Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp

Luận văn : Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp

1.1.1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài 5

1.1.1.3 Phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòai 8

1.2.3 Chuyển giao công nghệ và bí quyết quản lý 24

1.2.4 Tạo việc làm và phát triển nguồn nhân lực 25

1.2.5 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo xu hướng tích cực 25

1.2.6 Tăng nguồn thu ngân sách 26

1.2.7 FDI có ưu thế hơn các nguồn vốn đầu tư nước ngoài

1.4 Một số bài học rút ra cho Việt Nam 32

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚCNGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 34

2.1 Tổng quan thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam 34

2.1.1 Môi trường đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 34

2.1.1.1.Hệ thống pháp luật 34

2.1.1.2 Môi trường kinh tế 39

2.1.1.3 Môi trường văn hoá 42

2.1.2 Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam từ năm 1988 đến hết năm 2007 43

2.1.2.1 Cấp phép đầu tư từ 1988 đến 2007 43

2.1.2.2 Tình hình tăng vốn đầu tư từ năm 1998 đến

2.1.2.3 Quy mô dự án 48

2.2 Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam 49

2.2.1 Tình hình thị trường BĐS Việt Nam 49

2.2.2 Tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS 50

2.3 Đánh giá tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam 59

2.3.1 Những kết quả và nguyên nhân 59

3.1 Dự báo xu hướng đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam 68

3.2 Định hướng phát triển thị trường BĐS của Việt Nam 75

3.2.1 Mục tiêu phát triển thị trường BĐS 75

3.2.2 Các giải pháp phát triển thị trường BĐS 75

3.2.2.1 Giải pháp chung gồm 75

dựng 793.3.3 Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực tín

dụng 803.3.4 Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực tài

chính 813.3.5 Giữ vững ổn định về chính trị 833.3.6 Tiếp tục giữ vững tốc độ tăng trưởng kinh tế 843.3.7 Thu hút đầu tư trong nước và quốc tế nhằm cải tạo cơ sở hạ tầng 853.3.8 Lập sàn giao dịch BĐS và các quỹ đầu tư tín thác bất động sản 87

KẾT LUẬN 90TÀI LIỆU THAM KHẢO 91

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS: Bất động sản

FDI: Foreign Direct Investment - Đầu tư trực tiếp nước ngoài

APEC: Asia-Pacific Economic Cooperation

Diễn đàn Hợp tác Kinh tế Châu Á Thái Bình Dương

EU: European Union - Liên minh Châu Âu

WTO: World Trade Organization - Tổ chức Thương mại Thế giới

ODA: Official Development Aid - Hỗ trợ phát triển chính thức

IMF: International Moneytary Fund - Quỹ tiền tệ quốc tế

GDP: Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam những năm gần

đây 40Bảng 2: Giá nhân công của một số thành phố lớn Châu á

Biểu 6: Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản theo lĩnh vực năm 2007 55Biểu 7: Dự báo FDI vào Việt Nam trong giai đoạn 2006-2011

69

LỜI MỞ ĐẦU1 Tính cấp thiết của đề tài

Đối v bớic q ất g nứ p uốct k iat l ào,đ c hátv s priển inh ế uôn i ùng ới ự hát

lại c àngc t pần c hiếtý v v hảip t húc s h t ào t iệcđ c c hát riển ơ ở ạ ầng, rong ó ó ác

Trong những năm gần đây, một trong những thay đổi mà bất cứ người

d ân n à o cũ ng c ó th ể n hậ n th ấy , đó l à sự xu ất h iệ n c ủa n hữ ng t òa n hà v ă nphòng, khách sạn, căn hộ, trung tâm thương mại, do nước ngoài đầu tư xây

dựng và quản lý Những công trình này đã làm cho thành phố trở nên hiệnđại hơn, ngày càng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội Hơn nữa, khiViệt Nam gia nhập WTO, nhu cầu về văn phòng, khách sạn, nhà ở và cácdịch vụ có liên quan sẽ tăng lên nhanh chóng Để có thể trở thành một quốc

cần có thêm nhiều dự án như vậy Vì vậy, tăng cường thu hút đầu tư nướcngoài vào thị trường BĐS là một trong những yếu tố không thể thiếu trongcông cuộc phát triển của Việt Nam.

Nhận thấy tầm quan trọng của việc thu hút đầu tư nước ngoài vào thị

t r ư ờ n g B Đ S t ạ i V i ệ t N a m , t á c g i ả q u y ế t đ ị n h c h ọ n đ ề t à i

“Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam:

Thực trạng và giải pháp” là đề tài cho khóa luận tốt nghiệp của mình.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài trong và ngoài nước:

Nghiên cứu về đầu tư BĐS trên thế giới khá phong phú Chẳng hạn

“Commercial reaealastatei ” c ủaGnalysis eltnerv Mnd n nvestmentsà iller ăm2001, hay “Fundamentals of real estate investment” của Jaffe và Sirman là

yếu tố cần thiết để tạo dưng môi trường để nhà đầu tư xem xét, phân tích vàra quyết định đầu tư.

T ạ i V i ệ t N a m h i ệ n n a y c ũ n g c ó n h i ề u b à i b á o v à m ộ t s ố c ô n g t rì n hn g h i ê n c ứu v ề B Đ S , t i ê u b i ể u n h ư : “Đ ề á n p h á t t ri ể n t h ị t r ư ờ n g b ấ t đ ộ n gs ả n” ( Đ ề á n c ủ a B ộ X â y d ự n g t h á n g 2 / 2 0 0 4 ); “C h í n h sá c h t h u h ú t đ ầ u t ư

trong vnàngoàivttướcbđàos ” c ủaVhịrườngNiện c Qấtghiên ộng ứu ản uảnlý Kinh tế Trung ương do Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia tài

ngoài vào thị trường BĐS Vì vậy, đây sẽ khóa luận nghiên cứu một cách hệ

thống về việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS ViệtNam.

3 Mục đích nghiên cứu

Đề tài có những mục đích sau:

trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS.

thị trường BĐS Việt Nam

- Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nướcngoài vào thị trường BĐS Việt Nam.

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- C ácl l ýc uậnv B hungđ t t tề n ĐS,n v ầut t ư rực iếp ước goài ào hị rườngBĐS

- Tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS tạiViệt Nam

4.2 Phạm vi nghiên cứu:

số lý luận chung về BĐS, thị trường BĐS và thu hút đầu tư trực tiếp nướcngoài vào thị trường BĐS Việt Nam Trong phần thực trạng, đề tài tập trung

nghiên cứu thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS của HàNội và thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2004 - 2007.

5 Phương pháp nghiên cứu

tổng hợp tài liệu, so sánh, diễn giải và quy nạp để triển khai nghiên cứu đềtài Đặc biệt, phương pháp phân tích thống kê sẽ được vận dụng chủ yếu đểphân tích tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐSViệt Nam.

6 Kết cấu của khóa luận

Luận văn gồm có 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị

trường BĐS Việt Nam

C h ư ơ n g 2: Th ự c t r ạ n g t h u h ú t đ ầ u t ư t rự c t i ế p n ư ớ c n g o à i v à o t h ị tr ư ờ n gBĐS Việt Nam

nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam

Do c hòn c vạnt ghế n ề t hờil n ian,c v kguồnn ài iệu ghiên ứu à inh ghiệmcủa bản thân, nội dung của khóa luận sẽ không tránh khỏi những hạn chế,

thiếu sót Tác giả mong muốn nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô,các độc giả và những người quan tâm đến khóa luận này Xin trân trọng cảm

ơn.

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòai

1.1.1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài

Theo quan điểm quốc tế:

a Khái niệm của IMF: FDI là một họat động đầu tư được thực hiện

nhằm đạt được những lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt động trênlãnh thổ của một nền kinh tế khác nền kinh tế nước chủ đầu tư, mục đích của

chủ đầu tư là giành quyền quản lý thực sự doanh nghiệp.

b Khái niệm của OECD: Đầu tư trực tiếp là hoạt động đầu tư được

t h ự c h i ệ n n h ằ m t h i ế t l ậ p c á c m ố i q u a n h ệ k i n h t ế l â u d à i v ớ i m ộ t d o a n hnghiệp dặc biệt là những khỏan đầu tư mang lại khả năng tạo ảnh hưởng đối

với việc quản lý doanh nghiệp nói trên bằng cách:

- Thành lập hoặc mở rộng một doanh nghiệp hoặc chỉ một chi nhánhthuộc toàn quyền quản lý của chủ đầu tư.

- Mua lại toàn bộ doanh nghiệp đã có.- Tham gia vào một doanh nghiệp mớ.i- Cấp tín dụng dài hạn ( lớn hơn 5 năm).

- Q u y ề n k i ể m s o á t : n ắ m t ừ 1 0 % c ổ p h i ế u t h ư ờ n g h o ặ c q u y ề n b i ể uquyết trở lên.

Theo quan điểm Việt Nam:

Luật đầu tư 2005 đã được quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩaViệt Nam số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 thông qua, có các

khái n việmđ t đề t tầu t ư,đ t ầun nư rựcđ t r iếp,n n ầu ư ước goài, ầu ư a ước goàinhưng không có khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài Tuy nhiên có thể gộp

các khái niệm trên lại và có thể hiểu “FDI là hình thức đầu tư do nhà đầu tư

nước ngoài bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lí hoạt động đầu tư ở Việt Namhoặc nhà đầu tư Việt Nam bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầutư ở nước ngoài theo quy định của luật này và các quy định khác của phápluật có liên quan”.

Theo giáo trình đầu tư nước ngoài:

tâm lâu dài và phản ánh lợi ích dài hạn và quyển kiểm soát của một chủ thểcư trú ở một nền kinh tế (được gọi là chủ đầu tư trực tiếp nước ngoài hoặcdoanh nghiệp mẹ) trong một doanh nghiệp cư trú ở một nền kinh tế khác nền

nghiệp chi nhánh hay chi nhánh nước ngoài)

với việc quản lý doanh nghiệp cư trú ở một nền kinh tế khác Tiếng nói hiệu

được coi là FDI.

1.1.1.2 Các đặc điểm của đầu tư trực tiếp nước ngòai

 Tìm kiếm lợi nhuận:

- FDI chủ yếu là đầu tư tư nhân với mục đích hàng đầu là tìm kiếm lợi

FDI là đầu tư tư nhân Do chủ đầu tư là tư nhân nên FDI có mục đích ưu tiên

cần lưu ý điều này khi tiến hành thu hút FDI Phải xây dựng cho mình mộthành lang pháp lý đủ mạnh và các chính sách thu hút FDI hợp lý để hướngFDI vào phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của nước mình,

đầu tư.

- C ácc đ hủt n ầun pư đướcg m goàit l v t hảit t óng óp ột ỉ ệ ốn ối hiểu rong

giành quyền kiểm soát hoặc tham gia kiểm soát doanh nghiệp nhận đầu tư.Luật các nước thường quy định không giống nhau về vấn đề này Luật Mỹ

là 30% (điều 8 Luật Đầu tư nước ngòai 1996), trừ trường hợp do chính phủquy định thì nhà đầu tư nước ngoài có thể góp vốn với tỷ lệ thấp hơn nhưngkhông dưới 20% (Điều 14 mục 2 Nghị định 24/2000 NĐCP), còn theo quyđịnh của OECD (1996) thì tỷ lệ này là 10% các cổ phiếu thường hoặc quyền

b i ể u q u y ế t c ủ a d o a n h n g h i ệ p – m ứ c đ ư ợ c c ô n g n h ậ n c h o p h é p n h à đ ầ u t ưnước ngoài tham gia thực sự vào quản lí doanh nghiệp.

 Thu nhập mà chủ đầu tư thu được phụ thuộc vào kết quả kinh doanh

c ủ a d o a n h n g h i ệ p m à h ọ b ỏ v ố n đ ầ u t ư , n ó m a n g t í n h c h ấ t t h u n h ậ p k i n hdoanh chứ không phải lợi tức.

 Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư, quyết định sản xuất kinh doanh và tự

chịu trách nhiệm về lỗ lãi Nhà đầu tư nước ngoài được quyền tự lựa chọnlĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư, thị trường đầu tư, quy mô đầu tư cũng như

công nghệ cho mình, do đó sẽ tự đưa ra những quyết định có lợi nhất cho họ.

Vì thế, hình thức này mang tính khả thi và hiệu quả kinh tế cao, không cónhững ràng buộc về chính trị, không để lại gánh nặng nợ nần cho nền kinh tế

nước nhận đầu tư.

FDI thường kèm theo chuyển giao công nghệ cho các nước tiếp nhậnđầu tư Thông qua họat động FDI, nước chủ nhà có thể tiếp nhận được côngnghệ, kĩ thuật tiên tiến, học hỏi kinh nghiệm quản lý.

1.1.1.3 Phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòaiTheo hình thức thâm nhập (quốc tế)

Hai h tình c yhứcl “Đầu thủ mư” ( GI- Gếu ới à reenfieldI v nvestment) à

“M u a l ạ i v à s á p n h ậ p q u a b i ê n g i ớ i” ( M & A - C r o s s - b o r d e r M e r g e r a n d

A c q u i s i t i o n ) N g o à i r a c ò n c ó h ì n h t h ứ c B r o w n f i e l d I n v e s t m e n t ( m u a l ạ i

chất chỉ là mua lại cái tên).

 Đầu tư mới (GI): là hoạt động đầu tư trực tiếp vào các cơ sở sảnxuất kinh doanh hoàn toàn mới ở nước ngoài, hoặc mở rộng một cơ sở sảnxuất kinh doanh đã tồn tại.

 Mua lại và sáp nhập qua biên giới (M&A): là một hình thức FDIliên quan đến việc mua lại hoặc hợp nhất với một doanh nghiệp nước ngòaiđang hoạt động.

Theo Luật cạnh tranh 2004:

nghiệp khác, đồng thời chấm dứt dự tồn tại của doanh nghiệp bị sáp nhập.

Hợp nhất doanh nghiệp là việc hai hoặc nhiều doanh nghiệp chuyểntoàn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình để hình thànhmột doanh nghiệp mới, đồng thời chấm dứt sự tồn tại của các doanh nghiệpbị hợp nhất.

Mua lại doanh nghiệp là việc một doanh nghiệp mua toàn bộ hoặcmột phần tài sản của doanh nghiệp khác đủ để kiểm soát, chi phối toàn bộhoặc một ngành nghề của doanh nghiệp bị mua lại.

L i ê n d o a n h g i ữ a c á c d o a n h n g h i ệ p l à v i ệ c h a i h o ặ c n h i ề u d o a n hnghiệp cùng nhau góp một phần tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp

của mình để hình thành một doanh nghiệp mới.

Các hình thức của sáp nhập:

Sáp nhập theo chiều ngang: là hình thức sáp nhập diễn ra giữa cáccông ty trong cùng một ngành nghề kinh doanh (hay có thể nói là giữa cácđối thủ cạnh tranh)

Sáp nhập theo chiều dọc: là hình thức sáp nhập của các công ty khác

dạng sáp nhập theo chiều dọc là Backward (liên kết giữa nhà cung cấp và

c ô n g t y s ả n x u ấ t ) v à F o rw a rd ( l i ê n k ế t g i ữ a c ô n g t y sả n x u ấ t v à n h à p h â nphối)

trong các lĩnh vực khác nhau Mục tiêu của những vụ sáp nhập như vậy là đadạng hóa và chúng thường thu hút sự chú ý của những công ty có lượng tiềnmặt lớn.

Hình thức đầu tư mới có ưu điểm tạo ra những năng lực sản xuất mới,tạo công ăn việc làm mới cho người dân Đầu tư mới cũng không tạo ra hiệu

ứng cạnh tranh gây ra tình trạng độc quyền trong ngắn hạn đe dọa đến cácthành phần kinh tế nước nhận đầu tư, nhất là đối với các nước đang và kémphát triển.

Tro ng k hi đ ó, M& A lạ i ch ủ yế u m ạn h ở cá c n ướ c ph át t riể n vì m ôitrường pháp lý tốt, thị trường vốn, tài chính được tự do hóa, doanh nghiệp ở

muốn vào những nước này để tận dụng tiếng sẵn có thông qua M&A M&A

tư nhanh hơn (không mất thời gian để điều tra thị trường, xây dựng nhà máymới, tiếp cận khách hàng…) Quan trọng hơn cả là chủ đầu tư tận dụng được

c á c l ợ i t h ế c ó s ẵ n c ủ a c á c đ ố i t á c n ư ớ c n h ậ n đ ầ u t ư n h ư h ì n h ả n h d o a n hnghiệp, hình ảnh sản phẩm, mối quan hệ với khách hàng, với chính quyền sở

tại, với các đối tác kinh doanh…

Theo quy định của pháp luật Việt Nam:

Theo dự thảo nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành luật đầu tư năm2005 của Việt Nam, có các hình thức FDI tại Việt Nam như sau:

Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn nước ngoài

ngày 9/06/2000, quy định tại điều 2, khoản 8:

“Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài” là doanh nghiệp do nhàđầu tư nước ngoài đầu tư 100% vốn tại Việt Nam

Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài có tư cách pháp nhân, hoạt độngdưới sự điều hành quản lý của chủ đầu tư nước ngoài nhưng phải tuỳ thuộc

h o á …c ủ a n ư ớ c s ở t ạ i T ạ i V i ệ t N a m , h ì n h t h ứ c d o a n h n g h i ệ p 1 0 0 % v ố nnước ngoài được thừa nhận với tư cách pháp nhân và dưới hình thức là công

ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần.

Thành lập tổ chức quốc tế liên doanh trong nước và nước ngoài

Theo Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi bổ sung của Việt Nam ban hànhngày 9/06/2000, quy định tại điều 2, khoản 7 có cho biết:

kí giữa Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Chính phủnước ngoài hoặc là doanh nghiệp do doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

với nhà đầu tư nước ngoài trên cơ sở hợp đồng liên doanh.

Liên doanh là một hình thức tổ chức kinh doanh mang tính chất quốc

tế hoạt động trên cơ sở sự đóng góp của các bên về vốn, quản lý lao độngcũng như cùng chịu rủi ro có thể xảy ra FDI được sử dụng dưới hình thứcnày mang lại lợi ích cho cả nước đầu tư cũng như nước tiếp nhận đầu tư Đối

với nước tiếp nhận đầu tư thì các doanh nghiệp liên doanh ngoài việc giải

q u y ế t đ ư ợ c t ì n h t r ạ n g t h i ế u v ố n c ò n m a n g l ạ i n h i ề u c ô n g ă n v i ệ c l à m c h ongười lao động, giúp người lao động có cơ hội tiếp cận và học hỏi các công

nghệ, máy móc thiết bị tiên tiến trên thế giới Đối với chủ đầu tư, đây là mộthình thức kinh doanh giúp họ tận dụng được tối đa những cơ sở kĩ thuật, hệthống khách hàng, phân phối có sẵn của đối tác nước nhận đầu tư Hơn thếnữa, việc hình thành doanh nghiệp liên doanh cũng tạo điều kiện thuận lợi

vực như đối với các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài Nhờ đầu tư vào

đối tác, không mất thêm chi phí nghiên cứu và khảo sát, thiết lập mối quanhệ

Tuy nhiên, nó cũng tạo ra một số khó khăn cho cả hai phía Trước hết

nước ngoài, đôi khi còn bị lệ thuộc vào công ty mẹ.

Hình thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh

Luật Đầu tư 2005, điều 3, khoản 16 định nghĩa:

không thành lập pháp nhân

L o ạ i h ì n h n à y k h á c v ớ i D o a n h n g h i ệ p l i ê n d o a n h b ở i c á c b ê n h ợ pdoanh phải chịu trách nhiệm vô hạn với các khoản nợ Các bên kí kết hợp

đồng hợp tác kinh doanh này trong quá trình hoạt động có thể thành lập banđiều phối để theo dõi, giám sát việc thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Việc phân chia kết quả kinh doanh phụ thuộc vào tỷ lệ góp vốn hoặc theo

chính đối với nước sở tại một cách độc lập riêng rẽ.

Hình thức này cũng được sử dụng phổ biến bởi nó giúp cho nước tiếp

nhận vốn giải quyết được tình trạng thiếu vốn và công nghệ, tạo thị trườngmới nhưng vẫn đảm bảo được an ninh quốc gia và nắm quyền điều hành dựán Còn đối với chủ đầu tư thì nhận được sự thông thoáng trong việc đầu tưvào các lĩnh vực truyền thống của nước chủ nhà, không bị tác động lớn dokhác biệt về văn hóa kinh doanh, chia sẻ được chi phí và rủi ro đầu tư Tuynhiên, việc không được trực tiếp quản lý điều hành dự án cũng là một e ngạiđối với các nhà đầu tư.

Đầu tư theo hợp đồng B.O.T (hoặc B.T.O hoặc B.T)

định trong điều 3, khoản 17,18 và 19:

đ ồ n g B O T ) l à h ì n h t h ứ c đ ầ u t ư đ ư ợ c k ý g i ữ a c ơ q u a n n h à n ư ớ c c ó t h ẩ m

một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao không bồi hoàncông trình đó cho Nhà nước Việt Nam.

đ ồ n g B T O ) l à h ì n h t h ứ c đ ầ u t ư đ ư ợ c k ý g i ữ a c ơ q u a n n h à n ư ớ c c ó t h ẩ m

xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chínhphủ dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạnnhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận.

Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BT) là

để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tưchuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện

cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặcthanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT.

Các doanh nghiệp được thành lập để thực hiện hợp đồng BOT, BTO,

BT mặc dù hợp đồng dưới hình thức doanh nghiệp liên doanh hoặc doanhnghiệp 100% vốn nước ngoài nhưng đối tác cùng thực hiện hợp đồng là các

c ơ q u a n q u ả n l ý n h à n ư ớ c ở n ư ớ c s ở tạ i Lĩ n h v ự c h ợ p đ ồ n g h ẹ p h ơ n c á cdoanh nghiệp FDI khác Loại hình thức FDI này chủ yếu áp dụng cho các dự

án phát triển cơ sở hạ tầng; được hưởng các ưu đãi đầu tư cao hơn so với cáchình thức đầu tư khác và điểm đặc biệt là khi hết hạn hợp đồng, phải chuyểngiao không bồi hoàn công trình cơ sở hạ tầng đã được xây dựng và khai tháccho nước sở tại.

Hình thức góp vốn mua cổ phần:

C á c n hà đ ầu t ư nư ớc n go ài đ ượ c ph é p gó p vố n ki nh d oa nh , mu a cổ

p h ầ n c ủ a n h à đ ầ u t ư n ư ớ c n g o à i đ ố i v ớ i m ộ t s ố l ĩ n h v ự c , n g à n h , n g h ề d ochính phủ quy định.

Hình thức xác nhập và mua lại (M&As)

Trong Luật Đầu tư mới, chương IV, điều 25, khoản 2 có quy định nhà

đầu tư có quyền sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh Điều kiện sáp nhập,mua lại công ty, chi nhánh theo quy định của Luật này, pháp luật về cạnh

t r a n h v à c á c q u y đ ị n h k h á c c ủ a p h á p l u ậ t c ó l i ê n q u a n P h ầ n l ớ n c á c v ụ

M&As được thực hiện giữa các công ty xuyên quốc gia lớn (TNCs) với mục

đích mở rộng nhanh chóng hoạt động kinh doanh ra thị trường nước ngoài.Với việc đầu tư theo loại hình này, các công ty có thể sáp nhập với nhau đểtrở thành một công ty khổng lồ thống lĩnh thị trường hoạt động chung, đồngthời việc mua lại và sáp nhập cũng giúp cho các nhà đầu tư tiết kiệm chi phí

nghiên cứu, khảo sát mở rộng thị trường, nhanh chóng tiếp cận thị trường,phát triển hoạt động kinh doanh.

1.1.2 Tổng quan về bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản có nguồn gốc từLuật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòngđất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên

mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, câyt r ồ n g … v à t ấ t c ả n h ữ n g g ì l i ê n q u a n đ ế n đ ấ t đ a i h a y g ắ n l i ề n v ớ i đ ấ t đ a i ,những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bấtđộng sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ

phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa haikhái niệm bất động sản và động sản”.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quanđến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lí của đất(điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,

Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sựCộng hòa liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh

đất” c khứ p hôngl đ đ n hảic Và gất n ain l óih l hung.b đ iệc hi hận ày à ợp ý ởi ấtđai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch

đ ấ t đ a i , b a o g ồ m c ả n h ữ n g q u y ề n g ắ n l i ề n v ớ i v i ệ c s ở h ữ u đ ấ tđai” Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản

gắn với đất.

Như vậy, có hai cách diễn đạt: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được

coi l “ à l gắnv đ điền v dớiv l ấtB tai”,h k à g ot ậtr v à ĐS, hứ ai, hông iải hích õ ềkhái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn

liền với đất”.

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khácbiệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này

một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống, mặt

khác đ r ưak n a c hái v B iệml “những đhungtốimề dượngĐScsààịchhuyểnẽlàm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, luật này còn liệt kê những

vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũtrụ…” cũng là các BĐS.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam,tại điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà công

trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, côngtrình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác dopháp luật quy định”.

bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐSsản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản Hơn nữa, các

quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đếnnay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.

1.1.2.2 Đặc điểm bất động sảnTính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của

đất đ Tai k ínhh c hanđ đ l diếmd t ủab m tất đ aic h àT o iện ích ề ặt rái ất ó ạn ínhkhan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng

đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố

định và không di dời được của đất đai nên hoàng hóa BĐS có tính cá biệt.Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố

nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau

v à c ù n g x â y t h e o m ộ t t h i ế t k ế N g a y c ả t r o n g m ộ t t ò a c a o ố c t h ì c á c c ă nphòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.

Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính cá

biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cánhân.

Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được

xem n khư t bhôngh h thểk cị t ủyt x oại,l v l rừĐ hit ó hiên ai, ói ở, ùi ấp ồng hờicác vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau

một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm

hoặc l h âun Vơnv t ữa.b l cì Bậy l c ínht t ềnc c âuv k ủa ĐS à hỉ uổi họ ủa ác ật iếntrúc v c à t ôngx d rìnhC p âyb “ ựng.t v l ầnv “ hânt k iệt tuổi họ ật ý” à tuổi họ inhtế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng

thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợiích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vìnó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình

x â y d ự n g b ị l ã o h ó a v à h ư h ỏ n g , k h ô n g t h ể t i ế p s ử d ụ n g a n t o à n T r o n g

lớn h lơnp đ àv x hád mi tà c tâyk dựngt t vớil v thì t ó hể éo ài uổi họ ật í à uổi họkinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của

tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, tuổi thọ kinh tế nhà xưởng

hàng hóa BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá

BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này cóthể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp nhà nước đầu tưxây dựng các công trinh kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá

l à m t ô n t h ê m v ẻ đ ẹ p v à s ự h ấ p d ẫ n c ủ a B Đ S k h á c l à h i ệ n t ư ợ n g k h á p h ổbiến.

Tính thích ứng:

trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặctrưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùngtrong việc thỏa mãn nhu cầu sinh họat, sản xuất kinh doanh và các hoạt động

Tính phụ thuộc và năng lực quản lý

lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lí thích hợp vàtương xứng.

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn cáchàng hóa thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực,

sinh sống tại đó Yếu tố tâm lí xã hội, thậm chí cả vẫn đề tín ngưỡng, tôngiáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

1.1.2.3 Thị trường bất động sản:a Khái niệm thị trường BĐS:

Thị trường là một khái niệm thường xuyên được nhắc đến trong kinh

d o a n h M ộ t t r o n g n h ữ n g k h á i n i ệ m c h u n g n h ấ t v ề t h ị t r ư ờ n g l à :

“Thị trường là một sự sắp đặt xã hội cho phép những người mua và người

bán tìm hiểu thông tin và thực hiện việc trao đổi tự nguyện các hàng hóa và

dịch vụ” Hiện nay cũng chưa có một khái niệm chính tắc nào được đưa ra

cho thị trường bất động sản Tuy nhiên, do những đặc điểm riêng của hànghóa BĐS, từ khái niệm tổng quát có thể có các cách hiểu về thị trường BĐSnhư sau:

T h ị t rư ờ n g B Đ S l à th ị t r ư ờ n g c ủ a h o ạ t đ ộ n g m u a b á n , t r a o đ ổ i , c h othuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị

trường và sự quản lý của nhà nước.

định, trong một thời gian nhất định.

Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao chochúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham giathị trường Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất của BĐS Khái

liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.

Tuy nhiên, các cách hiểu trên đều có một điểm chung khái quát về thị

trường BĐS, đó là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiệnthông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ Cụ thể hơn, đó là tổng hòa các quan

hệ trao đổi hàng hóa BĐS (Các quan hệ giao dịch giữa người mua và người

b á n , g i ữ a c u n g v à c ầ u v ề B Đ S ) v à t h ự c h i ệ n c á c q u a n h ệ c h u y ể n d ị c h v ềBĐS Như vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá

trình đất đai chuyển thành hàng hóa do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và

phát t criểnc h ủađ kác t xoạth T ộngt t ninhd cếb ãc ội rên hực ế, ội ung ơ ản ủathị trường BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường

BĐS theo nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà đất vì trong thị trường BĐS, thịtrường nhà đất được hình thành rõ rệt nhất và vận hành sôi động nhất Thị

trường nhà đất được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóaquyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như dịch vụ gắn liền với

làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khácnhau.

BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ nó không chỉ được mua bán,

BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về

quy luật cạnh tranh,… như trên các thị trường hàng hóa khác.

b Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS:

Dưới góc độ kinh tế thương mại, thị trường BĐS được nhìn nhận trêncơ sở tổng thể các yếu tố cấu thành của thị trường này, bao gồm:

Hàng hóa BĐS: đất đai, công trình trên đất,…

Các lực lượng tham gia thị trường BĐS: Người mua, người bán, nhàđầu tư, nhà quản lý, người trung gian, người thuê và cho thuê BĐS,…

Cơ sỏ vật chất hạ tầng của thị trường BĐS: Nơi diễn ra các hoạt động

trao đ cổi,p áct hhươngt c v t iệnđ mỗ b rợg dho p iệc rao ổi, ua án, iao ịch, hươngtiện thông tin, cơ sở pháp lý,…

Cơ chế vận hành của thị trường: Sự quản lý của nhà nước và sự điềutiết của các quy luật trên thị trường.

Như vậy, phát triển thị trường BĐS chính là thúc đẩy sự phát triển củacác yếu tố nêu trên, mà cụ thể là:

Mở rộng quy mô và tốc độ trao đổi, mua bán, nâng cao chất lượng vàgiá trị sử dụng của hàng hóa BĐS.

Phát triển năng lực các lực lượng tham gia thị trường, tạo điều kiện

đúng quy định của pháp luật.

C ó c ơ c h ế đ ả m b ả o t h ị t r ư ờ n g v ậ n h à n h t h e o c á c q u y l u ậ t c ủ a t h ịtrường.

Phát t hriểnt c ệs hhốngt t tơ s ởg ạd tầngđ Bhông in, àn iao ịch rao ổi ĐS,…

bảo tính định hướng và sự ổn định của thị trường.

c Đặc điểm của thị trường BĐS:

Những đặc điểm giống với thị trường các hàng hóa khác:

Thị trường BĐS cũng phải chịu tác động của các quy luật thị trường

số lượng các giao dịch về BĐS, giá cả, cạnh tranh, các chính sách của nhànước và chính quyền địa phương…

dịch và kinh doanh BĐS luôn yêu cầu sự minh bạch, công khai.

Những đặc điểm riêng của thị trường BĐS:

Phương t c hứcn huyểnđ b D Bhượngk p lặch hiệt: o ĐS hông hải à àng óathông thường, quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS bị tách rời nhau nên khi

mua bá n, chuyển nhượng hàng hóa B ĐS, phả i có cơ chế để quyề n sở hữu

theo hợp đồng, chứng thư.

Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS

luôn c c óc pácg dhi B hín tiao t ịchb p q ĐSl t hưg t huế rước ạ, hí uản ý, huế iá rịgia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng cho

chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế là do các cơ quan chức năng của nhà nước

thực hiện Thuế sử dụng đất là thuế trả hàng năm tính theo hoa lợi thu trênđất Nhìn chung thuế sử dụng BĐS không ảnh hưởng nhiều đến thị trườngBĐS, nhưng trong việc định giá BĐS, thuế sử dụng đất cũng được xem làmột yếu tố giúp định giá BĐS chính xác hơn.

Thị trường BĐS có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS.Bởi vì muốn thị trường BĐS hình thành và phát triển, thì phải có cơ chế tín

lại càng cao và có xu hướng hình thành những ngân hàng chuyên nghiệp vềtín dụng BĐS trong nền kinh tế.

1.2 Sự cần thiết của thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trườngbất động sản

1.2.1.Thu hút FDI là phù hợp và đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế

Hiện nay, xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ vàtác động đến tất cả các quốc gia trên thế giới Dù muốn hay không, các quốcgia cũng chịu tác động của nó và để có thể tồn tại và phát triển, họ buộc phảitham gia vào quá trình toàn cầu hóa.

Đóng va i trò như một điều kiện, một công cụ không thể thiếu trongviệc phát triển nền kinh tế, FDI là công cụ đắc lực trong việc thu hút nguồn

hội hợp tác và hội nhập cho tất cả các nền kinh tế, đảm bảo được nguồn lựclâu dài và có hiệu quả cho tăng trưởng bền vững.

1.2.2 Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn của mỗi quốc gia là hạn hẹp, trongkhi nhu cầu lại rất lớn

dồi dào từ các nước đầu tư Không chỉ có các quốc gia đang phát triển cầnđến nguồn vốn này mà ngay cả Mỹ - một cường quốc kinh tế lại là nước thu

hút FDI lớn nhất thế giới Nhu cầu về vốn để phát triển kinh tế là không cógiới hạn, càng nhiều vốn đổ vào nền kinh tế, với cách sử dụng hiệu quả nhấtsẽ nâng cao chất lượng cuộc sống của quốc gia đó Dù vào lĩnh vực nào củanền kinh tế, FDI cũng góp phần làm tăng tổng vốn lưu thông trên thị trường.

nguồn vốn lớn thì việc thu hút FDI vào lĩnh vực này càng được các quốc giachú trọng và giành nhiều ưu đãi Vì vậy, thu hút FDI là vấn đề tối quan trọngtrong chiến lược phát triển của tất cả các nước trên thế giới.

1.2.3 Chuyển giao công nghệ và bí quyết quản lý

Một q guốcc t cian óc hểk n ó đ hiềuh đ váchc t hác hau ể uy ộng ốn ho ăng

vốn trong nước Tuy nhiên công nghệ và bí quyết quản lý thì không thể cóđược bằng cách ấy Nhờ có FDI từ các công ty nước ngoài dưới nhiều hình

tại không chỉ là vốn mà còn là lực lượng lao động có trình độ cao, các công

n g h ệ t i ê n t i ế n c ũ n g n h ư c á c b í q u y ế t h o ạ t đ ộ n g , t ổ c h ứ c đ i ề u h à n h k i n h

tại lợi ích đó Với việc đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở cũng như

thiết bị hiện đại, những nhà quản lý, nhà thầu giỏi; nhờ đó, lao động nướcnhận đầu tư có cơ hội học hỏi, nắm bắt, tiếp thu công nghệ tiên tiến ấy.

1.2.4 Tạo việc làm và phát triển nguồn nhân lực

FDI giúp các nước đang phát triển tận dụng được lợi thế về nguồn lao

cho người lao động Bên cạnh đó, FDI còn góp phần vào việc đào tạo, nâng

c a o t r ì n h đ ộ c h o n g ư ờ i l a o đ ộ n g D ò n g F D I c h ả y v à o t h ị t r ư ờ n g B Đ S l ànguồn lợi lớn để tạo việc làm trong nước do lĩnh vực này cần rất nhiều nhân

1.2.5 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo xu hướng tích cực

nghề, lĩnh vực mang lại lợi nhuận cao Nguồn vốn dồi dào cũng mang lại tác

dụng để thúc đẩy sự phát triển của ngành nghề, lĩnh vực được đầu tư, kíchthích nguồn vốn chảy vào lĩnh vực đó, làm thay đổi cơ cấu kinh tế của quốc

gia được nhận đầu tư theo một hướng tích cực Hiện nay, FDI vào lĩnh vực

đẩy thị trường phát triển.

1.2.6 Tăng nguồn thu ngân sách

Một lợi ích quan trọng khác của FDI đó là nguồn thuế từ các doanhnghiệp FDI đóng góp vào ngân sách quốc gia Đây cũng là một nguồn thuquan trọng đặc biệt với các quốc gia đang phát triển Không thể tính riêng

đầu tư với quy mô lớn vào lĩnh vực này, thì đóng góp cho ngân sách cũngchiếm một phần khá lớn trong tổng nguồn thu

1.2.7 FDI có ưu thế hơn các nguồn vốn đầu tư nước ngoài khác

trợ chính thức ODA, vốn vay nước ngoài…tuy nhiên các nguồn vốn này mộtmặt gây sức ép về chính trị, kinh tế như ODA hoặc về khả năng chi trả nhưcác khoản vay từ nước ngoài FDI là một biện pháp thu hút vốn an toàn hơncả bởi FDI là do nhà đầu tư nước ngoài tự chịu trách nhiệm về các chi phí vàhiệu quả đầu tư, chịu trách nhiệm vay và trả, mang lại ít rủi ro hơn cho nướcsở tại.

tế và tăng thêm tỷ lệ huy động vốn trong nước.

Như v c ậyt t ót hểh F hấy,l h đ hut yútc t DIc c nà oạt ộng ất ếu ủa ất ả ác ềnkinh tế trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay.

Qua đó cho thấy, việc thu hút FDI nói chung và thu hút FDI vào lĩnhvực BĐS nói riêng có những tác động to lớn đến nền kinh tế của mỗi quốcgia, thúc đẩy sự phát triển và hội nhập hơn nữa vào nền kinh tế thế giới Thu

hút F lDIm v à đ tộty c ấnt c cề q ất g ếut q ủat hất n ả ác uốc ia rong uá rình ội hậpkinh tế quốc tế.

1 3 K i n h n g h i ệ m t h u h ú t đ ầ u t ư v à o t h ị t r ư ờ n g b ấ t đ ộ n g s ả n c ủ aAustralia và New Zealand

1.3.1 Giới thiệu chung về Australia và New Zealand

Australia là đảo lục địa lớn nhất trên thế giới, với tổng diện tích gần 8triệu km², nằm ở phía nam đường xích đạo giữa Ấn Độ Dương và Thái BìnhDương Australia là nơi sinh sống của các bộ tộc thổ dân trong vòng 40.000năm trước khi đất nước này bị xâm chiếm bởi Vương quốc ANh Hiện nay,Australia là một nước liên bang với dân số xấp xỉ 20 triệu người Đa số dâncư sinh sống ở các vùng thành thị dọc theo các bờ biển phía đông và phíanam.

New Zealand là một đất nước gồm 3 hòn đảo ở nam Thái Bình Dươngvới đất đai trù phú và mật độ dân số thấp Tổng dân số chỉ khoảng 3,8 triệungười Nền kinh tế của New Zealand phụ thuộc rất nhiều vào tài nguyên thiênnhiên.

Australia và New Zealand là hai nước thuộc Khối thịnh vượng chung,

quyền lực nhà nước Nhìn chung, hệ thống quản lý đất đai và thị trường bấtđộng sản ở hai nước khá giống nhau và đạt tới trình độ phát triển rất cao Hệ

hệ thống quản lý bất động sản hữu hiệu và hiệu quả nhất thế giới.

1.3.2 Vài nét về thị trường bất động sản

Về nguyên tắc, ở Australia và New Zealand, đất đai thuộc quyền sởhữu của chính phủ Trên cơ sở đó, nhà nước cấp quyền sử dụng có điều kiện

tiêu sử dụng công cộng Tất nhiên, khi đó nhà nước phải đền bù thích đáng.Gắn với mỗi mảnh đất chỉ có một chủ đất duy nhất Chủ đất đó có thể là tưnhân, cộng đồng hoặc nhà nước Mỗi chủ đất có các quyền, lợi ích và nghĩavụ cụ thể đối với mỗi mảnh đất.

Một số quyền và lợi ích liên quan đến BĐS có thể được buôn bán traođổi trên thị trường Ở cả 2 nước, thị trường đất đai và bất động sản được tạo

dựng vững vàng, xét c ả về khung pháp lý, thể chế và vận hành Hai nướcđánh giá rất cao vai trò của thị trường BĐS đối với nền kinh tế nói chung.Theo họ, sự khác biệt quan trọng nhất giữa các nền kinh tế phát triển và kém

phát triển là sự tồn tại hay không tồn tại của một thị trường BĐS hữu hiệu vàhiệu quả.

Theo cách hiểu thông thường ở hai nước, đầu tư BĐS có nghĩa là nắm

giữ, trực tiếp hoặc gián tiếp một BĐS với mục đích kiếm lợi nhuận Theohình thức đầu tư, có hai loại đầu tư BĐS: đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp.

Đầu tư trực tiếp nghĩa là việc nắm giữ thực sự một hoặc một số tài sảntài chính liên quan tới một hoặc một số BĐS Đầu tư gián tiếp nghĩa là nắm

giữ một tài sản tài chính liên quan tới một hoặc một số BĐS Đầu tư BĐSgián tiếp thường đượng định nghĩa là các hoạt động đầu tư tập thể thông qua

các quỹ tín thác bất động sản có niêm yết, các tập đoàn đầu tư BĐS khôngniêm yết và các quỹ BĐS không niêm yết.

Trong n 2 ămđ t 003,t t v ầuB ở Aư rực l 1iếp t Uào ĐS ustralia à 04,4 ỷ SDvà tổng giá trị quỹ thuộc quản lý của ngành quỹ BĐS là 163 tỷ USD Trong

giai đoạn 2001 - 2003, ngành quỹ BĐS đã tăng 15,3%.

Biểu 1: So sánh tổng tài sản của các quỹ BĐS theo ngành tạiAustralia

(Đơn vị: triệu AUD)

Quỹ chứngkhoán BĐS

Quỹ thếchấp BĐS

Quỹ bánbuôn BĐS

khôngniêm yết

Quỹ kinhdoanh BĐS

khôngniêm yết

Quỹ tín thácBĐS cóniêm yết

năm 2001năm 2003

(Nguồn: PIR 2003)

1 3 3 H ệ t h ố n g c h í n h s á c h đ ầ u t ư v à o t h ị t r ư ờ n g B Đ S ở A u s t r a l i a v àNewZealand

kì phức tạp Ở Australia có khoảng 20 luật chung của liên bang có các điển

ký đất đai Torrens là Luật bất động sản và Luật giao dịch đất đai Các luật lệ

l iê n tụ c đư ợc t ha y đ ổi để ph ản á nh c á c yê u c ầu m ới c ủa xã h ội v à c ác k ỹthuật xây dựng mới Ngoài ra, các văn bản pháp luật khác cung cấp quy định

chiếm giữ và phát triển đất đai.

Ngoài c l ácc l uậtb mủab iênc b hang, c l ỗir c ang òn an ành ác uật iêng holĩnh vực này Riêng bang Queensland có tới 188 đoạn văn bản pháp lý ở các

bộ luật khác nhau quản lý bất động sản và các hoạt động liên qua đến BĐS.

1.3.3.1 Chính sách đất đai liên quan đến BĐS và đầu tư BĐS

Ở Australia và NewZealand, nòng cốt của hệ thống quản lý BĐS vàthúc đẩy đầu tư trên thị trường BĐS là hệ thống Torrens Hệ thống Torrensđược thiết lập từ năm 1858 bởi thủ tường Nam Australia lúc đó là Sir Robert

Torrens, đã nhanh chóng lan truyền ra toàn Australia, NewZealand và nhiềunước khác trên thế giới.

Ba nguyên tắc chính của hệ thống Torrens là:

Nguyên tắc cái gương: đảm bảo rằng cơ quan đăng ký phản ánh đầyđủ các lợi ích hợp pháp trên mảnh đất

trước bạ” để xác định các lợi ích đó với mảnh đất.

nhà nước.

Hệ thống Torrens cần phải có 4 tính chất: nhanh chóng, đơn giản, chiphí thấp và phù hợp với đòi hỏi của cộng đồng.

Ngoài hệ thống Torrens, các hệ thống về quản lý đất đai, các cơ quan

phát triển đất đai, hoạt động phát triển đất đai, địa chính, quy hoạch của

của thị trường BĐS.

1.3.3.2 Chính sách xây dựng

M ụ c t i ê u q u y h o ạ c h đ ô t h ị t r o n g n h ữ n g n ă m c u ố i t h ậ p k ỷ 7 0 c ủ aAustralia là củng cố phát triển đô thị Việc đặt trọng tâm vào nội dung củng

cố khu vực đô thị đã khuyến khích các cơ quan nhà nước thực hiện vai tròtrong tái phát triển đất đai Ưu tiên của hầu hết các cơ quan nhà nước là thực

hiện t p ái t hátđ đ lriểng bất v aiv mồngs t hép,V đ b ềnl ững ề ặt inh hái à ặc iêt àhầu hết tất cả các cơ quan phát triển đất đai nhà nước đều tham gia vào việc

quản lý và triển khai các dự án quy hoạch chiến lược và tổng hợp.

1.3.3.3 Chính sách tín dụng, ngân hàng

trường BĐS Tuy nhiên, hầu hết các dự án BĐS đều vay vốn ngân hàng Do

yếu để ngân hàng tham gia cho vay vốn đối với đầu tư BĐS là thông qua thếchấp.

Có rất nhiều các sản phẩm tín dụng để hỗ trợ các nhà đầu tư tư nhântrên thị trường BĐS Có thể kể tới 2 dạng chính sau:

Home equity loans: cho phép các hộ gia đinh vay mượn với vật thếchấp là ngôi nhà mà gia đình đang sử dụng để mua bất động sản thứ 2 vớimục đích kinh doanh.

Split purpose loan: cho phép người đi vay chia khoản vay nợ thanhmột khoản vay nợ gia đình và một khoản vay nợ đầu tư Người đi vay tậptrung trả khoản vay nợ gia đinh và thu nhập từ BĐS sẽ được dùng để trả nợ

ước tính của RBA, chứng chỉ tiền gửi được sử dụng trong 20% các giao dịchvề nhà ở tại Sydney.

Một yếu tố ảnh hưởng khác trong lĩnh vực vay vốn đầu tư BĐS là sựxuất hiện của các bên phát sinh thế chấp và các bên môi giới tài sản cầm cốtrong thị trương cho vay trong nước từ giữa thập kỷ 1990 Ước tính các bênmôi giới tài sản thế chấp hiện đóng vai trò tổ chức cho trên 30% lượng giaodịch thế chấp về nhà ở tại Australia.

Các nhà đầu tư cũng có thể thông qua các công cụ gián tiếp để cùnggóp vốn đầu tư vào BĐS Trong năm 1999, trên 47% người Australia tham

gia v đào t Bầu g ưt vĐSt s tián đ tiếpl t 7ới t Uổng T ố iền ầu ư ên ới 2,8 ỷ SD rên5 1 % s ố t i ề n n à y đ ầ u t ư v à o c a c q u ỹ b ấ t đ ộ n g s ả n t r ê n t h ị t r ư ờ n g c h ứ n g

1.4 Một số bài học rút ra cho Việt Nam

Bài học thứ nhất, thị trường BĐS nói chung và đầu tư vào thị trường

BĐS được các cơ quan quản lý nhà nước và ngoài nhà nước phân công, phốihợp quản lý và đầu tư.

L à n h ữ n g n ề n k i n h t ế p h á t t r i ể n , A u s t r a l i a v à N e w Z e a l a n d r ấ t c h útrọng vào thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS Các cơ quan nhà

nước và ngoài nhà nước có sự phối hợp phủ trùm hết các hoạt động đầu tưBĐS và thị trường BĐS Tuy không có một cơ quan chịu trách nhiệm chung

nhưng vấn để của đầu tư BĐS và thị trường BĐS đều có cơ quan chịu tráchnhiệm, không chồng lấn Vì vậy việt thu hút đầu tư vào thị trường BĐS và

q u ả n l ý t h ị t r ư ờ n g B Đ S h o ạ t đ ộ n g r ấ t t h u ậ n l ợ i C á c b ê n t h a m g i a c ó c á cquyền tương đối ngang nhau, không có các chủ thể nào chiếm ưu thế hơn so

với c các k hủv n háchl k àc c gượct n y ại,t t hôngq t ó hủ hể ào ếu hế rong uá rìnhđầu tư vào thị trường BĐS.

Bài học thứ hai, chính sách quản lý đất đai, xây dựng, ngân hàng vàtài chính phối hợp với nhau một cách đồng bộ, tạo mọi điều kiện để thu hútvốn đầu tư vào thị trường BĐS.

xét đ ồngb c c ộ, s áct q hínhl đ đ xáchd pừ tuảnc tý ất ai, ây ựng hát riển ông rình

vào thị trường BĐS Các tác động của nhà nước chủ yếu trên bình diện vĩmô, ít tác động vào hoạt động sản xuất kinh doanh.

Bài học thứ ba, đầu tư vào bất động sản là một ngành đem lại nhiềulợi ích, không chỉ là lợi nhuận cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư, mà còn làtiềm lực của nền kinh tế và ổn định xã hội.

n ề n k i n h t ế A u s t r a l i a v à N e w Z e a l a n d n h i ề u l ợ i í c h k i n h t ế K i n h t ế t ă n gtrưởng tốt, vấn đề nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp được quan tâm, các

nhà đầu tư tăng cường đầu tư vào BĐS.

Bài học thứ tư, là nền kinh tế theo cơ chế thị trường, về cơ bản, thị

tố nước ngoài chủ yếu được định hướng đến đầu tư các dự án phát triển bấtđộng sản Thị trường bán lẻ BĐS cũng như đầu tư nhỏ không khuyến khíchcác nhà đầu tư có yếu tố nước ngoài Luận điểm cơ bản của sự định hướngnày là đầu tư nước ngoài cần được hướng đến để mở rộng thị trường, tăng