh tế xã hội
Kết luận phần 3
Trong phần này, người viết đưa ra các giải pháp nhằm tăng thêm các hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu về vốn của thị trường bất động sản. Các giải pháp được đưa ra đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng, với khách hàng, các chủ đầu tư, Chính phủ nhằm tập trung vào việc khắc phục những hạn chế và đồng thời khơi thông các nguồn tín dụng như: các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng từ ngân hàng; cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thế chấp để nâng cao tính thanh khoản các khoản cho vay của các tổ chức tín dụng. Ở mức cao hơn nửa là tiến hành các biện chứng khoán hóa bất động sản như: chứng khoán hóa các khoản cho vay cầm cố thế chấp, phát hành trái phiếu công trình và phát hành chứng chỉ bất động sản một mặt để giải quyết nhu cầu vốn mặt khác nâng cao tính thanh khoản của các khoản tín dụng, đồng thời mỡ rộng nguồn tài trợ cho vay từ rất nhiều đối tượng khác trong nên kinh tế.
Các giải pháp được đưa ra như trên hy vọng sẽ góp phần hoàn thiện hơn hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản và thị trường BĐS.
KẾT LUẬN
Việt Nam đã gia nhập WTO, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng có rất nhiều cơ hội để phát triển. Để thị trường bất động sản có thế phát triển bền vững, minh bạch, có tác động tốt đến sự phát triển của nền kinh tế thì chúng ta cần có các biện pháp hỗ trợ và điều chỉnh, trong đó hổ trợ tín dụng có vai trò rất quan trọng. Và để duy trì cho thị trường tín dụng luôn được thông suốt, phát triển bền vững thì trước hết chúng ta cần hoàn thiện hành lang pháp lý làm cơ sở để cho thị trường này hoạt động. Bên cạnh đó, chúng ta cần có các giải pháp để hổ trợ và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản hiện giờ như cho phép hình thành thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp, thông qua nguyên tắc hoạt động của thị trường này tạo tính thanh khoản cho các khoản cho vay thế chấp cầm cố, và có thể duy trì một lượng vốn nhất định cho các tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp. Và phát triển hơn nữa là chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố này, lúc này thị trường tín dụng bất động sản đã được mở rộng với nhiều nhà đầu tư tham gia cho vay vốn thông qua nghiệp vụ mua trái phiếu của các công ty mua bán nợ. Lúc này khả năng tiếp cận các khoản tín dụng sẽ dễ hơn đối với các đối tượng có nhu cầu vế vốn. Một số mô hình chứng khoán hóa bất động sản khác cũng nên nghiên cứu và ứng dụng trong thời điểm này như phát hành trái phiếu công trình, hay phát hành chứng chỉ bất động sản. Các mô hình này nếu hoạt động tốt cũng cung cấp cho thị trường bất động sản một lượng vốn không nhỏ và mang tính thanh khoản cao….
Ngoài những giải pháp mang tính vĩ mô, thì nội tại mỗi tổ chức tín dụng phải có những biện pháp để quản lý chặt hơn, tốt hơn các khoản tín dụng của mình. Các chủ đầu tư thì phải có những biện pháp để có thể huy động và sử dụng tốt nhất nguồn vốn đi vay của mình. …
Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng một cách ổn định, bền vững, và cung ứng đủ vốn cho thị trường bất động sản hoạt động tốt thì những giải pháp được đề nghị trong đề tài này sẽ góp một phần nhỏ để hoàn thiện mục tiêu chung ấy.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1. Công ty chứng khoán BảoViệt (2008), báo cáo ngành bất động sản. 2. Trần Thanh Bình,“Khi thị trường địa ốc “đóng băng””, báo Thanh niên
3. Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam), Các xu hướng phát triển bất động sản Việt Nam năm 2008; Hội thảo thị trường nhà ở - Thích nghi để phát triển; Tổng quan thị trường văn phòng – Cao ốc văn phòng hạng B tại TP. Hồ Chí Minh; Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội năm 2007-triển vọng 2008 & tiêu điểm tỉnh Hà Tâ; Thị trường bất động sản Hà Nội cấp nhật quý II năm 2008.
4. PGS.PTS Vũ Văn Hóa chủ biên (1998), Lý thuyết tiền tệ,- Trường Đại học Tài chính – Kế toán Hà Nội.
5. Luật dân sự 2005 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
6. Luật Đất đai 2003 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
7. Luật kinh doanh bất động sản 2006 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
8. Nghị định Chính Phủ số 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2006 9. Nghị định Chính Phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007
Các trang web
1. Bộ kế hoạch và đầu tư http://www.mpi.gov.vn
2. Tổng Cục Thống kê http://www.gso.gov.vn
3. Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM http://www.hsx.vn 4. Tin nhanh Việt Nam http://www.vnexpress.net
5. Thời báo kinh tế Việt Nam http://www.vneconomy.vn
6. Saga Việt Nam http://.www.saga.vn
7. Báo Tuổi trẻ http://www.tuoitre.com.vn
8. Báo Vietnamnet http://www.vietnamnet.vn
9. Báo thanh niên http://.thanhnien.com.vn
10. Báo Sài Gòn tiếp thị http://www.sgtt.com.vn
Tiếng Anh
1. Rik Mekkelholt, Market Trends &Local Opportunities For Retailers And Developers, 2008