rủi ro trong thị trường bất động sản

thì nay thị trường bất động sản ở nước ta lại chao đảo với việc đóng băng của rất nhiều các dự án, điều đó đã khiến cho không ít người đầu tư trong ngành này lâm vào cảnh nợ nần chồng ch

TRƯỜNG ĐẠI HỌC SÀI GÒN

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TP HỒ CHÍ MINH, 2012

Mục lục

 ĐỀ TÀI : RỦI RO TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Phần mở đầu:

Trong những năm gần đây thị trường bất động sản ở nước ta với nhiều biến động hết sức phưc tạp đặt biệt là sau những năm cao trào về hàng hóa bất động sản cho thuê tăng đột ngột, giá cả hàng hóa bất động sản thay đổi không thể lường được thì nay thị trường bất động sản ở nước ta lại chao đảo với việc đóng băng của rất nhiều các dự án, điều đó đã khiến cho không ít người đầu tư trong ngành này lâm vào cảnh nợ nần chồng chất đứng ngồi không yên Trong khi nhu cầu về thị trường nhà ở của nước ta rất là lớn, có thể nói những nóng lạnh của thị trường hiện nay là điều khó tránh khỏi sự phát triển của lĩnh vực đầy nhạy cảm này sẽ được nhìn nhận như thế nào trong thời gian tới, nguyên nhân của những bất cập của thị trường đó là những vấn đề luôn được đặt ra cho mọi người tham gia thị trường ngay cả phía nhà nước và cả phía người dân Vì vậy hôm nay nhóm 5 đưa ra đề tài : “rủi ro trong thị trường bất động sản”, nhằm giúp cho người đọc và người nghe hiểu hơn về các rủi ro gặp phải khi tham gia vào thị trường bất động sản, từ đó đưa ra những giải pháp phòng ngừa cho thị trường trong thời gian tới, nhằm giúp cho những người tham gia vào thị trường bất động sản có thể giảm thiểu được rủi ro Thị trường bất động sản rất rộng lớn phong phú đa dạng về hình thức và loại hình… vì vậy trong khuôn khổ của một đề tài môn học xin được đề cập nhiều đến thị trường bất động sản Việt Nam và một số kinh nghiệm của một số nước trên thế giới, đối tượng chủ yếu là thị trường mua bán nhà đất, nội dung của đề tài được cấu tạo gồm

3 chương:

Chương 1: Giới thiệu sơ lược về tình hình kinh tế vừa qua

Chương 2: Cơ sở lí luận đề tài

Chương 3: Các rủi ro trong thị trường mua bán bất động sản thường gặp

CHƯƠNG 1 : GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ TÌNH HÌNH KINH TẾ VỪA QUA

Năm 2011 là một năm khó khăn của nền kinh tế thế giới nói chung và của Việt Nam nói riêng Tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam đã chậm lại so với năm 2010, GDP đạt 5,89% Sản xuất kinh doanh gặp nhiều khó khăn, nhất là trong điều kiện nguồn vốn tín dụng hạn hẹp, lãi suất đã bắt đầu giảm xuống nhưng vẫn còn cao hơn nhiều so với khả năng chịu đựng của doanh nghiệp Với thực tế đó thì tình trạng thất nghiệp cũng không ngừng tăng cao Năm 2012 GDP của riêng quý III đạt 5,35%, tăng trưởng 3 tháng này đã có phần cao

hơn tốc độ tăng GDP quý I và quý II ( quý I tăng 4% còn quý II tăng 4,66%) nhưng so với năm trước thì kết quả không khả quan.

Trước hết là ngành ngân hàng lãi to đối với các doanh nghiệp, lãi suất tối thiểu do các ngân hàng đưa ra là 13-14% nhưng thực tế hầu hết doanh nghiệp phải chịu mức lãi suất ngất ngưỡng trên 20%/năm, nhiều doanh nghiệp đóng cửa (theo cục thống kê có khỏang 50.000 doanh nghiệp giải thể hoặc chờ giải thể 1/1/2012 và con số này đang tăng dần)

Bằng lợi thế độc quyền hay thỏa hiệp phi cạnh tranh, các doanh nghiệp cung cấp hàng tiêu dùng thiết yếu như xăng, gaz, điện và nước sạch nâng giá liên tục nhằm giành lại phần lợi tức ít ỏi.Dẫn đến các nguyên vật liệu, sản phẩm cũng tăng theo, sản xuất co rút chỉ đủ nuôi khấu hao và người tiêu thụ tiết giảm nhu cầu phòng tương lai bấp bênh phía trước, chi tiêu trong dân chúng giảm

Mặc dù sản lượng hàng hóa sản xuất ra giảm mạnh nhưng không tiêu thụ được dẫn đến tồn kho cao trong khi lãi vay là một gánh nặng chi phí

Trong lĩnh vực vốn, dưới ánh sáng của Nghị quyết 11, ngoại tệ và vàng bị kiểm soát chặt, việc tư nhân lưu hành trên thị trường chứa đựng nhiều nguy cơ bị niêm phong hoặc bị phạt nặng Điều này không giúp đưa ngoại tệ vào kinh doanh mà hướng vào an toàn trong két sắt Làm cho dòng vốn càng khó khăn hơn để vận hành các hoạt động doanh nghiệp

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề nghị được đóng thuế bằng “đất”

Để cứu vãn tình trạng đình đọng trong sản xuất kinh doanh, có dự án đề nghị giảm thuế cho doanh nghiệp Ngân sách dự tính sẽ thất thu gấp bội so với mọi năm là bài toán cần giải quyết, dẫn đến tình trạng thâm hụt ngân sách ngày càng trầm trọng

Ngân sách thâm hụt buộc nhà nước phải cung tiền để giải quyết vấn đề chi phí ngân sách Là một yếu tố quan trọng dẫn đến lạm phát (lạm phát 2011 là 18,13%, theo cục thống kê)

Ảnh hưởng từ suy thoái kinh tế thế giới, xuất phát từ thị trường Mỹ nhưng hậu quả không nghiêm trọng đối với Việt Nam là do nước ta hội nhập kinh tế thế giới nhưng vẫn chưa sâu, thị trường chứng khoán mới phát triển trong những năm gần đây nên quy mô còn quá nhỏ bé so với thế giới

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI

Khái niệm về rủi ro, đặt điểm, vai trò thị trường bất động sản

1 Rủi ro là gì ?

Rủi ro (risk) là một sự không chắc chắn ( uncertainty) hay một tình trạng bất ổn Tuy nhiên không phải bất cứ một tình trạng bất ổn nào cũng là rủi ro Những tình trạng không chắc chắn nào chưa từng xảy ra mà có thể ước đoán bằng xác suất thì được xem là rủi ro Những tình trạng không chắc chắn nào chưa từng xảy ra và không thể ước đoán được xác suất xẩy ra thì được cho là bất trắc Với khái niệm về rủi ro này, nếu xác suất mất mát là 0 hoặc 1, thì không có rủi ro Nói đến rủi ro không thể bỏ qua khái niệm về xác suất

(probability) hay là khả năng xảy ra mất mát Xác suất khách quan (objective probability) - còn gọi là xác suất tiên nghiệm (a priori probability) được xác định bằng phương pháp diễn dịch (deduction)

2 Khái niệm thị trường bất động sản.

Trước khi tìm hiểu khái niệm thị trường bất động sản chúng ta có thể hiểu qua khái niệm về thị trường nói chung Thị trường đựơc định nghĩa là nơi diễn ra hoạt động mua bán là tổng thể các quan hệ cho phép người mua và người bán trao đổi được với nhau về hàng hóa

và dịch vụ

Cũng giống như hàng hóa khác thị trường bất động sản chỉ ra đời khi trong xã hội có

sự trao đổi mua bán, giao dịch về bất động sản

Theo dòng lịch sử sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai trở thành hàng hóa do sự xác lập về chế độ sở hữu và sự sinh lợi của chúng Và các khái niệm thị trường bất động sản chỉ xuất hiện khi các giao dịch bất động sản ra đời, tức

là khi bất động sản trở thành hàng hóa Tuy nhiên, không phải có sự giao dịch trao đổi hàng hóa bất động sản là có thị trường bất động sản thị trường bất động sản phải là sự mua bán hàng hóa bất động sản ở một mức độ nhất định gắn liền với sự phát triển kinh tế của mọi quốc gia, gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hóa bắt đầu từ sự ra đời của sản xuất hàng hóa mà nguồn gốc là chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai

Khi đất đai sinh lợi cho người sở hữu chúng thì nó trở thành đối tượng để trao

đổi,chuyển nhượng, cho thuê…

Không chỉ có đất, người ta còn xây dựng các công trình trên đất để phục vụ cho kinh doanh đời sống, cho các giao dich trên thị trường và chỉ đến khi đựơc nhà nứơc thừa nhận tham gia quản lí (điều tiết) thì khi đó thị trường bất động sản mới chính thức hợp pháp và có điều kiện phát triển.

Do có nhiều quan điểm khác nhau về hàng hóa bất động sản nên cũng có nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản Có quan điểm cho rằng thị trường bất động sản

và thị trường đất đai là một vì tài sản nhà , công trình phải gắn liền với đất đai mới trở thành thị trường bất động sản điều này có nghĩa là bản thân đất đai là bất động sản là yếu tố đầu tiên của bất kì bất động sản nào

Gần giống như vậy, một số người quan niệm rằng thị trường bất động sản là thị trường địa ốc( nhà và đất), quan niệm này khá phổ biến ở nước ta do hoạt động giao dịch chủ yếu quan sát được là các giao dịch chuyển nhượng, mua bán thế chấp,… Nhà đất, quan điểm này chưa đủ thực tế vì nhà đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa trên thị trường

Bên cạnh đó, có người quan niệm thị trường bất động sản về góc độ phản ánh trực diện các họat động của thị trường bất động sản họ cho rằng thị trường bất động sản là nơi diễn ra các họat động mua, bán… bất động sản theo qui luật của thị trường Quan niệm xuất phát từ đặc điểm là hoạt đông thị trường bất động sản ở hầu hết các nước do luật dân sự điều chỉnh Tuy nhiên, ở góc độ này chúng ta dễ hình dung về thị trường bất động sản hơn

Từ đó có thể kết luận:

Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, nghĩa hẹp là : hoạt động liên quan đến bất động sản như: mua, bán thế chấp… nói cách khác, đây là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định

Cũng cần phải phân biệt thị trường bất động sản và thị trường xây dựng Hiện nay có nhiều người đang nhầm lẫn hai loại thị trường này với nhau Khác với thị trường xây dựng nhận đặt hàng sản xuất ra bất động sản, thị trường bất động sản là thị trường dịch vụ và phương thức hoạt động của thị trường bất động sản có những nét riêng biệt

3 Vai trò của thị trường bất động sản

3 1 Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.

Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng bất động sản thực hiện quá trình phát triển sản xuất bất động sản, bất kì một hàng hóa nào cũng cần một nơi để trao đổi mua bán, và thị trường bất động sản chính là nơi trao đổi mua bán trên thị trường, nơi đó người bán và người mua gặp nhau tạo điều kiện cho việc mua bán trao đỏi diễn ra linh hoạt và suôn sẻ hơn khi trong nền kinh tế không có thị trường tức là hàng hóa đó không được đưa ra trao đổi trong đời sống, không tồn tại việc mua bán loại hàng hóa đó, thì việc phát triển loại mặt hàng đó là rất hạn chế chủ yếu chổ là tự cung tự cấp mà thôi

Là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị và từ hình thái giá trị sang hình thái hiện vật Ta có thể thấy rừng trên thị trường bất động sản người bán và người mua có thể trao đổi với nhau qua vật ngang giá chung mà hai bên lựa chọn đó là : vàng, ngoại tệ, nội tệ…khi thực hiện việc trao đổi này hình thái hiện vật của bất động sản được chuyển hóa sang hình thái tiền tệ và ngược lại Đó là một điều kiện quan trọng trong huy động vốn và tạo ra hiệu lực phát triển cao cho thị trường

Khi thị trường bất động sản bị ngưng trệ làm cho vốn chậm lưu thông ảnh hưởng đến tái sản xuất của chu kì tiếp theo Ngược lại khi thị trường bất động sản thông suốt đó là một thuận lợi cho việc lưu thông vốn trên thị trường Do đó quá trình tái sản xuất sẽ thuận lợi kéo theo hoạt động sản xuất hiệu quả hơn

3 2 Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.

Thị trường bất động sản góp phần phát triển sức sản xuất đồng thời cũng là quá trình tăng vốn cho đầu tư cho phát triển đặc biệt là vốn cố định

Khi thị trường bất động sản phát triển tốc độ chu chuyển của đồng vốn nhanh hơn thực chất là việc tăng thêm vốn Vốn chu chuyển theo công thức hàng – tiền – hàng hay tiền – hàng - tiền qua mỗi vòng quay của vốn giá trị của vốn tăng lên và do đó nguồn lực vốn tăng lên tốc độ quay vòng vốn càng nhanh thì nguồn vốn tăng lên càng nhanh

Vì vậy để nâng cao được vai trò của thị trường bất động sản thì ta cần phải xem xét và cân nhắc thật kĩ về các vấn đề rủi ro mà ta có thể gặp phải khi tham gia vào thị trường này, và

từ đó đưa ra những giải pháp, nhận định, phòng ngừa các rủi ro đó

CHƯƠNG 3: RỦI RO THƯỜNG GẶP TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

I Các rủi ro thường gặp

1 Rủi ro nguồn vốn:

Các Công ty đầu tư bất động sản hiện nay đều phải sử dụng nguồn vốn vay, do vậy vốn vay và lãi suất tiền vay là yếu tố ảnh hưởng lớn về hiệu quả kinh doanh Rủi ro nguồn vốn xãy ra khi Công ty không đặt ra chiến lược kinh doanh với nhiều biện pháp khai thác để nhanh chóng thu hồi nguồn vốn đầu tư, để dự án kéo dài dẫn đến không còn hiệu quả, mất khả năng thanh toán nợ vay ngân hàng Do đó Công ty chủ động tích cực tránh trường hợp rủi

ro trên nhằm nâng cao hiệu quả trong chiến lược đầu tư bất động sản là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định Tuy nhiên, trên thực tế ở nước ta, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay từ vốn đối ứng của khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn dưới 1 năm) cũng đổ vào TT BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của TT BĐS, tạo ra những hoạt động “lướt song”, gây nên những cơn sốt nóng trên thị trường này, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng BĐS”, tăng xác suất rủi ro trên thị trường tài chính Đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn “nóng” là tham gia vào thị trường rất nhanh, song có thể rút ra khỏi thị trường cũng rất nhanh chóng Vì vậy, một trong những giải pháp vốn cho TT BĐS lại chính là minh bạch hóa việc quản lý, giám sát nguồn đầu tư ngắn hạn vào TT BĐS là một yêu cầu khách quan và cần thiết Do thiếu tính công khai minh bạch nên TTBĐS đã và đang chịu tác động của tin đồn, của các “chiêu” làm giá, tạo sóng của giới đầu cơ Bên cạnh đó, xu thế chung của giá cả BĐS là tăng liên tục, thậm chí tăng gấp vài lần đến hàng chục lần sau một thời gian không dài, cung BĐS luôn ở trạng thái thiếu trong khi cầu BĐS rất lớn đã tạo sức hút cho các nhà đầu tư tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong ngắn hạn Mặt khác, hiện có một tỷ lệ khá lớn các giao dịch trên thị trường nhà đất là phi chính thức do nhà, đất còn thiếu căn cứ pháp lý, do qui hoạch không ổn định, do qui hoạch “treo”, do thủ tục quá rườm rà và phức tạp, thậm chí nhiều Tập đoàn kinh tế đã biến mặt bằng sản xuất thành hàng hóa BĐS non và/hoặc kinh doanh BĐS ngoài chức năng Với môi trường “dưới chuẩn” này đã tạo điều kiện cho hoạt động cò mồi, đầu cơ, bơm giá BĐS phát triển mạnh, tạo ra những cơn sốt

ảo, kích thích đầu cơ theo phong trào và chắc chắn kéo theo việc gia tăng rủi ro cho TD BĐS (tiêu dùng bất động sản)

Về giải pháp vốn trung và dài hạn, trong thực tế cũng phải thừa nhận rằng các nguồn vốn trung dài hạn đã không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của TT BĐS nước ta đang trong cơn khát vốn Trong khi đó, một lượng nguồn lực tài chính lớn trong dân đã được “đổ” vào

TT BĐS dưới hình thức vốn “nóng” mà bản chất lại là nguồn vốn trung và dài hạn…Vấn đề

là phải nhận dạng được các nguồn vốn trung và dài đã bị “nóng hóa” khi tham gia vào TT BĐS Việt Nam hiện nay là những nguồn nào? Đó là các nguồn, gồm: Đền bù đa dạng, huy động vốn trong dân qua tỉ lệ chiết khấu; sử dụng vốn tự có; sử dụng sai mục đích tín dụng ngân hàng

Trong đó, một trong những “tội đồ” gây bất ổn định và rủi ro lớn trên TT BĐS và lây lan sang tin đồn BĐS chính là sự chênh lệch giá đền bù rất lớn giữa Nhà nước với doanh nghiệp, người dân, giữa “tin đồn” về viễn cảnh tươi sáng của dự án với kết cục tồi tệ của nhiều dự án không sáng sủa như tin đồn Thậm chí có cả hiện tượng cái gì không mua được bằng “giá” thì sẽ mua được bằng rất nhiều tiền, làm cho nhiều nguồn vốn trung và dài hạn mà

sự kìm nén của chủ sở hữu nó đã không chịu nổi, phải “cắt vụn” để chạy xô, lướt sóng Trong khi nhiều dự án khác lại chỉ là “đền bù hoa lợi”, biến “bờ xôi ruộng mật” trở thành nhà

xưởng, nơi lắp ráp, gia công cho nước ngoài, đã vô hình dung biến người nông dân trong nhiều vùng dự án thành người tự nhiên có tiền khá lớn, mang tính dài hạn mà chưa có nghề nghiệp, công việc gì Một số nông dân ở nhiều vùng dự án bỗng trở thành người trực tiếp buôn bán BĐS không chuyên, chạy theo phong trào, phá giá rồi làm “băng giá” BĐS

Trong huy động vốn từ dân thì hiện đang phổ biến hình thức huy động góp vốn từ người mua BĐS để dùng và từ các nhà đầu cơ với kỳ vọng kiếm “siêu” lợi nhuận Tuy nhiên,

cơ chế về quan hệ vay vốn dân sự và trách nhiệm của bên chủ dự án trong các giao dịch dưới hình thức này không rõ ràng, rất nhiều dự án đã bao gồm cả những yếu tố lừa đảo (gần đây nhất là vụ khu dự án Thanh Hà – Hà Đông), gây hoảng loạn và mất niềm tin cho người góp vốn trung và dài hạn Vì vậy, giải pháp để bảo vệ cho nguồn vốn này là Nhà nước có Pháp lý buộc chủ dự án phải huy động minh bạch thông qua các công cụ, vật chứng sao cho người góp vốn được pháp luật bảo hộ - Đó là các loại giấy tờ xác nhận giao dịch đảm bảo, giấy cam kết có công chứng hoặc chiết khấu công trình qua sàn giao dịch chính thức Nếu các điều kiện tín dụng và quản lý rủi ro TD BĐS không được tuân thủ nghiêm túc, đặc biệt là tuân thủ quy định về thẩm định dự án BĐS, phương án hoàn vốn, định giá vật thế chấp, giải ngân khoản vay theo tiến độ và/hoặc dưới hình thức ngân hàng trực tiếp “chi hộ” theo tiến độ thực tế, thì nguồn tín dụng này rất dễ bị sử dụng như nguồn vốn “nóng” trên TTBĐS Mặt khác, cũng không thể đánh đồng mọi loại BĐS hay mọi dự án BĐS đều có xác suất rủi ro như nhau, nên

không thể “nhốt” chung vào một nhóm như cơ chế “hiệu cầm đồ” mà một số NHTM đang né tránh tín dụng BĐS Giải pháp tạo nguồn vốn lành mạnh cho TD BĐS là hình thành ngân hàng đầu tư (NHĐT), ngân hàng phát triển (NHPT) hạch toán độc lập trong NHTM và/hoặc liên kết với NHTM để bảo lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành trái phiếu, chứng chỉ BĐS, hoặc chiết khấu hóa nguồn vốn cho thị trường Theo thông lệ quốc tế, cũng như theo tính chất luân chuyển vốn trung và dài hạn nói chung và trên TT BĐS nói riêng, chỉ nên đáp ứng tín dụng trung và dài hạn bằng nguồn vốn có độ dài tương ứng qua TTCK hoặc qua các cơ chế chuyên nghiệp như NHĐT, NHPT, CTTC, Quĩ đầu tư độc lập hoặc hạch toán độc lập trong NHTM, mà không nên dựa vào những dịch vụ nên mang tính ngắn hạn của NHTM Để thực hiện được cần phải có cơ chế minh bạch cho phòng ngừa, kiểm soát rủi ro Đặc biệt là giải pháp “chiết khấu hóa” tín dụng BĐS cần phải thông qua thông tin về xếp hạng tín dụng đủ độ tin cậy cao, không nên “vơ đũa cả nắm” kiểu “nồi lẩu” nợ TD BĐS như ở Mỹ đã làm những năm 2001 – 2009 Trong điều kiện TTCK Việt Nam còn yếu, giải pháp hữu hiệu lúc này cho vấn đề giảm rủi ro TD BĐS chính là: Ngay trong các NHTM lớn nên thành lập các đơn vị hạch toán độc lập như: NHĐT, NHPT, CTTC để thực hiện các hoạt động dịch vụ và tự doanh chuyên nghiệp về lĩnh vực BĐS, như: thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành CK BĐS, bảo lãnh vay vốn… hay lập Quỹ đầu tư tín thác để thông qua các nhà đầu tư chuyên nghiệp (có cam kết bảo đảm lợi tức đầu tư được thỏa thuận) để phát triển đúng mức và giảm thiểu rủi ro tín dụng trên TTBĐS

Tóm lại: Ngày nay BĐS trước hết là hàng hóa Việc tạo ra BĐS và hình thành giá

BĐS luôn luôn bao gồm cả các nhân tố tự nhiên, kinh tế, xã hội bên cạnh các nhân tố nội tại như qui luật cung - cầu, qui luật giá trị TT BĐS là khách quan, nhưng đầy rẫy rủi ro và bao gồm nhiều cơ hội thu lợi tức lớn, đặc biệt là ở một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam Vốn cho TT BĐS luôn luôn phải là nguồn trung và dài hạn và thường có tỷ lệ cùng chiều với giá cả và qui mô của thị trường TT BĐS do không chỉ phụ thuộc vào qui luật giá trị đơn thuần nên nó là con dao 2 lưỡi đối với vốn đầu tư nói chung và TD BĐS nói riêng, vì vậy giải pháp vốn cho TT BĐS phải mang tính chiến lược, ổn định, minh bạch và chuyên nghiệp hóa Các công cụ chủ lực để giải bài toán vốn cho TT BĐS là: chiết khấu công trình, ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển, các Quĩ đầu tư, các cam kết trung và dài hạn có đủ yếu tố chứng

lý để được sự bảo vệ của Pháp luật nhằm giảm rủi ro và kể cả giải pháp chiết khấu hóa nợ BĐS khi các điều kiện hình thành nên BĐS đó đủ tiêu chuẩn

2 Rủi ro lãi suất và tỉ giá

Tác động đến nhà đầu tư:

Lãi suất cao tạo rủi ro lớn cho các nhà đầu tư nước ta vì các dự án đầu tư trong nước đều có một tỉ lệ vốn vay khá cao , nhưng thị trường BĐS tạo lợi nhuận rất lớn, nên họ sẵn sàng chấp nhận rủi ro để vay một khoản nợ lớn để mua bất động sản, đầu tư chi phí cho nó

Dẫn số liệu từ báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, ông Dũng (Bộ trưởng bộ xây dựng) cho hay, đến 31-8-2012 dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 203.000 tỷ đồng

Trong khi đó, dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản, như vay kinh doanh bất động sản, vay đầu tư sản xuất kinh doanh và thế chấp bằng bất động sản… vào khoảng 57% tổng dư nợ, tức là khoảng hơn 1 triệu tỷ đồng

Phần lớn nhà đầu tư bất động sản ở Viêt Nam đều vay nguồn vốn từ ngân hàng

thương mại để tạo lợi nhuận cho mình, mặc dù biết là rủi ro có thể xảy ra, và các nhà đầu tư cũng đã phòng ngừa rủi ro Vì phân tích không đúng đắn, tiếp cận thông tin thị trường không minh bạch, không giải quyết được đầu ra cho thị trường (nhất là việc phân khúc thị trường còn mắc nhiều sai lầm lớn)… nên mức độ rủi ro lãi suất vượt quá tầm kiểm soát của nhà đầu

tư, tạo các khoản nợ xấu , không chỉ đe dọa cho các nhà đầu tư trong ngành mà còn gây thiệt hại lớn đến nền kinh tế Việt Nam thông qua nguy cơ sụp đổ của các hệ thống ngân hàng thương mại ảnh hưởng đến nền kinh tế vĩ mô

Thực tế ngành BĐS VN có những điểm tương đồng với tình trạng bong bóng BĐS ở

Mỹ Tình trạng nợ xấu từ việc cho vay dưới chuẩn ở Mỹ gây ra sự sụp đổ của các ngân hàng thương mại, làm cho kinh tế Mỹ khủng hoảng trầm trọng và lan rộng sang toàn thế giới (khủng hoảng kinh tế thế giới 2007)

Tình trạng cho vay dưới chuẩn của các ngân hàng VN còn nhiều nguy cơ rủi ro hơn cả các ngân hàng Mỹ, các nhà đầu tư BĐS vay với các thủ tục đơn giản “lọt chuẩn”, tạo ra phong trào vay vốn để đầu tư BĐS không ngừng tăng cao mà không xét đến hiệu quả đầu tư, khả năng thanh toán, chi trả… Khi việc vay vốn trở nên quá dễ dàng, số vốn vay ngày càng tăng cao dẫn đến lãi suất cũng tăng vượt bậc Lãi suất tăng cao làm cho hàng loạt các doanh nghiệp phải ngừng hoạt động, hoặc phá sản hàng loạt, các nhà đầu tư cũng phải điêu đứng trong tình trạng trả lãi vượt mức lợi nhuận

Tốc độ tăng quá cao của tín dụng ngoại tệ trong những năm gần đây, đặc biệt sau thời điểm thông tư 07 của Ngân Hàng Nhà Nước về lãi suất thỏa thuận được ban hành Trước tình hình lãi suất cho vay VND lên khoảng 15-18% trong bối cảnh tỉ giá giảm dần, nhiều NH khuyến khích doanh nghiệp chuyển sang vay USD để hưởng lãi suất thấp hơn và cũng giúp

NH giải ngân được số vốn USD đang tồn động

Lãi suất USD thấp cộng với việc đối tượng vay ngoại tệ được mở rộng đã khiến dư nợ cho vay USD của các NHTM tăng rất nhanh Dư nợ ngoại tệ tăng, trước mắt có hai cái lợi: (1) doanh nghiệp có vốn lãi suất thấp để kinh doanh XNK, NH giải ngân được nguồn vốn ngoại tệ huy động (2) Nguồn cung ngoại tệ của các NH tăng (do doanh nghiệp vay vốn ngoại

tệ rồi bán lại cho NH để lấy tiền đồng) khiến giảm sức ép lên tỉ giá và NHNN có điều kiện mua ngoại tệ để tăng nguồn dự trữ ngoại hối Nhưng bên cạnh đó cũng đang có những vấn đế rất đáng phải quan tâm theo dõi và phải có những biện pháp phòng ngừa

Theo ý kiến của một nhà đầu tư: “Đối với các doanh nghiệp có nguồn thu USD thì không có vấn đề gì với điều kiện họ chỉ vay số lượng tối đa theo khả năng nguồn thu Nhưng các doanh nghiệp khác vay USD rồi bán lại cho NH, như vậy nguồn USD của NH có thể quay vòng nhiều lần Chẳng hạn, một NH có nguồn 100 triệu USD nếu NH cho vay hết 100 triệu USD rồi mua lại và lại tiếp tục cho vay và mua lại rồi cho vay, như vậy đã tạo ra nguồn cung ảo rất lớn Sau này, khi đến hạn thanh toán, các doanh nghiệp ào ạt quay lại mua USD, nhưng nếu NH chỉ đáp ứng được một phần USD đã cho vay ra thì hậu quả sẽ ra sao?”

Một rủi ro nữa cũng đang lớn dần là lãi suất kinh doanh VND đang có xu hướng giảm ngày càng rõ ràng hơn Một khi chênh lệch lãi suất giữa VND và USD thu hẹp lại thì khả năng “đảo chiều” từ vay USD về lại vay VND là rất cao Lúc đó các doanh nghiệp sẽ đua nhau mua USD trả nợ NH Nếu thời điểm nhu cầu vốn “đảo chiều” gần hoặc trùng với thời điểm cuối năm khi nhu cầu ngoại tệ nhập khẩu tăng mạnh và tình hình xuất khẩu chưa được cải thiện thì cung-cầu ngoại tệ mất cân bằng sẽ gây sức ép mạnh lên tỉ giá và rủi ro của cả NH

và doanh nghiệp là điều không thể tránh khỏi

Việc NHNN mua USD tăng dự trữ ngoại hối cũng có vấn đề mặt trái Mua USD nghĩa

là NHNN phải xuất VND, hành động này sẽ làm tăng cung tiền trong lưu thông, mà nguồn tiền này đã đưa ra lưu thông rồi rất khó quay về bởi đây không phải là khoản cho NHTM vay Muốn rút tiền về NHNN chỉ còn cách bán ngoại tệ thu VND về Việc tăng cung tiền làm cho nguy cơ lạm phát ngày càng tăng cao (cuối năm 2007, khi NHNN bỏ ra một lượng tiền lớn để

mua vài tỉ USD vừa ổn định tỉ giá,vừa để tăng dự trữ ngoại hối cũng được giới phân tích đánh giá là một trong các yếu tố để cho lạm phát tăng cao trong năm 2008).

Áp lực của tỷ giá khi các doanh nghiệp quyết định đầu tư bằng ngoại tệ:

Khi thị trường lãi suất VND tăng cao, nhiều nhà đầu tư sẽ chuyển hướng sang đầu tư bằng ngoại tệ với lãi suất nhỏ hơn, việc tăng nhu cầu sử dụng, vay ngoại tệ cho BĐS sẽ tăng mạnh, làm cho giá ngoại tệ tăng nhanh theo nhu cầu, lượng cung tiền vào thị trường càng lớn gây ra các bất ổn về lãi suất, lạm phát, thiếu hụt ngoại hối chính phủ và hàng loạt các bất

ổn về kinh tế Ngược lại giá ngoại tệ giảm, khả năng các nhà đầu tư phải chịu lỗ là rất lớn Đòi hỏi nhà đầu tư phải xác định được xu hướng của thị trường đưa ra các quyết định chính xác, hiệu quả cao

Bất động sản là lĩnh vực "hút" kiều hối nhiều nhất với 4,7 tỷ USD, chiếm 52% trong tổng doanh số kiều hối năm 2011 Vì vậy có thể thấy sự biến động của thị trường đầu tư này

sẽ ảnh hưởng đến "dòng chảy" của kiều hối, kèm với các nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài FDI, hiện tại BĐS đứng thứ nhì về thu hút FDI, chiếm tỉ trọng là 20% Yếu tố tác động mạnh đến đầu tư ngước ngoài vào thị trường BĐS trong nước, quyết định khả năng thu hút đầu tư, tiêu thụ tồn kho BĐS trong nước là vấn đề về tỷ giá

Khi tỷ giá ngoại tệ tăng cao nghĩa là thị trường trong nước sẽ đắt giá hơn thị trường ngoài nước, nguồn đầu tư cho BĐS trong nước sẽ giảm đáng kể, và ngược lại, kích thích các nhà đầu tư đưa vốn mạnh mẽ vào trong nước, một phần giúp thị trường BĐS trong nước có thể vận hành tốt hơn

3 Rủi ro về giá

Rủi ro về giá cả phát sinh khi có sự chênh lệch giữa đồng Việt Nam so với vàng và đô

la Khi vàng và đồng đô la tăng mạnh nhưng giá bán bất động sản trên thị trường không tăng theo tương xứng, khách hàng luôn cân nhắc kỹ khi chọn kênh đầu tư nào cho phù hợp, đây là một thách thức lớn cho các Công ty đầu tư kinh doanh Bất động sản "đánh đu" với vàng, đô la

Giá đất lấy chuẩn giá vàng

Bất động sản có độ trễ nhất định so với những biến động trên thị trường vàng và đô

la Thế nhưng, khi phản ứng, thì đó là những phản ứng khá mạnh mẽ, khốc liệt… Mà, việc định giá đất lại được thực hiện vô tội vạ, được “bơm vá” bởi đội ngũ “cò” đất Ngoại trừ những giao dịch có liên quan đến cơ quan nhà nước, còn lại thì hầu như bảng giá đất được UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành hằng năm chẳng có ý nghĩa gì nhiều trên thị trường

Giá nhà được tính theo đô la

Dù có quy định giao dịch bằng tiền Việt Nam, nhưng trên thị trường bất động sản, phần lớn sản phẩm đều được rao bán hoặc cho thuê bằng đô la một cách công khai Thậm chí, trên nhiều trang thông tin về bất động sản, các sản phẩm căn hộ cũng được nhiều người chào giá bằng “đô” Đây là hệ quả của một thời gian dài hiện tượng lạm dụng USD diễn ra khá phổ biến trên thị trường Thậm chí, tại các báo cáo của một số công ty tư vấn bất động sản như CBRE, Savills , thông tin về giá bán và cho thuê bất động sản đều được thể hiện bằng USD Cách đây vài tháng, khi mà tỷ giá VND/USD được điều chỉnh, đúng vào đợt góp vốn, nhiều người mua nhà đã gặp tình trang điêu đứng chỉ vì qua một đêm phải móc túi thêm từ vài chục đến hàng trăm triệu do thay đổi tỉ giá Các chuyên gia BĐS cho rằng, do đặc thù của lĩnh vực BĐS, thời gian thanh toán của khách hàng khi mua sản phẩm thường kéo dài 2-3 năm, nên việc niêm yết bằng USD sẽ giúp chủ đầu tư ngăn ngừa rủi ro về trượt giá

Với việc định giá bán theo USD, chủ đầu tư đã đạt được mục tiêu đẩy rủi ro về phía khách hàng Một bộ phận doanh nghiệp, nhà đầu tư ngắn hạn đã thu lời từ việc tăng giá bán/cho thuê bất động sản Tuy nhiên, về lâu dài, thực trạng này sẽ gây ra những hậu quả nặng nề cho toàn bộ nền kinh tế Giá bất động sản tại các thành phố lớn của Việt Nam hiện bị đánh giá là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực bất động sản Tình trạng này đã ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế- xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần lớn người thu nhập thấp gặp

biệt là các nhà đầu tư vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng công nghiệp Chi phí dự án đội lên đang kể

do sự biến động tăng lên không ngừng của chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tiếp cận đất đai.Trong khi đó, việc quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, khu đô thị mới, căn hộ chung cư và văn phòng cho thuê còn thiếu một cơ chế điều tiết thoả đáng trong giao dịch Có một thực tế là rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê đã được mua hết từ lúc dự án hình thành Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ

và chủ giao dịch bán sản phẩm không hoàn toàn là chủ đầu tư.Để có thể mua được nền đất và nhà ở khu đô thị mới với giá chấp nhận được, hầu hết nhà đầu tư đều phải chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện về pháp lý để bán nhà (chưa xong phần móng) Do vậy, cả chủ đầu tư và người mua nhà đều phải lách luật dưới dạng hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng đầu tư Do không được pháp luật bảo hộ, khi có tranh chấp xảy ra, phần thua thiệt luôn thuộc về người đi mua nhà, đất.Cũng phải nhắc tới một nguyên nhân quan trọng khiến việc đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam có tỷ lệ rủi ro cao là khả năng tiếp cận với thông tin về đất đai, quy hoạch, xây dựng… tại Việt Nam là rất hạn

chế.Việc tiếp cận thông tin để tiến hành đầu tư khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng rất phức tạp Nhiều dự án đã được phê duyệt, rất nhiều công trình đã đang được triển khai nhưng thông tin về những vấn đề liên quan còn thiếu rõ ràng.Hiện tại, Việt Nam chưa có một chỉ số tối thiểu để đo lường thị trường bất động sản Trên thế giới, các chỉ số giá nhà (HP), chỉ số giá bất động sản (IRR), chỉ số thị trường bất động sản (REMI) đang được áp dụng khá phổ biến Và thực tế này cũng đem lại cho thị trường bất động sản Việt Nam thêm nhiều rủi ro…

4 Cho vay thế chấp bất động sản dự án làm cho rủi ro chồng chất

Một dự án bất động sản được thế chấp để vay vốn ngân hàng, sau đó lại được ngân hàng cho vay để khách hàng mua các căn hộ của chính dự án đó

Như vậy, rủi ro từ việc cho vay thế chấp tài sản là dự án bất động sản sẽ rất lớn, bởi ngân hàng đã hai lần giải ngân cho hai khoản vay khác nhau mà chỉ có một tài sản bảo đảm

Một dự án, thế chấp nhiều lần

Đối với các dự án tòa nhà văn phòng, khu căn hộ , dù chủ đầu tư có chuẩn bị vốn lớn đến đâu, thì vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn Xét cho cùng, tăng trưởng của quốc gia nhờ một phần quan trọng của tăng trưởng dư nợ tín dụng, mà phần tăng trưởng dư nợ tín dụng thường gắn chặt với tăng trưởng bất động sản