thực trạng & giải pháp cho thị trường bất động sản hà nội

Mở Đầu Thị trờng nhà và đất ở (BĐSNĐ) là một trong những thị trờng có vị trí, vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lí hiệu quả thị trờng này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển nền kinh tế, xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu t đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hớng công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc. Trong những năm gần đây cùng vơí sự tăng trởng của nền kinh tế, thị trờng BĐSNĐ ra đời và phát triển nhng cũng đặt ra không ít thách thức cho các nhà quản lí kinh tế, xã hội. Tuy là bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế nhng sau hơn 15 năm đổi mới thị trờng BĐSNĐ nớc ta còn sơ khai, kém hoàn thiện, do đó không phát huy đợc nguồn lực to lớn của BĐSNĐ, đặc biệt không thực hiện đợc chức năng kênh chuyển hoá chuyển hoá BĐSNĐ thành tài sản chính để huy động các nguồn lực tài chính để phục vụ cho sự nghiệp kinh tế. Là sinh viên chuyên ngành kinhh tế và quản lí đô thị, sau một thời gian thực tập tại phòng Quản lí địa chính Nhà đất Hà nội tôi lựa chọn đề tài: Thị trờng BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay thực trạng và một số giải pháp làm nội dung chuyên đề thực tập tốt nghiệp bởi các lí do sau: - Thứ nhất : Quản lí hoạt động thị trờng BĐSNĐ bao gồm quản lí đất đai và nhà ở là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lí đô thị trong giai đoạn hiện nay cũng nh lâu dài. - Thứ hai : Từ đề tài này tôi có thể áp dụng các kiến thức đã học và từ các nguồn thông tin thực tế cuộc sống phục vụ cho quá trình nghiên cứu. - Thứ ba : Đây là vấn đề có đợc tiếp xúc nhiều tại cơ quan thực tập và là đề tài có tính thời sự cao nhng hiện nay hiểu biết của chúng ta vẫn còn hạn chế. Tuy đợc sự quan tâm của nhiều cơ quan ban ngành nhng trên thực tế hiện nay hoạt động của thị trờng BĐSNĐ vẫn còn nhiều bất cập nhìn từ nhiều phơng diện : Quản lí nhà nớc, hình thức sở hữu, các giao dịch dân sự, cung cầu giá cảđây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế, phúc lợi và công bằng xã hội. Do đó để giải quyết vấn đề này đòi hỏi phải có cách nhìn nhận toàn diện, có cơ sở khoa học, để đa ra tập hợp các giải pháp, chính sách đồng bộ nhất quán và có tính lâu dài. Mục đích của tôi khi lực chọn đề tài này là thông qua cách đánh giá khái quát tình hình tìm ra u nhợc điểm nổi bật, đánh giá lại chính sách cơ chế hiện hành, tìm nguyên nhân ảnh hởng của vấn đề, đóng góp vào quá trình nghiên cứu lí luận và các hoạt động thực tiễn trong giai đoạn hiện nay. Đề tài sử dụng phơng pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác Lê Nin, đờng lối chính sách của Đảng về thị trờng BĐSNĐ làm cơ sở lí luận để phân tích trong quá trình nghiên cứu. Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung đề tài gồm ba chơng nh sau: 1 Chơng I : Cơ sở lí luận về bất động sản nhà đất và thị trờng bất động sản nhà đất. Chơng II : Thực trạng hoạt động của thị trờng bất động sản nhà đất trên địa bàn Hà Nội trong giai đoạn hiện nay. Chơng III : Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao năng lực hoạt động của thị trờng bất động sản nhà đất trên địa bàn. 2 Chơng I : Cơ sở lí luận về bất động sản và thị trờng Bất động sản nhà đất I. Khái niệm đặc điểm. 1. Khái niệm 1.1. Khái niệm về bất động sản nhà đất. Bất động sản nhà đất là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nớc và đời sống của moị thành viên trong xã hội. Lĩnh vực này thể hiện nhiều mối quan hệ với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nớc, lợi ích ng- ời chủ sở hữu, các nhà đầu t kinh doanh và ngời sử dụng. Hoạt động đầu t kinh doanh BĐSNĐ rất rộng lớn và phức tạp. Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trờng nớc ta đang trong quá trình hình thành đồng bộ các loại thị trờng gắn với đầu vào và đầu ra của quá trình sản xuất kinh doanh. Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu, ngời ta chia tài sản làm hai loại: bất động sản (BĐS) và động sản trong đó BĐSNĐ là một bộ phận quan trọng nhất cấu thành BĐS, ta sẽ tìm hiểu các khái niệm về BĐSNĐ thông qua các khái niệm chung về BĐS. Thuật ngữ BĐS và động sản đã và đang đợc sử dụng một cách rộng rãi và đợc ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn. ở nhiều nớc trên thế giới nh Anh, Pháp, Mỹ, Thái lan, Malaixia Chế định BĐS đợc cụ thể hoá trong trong ngành luật về BĐS. Hầu hết các khái niệm về BĐS giữa các nớc đều có sự thống nhất. Mặc dù vậy, khi xác định tài sản cấu thành BĐS còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định. ở nớc ta, trớc khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng nh trong quản lí hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ BĐS và thuật ngữ động sản. Trong pháp luật về kinh tế đã sử dụng các khái niệm tài sản cố định và tài sản lu động để xác định nội hàm của chúng. Bộ luật dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành BĐS và động sản trên cơ sở các thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có di rời đợc bằng cơ học hay không. Bộ luật dân đã phân chia tài sản thành BĐS vàđộng sản. Điều 181 Luật dân sự đã xác định khái niệm về BĐS và động sản. BĐS là những tài sản không di dời đợc bao gồm : Đất đai, nhà ở, các loại công trình xây dựng và các loại tài sản gắn liền với nhà đất, các loại tài sản khác do pháp luật qui định. Động sản là những tài sản không phải là BĐS. Cách phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lí và hoạt động sản xuất kinh doanh, đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai chủ yếu là BĐSNĐ. Theo qui định của pháp luật các loại tài sản đó phải đợc đăng kí nhằm bảo đảm kiểm tra kiểm kiểm soát của các cơ quan pháp luật nhà nớc có thẩm quyền. Nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã chia BĐS thành năm loại 3 chủ yếu : - Nhà ở là loại BĐS làm nơi c trú cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi cả nớc -BĐS công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xởng máy, nhà kho, các nhà máy điện nớc - BĐS nông nghiệp gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vờn cây ăn quả, đất canh tác rau quả, các trại chăn nuôi thuỷ sản. - BĐS thơng mại bao gồm các văn phòng, các trung tâm thơng mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công cộng nh bãi đỗ xe. - BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm giảng đờng, trờng học, nghĩa trang, BĐS do nhà nớc quản lí nhằm mục đích chính trị quân sự. Trong phạm vi chuyên đề này tôi chỉ tập trung vào thị trờng BĐS nhà và đất ở. 1.2. Khái niệm về thị trờng bất động sản nhà đất. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng BĐSNĐ ngày càng đợc hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trờng BĐSNĐ là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển đợc nhng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó nảy sinh các hoạt động giao dịch. Thị trờng BĐSNĐ là nơi tiến hành các giao dịch về BĐSNĐ, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trờng BĐSNĐ là tổng hoà các giao dịch BĐS đạt đợc tại một khu vực địa lí nhất định trong thời gian nhất định. Thị trờng BĐSNĐ bao gồm ba thị trờng nhánh. Thị trờng mua bán, thị trờng cho thuê BĐSNĐ, thị trờng thế chấp và bảo hiểm BĐSNĐ. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trờng ngời ta chia thị trờng này làm ba cấp: - Thị trờng cấp I là thị trờng chuyển nhợng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trờng đất đai) - Thị trờng cấp II là thị trờng xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. - Thị trờng cấp III là thị trờng bán hoặc cho thuê lại công trình đã đợc mua hoặc cho thuê (còn gọi là thị trờng nhà ở, thị trờng công trình thơng nghiệp hay công nghiệp đặc biệt). Ngày nay, thị trờng BĐSNĐ đã trở thành một bộ phận không thể thiếu của hệ thống các loại thị trờng trong nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế nớc ta trong thời gian vừa qua. 2. Đặc điểm 2.1. Đặc điểm của bất động sản nhà đất. - BĐSNĐ là tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển đợc: Đặc tính này có ảnh hởng rất lớn đến việc đầu t vì nếu không có thị trờng tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có vai trò quan 4 trọng đối với BĐS, vì vậy ngời ta thờng nhắc tới vị trí Tức là cần quan tâm tới địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tê, văn hoá - xã hội và đến môi tr- ờng cảnh quan cũng nh kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm BĐS. - Tính lâu bền : Đất đai là thứ đợc xem nh không bị huỷ hoại trừ khi có thiên tai nh xói lở, vùi lấp, còn vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lí của BĐSNĐ. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trờng và trạng thái vận hành đều bình thờng mà chi phí sử dụng BĐSNĐ ngang bằng với lợi ích thu đ- ợc từ BĐSNĐ. Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt các kết cấu chủ lực bị lão hoá h hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn việc sử dụng. Trong trờng hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà thu đợc lợi ích lớn hơn là phá nó đi để đầu t xây dựng thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lí để chứa đợc mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế các nớc đã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của các công trình có liên quan đến tính chất sử dụng công trình đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của các nhà ở chung c, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, các nhà xởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm. Các công trình Ngân hàng là trên 50 năm, của kho tàng công nghiệp là trên 60 năm, của các công trình nông thôn lại rất ngắn chỉ khoảng 25 năm. Niên hạn khấu hao do ngành tài chính qui định th- ờng chỉ phụ thuộc vào chính sách thuế của chính phủ không nhất thiết là tuổi thọ kinh tế hoặc là tuổi thọ vật lí của công trình. - Tính thích ứng : Lợi ích của công trình đợc sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể lại giữ lại đặc trng của công trình vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu t. Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kì quan trọng để thu hút khách hàng, nên nhà đầu t luôn quan tâm đến vấn đề thích ứng của BĐSNĐ. - Tính dị biệt : Trên thị trờng BĐSNĐ không tồn tại hai công trình giống hệt nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau cùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì các căn hộ cũng có h- ớng và tầng khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của nhà đầu t, ngời sử dụng, kể cả kiến trúc s, mỗi ngời đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng hoặc thoả mãn nhu cầu cá nhân Do vậy trên thị trờng BĐS, địa vị và giá trị của BĐS là không hoàn toàn giống nh các BĐS khác. - Tính chịu ảnh hởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế, nên chính phủ các nớc đều rất quan tâm đến thị trờng BĐS thờng đa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng BĐS. Vì không thể di chuyển đợc nên BĐS khó mà tránh đợc ảnh hởng của các chính sách điều chỉnh nh các chính sách về đất đai, nhà ở tiền tệ, thuế - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí : Nhiều loại hình đầu t không đòi 5 hỏi phải tốn công nhiều quản lí chẳng hạn đầu t vào chứng khoán haykim loại quí. Thế nhng đầu t trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lí thích hợp. Việc đầu t phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, nhng ngay cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét bao nhiêu khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa, phòng cháy chữa cháy và các biện pháp an toàn khác Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thờng chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lí không tốt chi phí tăng cao hoặc ngời thuê nhà không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ rất lớn. Đây cha kể các chi phí chuyên gia kế toán thuế và luật s, môi giới, marketting - Tính ảnh hởng lẫn nhau : Đó là việc giá trị của BĐS đợc nâng cao lên nhờ sự thay đổi các công trình công cộng nh trờng học, chợ, công viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kĩ thuật nh công trình giao thông, qui hoạch phát triển đô thị Kinh nghiệm cho thấy nếu đợc dự đoán chính xác đầu t của chính phủ về cơ sở hạ tầng, kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu t phát triển BĐS trớc một bứơc thì thành công rất lớn. 2.2. Đặc điểm của thị trờng BĐSNĐ. Thị trờng BĐSNĐ đợc hình thành và phát triển cùng với sự hình thành và phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trờng. Do vậy BĐSNĐ có một số đặc điểm sau : - Thị trờng BĐS là thị trờng giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐSNĐ chứ không phải là bản thân đất đai và giá trị công trình. Thông thờng thì các quyền lợi đó bị hạn chế, chẳng hạn nh quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng vv tức là có tính tơng đối chứ không phải tuyệt đối. - Thị trờng mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không di chuyển đợc của BĐSNĐ. Trong mỗi nớc, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trờng BĐSNĐ có những điều kiện thị trờng, quan hệ cung cầu, mức giá cả rất khác nhau. BĐSNĐ mang tính không tập trung trải rộng trên tất cả các vùng của đất nớc. BĐSNĐ thờng không bao gồm một thị trờng lớn mà bao gồm nhiều thị trờng nhỏ, mỗi thị trờng nằm ở một địa phơng mang tính chất khác nhau, với qui mô và trình độ phát triển giữa các vùng, các miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau qui định. Rõ ràng trình độ BĐSNĐ ở các đô thị có qui mô và trình độ phát triển cao hơn trình độ BĐSNĐ ở nông thôn, miền núi - Cần đến dịch vụ của các loại t vấn chuyên nghiệp trình độ cao. BĐSNĐ thờng có gía trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một đời ngời chẳng có mấy lần thay đổi mua sắm nh vậy, do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá Tuy giá cả do các chuyên viên ớc tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhng những ngời này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm bắt đợc tình hình mới nhất của thị trờng, thu thập đợc nhiều thông tin có thể giúp hoặc thay mặt ngời mua mà tìm, đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm để mua hoặc thuê BĐSNĐ đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh 6 nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của của thị trờng BĐSNĐ kém hiệu qủa, chi phí về giao dịch BĐSNĐ nhiều hơn. Bởi vì, thứ nhất thị trờng BĐS là một thị trờng không hoàn hảo do sự không đồng nhất thông tin và các yếu tố cấu thành nên thị trờng đó. Điều này xuất phát từ những đặc trng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng nh truyền thống và tập quán về sử dụng BĐSNĐ. Thậm chí trong các thị trờng địa phơng, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, ngời mua và ngời bán nhà và đất thờng thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trớc đó. - Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trờng. Muốn biết thị trờng vận hành hiệu quả thì phải xét đến mức độ tự do cạnh tranh tức là bên bán và bên mua đợc tự do đi vào thị trờng hay không, có đủ số lợng bên bán bên mua không ? Vì thị trờng BĐSNĐ mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trờng vẫn không hoàn chỉnh thì những dự án phát triển BĐSNĐ lớn sẽ gặp trở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, đẩy giá lên xa với giá trị thực của BĐSNĐ - Cung của thị trờng BĐSNĐ không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu. Bởi sự tăng cung của một loại nhà đất với một mục đích sử dụng cụ thể nào đó đòi hỏi phải có thời gia. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cung của một loại nhà đất cụ thể có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. - Tổng cung đất đai cho tất các mục đích và mục tiêu là cố định. Do đất đai bị giới hạn bởi lãnh thổ địa lí của quốc gia hay của một vùng nhât định cụ thể về mặt không gian. 3. Đặc điểm của thị trờng bất động sản nhà đất Việt Nam Đặc điểm của thị trờng BĐSNĐ ở Việt nam cũng chứa đựng những đặc điểm chung nh đã nêu ở trên, nó cũng bị điều phối bởi các yếu tố cung, cầu, giá cả và chính sách pháp luật của nhà nớc. Nhng nó cũng có những đặc thù riêng bởi sự qui định của pháp luật nhà nớc. Về mặt pháp lí, luật đất đai của Việt Nam qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lí, nh vậy ở Việt Nam chỉ có quyền sử đụng đất đai chứ không có quyền sở hữu, điều này xuất phát từ những đặc thù chính trị của nhà nớc ta. Về hoạt động của thị trờng BĐSNĐ ngoài sự điều tiết thông thờng theo qui luật kinh tế thông thờng thì thị trờng này còn bị lũng đoạn, thao túng bởi một số ít ngời độc quyền về thông tin, và chuyên buôn bán trong lĩnh vực lĩnh vực này, gây ra những xáo động hỗn loạn trên thị trờng này. Hiện nay trên thị trờng BĐSNĐ tồn tại hai bộ phận là thị trờng chính thức và thị trờng không chính thức còn gọi là thị trờng ngầm. Việc giá cả trên thị trờng BĐSNĐ bị chi phối bởi những yếu tố phi kinh tế nh yếu tố tâm lí đã làm cho thị trờng phát triển một cách tự phát, giao dịch trên thị trờng lệch về mua bán mà nhẹ về cho thuê và quản lí. Những tình trạng này sẽ là điều dễ hiểu đối với thị trờng mới trong buổi sơ khai, mới chuyển đổi, nhng điều đáng nói là vấn đề này diễn ra 7 đã quá lâu, đến hàng chục năm. Điều đáng chú ý trong thời gian vừa qua trên thị trờng BĐSNĐ xuất hiện những cơn sốt nhà đất bất thờng, liệu có phải là nó xuất phát từ những nhu cầu thực tế của nền kinh tế, xin khẳng định ngay rằng là không, không thể giá đất ở Hà Nội lại đắt bằng hoặc thậm chí hơn giá đất ở Tokyo đợc thế mà điều đó vẫn xảy ra, ví dụ một căn nhà ở phố Hàng Gai đợc giao dịch qua ACB Hà Nội với giá 45 cây vàng/m 2 , tức khoảng 300 triệu/m 2 . Điều này quả là không phù hợp với thực tế của nền kinh tế nớc ta. Từ năm 1990 đến nay, thị tr- ờng BĐSNĐ có nhiều diễn biến phức tạp, thiếu lành mạnh và không ổn định, đã diễn ra hai cơn sốt lớn vào năm 1993, cuối năm 2000 và đóng băng vào thời kì 1997-1999. Đến nay, cơn sốt về bất động sản vẫn cha có dấu hiệu chững lại. Điều đáng lu ý là các đợt sốt nhà đất này không trùng với các thời kì tăng trởng kinh tế nhanh nhất của Việt Nam, và sau mỗi một lần sốt gía thì lại tạo ra một mặt bằng giá mới và giá này hầu nh không giảm. Một vấn đề nữa là nh đã nêu ở trên là thị trờng BĐSNĐ cần các hoạt động dịch vụ t vấn các hoạt động dịch vụ cha chuyên nghiệp và trình độ cao nhng hiện nay trên thị trờng này các hoạt động t vấn và môi giới vẫn hết sức nghiệp d và manh mún. Các trung tâm nhà đất mọc lên nh nấm sau ma, nh- ng chất lợng, hiệu quả hoạt động của nó thì không ai quản lí đợc, và hậu quả tất yếu là các thông tin không trung thực đợc tung ra làm hoang mang ngời bán cũng nh ngời mua gây náo loạn thị trờng. Lí giải vấn đề này ta có thể nhìn thấy nguyên nhân từ nhiều vấn đề từ công tác quản lí nhà nớc cho đến đặc điểm tiêu dùng của ngời Việt, do xuất phát điểm của nền kinh tế từ cơ chế bao cấp sang thị trờng còn thấp kém. Những vấn đề này sẽ đợc làm rõ trong chơng II. II. Vai trò và các nhân tố ảnh hởng 1. Vai trò của thị trờng bất động sản nhà đất. Thị trờng BĐSNĐ là một trong những thị trờng quan trọng của nền kinh tế thị trờng vì thị trờng này liên quan trực tiếp đối với một lợng tài sản cực lớn cả về qui mô, tính chất cũng nh giá trị và chúng tác động đến nền kinh tế quốc dân. BĐSNĐ là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải của xã hội ở các nớc tuy mức độ có khác nhau nhng thờng chiếm trên dới 40% lợng của cải vật chất của mỗi nớc. Các hoạt động liên quan đến BĐSNĐ chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn cha đợc khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nớc thuộc thế giới thứ ba là rất lớn lên đến hàng ngàn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nớc phát triển hiện dành cho các nớc đang phát triển trong vòng 30 năm qua. Thị trờng BĐSNĐ phát triển thì một nguồn vốn tại chỗ sẽ đợc huy động. Đây là một nội dung có tầm quan trọng đã đợc nhiều nhà ngiên cứu trên 8 thế giới chứng minh và đi đến đến kết luận: nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐSNĐ có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và đợc định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế quôc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế xã hội đạt đợc những mục tiêu đề ra. Thị trờng BĐSNĐ có quan hệ mật thiết với thị trờng vốn. Đầu t vào BĐSNĐ thờng sử dụng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị trờng BĐSNĐ là đầu ra quan trọng của thị trờng vốn. Ngợc lại, thị trờng BĐSNĐ hoạt động tốt là cơ sở để huy động đợc nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nớc phát triển lợng tiền ngân hàng cho vay thông qua thế chấp bằng BĐSNĐ chiếm tới trên 80% trong tổng số lợng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu t kinh doanh BĐSNĐ đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu t phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế. Quản lí và phát triển tốt thị trờng BĐSNĐ sẽ tăng thu cho ngân sách nhà nớc góp phần kích thích phát triển sản xuất. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn 1996 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% cha kiểm soát đợc và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nớc. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách pháp luật để các giao dịch BĐSNĐ chính thức ( có đăng kí và thực hiện nghĩa vụ thuế ) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trờng thì hàng năm thị tr- ờng BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dới 20.000 tỷ đồng mỗi năm. Thị trờng BĐSNĐ là thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trờng BĐSNĐ, các nhà kinh doanh BĐSNĐ thực hiện việc mua bán của mình. Là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở đợc chuyển quyền sở hữu và sử dụng từ ông chủ này sang ông chủ khác. Việc mua đi bán lại nh vậy tạo ra một khối lợng hàng hoá không bao giời cạn cho thị trờng và luôn luôn phong phú cho các nhà kinh doanh BĐSNĐ Là cầu nối giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Qua thị trờng BĐSNĐ, các nhà kinh doanh đất đai cung cấp đất đai cho xây dung và tiêu thụ sản phẩm của xây dung bằng cách mua bán các ngôi nhà do xây dung tạo nên. Thúc đẩy áp dụng khoa học kĩ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Thông qua cung cầu, giá cả, cạnh tranh,thị trờng BĐSNĐ thúc đẩy việc áp dụng các tiến bộ khoa học kĩ thuật trong các ngành xây dựng. Hoạt động của thị trờng BĐSNĐ góp phần thúc đẩy qúa trình biến đổi quản lí đất đai và nhà ở, thị trờng BĐSNĐ đợc hình thành và phát triển góp phần từng bớc xây dung đồng bộ các loại thị trờng trong nền kinh tế hàng hoá. Thông qua hoạt động của thị trờng BĐSNĐ, nhà nớc tiếp tục bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật và các chính sách cũng nh tổ choc quản lí tạo điều kiện cho thị trờng mở rộng và phát triển góp phần khắc phục tình trạng kinh 9 doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác. Ngoài ra phát triển ngành kinh doanh BĐSNĐ còn kích thích các ngành công ngiệp vật liệu xây dung, thị trờng vốn, thị trờng lao động vvphát triển. BĐSNĐ có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội hàng hoá thiết yếu đặc biệt, phục vụ trực tiếp cho các nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại của dân c cũng nh kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kĩ thuật. Cuối cùng việc phát triển thị trờng BĐSNĐ còn ảnh hởng lớn đến quyết định ngành qui hoạch và quản lí đô thị. Thị trờng BĐSNĐ là cánh tay vô hình bù đắp phát triển những thiếu hụt trong quản lí đô thị một khi chỉ dùng biện pháp hành chính. Ngay từ năm 1924, bộ môn Nguyên lí và kinh tế đất đai của Mỹ đã cho rằng, chỗ dựa của sử dụng đất đai chỉ có thể là qui hoạch xây dựng đô thị (QHXDĐT). Điều này khẳng định ngành BĐSNĐ không thể tách rời khỏi QHXDĐT. Thực tế những năm qua cho thấy, từ khi Nhà nớc chủ tr- ơng phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trờng có sự quản lí của Nhà nớc, thị trờng BĐSNĐ đợc xác định là hàng hoá đặc biệt. Từ năm 1993, với luật đất đai ra đời, nhà nớc cũng xác lập cơ chế mới về sử dụng đất đai phải trả tiền nhờ vậy tạo tiền đề cho ngành kinh doanh đất phát triển. Nh vậy hoạt động của thị trờng BĐSNĐ liên quan đến khối lợng tài sản rất lớn của quốc gia và từng hộ gia đình. Phát triển thị trờng BĐSNĐ đúng h- ớng sẽ tác động quan trọng đến tăng trởng kinh tế và đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân. Việc tạo lập BĐSNĐ liên quan mật thiết đến đất đai, qui hoạch và ảnh hởng của bản thân BĐSNĐ tạo nên hình ảnh của đất nớc. Ngợc lại, quản lí điều hành không tốt thị trờng BĐSNĐ sẽ ảnh hởng không nhỏ tới phát triển bền vững và giảm sút mức sống của nhân dân. Những tác động của thị trờng quá nóng hoặc quá lạnh( đóng băng) sẽ ảnh hởng không tốt đến sự phát triển kinh tế xã hội. Hoặc nếu phát triển thị trờng BĐSNĐ trong điều kiện không kiểm soát đợc việc thực hiện qui hoạch tất yếu sẽ dẫn đến hậu quả mà xã hội phải trả giá quá lớn để khắc phục trong tơng lai 2. Các nhân tố ảnh hởng đến thị trờng và mối quan hệ với các thị trờng khác. 2.1. Các nhân tố ảnh hởng 2.1.1. Các nhân tố khách quan - Th nht l v trớa lớ ca thị trơng BĐSNĐ. T v trớ ca thị trờng BĐSNĐ nú quyt nh ti cỏc vn quan trng khỏc ca ụ th tỏc ng ti giỏ tr, iu kin phỏt trin ca khu vực đó hin ti cng nh trong tng lai. V trớ a lớ s nh hng quan trng ti giao thụng ca ụ th c bit l giao thụng i ngoi cng nh cỏc cng bin, cng hàng khụng ng st, ng b, nhng vn ny l tin cho vic thụng thng giao lu phỏt trin kinh t, cho vicla chn cỏc v trớ ca cỏc doanh nghip cng nh dõn c. V 10 [...]... Tình hình hoạt động của thị trờng 3.1 Cung của thị trờng bất động sản nhà đất BĐSNĐ là nhà ở thì tổng cung luôn tăng lên theo thời gian, về quĩ nhà ở của nhà nớc theo báo cáo của sở nhà đất năm 2003 quĩ nhà do nhà nớc đâù t xây dựng đến nay, xem bảng: Bảng 5 : Quỹ nhà do nhà nớc đầu t xây dựng Công ty quản lí thuê nhà Công ty kd nhà số I Công ty kd nhà số II Công ty kd nhà số III Tổng Cộng Nhà ở Số hộ... Hơn nữa luật pháp của cơ quan Nhà nớc cũng nh hệ thống chính sách hỗ trợ có thể tạo ra những điều kiện hết sức thuận lợi cũng nh hạn chế các yếu tố của thị trờng BĐSNĐ làm cho nó phát triển trong những phạm vi hết sức èo uột, nhỏ hẹp Chơng II : Thực trạng Môi trờng, Hoạt động của thị trờng bất động sản nhà đất Hà nội và công tác quản lí nhà nớc trong giai đoạn hiện nay I Môi trờng hoạt động 1 Vị trí... lch t 20-80 triu ng/1 cn Nh vy mt hàng ó khụng n c tay ca nhng ngi thc s cú nhu cu, gia cung v cu khụng trc tip gp c nhau m phi thụng qua tay nhiu ngi lm cho giỏ c khụng phự hp vi giỏ tr na Nh vậy có một khoảng cách rất lớn giữa giá của Nhà nớc ban hành và giá cả thị trờng 2.2 Giá bất động sản nhà đất theo khung giá nhà nớc ban hành 2.2.1 Giá bất động sản nhà đất là nhà ở Theo thông t số 011 LB-TT ngày... sản phẩm của các công ti này đợc nhà nớc kiểm soát về giá và bán cho các đối tợng đợc nhà nớc u tiên và chỉ định 4 Nhà nớc tham gia thị trờng bất động sản nhà đất với t cách là ngời sở hữu và sử dụng bất động sản nhà đất ở bất cứ nớc nào cũng tồn tại một quĩ đất công khá lớn bên cạnh đất t Một mặt giữa hai quĩ đất này luôn có sự giao hoán lẫn nhau ở một số thời kì vơí một số loại BĐSNĐ nhất định nhà... ruộng đất canh tác vừa khuyến khích sản xuất hàng hoá vừa ngăn tình trạng ngời nông không có đất để sản xuất Khuyến khích các thành phần khai hoang, phục hoá mở rộng diện tích đất nông nghiệp Đây là một trong những quyết định quan trọng để hoàn thiện cơ chế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa 4.2 Cơ sở pháp lí để thị trờng bất động sản nhà đất hoạt động Hiến pháp nhà nớc CHXHCNVN năm 1992 điều 62 qui... các công ty kinh doanh BĐSNĐ kinh doanh trên thị trờng nớc ta Hiện nay có một số ngân hàng thực hiện nhiệm vụ cho vay mua nhà trả góp nh Ngân hàng phát triển nhà, Ngân hàng á châu ACBACB là ngân hàng thơng mại đầu tiên áp dụng cho vay bằng thế chấp chính căn nhà khách hàng mua, hiện nay nhiều ngân hàng áp dụng nghiệp vụ này đã làm tăng nhu cầu mua nhà ở trên thị trờng 4 Những tồn tại tiêu cực nảy sinh... giá cho thuê thuộc sở hữu nhà nớc và nhà ở t nhân cho thuê theo giá chỉ đạo của nhà nớc Nhà nớc qui định giá chuẩn cho thuê của 8 loại nhà ở sau Giá chuẩn qui định thống nhất của từng loại nhà ở Đơn vị tính: đồng/m2/tháng Biệt Thự Nhà ở thông thờng (cấp) I II III IV I II III IV 2500 3000 3500 5500 1500 1400 1350 900 Đối với nhà cho thuê để sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ: Nhà cấp I, II và nhà... nhà nớc cho phép ngời sử dụng đất đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất và nhà nớc đánh thuế vào việc chuyển nhợng đó II Tổng quan về hoạt động của thị trờng bất động sản nhà đất Hà nội 1 Hiện trạng về quĩ nhà đất và một số đặc thù riêng 1.1 Về quĩ nhà đất và chất lợng nhà ở Cng nh tỡnh hỡnh chung ca cỏc ụ th ln trong nc tỡnh hỡnh nhà Thnh Ph H Ni cng cú y cỏc c thự nh phỏt trin ln xn, không theo qui... đó dân số nội thành là chiếm Hiện nay Hà nội chiếm 3% dân số của cả nớc và đứng thứ 9 về mặt dân số theo đơn vị lãnh thỗ hành chính Mật độ dân số Hà nội là 3122 ngời/km2 Mật độ dân sô nội thành là 21.900 ngời/km2 Mật độ này cao gấp 12 lần so với mật độ trung bình của cả nớc Mật độ dân số Hà Nội tăng lên tơng ứng với tỉ lệ tăng dân số hàng năm Ngoài ra còn do tác động của quá trình đô thị hoá, di... qui định của pháp luật phải thể chế hoá đợc các qui luật khách quan của thị trờng, coi đó là cơ sở nền tảng để kiến thiết luật Nếu không đạt đến trình độ nh thế pháp luật sẽ mâu thuẫn với thị trờng thu hẹp thị trờng công khai, thúc đẩy thị trờng ngầm phát triển 3 Nhà nớc định hớng điều tiết thị trờng bất động sản nhà đất găn liền với công bằng xã hội Nhằm mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trờng theo . nhà đất và thị trờng bất động sản nhà đất. Chơng II : Thực trạng hoạt động của thị trờng bất động sản nhà đất trên địa bàn Hà Nội trong giai đoạn hiện nay. Chơng III : Mục tiêu giải pháp nhằm. hoạt động của thị trờng bất động sản nhà đất trên địa bàn. 2 Chơng I : Cơ sở lí luận về bất động sản và thị trờng Bất động sản nhà đất I. Khái niệm đặc điểm. 1. Khái niệm 1.1. Khái niệm về bất động. lí đô thị, sau một thời gian thực tập tại phòng Quản lí địa chính Nhà đất Hà nội tôi lựa chọn đề tài: Thị trờng BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay thực trạng và một số giải pháp làm nội dung