a) Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO:
Cơn sốt giá đất 2001 -2003 bắt đầu hạ nhiệt, thị trường bất động sản bắt đầu có những điều chỉnh, và có xu hướng giảm. Theo số liệu thống kê chưa chính thức năm 2003 các giao dịch về nhà đất giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Nhưng đây là giai đoạn mà các công ty có chức năng kinh doanh bất động sản ra đời một cách rầm rộ và nhanh chóng nhất.
Giai đoạn này số căn hộ đưa ra bán tăng khá mạnh so với giai đoạn trước. Theo thống kê của CBRE thi năm 2003 số căn hộ chào bán tăng 184% so với năm 2002 và tiếp tục tăng trong các năm 2004, 2005 và giảm một chút vào năm 2006. Thể hiện qua sự tăng trưởng về số lượng căn hộ chào bán và số dự án chào bán như sau:
Hình 2.3: Số căn hộ chào bán qua các năm
0 5000 10000 15000 Số c ă n hộ Số căn 124 1234 3506 5488 9532 5842 12000 7836 Số dự án 1 3 15 23 41 23 25 12 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Nguồn CB Richard Ellis – Hội thảo thị trường nhà ở [3]
tăng. Năm 2005 co 6.336 căn và năm 2006 có 9.415 căn giao dịch thành công. Và đây cũng là giai đoạn mà dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam liên tục tăng, thể hiện:
Hình 2.4: FDI qua các năm
3,2 3,3 3,1 4,2 6,3 7,8 21,3 2,5 2,6 2,7 2,9 3,3 4,1 0 5 10 15 20 25 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 ĐVT: TỶ USD Tổng vốn Giải Ngân Nguồn: Tổng cục thống kê
Nên giai đoạn này các khu công nghiệp, cụm công nghiệp lại càng phát triển hơn để phục vụ cho dòng vốn FDI vào Việt Nam cũng như nhu cầu đầu tư phát triển sản xuất của các nhà đầu tư Việt Nam. Theo một báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thì số khu công nghiệp được cấp phép tăng từ 77 khu lên 145 khu tính đến hết năm 2006, theo đó diện tích đất nông nghiệp và lâm nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp ở các khu công nghiệp tăng thêm 14.454,7 ha.
Vốn đầu tư nước ngoài ngày một mạnh đã làm cho thị trường bất động sản Việt Nam nóng lên từng ngày. Để đón đầu cơ hội phát triển các loại hình bất động sản khi Việt Nam đã gia nhập WTO, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai các dự án vốn hàng trăm triệu USD. Các quỹ đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội để tham gia vào thị trường. Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư chuyên ngành cũng bắt đầu xuất hiện.
b) Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO đến tháng cuối tháng 2 năm 2008:
Năm 2007 thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Hoạt động kinh doanh bất động sản
rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư - đầu cơ - kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần. Số lượng căn hộ giao dịch thành công tăng 115% so với năm 2006:
Hình 2.5: Số căn hộ đã bán trong 3 năm vừa qua
6366 9415 12849 2350 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2005 2006 2007 6 t háng đầu năm 08 S ố c ă n h ộ
Nguồn CB Richard Ellis (Việt Nam) – Hội thảo thị trường nhà ở [3]
Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự tăng vùn vụt. Với mức giá cao ngất, từ 1.200USD/m2 đến 3.500 USD/m2 của chủ đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1.000 - 2.000USD/m2 cho các khâu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà, đóng “tiền thành ý”. Trong đấy, một phần không nhỏ các bất động sản đang giao dịch này chỉ có thể bàn giao cho người mua không sớm hơn quý III/2010. Khảo sát biến động giá của một số dự án đã hoặc sắp hoàn thành và giao nhà qua các năm:
Hình 2.6: Giá bán căn hộ đã/sắp giao
0 2000 4000 6000 8000 The Lancaster 2050 2150 2950 4500 6000 Avalon 2089 2600 4300 5800 The Manor 1200 1400 1850 2600 3300 Saigon Pearl 1100 1400 2800 3600 2004 2005 2006 2007 Q1/08
Không thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại quận 2, TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 - 50 triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay. Dự án Khu đô thị mới An Phú - An Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2. Các vị trí không thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22 triệu đồng/m2, cuối năm 2007 đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồng/m2; dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2, Tp.HCM) có giá bán tại thời điểm tháng 4 năm 2006 khoảng 4-6 triệu đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 35 - 40 triệu đồng/m2 tại thời điểm tháng 01.2008.
Bảng 2.1: Bảng giá một số đất dự án tại TP.HCM
Tên dự án Quận Diện tích (m2) Gía (triệu/m2)
An Phú – An Khánh 2 80 – 400 m2 35 – 45 Thạnh Mỹ Lợi 2 100 – 200 m2 35 – 40 Hưng Phú 9 90 - 200 13,5 – 15 Vạn Phát Hưng 7 126 40 – 45 ADC 7 100 35
Tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự, nhất là với các khu vực có quy hoạch hiện đại và ổn định nằm ở phía Tây thành phố. Một khu đất ở Mỹ Đình, sau khi trúng giá thầu ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2007, đã có mức giá giao dịch từ 80 - 100 triệu đồng/m2 vào thời điểm cuối năm 2007. Số liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đang có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết. Một lượng lớn các căn hộ chưa xác định đang được mua bán trên thị trường thứ cấp. Mức giá từ 420-800 USD một m2 thường thấy ở những căn hộ tiêu chuẩn trong các tòa cao ốc nằm ở các khu vực không trung tâm lắm. Nếu chất lượng nhà cũng như địa điểm tốt hơn một chút sẽ có giá từ 900-1.400 USD một m2. Những căn hộ cao cấp sẽ có giá từ 2.300-2.800 USD một m2. Các dự án cùng chất lượng nhưng dự án nào ở gần trung tâm thành phố hơn sẽ có giá cao hơn. Trên thị trường thứ cấp, khoảng 3.000 USD một m2 là mức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific
Place .
Mặt khác, một loại sản phẩm khác của thị trường bất động sản là nhu cầu và giá văn phòng, mặt bằng cho thuê cũng tăng lên một cách chóng mặt.Trong năm 2007 xuất hiện xu hướng bỏ căn hộ chuyển sang làm văn phòng cho thuê vì lợi nhuận thu được từ đây hấp dẫn hơn. Công suất cho thuê gần 100%. Thành phố Hồ Chí Minh: giá thuê đắt thứ 45 trên thế giới vì nguồn cung còn hạn chế mà nhu cầu gia tăng quá mạnh. Tính đến quý 4 năm 2007 có khoảng 50 cao ốc văn phòng hạng A, B và C. Tổng diện tích văn phòng hạng A,B,C vào khoảng > 450.000 m2. Hiện Thành phố Hồ Chí Minh đang có hàng chục dự án chuẩn bị khởi công hoặc đang hoàn tất. Hà Nội: trong năm 2007 có thêm 46.000 m2 văn phòng gồm cả hạng A và B cho thuê. Và tính đến cuối năm 2007 thì có 33 cao ốc văn phòng với tổng diện tích khoảng 300.000 m2. Giá cho thuê trung bình của hạng A và hạng B tiếp tục tăng; giá văn phòng hạng A là 43 USD/m2/tháng (tăng 21% so với năm trước), giá văn phòng hạng B là 28 USD/m2/tháng (tăng 24% so với năm trước). Đà Nẵng: Ước đến cuối năm 2007 này Đà Nẵng sẽ có thêm khoảng 35.000 m2 văn phòng mới được đưa vào sử dụng nâng tổng số diện tích văn phòng lên 55.000 m2, đạt mức tăng trưởng rất mạnh mẽ (>150%), xu hướng đầu tư vào thị trường này tập trung ở 2 loại hạng là A và B. Theo thống kê khảo sát thị trường của CBRE giá thuê văn phòng và mặt bằng kinh doanh tại hai trung tâm kinh tế Hà Nội và TP.HCM đang tiến tới các ngưỡng cao kỷ lục. Tới thời điểm cuối 2007, giá thuê trọn gói các văn phòng cao cấp đã lên tới 90 - 100 USD/m2/tháng, thậm chí là 180 USD/ m2/tháng. Giá thuê mặt bằng kinh doanh tại những vị trí đẹp hoặc tại khu trung tâm kinh doanh thương mại và tầng trệt cũng đã quen thuộc với mức 200 USD/m2/tháng.
Năm 2007 và 2 tháng đầu năm 2008 cũng là một thời kỳ chứng kiến sự tăng trưởng mạnh của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Năm 2007 FDI vào Việt Nam đạt 21,3 tỷ USD, tăng 69,3% so với năm 2006 và vượt 56,3% kế hoạch cả năm, trong đó cấp phép mới là 17,86 tỷ USD/1544 dự án. Năm 2007, tổng số vốn FDI đầu tư vào bất động sản khoảng 8,9 tỷ USD chiếm tỷ trọng 42% trên tổng dòng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam.
Hình 2.7: Tổng dự án FDI đầu tư vào Việt Nam 29 43 189 291 365 484 717 814 1045 1144 1283 1544 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 Tổng dự án đầu từ vào VN
(Nguồn Cục đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư)
Trong đó, các dự án đầu tư vào bất động sản là 192 dự án. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hình 2.8: Tổng dự án đầu tư vào bất động sản qua các tháng
0 6 16 24 30 45 76 93 115 143 192 0 50 100 150 200 250 T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 Tổng dự án đầu từ vào bất động sản
Và phân ra từng lĩnh vực cụ thể như sau:
Hình 2.9: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành
4 00 4 27 1 .058 2 .0 13 4.7 76 Xây dựng k hu đô t h ị mới Xây dựng hạ t ầng k hu ch ê xuất - kh u công nghiệp Xây dựn g Kh ách sạn du lịch Xây dựn g văn p hò ng căn hộ TRIỆU US D
Thị trường bất động sản du lịch hoạt động sôi nổi không kém gì thị trường nhà đất và căn hộ. Theo thống kê của Công ty CB Richard Ellis, trong giai đoạn này, tại Hà Nội có 5 dự án xây dựng khách sạn 5 sao, TP.HCM có 11 dự án khách sạn 5 sao với khoảng 3.611 phòng nhưng tất cả các dự án này đều không thể hoàn thành vào năm 2008. Nguyên nhân của việc thiếu nguồn cung khách sạn trong khi cầu ngày càng tăng là do các chủ đầu tư khó khăn trong việc tìm địa điểm để xây khách sạn lớn. Trong nội thành thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội hiện nay, những khu đất lớn, đủ tiêu chuẩn xây dựng khách sạn lớn rất hiếm và nếu có thì việc đền bù giải tỏa, thủ tục xây dựng cũng mất rất nhiều thời gian và chi phí. Chính vì vậy, việc mua bán, sang nhượng lại các khách sạn trở thành mảng hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Giai đoạn này hàng loạt resort được triển khai và cấp phép mới, riêng Đà Nẳng theo một thống kê của Công ty CB Richard Ellis thì năm 2007 có hơn 10 dự án resort, khách sạn, sân golf và villa cao cấp mà trong đó phần lớn là co sự góp mặt của các nhà đầu tư nước ngoài.
c) Giai đoạn từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay:
Đây là giai đoạn thị trường bất động sản Việt Nam bị đóng băng và đang có sự sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Vào đầu Quý 2/2008 vừa qua lượng rao bán rất lớn nhưng luôn vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85% - 90% so với thời điểm Quý 4/2007 hay khoảng 50% so với Quý 1/2008. Tính đến thời điểm hiện tại, giá của nhiều sản phẩm bất động sản tuỳ theo cấp độ, vị trí, mật độ xây dựng, vật liệu xây dựng, tiến độ triển khai dự án, hình ảnh và uy tín chủ đầu tư, phương thức kinh doanh tiếp thị khác nhau mà đã giảm từ 20% - 50% so với cuối năm 2007. Đặc biệt giá đã giảm mạnh đối với những căn hộ cao cấp, đất nền ở những khu vực tăng giá quá cao so với thực tế trước đây, vào thời điểm Quý 3 và Quý 4 năm 2007 (Nguồn VietRees).Các công ty môi giới bất động sản thu hẹp hoạt động vì giao dịch diễn ra rất ít. Đơn cử:
Dự án khu căn hộ Nam Khánh của Công ty Him Lam tại khu đô thị Nam Sài Gòn, vào tháng 6.2007 giá bán ra của công ty là 12 triệu đồng/m2. Theo ông
Nguyễn Xuân Châu - Giám đốc Công ty Nova Homes: trong tháng 4.2008, Nova Homes dù đã thực hiện một chiến dịch tiếp thị, quảng bá rất mạnh nhưng chỉ bán lại cho khách hàng được 4 căn với giá 14 triệu đồng/m2, số còn lại vẫn đang bị "treo". Trong khi đấy, tại thời điểm sốt thì giá của căn hộ Nam Khánh của Công ty Him Lam dao động khoảng từ 20 triệu đến 22 triệu đồng/m2. Dự án Phú Xuân - Nhà Bè (TP.HCM), mức giá rao bán trung bình tại thời điểm tháng 6 năm 2008 khoảng 9 triệu đồng/m2. So với mức giá 25 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 1 thì đã giảm tới trên 60%. Dự án An Phú - An Khánh (quận 2) cũng có mức giảm mạnh, đang được rao bán khoảng 20 triệu đồng/m2 so với mức trên 50 triệu đồng/m2 đã nằm tại dự án này trong một thời gian rất dài. Tại dự án khu phức hợp Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7), nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận xả hàng ra bán ở mức khoảng trên 30 triệu đồng/m2, giảm tới 70% so với mức giá lên tới gần 100 triệu đồng/m2 thời điểm trước đó không xa4. Dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (quận 2, TP.HCM) có diện tích 174 ha, mật độ xây dựng là 60% thì có khoảng gần 1 triệu m2 đất thương phẩm sau khi hoàn thành hạ tầng. Thời điểm tháng 12.2007, mức giá bán đất nền ở dự án này là 35 - 40 triệu đồng/m2 nhưng nay đã giảm chỉ còn khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2.
Không những giá nhà đất giảm mà giá quyền mua căn hộ cũng giảm nhanh chóng, đơn cử: vào thời điểm mở cửa bán căn hộ đợt ba của Dự án The Vista (TP.HCM) vào đầu tháng 10/2007, giá nhượng lại quyền mua căn hộ lên đến 10.000 - 15.000 USD. Thế nhưng, giá chuyển nhượng quyền mua đã giảm mạnh đến thời điểm này gần như trở về không. Rất nhiều dự án bán giá gốc nhưng vẫn chưa có người mua.
Còn ở thị trường văn phòng cho thuê vẫn rất nóng và giá cho thuê tăng rất nhiều so với năm 2007. Theo ông Marc Townsend - Tổng Giám Đốc điều hành CBRE, ngày 30-5, giá thuê văn phòng hạng A từ 35USD/m2/tháng nay đã tăng lên 70 USD/m2/tháng.Tỉ lệ tăng 103% giá thuê văn phòng cho thấy thị trường này ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn nóng bỏng. Các văn phòng hạng B được cho
thuê với mức bình quân 30 - 40 USD/m2/tháng. Với mức giá trên, giá thuê văn phòng ở thành phố Hồ Chí Minh cao hơn các thành phố khác trong khu vực như: Bắc Kinh (30USD), Bangkok (24USD), Seoul (22USD), Jakarta (9USD)... Còn ở Hà Nội thì giá thuê văn phòng hạng A từ 35,51USD/m2/tháng trong quý II năm 2007 tăng lên 50,98 USD/m2/tháng trong quý II năm 2008 tức tăng khoảng 43,58%, văn phòng cho thuê hạng B cũng tăng từ 23,33USD/m2/tháng lên 35,17 USD/m2/tháng tỉ lệ tăng khoảng 50,75% so với quý II năm 2007. Mức giá trên không làm các doanh nghiệp ngần ngại dù phải bỏ ra một lúc hàng trăm ngàn