Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp .doc

Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp .doc

Phần mở đầu Năm 2005 khép lại với yếu tố bất ngờ thị trờng bất động sản nh: đóng băng thị trờng, cầu hàng hóa bất động sản cho thuê tăng đột ngột, giá hàng hóa bất động sản thay đổi lờng đợc nói thị trờng bất động sản Việt Nam trình xác lập chế hoạt động Những nóng lạnh thị trờng điều khó tránh khỏi Sự phát triển lĩnh vực đầy nhạy cảm đợc nhìn nhận nh thời gian tới, nguyên nhân bất cập thị trờng vấn đề đợc đặt cho ngời tham gia thị trờng phía nhà nớc phía ngời dân đề tài thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp đợc đề cập nhằm giúp cho ngời nghiên cứu tìm hiểu lý luận thị trờng bất động sản cung cầu yếu tố hình thành nên thị trờng, phản ứng yếu tố có thay đổi thị trờng Đồng thời thông qua đề án để thấy đợc số nguyên nhân từ đa số giải pháp cho thị trờng thời gian tới để thị trờng hoạt động thông suốt hiệu định hớng mong muốn xà hội Thị trờng bất động sản rộng lớn phong phú đa dạng hình thức loại hình khuôn khổ đề án môn học xin đợc đề cập nhiều đến thị trờng bất động sản ViƯt Nam vµ mét sè kinh nghiƯm cđa mét sè nớc giới đối tợng chủ yếu thị trờng mua bán nhà đất Nội dung đề án môn học đợc cấu tạp thành chơng Chơng I: Cơ sở lý luận thị trờng bất động sản Chơng II: Thực tiễn hoạt động thị trờng bất động sản Chơng III: Giải pháp phát triển thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Chơng I: sở lí luận đề tài I, khái niệm, đặc điểm, vai trò thị trờng bất động sản 1.1, Khái niệm thị trờng bất động sản Trớc tìm hiểu khái niệm thị trờng bất động sản hiểu qua khái niệm thị trờng nói chung Thị trờng đựơc định nghĩa nơi diễn hoạt động mua bán tổng thể quan hệ cho phép ngời mua ngời bán trao đổi đợc với hàng hóa dịch vụ Cũng giống nh hàng hóa khác thị trờng bất động sản ®êi x· héi cã sù trao ®æi mua bán, giao dịch bất động sản Theo dòng lịch sử đời phát triển thị trờng bất động sản gắn liền với trình đất đai trở thành hàng hóa xác lập chế độ sở hữu sinh lợi chúng Và khái niệm thị trờng bất động sản xuất giao dịch bất động sản đời, tức bất động sản trở thành hàng hóa Tuy nhiên, có giao dịch trao đổi hàng hóa bất động sản có thị trờng bất động sản thị trờng bất động sản phải mua bán hàng hóa bất động sản mức độ định gắn liền với phát triển kinh tế quốc gia, gắn liền với phát triển sản xuất hàng hóa đời sản xuất hàng hóa mà nguồn gốc chế độ chiếm hữu t nhân đất đai Khi đất đai sinh lợi cho ngời sở hữu chúng trở thành đối tợng để trao đổi,chuyển nhợng, cho thuê Không có đất ngời ta xây dựng công trình đất để phục vụ cho kinh doanh đời sống, cho giao dich thị trờng đến đựơc nhà nứơc thừa nhận tham gia quản lí (điều tiết) thị trờng bất động sản thức hợp pháp có điều kiện phát triển Do có nhiều quan điểm khác hàng hóa bất động sản nên có nhiều quan điểm khác thị trờng bất động sản Có quan điểm cho thị trờng bất động sản thị trờng đất đai tài sản nhà , công trình phải gắn liền với đất đai trở thành thị trờng bất động Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp sản điều có nghĩa thân đất đai bất động sản yếu tố bất động sản Gần giống nh vËy, mét sè ngêi quan niƯm r»ng thÞ trêng bất động sản thị trờng địa ốc( nhà đất) quan niệm phổ biến nớc ta hoạt động giao dịch chủ yếu quan sát đợc giao dịch chuyển nhợng, mua bán chấp, Nhà đất, quan điểm cha đủ thực tế nhà đất phận quan trọng hàng hóa thị trờng Bên cạnh đó, có ngời quan niệm thị trờng bất động sản góc độ phản ánh trực diện họat động thị trờng bất động sản họ cho thị trờng bất động sản nơi diến họat động mua, bán bất động sản theo qui luật thị tr ờng Quan niệm xuất phát từ đặc điểm hoạt đông thị trờng bất động sản hầu hết nớc luật dân điều chỉnh Tuy nhiên, góc độ dễ hình dung thị trờng bất động sản Từ kết luận: Thị trờng bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trờng nghĩa hẹp : hoạt động liên quan đến bất động sản nh: mua, bán chấp nói cách khác, tổng hoà giao dịch dân bất động sản địa bàn định thời gian định Cũng cần phải phân biệt thị trờng bất động sản thị trờng xây dựng Hiện có nhiều ngời nhầm lẫn hai loại thị trờng với Khác với thị trờng xây dựng nhận đặt hàng sản xuất bất động sản, thị trờng bất động sản thị trờng dịch vụ phơng thức hoạt động thị trờng bất động sản có nét riêng biệt 1.2, phân loại thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản phong phú đa dạng chủng lọai phục vụ cho nhiều mục đích khác Dựa tiêu chí phân loại khác ta phân chia loại hình thị trờng bất động sản nh sau 1.2.1 ,Căn loại hình giao dịch ta phân loại thị trờng gồm: ã thị trờng mua bán bất động sản: hình thành sớm Xét lịch sử, thị trờng mua bán trao đổi đất đai xuất gần nh đồng thời với xuất Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp chiếm hữu t nhân t liệu sản xuất, chiếm hữu t nhân đất đai, ngày việc mua bán trao đổi đất đai, bất động sản đà trở thành phổ biến vựơt khỏi phạm vi quốc gia, nớc có kinh tế phát triển Mua bán trao đổi bất động sản đợc diễn trực tiếp ngời có nhu cầu mua, bán , trao đổi Hoặc thông qua tổ chức dịch vụ, môi giới t vấn bất động sản hoạt động mua bán bất động sản cá doanh nghiệp kinh doanh (sản xuất, xây dựng) bất động sản cung cấp bất động sản cho chủ thể kinh tế ã Thị trờng bất động sản cho thuê: Khác với mua bán thị trờng chuyển dich quyền sử dụng bất động sản thời gian định.ngời chủ sở hữu bất động sản ngời thuê bất động sản đàm phán tự thỏa thuận đa mức giá định Kí kết hợp đồng dân Theo đó, ngời chủ sở hữu bất động sản nhợng phần quyền sở hữu cho ngời thuê bất động sản thơi gian thuê Ngời thuê bất động sản đợc quyền khai thác sửa dụng bất động sản nh ®· kÝ kÕt mơc ®Ých sư dơng víi chđ sở hữu là: để ở, để làm văn phòng, để làm kho chứa hàngvới nhiều mục đích thuê bất động sản khác Cũng có nhiều loại hìnhbất động sản khác khách hàng thuê nh: nhà cao tầng, văn phòng, cao ốc, nhà riêng, quyền sử dụng đất Giá thị trờng quan hệ cung cầu định Tùy thuộc vào công mục đích ngời thuê khả thỏa mÃn bât động sản Có thể dựa vào số bất động sản có sẵn thị trờng để tham khảo đa gía kí kết hợp đồng Giá thuê đắt hay rẻ phụ thuộc nhiều vào cung cầu hàng hóa bất động cho thuê hàng hóa thay thị trờng Ngời thuê bất động sản thông qua môi giới thị trờng tự giao dịch tìm bất động sản kí kết với ngời cho thuê ã Thị trờng bất động sản dùng làm tài sản chấp Đây thị trờng gắn liền với hoạt động ngành ngân hàng tài bất động sản trở thành tài sản để bảo đảm tiền vay.ngân hàng, tổ chức tín dụng giữ giấy rờ chứng nhận sở hữu bất động sản cùa ngời cầm cố bất động sản, Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp tiến hành định gía latm thủ tục cho chấp Ngân hàng tính lÃi vay vào số tiền ngời chấp bất động sản nhận Ngời chấp bất động sản có nghĩa vụ tóan tiền vay gốc lÃi vay hạn không bị tịch thu tài sản cầm cố Thị trờng góp phần khơi thông thị trờng vốn làm nảy sinh giao dịch khác nh: định giá bất động sản, chuyển nhợng vốn vay, chuyển dịch quyền nắm giữu bất động sản chấp chuyển nhợng phát triển bất động sản chấp ã Thị trờng bất động sản dùng góp vốn liên doanh Trong liên doanh bên phải góp vốn chủ bất động sản thờng dùng vốn góp tiền mặt, giá trị động sản dựa bất động sản mà ngời tham gia góp vốn đa để góp vốn liên doanh ngời đinh giá tiến hành định giá bất động sản từ rút đợc gía trị vốn góp liên doanh cá nhân Trong kinh tế thị trờng phát triển mạnh nứơc phát triển luông mong muốn thu hút đợc nhiều vốn góp từ nớc ngòai Đồng thời có đợc nhiều vốn để tham gia tích cực chủ động, cho việc kinh doanh thu lợi liên doanh đất đai sở hạ tầng nguồn vốn đối ứng để phát triển , thu hút vốn nớc Do vậy, với nớc phát triển nh nớc ta góp vốn liên doanh bất động sản u cần đợc tận dụng phát huy hiệu qủa.đồng thời, thị trờng nàylàm nảy sinh giao dịch nh định giá bất động sản chuyển nhợng vốn góp liên doanh, vốn góp cổ phần ã Thị trờng bất động sản tham gia bảo hiểm Khi chủ sở hữu bất động sản tham gia bảo hiểm bất động sản với tổ chức bảo hiểm với mức phí định đợc bồi hòan giá trị bất động sản đủ điều kiện ®Ĩ chi tr¶ Nh vËy chđ cã bÊt ®éng s¶n chụi đóng góp khỏan tiền định để phòng trừ gặp rủi ro bất động sản có đợc khỏan bồi thờng để khôi phục lại đợc bất động sản Ngời có bất động sản tự mua bảo hiểm cho bất động sản không ngoại trừ số loại hình bất động sản bắt buộc phải mua 1.2.2 Căn vào loại hàng hóa thị trờng ã Thị trờng đất đai: Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Đây thị trờng đời sớm Từ sơ khai đất đai sinh lợi nhiều cho ngời xuất chiếm hữu t nhân đất đai Trong xà hội có ngời có đất ngời đất cần đất để sản xuất sinh họat Nhà nớc xác lập quyền sở hữu đất đai cá nhân, đất đai đựơc mua bán thỏa mÃn cho ngời có nhu cầu Khi pháp luật cha công nhận tồn thị trờng đất đai nhng việc mua bán đất đợc tiến hành có nhu cầu thực thị trờng đòi hỏi khách quan Vì công nhận pháp luật nên thị trờng đợc coi nh thị trờng ngầm Khi pháp luật nhà nớc công nhận thị trờng mua bán đất lúc thị trờng đợc thực công nhận có điều kiện phát triển.ở nớc ta thị trờng quyền sử dụng đất mẻ đợc hình thành thời gian ngắn gần đòi hỏi nhà nơc cần hòan thiện sách, hệ thống văn pháp qui để thị trờng hoạt động lành mạnh hiệu nhanh chóng số nớc thị trờng có hai loại : thị trờng chuyển nhợng quyền sở hữu thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng Riêng nớc ta, chế độ sở hữu trị nhà nớc ta qui định: đất đai thuộc sở hữu tòan dân nhà nớc đại diện qủan lí Do đó, thị trờng có thị trờng thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng đất thị trờng chuyển nhợng quyền sở hữu bất động sản nh số nơc công nhận chế độ sở hữu cá nhân ã Thị trờng nhà Nhà loại hình bất động sản quan trọng thị trờng bất động sản thỏa mÃn đợc nhiều nhu cầu sinh họat ngời Có nhiều loại hình nhà khác đợc cung cấp thị trờng nh: nhà riêng biệt, dÃy nhà riêng biệt bán riêng biệt, dÃy nhà xây kiểu.Những nhà chung c.Thị trờng nhà thuộc khu vực công cộng (phục vụ cho đối tợng có thu nhập thấp) lọai hình thờng có đợc nhiều u đÃi nhà nớc để dạt đợc mục tiêu xà hội không đơn phục vụ cho cá nhân có tiền có nhu cầu mà Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Bất động sản nhà đợc cung cấp doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản, cá nhân, hộ gia đình.phục vụ cho nhu cầu ngời mua nhà để đa dạng loại hình nàh đợc cung cấp, đa dạng chất lợng , kiểu dáng ã Thị trờng văn phòng Khi việc kinh doanh hoạt động doanh nghiệp tổ chức phát triển thành phố lớn Nhu cầu hàng hóa bất động sản để làm địa điểm văn phòng giao dịch, trụ sở tăng lên nhanh đáp ứng yêu cầu doanh nghiệp công ty t nhân Cung cấp hàng hóa bất động sản làm văn phòng để thỏa mÃn đợc điều kiện làm văn phòng bất động sản phải có chất lợng, tiêu chuẩn hợp lí Dựa vào thị trờng mà ngời mua bán thỏa thuận, kí kết để tìm gía cho thuê cho hai bên cho thuê thuê nhà đợc thỏa mÃn loại hình thị trờng văn phòng cho thuê phát triển đô thị lớn, đặc biệt nh: hà nội, thành phố Hồ Chí Minh thời gian gần thị trờng văn phòng cho thuê nớc ta sôi động nhu cầu vănphòng cho thuê lớn, kéo theo giá cho thuê bất động sản cao ã Thị trờng hàng bán lẻ Nhu cầu hệ thống cửa hàng , đại lí doanh nghiệp kinh doanh, xí nghiệp làm cho thị trờng sôi động nhiều thời gian này.mỗi công ty tham gia thị trờng kinh doanh cần hệ thống cửa hàngbán lẻ phục vụ khách hàng tận tình Hệ thống bán lẻ phát triển mảnh đất màu mỡ cho thị trờng cửa hàng bán lẻ mà doanh nghiệp bỏ qua ã Thị trờng bất động sản công nghiệp: sân bay, đờng giao thông, bến bÃi Đây loại hình bất động sản có gía trị cao, ngời tham gia tạo bất động sản cần có chuyên môn, nguồn vốn lớn đặc biệt số bất động sản phải nhà nớc đầu t xây dựng cá nhân muốn tham gia đầu t vốn lớn thời gian thu hồi vốn lâu nh: hệ thống đờng sá, bến bÃi Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Thị trờng bất động sản đặc biêt: sở đóng tàu, sở hóa dầu, trạm xăng, trung tâm giả trí.Đây loại hình bất động sản đặc biệt có vai trò lớn ảnh hởng nhiều đến kinh tế, xà hội đất nớc 1.3, vai trò thị trờng bất động sản 1.3.1, Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Là cầu nối sản xuất tiêu dùng bất động sản thực trình phát triển sản xuất bất động sản hàng hóa cần nơi đê trao đổi mua bán thị trờng bất động sản nơi trao đổi mua bán thị trờng, nơi ngời bán ngời mua gặp tạô điều kiện cho việc mua bán trao đỏi diễn linh hoạt suôn sẻ kinh tế thị trờng tức hàng hóa không đợc đa trao đổi trongđời sống không tồn việc mua bán lọa hàng hóa đó, việc phát triển loại mặt hàng hạn ché chủ yếu chỏ tự cung tự cấp mà ã Là nơi thực chuyển hóa vốn từ hình thái vật sang hình thái giá trị từ hình thái giá trị sang hình thái vật Ta thấy rừng thị trờng bất động sản ngời bán ngời mua trao đổi với qua vật ngang giá chung mà hai bên lựa chọn : vàng, ngoại tệ, nộ tệkhi thực việc trao đổi hình thái vật bất động sản đợc chuyển hóa sang hình thái tiền tệ ngợc lại Đó điều kiện quan trọng huy động vốn tạo hiệu lực phát triển cao cho thị trờng ã Khi thị trờng bất động sản bị ngng trệ làm cho vốn chậm lu thông ảnh hởng đến tái sản xuất chu kì Ngựơc lại thị trờng bất động sản thông suốt thuận lợi cho việc lu thông vốn thị trờng Do trình tái sản xuất thuận lợi kéo theo hoạt động sản xuất hiệu 1.3.2, Thị trờng bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển ã Thị trờng bất động sản góp phần phát triển sức sản xuất đồng thời trình tăng vốn cho đầu t cho phát triển đặc biệt vốn cố định Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp ã Khi thị trờng bất động sản phát triển tốc độ chu chuyển đồng vốn nhanh thực chất việc tăng thêm vốn Vốn chu chuyển theo công thức hàng tìen hàng hay tiền hàng - tiền qua vòng quay vốn giá trị vốn tăng lên nguồn lực vón tăng lên tốc độ quay vòng vốn nhanh nguồn vốn tăng lên nhanh ã Các giao dịch chấp bất động sản góp vốn liên doanh bất động sản thực chất giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu t phát triển Thực chất bất động sản luôn có giá trị cao thị trờng theo pháp luật qui định ngời chủ sở hữu bất động sản cầm cố , chấp,bất động sản v ậy bất động sản đợc tham gia vào đời sống sản xuất xà hội Với giá trị lớn thân bất động sản ®· t¹o mét ngn vèn rÊt lín t¹o ®iỊu kiện cho sản xuất , tăng nhanh vốn xà hội để tái đầu t 1.3.3, Phát triển thị trờng bất động sản góp phần tăng ngân sách cho nhà nớc Khi thị trờng bất động sản tăng lợng hàng hóa giao dịch, mở rộng phạm vi giao dịch Cả hai hớng góp phần tăng thu ngân sách cho nhà nứơc thông qua khỏan thu nh: thuế phí Khi tham gia giao dịch thị trờng bất động sản, thị trờng thức bất động sản đợc giao dịch dễ đồng thời nhà nứơc quan chủ quản thu đựơc nguồn ngân sách Càng nhiều bất động sản tham gia nhiều ngân sách đợc thu thêm, ngòai tạo điều kiện cho thị trờng thức họat hoạt động tốt đẹp 1.3.4, Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng thị trờng nớc Thị trờng bất động sản thuộc tổng thể thị trờng kinh tế quốc dân, có mối quan hệ mật thiết đến thị trờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hàng hóa Do đó, phát triển thị trờng bất động sản ảnh hởng trực tiếp đến mở rộng, phát triển thị trờng khác, tức góp phần mở rộng, phát triển thị trờng chung Vì phát triển thị trờng bất động sản đồng thời đòi hỏi nhiều hơn, tốt thị trờng hàng hóa dịch vụ, cung cấp lao động nhiều hơn, Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp lao động có kỹ thuật cao vốn, đảm bảo cho thị trờng bất động sản tăng trởng theo Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, điều kiện kinh tế phát triển quan hệ thị trờng nói chung thị trờng bất động sản nói riêng không bó hẹp phạm vi quốc gia Thị trờng bất động sản phát triển vợt khỏi quốc gia tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân nớc tham gia giao dịch bất động sản lÃnh thổ nớc mà tạo điều kiện cho họ đầu t phát triển sản xuất, đầu t kinh doanh bất động sản họ c trú, sinh sống Đó sở hình thành phát triển quan hệ xà hội tạo thuận lợi hiểu biết lẫn nớc, dân tộc, cộng đồng góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại 1.3.5, Thị trờng bất động sản góp phần ổn định đời sống xà hội Thị trờng đất đai nói riêng thị trờng bất động sản nói chung giữ vị trí quan trọng ổn định đời sống xà hội Thị trờng bất động sản, thị trờng ®Êt ®ai ë bÊt cø x· héi nµo cịng ®Ịu gắn với sách đất đai quốc gia Một thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh tức sách đất đai phù hợp, xà hội ổn định Một thị trờng bất động sản không họat động hoạt động không hiệu quả: giá lên xuống thất thờng, đầu cơ, lũng đoạn giá tác động trực tiếp vào hoạt động xà hội, xáo trộn t tởng, hòai nghi sách pháp luật làm cho xà hội thiếu ổn định, đất đai, nhà cửa công trình khác gắn chặt với họat động sản xuất đời sống ngời hoạt động xà hội ngời Thực tế nơc nớc ta thời gian đầu năm 90 mà thị trờng đất đai, nhà xuất ngầm, tợng đầu đất đai phát triển đà dẫn đến tăng nhanh giá đất đai, ngời dân hoài nghi với sách đất đai nhà nớc, quan hệ xà hội đất đai, nhà có biểu tiêu cực 1.3.6, Thị trờng bất động sản góp phần nâng cao đời sống dân c Trớc hết, thị trờng bất động sản phát triển thúc đẩy khoa học , kỹ thuật công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, nh công trình phục vụ cho sinh họat đời sống trực tiếp ngời, nhu cầu cho văn hóa, xà hội, thể thao Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp - Thị trờng bất động sản góp phần tích cực vào việc tạo dựng phát triển ngành kinh doanh bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu xà hội Số lợng tổ chức, doanh nghiệp tham gia vào phát triển cung ứng bất động sản ngày nhiều hiệu qủa họat động chúng đợc nâng cao - Thông qua vân hạnh thị trờng bất động sản, nội dung quản lý nhà nớc bớc đợc hòan thiện để đáp ứng tốt nhu cầu phát triển kinh tế xà hội nớc trình hội nhập kinh tế - Thị trờng bất động sản thời gian qua đà góp phần phân bố sử dụng loại đất bất động sản hợp lý hiệu Các nhu cầu đất đợc đáp ứng đầy đủ với chất lợng cao thời kỳ 1996 2000 nhà nớc giao 9,3 triệu đất nông nghiệp cho hộ gia đình, nông dân, nông trờng, trang trại, 260 nghìn đất chuyên dùng (bằng 17% qui mô đât) giao cho thuê 25000 - Hoạt động thị trờng phong phú đa dạng - Thị trờng nhà đất phát triển sôi động 75%tổng số hộ gia đình đợc giao nhận quyền sử dụng đất để xây dựng mua nhà Còn lại theo hình thức thuê Tuy chất lợng thấp nhng tỷ lệ số hộ có nhà tăng lên đáng kể từ bình quân 3-4m2 lên 6-8m2 Nhà nớc khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng phát triển nhà Thực sách cho ngời nớc Việt kiều tham gia đầu t, cung cấp, phát triển dịch vụ thị trờng bất động sản -Thị trờng kinh doanh mặt xây dựng kinh doanh diện tích văn phòng khách sạn, nhà hàng khởi sắc nhiều Cuối năm 2001 riêng đầu t nớc vào lĩnh vực gần tỷ USD Công tác quản lý thị trờng dịch vụ có liên quan đợc cải tiến, thay đổi hành thủ tục lẫn chế cách thức hoạt động Về mặt quản lý, mặt nhà nớc đà khẩn trơng ban hành bổ sung văn pháp lý, đề sách liên quan ®Õn tõng vÊn ®Ị thĨ cđa thÞ trêng bÊt động sản nh đất đai, nhà Mặt khác nhà nứơc đà có chinh sách điều chỉnh khuyết điểmcủa thị trờng bất động sản thông qua việc tạo dựng phong xây dựng nhà tình nghĩa, trợ Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp cấp nhà Những sách đà góp phần không nhỏ vào việc ốn định bớc đầu phát triển thị trờng bất động sản 2.3 số hạn chế Nguyên nhân 2.3.1 hạn chế ã Tỷ lệ giao dịch phi qui cao vấn đề cộm thị trờng bất động sản với tính chất manh nha thị trờng , số lợng giao dịch phi chÝnh qui chiÕm tû lƯ kh¸ lín tỉng giao dịch, với nhièu hình thức đa dạng chủ yếu đô thị (thị trờng phi qui chiếm khoảng 70 80%giao dịch) đất đai bất động sản khác, thu hút tham gia nhiều tổ chức cá nhân xà hội, kể quan nhà nớc, đòan thể doanh nghiệp nhà nớc ã Mất cân đối cung cầu Nhu cầu dân c nhà nhu cầu khu vực kinh doanh bất động sản lớn, cha đáp ứng đựơc đầy đủ Trong cung mặt khu công nhgiệp khu chế xuất, mặt cho doanh nghiệp nhà nớc diện tích văn phòng, khách sạn lại vợt xa cầu Qua trọng đáng ý bất động sản mà cung vợt xa cầu thờng đợc hình thành từ nguồn gốc ngân sách nhà nớc ã Thị trờng nóng , lạnh thất thờng, giá dễ biến động Trong năm gần , thị trờng đà trải qua sốt năm 1993, đóng băng năm 1997 1999 lại sốt vào năm 2000 lại bị đóngbăng giao dịch từ đầu 2004 đến Giá dễ biến động có lúc theo hớng nhảy vọt trongkhi tổng giao dịch thực tế không tăng đột biến Còn tồn hai giá: giá nhà nớc qui định gía thị trờng yếu tố gây khó khăn cho nhà kinh doanh bất động sản việc dự báo nhu cầu đầu t đáp ứngnhu cầu bất động sản điều có ảnh hởng tiêu cực đến đầu t phát triển, đặc biệt doanh nghiệp kinh doanh ã Qui trình mua bán phức tạp , qua nhiều khâu trung giankhông cần thiết, tốn nhiều thời gian , chi phí giao dịch cao Mọi loại hình giao dịch Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp có tham gia quan có thẩm quyền nhà nớc, nhiều mang tính chất xin cho để hòan thành hợp đồng giao dịch dân sự, bên tham gia phải qua nhiều bớc với nhiều thủ tục rờm rà, phải lại nhiều ã Các tồn chế bao cấp, có phân biệt không cần thiết quốc doanh, quốc doanh, nớc nớc chế sách quản lí điều hành nhà nớc lĩnh vực bất động sản Tồn tạo môi trờng thuận lợi cho tham nhũng, sách nhiễu phần tử thoái hóa, biến chất quan quản lí nhà nớc đất đai, nhà gây bất bình đẳng hội kinh doanh thu nhập xà hội, làm méo mó quan hệ giao dịch thị trờng bất động sản ã Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận Tồn tạo nhiều tiêu cực việc mua bán bất động sản , góp phần làm gia tăng tình trạng đầu bất động sản gây nhữngkhiếu kiện tranh chấpnhà đất (hiện 60 70 %tổng khiếu kiện xà hội khiếu kiện nhà đất) ã Thiếu đồng thị trờng bất động sản thị trờng khác, đặc biệt thị trờng tiền tệ ngời kinh doanh bất động sản cần vốn ngắn hạn, trung hạn dài hạn để đầu t (vèn vay thêng chiÕm tû träng 60 – 80% vốn đầu t cho dự án) ngời mua nhà cần vốn vay dài hạn để mua nhà trả góp .việc vay thờng kéo theo việc chấp bất động sản tổ chức bất động sản lớn huy động vốn thông qua thị trờng chứng khóan ã sách biện pháp nhà nớc cha đủ mạnh để phát triển thị trờng bất động sản giá đất đai qui địnhcủa nhà nớc đà lạc hậu so với thực tế thị trờng , nên tác dụng điềutiết thị trờng Giá bất động sản Việt Nam thành phố lớn rÊt cao so víi thÕ giíi mỈc dï thu nhËp thuộc vào thu nhập thấp nhng giá ngất ngởng nhà đất nhu cầu có thực nhng không đến tay đợc đại đa số ngời cã thu nhËp thÊp cña x· héi 2.3.2 mét sè nguyên nhân Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp ã Chính sách, pháp luật phủ cha đầy đủ Các văn luật dới luật đa nhng không mang tính thực tế chồng chéo , hạn chế mâu thuẫn Nh luật kinh doanh bất động sản dù đà đựoc thông qua nhng cha có văn hớng dẫn thực thi, chậm sửa đổi luật, khung pháp lý thiếu đồng bộ, chồng chéo hay thay đổi văn pháp lý thờng chạy theo cách thụ động Hiện số lợng văn qui phạm qui cấp có thẩm quyền ban hành có liên quan đến mặt thị trờng bất động sản nhiều nhng cha đủ, thừa mà lại thiếu làm cho ngời tham gia thị trờng gặp nhiều trở ngại, khó khăn, khó thực đầy đủ theo quiđịnh pháp luật .những qui định giá, phí, lệ phí cha hợp lý, nguyên tắc thị trờng hình thành giá cha đợc tuân thủ • ChÝnh s¸ch thu hót cđa chÝnh phđ cha thËt hấp dẫn ngời đầu t, nhiều lúc cha đủ mạnh để chủ đầu t vợt qua đợc thủ tục hành lôi thôi, cách rách ã Vì thị trờng bất động sản thị trờng quyền sử dụng đất mẻ lí luận nhận thức cha hòan thiện Đi với thời gian dài nhà nớc quyền buông lỏng quản lí gây nên tợng lôn xộn , mà thủ tục cấp giấy chứng nhận cha thể hòan thành tạo cản lực cho ngời tham gia thị trờng quan điểm nhận thức đà có đổi nhng chậm so với yêu cầu đổi Trong hiến pháp đà xác định đợc hình thức sở hữu nên kinh tế sở hữu tòan dân , sở hữu tập thể, sở hữu t nhân, quan niệm sở hữu đất đai đà không bắt nhịp đợc vơí sửa đổi, bổ sung quan trọng ®ã cđa hiÕn ph¸p, m·i ®Õn 3/2003, qun sư dơng đất đợc công nhận hàng hóa đặc biệt nghị đảng ã Thực tế cung cầu thị trờng cách biệt lớn, để giải đợc khó khăn Cầu thị trờng lớn cung nhỏ, cung cầu chênh lệch dẫn tới mức giá cao ngất ngởng ngời muốn mua nhiều nhng ngời có khả thực thấy cung đất hạn chế cho qui hoạch mở rộng đô thị nhiều tỉnh thành Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp phố đà đợc phê duyệt nhng muốn có đất hàng hãa cịng cÇn cã thêi gian ChÝnh sù khan hiÕm hàng hóa bất động sản dẫn đến cần tăng lên gấp nhiều lần đà phần đâỷ giá bất động sản lên cao Việc cho phép t nhân chuyển nhợng đất đai làm cho cung đất tăng lên nhng đồng thời làm gia tăng tợng mua bán đất trái luật tăng theo ã Do yếu tè t©m lý cđa ngêi d©n hä cho r»ng gÝa đất tăng tăng mÃi nên nhiều ngời đổ xô vào mua đất hay bất động sản , điều làm cho cầu ảo tăng vọt, cung nhỏ cầu giá đất cao Rất nhiều thông tin qui hoạch bị rò rỉ trớc khi hoạch đợc công bố nên đất vùng đà đợc mua bán lại nhiều lần, tợng phổ biến nớc ta ã Do tăng giá vật liệu xây dựng, yếu tố đầu vào.Trong qúa trình thực đầu t bất động sản, nhiều chi phí bắt buộc phát sinh đà làm tăng giá bất động sản Trong bối cảnh mặt giá cao , nhà đầu t phải tiến hành đền bù giải phóng mặt Bên cạnh đó, số dự án đấu giá quyền sử dụng đất, ngời trúng thầu gặp nhiều khó khăn chậm cha giao đất phải chụi lÃi suất ngân hàng chi phí dự thầu Riêng dự án xây dựng khu dân c, thực tế chủ đầu t phải tự lo kinh phí đền bù, giải tỏa đợc 80% dịên tích mặt có định giao đất đồng thời giá đầu vào cho đầu t, xây dựng nhà công trình bất động sản khác có xu tăng mạnh, kể từ năm 2004 nhân tố làm tăng giá thành công trình bất động sản Việc giá nguyên vật liệu xây dựng nh: sắt thép, xi măng.tiền công, tiền lơng xây dựng, giá vận chuyển( giá xăng, giá dầu ) nhiều họat động có liên quan khác tăng mạnh khiến nhà đầu t gặp khó khăn cắt giảm chi phí xây dựng đầu t công trình bất động sản Cụ thể mặt hàng tăng giá nh sau: Tính tóan dựa số liệu thơng mại cho thấy, giai đoạn 2003 2005, giá xăng nhập tăng 47%, giá dầu điezen nhập tăng 123%, giá Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp phôi thép nhập tăng 35%, giá clanker nhập tăng 38% Ngoài mức trả công cho m2 xây dựng công trình nhà thực tế ớc tính tăng khoảng 40 50% khoảng năm trở lại Chỉ cần số thay đổi nhỏ giá thị trờng đà làm cho giá thành bất động sản tăng lên đáng kể Chơng III số giải pháp phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam 3.1,định hớng phát triển thị trờng Việt Nam Trong nỗ lực hình thành phát triển thị trờng bất động sản lành mạnh Quốc hội phủ quan tâm thiết thực đến việc phát triển khai thông thị trờng bất động sản, hòan thiện hình thành đồng yếu tố thị trờng xác định ngành kinh tế bất động sản hớng u tiên phát triển, ngành kinh tế mũi nhọn nứơc đặc biệt nớc phát triển Với vai trò nhà nớc - chđ thĨ qu¶n lÝ nỊn kinh tÕ x· héi thùc nhiệm vụ quản lí thị trờng bất động sản thông qua pháp luật công cụ vĩ mô nh: công cụ hành chính( qui hoạch đô thị, kế hoạch cung cấp đất đai ), công cụ tài ( tài tiền tệ: thuế,phí), công cụ pháp luật Trớc thị trờng nh vậy, ba công cụ liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp từ trung ơng đến địa phơng xuất tình trạng cục vị Mục tiêu chung thị trờng bất động sản nhằm sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai, công trình bất động sản để thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển cải thiện đời sống ngời dân giải pháp, sách phải hớng tới thúc đẩy thị trờng phát triển lành mạnh, theo nghĩa đảm bảo mức giá giao dịch thị trờng không cao nhằm tránh gây tợng bong bóng bất động sản giảm chi phí sản xuất, song không để thị trờng bị đông cứng (để hạn chế rủi ro cho hệ thống nhà đầu t, hệ thống ngân hàng thơng mại) Ngoài thị trờng bất động sản phải tự quản thông qua hội nghề nghiệp nh: hiệp hội kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản,quản trị bất động sản.mỗi tổ chức có qui tắc đạo đức nghề nghiệp riêng Sự quản lí nhà nứơc tự qủan thị trờng nhằm hớng tới hình thành phát triển thị Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp trờng bất động sản bao gồm thị trờng quyền sử dụng đất Theo định hớng xà hội chủ nghĩa đảm bảo hoạt động hiệu quả, thông suốt lành mạnh,hình thành nên giá thị trờng tránh chế hai giá nh Đồng thời xây dựng khung giá nhà đất nhà nớc cho phù hợp với giá thực tế thị trờng phục vụ việc qủan lí tốt cho nhà nớc Dần dần hình thành phát triển thị trờng bất động sản bền vững, hạn chế biến cố rủi ro, khơi thông thị trờng thu hút đối tợng tham gia kể đối tợng có yếu tố nớc 3.2 giải pháp phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam 3.2.1 Nhóm giải pháp chung 3.2.1.1 Hòan thiện môi trờng pháp lí ã Để tạo hành lang pháp lí thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng bất động sản, nâng cao hiệu công tác quản lí nhà nứơc hoạt động thị trờng bất động sản, hệ thống văn pháp luật họat động thị trờng bất động sản đợc hòan thiện nh sau: ã Mở rộng đối tợng đợc tham gia giao dịch thị trờng bất động sản Hệ thống pháp luật thị trờng bất động sản phải đợc hòan thiện theo hớng không hạn chế đối tợng đợc quyền mua nhà, chuyển nhợng thuế, chấp, góp vốn liên doanh bất động sản ã Mở rộng đối tợng tham gia giao dịch mua bán bất động sản, chuyển nhợng quyền sử dụng đất Theo pháp luật hành có họ gia đình cá nhân đợc nhà nứơc giao đất tổ chức kinh tế nớc giao ®Êt cã thu tiỊn sư dơng ®Êt hc ®· nhËn chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngờikhác có quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất Ngoài ra, pháp luật qui định tổ chức kinh tế nớc có quyền chuyển nhợng tài sản tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê ngời nhận tài sản đợc nhà nớc tiếp tục cho thuê đất với qui định pháp luật Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp nh vậy, nay, số đối tợng không đựơc quyền tham gia vào giao dịch mua bán, chuyển nhợng bất động sản quyền sử dụng đất nh sau: - Cơ quan nhà nớc, đơn vị hành nghiệp, tổ chức trị xà hôi, sử dụng đất để xây dựng trụ sở hoạt động lĩnh vực đời sống xà hội - Tổ chức nhân nớc - Các doanh nghiệp cha đựơc pháp luật cho phép nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất doanh nghiệp mua nhà, công trình đợc nhà nớc giao đất cho thuê đất gắn liềnvới công trình , phù hợp với hình thức mà nhà nớc đà áp dụng với chủ bán nhà , công trình cho doanh nghiệp Để mở rộng đối tợng tham gia giao dịch thị trờngbất động sản, pháp luật hành đất đai phải sửa đổi bổ sung, mở rộng đối tợng đựơc quyền mua bán bất động sản, chuyển nhợng nhận quyền sử dụng đất Trong thời gian tới, tổ chức kinh tÕ, c¸c tỉ chøc x· héi – nghỊ nghiƯp, nÕu có nhu cầu đợc phép mua bán nhà, công trình chuyển nhợng, nhận chuyển nhợng quyền sử dụng ®Êt TiÕp ®ã tõng bíc më réng cho c¸c ®èi tợng khác đến không hạn chế đối tợng đựơc quyền mua bán bất động sản, chuyển nhợng quyền sử dụng đất Riêng tổ chức, cá nhân nứơc nên hạn chế thời gian sử dụng đất khống chế phạm vi số địa phơng, khu vực, cụ thể để đảm bao an ninh, quốc phòng, quản lí xà hội ã Mở rộng đối tợng tham gia giao dịch cho thuê, chấp bất động sản quyền sử dụng đất Hiện nay, theo qui định pháp luật đất đai, hầu nh tòan bất động sản quan hành nghiệp, đơn vị lực lợng vũ trang nhân dân, tổ chức trị đề tài sản nhà nớc Đồng thời, quan nhà nớc đựơc giao sử dụng tài sản nhà nớc, không đợc phép thuê mớn, không đợc phép chấp tổ chức tín dụng để vay vốn, cha đợc phép qua nhà nớc có thẩm quyền vậy, đối tợng lại đợc cho thuê bất động sản tổ chức kinh tế hộ gia đình cá nhân Tuy nhiên, phần đất đai nhà nớc cho tổ chức Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp kinh tế, cá nhân, hộ gia đình thuê theo phơng thức trả tiền hàng năm, ngời sử dụng đất không đợc quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất, nhng lại đợc quyền cho thuê nhà, công trình xây dựng đất thuê Nhu cầu thuê cho thuê lại, nhu cầu chấp bất động sản thực tế sống lớn Vì nảy sinh việc tổ chức kinh tế cho thuê mặt nhà xởng, đơn vị hành nghiệp cho thuê bất động sản để tăng thu nhập cải thiện đời sống cán nhân viên nằm kiểm soát nhà nớc Các tổ chức kinh tế tự chấp tài sản tổ chức tín dụng, giá trị bất động sản chấp hai bên tự xác định dẫn đến việc lợi dụng, xâm phạm, xâm chiếm tài sản công Chính vậy, pháp luật bất động sản cần đợc bổ sung, sửa đổi theo hớng mở rộng phạm vi đối tợng tham gia chấp, cho thuê lại đất Trong thời gian tới, cần cho phép tổ chức kinh tế đợc nhà nớc giao đất cho thuê đất không phân biệt đà trả tiền thuê đất hay không trả tiền thuê đất, đợc phép chấp giá trị quyền sử dụng đất, đợc phép cho thuê lại đất Đồng thời, cho phép đơn vị hoạt động nghiệp kinh tế, có dôi d bất động sản đợc quyền chấp, cho thuê bất động sản để thu lại vốn, nhà nớc xử lí phân phối hợp lí phần thu nhập thu đựơc từ cho thuê bất động sản đơn vị hành nghiệp để bảo đảm lợi ích đơn vị nhà nớc Qui định pháp luật hành, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đựơc phép chấp bất động sản vay vốn tổ chức tín dụng nứơc, hạn chế việc huy động vốn nứơc ngòai Vì vậy, luật pháp cần đợc điều chỉnh theo hớng cho phép tổ chức hộ gia đình, cá nhân nứơc có quyền chấp bất động sản tổ chức tín dụng nứơc để phát triển họat động sản xuất kinh doanh Tuy nhiêncần qui định thời hạn sử dụng đất trờng hợp ngời chấp khả tóan nợ quyền sử dụng đất thuộc tổ chức tín dụng nớc qui định rõ quyền lực thu hồi đất trờng hợp Đồng thời, qui định rõ tổ chức cá nhân nứơc ngòai đựơc mua bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất phải chủ đầu t có dự án đầu t lÃnh thổ Việt Nam 3.2.1.2 Giảm bớt hạn chế điều kiện để đợc tham gia giao dịch bất động sản Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Theo qui định pháp luật hành ngời sử dụng đất đựoc thực quyền chuyển đổi cho thuê thừa kếphải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên tính đến cuối năm 2000, có 95% đất cha có đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì vậy, tham gia vào thị trờng thức Trong đà áp dụng nhiều biện pháp nhng tiến độ cấp giấy chứng nhận chậm, trung bình cấp đợc 1% Bên cạnh luật pháp qui định điều kiện cụ thể chuyển nhợng, cho thuê, chấpnhng qui định hạn hẹp, cha phù hợp với chất quan hệ thị trờng bất động sản, cha phù hợp víi thùc tiƠn cđa ®êi sèng kinh tÕ x· héi nớc ta làm thu hẹp đối tợng tham gia giao dịch thị tròng Chính luật pháp nên ®ùoc sưa ®ỉi theo híng sau - Cho phÐp tỉ chức cá nhân, đợc quyền chuyển dổi chuyển nhợng cho thuê, chấp, Bằng quyền sử dụng đất mà không cần có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất nÕu cã giÊy tê chøng minh cã ®đ ®iỊu kiƯn đựơc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giáy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nhng đợc UBND xÃ, phờng xác nhận đất đợc sử dụng tranh chấp sau giao dịch đựơc thực , quan nhà nớc cã thÈm quyÒm sÏ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒ së hữu cho ngời nhận chuyển nhợng, ngời cho thuê đất, ngời dùng bất động sản làm tài sản góp vốn liên doanh, ngời cho thuê - Bỏ điều kiện cụ thể loại đất chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê gía trị quyền sử dụng đất 3.2.2 Tăng cờng giao dịch có đăng kí với quan quản lí nhà nớc Theo qui định hành , hộ gia đình nhân có đất chuyển nhợng phải gửi hồ sơ đến UBND xÃ, phờng, thị trấn, để kiểm tra xác nhận vào hợp đồng chuyển nhợng gửi đến phòng địa quận, huyện, thị xà xem xét, xác nhận đợc phép chuyển nhợng Sau phòng địa thông báo cho bên chuyển nhợng bên nhận chuyển nhợng để nộp thuế lệ phí trớc bạ Sau bên đà làm xong nghĩa vụ tài phải gửi hồ sơ đến phòng địa để vào sổ theo dõi biến động đất đai Qui trình dài nhiều phiền phức Dođó, cần bỏ qui Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp định việc chuyển nhợng quyền s dụng đất, bất động sản phải đựơc quan quản lí nhà nớc có thẩm quyền cho phép, thay vào pháp luật cần có qui định bắt buộc ngời chuyển nhợng nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất, bất động sản phải đăng kí chuyển nhợng Theo đó, hai bên tham gia giao dịch tự ký kết hợp đồng dân đến đăng kí giao dịch quan nhà nớc qui định Cơ quan có trách nhiệm đăng kí giao dịch bất động sản, qua hạn chế bớt thủ tục phiền hà, thúc đẩy thị trờng thức phát triển 3.2.3 Đổi công tác quản lí nhà nớc hoạt động thị trờng bất động sản 3.2.3.1 Hình thành quan quản lí đăng kí giao dịch thị trờng bất động sản Để nâng cao hiệu lực công tác quản lí nhà nớc hoạt động thị trờng bất động sản, trứơc hết, cần tổ chức lại hệ thống quan quản lí nhà nớc bất động sản Cần lựa chọn quan : địa chính, xây dựng, tòa án kinh tế thành lập tổ chức chuyên trách đảm nhận việc đăng kí giao dịch bất động sản Tổ chức chuyên trách đợc giao đầy đủ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn trách nhiệm để quản lí việc đăng kí giao dịch thị trờng bất động sản thay cho thủ tục hành theo qui định hành Bứơc đầu, quan đợc thành lập thành phố , thị xÃ, thị trấn Hệ thống quan cần có đủ cán bộ, phơng tiện, kinh phí cần thiết để triển khai công việc đăng kí tài sản, cập nhập thay đổi bất động sản( vật, giá trị, chủ sở hữu), cung cấp thông tin bất động sản cho đối tợng cần mua ,bán, tranh chấp, khiếu kiện, xử lí bất động sản 3.2.3.2 Đổi công tác quy hoạch Bên cạnh đó, hệ thống văn qui hoạch cần phải đợc hình thành nh công cụ để nhà nớc quản lí đất đai xây dựng Theo đó, qui trình lập , thông qua loại văn qui hoạch cần đợc sửa đổi, bổ sung, đồng thời xác lập quan đầu mối chịu trách nhiệm tính thống hệ thống văn qui hoạch cần phải đợc đổi theo hớng vừa đáp ứng đợc nhu cầu kinh doanh bất động sản ngày tăng đô thị vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cờng quản lí đầu t phát triển đô thị Đồng thời tính pháp lí văn qui hoạch cần Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp đợc nâng cao, văn không thủ tớng phủ phê duyệt Cần ban hành chế để ngời dân tổ chức có lợi ích trách nhiệm vùng qui đựơc tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều chỉnh qui hoạch Các thông tin cần thiết qui hoạch cần có hình thức phổ biến phù hợp cho đối tợng ngời biết tuân thủ Việc quản lí tra tuân thủ qui hoạch cần đợc tăng cờng củng cố, đồng thời có biện pháp cơng cỡng chế 3.3 Tăng cờng quản lý đất, bất động sản Quĩ đất, nhà xởng doanh nghiệp nhà nớc, trụ sở làm việc quĩ đất quan nhà nớc lực lợng vũ trang sử dụng hiệu cần phải đợc xử lí Đối với diện tích đất đai làm trụ sở làm việc đựơc sử dụng mục đích tổ chức nhà nớc tiến hành cấp giấy chứng nhËn qun sư dơng ®Êt( ®ã cã qun së hữu tài sản gắn liền với đất) cho tổ chức Đối với diện tích để hoang hóa đà vợt giới hạn cho phép thời gian nhà nớc thu hồi lại, việc thu hồi không cần phải có đồng ý tổ chức có đất quan cấp tổ chức Còn với diện tích đất nhà đà bị tổ chức quản lí đem bán cho thuê, chuyển nhợng.sai qui định phải xử lí sai phạm có biện pháp giải hậu 3.4 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thúc đẩy thị trờng bất động sản thức phát triển Nhà nứơc cần thực đầy đủ trách nhiệm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho cá đối tợng sử dụng đất sở hữu nhà Để thực tiến độ trên, cần có biện pháp sau: - Chấp nhận sai sót hiệu buông lỏng quản lí năm qua nhà, đất - Khắc phục tính đa mục tiêu công tác này, không gắn việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất vào việc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt, qun së hữu nhà - Thực việc cấp giấy chứng nhận thay cấp hai loại nh đất gắn liền với nhà Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp - Qui định linh hoạt điều kiện để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp độ khác tùy theo thực trạng hồ sơ( giấy tờ gốc, đựơc nhà nứơc giao đất cho thuê ) cấp cho tất đối tợng có nhà, đất không tranh chấp - Nếu máy công tải việc cấp giấy chứng nhận số công việc giao cho tổ chức tự thực nh: đo đạc, lập đồ 3.5 Hòan thiện sách giá đất Cơ chế quản lí giá nhà nứơc có tác động mạnh đến hoạt động thị trờng bất động sản, nhiên, thời gian qua, chế nhiều bất cập, không khuyến khích phát triển thị trờng bất động sản Việc tồn hệ thống hai gía đất, nhà ( giá nhà nớc, giá thị trờng) với khác biệt thực tế từ lần làm nảy sinh nhiỊu tiªu cùc, sù vËn sơng tïy ý quan có thẩm quyền trì chế xin cho giao dịch bất động sản làm kìm hÃm việc mua bán lí tài sản thuộc sở hữu nhà nớc, tạo nhu cầu nhà đất tạo điều kiện để quan công quyền, doanh nghiệp nhà níc tïy tiƯn chun diƯn tÝch ®Êt, trơ së cha sử dụng thành nhà ở, đất ở, cho thuê trái phép nhằm kiếm lợi riêng Để đổi công tác quản lí nhà nớc giá theo hớng khuyến khích phát triển thị trờng bất động sản nâng cao hiệu lực quản lí nhà nớc bất động sản, chế quản lí giá cần phải đổi nh sau: - Khung giá bất động sản nhà nớc ban hành áp dụng phạm vi giao dịch nhànớc với tổ chức cá nhân việc giao bán, khóan cho thuê bất động sản, bồi thờng hỗ trợ giải phóng mặt BÃi bỏ qui định bắt buộc bên thị trờng bất động sản phải tuân thủ khung gía qui định nhà nớc - Hình thành đa vào hoạt động trung tâm định giá bất động sản trung tâm thẩm định giá (không phân biệt công, t) dới dạng công ty t vấn vê định gía đất công trình gắn liền với đất, hoạt động theo qui chế chungvà đáp ứng nhu cầu sử dụng giá khác theo nguyên tắc hThị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp ởng phí dịch vụ đồng thời cần có hệ thống cho chuyên gia định giá theo phơng pháp thông dụng giới - Đối với lô đất có vị trí thuận tiện có nhiều lợi thế, cho phép quyền điạ phơng thực đấu gía, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất tăng thu ngân sách 3.6, Hoàn thiện hệ thống thông tin bất động sản Việc hình thành hệ thống thông tin thị thờng xuyên thị trờng bất động sản cho phép thị trờng hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu qủa hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu hoạt động thị trờng giảm nguy kinh tế bong bóng đầu mức vào bất động sản, cần thực số giải pháp sau: - Thực đa dạng hóa, công khai hóa, minh bạch thông tin, theo đa thông tin pháp luật, chế sách qui hoạch, kế hoạch, có liên quan đến quản lí phát triển thị trờng bất động sản vào mạng điện tử phủ, xây dựng, tài chính, tổng cục địa chính, UBND (thành phố, thị xÃ, quận), khuyến khích tổ chức kinh doanh bất động sản đa thông tin giao dịch bất động sản lên phơng tiện thông tin đại chúng trang web Trên sở đó, tất đối tợng có nhu cầu sử dụng thông tin bất động sản dễ dàng tiếp cận hệ thống thông tin bất động sản Điều góp phần hạn chế biến động gía bất động sản tác động tình trạng thiếu thông tin - Xóa bỏ cản trở việc hành nghề chuyên gia, khuyến khích việc hình thành hịêp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển số chức công sang cho cá tổ chức cung cấp thông tin t vấn cân thiết pháp luật, qui hoạch , kế hoạch, kế hoạch, sáchĐối với bất động sản thông qua tổ chức công, t Nhà nớc cần ban hành văn pháp lí cho hoạt động trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, trung tâm môi giới.Tiếp tục hình thành mở rộng hoạt động có Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp hiệu qủa Sự phát triển tổ chức góp phần nâng cao chất lợng hệ thống thông tin thị trờng bất động sản - Ngoài cần có chứng nhận giấy phép hành nghề cho ngời cung cấp dịch vụ thị trờng bất động sản Để ngời thực dịch vụ hoạt động có hiệu quản nhà nớc phải có chế tài cho đối tợng hoạt động để đối tợng họat động khuôn phép Mặt khác trình độ kĩ ngời cung cấp dịch vụ thị trờng không đơn giản giấy chứng nhận hành nghề hay giấy phép hành nghề mà cònlà thực lực ngời làm dịch vụ Điều đòi hỏi ngời làm dịch vụ phải ngời đợc đào tạo bản, có học vấn trờng lớp, khóa học Vì nhà nớc phải khuyến khích , mở rộng nâng cao tay nghề cho đối tợng cung cấp dịch vụ thông qua việc đào tạo khóa học, tài chính, ngành có liên quan cÊp chøng chØ cho ngêi tham gia khãa häc đồng thời xây dựng nguồn lực lâu dài chỉnh thể trờng đại học, cao đẳng 3.7, Phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng hoạt động thị trờng bất động sản doanh nghiệp chủ thể chủ yếu tạo hàng hóa bất động sản cho thị trờng, cung ứng dịch vụ t vấn, môi giới đối tợng tham gia giao dịch bất động sản nay, hoạt động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nớc ta nhiều hạn chế: Thiếu bình đẳng thành phần kinh tế, hoạt động tự phát nằm kiểm sóat nhà nớc, thiếu số loại hình họat động doanh nghiệpĐể phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần có số biện pháp sau: - Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc thành phần kinh tế đợc bình đẳng việc thành lËp doanh nghiƯp, u ®·i vỊ vèn, giao ®Êt ( nhận chuyển nhợng chuyển nhợng quyền s dụng đất), cho thuê đất, miễm thuế, vay vốn, - Tất doanh nghiệp phải đợc đăng kí kinh doanh hµnh nghỊ vµ lµm nghÜa vơ tµi chÝnh víi nhµ nớc theo qui định pháp luật, không Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp ... lý bất động sản tham gia thị trờng Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Nh số nớc giới đà thực hệ thống đăng ký cho bất động sản tham gia thị trờng Với quy định pháp luật bất động. .. sơ pháp lý, xác đinh quyền hạn nghĩa vụ bên ã Thị trờng bất động sản thực chất thị trờng giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Thị. .. tuyệt Thị trờng bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp đối Trong vê chất thị trờng bất động sản thị trờng mua bán quyền lợi ích có đợc từ bất động sản thị trờng đất đai thực chất thị trờng