KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Thị trường bất động sản Hà Nội – Thực trạng và giải pháp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾVÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI -*** - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: Thị trường bất động sản Hà Nội – Thực trạng giải pháp Sinh viên thực : Nguyễn Thị Hồng Nhung Lớp : Trung Khoá : K 43 Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS Đỗ Thị Loan Hà Nội, tháng 05/2008 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH vi LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: Một số vấn đề thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Khái niệm bất động sản phân loại bất động sản Khái niệm bất động sản Phân loại bất động sản Đặc điểm bất động sản 1.1.4 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa đặc điểm bất động sản hàng hóa 1.2 Thị trường bất động sản 10 1.2.1 Khái niệm thị trường 10 Khái niệm thị trường bất động sản 10 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản phân loại thị trường bất động sản 12 1.2.4 Đặc điểm thị trường bất động sản 15 1.2.5 Nhóm nhân tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản 18 Vai trò hoạt động kinh doanh bất động sản kinh tế quốc dân 18 1.3.1 Làm tăng giá trị đất đai thúc đẩy sản xuất phát triển .18 Huy động vốn nguồn lực cho kinh tế 18 Tăng thu nhập cho Ngân sách Nhà nước 19 Mở rộng phát triển thị trường nước, mở rộng quan hệ quốc tế .19 1.3.5 Tạo công ăn việc làm, ổn định đời sống nhân dân .20 Hoạt động kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản 20 Một số khái niệm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản 20 ii Một số vấn đề hoạt động môi giới bất động sản 22 Một số vấn đề hoạt động thẩm định giá bất động sản 24 Một số vấn đề hoạt động quản lý bất động sản .27 Một số vấn đề hoạt động đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản sàn giao dịch bất động sản 29 Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản Hà Nội 31 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội 31 Nhu cầu 31 Lượng tiền lưu thông bất động sản 31 Yếu tố tâm lý 32 Các quy định hành thuế quan Nhà nước 33 Thực trạng kinh doanh bất động sản Hà Nội năm trở lại (2005-2008) 33 Mảng thị trường văn phòng cho thuê 35 Mảng thị trường hộ cho thuê 40 Mảng thị trường nhà 42 Mảng thị trường khách sạn 45 Mảng thị trường trung tâm thương mại 48 Thực trạng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hà Nội 50 Hoạt động môi giới bất động sản 50 Thẩm định giá bất động sản 53 Hoạt động quản lý bất động sản Hà Nội 55 Hoạt động sàn giao dịch bất động sản Hà Nội 57 Nhận xét chung hoạt động kinh doanh bất động sản Hà Nội 58 Những mặt đạt 58 Những hạn chế 60 Chương 3: Các giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội 64 Những văn pháp luật tác động tới thị trường bất động sản Hà Nội hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội 64 ii Kinh nghiệm kinh doanh bất động sản số nước AIPO học cho Việt Nam 65 Kinh nghiệm 66 Bài học cho Việt Nam 70 Những dự báo hoạt động kinh doanh bất động sản Hà Nội 71 Ảnh hưởng sách quy hoạch phát triển vùng Thủ đô Hà Nội (Vùng Hà Nội + 7) tới hoạt động kinh doanh bất động sản Hà Nội 71 Ảnh hưởng Nghị việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngồi mua sở hữu nhà có thời hạn Việt Nam 74 Những dự báo xu hướng đầu tư vào thị trường bất động sản Hà Nội thời gian tới 76 Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Hà Nội 81 Các giải pháp vĩ mô 81 Các giải pháp vi mô 87 KẾT LUẬN 91 ii DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT WTO World Trade Organization Tổ chức thương mại giới CBD Central Business District Trung tâm thương mại MICE Meeting Incentive Convention Exhibition ACB Asia Commercial Bank CBRE CB Richard Ellis AIPO ASEAN Inter-Parliamentary Organization Ngân hàng Á Châu Tổ chức liên nghị viện Hiệp hội nước Đông Nam Á DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH Bảng 2.1: Phân hạng tòa nhà 33 Hình 2.1: Tổng tích lũy diện tích lượng cung văn phòng hạng A&B 36 Hình 2.2: Diện tích cho thuê Hiệu suất sử dụng tòa nhà văn phòng hạng A&B (đơn vị: m2) 37 Hình 2.3: Giá th trung bình văn phòng hạng A Hà Nội (USD/m2/tháng) 38 Hình 2.4: Giá thuê trung bình văn phòng hạng B Hà Nội (USD/m2/tháng).38 Hình 2.5: Giá bán hộ số dự án tiêu biểu (USD) 43 Hình 2.6: Giá thuê trung bình khách sạn Hà Nội (USD/night) .47 Hình 2.7: Hệ số sử dụng phòng trung bình khách sạn Hà Nội 48 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Sự phát triển kinh tế quốc gia với phát triển dự án bất động sản Là đất nước có kinh tế phát triển, Việt Nam lại phải đặc biệt ý tới việc đẩy nhanh q trình thị hóa, đại hóa, phát triển sở hạ tầng, có dự án bất động sản nhằm ổn định đời sống nhân dân, đồng thời đẩy mạnh thu hút đầu tư nước phát triển nguồn lực nước Hai thập kỉ trở lại đánh dấu xuất ngày nhiều tòa nhà văn phòng, khách sạn, hộ, trung tâm thương mại… Những công trình làm thay đổi diện mạo thành phố, làm cho thành phố ngày đại ngày đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội Và điều dễ nhận thấy gia tăng đáng kể dân số thành phố lớn đặt thách thức lớn nhu cầu nhà cho người dân Chính mà thị trường bất động sản khu vực trở nên sơi động, có thủ Hà Nội - trung tâm văn hóa trị - xã hội nước Trên địa bàn Thủ Hà Nội có nhiều doanh nghiệp Việt Nam cơng ty nước ngồi kinh doanh lĩnh vực bất động sản Thị trường mảnh đất màu mỡ, đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Tuy nhiên, thị trường bất động sản Hà Nội chứa đựng nhiều rủi ro biến động Hiện nay, Hà Nội triển khai mở rộng thành phố tỉnh láng giềng Trong tương lai, Hà Nội đầu tư xây dựng phát triển thêm nhiều dự án bất động sản để đáp ứng nhu cầu dân cư nhu cầu doanh nghiệp nước Tuy nhiên, thực trạng hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội chưa thực phát triển, chưa đáp ứng đầy đủ kịp thời nhu cầu thị trường Điều ngun nhân dẫn đến phát triển thị trường Các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội chưa khai thác hết tiềm thị trường, hoạt động kinh doanh hiệu Do nhận thấy điểm hạn chế thị trường bất động sản Hà Nội hạn chế hoạt động kinh doanh thị trường này; đồng thời nhận biết nhu cầu giới quan tâm đến bất động sản tầm quan trọng việc phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Hà Nội nhằm đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế, tác giả mạnh dạn chọn đề tài cho khóa luận tốt nghiệp là: “Thị trường bất động sản Hà Nội – Thực trạng giải pháp” Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm hệ thống hóa sở lý luận thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản; phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội đồng thời đưa dự báo giải pháp phát triển thị trường thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu Khóa luận đưa khái niệm thị trường bất động sản Hà Nội hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: Khóa luận nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội thời gian qua (chủ yếu khoảng thời gian từ năm 2005 đến nay) Trong năm 2005-2008 khoảng thời gian gần mà thị trường BĐS Hà Nội có nhiều biến động đáng lưu ý Đó lý tác giả chọn nghiên cứu khoảng thời gian Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu sử dụng khóa luận tổng hợp phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp thống kê, so sánh, tổng hợp, đối chiếu, kết hợp với số liệu thực tế Bên cạnh để tăng thêm tính trực quan, khóa luận sử dụng số sơ đồ, đồ thị, bảng hình ảnh Kết cấu khóa luận: Ngồi phần Lời mở đầu Kết luận, khóa luận tốt nghiệp chia làm chương: Chương 1: Một số vấn đề thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội Chương 3: Các giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội Tác giả chân thành cảm ơn PGS.TS Đỗ Thị Loan – Trưởng Khoa Sau Đại Học trường Đại học Ngoại Thương Hà Nội tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tác giả sâu nghiên cứu hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp Do thời gian hạn hẹp, tài liệu thu thập khơng nhiều kinh nghiệm thân hạn chế, chắn khóa luận khơng tránh khỏi có nhiều thiếu sót Tác giả xin chân thành cảm ơn đóng góp, bổ sung thầy bạn đọc + Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS địa bàn thành phố Hà Nội có xu hướng phát triển mở rộng: thời điểm này, mà định mở rộng địa giới Hà Nội thơng qua, có nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS mở rộng hoạt động kinh doanh cách tìm kiếm thực dự án dựa kinh nghiệm có sẵn nghiên cứu thị trường, am hiểu thích ứng phần quy định pháp luật Việt Nam, uy tín tạo dựng, nguồn khách hàng tiềm năng, kinh nghiệm xây dựng quản lý… Như vậy, tương lai, có nhiều nhà đầu tư khu vực giới quan tâm muốn tìm kiếm hội đầu tư vào dự án BĐS lớn vào Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng Mơi trường đầu tư thuận lợi không ngừng cải thiện, triển vọng phát triển sáng sủa, nhu cầu văn phòng, hộ lớn ngày nhiều nhà đầu tư nước đầu tư vào Hà Nội, dân số đơng, q trình thị hóa nhanh với kinh tế phát triển động đưa Thủ đô Hà Nội trở thành thị trường tiềm năng, thu hút lượng vốn đầu tư lớn vào lĩnh vực BĐS Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Hà Nội Các giải pháp vĩ mô + Giữ vững ổn định trị: Việc giữ vững ổn định trị - xã hội có ý nghĩa quan trọng phát triển ngành kinh doanh BĐS nước nói chung hoạt động kinh doanh BĐS địa bàn Hà Nội nói riêng Thủ Hà Nội trung tâm văn hóa – trị - xã hội – kinh tế nước, địa phương thu hút nhiều vốn đầu tư có số lượng người nước lưu trú nhiều nước Do đó, tình hình trị - xã hội ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động thu hút vốn đầu tư nước ngoài, hoạt động lưu trú cá nhân người nước ngồi… từ ảnh hưởng tới kết kinh doanh doanh nghiệp có vốn nước ngồi hoạt động Hà Nội, ảnh hưởng tới lượng cầu BĐS Thủ Vì vậy, Nhà nước cần phải có biện pháp tiếp tục đảm bảo ổn định trị - xã hội, riêng với Hà Nội, cần trì danh hiệu “Thành phố hòa bình” tạo tâm lý an tâm cho doanh nghiệp nước đầu tư vào Hà Nội + Hoàn thiện chế quản lý Nhà nước thị trường BĐS hoạt động kinh doanh BĐS: Quản lý Việt Nam BĐS yếu Điều thể trước hết qua hệ thống quan quản lý Nhà nước thị trường BĐS Hiện nhiều quan quản lý Nhà nước BĐS, đất đai, xây dựng, nhà ở… cấp tỉnh, huyện cấp tương đương bị tải việc thi hành chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn giao Nhà nước cần sớm có kế hoạch khắc phục tình trạng q tải này, lên hàng đầu vấn đề cán trang thiết bị cho máy hoạt động có hiệu Việc quản lý Nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS tồn nhiều tiêu cực, đặc biệt tình trạng tham nhũng Các quan chức giải vấn đề thủ tục thường gây khó dễ cho doanh nghiệp khiến họ phải kéo dài thời gian lại gia tăng chi phí để giải cho xong thủ tục giấy tờ Các doanh nghiệp biết tâm lý cán hành này, tự nguyện tiếp tay cho nạn tham nhũng để nhanh chóng đạt mục đích thực dự án kinh doanh Tham nhũng khơng thể xóa bỏ sớm chiều, nhiên, tình trạng cần phải đẩy lùi cách nghiêm túc phải có phối hợp chặt chẽ tất cấp từ trung ương đến địa phương cần thiết phải có hỗ trợ từ doanh nghiệp kinh doanh BĐS Bên cạnh đó, Nhà nước cần cải thiện trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian triển khai dự án + Ban hành sách ưu đãi đất đai: Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thường phải bỏ vốn lớn đầu tư phát triển dự án mới, doanh thu dự án BĐS đem lại chậm, rủi ro cao Để thu hút lượng khách hàng lớn, doanh nghiệp thường phải mạo hiểm tăng thêm vốn đầu tư vào sở hạ tầng nâng cao chất lượng dịch vụ, trang thiết bị nội thất, tăng cường quảng bá… Vì để hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực này, Chính phủ quan Bộ ngành có liên quan nên ưu tiên ban hành sách ưu đãi đất giúp doanh nghiệp yên tâm vốn kế hoạch đầu tư kinh doanh +Kiện tồn sách, điều chỉnh lại mâu thuẫn Luật Đất đai, Luật Nhà ở… Muốn sử dụng cơng cụ thuế tài để bình ổn giá thị trường BĐS, phải xây dựng hệ thống đăng ký BĐS minh bạch, rõ ràng Đồng thời phải cơng khai, minh bạch thủ tục hành việc quản lý diều tiết thị trường BĐS Nhưng nay, Luật Kinh doanh Bất động sản Luật nhà chưa đồng bộ, chênh nhau, Nhà nước cần nhanh chóng điều chỉnh để có đồng hành lang pháp lý + Điều tiết mặt sách thuế: Chính sách thuế hành chưa ổn khiến nhiều doanh nghiệp tích trữ nhiều đất, tạo khan cho thị trường họ lại phải nộp thuế thấp Các nhà kinh doanh BĐS nhận định đầu tạo sức cầu, gọi sức cầu ảo Các nhà đầu đẩy giá đất ngày tuột khỏi tay người có nhu cầu, họ khơng với tới, điều nguy hiểm cho xã hội Do đó, Nhà nước cần nhanh chóng điều tiết sách thuế để giải tình trạng đầu + Hỗ trợ doanh nghiệp huy động nguồn vốn vay từ ngân hàng: Hiện nay, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ, chưa có quy định để xác định giao dịch BĐS hợp pháp vay, quy định việc xác định giá trị tài sản quyền sử dụng đất doanh nghiệp Nhà nước trước chuyển sang thuê… khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn vay vốn từ ngân hàng Do đó, Nhà nước cần phải sớm hoàn thiện điều chỉnh số quy định hệ thống pháp luật đất đai, BĐS để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay đầu tư kinh doanh BĐS + Hỗ trợ từ phía Nhà nước q trình giải phóng mặt bằng: Giải phóng mặt khâu đòi hỏi nhiều thời gian chi phí, nên Nhà nước nên hỗ trợ doanh nghiệp việc giải phóng mặt để dự án kinh doanh BĐS triển khai tiến độ + Cơng khai hóa việc mua bán nhà sàn giao dịch: Luật Kinh doanh bất động sản có quy định bắt buộc cac nhà đầu tư, kinh doanh nhà đất phải công khai hóa giao dịch mua bán sàn giao dịch thức, đồng hời đưa quy định việc “bán nhà giấy” (nhà hình thành tương lai), việc thực quy định chưa thực nghiêm túc Để giải vấn đề này, phải sử dụng công cụ chống đầu cơng khai hóa việc mua bán nhà sàn giao dịch Ngoài ra, cần làm rõ vai trò mơi giới hay kinh doanh Nếu mơi giới hưởng tiền dịch vụ, kinh doanh thu lợi nhuận chắn phải bị đánh thuế + Các sách, kế hoach quy hoạch quy hoạch phát triển tổng thể vùng, khu đô thị cần thông tin rộng rãi nước: Giá trị BĐS phụ thuộc nhiều vào cảnh quan, môi trường xung quanh phụ thuộc vào sách quy hoạch Nhà nước nên việc cung cấp thông tin đầy đủ quy hoạch đô thị giúp doanh nghiệp chủ động triển khai hoạch định kinh doanh mình, có lựa chọn tốt phù hợp Quy định rõ thời gian địa điểm công khai quy hoạch, cơng khai dự án để tạo điều kiện bình đẳng cho doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận dự án phát triển BĐS, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường Việc để hạn chế tình trạng thực tế số doanh nghiệp có mối quan hệ tốt với cán Nhà nước nên có thơng tin sách dự kiến ban hành, họ tích trữ thật nhiều BĐS để trục lợi tương lai + Nhà nước cần phải rà soát lại quy hoạch, cân đối lại thật cụ thể cung – cầu để có biện pháp xử lý Tình hình cung – cầu thị trường BĐS cân đối nghiêm trọng dẫn tới diễn biến phức tạp khó lường Thu hồi diện tích đất sử dụng không hiệu quy hoạch quỹ đất dành cho người có thu nhập thấp Đánh thuế cao trường hợp đầu cơ, cụ thể đánh thuế lũy tiến phần theo thời gian trường hợp có đất bỏ hoang khơng sử dụng… Thiết lập sách hỗ trợ tài rõ ràng hiệu tích cực người có mức thu nhập trung bình thấp, giúp họ ổn định nơi + Thường xuyên kiểm tra việc triển khai dự án BĐS để phát lượng mua bán trung gian: Tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý nghiêm trường hợp vi phạm Luật Kinh doanh Bất động sản Đôn đốc triển khai dự án, kiên thu hồi đất mà người mua đầu găm giữ không xây dựng, chờ lên giá để chuyển nhượng kiếm lời + Hỗ trợ nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải vừa đảm bảo vừa nâng cao hoạt động quỹ đầu tư Các ngân hàng cần nâng cao hoạt động cho vay vốn để kinh doanh với lãi suất phù hợp Bên cạnh đó, để hoạt động kinh doanh thị trường BĐS Hà Nội phát triển để phát triển tốt dự án BĐS, kết hợp giải pháp từ phía Chính phủ lẫn giải pháp từ quyền thành phố Hà Nội, tạo môi trường pháp lý đồng lĩnh vực điều cần thiết quan trọng Do đó, Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hà Nội cần áp dụng biện pháp cụ thể sau: + Nguyên nhân khiến thị trường BĐS Hà Nội “nóng” thời gian vừa qua cung cầu Những loại hàng hóa “sốt” chủ yếu nhà chung cư, vă phòng cho thuê – mảng thị trường mà doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhắm đến nhiều khả sinh lợi cao Hà Nội cần phải thúc đẩy việc triển khai nhanh chóng dự án phát triển nhà ở, rà sốt lại dự án triển khai, kiên thu hồi dự án chậm triển khai vi phạm quy định pháp luật kinh doanh BĐS Ủy Ban Nhân Dân (UBND) thành phố Hà Nội phải kiểm soát việc thực dự án nhà ở, dự án kinh doanh BĐS có “hàng” “găm” lại khơng bán để chờ giá lên, có dự án không thực + Trong dự thảo đề án “Quản lý phát triển thị trường BĐS”, mà Sở Tài nguyên – Môi trường Nhà đất Hà Nội trình UBND TP Hà Nội đưa số giải pháp nhằm minh bạch hóa phát triển thị trường, đưa thị trường vào “quỹ đạo”, phát triển hoạt động kinh doanh BĐS [28] - Trong đó, số giải pháp quan trọng đề cập tới cơng khai hố địa điểm, quy mô, tiêu kiến trúc, mật độ xây dựng, chiều cao cơng trình cơng sử dụngcông trinh dự án nội thành, khu phố cổ (nơi có giá đất lên đến 80 triệu đồng/m2), khu phố cũ trục giao thơng Ngồi ra, thành phố tăng cường phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư cơng trình “khu đất vàng” để chọn chủ đầu tư xứng đáng, đồng thời xét duyệt cách thận trọng lực, khả chủ đầu tư tính khả thi dự án địa điểm đẹp Giải pháp nhằm hạn chế tình trạng đầu tình trạng “cò nhà đất” làm lũng đoạn thị trường gây sốt ảo - Hạn chế đầu thuế: đánh thuế BĐS người sử dụng đất đánh thuế lũy tiến người khách sạn đất Theo Văn phòng Đăng ký đất – nhà Hà Nội, năm 2007, Hà Nội thhu gần 297 tỷ đồng từ lệ phí trước bạ nhà đất gần 486 tỷ đồng từ thuế chuyển quyền sử dụng đất Trong năm qua, việc đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thủ đô thu cho ngân sách thành phố hàng nghìn tỷ đồng, góp phần xây dựng hạ tầng thị Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, nguồn lực thu từ đất chưa ngang tầm với tiềm thị trường Do vậy, đề án đưa biện pháp dùng công cụ thuế để hạn chế đầu - Triển khai có hiệu Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà Luật đầu tư Chủ động kiểm soát thị trường, tăng cường vai trò Nhà nước hoạt động thị trường BĐS địa bàn Hà Nội, thực xử lý xếp quản lý BĐS nhà đất thuộc tài sản công, BĐS đô thị, BĐS nhà ở, xây dựng chế sách quản lý, cấp phép hoạt động dịch vụ, môi giới, tư vấn đầu tư BĐS địa bàn - Nhiệm vụ lâu dài hình thành đồng yếu tố cấu thành thị trường BĐS; hoàn thiện chế, sách mơ hình quản lý phát triển thị trường theo quy định Nhà nước có tính đặc thù Thủ nhằm khuyến khích phát triển thị trường tăng cường quản lý nhà nước thị trường BĐS - Đối với BĐS công nghiệp, dịch vụ thương mại, kinh doanh sản xuất, UBND TP Hà Nội ban hành quy định chuyển nhượng dự án xây dựng khách sạn, văn phòng cho th; chuyển nhượng cơng trình xây dựng gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất cho thời gian thuê, đất thuê trả tiền hàng năm Đề xuất chế sách khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư phát triển khu đô thị đầu tư nhà phục vụ nhu cầu dân cư - Từ đến năm 2010, Hà Nội tập trung hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ban hành quy định cụ thể cấp phép xây dựng nhằm quản lý chặt chẽ việc xây dựng mới, cải tạo nâng cấp nhà Đối với thực trạng giao dịch BĐS thị trường diễn trực tiếp người mua người bán thông qua môi giới, cấp quyền quan chức khơng quản lý được, đề án nêu phương án điều chỉnh thuế phù hợp, khuyến khích người dân tự giác đăng ký giao dịch thông qua cac quan chức - Thành lập “Quỹ đầu tư BĐS”, góp phần tăng cường nguồn vốn cho thị trường BĐS tạo an toàn so với hoạt động cho vay từ ngân hàng hay quỹ tín dụng + Ban hành quy chế, sách để thu hút thêm đầu tư nước vào lĩnh vực BĐS Các doanh nghiệp nước đầu tư vào thị trường BĐS Hà Nội tăng thêm nguồn vốn đầu tư cho lĩnh vực đồng thời tạo điều kiên cho doanh nghiệp Việt Nam có hội học hỏi kinh nghiệm kinh doanh, quản lý BĐS Hơn nữa, hội để doanh nghiệp nước kết hợp lợi để kinh doanh, hỗ trợ phát triển dự án Các giải pháp vi mô Các doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực BĐS Hà Nội cần phải áp dụng biện pháp cụ thể thích hợp để tạo nhiều hội phát triển hoạt động kinh doanh + Ngồi vấn đề bất cập pháp lý, chế sách, quản lý Nhà nước, tác động thị trường vàng, chứng khốn… vấn đề vốn xem toán nan giải doanh nghiệp kinh doanh BĐS Hà Nội Theo thống kê, tiềm lực tài hầu hết doanh nghiệp kinh doanh BĐS hạn chế nên phải phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng Có nhiều dự án, tỷ lệ cho vay lên tới 70 – 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 – 15 năm Tổng dư nợ cho vay vào lĩnh vực BĐS Hà Nội 9.000 tỷ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ Trong đó, tỷ lệ nợ xấu lại có xu hướng tăng lên theo dư nợ cho vay đầu tư BĐS ngân hàng Do vậy, ngân hàng thận trọng từ chối nhiều dự án đầu tư kinh doanh BĐS Như vậy, việc huy động vốn doanh nghiệp kinh doanh BĐS ngày khó khăn Các doanh nghiệp áp dụng số giải pháp sau để giải vấn đề vốn - Tiếp tục tăng cường huy động vốn từ ngân hàng: Do tín dụng ngân hàng kênh huy động vốn chủ yếu cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS Để huy động cách hiệu cần phải tăng cường huy động vốn trung dài hạn kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn - Thiết lập nâng cao chất lượng kênh thông tin thị trường BĐS để làm sở cho ngân hành thẩm định dự án, đánh giá khả chi trả chủ đầu tư - “Chứng khốn hóa” dự án BĐS Lượng tiền nhàn rỗi dân cư lớn việc thu hút đầu tư vào thị trường BĐS hạn chế Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS huy động nguồn vốn nhàn rỗi để tăng thêm vốn kinh doanh cho Đây nhũng biện pháp hữu hiệu, doanh nghiệp chủ động gia tăng nguồn vốn kinh doanh “Chứng khoán BĐS loại chứng khốn đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tư chứng khoán đầu tư BĐS, đảm bảo giá trị BĐS mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị BĐS này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay tồn BĐS suốt q trình sở hữu chứng khoán” [29] - Hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp nước ngoài, doanh nghiệp nước có lợi hẳn doanh nghiệp Việt Nam nguồn vốn + Chú trọng công tác phát triển nguồn nhân lực Các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS cần tăng cường nâng cao trình độ, kĩ cho nhân viên nâng cao chất lượng kinh doanh, tạo niềm tin nơi khách hàng + Mở rộng nâng cao chất lượng dịch vụ Do thu nhập ngày cao, nên nhu cầu dịch vụ khách hàng tăng lên không ngừng Hiện nay, khách hàng khơng có u cầu hộ tiện nghi hay đơn tòa nhà với văn phòng cho thuê để làm việc… Muốn phát triển lượng khách hàng đáp ứng nhu cầu khách hàng khó tính, doanh nghiệp cần không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ mở rộng loại hình dịch vụ Tùy mảng thị trường, doanh nghiệp tăng thêm giá trị sử dụng cho tòa nhà Đối với mảng thị trường văn phòng cho th, số tồ nhà quan tâm đến việc mở rộng bãi đậu xe, cho thuê xe ô tô, cung cấp dịch vụ vệ sinh văn phòng kèm theo, hay cho thiết kế vách ngăn di động… Hoặc nắm bắt nhu cầu số văn phòng đại diện có nhân viên, có vài người nước ngồi làm việc, số tòa nhà thành lập nên loại hình “Business Center” (văn phòng kinh doanh) tòa nhà mình, cho thuê văn phòng nhỏ trang bị đầy đủ nội thất để khách thuê làm việc Giá thuê văn phòng nhỏ thường đắt van phòng bình thường, khách th tiết kiệm chi phí th so với diện tích lớn mà khơng sử dụng hết khơng cơng cải tạo văn phòng nên lượng khách hàng th loại văn phòng khơng phải Các nhà đầu tư hiểu rõ tâm lý khách hàng cung cấp tòa nhà có khác biệt mang đến cho họ hài lòng cảm giác họ hưởng dichhj vụ cao cấp Nên bắt đầu triển khai dự án, chủ đầu tư tiên liệu trước nhu cầu dịch vụ thị hiếu khách hàng tương lai để tạo khác biệt so với tòa nhà khác, nhờ thu hút khách hàng + Chuyên nghiệp quản lý marketing Phần lớn mảng thị trường quản lý BĐS Hà Nội thuộc doanh nghiệp nước ngoài, doanh nghiệp nước lại tỏ rõ hạn chế hoạt động này, dẫn tới việc bỏ lỡ hội kinh doanh Trong kinh doanh BĐS, giá cạnh tranh không đánh giá cao chất lượng dịch vụ khác biệt Nhưng thực tế, tòa nhà doanh nghiệp Việt Nam quản lý thường có chất lượng dịch vụ hẳn so với tòa nhà cơng ty nước ngồi quản lý, nên khách hàng có xu hướng thích chọn tòa nhà cơng ty nước ngồi quản lý để thuê Do vậy, doanh nghiệp Việt Nam ccần quan tâm tới hoạt động quản lý, chuyên nghiệp quản lý Việc nâng cao chất lượng quản lý làm sớm chiều chất lượng nhân viên hạn chế, việc tuyển dụng nhân lực cho lĩnh vực khó khăn Tuy nhiên, trước mắt, doanh nghiệp gặp khó khăn cơng tác quản lý, thuê công ty chuyên nghiệp để thực quản lý, từ có hội học tập kinh nghiệm tự quản lý cho dụ án khác Với tòa nhà khai trương, chuẩn bị khai trương, marketing công việc quan trọng nhằm nâng tỷ lệ thuê, bán Với doanh nghiệp khơng có kinh nghiệm hoạt động này, th cơng ty chun marketing đại lý BĐS + Thành lập hiệp hội doanh nghiệp kinh doanh BĐS Hà Nội Hiện nay, Hà Nội có Hiệp hội doanh nghiệp vừa nhỏ với vai trò hỗ trợ giúp đỡ doanh nghiệp vừa nhỏ Hà Nội phát triển hoạt động kinh doanh, nắm rõ luật pháp, thông tin kinh tế - xã hội… Tại Thành phố Hồ Chí Minh, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh thành lập với tham gia 600 thành viên doanh nghiệp, công ty kinh doanh BĐS Và nay, Hà Nội, BĐS mảnh đất hấp dẫn nhà đầu tư, số lượng cơng trình, dự án BĐS lớn nhỏ ngày nhiều, nhu cầu thị trường lớn, số lượng doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực ngày đơng đảo Vì cần thiết phải thành lập tổ chức để doanh nghiệp hỗ trợ kinh doanh, để phát triển lành mạnh thị trường BĐS Hà Nội Nếu hiệp hội doanh nghiệp kinh doanh BĐS Hà Nội thành lập, doanh nghiệp co nhiều lợi việc nắm bắt thông tin thị trường, thông tin pháp luật, thông tin kinh tế - xã hội,… có ích, phục vụ cho việc phát triển hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Hơn nữa, hiệp hội đại diện cho doanh nghiệp, trình lên UBND Thành phố Hà Nội quan trung ương có thẩm quyền ý kiến thống doanh nghiệp đề án phát triển thị trường BĐS, mong muốn nhu cầu doanh nghiệp… Điều hữu ích với phát triển hoạt động kinh doanh doanh nghiệp nói riêng thị trường BĐS nước nói chung KẾT LUẬN Tầm quan trọng việc phát triển dự án BĐS đô thị lớn phủ nhận, giai đoạn đất nước phát triển mạnh mẽ Sự đời dự án BĐS thay đổi đáng kể diện mạo thành phố Hà Nội Trong 10 năm trở lại đây, thị trường BĐS Hà Nội ln “điểm nóng”, nhiều người quan tâm Đây đánh giá thị trường lớn, thu hút lượng vốn đầu tư lớn doanh nghiệp nước Thêm vào đó, quy mơ hoạt động kinh doanh doanh nghiệp ngày mở rộng phát triển, điều làm cho thị trường ngày trở nên sôi động, hấp dẫn có biến động đầy rủi ro Thị trường BĐS Hà Nội có thời điểm rơi vào tình trạng “đóng băng” có thời điểm lại “lên sốt” nghiêm trọng tất phân khúc thị trường Hiện nay, hoạt động kinh doanh BĐS địa bàn Hà Nội bộc lộ nhiều hạn chế, đặc biệt yếu quản lý BĐS kinh nghiêm kinh doanh doanh nghiệp Việt Nam thiếu Mảng hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS phần đa nằm tay doanh nghiệp nước ngồi, chất lượng thơng tin hạn chế, vấn đề thi cơng giải phóng mặt tiến hành chậm trễ… Vấn đề vốn đầu tư kinh doanh BĐS tốn khó giải doanh nghiệp nước Trong khóa luận tốt nghiệp mình, tác giả hệ thống hóa các sở lý thuyết BĐS, thị trường BĐS hoạt động kinh doanh BĐS, đồng thời tác giả tiến hành nghiên cứu hoạt động kinh doanh thị trường BĐS Hà Nội, tổng kết lại mặt đạt hạn chế hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Trên sở đó, tác giả mạnh dạn đưa số giải pháp để giúp đỡ doanh nghiệp giải khó khăn, hạn chế triển khai tốt việc kinh doanh dự án BĐS thời gian tới Việc gia nhập WTO trở thành thành viên thứ 150 tổ chức hứa hẹn thời gian tới, ngày có nhiều người nước ngồi tới Việt Nam làm việc, sinh sống chắn Việt Nam chứng tỏ điểm đến hấp dẫn lý tưởng cho khách du lịch quốc tế Với lợi Thủ nước, hứa hẹn cho tương lai phát triển cho thị trường BĐS Hà Nội hứa hẹn “mùa làm ăn” cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu t m khả o tiế ng Việt: Quốc Hội (2005), Bộ Luật Dân Số 33/2005/QH11, Điều 174 Quốc Hội (2005), Luật Doanh nghiệp Số 60/2005/QH11, Chương I, Điều 4, Khoản Quốc Hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản Số 63/2006/QH11, Chương I, Điều 4, Khoản Quốc Hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản Số 63/2006/QH11, Chương I, Điều 4, Khoản Quốc Hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản Số 63/2006/QH11, Chương I, Điều 4, Khoản Quốc Hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản Số 63/2006/QH11, Chương I, Điều 4, Khoản Quốc Hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản Số 63/2006/QH11, Chương I, Điều 4, Khoản Quốc Hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản Số 63/2006/QH11, Chương I, Điều 4, Khoản 11 Quốc Hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản Số 63/2006/QH11, Chương IV, Điều 58 10 Quốc Hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản Số 63/2006/QH11, Chương IV, Điều 64 11 Quốc Hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản Số 63/2006/QH11, Chương IV, Điều 65 12.http://www.dddn.com.vn/Desktop.aspx/TinTuc/XayDungBatDongSan/Ha_Noi_sot_van_phong_cho_thue/ 13.http://www.dautudung.com/content/view/1911/40/ 14.http://ngoisao.net/News/Thuong-truong/2008/05/3B9C4E0D/ 15.http://vasc.com.vn/kinhte/thitruong/2006/10/622152/ 16.http://tintuc.ethitruong.com/Home/bds/tintuc/2007/05/14434.aspx 17.http://www.laodong.com.vn/Home/kinhte/2007/11/62617.laodong 18.http://www.giaothuongnet.vn/info/modules.php?name=News&op=ndetail &n=15970&nc=1078 19.http://www.hoidnquan1.com/index.php? Itemid=105&id=578&option=com _content&task=view 20.http://web.thanhnien.com.vn/News/PrintView.aspx? ID=179395 21.http://diaoconline.vn/web/tintuc/bdsthegioi/2008/01/27/091605/5645/ 22.http://tintuc.timnhanh.com/kinh_te/nha_dat/20070530/35A5FC5A/ 23.http://www.thongtinthuongmaivietnam.com.vn/IWINews.aspx?CatalogID= 2196&ID=71955 24.http://www.dutoancongtrinh.com/forum/showthread.php?p=5889 25.http://diaoconline.vn/web/tintuc/tintucdiaoc/2008/01/22/095033/5535/ 26.http://vneconomy.vn/?home=detail&page=category&cat_name=17&id=d3 978b105ea816 27.http://www.cpv.org.vn/print_preview.asp?id=BT2650849443 28.http://tintuc.timnhanh.com/kinh_te/nha_dat/20080324/35A73F81 29.http://vneconomy.vn/?home=detail&page=category&cat_name=17&id=78 9487f6093dd7&pageid=2540 Tài liệu t m khả o tiế ng Anh: 30.en.wikipedia.org/wiki/business 31.www.atimes.com/atimes/China/GH17Ad02.html Stock or Real Estate for China’s Middle Class 32.Houghton Mifflin Company American Heritage Dictionary of English th Language, edition ... đề thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Khái niệm bất động sản phân loại bất động sản Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành hai loại: động sản bất. .. bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, ... hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Hà Nội Chương 3: Các giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản