Tín dụng BĐS là một bộ phận quan trọng trong thị trường tà chính tiền tệ. Tuy nhiên các tháng cuối năm 2007 và 2 tháng đầu năm 2008 các ngân hàng ồ ạt cho vay bất động sản với các điều kiện cho vay hết sức cạnh tranh đã có những tác động không tốt đến thị trường tài chính tiền tệ. Thị trường tiền tệ bắt đầu đình đốn, mất ổn định.
Cuối năm 2007 và đầu năm 2008 bùng nổ tín dụng, cho vay quá mức của các ngân hàng thương mại đã dẫn đến khu vực ngân hàng lâm vào tình trạng thiếu vốn khả dụng VND nghiêm trọng. Theo báo chí tình trạng vốn khả dụng trên thị trường liên ngân hàng "căng như dây đàn", lãi suất qua đêm trên thị trường liên ngân hàng đã lên trên 30%/năm (cuối tháng 1 đầu tháng 2/2008) là mức kỷ lục của lịch sử tiền tệ Việt Nam (trong khi 21/11/2007 đạt mức 17%). Thiếu vốn khả dụng, nhiều ngân hàng dường như đã ngừng cho vay hay từ chối cho. Và để bổ sung cho nguồn vốn cho hoạt động các ngân hàng đã tiến hành huy động tiền gởi, các ngân hàng bắt đầu một cuộc đua mới cuộc đua về lãi suất huy động, và có lúc đã có ngân hàng thương mại huy động vốn với lãi suất 21% năm, bằng với lãi suất cho vay. Từ đó mặt bằng lãi suất cao mới có thể nói là đã được thiết lập đang là tín hiệu tiếp theo về sự khó khăn đối với các doanh nghiệp vay vốn ngân hàng. Mặt khác, để bù đắp cho chi phí huy động vốn, đồng thời lợi
dụng những sự rắc rối trong các cách tính lãi suất mà không phải ai cũng có thể hiểu được nên một số ngân hàng đã đưa ra các phương thức cho vay với lãi suất trên danh nghĩa vào khoảng 19 - 21%/năm, nhưng lãi suất thực mà người vay phải trả cao nhiều lần con số này. Với phương thức kinh doanh như vậy, xem ra tôn chỉ “đôi bên cùng có lợi” trong phát triển bền vững của các ngân hàng chưa được tuân thủ vì khi khách hàng biết mình bị lừa thì việc quay lưng với ngân hàng là điều hoàn toàn có thể xảy ra.
Vì cho vay quá mức và dùng các nguồn vốn huy động ngắn hạn thậm chí là vốn thông qua thị trường tiền gởi liên ngân hàng để cho tài trợ cho các khoản vay BĐS dài hạn nên dẫn đến nhiều ngân hàng mất cân đối trong nguồn vốn huy động và cho vay. Nhiều ngân hàng mất khả năng thanh toán, không còn khả năng cho vay nên việc cho vay sản xuất cũng bị đình trệ và rất khó khăn, vốn phục vụ cho sản xuất bị hạn chế lại, rõ nhất là có những thời điểm các ngân hàng không còn tiền để cho bà con miền tây vay vốn nuôi cá. Sự thiếu tiền của các ngân hàng thương mại thể hiện thông qua cuộc chay đua lãi suất huy động tiền gởi mấy tháng vừa qua. Cũng vì cho vay một cách dễ dàng, không đòi hỏi nhiều điều kiện nên khi thị trường bất động sản bị đóng băng các khoản nợ xấu bắt đầu xuất hiện. Thị trường tài chính ngân hàng mang một màu sắc u ám và xấu đi thấy rõ.
Không chỉ dừng lại ở VNĐ mà còn lây lan sang cả ngoại tệ. Trong tháng 10/2007, khu vực ngân hàng Việt Nam chứng kiến một thị trường ngoại hối rất kỳ lạ. Thực tế có thời điểm trong năm 2007, ngân hàng trung ương không mua, ngân hàng thương mại niêm yết tỷ giá mua bằng tỷ giá bán (!). Và rất bất thường, vào tháng 6/2008 có thời điểm tỷ giá USD tăng lên gần 20.000 VND/USD, sau đó lại đi xuống. Tính ổn định của thị trường ngoại tệ không còn nữa.
Không ngoại lệ, thị trường chứng khoán cũng đi xuống, khi thị trường BĐS đóng băng, thì các chỉ số chứng khoán rớt liên tục, có lúc VN-Index giảm xuống còn 364,71 điểm (ngày 20/06/2008). Quy mô giao dịch về số lượng và giá trị giảm rất nhiều.
Nhìn chung, việc bùng nổ tín dụng là một trong những nguyên nhân chính gây nên bất ổn thị trường tài chính tiền tệ.
Kết luận phần 2
Thời gian qua thị trường BĐS Việt Nam đã có những bước phát triển đáng ghi nhận, tuy nhiên còn nhiều vấn đề còn phải giải quyết như nạn đầu cơ, như đáp ứng nhu cầu về vốn …
Tiềm lực tài chính của hầu hết các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản như: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư, người mua … vẫn còn hạn chế nhất là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên chưa thể tự tạo được những sản phẩm hoàn chỉnh, dồi dào để cung cấp cho thị trường bất động sản. Mặt khác, Việt Nam chưa có cơ chế tài chính phù hợp để thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển. Thị trường bất động sản cần phải liên thông với thị trường vốn, thị trường tín dụng bất động sản trong khi đó van tín dụng qua các kênh truyền thống như là qua ngân hàng, qua khách hàng đang bị khóa lai. Nguồn cung tiền cho vay của hệ thống ngân hàng đang rất yếu, nên nhiều ngân hàng hạn chế cho vay thậm chí không tiếp tục cho vay. Trong khi đó huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu còn gặp nhiều khó khăn và chưa thực sự là phương án mà các doanh nghiệp áp dụng. Vì vậy, cần có những biện pháp, những công cụ để khai thông thị trường tín dụng và có thể huy động vốn dựa vào nguồn lực dồi dào từ phía các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Cần tạo sự liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính.
Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu
cầu vốn cho thị trường bất động sản.
Một câu hỏi đặt ra: Nhu cầu về bất động sản về tín dụng bất động sản trong thời gian tới như thế nào? Làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng nhằm đáp ứng đủ vốn cho thị trường BĐS? Chúng ta lần lượt xem xét các yếu tố: