THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TS NGUYỄN MẠNH HÙNG I TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hố, đại hóa đất nước Trong giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị trường chưa có điều kiện phát triển Nhưng chuyển sang thực phát triển kinh tế thị trường, thị trường BĐS nước ta bước hình thành phát triển với tốc độ nhanh, đóng góp khơng nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước Sau thời gian hình thành phát triển, thị trường bất động sản bộc lộ bất cập chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, chủ thể tham gia thị trường, cấu hàng hoá, giao dịch, thông tin, quản lý… yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa thị trường Cuộc khủng hoảng tài giới xuất phát từ sách cho vay chấp bất động sản Hoa Kỳ tác nhân gây nên suy thoái kinh tế hầu giới chứng tỏ ảnh hưởng lớn từ thị trường bất động sản kinh tế Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sản nhằm phát huy mặt tích cực hạn chế ảnh hưởng tiêu cực vấn đề cần quan tâm nghiên cứu Khái quát bất động sản thị trường bất động sản 1.1 Khái quát bất động sản Cho đến hầu giới phân loại tài sản theo luật cổ La mã, tức phân loại tài sản thành “Bất động sản” “Động sản” Như bất động sản không đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người gắn liền với đất đai cơng trình xây dựng, cối Đối với nước ta tiếp cận với cách đặt vấn đề vậy, nên Bộ luật Dân quy định “bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác theo pháp luật quy định” (Điều 181) Bất động sản có đặc điểm khác biệt so với hàng hố khác tính cố định, tính tăng trị, tính cá biệt giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng Trong đó, tính cố định đặc trưng khác biệt hàng hóa bất động sản so với loại hàng hố khác Đặc tính địi hỏi phải có phương thức giao dịch quản lý hoạt động giao dịch khác với thị trường hàng hoá khác Với hàng hoá khác, người bán, người mua dễ dàng đem hàng hố nơi tuỳ ý với bất động sản chủ nhân phải chuyển đến nơi có BĐS Hàng hố BĐS khơng thể đem thị trường (chợ, siêu thị) để trưng bày loại hàng hoá khác mà thường phải giới thiệu thơng qua mơ tả mơ hình, hình ảnh vẽ thiết kế Tính cố định cịn tạo cho hàng hố BĐS mang tính “địa điểm” “tính địa phương" cao Cùng loại BĐS địa điểm khác có giá trị khác Với BĐS có quy mơ, chất lượng nhau, có vị trí khác giá trị chúng khác Tương tự vậy, loại BĐS BĐS thị lớn có giá trị cao nhiều BĐS thị nhỏ, vùng sâu, vùng xa Tính cố định đặt vấn đề phải có điều tiết thị trường BĐS khác so với thị trường hàng hoá khác Với hàng hoá bình thường điều chỉnh cung - cầu cách chuyển hàng hoá từ nơi dư thừa đến nơi thiếu Nhưng với BĐS phải chủ động điều chỉnh cung - cầu thông qua công tác dự báo lập kế hoạch phù hợp với điều kiện cụ thể địa phương, khu vực Ngoài ra, bất động sản cịn có đặc điểm khác, như: tính cá biệt khan hiếm, đặc biệt đất đai; tính bền lâu; tính chịu ảnh hưởng lẫn 1.2 Khái quát thị trường bất động sản - Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với trình sản xuất lưu thơng hàng hố Một thị trường phát triển phải có đủ yếu tố: chủ thể, khách thể giới trung gian Thị trường bất động sản hiểu nơi mà người mua BĐS người bán BĐS giao dịch với Người mua người bán địa điểm, liên hệ thơng qua trung gian (người mơi giới) thông qua phương tiện thông tin liên lạc khác, thơng qua giá bất động sản xác định Tuy nhiên, có nhiều quan niệm khác thị trường bất động sản Có ý kiến cho thị trường BĐS nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng sử dụng vào mục đích Bên cạnh đó, có khái niệm cho thị trường BĐS đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hoá BĐS thị trường BĐS "nơi" thực giao dịch BĐS, gồm hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn - Phân loại thị trường bất động sản Dựa vào công dụng bất động sản phân thị trường đất đai, thị trường cơng trình thương mại, dịch vụ; thị trường cơng trình cơng nghiệp; thị trường nhà ở; thị trường cơng trình đặc biệt Dựa vào loại hình hoạt động phân thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản; thị trường cho thuê BĐS; thị trường chấp bảo hiểm BĐS; thị trường dịch vụ BĐS; thị trường giao dịch khác như: góp vốn LD, cổ phần hố Dựa vào khu vực phân ra: thị trường BĐS khu vực đô thị; thị trường BĐS khu vực nông thôn; thị trường BĐS khu vực giáp ranh Dựa vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường phân ra: thị trường sơ cấp; thị trường thứ cấp Dựa vào mức độ kiểm sốt chia thị trường thức hay phi thức Thị trường bất động sản có số đặc điểm sau: Là thị trường đầu mối, có quan hệ mật thiết với nhiều loại thị trường khác kinh tế, đặc biệt thị trường tài Giao dịch bất động sản giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS; Thị trường BĐS mang tính khu vực, địa phương Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” cung so với cầu Thị trường bất động sản biến động có tính chu kỳ Thị trường bất động sản có tính khoản thấp Thị trường bất động sản thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh khơng hồn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền cần đến dịch vụ trung gian Thị trường bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ yếu tố pháp luật - Cơ cấu thị trường bất động sản Xét khía cạnh tổ chức, thị trường khác, thị trường bất động sản gồm: bên cung, bên cầu tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường sàn giao dịch BĐS cầu nối cung cầu dịch vụ hỗ trợ khác môi giới, định giá, quảng cáo, tư vấn pháp lý , dịch vụ hỗ trợ tư vấn đầu tư, tổ chức tài chính, tín dụng hỗ trợ vốn dịch vụ quản lý sử dụng, bảo hiểm, dịch vụ công tham gia quan quản lý nhà nước Xét theo trình tự bất động sản tham gia thị trường phân thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp Thị trường sơ cấp Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thị trường đầu tư (trong lĩnh vực bất động sản cịn gọi thị trường xây dựng) việc tạo lập hàng hóa bất động sản bao gồm hoạt động lựa chọn tư vấn, nhà thầu, chuyển nhượng dự án Thị trường thứ cấp thị trường mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp chủ sở hữu, chủ sử dụng với người có nhu cầu Quan hệ thị trường bất động sản với thị trường khác kinh tế Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế, có mối liên hệ mật thiết với thị trường khác, như: thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ đặc biệt với thị trường tài chính, tiền tệ Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD thúc đẩy lĩnh vực khác kinh tế phát triển 1,5 - USD Với thị trường bất động sản, thị trường tài chính, tiền tệ nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản, biến động thị trường tài chính, tiền tệ, tác động mạnh tới thị trường bất động sản Ngược lại, với thị trường tài chính, tiền tệ, việc đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng lượng vốn lớn với thời gian tạo lập bất động sản thu hồi vốn tương đối dài, thị trường tài chính, tiền tệ thị trường bất động sản đóng vai trị "đầu ra" lớn nhất, đồng thời biến động thị trường bất động sản có tác động trực tiếp thị trường tài chính, tiền tệ Thị trường BĐS hoạt động có hiệu sở để huy động nguồn tài cho mục tiêu phát triển kinh tế Mặt khác, việc nâng cao hiệu điều tiết vốn vay cho đầu tư BĐS ngân hàng, yếu tố cần thiết để thị trường BĐS phát triển lành mạnh hiệu Ngược lại, thị trường vốn bị bó hẹp, hay “thắt chặt” thị trường BĐS khó phát huy lực nó, chí lâm vào bất ổn (“bong bóng” “đóng băng”) Quy luật thị trường bất động sản Cũng thị trường khác kinh tế thị trường, vận hành thị trường BĐS chịu tác động quy luật kinh tế khách quan quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh v.v Ngoài thị trường bất động sản có quy luật riêng quy luật chu kỳ thị trường - Quy luật chu kỳ thị trường bất động sản Do thuộc tính cố định khơng di chuyển bất động sản tính "trễ" đầu tư bất động sản tạo cho thị trường bất động sản có tính chu kỳ Theo thuộc tính này, thị trường bất động sản phát triển theo bốn giai đoạn: phồn thịnh - suy thoái - tiêu điều - phục hưng Đây thuộc tính khách quan thị trường bất động sản hầu giới Chu kỳ thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố quan trọng tốc độ phát triển kinh tế tốc độ đô thị hóa, đồng thời chu kỳ thay đổi theo giai đoạn Ở Việt Nam, chu kỳ thị trường bất động sản dao động khoảng - năm Ở Nhật Bản chu kỳ thị trường bất động sản khoảng 12 năm Ở Mỹ chu kỳ thị trường bất động sản khoảng 18 năm Ở Trung Quốc chu kỳ thị trường bất động sản khoảng năm - Quy luật cung cầu Khi nguồn cung BĐS nhỏ cầu dẫn đến giá thị trường BĐS tăng lên Khi cung cầu có nghĩa khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu dẫn đến giá cân không thay đổi Khi cung lớn cầu, tức khối lượng hàng hoá cung ứng vượt cầu dẫn đến giá thị trường giảm xuống - Quy luật giá Trong kinh tế thị trường, giá điều tiết quan hệ cung - cầu Mối quan hệ phụ thuộc vào độ co giãn cung hay cầu theo giá Do đặc điểm thị trường bất động sản thời gian ngắn hạn, độ co giãn cung nhỏ tăng lên cầu làm giá tăng nhanh Trong dài hạn, độ co giãn cung lớn nên tăng giá chậm Trong thị trường cạnh tranh, giá điều tiết lượng cung - cầu, giá thị trường loại hàng hố tăng lên kích thích tăng "cung", đồng thời làm cho "cầu" giảm xuống Ngược lại, trường hợp giá thị trường giảm làm tăng "cầu" giảm "cung" Do đó, thơng qua giá thị trường ta nhận biết quan hệ cung - cầu tác động trở lại yếu tố cung - cầu, hình thành cung - cầu phù hợp với sản xuất tiêu dùng xã hội Tuy nhiên, để nhận biết vận động cung - cầu thị trường BĐS, phải xem xét đầy đủ đặc tính yếu tố tác động đến lượng cung lượng cầu đề cập phần Các cấp độ phát triển thị trường bất động sản Hầu hết quốc gia có kinh tế thị trường, thị trường BĐS hình thành phát triển qua cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa tài hóa Thứ nhất, cấp độ sơ khởi giai đoạn tất người tạo lập nhà Giai đoạn này, cần có mảnh đất hình thành nên nhà coi BĐS Trong cấp độ này, sách đất đai, chủ đất quan quản lý đất đai chủ thể có vai trị định Thứ hai, cấp độ tập trung hóa giai đoạn doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, hạn chế đất đai, hạn chế lực xây dựng, khơng phải hình thành phát triển tòa nhà, BĐS lớn, dự án BĐS Trong cấp độ này, sách xây dựng doanh nghiệp, quan quản lý xây dựng chủ thể có vai trị định Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa giai đoạn ngân hàng Lúc này, bùng nổ doanh nghiệp phát triển bất động sản chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng Trong cấp độ này, ngân hàng đóng vai trị định việc tham gia vào dự án dự án khác Các sách ngân hàng, ngân hàng quan quản lý ngân hàng chủ thể có vai trò định Thứ tư, cấp độ tài hóa Khi quy mơ thị trường bất động sản tăng cao thị trường phát triển mạnh, hạn chế nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, ngân hàng tiếp tục cho vay bất động sản đối mặt với rủi ro Lúc này, cần phải tài hóa khoản cho vay, khoản chấp khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng nguồn vốn Việc cấp vốn bất động sản không qua hệ thống tín dụng, mà thực thơng qua kênh tài đa dạng, đặc biệt tổ chức tài REITs hay quỹ đầu tư Trong cấp độ này, thể chế tài chính, sách tài chính, tổ chức tài quan quản lý tài chủ thể có vai trị định Vai trị thị trường bất động sản 5.1 Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị kinh tế quốc dân BĐS tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chung, tổng giá trị vốn chưa khai thác BĐS nước thuộc giới thứ lớn, lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua BĐS tài sản lớn tổ chức, hộ gia đình cá nhân, đặc biệt bất động sản nhà đất Trong kinh tế thị trường, BĐS nhà đất chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế cịn nguồn vốn để phát triển thơng qua hoạt động chấp 5.2 Thị trường BĐS phát triển góp phần huy động nguồn vốn nội Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giới khẳng định Nhìn chung thống với đánh giá quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hố định giá khoa học tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để tạo sở thúc đẩy trình phát triển kinh tế - xã hội Theo kết thống kê cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS đóng vai trị quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt đầu tư phát triển hệ thống sở hạ tầng 5.3 Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Các tổ chức, cá nhân giao đất, thuê đất để phục vụ cho mục đích ở, sản xuất kinh doanh, dịch vụ nhu cầu khác sống Theo quy định pháp luật đất đai quyền sử dụng đất Việt Nam được: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn cho thuê lại Như vậy, quyền sử dụng đất công nhận hàng hoá, loại hàng hoá đặc biệt tham gia vào thị trường BĐS Quản lý thị trường BĐS trước hết phải quan tâm việc giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, sử dụng đất theo quy hoạch biện pháp hữu hiệu để sử dụng có hiệu nguồn hàng hoá đặc biệt 5.4 Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường khác, thị trường tài - tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - USD Phát triển điều hành tốt thị trường BĐS có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua biện pháp khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo chuyển dịch cấu kinh tế đói với tất ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước 5.5 Phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn, đồng thời thị trường sôi động thị trường BĐS, “sốt” nhà đất hầu hết “sốt” nhà lan toả sang thị trường BĐS khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân nhiệm vụ quan trọng quyền cấp II KINH NGHIỆM VỀ QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI Nhà nước chủ động tham gia đầu tư cung cấp loại hàng hóa bất động sản mà thị trường không tham gia như: nhà cho người thu nhập thấp, nhà xã hội để chủ động bình ổn thị trường Kinh nghiệm nhiều nước phát triển cho thấy vai trò quan trọng Nhà nước việc giải nhà cho người nghèo nói chung cơng nhân nói riêng Trong nước Châu Á, Singapore xem quốc gia có mơ hình giải nhà thành cơng Mơ hình dựa chương trình nhà cơng cộng mà quan điều hành chương trình Hội đồng phát triển nhà Singapore (HDB) thành lập vào tháng 2/1960 Mỗi năm HDB nhận từ ngân sách Nhà nước bình quân 1.2 tỷ USD cho xây dựng nhà xã hội Từ đến nay, HDB xây dựng 800.000 hộ loại với tiện nghi cần thiết cho người theo đối tượng Hiện 90% dân số sống chung cư cao tầng thị 81% mua nhà HDB hình thức vay tiền trả dần với lãi suất vào tình hình cụ thể Những nước phát triển Nhật Bản, Hàn Quốc tổ chức Tổng công ty nhà nước đầu tư phát triển quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước cung ứng nhà để ổn định thị trường bảo đảm an sinh xã hội Những nước mà Nhà nước không quan tâm Ấn Độ, Bangladesh hầu hết thị trường tư nhân kiểm sốt, khơng có sách hỗ trợ Nhà nước Để đạt lợi nhuận cao, chủ đầu tư tập trung xây dựng nhà đắt tiền, người có thu nhập cao mua được, người có thu nhập thấp thường phải sống nhà ổ chuột Cần thiết phải xây dựng hệ thống tài nhà quỹ tiết kiệm nhà để hỗ trợ đa số người lao động tạo lập nhà Một hệ thống tài nhà có hiệu phải đảm bảo huy động tiền tiết kiệm nhân dân cung cấp khoản vốn vay nhà phù hợp cho người có nhu cầu Hệ thống tài thay đổi nước phụ thuộc vào nhiều yếu tố tiềm lực kinh tế, hệ thống sách tiền tệ, mức độ phát triển thị trường nhà Hệ thống tín dụng nhà Thái Lan hệ thống nhận tiền đặt cọc Theo hệ thống này, sở tài nhận khoản tiền đặt cọc nhân dân tổ chức khác sử dụng khoản đặt cọc việc cung cấp vốn vay, bao gồm vốn vay nhà Các sở tài ngân hàng thương mại, Cơng ty tài chính, Cơng ty bảo hiểm nhân thọ, ngân hàng tiết kiệm Nhà nước ngân hàng nhà Chính phủ Trong Ngân hàng nhà Chính phủ (GHB) chiếm vị trí quan trọng thị trường GHB phát triển mạng lưới dịch vụ tới hầu hết tỉnh, thành phố Thái Lan đạt thành công việc huy động nguồn vốn việc nhận khoản tiền đặt cọc tài khoản tiết kiệm đặc biệt phát hành trái phiếu GHB có quản lý hiệu với chi phí vận hành thấp cung cấp khoản vốn vay nhà với mức lãi suất thấp thị trường cho người thu nhập thấp mua nhà Ở Singapore có hệ thống tiết kiệm nhà bắt buộc Theo hệ thống người mua nhà tương lai cần phải tiết kiệm khoản tiền định vay vốn với lãi suất thấp lãi suất thị trường Chính nhờ nguồn tiết kiệm vào Quỹ mà Housing Development Board (HDB) tạo nguồn vốn lớn dành để phát triển nhà nhờ tiết kiệm mà người dân dễ dàng mua nhà quan để trở thành chủ sở hữu hộ Ở Nhật Bản có Hệ thống cơng ty cho vay tài nhà Hệ thống tài nhà Nhật Bản chủ yếu phát triển theo hướng tổ chức cho vay Nhà nước Không giống quốc gia công nghiệp khác, Nhật Bản khơng có tổ chức tư nhân lớn chun tài nhà Chính phủ có biện pháp nhằm tạo điều kiện cho người dân cải thiện điều kiện sống đảm bảo có nhà riêng Cơng ty cho vay nhà Chính phủ (GHLC) thành lập năm 1950 với mục đích tạo khoản cho vay dài hạn lãi suất thấp cho xây dựng mua nhà để đảm bảo cho người dân có nhà Phần lớn số vốn GHLC huy động từ hệ thống trái phiếu tiết kiệm, "ngân quỹ đầu tư chương trình cho vay" gồm tiết kiệm bưu điện tiền trợ cấp bảo hiểm hưu trí Một phần khác từ tiền đền bù, khế ước nhà ở, sở hữu tích luỹ khế ước nhà khoản cho vay tư nhân trợ cấp từ tổng tài khoản ngân sách quốc gia Trong suốt 45 năm kể từ thành lập, GHLC xây dựng 14,8 triệu đơn vị (nhà, hộ), chiếm 30% lượng nhà xây dựng từ kết thúc chiến tranh Thế giới lần thứ II GHLC có số người vay chấp lớn giới chiếm khoảng 30-40% khoản cho vay nhà Nhật Bản Đặc biệt từ sau khủng hoảng dầu khí lần thứ (1973), GHLC thực vai trò thay quan trọng nhằm ổn định kinh tế đất nước, việc đầu tư xây dựng nhà có ảnh hưởng rộng khắp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế vật liệu xây dựng, sắt thép, cơng nghiệp hố chất máy móc, đồ điện, đồ gỗ, cơng nghiệp dịch vụ trang trí nội thất Như vậy, GHLC khơng phần sách nhà mà cịn đóng vai trị chủ đạo việc ổn định thúc đẩy tăng trưởng kinh tế quốc dân Điều tiết chênh lệch địa tô Nhà nước đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để cân lợi ích thị trường bất động sản, đồng thời kết hợp phát triển hạ tầng với phát triển đô thị theo hướng "vừa có đường vừa có phố" Ở nước Úc, CHLB Đức, Canađa , mở đường, đồng thời giải phóng mặt bên đường vào thêm 50m, sau quy hoạch quỹ đất dành để đầu tư xây dựng nhà công trình thị Như vậy, Nhà nước điều tiết chênh lệch địa tô đầu tư hạ tầng mang lại chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, đại Trung Quốc nước áp dụng kinh nghiệm thành công việc nâng cấp đô thị Đặc biệt Bắc Kinh tạo đường phố đại, đằng sau cịn nhiều nhà lụp xụp Ở Đài Loan, người dân mặt đường mở chuyển nhượng đất đai, Nhà nước thu lại phần chênh lệch tăng thêm Nhà nước đầu tư xây dựng đường mà có thông qua việc định giá bất động sản trước sau mở đường Cần có dự báo tình hình thị trường để có định hướng phát triển nhằm chủ động điều hành thị trường phát triển bền vững, tránh biến động gây ảnh hưởng đến kinh tế quốc dân Bài học khủng hoảng tài Thái Lan năm 1997 ngân hàng đầu tư mức vào thị trường bất động sản (chiếm khoảng 35% tổng dư nợ hệ thống ngân hàng), thị trường bất động sản suy giảm, ngân hàng khả chi trả, gây khủng hoảng tài lan tỏa sang khủng hoảng kinh tế Cuộc khủng hoảng tài Hoa Kỳ bắt nguồn từ việc gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà thông qua kỹ thuật “chứng khoán hoá BĐS chấp” hệ thống kiểm sốt khơng theo kịp việc cho vay mua nhà dễ dãi “dưới chuẩn” lôi kéo nhà đầu tư người dân đổ xô vào kinh doanh BĐS, đẩy “bong bóng” thị trường BĐS Mỹ bùng nổ Thị trường BĐS Mỹ tăng liên tục vòng năm kể từ năm 1997 đến cuối năm 2006 Tính vịng 10 năm qua, giá nhà Mỹ tăng liên tục khoảng 20% năm có nơi tăng gấp lần Nghĩa người dân vay ngân hàng mua BĐS năm sang năm bán có lãi Điều thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán BĐS kiếm lời, thúc đẩy thị trường BĐS tăng trưởng chóng mặt Theo thống kê từ năm 1997 đến năm 2007, bình quân năm nước Mỹ xây dựng gần 200 triệu m2 nhà Đến thời điểm trước khủng hoảng (năm 2007) nước Mỹ có tới 17.958.000 ngơi nhà bỏ khơng, có đến 13.276.000 ngơi nhà bỏ khơng hồn tồn Do tiền đầu tư BĐS Mỹ dường Châu Âu nhiều nước giới đóng góp thơng qua kỹ thuật “chứng khốn hố” BĐS chấp, người Mỹ đầu tư xây nhà để kinh doanh gần không xét đến nhu cầu Bài học khủng hoảng kinh tế xuất phát từ thị trường bất động sản suy thoái Thái Lan Hoa Kỳ cho thấy, chế thị trường, lợi ích điều chỉnh hành vi nhà đầu tư, không hoạch định chiến lược bng lỏng kiểm sốt hoạt động thị trường bất động sản dẫn đến hậu nghiêm trọng kinh tế Kiểm soát đầu tư nước vào khu vực bất động sản Khi Trung Quốc mở cửa, Chính phủ cho phép nhà đầu tư nước tham gia thực đầu tư kinh doanh nhà Trung Quốc Nhà đầu tư mua đất có thời hạn (tối đa 99 năm) để đầu tư kinh doanh nhà Đối với doanh nghiệp nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS trở thành lĩnh vực có sức hấp dẫn lớn Trong năm 1991-1995 đầu tư nước vào BĐS chiếm 2%, 4%, 6.2%, 9% 12% tương ứng với vốn đầu tư nước thực tế vào Trung Quốc Được thúc đẩy lợi nhuận cao thu hồi vốn nhanh, quan tâm đặc biệt họ tồ nhà cơng sở, thương mại, trung tâm thương mại cao cấp khu nhà cao cấp Tư tưởng tìm kiếm lợi nhuận cao phải kể đến việc nhà đầu tư nước bỏ vốn nhiều vào khách sạn sang trọng cơng trình giải trí Tại số thành phố lớn thành phố ven biển, tỷ lệ thu hồi vốn đầu tư BĐS đạt 100% vào năm đầu 1990, tỷ lệ thu hồi vốn tối thiểu mức 30%, lớn nhiều so với ngành công nghiệp khác Tuy nhiên, đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản nóng, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung đất đai, đẩy giá đất giá nhà ngày cao Trong nửa cuối 2.4 Cơ cấu thị trường bất động sản bước hoàn thiện, phát triển lành mạnh, bền vững Hệ thống tảng cho thị trường bất động sản như: hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống thông tin bất động sản, hệ thống đăng ký sở hữu, công chứng bất động sản … hình thành vào hoạt động ổn định Các tổ chức nòng cốt hoạt động thị trường BĐS như: tổ chức quản lý TTBĐS (các quan quản lý nhà nước TTBĐS), tổ chức đào tạo nghề BĐS (đào tạo, bồi dưỡng kiến thức BĐS), tổ chức hội nghề nghiệp BĐS (các hiệp hội BĐS nhà đất, vật liệu xây dựng, quy hoạch đô thị ….), tổ chức tài chính, tín dụng BĐS (ngân hàng, quỹ đầu tư, quỹ bảo hiểm… ), tổ chức trung gian, tổ chức dịch vụ hỗ trợ hoạt động thị trường BĐS như: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, quản lý BĐS, tài BĐS, đầu tư BĐS… hình thành bước hoạt động ngày có hiệu Đội ngũ chuyên gia môi giới định giá, tư vấn đầu tư, tư vấn pháp lý… ngày hoạt động chuyên nghiệp Các sở đào tạo kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản hình thành nhanh chóng Hiện nay, ngồi trường đại học đào tạo xây dựng, kiến trúc, quản lý đất đai, có 60 sở đào tạo chuyên gia môi giới, định giá quản lý sàn giao dịch nước góp phần nâng cao trình độ nghiệp vụ cho nhà quản lý, nhà chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản Tính đến tháng 12 năm 2008 nước đào tạo 18 nghìn chun gia mơi giới, định giá quản lý sàn giao dịch cho thị trường bất động sản) Đội ngũ nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phát triển mạnh số lượng Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nước, doanh nghiệp xây lắp ngành xây dựng ngày lớn mạnh Số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hàng năm tăng lên từ 20-50% Tính đến năm 2006 số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 1.717 doanh nghiệp tăng gần lần so với năm 2002 Nguồn cung hàng hoá bất động sản tăng số lượng, chất lượng chủng loại phần đáp ứng nhu cầu thị trường 2.5 Thông qua thực tế vận hành thị trường BĐS, hệ thống pháp luật bước hoàn thiện, công tác quản lý nhà nước thể chế kinh tế thị trường ngày hoàn thiện để phù hợp với yêu cầu phát triển hội nhập Hệ thống văn quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động thị trường BĐS dần hoàn thiện, bước đầu tạo điều kiện để thị trường phát triển bền vững lành mạnh, môi trường đầu tư ngày thơng thống thuận lợi cho nhà đầu tư nước nước Trong năm vừa qua Quốc hội Chính phủ ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật quan trọng để điều chỉnh hoạt động thị trường bất động sản, như: Luật Đất đai (2003), Luật Xây dựng (2003), Luật Nhà (2005), Luật Đầu tư (2005), Luật Doanh nghiệp (2005), Luật Kinh doanh bất động sản (2006) Ngồi cịn có luật liên quan khác, như: Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật Ngân hàng, Luật Các tổ chức tín dụng, Pháp lệnh Thuế nhà đất Nghị định hướng dẫn thi hành ban hành, góp phần tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển Bộ máy quản lý nhà nước thị trường bất động sản kiện toàn từ Trung ương tới địa phương Dự báo nhu cầu thị trường bất động sản Việt Nam 3.1 Dự báo nhu cầu phát triển đô thị nhà Năm 2008 dân số đô thị nước 24,2 triệu người, tỉ lệ dân số đô thị đạt khoảng 28% dân số nước Theo dự báo đến năm 2015 tổng dân số tồn quốc khoảng 93 triệu người; dân số thị khoảng 35 triệu người - tăng trung bình khoảng 1,3 triệu người/năm giai đoạn 2006 - 2015; tỷ lệ thị hố đạt 38% tổng dân số Đến năm 2020 tổng dân số toàn quốc khoảng 98 triệu người; dân số đô thị khoảng 44 triệu người - tăng trung bình khoảng 1,8 triệu người/năm giai đoạn 2016 - 2020; tỷ lệ thị hố đạt 45% tổng dân số Đến năm 2025 tổng dân số toàn quốc khoảng 103 triệu người; dân số đô thị khoảng 52 triệu người - tăng trung bình khoảng 1,6 triệu người/năm giai đoạn 2020 - 2025; tỷ lệ đô thị hoá đạt 50% tổng dân số Đến năm 2050 tổng dân số toàn quốc khoảng 124 triệu người; dân số đô thị khoảng 93 triệu người - tăng trung bình khoảng 1,6 triệu người/năm giai đoạn 2025 - 2050; tỷ lệ thị hố đạt 75% tổng dân số tương đương mức độ thị hố Hàn Quốc năm 1990 Năm 2008 diện tích đất thị 325,2 nghìn ha, dự báo đến năm 2020 diện tích đất thị phát triển lên đến 400 nghìn đến năm 2025 diện tích đất thị phát triển lên đến 450 nghìn tăng 124,8 nghìn (38,3%) so với năm 2008 Dự báo nhu cầu nhà thị: năm 2008: diện tích nhà thị 287 triệu m2 bình qn 12,8 m2/người; Dự báo năm 2015: 525 triệu m2 - bình quân 15 m2/người; năm 2020: 880 triệu m2 - bình quân 20 m2/người; năm 2025: 1.300 triệu m2 - bình quân 25 m2/người Như bình quân năm cần 37,5 triệu m2 nhà thị Nếu tính bình quân 15 triệu/m2 nhà lượng vốn đầu tư cho riêng nhà thị 562 nghìn tỷ năm chưa kể hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội 3.2 Dự báo nhu cầu phát triển cơng nghiệp Với chiến lược cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, nhu cầu phát triển khu công nghiệp cụm công nghiệp lớn Nếu năm 2007, nước có 71.326 đất xây dựng khu cơng nghiệp cụm cơng nghiệp, đến năm 2020 dự báo cần 161.600 đất để xây dựng khu công nghiệp cụm công nghiệp, tăng hai lần so với năm 2007 Nhu cầu vốn đầu tư cho bất động sản công nghiệp: Nếu dự kiến giá trị bất động sản chiếm 20% tổng đầu tư ngành giai đoạn 2009 - 2010 cần 62 352 tỷ đồng; giai đoạn 2010 - 2015 cần 462 281 tỷ đông; giai đoạn 2016-2020 cần 684 055 tỷ đồng Nhu cầu vốn đầu tư cho xây dựng hạ tầng khu công nghiệp giai đoạn 2009- 2010 khoảng 124.704 tỷ đồng bình quân năm 62.352 tỷ đồng; giai đoạn 2011 2015 cần khoảng 462.281 tỷ đồng, bình quân năm 92.456 tỷ đồng; giai đoạn 20152020 cần khoảng 684.055 tỷ đồng, bình quân năm 136.811 tỷ đồng Riêng doanh nghiệp vừa nhỏ Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh có nhu cầu nhà xưởng lớn thực tế đáp ứng 30% nhu cầu Theo tính tốn Hà Nội Tp Hồ Chí Minh có 49.000 doanh nghiệp vừa nhỏ với nhu cầu nhà xưởng gần 15 triệu m2 đáp ứng triệu m2 thiếu gần 10 triệu m2 nhà xưởng Đây thực nhu cầu không nhỏ để thúc đẩy sản xuất 3.3 Dự báo nhu cầu bất động sản phục vụ thương mại Cùng với phát triển nhanh chóng ngành thương mại dịch vụ thời gian tới, thị trường bất động sản ngành phát triển với tốc độ cao Trong giai đoạn đầu thị trường phát triển mạnh thành phố lớn sau lan tỏa địa phương khác Bất động sản thương mại dịch vụ bao gồm chợ đầu mối, chợ bán buôn bán lẻ Dự báo nhu cầu đất xây dựng chợ từ 2006 đến 2020 1.228,2 ha; riêng giai đoạn 2009-2010 cần 209,2 Dự báo nhu cầu vốn xây dựng chợ từ 2006 đến 2020 15.027,7 tỷ đồng; riêng giai đoạn 2009-2010 cần khoảng 2.515,6 tỷ đồng 3.4 Dự báo nhu cầu bất động sản khách sạn Với chiến lược phát triển du lịch, ngành du lịch ngành kinh tế mũi nhọn Dự báo đến năm 2015 để đáp ứng lượng khách du lịch, tổng số phòng khách sạn cần 342.152 phòng tăng 135.138 phòng so với năm 2008 (phụ lục 25) Bình quân năm giai đoạn 2009 - 2015 cần đầu tư 22.500 phịng Nếu tính bình qn 24 m2/phịng năm cần xây dựng 540.000 m2 phòng khách sạn, tương đương vốn đầu tư khoảng 3000 tỷ đồng 3.5 Tiềm phát triển thị trường nhà giá thấp Trong giai đoạn vừa qua, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản cao cấp, đắt tiền Hầu hết dự án xây dựng chung cư cao cấp, biệt thự, nhà vườn với giá trị từ tỷ đồng trở lên Nhu cầu mua bán, giao dịch nhà có mức giá tỷ đồng gần khơng đáp ứng Trong giai đoạn thị trường trầm lắng, doanh nghiệp tự điều chỉnh, chuyển hướng đầu tư vào loại nhà quy mô nhỏ, giá trị thấp từ 300 triệu đến tỷ đồng Đây nhu cầu có khả tốn cao tiềm cịn lớn Vì vậy, với xu hướng này, cộng với giải pháp kích cầu, ngăn chặn suy giảm kinh tế, thị trường bất động sản có "đầu ra" tương đối ổn định loại sản phẩm nhà giá thấp Một số vấn đề tồn tại, hạn chế Một kinh tế dựa vào bất động sản để làm mạnh phát triển khơng sớm muộn phải trả giá đắt Bất động sản yếu tố quan trọng kinh tế nào, nhiên khơng nên mà để q nhiều tài nguyên đất nước đổ vào lĩnh vực Điều cần tránh cho doanh nghiệp nhà đầu tư quan niệm bất động sản đường dễ dàng để làm giàu Cái lợi ngắn hạn thiểu số người đưa đến hậu tai hại cho kinh tế đường dài Tài nguyên nhân lực đất nước thay đổ vào ngành xây dựng bản, kỹ thuật, cơng nghệ, nghiên cứu lại đổ vào nhà đất nhiều Giá bất động sản Việt Nam, mức cao giới (giá th văn phịng Thành phố Hồ Chí Minh cao thứ 17 giới) Nhu cầu văn phòng cho thuê tăng cao làm giá cho thuê tăng lên Giá cho thuê loại A so với năm 2006 Thành phố Hồ Chí Minh tăng 52%, Hà Nội tăng 30% Đối với loại văn phòng hạng B, giá cho thuê Thành phố Hồ Chí Minh tăng 35%, Hà Nội tăng khoảng 40% Giá cho th văn phịng hạng C Thành phố Hồ Chí Minh tăng khoảng 35% Hà Nội tăng khoảng 45% Sự gia tăng giá thuê làm tăng chi phí kinh doanh làm giảm sức cạnh tranh chi phí kinh tế Việt Nam so với nước khu vực 4.1 Về khung pháp lý thị trường - Nhận thức chất, vai trị vị trí thị trường bất động sản kinh tế có nhiều tiến hạn chế, hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo thống đồng Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến hình thành phát triển thị trường bất động sản vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng cơng trình cịn bị chia cắt, thiếu quản lý quan thống dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp công tác quản lý thị trường bất động sản - Khung pháp lý thị trường bất động sản bước hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi vấn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung Trong có chế sách quan trọng, sách huy động nguồn tài dài hạn để phát triển thị trường bất động sản, sách thuế giao dịch, thuế tài sản… cần sớm nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh ổn định, khắc phục tình trạng tham gia thực giao dịch mua, bán, chuyển nhượng…trái quy định pháp luật làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách - Tính minh bạch thị trường bất động sản tất khâu hoạt động thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho th bất động sản cịn có nhiều hạn chế Tình trạng đầu cơ, mua bán “ngầm”, trốn lậu thuế phổ biến nhiều địa phương, đặc biệt đô thị lớn dẫn tới hoạt động thị trường bất động sản thiếu bền vững ổn định - Tính cạnh tranh, minh bạch thị trường bất động sản thấp, thi trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất) Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư quy định số văn quy phạm pháp luật, nhiên việc áp dụng thực tiễn nhiều hạn chế, chí có vấn đề chưa triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định Luật Đất đai năm 2003 đến chưa có dự án lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này) Để thực mục tiêu công khai, minh bạch hoạt động giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản có quy định tổ chức kinh doanh bất động sản phải bán bất động sản thông qua sàn giao dịch, quy định chưa triển khai Rất nhiều dự án triển khai, nhiều đất đai chuyển đổi từ đất sản xuất nông nghiệp sang đất công nghiệp đất Tuy nhiên, việc theo dõi nguồn hàng nhà đất dự án đưa vào lưu thơng khó theo dõi kiểm sốt Chính điều (xuất phát từ phía doanh nghiệp từ phía nhà đầu tư thứ cấp) tạo nên thị trường không minh bạch, làm tăng đầu - Giá bất động sản cao so với mặt thu nhập người dân mức phát triển kinh tế giá trị thực bất động sản, từ làm ảnh hưởng trực tiếp đến trình phát triển kinh tế - xã hội làm cho việc tạo lập nhà phận lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn Giá đất cao gây nhiều hệ Tiền chuyển vào phận nhỏ nhà đầu nhanh nhạy Nông dân bán đất hưởng phần nhỏ khoảng tăng giá đất Các nhà đầu tư, doanh nghiệp phải tăng chi phí để đền bù, giải toả, tiếp cận đất đai Khi nhà đất đến tay người tiêu dùng cuối cùng, họ phải trả giá cao nhiều đến phi lý Người nghèo, đại phận nhân dân nay, mua nhà với giá cao "Khả trả nợ" nhà đầu tư đầu bất động sản lên đến giới hạn nguy hiểm Tỷ số quan trọng tỷ lệ số tiền mà gia đình trung lưu phải trả tháng để vay nợ mua nhà, số tiền lương (sau trừ thuế) mang tháng Việt Nam mức cao Thông lệ quốc tế tỷ số nên vào khoảng phần ba, tức tổng số tiền lương mang nhà tháng, gia đình nên dành khoảng 33% để trả nợ mua nhà Tại Việt Nam, mức tiết kiệm để mua nhà 80% thu nhập hộ trung lưu mức dễ gây khủng hoảng nợ - Cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư cịn vấn đề tồn bất cập cần phải tiếp tục đựoc hồn thiện để khắc phục tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài xảy số địa phương Công tác lập quản lý quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị điểm dân cư nông thôn cần phải tiếp tục nghiên cứu để tránh chồng chéo, giảm bớt thủ tục, gây lãng phí thời gian chi phí Nhà nước nhà đầu tư Việc chuyển quyền nội loại đất nông nghiệp tiếp tục tạo hiệu sản xuất hàng hố; thị trường chuyển từ đất nơng nghiệp sang đất phi nơng nghiệp cịn nhiều bất cập mà chủ yếu quyền lợi đáng người bị thu hồi đất nông nghiệp chưa được bảo vệ pháp luật quy định, khiếu kiện dân nhiều - Hệ thống sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt hệ thống giao thông làm giảm sức hút quy mô thị trường bất động sản Những dự án phát triển bất động sản chủ yếu tập trung khu vực trung tâm đô thị, việc phát triển bất động sản khu vực xa trung tâm nơi có sở hạ tầng yếu cịn hạn chế, quy mơ hội đầu tư thị trường bất động sản chưa thực mở rộng tất vùng, miền khác địa bàn nước 4.2 Về chủ thể tham gia thị trường - Tính bình đẳng đối tượng tham gia thị trường chưa thực đảm bảo Mặc dù chế, sách hoạt động đầu tư nói chung quy định thống Luật Đầu tư, nhiên chủ thể tham gia thị trường bất động sản chưa thực hoạt động theo chế (giữa tổ chức, cá nhân nước với tổ chức, cá nhân nước ngồi cịn có khác biệt chế giao đất, cho thuê đất quy trình thẩm định, cấp giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký kinh doanh bất động sản tham gia thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản) - Việc phát triển thị trường bất động sản cịn mang tính tự phát, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể Thời gian vừa qua thị trường bất động sản phát triển chưa đảm bảo cân đối, nhà đầu tư tập trung quan tâm dự án nhà ở, dự án khu đô thị để bán cho người có thu nhập cao Trong dự án nhà để bán trả dần cho thuê cho thuê dành cho đối tượng có mức thu nhâp thấp chưa quan tâm mức Thị trường nhà cho thuê chưa phát triển tương xứng với nhu cầu xã hội đòi hỏi càn phái có giải pháp can thiệp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển đồng theo yêu cầu xã hội Ngược lại, có địa phương phát triển bất động sản tràn lan, tự phát, thiếu định hướng dẫn tới tình trạng “đóng băng” cục thị trường bất động sản số địa phương Thực tế số địa phương vừa qua cho thấy có nhiều dự án kinh doanh bất động sản bị đình trệ triển khai chậm so với tiến độ quy định Tình trạng xảy nhiều nguyên nhân, phải kể đến số lý chủ yếu chủ đầu tư dự án chưa đánh giá nhu cầu thị trường, chủ đầu tư thiếu lực, kinh nghiệm khả huy động tài gặp khó khăn bồi thường, giải phóng mặt - Cơng tác kiểm tra, kiểm soát xử lý vi phạm hoạt động thị trường BĐS, hoạt động giao dịch cịn bị bng lỏng Nhiều sách có hiệu lực việc hướng dẫn triển khai chậm Hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản từ Trung ương chưa thực hoàn chỉnh Việc phân cấp quản lý phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho quyền cấp quận, huyện hợp lý, nhiên điều kiện trình độ, lực chun mơn đội ngũ cán bộ, công chức để thực thi nhiệm vụ giao nhiều bất cập, đòi hỏi cần sớm có chế khắc phục Giải pháp phát triển thị trường BĐS 5.1 Quan điểm chung - Phát triển thị trường BĐS phải quán triệt quan điểm Đảng “Đảm bảo quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá cách thuận lợi; làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển; bước làm cho thị trường bất động sản có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Thực công khai, minh bạch tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương thị trường bất động sản” - Bảo đảm yêu cầu hài hồ lợi ích Nhà nước, người có nhu cầu BĐS nhà đầu tư Từng bước giảm cách biệt lớn chỗ tầng lớp dân cư xã hội Phát huy vai trò Nhà nước định hướng, điều tiết kiểm soát hoạt động thị trường BĐS - Hướng tới hoàn thiện thị trường BĐS thể chế, cấu tổ chức vận hành để phát huy vai trị vị trí quan trọng thị trường BĐS việc phát triển kinh tế-xã hội nâng cao đời sống nhân dân q trình thực cơng nghiệp hố, đại hố đất nước - Tập trung nghiên cứu hoàn thiện ban hành sửa đổi, bổ sung hệ thống văn quy phạm để thúc thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật cung - cầu, thúc đẩy kinh tế phát triển, đồng thời đảm bảo công xã hội theo định hướng XHCN 5.2 Một số định hướng giải pháp Thứ nhất, tăng cường chấn chỉnh thị trường bất động sản sơ cấp Triển khai áp dụng mạnh mẽ chế thị trường trình nhà nước đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp nhà đầu tư sử dụng Hiện nay, luật pháp đầu tư bất động sản chưa quy định rõ điều kiện thủ tục để quyền địa phương (chủ yếu quyền cấp tỉnh) lựa chọn nhà đầu tư để cấp đất (thường với giá thấp giá thị trường) Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư quy định số văn quy phạm pháp luật, nhiên việc áp dụng thực tiễn nhiều hạn chế, chí có vấn đề chưa triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định Luật Đất đai năm 2003 đến chưa có dự án lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này) Đẩy mạnh công tác cải cách cấu tổ chức hành lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, có chế chế tài phù hợp để đảm bảo thông tin liên quan tới thị trường bất động sản (quy hoạch, đất đai, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng, chất lượng cơng trình, đấu giá, định giá, mua bán, giao dịch, môi giới, đăng ký chấp, sàn giao dịch…) phải công khai, minh bạch để chủ thể tham gia dễ dàng thuận lợi Thứ hai, phát triển kênh tài bất động sản Cần xem xét tỷ lệ cho vay hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản tổng dư nợ hệ thống Đặc biệt, rà soát lại điều kiện cho vay ngân hàng thị trường bất động sản Nếu có tượng cho vay chuẩn cần có biện pháp điều chỉnh tích cực Cho vay bất động sản với kỳ hạn dài tỉ trọng lớn sàng cổ phần thương mại dễ gặp rủi ro khoản 80%-90% nguồn vốn huy động ngân hàng Việt Nam có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống Xem xét hình thành kênh tài sau đây: - Kênh tài tài cấp Khi hệ thống ngân hàng chấp khơng tiếp tục tăng trưởng tín dụng giải pháp hình thành thị trường chấp thứ cấp Đây kênh luân chuyển vốn cho hệ thống ngân hàng đồng thời góp phần làm tăng nguồn tín dụng hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản Về nguyên tắc, thị trường bất động sản vay tiền từ hệ thống tín dụng phải chấp Phần lớn số tài sản chấp thị trường bất động sản bất động sản Việc khơi thông nguồn tiền từ hệ thống chấp thứ cấp làm kích hoạt nguồn vốn cho thị trường bất động sản Có thể có quan ngại rủi ro tín dụng hệ thống chấp thứ cấp mà Fannie Mae Freddie Mac gặp phải Nhưng có mặt hai công ty tái chấp lựa chọn khó thay năm qua Để làm điều cần ban hành văn pháp quy mua bán nợ thị trường bất động sản nhằm hình thành hệ thống chấp thứ cấp chấp liên quan đến bất động sản Đây bước triển khai Quyết định 105/2007/QĐ-TTg Tuy nhiên, ngắn hạn, điều khó thực Nếu có, điều có trung hạn, khoảng năm 2011-2-12 - Các hiệp hội vay tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm (Mutual saving banks) Đây loại hình hoạt động hiệu nước Cộng hòa Liên Bang Đức, Cộng hòa Séc Nguyên tắc hình thành phát triển hệ thống dựa đồng thuận ngân hàng, nhà đầu tư tiềm người sử dụng bất động sản Một nhóm người sử dụng cuối bất động sản tập hợp lại nhóm tương hỗ để đầu tư vào bất động sản Họ luân phiên nhận bất động sản theo nguyên tắc “chơi họ” dân gian Việt Nam Ngân hàng tham gia vào với nhà đầu tư tiềm năng, đầu tư phát triển nhóm tương hỗ Đây giải pháp hữu hiệu giải pháp trung dài hạn - Trái phiếu bất động sản Đây loại hình dễ thực đa dạng Tiềm loại hình lớn Về chất, trái phiếu bất động sản trái phiếu chuyển sang hình thức góp vốn Hiện số chủ thể đầu tư bất động sản sử dụng loại hình Chẳng hạn, Sacomreal phát hành trái phiếu dự án hộ Phú Mỹ, Thành phố Hồ Chí Minh, bán hết hôm mang lại cho Sacomreal khoản thu 750 tỷ đồng Đầu năm 2008, Sacomreal phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu dự án Phú Lợi, dành cho nhà đầu tư cá nhân Lợi ích mua trái phiếu gồm lãi suất 1% tháng với quyền mua hộ, giảm 8% giá mua nhà Điều thực có nỗ lực bên liên quan - Huy động tham gia đầu tư vào thị trường chứng khốn Cơng ty bảo hiểm nhân thọ (Life Insurances) Các công ty bảo hiểm nhân thọ kênh tài trợ lớn cho thị trường bất động sản thị trường bất động sản quỹ bảo hiểm nhân thọ hoạt động dài hạn Sự liên kết thị trường bất động sản quỹ bảo hiểm nhân thọ đảm bảo nguồn tài ổn định, chắn cho thị trường bất động sản Thị trường bất động sản chịu sức ép đáo nợ, sức ép trả lãi suất ngân hàng mà chi trả theo cổ tức Hiện, nguồn vốn có chế vận hành chưa có để thực hóa - Huy động nguồn vốn từ Quỹ hưu trí (Pension Funds) Quỹ hoạt động hiệu nước có kinh tế phát triển, hệ thống bảo hiểm hưu trí hoạt động mạnh Đối với quốc gia Nhật Bản, Anh quỹ hưu trí kênh tài lớn quan trọng cho thị trường bất động sản Đầu tư bất động sản dầu tư người già có phần từ khía cạnh Điều xuất trung dài hạn - Hình thành, phát triển cơng ty tài Điều thực hóa Ngân hàng Nhà nước cấp phép thành lập loạt cơng ty tài hoạt động gồm: Cơng ty tài Xi măng, Cơng ty tài Điện lực, Cơng ty tài PPF, Cơng ty tài GE Money, Cơng ty tài Toyota Đây bước cần thiết thời điểm sdự đời công ty tài trước Cơng ty tài HADINCO, Cơng ty tài FPT Có thể thấy, hầu hết doanh nghiệp, tập đồn có đăng kí chức đầu tư bất động sản thành lập cơng ty tài Đây kênh huy động vốn năm ổn định cho đầu tư bất động sản - Huy động từ quỹ đầu tư Về dài hạn, giải pháp thị trường bất động sản – nguồn vốn khơng hạn chế, khơng có sức ép đáo nợ Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý chế tài cho việc hình thành loại quỹ đầu tư bất động sản Một quỹ đầu tư bất động sản đề cập đến nhiều Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Funds - REIT) Đây loại quỹ hình thành quản lý sở uy tín tính chun nghiệp cơng ty phát hành quản lý quỹ Trước mắt, chưa hình thành phát triển đầy đủ cần hình thành quỹ đầu tư tín thác Thứ ba, vấn đề thuế phí liên quan tới bất động sản Thuế công cụ quan trọng để Nhà nước tăng thu ngân sách, điều tiết kinh tế nguồn thu nhập, đồng thời đảm bảo công xã hội Tuy vậy, lạm dụng thuế để điều chỉnh giá thị trường, can thiệp mức vào thị trường BĐS dẫn đến thiệt hại cho người tiêu dùng kinh tế Quan điểm chung nhiều người thừa nhận thuế mua bán chuyển nhượng BĐS (thuế chuyển quyền hay thuế thu nhập từ chuyển quyền mua bán BĐS) phải hợp lý để khơng tránh nộp thuế mà sinh tình trạng mua bán ngầm Nên chăng, để chống đầu điều tiết thu nhập từ sở hữu kinh doanh BĐS cần áp dụng thuế đánh vào tài sản BĐS nhiều nước giới (có nơi tới 1% giá trị BĐS) Nguyên tắc điều tiết thị trường BĐS thuế là: (1) đánh thuế sử dụng đất luỹ tiến với đất để chống đầu cơ; (2) luỹ tiến phần với thu nhập từ chuyển nhượng đất đai để điều tiết hoạt động kinh doanh nhà đất Nhà nước áp dụng biện pháp tài thuế, phí để điều tiết hoạt động kinh doanh BĐS, chống đầu đất đai Bên cạnh hồn thiện mơi trường pháp lý nhằm hợp thức hoá giao dịch BĐS cần hồn thiện cơng tác quản lý thu thuế phí có biện pháp chế tài mạnh để buộc tất giao dịch BĐS phải thức hố, hợp pháp hóa, có kê khai nộp thuế đầy đủ Cần cân nhắc việc chuyển Thuế chuyển QSDĐ thành thuế thu nhập đánh vào thu nhập phát sinh từ chuyển QSDĐ qui định Luật Thuế thu nhập cá nhân vừa thông qua năm 2007 cho phù hợp với kinh tế thị trường trình độ quản lý nước ta Theo Chiến lược cải cách thuế giai đoạn đến 2010, thuế chuyển QSDĐ thực chất thuế trực thu lại đánh doanh thu hoạt động chuyển nhượng đất chưa hợp lý Nếu giá đất tăng nhanh, thu nhập từ chuyển nhượng lớn mức điều tiết 2% 4% thấp Ngược lại, giá đất giảm người kinh doanh đất thua lỗ mà phải nộp thuế nên lỗ nặng Song để khắc phục nhược điểm tính khả thi không cao cản trở từ lực quản lý nhà nước đất đai, giao dịch liên quan đến đất đai thu nhập cá nhân cịn trình độ thấp nên không dễ thực chủ trương thay thuế chuyển QSDĐ thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ Bên cạnh đó, trình triển khai luật thuế cần lưu ý tính đồng bộ, khả thi số ý kiến cho thuế “công cụ đơn độc điều tiết thị trường đất đai” “nó thường không ý gây hậu tai hại cho người muốn giúp đỡ”, đó, nên kết hợp với giải pháp khác, chẳng hạn mở rộng quĩ đất, quĩ nhà (tăng cung), tăng tiềm lực tài chính, tăng khả tốn cho tổ chức dân cư tiếp cận thị trường BĐS (tăng cầu), phát triển thị trường BĐS hợp pháp phù hợp qui luật thị trường Mới Bộ Xây dựng trình Chính phủ áp dụng thuế lũy tiến thu thuế sử dụng đất giảm thuế suất thuế chuyển QSDĐ xuống 1%, giảm mức thu lệ phí trước bạ xuống cịn 0,02% Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh nhiều nguyên nhân cung - cầu chưa hợp lý, sách thuế sở hữu, sử dụng bất động sản; thuế giao dịch lệ phí đăng ký bất động sản nhiều bất cập Thuế nhà đất q thấp, khơng khuyến khích sử dụng đất có hiệu không hạn chế đầu cơ, không đánh thuế luỹ tiến hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có diện tích lớn hạn mức đất Bộ Xây dựng kiến nghị áp thuế trường hợp sử dụng đất vượt hạn mức đất UBND cấp tỉnh ban hành tính theo khu vực, vị trí Ví dụ, địa phương quy định hạn mức đất hộ gia đình nơng thơn 250 m2/hộ, thị 150 m2/hộ trường hợp sử dụng đất vượt hạn mức phải nộp thuế Người sử dụng đất có diện tích đất vượt hạn mức nhiều phải nộp thuế cao Các hộ gia đình, cá nhân có sở hữu hộ nhà chung cư (đất sử dụng chung) nộp thuế sử dụng đất mà nộp thuế sở hữu nhà Bộ Xây dựng cho rằng, thuế CQSD đất cao (4%), làm gia tăng giao dịch "chui" Do vậy, đề nghị giảm thuế chuyển QSDĐ xuống cịn khoảng 1% tính chung cho nhà đất, gộp thuế chuyển quyền sử dụng đất với thuế thu nhập cá nhân thuế thu nhập doanh nghiệp Lệ phí trước bạ khơng nên cao để khuyến khích người dân đăng ký tài sản với Nhà nước, đề nghị giảm mức lệ phí xuống cịn 0,02% khơng q triệu đồng để đảm bảo theo nghĩa lệ phí Chúng tơi cho sách BĐS, kể sách tài nói chung, sách thuế phí lệ phí BĐS nói riêng cần đặt nguyên tắc hàng đầu phát triển thị trường BĐS lành mạnh hiệu quả, để kinh tế BĐS thật phát triển trở thành phận quan trọng kinh tế Việt Nam, đóng góp ngày cao vào tăng trưởng kinh tế, đảm bảo công xã hội, tương xứng với vai trò giá trị BĐS phát triển kinh tế - xã hội đất nước Thứ tư, cần triển khai số biện pháp quản lý thị trường bất động sản: - Tổ chức máy chuyên trách quản lý phát triển thị trường bất động sản Trước hết cấp trung ương cấp tỉnh Tiến tới đưa vào hệ thống thống kê thống tiêu liên quan đến thị trường bất động sản - Tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ cơng trình phê duyệt Tăng cường thúc đẩy tiến độ thi công cơng trình triển khai Chuẩn bị mặt bằng, thủ tục phê duyệt dự án cho dự án đầu tư bất động sản Kiên thực việc quy định doanh nghiệp phải bán hàng qua sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu Có chế kiểm tra, giám sát, quản lý điều tiết thị trường phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ - Cần giải sớm tốt việc kéo dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận (sổ) cho bất động sản (sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, ) Khai thông ách tắc hoạt động thị trường bất động sản, giảm thiểu chậm trễ khâu thủ tục hành liên quan đến vấn đề bất động sản (cấp sổ, xác nhận quyền ) kinh doanh bất động sản (công chứng mua bán, công chứng chấp, xác nhận giao dịch bảo đảm) - Cần cơng khai hố địa điểm nội vi thành phố lớn (các khu cũ, khu cổ), địa điểm yêu cầu đầu tư Tăng cường phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư cơng trình khu đất vàng Đồng thời, cần xem xét, xét duyệt cách thận trọng lực, khả đặc biệt tính khả thi chủ đầu tư dự án địa bàn Đây vấn đề cần phối hợp nhiều ngành, nhiều lĩnh vực vừa để đại hố thị vừa để chống tính cục bộ, vụn vặn phá nát kiến trúc thị cũ chưa có kiến trúc thị - Để đề phòng tránh tác động tiêu cực xuất việc thực dự án đất đai, tài chính, cần phải có lộ trình tổng thể quan nhà nước chịu trách nhiệm việc định chế, sách nhằm chỉnh trang chung cư cũ nát địa bàn thị hố phát triển sở hạ tầng Cần ban hành quy chuẩn đồng thời với chế tài tổ chức thực thực tiễn để chống việc tồn tuyến phố có nhà mặt tiền khơng đủ tiêu chuẩn - Các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản, với tư cách người cung cấp hàng hoá cho thị trường phải đảm chất lượng, uy tín thương hiệu doanh nghiệp - Hoạt động kinh doanh bất động sản mang lại lợi nhuận cao, nhiên lĩnh vực tiềm ẩn yếu tố rủi ro lớn Do đòi hỏi đối tượng tham gia kinh doanh bất động sản phải có tính chun nghiệp cao Các chủ thể tham gia thị trường phải đảm ứng điều kiện quy định pháp luật kinh nghiệm, lực tài chính, đào tạo nhân lực… - Hàng hố bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch thông qua sàn giao dịch đảm bảo công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh Thứ năm, hồn thiện mơi trường thể chế thị trường bất động sản - Hồn thiện sách đầu tư theo hướng khuyến khích chủ thể tham gia đầu tư để tăng nguồn “cung” cho thị trường BĐS nhằm góp phần bình ổn thị trường Từng bước tạo điều kiện khuyến khích nhà đầu tư nước ngồi tham gia thị trường bất động sản theo hướng bình đẳng, sân chơi với nhà đầu tư nước - Nghiên cứu bổ sung chế cho thuê đất trường hợp đầu tư xây dựng nhà thuê, góp phần thúc đẩy thị trường cho thuê bất động sản nhà phát triển - Nghiên cứu sửa đổi chế phù hợp công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư để hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực dự án - Nghiên cứu ban hành bổ sung số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS thuế tài sản, thuế hạ tầng nhằm đảm bảo quyền lợi Nhà nước, góp phần ổn định thị trường hạn chế đầu BĐS Trong thuế tài sản nhằm tập trung điều chỉnh đối tượng có nhiều BĐS BĐS có giá trị lớn, điều tiết trực tiếp đối tượng sử dụng nhiều diện tích nhà đất nhằm hạn chế đầu khuyến khích khai thác có hiệu BĐS.Thuế hạ tầng nhằm điều chỉnh chênh lệch địa tô tạo Nhà nước đầu tư hạ tầng mà có, góp phần đảm bảo lợi ích người chủ sở hữu đất đai (đại diện Nhà nước), từ tạo thêm nguồn thu để hỗ trợ cho công tác bồi thường, giải phóng mặt - Nghiên cứu ban hành bổ sung số chế, sách hỗ trợ tài để phát triển quỹ nhà cho đối tượng sách xã hội Khắc phục tình trạng hỗ trợ, ưu đãi trung gian thông qua doanh nghiệp biện pháp hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng sách xã hội gặp khó khăn chỗ Bên cạnh việc đẩy mạnh phát triển quỹ nhà xã hội theo quy định pháp luật hành, cần tăng cường biện pháp hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách cho người nghèo, người thu nhập thấp để giúp họ cải thiện nhà ở, đảm bảo công xã hội - Sớm nghiên cứu, ban hành văn hướng dẫn liên quan đến công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng môi giới, định giá quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo hướng khuyến khích nhiều tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia lĩnh vực - Đẩy mạnh công tác lập kế hoạch phát triển thị trường bất động sản, yêu cầu tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải có chương trình, kế hoạch phát triển bất động sản hàng năm thời kỳ năm, 10 năm phù hợp với điều kiện cụ thể định hướng phát triển kinh tế - xã hội địa phương - Tập trung ưu tiên đẩy mạnh công tác quy hoạch xây dựng, đặc biệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức như: quy hoạch khu công nghiệp, khu đô thị nhà ở, đồng thời quy định cụ thể chế độ công khai quy hoạch để nhân dân biết thực hiện, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin quy hoạch; khắc phục trùng lặp, chồng chéo với quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nông nghiệp nuôi trồng thuỷ sản nguyên tắc đảm bảo tính khoa học, khả thi Đồng thời tập trung đạo đảm bảo mục tiêu công tác quy hoạch xây dựng thực trước bước để phát triển BĐS hướng, có hiệu bền vững Từng bước hạn chế chấm dứt tình trạng chia nhỏ đất đai, vi phạm quy hoạch Khi có quy hoạch phải tổ chức thực quy hoạch để khắc phục tình trạng đầu tư dàn trải lãng phí - Yêu cầu đảm bảo hàng hóa bất động sản giao dịch thị trường phải công khai, áp dung quy định bắt buộc có chế tài xử lý để thực yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh phải bán sản phẩm hàng hóa bất động sản thơng qua sàn giao dịch theo quy định pháp luật nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu dễ dàng tiếp cận tham gia giao dịch - Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin bất động sản theo nguyên tắc công khai, minh bạch, trung thực quy định bắt buộc việc công khai thông tin thị trường bất động sản kênh thông tin theo quy định để góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản - Khuyến khích giao dịch thức đôi với chế tài đủ mạnh để hạn chế giao dịch “ngầm” thông qua việc giảm thuế chuyển dịch bất động sản, giảm phí xác định sở hữu bất động sản để khuyến khích chủ thể tham gia giao dịch thức - Có biện pháp thích hợp để hạn chế đầu khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản theo hướng bắt buộc chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản phải nộp thuế tài sản, điều chỉnh giảm tiền sử dụng đất phải nộp giao đất tăng thuế nhà đất đóng hàng tháng (hoặc hàng năm) Việc hạn chế đầu bất động sản góp phần tăng cung hàng hóa cho thị trường, giảm tình trạng đầu cơ, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh - Khuyến khích phát triển đa dạng hố thị trường BĐS chủng loại, chất lượng giá sản phẩm phù hợp với nhu cầu mức độ phát triển thị trường BĐS, trọng ưuu tiên phát triển thị trường BĐS nhà Nghiên cứu ban hành bổ sung sách hỗ trợ để khuyến khích phát triển thị trường bất động sản cho th - Có biện pháp thích hợp để ổn định giá BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng kinh tế thu nhập người dân nhằm tăng sức cạnh tranh kinh tế đáp ứng nhu cầu người dân, hạn chế đầu tư cân đối vào BĐS để khắc phục tình trạng đầu tư dàn tràn, cân đối cung - cầu Kết hợp đồng giải pháp để đưa giá thị trường gần với giá trị bất động sản, đồng thời kết hợp với biện pháp cải cách cấu tiền lương, tăng thu nhập cho người lao động để đảm bảo mục tiêu đa số người lao động có điều kiện cải thiện nhà - Hồn thiện chế sách liên quan tới đăng ký, chấp bất động sản nhằm khai thác khả huy động vốn phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; ban hành quy định để đảm bảo an toàn cho tổ chức tín dụng cho vay chấp bất động sản, đồng thời có sách hợp lý để khuyến khích người dân tham gia vay vốn ngân hàng để tạo lập nhà ở, khuyến khích phát triển đồng thị trường tài chính, thị trường chứng khốn thị trường bất động sản - Nghiên cứu mở rộng phạm vi đối tượng sở hữu bất động sản chủ thể tham gia thị trường, kể tổ chức, cá nhân nước để đáp ứng yêu cầu hội nhập (thực thí điểm cho người nước mua nhà Việt Nam, bước mở rộng chế cho phép nhà đầu tư nước tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản đối tượng nước) - Hoàn thiện cấu tổ chức thị trường, bao gồm tạo lập tổ chức cho thị trường BĐS sàn giao dịch BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức bảo hiểm BĐS, hệ thống thông tin BĐS hồn chỉnh lại tổ chức có sẵn tổ chức mơi giới BĐS, định chế tài tham gia thị trường bất động sản, tổ chức kinh doanh bất động sản, tổ chức dịch vụ công - Tăng cường lực hiệu lực máy quản lý Nhà nước thị trường BĐS theo hướng kết hợp với chủ trương cải cách hành chính, ưu tiên cho công tác đào tạo, bồi dưỡng nhằm lực quản lý cán công chức nhà nước nguồn nhân lực thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS - Đảm bảo có hệ thống quản lý, điều hành thị trường bất động sản đồng từ TW tới địa phương; tăng cường công tác nghiên cứu dự báo đưa tiêu phát triển thị trường BĐS thành tiêu hàng năm kế hoạch phát triển kinh tế xã hội - Đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến rộng rãi pháp luật kinh doanh bất động sản ... việc kiểm soát nhằm giảm bớt sức nóng thị trường bất động sản III THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 10 năm gần Bắt đầu từ giai đoạn... hệ thị trường bất động sản với thị trường khác kinh tế Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế, có mối liên hệ mật thiết với thị trường khác, như: thị trường vật liệu xây dựng, thị. .. loại thị trường bất động sản Dựa vào công dụng bất động sản phân thị trường đất đai, thị trường cơng trình thương mại, dịch vụ; thị trường cơng trình cơng nghiệp; thị trường nhà ở; thị trường