Luận văn:Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp ppt

Luận văn Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp PHẦN MỞ ĐẦU Năm 2005 khép lại với yếu tố bất ngờ thị trường bất động sản như: “đóng băng” thị trường, cầu hàng hóa bất động sản cho thuê tăng đột ngột, giá hàng hóa bất động sản thay đổi khơng thể lường nói thị trường bất động sản Việt Nam trình xác lập chế hoạt động Những nóng lạnh thị trường điều khó tránh khỏi Sự phát triển lĩnh vực đầy nhạy cảm nhìn nhận thời gian tới, nguyên nhân bất cập thị trường vấn đề ln đặt cho người tham gia thị trường phía nhà nước phía người dân đề tài “ thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp” đề cập nhằm giúp cho người nghiên cứu tìm hiểu lý luận thị trường bất động sản cung cầu yếu tố hình thành nên thị trường, phản ứng yếu tố có thay đổi thị trường Đồng thời thông qua đề án để thấy số nguyên nhân từ đưa số giải pháp cho thị trường thời gian tới để thị trường hoạt động thông suốt hiệu định hướng mong muốn xã hội Thị trường bất động sản rộng lớn phong phú đa dạng hình thức loại hình khn khổ đề án môn học xin đề cập nhiều đến thị trường bất động sản Việt Nam số kinh nghiệm số nước giới đối tượng chủ yếu thị trường mua bán nhà đất Nội dung đề án môn học cấu tạp thành chương Chương I: Cơ sở lý luận thị trường bất động sản Chương II: Thực tiễn hoạt động thị trường bất động sản Chương III: Giải pháp phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI I, KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, VAI TRÒ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1, KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Trước tìm hiểu khái niệm thị trường bất động sản hiểu qua khái niệm thị trường nói chung Thị trường đựơc định nghĩa nơi diễn hoạt động mua bán tổng thể quan hệ cho phép người mua người bán trao đổi với hàng hóa dịch vụ Cũng giống hàng hóa khác thị trường bất động sản đời xã hội có trao đổi mua bán, giao dịch bất động sản Theo dòng lịch sử đời phát triển thị trường bất động sản gắn liền với trình đất đai trở thành hàng hóa xác lập chế độ sở hữu sinh lợi chúng Và khái niệm thị trường bất động sản xuất giao dịch bất động sản đời, tức bất động sản trở thành hàng hóa Tuy nhiên, khơng phải có giao dịch trao đổi hàng hóa bất động sản có thị trường bất động sản thị trường bất động sản phải mua bán hàng hóa bất động sản mức độ định gắn liền với phát triển kinh tế quốc gia, gắn liền với phát triển sản xuất hàng hóa đời sản xuất hàng hóa mà nguồn gốc chế độ chiếm hữu tư nhân đất đai Khi đất đai sinh lợi cho người sở hữu chúng trở thành đối tượng để trao đổi,chuyển nhượng, cho thuê……… Không có đất người ta cịn xây dựng cơng trình đất để phục vụ cho kinh doanh đời sống, cho giao dich thị trường đến đựơc nhà nứơc thừa nhận tham gia quản lí (điều tiết) thị trường bất động sản thức hợp pháp có điều kiện phát triển Do có nhiều quan điểm khác hàng hóa bất động sản nên có nhiều quan điểm khác thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Có quan điểm cho thị trường bất động sản thị trường đất đai tài sản nhà , cơng trình phải gắn liền với đất đai trở thành thị trường bất động sản điều có nghĩa thân đất đai bất động sản yếu tố bất động sản Gần giống vậy, số người quan niệm thị trường bất động sản thị trường địa ốc( nhà đất) quan niệm phổ biến nước ta hoạt động giao dịch chủ yếu quan sát giao dịch chuyển nhượng, mua bán chấp,… Nhà đất, quan điểm chưa đủ thực tế nhà đất phận quan trọng hàng hóa thị trường Bên cạnh đó, có người quan niệm thị trường bất động sản góc độ phản ánh trực diện họat động thị trường bất động sản họ cho thị trường bất động sản nơi diến họat động mua, bán… bất động sản theo qui luật thị trường Quan niệm xuất phát từ đặc điểm hoạt đông thị trường bất động sản hầu luật dân điều chỉnh Tuy nhiên, góc độ dễ hình dung thị trường bất động sản Từ kết luận: Thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường nghĩa hẹp : hoạt động liên quan đến bất động sản như: mua, bán chấp… nói cách khác, tổng hồ giao dịch dân bất động sản địa bàn định thời gian định Cũng cần phải phân biệt thị trường bất động sản thị trường xây dựng Hiện có nhiều người nhầm lẫn hai loại thị trường với Khác với thị trường xây dựng nhận đặt hàng sản xuất bất động sản, thị trường bất động sản thị trường dịch vụ phương thức hoạt động thị trường bất động sản có nét riêng biệt 1.2, PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản phong phú đa dạng chủng lọai phục vụ cho nhiều mục đích khác Dựa tiêu chí phân loại khác ta phân chia loại hình thị trường bất động sản sau Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp 1.2.1 ,Căn loại hình giao dịch ta phân loại thị trường gồm:  thị trường mua bán bất động sản: hình thành sớm Xét lịch sử, thị trường mua bán trao đổi đất đai xuất gần đồng thời với xuất chiếm hữu tư nhân tư liệu sản xuất, chiếm hữu tư nhân đất đai, ngày việc mua bán trao đổi đất đai, bất động sản trở thành phổ biến vựơt khỏi phạm vi quốc gia, nước có kinh tế phát triển Mua bán trao đổi bất động sản diễn trực tiếp người có nhu cầu mua, bán , trao đổi Hoặc thông qua tổ chức dịch vụ, môi giới tư vấn bất động sản hoạt động mua bán bất động sản cá doanh nghiệp kinh doanh (sản xuất, xây dựng) bất động sản cung cấp bất động sản cho chủ thể kinh tế  Thị trường bất động sản cho thuê: Khác với mua bán thị trường chuyển dich quyền sử dụng bất động sản thời gian định.người chủ sở hữu bất động sản người thuê bất động sản đàm phán tự thỏa thuận đưa mức giá định Kí kết hợp đồng dân Theo đó, người chủ sở hữu bất động sản nhượng phần quyền sở hữu cho người thuê bất động sản thơi gian thuê Người thuê bất động sản quyền khai thác sửa dụng bất động sản kí kết mục đích sử dụng với chủ sở hữu là: để ở, để làm văn phòng, để làm kho chứa hàng……với nhiều mục đích thuê bất động sản khác Cũng có nhiều loại hìnhbất động sản khác khách hàng thuê như: nhà cao tầng, văn phòng, cao ốc, nhà riêng, quyền sử dụng đất… Giá thị trường quan hệ cung cầu định Tùy thuộc vào cơng mục đích người thuê khả thỏa mãn bât động sản Có thể dựa vào số bất động sản có sẵn thị trường để tham khảo đưa gía kí kết hợp đồng Giá thuê đắt hay rẻ phụ thuộc nhiều vào cung – cầu hàng hóa bất động cho thuê hàng hóa thay thị trường Người thuê bất động sản thơng qua mơi giới thị trường tự giao dịch tìm bất động sản kí kết với người cho thuê Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp  Thị trường bất động sản dùng làm tài sản chấp Đây thị trường gắn liền với hoạt động ngành ngân hàng tài bất động sản trở thành tài sản để bảo đảm tiền vay.ngân hàng, tổ chức tín dụng giữ giấy rờ chứng nhận sở hữu bất động sản cùa người cầm cố bất động sản, tiến hành định gía latm thủ tục cho chấp Ngân hàng tính lãi vay vào số tiền người chấp bất động sản nhận Người chấp bất động sản có nghĩa vụ tóan tiền vay gốc lãi vay hạn không bị tịch thu tài sản cầm cố Thị trường góp phần khơi thông thị trường vốn làm nảy sinh giao dịch khác như: định giá bất động sản, chuyển nhượng vốn vay, chuyển dịch quyền nắm giữu bất động sản chấp chuyển nhượng phát triển bất động sản chấp  Thị trường bất động sản dùng góp vốn liên doanh Trong liên doanh bên phải góp vốn chủ bất động sản thường dùng vốn góp tiền mặt, giá trị động sản… dựa bất động sản mà người tham gia góp vốn đưa để góp vốn liên doanh người đinh giá tiến hành định giá bất động sản từ rút gía trị vốn góp liên doanh cá nhân Trong kinh tế thị trường phát triển mạnh nứơc phát triển luông mong muốn thu hút nhiều vốn góp từ nước ngịai Đồng thời có nhiều vốn để tham gia tích cực chủ động, cho việc kinh doanh thu lợi liên doanh đất đai sở hạ tầng nguồn vốn đối ứng để phát triển , thu hút vốn nước Do vậy, với nước phát triển nước ta góp vốn liên doanh bất động sản ưu cần tận dụng phát huy hiệu qủa.đồng thời, thị trường nàylàm nảy sinh giao dịch định giá bất động sản chuyển nhượng vốn góp liên doanh, vốn góp cổ phần  Thị trường bất động sản tham gia bảo hiểm Khi chủ sở hữu bất động sản tham gia bảo hiểm bất động sản với tổ chức bảo hiểm với mức phí định bồi hòan giá trị Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp bất động sản đủ điều kiện để chi trả Như chủ có bất động sản chụi đóng góp khỏan tiền định để phịng trừ gặp rủi ro bất động sản có khỏan bồi thường để khôi phục lại bất động sản Người có bất động sản tự mua bảo hiểm cho bất động sản khơng ngoại trừ số loại hình bất động sản bắt buộc phải mua 1.2.2 Căn vào loại hàng hóa thị trường  Thị trường đất đai: Đây thị trường đời sớm Từ sơ khai đất đai sinh lợi nhiều cho người xuất chiếm hữu tư nhân đất đai Trong xã hội có người có đất người khơng có đất cần đất để sản xuất sinh họat Nhà nước xác lập quyền sở hữu đất đai cá nhân, đất đai đựơc mua bán thỏa mãn cho người có nhu cầu Khi pháp luật chưa công nhận tồn thị trường đất đai việc mua bán đất tiến hành có nhu cầu thực thị trường đòi hỏi khách quan Vì khơng có cơng nhận pháp luật nên thị trường coi thị trường “ngầm” Khi pháp luật nhà nước công nhận thị trường mua bán đất lúc thị trường thực cơng nhận có điều kiện phát triển.ở nước ta thị trường quyền sử dụng đất mẻ hình thành thời gian ngắn gần đòi hỏi nhà nươc cần hòan thiện sách, hệ thống văn pháp qui … để thị trường hoạt động lành mạnh hiệu nhanh chóng số nước thị trường có hai loại : thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng Riêng nước ta, chế độ sở hữu trị nhà nước ta qui định: đất đai thuộc sở hữu tịan dân nhà nước đại diện qủan lí Do đó, thị trường có thị trường thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản số nươc công nhận chế độ sở hữu cá nhân  Thị trường nhà Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Nhà loại hình bất động sản quan trọng thị trường bất động sản thỏa mãn nhiều nhu cầu sinh họat người Có nhiều loại hình nhà khác cung cấp thị trường như: nhà riêng biệt, dãy nhà riêng biệt bán riêng biệt, dãy nhà xây kiểu…….Những nhà chung cư.Thị trường nhà thuộc khu vực công cộng (phục vụ cho đối tượng có thu nhập thấp) lọai hình thường có nhiều ưu đãi nhà nước để dạt mục tiêu xã hội khơng đơn phục vụ cho cá nhân có tiền có nhu cầu mà thơi Bất động sản nhà cung cấp doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản, cá nhân, hộ gia đình….phục vụ cho nhu cầu người mua nhà để đa dạng loại hình nàh cung cấp, đa dạng chất lượng , kiểu dáng  Thị trường văn phòng Khi việc kinh doanh hoạt động doanh nghiệp tổ chức phát triển thành phố lớn Nhu cầu hàng hóa bất động sản để làm địa điểm văn phòng giao dịch, trụ sở tăng lên nhanh đáp ứng yêu cầu doanh nghiệp công ty tư nhân … Cung cấp hàng hóa bất động sản làm văn phịng để thỏa mãn điều kiện làm văn phòng bất động sản phải có chất lượng, tiêu chuẩn hợp lí Dựa vào thị trường mà người mua bán thỏa thuận, kí kết để tìm gía cho th cho hai bên cho thuê thuê nhà thỏa mãn loại hình thị trường văn phịng cho th phát triển đô thị lớn, đặc biệt như: hà nội, thành phố Hồ Chí Minh… thời gian gần thị trường văn phòng cho thuê nước ta sơi động nhu cầu vănphịng cho thuê lớn, kéo theo giá cho thuê bất động sản cao  Thị trường hàng bán lẻ Nhu cầu hệ thống cửa hàng , đại lí doanh nghiệp kinh doanh, xí nghiệp làm cho thị trường sơi động nhiều thời gian này.mỗi công ty tham gia thị trường kinh doanh cần hệ thống cửa hàngbán lẻ phục vụ khách hàng tận tình Hệ thống bán lẻ phát triển mảnh Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp đất màu mỡ cho thị trường cửa hàng bán lẻ mà doanh nghiệp bỏ qua  Thị trường bất động sản công nghiệp: sân bay, đường giao thơng, bến bãi…… Đây loại hình bất động sản có gía trị cao, người tham gia tạo bất động sản cần có chun mơn, nguồn vốn lớn đặc biệt số bất động sản phải nhà nước đầu tư xây dựng cá nhân muốn tham gia đầu tư vốn lớn thời gian thu hồi vốn lâu như: hệ thống đường sá, bến bãi… Thị trường bất động sản đặc biêt: sở đóng tàu, sở hóa dầu, trạm xăng, trung tâm giả trí…….Đây loại hình bất động sản đặc biệt có vai trị lớn ảnh hưởng nhiều đến kinh tế, xã hội đất nước 1.3, VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.1, Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Là cầu nối sản xuất tiêu dùng bất động sản thực trình phát triển sản xuất bất động sản hàng hóa cần nơi đê trao đổi mua bán thị trường bất động sản nơi trao đổi mua bán thị trường, nơi người bán người mua gặp tạô điều kiện cho việc mua bán trao đỏi diễn linh hoạt suôn sẻ kinh tế khơng có thị trường tức hàng hóa khơng đưa trao đổi trongđời sống không tồn việc mua bán lọa hàng hóa đó, việc phát triển loại mặt hàng hạn ché chủ yếu chỏ tự cung tự cấp mà  Là nơi thực chuyển hóa vốn từ hình thái vật sang hình thái giá trị từ hình thái giá trị sang hình thái vật Ta thấy rừng thị trường bất động sản người bán người mua trao đổi với qua vật ngang giá chung mà hai bên lựa chọn : vàng, ngoại tệ, nộ tệ…khi thực việc trao đổi hình thái vật bất động sản chuyển hóa sang hình thái tiền tệ ngược lại Đó điều kiện quan trọng huy động vốn tạo hiệu lực phát triển cao cho thị trường Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp  Khi thị trường bất động sản bị ngưng trệ làm cho vốn chậm lưu thơng ảnh hưởng đến tái sản xuất chu kì Ngựơc lại thị trường bất động sản thơng suốt thuận lợi cho việc lưu thơng vốn thị trường Do q trình tái sản xuất thuận lợi kéo theo hoạt động sản xuất hiệu 1.3.2, Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển  Thị trường bất động sản góp phần phát triển sức sản xuất đồng thời trình tăng vốn cho đầu tư cho phát triển đặc biệt vốn cố định  Khi thị trường bất động sản phát triển tốc độ chu chuyển đồng vốn nhanh thực chất việc tăng thêm vốn Vốn chu chuyển theo cơng thức hàng – tìen – hàng hay tiền – hàng - tiền qua vòng quay vốn giá trị vốn tăng lên nguồn lực vón tăng lên tốc độ quay vịng vốn nhanh nguồn vốn tăng lên nhanh  Các giao dịch chấp bất động sản góp vốn liên doanh bất động sản thực chất giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển Thực chất bất động sản ln ln có giá trị cao thị trường theo pháp luật qui định người chủ sở hữu bất động sản cầm cố , chấp,…bất động sản v ậy bất động sản tham gia vào đời sống sản xuất xã hội Với giá trị lớn thân bất động sản tạo nguồn vốn lớn tạo điều kiện cho sản xuất , tăng nhanh vốn xã hội để tái đầu tư 1.3.3, Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng ngân sách cho nhà nước Khi thị trường bất động sản tăng lượng hàng hóa giao dịch, mở rộng phạm vi giao dịch Cả hai hướng góp phần tăng thu ngân sách cho nhà nứơc thơng qua khỏan thu như: thuế phí Khi tham gia giao dịch thị trường bất động sản, thị trường thức bất động sản giao dịch dễ đồng thời nhà nứơc – quan chủ quản thu đựơc nguồn ngân sách Càng nhiều bất động sản tham gia nhiều ngân sách thu thêm, ngòai tạo điều kiện cho thị trường thức họat hoạt động tốt đẹp Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Bên cạnh đó, hệ thống văn qui hoạch cần phải hình thành cơng cụ để nhà nước quản lí đất đai xây dựng Theo đó, qui trình lập , thơng qua loại văn qui hoạch cần sửa đổi, bổ sung, đồng thời xác lập quan đầu mối chịu trách nhiệm tính thống hệ thống văn qui hoạch cần phải đổi theo hướng vừa đáp ứng nhu cầu kinh doanh bất động sản ngày tăng đô thị vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cường quản lí đầu tư phát triển thị Đồng thời tính pháp lí văn qui hoạch cần nâng cao, văn không thủ tướng phủ phê duyệt Cần ban hành chế để người dân tổ chức có lợi ích trách nhiệm vùng qui đựơc tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều chỉnh qui hoạch Các thông tin cần thiết qui hoạch cần có hình thức phổ biến phù hợp cho đối tượng người biết tuân thủ Việc quản lí tra tuân thủ qui hoạch cần tăng cường củng cố, đồng thời có biện pháp cương cưỡng chế 3.3 Tăng cường quản lý đất, bất động sản Quĩ đất, nhà xưởng doanh nghiệp nhà nước, trụ sở làm việc quĩ đất quan nhà nước lực lượng vũ trang sử dụng hiệu cần phải xử lí Đối với diện tích đất đai làm trụ sở làm việc đựơc sử dụng mục đích tổ chức nhà nước tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) cho tổ chức Đối với diện tích để hoang hóa vượt q giới hạn cho phép thời gian nhà nước thu hồi lại, việc thu hồi khơng cần phải có đồng ý tổ chức có đất quan cấp tổ chức Còn với diện tích đất nhà bị tổ chức quản lí đem bán cho thuê, chuyển nhượng….sai qui định phải xử lí sai phạm có biện pháp giải hậu 3.4 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thúc đẩy thị trường bất động sản thức phát triển Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Nhà nứơc cần thực đầy đủ trách nhiệm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho cá đối tượng sử dụng đất sở hữu nhà Để thực tiến độ trên, cần có biện pháp sau: - Chấp nhận sai sót hiệu bng lỏng quản lí năm qua nhà, đất - Khắc phục tính đa mục tiêu công tác này, không gắn việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất vào việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà - Thực việc cấp giấy chứng nhận thay cấp hai loại đất gắn liền với nhà - Qui định linh hoạt điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp độ khác tùy theo thực trạng hồ sơ( khơng có giấy tờ gốc, đựơc nhà nứơc giao đất cho thuê ) cấp cho tất đối tượng có nhà, đất khơng tranh chấp - Nếu máy công tải việc cấp giấy chứng nhận số cơng việc giao cho tổ chức tự thực như: đo đạc, lập đồ… 3.5 Hòan thiện sách giá đất Cơ chế quản lí giá nhà nứơc có tác động mạnh đến hoạt động thị trường bất động sản, nhiên, thời gian qua, chế cịn nhiều bất cập, khơng khuyến khích phát triển thị trường bất động sản Việc tồn hệ thống hai gía đất, nhà ( giá nhà nước, giá thị trường) với khác biệt thực tế từ – lần làm nảy sinh nhiều tiêu cực, vận sụng tùy ý quan có thẩm quyền trì chế “ xin – cho” giao dịch bất động sản làm kìm hãm việc mua bán lí tài sản thuộc sở hữu nhà nước, tạo nhu cầu nhà đất tạo điều kiện để quan công quyền, doanh nghiệp nhà nước tùy tiện chuyển diện tích đất, trụ sở chưa sử dụng thành nhà ở, đất ở, cho thuê trái phép nhằm kiếm lợi riêng Để đổi cơng tác quản lí nhà nước giá theo hướng khuyến khích Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản nâng cao hiệu lực quản lí nhà nước bất động sản, chế quản lí giá cần phải đổi sau: - Khung giá bất động sản nhà nước ban hành áp dụng phạm vi giao dịch nhànước với tổ chức cá nhân việc giao bán, khóan cho thuê bất động sản, bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt Bãi bỏ qui định bắt buộc bên thị trường bất động sản phải tuân thủ khung gía qui định nhà nước - Hình thành đưa vào hoạt động trung tâm định giá bất động sản trung tâm thẩm định giá (không phân biệt công, tư) dạng cơng ty tư vấn vê định gía đất cơng trình gắn liền với đất, hoạt động theo qui chế chungvà đáp ứng nhu cầu sử dụng giá khác theo nguyên tắc hưởng phí dịch vụ đồng thời cần có hệ thống cho chuyên gia định giá theo phương pháp thông dụng giới - Đối với lô đất có vị trí thuận tiện có nhiều lợi thế, cho phép quyền điạ phương thực đấu gía, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất tăng thu ngân sách 3.6, Hồn thiện hệ thống thơng tin bất động sản Việc hình thành hệ thống thơng tin thị thường xuyên thị trường bất động sản cho phép thị trường hoạt động thơng thống, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu qủa hoạt động thơng thống, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu hoạt động thị trường giảm nguy kinh tế bong bóng đầu mức vào bất động sản, cần thực số giải pháp sau: - Thực đa dạng hóa, cơng khai hóa, minh bạch thơng tin, theo đưa thơng tin pháp luật, chế sách qui hoạch, kế hoạch, có liên quan đến quản lí phát triển thị trường bất động sản vào mạng điện tử phủ, xây dựng, tài chính, tổng cục địa chính, UBND (thành phố, thị xã, quận), khuyến khích tổ chức kinh doanh bất động sản đưa thông tin giao dịch bất động sản lên phương tiện thông tin đại chúng trang web Trên sở đó, tất đối tượng có nhu cầu sử dụng thơng tin Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp bất động sản dễ dàng tiếp cận hệ thống thông tin bất động sản Điều góp phần hạn chế biến động gía bất động sản tác động tình trạng thiếu thơng tin - Xóa bỏ cản trở việc hành nghề chuyên gia, khuyến khích việc hình thành hịêp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển số chức công sang cho cá tổ chức cung cấp thông tin tư vấn cân thiết pháp luật, qui hoạch , kế hoạch, kế hoạch, sách…Đối với bất động sản thơng qua tổ chức công, tư Nhà nước cần ban hành văn pháp lí cho hoạt động trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, trung tâm mơi giới….Tiếp tục hình thành mở rộng hoạt động có hiệu qủa Sự phát triển tổ chức góp phần nâng cao chất lượng hệ thống thông tin thị trường bất động sản - Ngồi cần có chứng nhận giấy phép hành nghề cho người cung cấp dịch vụ thị trường bất động sản Để người thực dịch vụ hoạt động có hiệu quản nhà nước phải có chế tài cho đối tượng hoạt động khơng thể để đối tượng họat động ngồi khn phép Mặt khác trình độ kĩ người cung cấp dịch vụ thị trường không đơn giản giấy chứng nhận hành nghề hay giấy phép hành nghề mà cònlà thực lực người làm dịch vụ Điều đòi hỏi người làm dịch vụ phải người đào tạo bản, có học vấn trường lớp, khóa học Vì nhà nước phải khuyến khích , mở rộng nâng cao tay nghề cho đối tượng cung cấp dịch vụ thông qua việc đào tạo khóa học, tài chính, ngành có liên quan cấp chứng cho người tham gia khóa học đồng thời xây dựng nguồn lực lâu dài chỉnh thể trường đại học, cao đẳng 3.7, Phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng hoạt động thị trường bất động sản doanh nghiệp chủ thể chủ yếu tạo hàng hóa bất động sản cho thị trường, cung ứng dịch vụ tư vấn, môi giới đối tượng tham gia giao dịch bất động sản nay, hoạt động Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nước ta cịn nhiều hạn chế: Thiếu bình đẳng thành phần kinh tế, hoạt động tự phát nằm ngồi kiểm sóat nhà nước, thiếu số loại hình họat động doanh nghiệp…Để phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần có số biện pháp sau: - Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc thành phần kinh tế bình đẳng việc thành lập doanh nghiệp, ưu đãi vốn, giao đất ( nhận chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sư dụng đất), cho thuê đất, miễm thuế, vay vốn,… - Tất doanh nghiệp phải đăng kí kinh doanh hành nghề làm nghĩa vụ tài với nhà nước theo qui định pháp luật, không phân biệt thành phần kinh tế Đối với tổ chức , cá nhân mơi giới bất động sản nằm ngồi kiểm sốt nhà nước cần có biện pháp hạn chế phát triển, tiến tới bước giảm hạn chế, loại bỏ , đồng thời thành lập tổ chức tư vấn cho giao dịch bất động sản, tư vấn thông tin pháp luật, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn thơng tin tài chính, giá cả, lập hợp đồng giao dịch - Hình thành phát triển doanh nghiệp phát triển đất: doanh nghiệp phát triển đất hoạt động lĩnh vực khai thác phát triển vùng đất , tạo mặt xây dựng cơng trình hạ tầng để xây dựng cơng trình cơng nghiệp, thương mại, tín dụng… Tạo quĩ đất để chuyển nhượng , cho thuê doanh nghiệp quản lý tất vùng đất nhà nước quản lí chưa giao cho sử dụng, đất nhà nước thu hồi chưa giao cho dự án ra, doanh nghiệp thự thu hồi đất thực đền bù theo định quan quản lí nhà nước có thẩm quyền sau giao lại cho dự án… Để hình thành loại hình doanh nghiệp này, cần áp dụng số biện pháp như: Đầu tư (hỗ trợ) vốn ban đầu cho doanh nghiệp tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bất động sản…Thay cho việc thu hồi đất thực đền bù Trên sở đó, doanh nghiệp thực qui hoạch chi tiết Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp mặt sử dụng đất thực tế, xây dựng sở hạ tầng để chuyển nhượng tổ chức, hộ gia đình cá nhân xây dựng theo qui hoạch 3.8, Phát triển tạo lập hàng hóa cho thị trường bất động sản Thời gian qua, thị trường bất động sản nước ta ln xảy tình trạng căng thẳng cung – cầu, phần nguyên nhân họat động đầu cơ, phần nguyên nhân quan trọng khác cung hàng hóa bất động sản thấp so với cầu Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh ổn định, cần phải có giải pháp phát triển tạo lập hàng hóa bất động sản Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, theo qui hoạch, từ năm 2010, nhu cầu đất đai bất động sản lớn Hàng hóa bất động sản đất đưa giao dịch thị trường trước hết phụ thuộc khả cung đất hàng hóa Hiện đất hàng hóa chưa tạo lập đầy đủ, kịp thời, có chất lượng nên việc tạo lập bất động sản để đáp ứng nhu cầu người sử dụng trực tiếp gặp khó khăn, trở ngại, ách tắc…….để thị trường bất động sản có nhiều hàng hóa cần có giải pháp sau:  Cơng tác qui hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn loại thị cần sớm hịan thành Cơng qui hoạch xây dựng chi tiêt kế hoạch sử dụng đất Qui định rõ công khai, đơn giản hóa sách khuyến khích đối vớí dự án đâù tư, đó, loại dự án nhỏ có hướng dẫn bỏ thục thu hồi giao đất, nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thỏa thụân chủ đầu tư người sử dụng đất Đối với dự án khác, cho phép quyền tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trực tiếp thu hồi tòan khu vực qui hoạch xây dựng dự án chủ đầu tư thuê đất thực dự án đầu tư  Thực hạ tầng có trước lấy giá trị chuyển quyền sử dụng đất để phát triển hạ tầng chỗ Nhà nước chiụ trách nhiệm thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đât giao đất có hạ tầng cho bên kinh doanh sử dụng đất theo phương thức đấu giá Trứơc mắt cần giao nhiệm vụ tạo lập phát triển đất cho số công Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp ty kinh doanh địa ốc đảm nhận Đối với phát triển đát hàng hóa, việc phát triển hạ tầng phải trước, từ chuyển đất có gía trị thấp thành đất có gía trị cao , tăng thu cho ngân sách nhà nước số dịch vụ hạ tầng điện, thơng tin… cần có phân bổ chu phí hạ tầng hợp lí, tránh tính hết vào giá bán cho người sử dụng trực tiếp Tập trung đầu tư dứt điểm cho dự án, tránh đầu tư dàn trải nay, thực việc lấy gí trị quyền sử dụng đất để phát triển hạ tầng tạ chỗ Xây dựng qui chế phân bổ sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước đầu tư cho phát triển bất động sản, đặc biệt đầu tư, nâng cao gía trị hàng hóa  Khẩn trương đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, nhân, đất đô thị đất khu dân cư nông thơn Do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tỷ lệ lớn bất động sản khơng thể trở thành hàng hóa để tham gia vào thị trường giao dịch thức Để đẩy nhanh tiến độ, cần giảm bớt thủ tục xét, thẩm định quan quản lí nhà nước cấp Tiến tới UBND xã, phường, thị trấn xác nhận đất sử dụng khơng có tranh chấp đồng thời qui định rõ ràng thời hạn để xem xét, xác nhận UBND xã, phường, thị trấn Các trường hợp có đủ giấy tờ theo qui định pháp luật người sử dụng đất tự làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi thẳng quan nhà nước có thẩm quyền cấp, khơng phải qua xem xét quan nhà nước trung gian Đối với trường hợp sử dụng đất ở, đất chuyên dùng trước luật đất đai 1993, mà không nhà nước giao, khơng thu tiền sử dụng đất, lệ phí địa lệ phía trước bạ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Thống mặt sách tất đối tượng tham gia tạo lập bất động sản, tạo điều kiện phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Chính sách thuế sách hỗ trợ, khuyến khích cần áp dụng cách thống , đói với doanh nghiệp thuộc mội thành phần kinh tế tham gia tạo lập hàng hóa bất động sản cơng tác đấu thầu quyền sử dụng đất cần Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp hòan thiện theo hướng tăng tỉ lệ tham gia bắt buộc khu vực ngịai quốc doanh, tránh tình trạng độc quyền “ om” công đẫn đến tiêu cực  Cần có biện pháp để đáp ứng nhu cầu di dời quan, doanh nghiệp, nhà dân tại, qui trình phát triển đại hóa thị địi hỏi phải di dời hàng loạt nhà dân, quan, doanh nghiệp (đặc biệt doanh nghiệp gây ô nhiễm) từ nội thành , nội thị vùng xung quanh Việc tiến hành di dời tiến hành theo chế bao cấp nhà nước cần phải tiến hành theo chế thị trường, nhiên vấn đề phức tạp có nhiều việc phải giải Trong thời gian tới,cần tạo điều kiện để chủ sử dụng đất bán mua quyền sử dụng đất nơi đến theo giá thị trường  Cho phép quan hành nghiệp, doanh nghiệp nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân tự xếp lại trụ sở làm việc theo hướng tổ chức không hoạt động lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ……di chuyển khỏi trung tâm thương mại dịch vụ Nhu cầu sử dụng bất động sản trung tâm thương mại dịch vụ cao Tuy nhiên nhiều quan nhà nước, nhiều đơn vị vũ trang, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh (không kinh doanh lĩnh vực thương mại dịch vụ) có trụ sở trung tâm thương mại, dịch vụ Trong khi, nhiều trụ sở quan hành nghiệp xuống cấp, ngân sách nhà nước lại chưa đủ khả tài để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp…Vì thế, cần chuyển trụ sở đơn vị khỏi trung tâm thương mại, dịch vụ Những đơn vị chuyển trụ sở phép bán tài sản, bất động sản bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụngđất tòan số tiền thu sử dụngđể xây trụ sở địa điểm Tuy nhiên, đất đơn vị hành nghiệp sử dụng nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất doang nghiệp nhà nước nhà nước cho th, đó, khơng phép chuyển nhượng Vì vậy, trước chuyển nhượng cần chuyển mục đích dử dụng đất, sau giao đất có thu tiền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng giải pháp góp phần tăng cung hàng hóa bất động sản tạicác trung tâm thương mại, dịch vụ Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp  Nâng cao chất lượng dự báo nhu cầu nhà khả chi trả để định hướng phát triển nhà đô thị Công tác dự báo nhu cầu cần hòan thiện để dự báo nhu cầu đa dạng loại nhà nhóm dân cư,trên sở đó, tạo hội có nhà phù hợp cho người Qui hoạch đựơc xây dựng đảm bảo phát triển cânđối, hài hòam dự án chỉnh trang thị, đồng thời ban hành sách khuyến khích mạnh mẽ hình thức kinh doanh nhà nhiều tầng, khắc phục tâm lí khơng thích chung cư  Đẩy nhanh việc bán nhà thuộc sở hữu nhànước theo hướng phân định phạm vi sách xã hội phạm vi sách thị trường việc cho thuê, bán nhà thuộc sỏ hữu nhà nước Theo hướng này, đối tượng hưởng trợ cấp, viẹc thuê mua nhà theo nguyên tắc thị trường  Ban hành chế khuyến khích tổ chức tham gia thị trường bất động sản ngồi tổ chức tín dụng, cần khuyến khích tham gia phạm vi thích hợp tổ chức tài chínhkhác như: cơng ty bảo hiểm, cơng ty t ài chính…trong việc đàu tư vào thị trường bất động sản đồng thời ban hành chế hỗ trợ lãi suất, thuế để khuyếnkhích nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đặc biệt xây dựng nhà cho đối tượng có thu nhập thấp, đối tượng sách Mở rộng tham gia người nước ngòai vào thị trường bất động sản, hoạt động xây nhà để bán cho thuê 3.9 Một số giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 3.9.1 Đổi sách thu tiền sử dụng đất Để khuyến khích hợp thức hóa bất động sản đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng lượng hàng hóa bất động sản giao dịch thị trường thức, sách thu tiền sử dụng đất cần sửa đổi bổ sung sau:  Thực không thu tiến sử dụng đất hợp thức hóa việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp sử dụng đất Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế từ ông, bà, cha , mẹ để lại mà người nhận chuyển nhượng ,người thừa kế chưa có hồ sơ ban đầu (giấy tờ hợp lệ) đất mà không thuộc đất nhà nước giao trước ngày 15/10/1993, hình thức nhận chuyển nhượng người bán khơng có giấy tờ hợp lệ trước ngày 1/10/2001 nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thay người bán, lệ phí trước bạ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Đối với trường hợp sử dụng đất bất hợp pháp (lấn chiếm đất công) trước ngày 15/10/1993, phù hợp với qui họach, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không nộp tiền sử dụng đất ghi nợ cho người sử dụng đất hòan trả chuyển nhượng, thừa kế đất đai  Giải hài hòa mối quan hệ thu tiền sử dụng đất với đền bù thiệt hại nhằm đảm bảo giảm chi phí cho người sử dụng đất theo hướng: Người giao đẩ từ đất ở, đất chuyên dùng mức thu tiền sử dụng đất giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trừ giá đất tính đền bù Thu chên lệch giá chuyển mục đích sử dụng đất đất giao từ đất nôngnghiệp để sử dụng đất làm nhà ở, đất xây dựng cơng trình Tức tiền sử dụng đất tính vào giá đất đất chuyên dùng cho xây dựng cơng trình trừ chi phí đền bù theo giá đất nông nghiệp 3.9.2 Đổi sách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ Các khỏan thuế phí phải nộp thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao trùng lặp nguyên nhân khiến cho tượng chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà trao tay không qua đăng ký với qua quản lý nhà nứơc diễn phổ biến Khi chuyển quyền sử dụng đất, người có đất chuyển quyền phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất(từ 2- 4%), người mua phải nộp lệ phí trước bạ (1%) Hai khỏannộp (từ – 5%) nặng người bán người mua, việc kinh doanh bất động sản , đồng thời có phần trùng lặp Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp  Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất định hướng lâu dài bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất, thay vào loại thuế thuế “giá trị tăng thêm đất” sắc thuế đánh giá giá trị tăng thêm đất chuyển nhượng, thừa kế  Căn tính thuế diệntích đất chuyển quyền sử dụng, mức thuế giá trị tăng thêm đất chuyển nhượng Giá trị tăngthêm đất giá bán trừ giá mua Giá mua gía tính thuế lần mua trước khơng có lần mua trước xác định chi phí nhận quyền sử dụng đất 3.9.3 Hỗ trợ tín dụng hoạt dộng kinh doanh bất động sản Thực sách cho vay lãi suất ưu đãi doanh nghiệp sản xuất kinh doanh lĩnh vực bất động sản (trừ doanh nghiệp họat động tư vấn, dịch vụ, môi giới), đặc biệt xây dựng nhà nhằm mục đích cho th, bán trả góp người có thu nhập thấp Phần chênh lệch lãi suất ưu đãi lãi suất thị trường ngân sách nhà nước quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà nhà nước hỗ trợ 3.9.4 Hỗ trợ tài cho người nghèo mua thuê nhà Thời gian qua, nhà nước có nhiều biện pháp ưu đãi, hỗ trợ tài dối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không phảinộp thuế sử dụng đất, cấp vốn hạ tầng Các giải pháp nhằm mục đích tăng cung hàng hóa bất động sản, bình ổn thị trường tạo điều kiện cho nhân dân nhiên, ưu đãi nhà nước mang lại cho nhân dân cịn thay biện pháp hỗ trợ doanhnghiệp, cần tăng cường biện pháp hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà nước tới trực tiếp tay người dân nhà nước hỗ trợ trực tiếp số tiền nhấtđịnh cho đối tượng thuê, mua cụ thể, nhà nứơc cho vay khơng thu lãi 3.9.5 Hình thành tổ chức định giá bất động sản tạo đội ngũ chuyên gia định giá bất động sản Tổ chức định giácó nhiệm vụ định giá đất phục vụ cho việc ban hành giá đất nhà nước, phục vụ chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, chấp bất động sản để tổ chức hoạt động có hiệu địi hỏi phải có đội ngũ cán bộ, Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp chuyên gia thành thạo nghiệp vụ, định giá bất động sản cơngviệc vừa địi hỏi có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực kinh tế- xã hội Do cần có biện pháp hỗ trợ đào tạo chuyên gia tư vấn, định gía bất động sản, tạo nguồn nhân lực cho họat động thị trường 3.10 Ngoài người tham gia mua , tham gia bán, cịn có người quản lí Có thể nói thị trường bất động sản chụi ảnh hưởng lớn sách nhà nước Mà sách có thực hay khơng tùy thuộc nhiều vào người người làm quản lí Vì nâng cao phẩm chất trách nhiệm người làm quản lí cần thiết để mục tiêu mong muốn nhà nứơc đến với đựơc dân chúng Con người giỏi chuyên môn nghề nghiệp mà cần có tư chất, nhân cách tốt, nâng cao tinh thần làmviệc tránh tham nhũng đục khoét, lợi dụng kẽ hở pháp luật để tư lợi, bóp méo thị trường đồng thời chụi trách nhiệm làm sai bỏ mặc “ cha chung không khóc” Việc qui định trách nhiệm hịan tịan đựơc văn luật qui định hành nghề dịch vụ, quản lí Người tham gia hoạt động phải hòan tòan tuân thủ trái vi phạm pháp luật Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp KẾT LUẬN Thị trường bất động sản nước ta dần đến hòan thiện chế hoạt động để phát triển Dự báo năm tới thị trường khởi sắc nhiều vơi tham gia nhiều nhà đầu tư nước ngòai Trong xu hội nhập giới bước vào WTO đòi hỏi thị trường phải hòan thiện để bắt kịp với phát triển Không người tham gia thị trường phải người động có đầy đủ điều kiện để họat động tốt nhất, lợi ích cao khơng cho thân mà cho tòan xã hội Trên số điểm vài cách nhìn nhận khác thị trường bất động sản để ta thấy trình hình thành phát triển thị trường, đồng thời có nhìn nhận đắn họat động thị trường thời gian tới Thị trường bất động sản Việt Nam hướng định hướng đảng nhà nước ta hay khơng địi hỏi nhiều cố găng chủ thể tham gia chuyển biến lâu dài hai làm xong Chắc chẳn thời gian tới thị trường phát triển mạnh mẽ đáp ứng đựơc ngày đầy đủ hơn, chất lượng cho đời sống dân cư 68 PHỤ LỤC Chương I Cơ sở lý luận thị trường bất động sản I Khái niệm, đặc điểm, vai trò thị trường bất động sản Khái niệm Phân loại Vai trò Đặc điểm II Các yếu tố tác động lên thị trường bất động sản 10 III Kinh nghiệm số nước giới 13 Chương II Thực tiễn hoạt động thị trường bất động sản 18 2.1 Thực tiễn hoạt động thị trường 18 2.2 Hạn chế nguyên nhân tồn 28 2.2.1Hạn chế 28 2.2.2 Nguyên nhân 30 Chương III Giải pháp phát triển thị trường bất động sản 31 3.1 Định hướng phát triển thị trường 31 3.2 Giải pháp 32 69 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Nguyên lý thị trường bất động sản - Tạp chí địa số 32 ngày 5/09 – 2006 - Tạp chí địa số 12 ngày 25/4/2006 - Tạp chí địa số 19 ngày 15/3/2006 - Tạp chí địa số tháng 6/2006 - Tạp chí địa số tháng 12/2005 - Tạp chí tài nguyên mơi trường số 11 tháng 11/2005 - Tạp chí bất động sản số 32 ngày 5/9/2006 - Tạp chí bất động sản số 19 ngày 15/3/2006 - Tạp chí bất động sản số 10 ngày 5/12/2005 - Báo Vietnamxpress - Báo Sài Gịn giải phóng - Báo Vietnamnet 70 ... TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1,ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG VIỆT NAM Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Trong nỗ lực hình thành phát triển thị trường bất động sản lành... thị trường thức họat hoạt động tốt đẹp Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp 1.3.4, Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường nước Thị trường bất động sản. .. thị trường Người thuê bất động sản thơng qua mơi giới thị trường tự giao dịch tìm bất động sản kí kết với người cho thuê Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp  Thị trường bất động