Thị trường bất động sản hà nội thực trạng và giải pháp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾVÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI -*** - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: Thị trường bất động sản Hà Nội – Thực trạng giải pháp Sinh viên thực : Nguyễn Thị Hồng Nhung Lớp : Trung Khoá : K 43 Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS Đỗ Thị Loan Hà Nội, tháng 05/2008 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH vi LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: Một số vấn đề thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản phân loại bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.3 Đặc điểm bất động sản 1.1.4 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa đặc điểm bất động sản hàng hóa 1.2 Thị trường bất động sản 10 1.2.1 Khái niệm thị trường 10 1.2.2 Khái niệm thị trường bất động sản 10 1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản phân loại thị trường bất động sản 12 1.2.4 Đặc điểm thị trường bất động sản 15 1.2.5 Nhóm nhân tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản 18 1.3 Vai trò hoạt động kinh doanh bất động sản kinh tế quốc dân 18 1.3.1 Làm tăng giá trị đất đai thúc đẩy sản xuất phát triển 18 1.3.2 Huy động vốn nguồn lực cho kinh tế 18 1.3.3 Tăng thu nhập cho Ngân sách Nhà nước 19 1.3.4 Mở rộng phát triển thị trường nước, mở rộng quan hệ quốc tế 19 1.3.5 Tạo công ăn việc làm, ổn định đời sống nhân dân 20 1.4 Hoạt động kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản 20 1.4.1 Một số khái niệm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản 20 1.4.2 Một số vấn đề hoạt động môi giới bất động sản 22 ii 1.4.3 Một số vấn đề hoạt động thẩm định giá bất động sản 24 1.4.4 Một số vấn đề hoạt động quản lý bất động sản 27 1.4.5 Một số vấn đề hoạt động đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản sàn giao dịch bất động sản 29 Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản Hà Nội 31 2.1 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội 31 2.1.1 Nhu cầu 31 2.1.2 Lượng tiền lưu thông bất động sản 31 2.1.3 Yếu tố tâm lý 32 2.1.4 Các quy định hành thuế quan Nhà nước 33 2.2 Thực trạng kinh doanh bất động sản Hà Nội năm trở lại (2005-2008) 33 2.2.1 Mảng thị trường văn phòng cho thuê 35 2.2.2 Mảng thị trường hộ cho thuê 40 2.2.3 Mảng thị trường nhà 42 2.2.4 Mảng thị trường khách sạn 45 2.2.5 Mảng thị trường trung tâm thương mại 48 2.3 Thực trạng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hà Nội 50 2.3.1 Hoạt động môi giới bất động sản 50 2.3.2 Thẩm định giá bất động sản 53 2.3.3 Hoạt động quản lý bất động sản Hà Nội 55 2.3.4 Hoạt động sàn giao dịch bất động sản Hà Nội 57 2.4 Nhận xét chung hoạt động kinh doanh bất động sản Hà Nội 58 2.4.1 Những mặt đạt 58 2.4.2 Những hạn chế 60 Chương 3: Các giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội 64 3.1 Những văn pháp luật tác động tới thị trường bất động sản Hà Nội hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội 64 3.2 Kinh nghiệm kinh doanh bất động sản số nước AIPO học cho Việt Nam 65 iii 3.2.1 Kinh nghiệm 66 3.2.2 Bài học cho Việt Nam 70 3.3 Những dự báo hoạt động kinh doanh bất động sản Hà Nội 71 3.3.1 Ảnh hưởng sách quy hoạch phát triển vùng Thủ đô Hà Nội (Vùng Hà Nội + 7) tới hoạt động kinh doanh bất động sản Hà Nội 71 3.3.2 Ảnh hưởng Nghị việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà có thời hạn Việt Nam 74 3.3.3 Những dự báo xu hướng đầu tư vào thị trường bất động sản Hà Nội thời gian tới 76 3.4 Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Hà Nội 81 3.4.1 Các giải pháp vĩ mô 81 3.4.2 Các giải pháp vi mô 87 KẾT LUẬN 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT WTO Tổ chức thương mại World Trade Organization giới Trung tâm thương mại CBD Central Business District MICE Meeting Incentive Convention Exhibition ACB Asia Commercial Bank CBRE CB Richard Ellis AIPO ASEAN Inter-Parliamentary Organization Ngân hàng Á Châu Tổ chức liên nghị viện Hiệp hội nước Đông Nam Á v DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH Bảng 2.1: Phân hạng tòa nhà 33 Hình 2.1: Tổng tích lũy diện tích lượng cung văn phòng hạng A&B 36 Hình 2.2: Diện tích cho thuê Hiệu suất sử dụng tòa nhà văn phòng hạng A&B (đơn vị: m2) 37 Hình 2.3: Giá thuê trung bình văn phòng hạng A Hà Nội (USD/m2/tháng) 38 Hình 2.4: Giá thuê trung bình văn phòng hạng B Hà Nội (USD/m2/tháng) 38 Hình 2.5: Giá bán hộ số dự án tiêu biểu (USD) 43 Hình 2.6: Giá thuê trung bình khách sạn Hà Nội (USD/night) 47 Hình 2.7: Hệ số sử dụng phòng trung bình khách sạn Hà Nội 48 vi LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Sự phát triển kinh tế quốc gia với phát triển dự án bất động sản Là đất nước có kinh tế phát triển, Việt Nam lại phải đặc biệt ý tới việc đẩy nhanh trình đô thị hóa, đại hóa, phát triển sở hạ tầng, có dự án bất động sản nhằm ổn định đời sống nhân dân, đồng thời đẩy mạnh thu hút đầu tư nước phát triển nguồn lực nước Hai thập kỉ trở lại đánh dấu xuất ngày nhiều tòa nhà văn phòng, khách sạn, hộ, trung tâm thương mại… Những công trình làm thay đổi diện mạo thành phố, làm cho thành phố ngày đại ngày đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội Và điều dễ nhận thấy gia tăng đáng kể dân số thành phố lớn đặt thách thức lớn nhu cầu nhà cho người dân Chính mà thị trường bất động sản khu vực trở nên sôi động, có thủ đô Hà Nội - trung tâm văn hóa trị - xã hội nước Trên địa bàn Thủ đô Hà Nội có nhiều doanh nghiệp Việt Nam công ty nước kinh doanh lĩnh vực bất động sản Thị trường mảnh đất màu mỡ, đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Tuy nhiên, thị trường bất động sản Hà Nội chứa đựng nhiều rủi ro biến động Hiện nay, Hà Nội triển khai mở rộng thành phố tỉnh láng giềng Trong tương lai, Hà Nội đầu tư xây dựng phát triển thêm nhiều dự án bất động sản để đáp ứng nhu cầu dân cư nhu cầu doanh nghiệp nước Tuy nhiên, thực trạng hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội chưa thực phát triển, chưa đáp ứng đầy đủ kịp thời nhu cầu thị trường Điều nguyên nhân dẫn đến phát triển thị trường Các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội chưa khai thác hết tiềm thị trường, hoạt động kinh doanh hiệu Do nhận thấy điểm hạn chế thị trường bất động sản Hà Nội hạn chế hoạt động kinh doanh thị trường này; đồng thời nhận biết nhu cầu giới quan tâm đến bất động sản tầm quan trọng việc phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Hà Nội nhằm đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế, tác giả mạnh dạn chọn đề tài cho khóa luận tốt nghiệp là: “Thị trường bất động sản Hà Nội – Thực trạng giải pháp” Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm hệ thống hóa sở lý luận thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản; phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội đồng thời đưa dự báo giải pháp phát triển thị trường thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu: 3.1 Đối tượng nghiên cứu Khóa luận đưa khái niệm thị trường bất động sản Hà Nội hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội 3.2 Phạm vi nghiên cứu: Khóa luận nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội thời gian qua (chủ yếu khoảng thời gian từ năm 2005 đến nay) Trong năm 2005-2008 khoảng thời gian gần mà thị trường BĐS Hà Nội có nhiều biến động đáng lưu ý Đó lý tác giả chọn nghiên cứu khoảng thời gian Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu sử dụng khóa luận tổng hợp phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp thống kê, so sánh, tổng hợp, đối chiếu, kết hợp với số liệu thực tế Bên cạnh để tăng thêm tính trực quan, khóa luận sử dụng số sơ đồ, đồ thị, bảng hình ảnh Kết cấu khóa luận: Ngoài phần Lời mở đầu Kết luận, khóa luận tốt nghiệp chia làm chương: Chương 1: Một số vấn đề thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội Chương 3: Các giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội Tác giả chân thành cảm ơn PGS.TS Đỗ Thị Loan – Trưởng Khoa Sau Đại Học trường Đại học Ngoại Thương Hà Nội tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tác giả sâu nghiên cứu hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp Do thời gian hạn hẹp, tài liệu thu thập không nhiều kinh nghiệm thân hạn chế, chắn khóa luận không tránh khỏi có nhiều thiếu sót Tác giả xin chân thành cảm ơn đóng góp, bổ sung thầy cô bạn đọc Chương 1: Một số vấn đề thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản phân loại bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành hai loại: “động sản” “bất động sản” (BĐS) có nguồn gốc từ luật cổ La mã Hiện nay, BĐS khái niệm dùng nhiều quốc gia giới Người Anh sử dụng từ “real estate” (hoặc “real property”; “realty”) để BĐS: “Về mặt luật pháp, khái niệm đất hầu hết thứ gắn liền với với quyền sở hữu từ lòng đất lên đến không gian Về mặt không gian, khái niệm tài sản dạng đất đai công trình xây dựng hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng chuyển nhượng tài sản này” [30] Theo khái niệm trên, BĐS không đất đai, cải lòng đất mà tất tạo công sức lao động người gắn liền với đất BĐS bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành dạng vật chất có cấu trúc công xác định Ngoài ra, BĐS bao gồm quyền sở hữu, sử dụng, chuyển nhượng kèm theo Hệ thống pháp luật quốc gia giới thống điểm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai, nhiên, nước có quan điểm tiêu chí phân loại riêng Theo khoản 1, điều 86 Bộ Luật Dân Nhật Bản: “Đất đai vật gắn liền với đất bất động sản” Ở Việt Nam, trước ban hành Bộ Luật Dân năm 1995, hệ thống pháp luật quản lý hoạt động kinh tế, sử dụng thuật ngữ BĐS động sản Trong pháp luật kinh tế trước đây, thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định, tài sản lưu động xác định nội hàm chúng Bộ Luật Dân Việt Nam 2005 phân chia tài sản theo thông lệ tập quán quốc tế thành BĐS động sản Theo đó, điều 174 quy định: “Bất động sản tài sản không di dời bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, tài sản gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định Động sản tài sản bất động sản” [1] Từ khái niệm ta có cách diễn giải sau: yếu tố di dời coi tiêu thức việc xác định BĐS Khái niệm liệt kê thứ tự yếu tố di dời nhà xây dựng đất, vật xây dựng khác gắn liền với nhà tài sản cố định khác pháp luật quy định Như vậy, BĐS bao gồm tài sản cố định gắn với đất nhà Khái niệm Bộ Luật Dân Việt Nam 2005 đưa hướng nhìn nhận BĐS cách bao quát nhất, phổ biến đất vật kiến trúc đất Khái niệm tác giả vận dụng xuyên suốt khóa luận 1.1.2 Phân loại bất động sản BĐS có nhiều loại Trên thực tế, có nhiều cách phân loại BĐS, tùy theo mục đích nghiên cứu hướng tiếp cận khái niệm BĐS + Xét mặt quản lý xây dựng phát triển BĐS, phân chia BĐS theo ba nhóm sau: - BĐS có đầu tư xây dựng: bao gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc… Trong nhóm này, BĐS nhà đất (đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan, khách quan Nhóm có tác động lớn đến trình phát triển kinh tế phát triển đô thị bền vững Nhóm chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS tất nước giới - BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS nhóm chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm… - BĐS đặc biệt: BĐS công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang… Nhóm có đặc điểm khả tham gia thị trường thấp + Xét mặt kinh tế, nhiều luật gia nhà nhà kinh tế giới phân chia BĐS thành năm loại chủ yếu theo lĩnh vực: - Nhà loại BĐS sử dụng làm nơi cư ngụ cho gia đình, cá nhân - BĐS công nghiệp gồm: nhà làm việc doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, nhà máy điện, nhà máy nước… - BĐS nông nghiệp bao gồm: đồn điền, trang trại, vườn lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, trại nuôi trồng thủy sản… - BĐS thương mại bao gồm: tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, bãi đỗ xe, phương tiện công ích, khu vui chơi thể thao… - BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm: giảng đường, trường học, BĐS thuộc nông nghiệp quản lý sử dụng… Dù phân loại theo cách nào, thấy cách hiểu phổ biến BĐS BĐS tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu năm Tài sản coi BĐS hội tụ điều kiện sau: + Là yếu tố vật chất có ích cho người + Được sở hữu (chiếm giữ) cá nhân hay cộng đồng người + Có thể đo lường giá trị định + Không thể di dời, công hình thái không thay đổi + Tồn lâu dài 1.1.3 Đặc điểm bất động sản BĐS có đặc điểm khác biệt so với hàng hóa khác, điểm bật BĐS tính cố định, tính hữu hạn giá trị phụ thuộc vào nhiều mục đích sử dụng: + Tính cố định: - Đặc tính đòi hỏi phải có phương thức giao dịch quản lý hoạt động giao dịch khác với thị trường hàng hóa khác Với hàng hóa khác, người bán người mua di chuyển hàng hóa tùy ý điều thực với BĐS Hàng hóa BĐS đem trưng bày nơi khác mà thường giới thiệu thông qua hình ảnh, vẽ tài liệu, hình thức mô tả khác Vì đặc điểm mà việc quản lý BĐS thực dễ dàng cho dù thay đổi nhiều chủ sở hữu Pháp luật quy định việc giao dịch BĐS thông qua chứng từ, chứng thư quyền sử dụng, phải đăng ký với quan có thẩm quyền nhằm mục đích quản lý chặt chẽ BĐS bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu - Tính cố định làm cho hàng hóa BĐS mang đặc điểm tính địa phương cao Cùng loại BĐS địa điểm khác có giá trị khác Ví dụ, loại BĐS vị trí trung tâm thành phố lại có giá trị cao so với đất ngoại ô; đất thành phố đắt đất nông thôn… - Tính cố định đặt vấn đề phải có điều tiết thị trường BĐS khác so với thị trường hàng hóa thông thường, thông qua dự báo kế hoạch tạo lập chủ động quyền địa phương để điều tiết cung cầu + Tính hữu hạn: - BĐS đất đai loại tài sản bị hạn chế mặt gia tăng số lượng Do thân đất sinh sôi thêm mà tạo thêm công trình xây đất Quỹ đất có giới hạn việc xây dựng vô hạn - Đặc điểm làm cho có lúc đất đai trở nên khan cho mục đích đầu tư giá đất bị biến động theo Vì nhà hoạch định sách phải có nghiên cứu kĩ trước đưa quy hoạch phát triển cho vùng, khu vực để tránh đầu tư lãng phí, hiệu + Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: - BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến + Giá trị BĐS: - BĐS thường coi tài sản lớn gia tăng giá trị (thông qua đầu tư, kinh doanh…) BĐS trở thành đối tượng để đầu tư đơn giản để bảo toàn giá trị đồng tiền tích lũy đối tượng thu hút đầu - Giá trị BĐS đất đai có đặc thù khác biệt so với BĐS khác Giá trị BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng, nói cách khác phụ thuộc vào tác động yếu tố người làm tăng khả sinh lời BĐS Công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng định giá trị BĐS nói chung nâng cao hiệu sử dụng đất nói riêng Ví dụ: đất quy hoạch trở thành khu trung tâm thương mại khu chung cư có giá cao đất nông nghiệp, đất rừng… + Các tính chất khác: - Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh hoạt động khác - Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hóa thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh so với hàng hóa thông thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác Nó phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu hình thức BĐS 1.1.4 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa đặc điểm bất động sản hàng hóa + Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa: Theo định nghĩa kinh tế học cổ điển, để cải nói chung trở thành hàng hóa, xã hội phải có phân công lao động đến mức độ định, đồng thời phải có cách biệt tương đối chủ thể sản xuất Tuy nhiên hàng hóa đặc biệt phải có điều kiện đặc biệt Riêng BĐS, loại BĐS hàng hóa Đất đai tài nguyên túy sản vật tự nhiên Đất hàng hóa hàng hóa đặc biệt hội tụ đủ yếu tố sau đây: - Đất phải sản phẩm lao động, người bỏ công khai phá giữ gìn - Đất phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng tách biệt cách rõ ràng pháp luật thừa nhận đem trao đổi, giao dịch đem cho thuê, đem chuyển nhượng, chấp… Để đất trở thành hàng hóa, có ba điều ý sau: - Hàng hóa theo nghĩa cần phải vật có ích, tính có ích phải người tạo thiên nhiên trao tặng phải có ích cho người khác, cho xã hội Và đất có giá trị trao đổi - Bản thân đất quý quyền sở hữu sử dụng có giá trị trao đổi Có cấp độ khác quyền sở hữu, quyền sở hữu song song quyền thuê đất thời gian định theo hợp đồng thuê đất người sở hữu đất Tài sản cố định đất có quyền sở hữu sử dụng, có giá trị trao đổi - Thực tế có BĐS khó trở thành BĐS hàng hóa BĐS công cộng mà việc sử dụng người không loại trừ đến việc sử dụng người khác, việc tính phí người sử dụng khó khăn Ở Việt Nam số nước giới có tách rời quyền sở hữu quyền sử dụng đất Trong đó, đất thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước người đại diện, có quyền sở hữu đất hàng hóa Điều quy định Luật Đất đai sau: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Luật Đất đai đồng thời định loại đất tham gia thị trường BĐS điều kiện để đất tham gia thị trường BĐS + Đặc điểm hàng hóa BĐS: - Hàng hóa BĐS thường gắn liền với vị trí cố định - BĐS loại hàng hóa cần nhiều vốn đầu tư dài hạn - Hàng hóa BĐS nằm không gian định - BĐS loại hàng hóa không đồng nhất, đa dạng 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm thị trường Thị trường phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với trình sản xuất lưu thông hàng hóa Thừa nhận sản xuất hàng hóa phủ định tồn khách quan thị trường Qua nghiên cứu phân tích lý luận thị trường nhà kinh điển ta thấy số vấn đề cần lưu ý sau: + Thị trường gắn với sản xuất hàng hóa Sản xuất hàng hóa sở kinh tế quan trọng thị trường Thị trường phản ánh trình độ mức độ sản xuất xã hội + Mối quan hệ thị trường nước thị trường nước ngày nhận thức đầy đủ, đắn Vai trò Nhà nước thị trường cần thiết tất yếu Nhà nước phải đưa giải pháp để biến thị trường nước trở thành phận thị trường giới + Ngày không tồn thị trường dạng túy đơn Trong kinh tế nước tồn nhiều dạng thức, nhiều thể loại nhiều cấp độ thị trường khác Theo nội dung trên, quan niệm: thị trường tổng thể quan hệ lưu thông hàng hóa lưu thông tiền tệ, tổng thể giao dịch mua bán dịch vụ Người bán người mua hai lực lượng thị trường Bản chất thị trường giải mối quan hệ Trong hệ thống thị trường, thứ có giá cả, giá trị hàng hóa dịch vụ tính tiền 1.2.2 Khái niệm thị trường bất động sản Dựa phân tích lí luận thị trường đây, chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu BĐS nước quốc tế đưa số khái niệm sau thị trường BĐS: + Khái niệm 1: thị trường BĐS nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng mục đích 10 + Khái niệm 2: thị trường BĐS “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan môi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trò quản lý Nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS + Khái niệm 3: Thị trường BĐS tổ chức quyền có liên quan đến BĐS cho chúng trao đổi lấy giá trị cá nhân chủ thể tham gia thị trường Các quyền độc lập với đặc tính vật chất BĐS Khái niệm nghiêng BĐS mô hình, tổ chức để quyền có liên quan đến đất thực cách độc lập Các khái niệm đưa có điểm chung khái quát thị trường BĐS Đó là, tổng hòa mối quan hệ giao dịch BĐS (các quan hệ giao dịch người mua – người bán, cung – cầu BĐS) thực thông qua quan hệ tiền tệ Thị trường BĐS đời phát triển đất đai trở thành hàng hóa Đó tất yếu nhu cầu sử dụng đất gia tăng phát triển hoạt động kinh tế - xã hội Thị trường BĐS hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp: + Hiểu theo nghĩa rộng thị trường BĐS bao gồm quan hệ ngành tạo lập BĐS, thể chế hỗ trợ thị trường, hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS + Hiểu theo nghĩa hẹp thị trường BĐS bao gồm hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS Cách quan niệm phổ biến thị trường BĐS hiểu theo nghĩa hẹp, hay gọi chung thị trường nhà đất Thực tế cho thấy, thị trường BĐS, thị trường nhà đất hình thành rõ rệt vận hành sôi động Thị trường nhà đất hiểu “nơi” diễn hành vi mua bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng dịch vụ gắn liền với hàng hóa Khi phân tích, đánh giá thị trường BĐS, thông thường tập trung vào ba lĩnh vực thị trường này: + Quyền sở hữu tài sản, thông tin thị trường, hợp đồng thực thi hợp đồng 11 + Tài BĐS mà lên hàng đầu không tài chính, mà chế pháp lý tài có liên quan đến đầu tư BĐS, sử dụng BĐS để chấp, gia tăng giao dịch đảm bảo, chế bảo hiểm quản lý rủi ro + Cấu trúc thị trường: có vai trò công hay tư việc pháp triển, tạo lập BĐS nghiệp vụ thị trường BĐS BĐS khác với hàng hóa khác chỗ không mua bán, mà đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Kinh doanh BĐS hoạt động tổ chức, cá nhân thị trường BĐS nhằm mục đích sinh lời Các hoạt động đầu tư, cho thuê, quản lý, chuyển nhượng BĐS… dịch vj kèm theo môi giới, tư vấn, đánh giá BĐS… Tuy nhiên giao dịch chịu tác động quy luật giá trị, quy luật cung – cầu, quy luật cạnh tranh… hàng hóa thông thường khác 1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản phân loại thị trường bất động sản + Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản: Thị trường BĐS hình thành sở tổng hợp nhiều yếu tố, bao gồm: - Hàng hóa BĐS: đất đai, công trình xây dựng đất… - Các lực lượng tham gia thị trường BĐS: người mua, người bán, nhà quản lý, người trung gian, người thuê, người cho thuê… - Cơ sở vật chất hạ tầng thị trường BĐS: nơi diễn hoạt động trao đổi, phương tiện hỗ trợ cho việc trao đổi, mua bán, giao dịch, phương tiện thông tin, sở pháp lý… - Cơ chế vận hành thị trường: quản lý Nhà nước điều tiết quy luật thị trường + Phân loại thị trường bất động sản: Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung mang tính chất tương đối Việc phân loại thị trường BĐS tùy theo mục đích nghiên cứu đề tài Ở đề tài khóa luận mình, tác giả có tham khảo thêm từ tư liệu Tổng hội xây dựng Việt Nam, CIEM số diễn đàn Việt Nam bàn 12 BĐS thị trường BĐS để từ phân loại thị trường BĐS theo đây: - Căn vào hình thái vật chất đối tượng trao đổi: Trên thị trường hàng hóa BĐS, đối tựong trao đổi hàng hóa BĐS, gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường chia thành thị trường BĐS tư liệu sản xuất thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng Trong đó:  Thị trường BĐS tư liệu sản xuất gồm: thị trường đất đai (đất đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, đất khu công nghiệp…), thị trường BĐS mặt nhà xưởng công nghiệp…  Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng gồm: thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, cửa hàng bán lẻ…  Vừa thị trường BĐS tư liệu sản xuất vừa thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống… - Căn vào khu vực có BĐS:  Khu vực đô thị: thị trường đất đô thị, thị trường nhà đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng…  Khu vực nông thôn: thị trường đất nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh,…), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng…  Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở, thị trường đất nông nghiệp, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng… - Căn theo công dụng BĐS:  Thị trường đất đai (đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp) 13  Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế, văn hóa…)  Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất…)  Thị trường nhà (đô thị nông thôn)  Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa BĐS BĐS phi vật thể coi tài nguyên khai thác (kinh doanh du lịch…) di sản văn hóa, di tích lịch sử… - Căn theo hoạt động thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):  Thị trường mua bán, chuyển nhượng BĐS  Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất  Thị trường cho thuê BĐS  Thị trường chấp bảo hiểm BĐS  Thị trường dịch vụ BĐS, bao gồm: hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS… - Căn theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:  Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất (hay gọi thị trường sơ cấp)  Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng công trình để bán cho thuê  Thị trường cấp 3: thị trường bán cho thuê lại công trình mua cho thuê Ngoài ra, thị trường BĐS phân loại theo: - Phương thức giao dịch:  Thị trường BĐS tập trung (tổ chức thành trung tâm giao dịch địa ốc)  Thị trường BĐS không tập trung - Pháp luật thủ tục giao dịch:  Thị trường BĐS công khai  Thị trường BĐS ngầm 14