THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

Đối với Việt Nam, trong suốt thời gian từ khichế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được thiết lập từ năm 1980[1] cho đến nay, TCĐĐluôn là vấn đề thời sự, có những diễn biến rất phức tạp

TÊN ĐỀ TÀI : THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

A PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá Nó không phải là hàng hóa thông thường

mà là một tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất và đời sống Kể từ khi nước ta chuyểnsang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là những năm gần đây, tình hình tranh chấp đất đaingày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về tính chất, nhất là ở những vùng đang đô thịhóa nhanh Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến thường gặp là : tranh chấp hợp đồngchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất: tranh chấp đođất, chiếm đất, tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tranh chấp đất đaitrong các vụ án li hôn…có thể liệt kê rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như :việc quản lí đất đai còn nhiều thiếu sót, sơ hở; việc lấn chiếm đất đai ngày càng phổ biến vàkhông được ngăn chặn, xử lí kịp thời; đất đai từ chỗ được thừa nhận có giá trị nay trở thànhtài sản có giá trị cao, thậm chí nhiều nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột biến…các tranh chấp đấtđai diễn ra gay gắt và phát sinh ở hầu hết các địa phương Tính bình quân trong cả nước,tranh chấp đất đai chiếm từ 55-60% thậm chí nhiều tỉnh phía Nam chiếm từ 70-80% cáctranh chấp dân sự phát sinh

Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm ổn định tình hìnhchính trị, xã hội Hệ thống các văn bản về đất đai ngày càng được hoàn thiện, trong đó quyđịnh việc giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của ủy ban nhân dân(UBND) và Tòa án nhân dân (TAND) (điều 136 Luật đất đai 2003) Tuy nhiên các quy định

về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mới chỉ dừng lại ở mức đô chung chung nên trênthực tế dẫn đến chồng chéo đùn đẩy trách nhiệm giữa UBND và TAND Khắc phục nhữngnhược điểm này, luật đất đai 2003 đã quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đaitương đối cụ thể, tạo cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm quyền áp dụng giải quyết tranhchấp đất đai có hiệu quả hơn

Chính sách và pháp luật về đất đai của Đảng và nhà nước ta đã có nhiều thay đổi phù hợpvới những giai đoạn phát triển của cách mạng, tuy nhiên bên cạnh đó còn nhiều quy địnhkhông nhất quán Hơn nữa việc giải thích hướng dẫn của các cơ quan có thẩm quyền cũngchưa đầy đủ và kịp thời Do đó, thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan hànhchính và TAND trong những năm qua vừa chậm trễ vừa không thống nhất, có nhiều trườnghợp phải xử lại nhiều lần, phát sinh khiếu kiện kéo dài…làm giảm lòng tin của người dânvào các chính sách, pháp luật cuả Đảng, Nhà nước Do đó, giải quyết tranh chấp đất đai hiệnnay là một vấn đề phức tạp và là khâu yếu nhất trong giải quyết tranh chấp dân sự nói chung.Chính vì vậy, em xin chọn đề tài “THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢIQUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM VÀ CÁC GIẢIPHÁP HOÀN THIỆN” để nhằm nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định về giải

quyết tranh chấp đất đai, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện về giải quyết tranhchấp đất đai.

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

- Mục đích nghiên cứu của đề tài này là phân tích, đánh giá thực trạng tranh chấp và giảiquyết tranh chấp đất đai ở địa bàn tỉnh Quảng Nam, qua đó đề xuất các giải pháp hoàn thiệnpháp luật đất đai và cơ chế áp dụng pháp luật để giải quyết có hiệu quả hơn các tranh chấpđất đai

- Bài làm có nhiệm vụ nghiên cứu những quy định của pháp luật đất đai liên quan đến giảiquyết tranh chấp đất đai, thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai ở Quảng Nam Trên cơ sở

đó, chỉ ra những thiếu sót, tồn tại của pháp luật đất đai hiện hành về cơ chế và thẩm quyềngiải quyết tranh chấp

3 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các vấn đề mà đề tài đặt ra, người viết sử dụng phương pháp thống kê,phương pháp phân tích, tổng hợp

4 Kết cấu đề tài

Ngoài các phần mở đầu, phần Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, niên luận gồm 2chương:

Chương I: Các quy định chung của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

Chương II: Thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại địa bàn tỉnh Quảng Nam và các giải pháp hoàn thiện

B NỘI DUNG

CHƯƠNG I : Các quy định chung của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

1 Tranh chấp đất đai : khái niệm, phân loại, đặc điểm

1.1 Khái niệm

Tranh chấp đất đai (TCĐĐ) là một hiện tượng bình thường trong mọi đời sống xã hội,

không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai Đối với Việt Nam, trong suốt thời gian từ khichế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được thiết lập từ năm 1980[1] cho đến nay, TCĐĐluôn là vấn đề thời sự, có những diễn biến rất phức tạp, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sửdụng đất (SDĐ) nói riêng và gây những bất ổn nhất định đối với đời sống kinh tế - xã hội nóichung.[2] Sự kiện Bộ Tài nguyên - Môi trường từng đề xuất thành lập một cơ quan tài phánchuyên trách để giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về đất đai đã phần nào cho thấy tínhchất nghiêm trọng của vấn đề.[3] Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, mà mộttrong số đó chính là do quy định của pháp luật về vấn đề TCĐĐ trong thời gian qua cònnhiều bất cập, hạn chế Bài viết này không có tham vọng đưa ra các giải pháp nhằm hoànthiện pháp luật về vấn đề vừa nêu, mà chỉ nhằm làm rõ về mặt học thuật, cũng như về mặtpháp lý khái niệm TCĐĐ theo Luật Đất đai năm 2003 (LĐĐ 2003) – Luật Đất đai hiệnhành Đây là một vấn đề nhỏ nhưng lại có ý nghĩa nhất định trong việc xác định chính xác vềthẩm quyền, thủ tục và nội dung cần giải quyết đối với một TCĐĐ

- Trải nhiều giai đoạn với những chính sách đất đai khác nhau, cho dù đất đai có được coi

là một loại tài sản có giá, quyền sử dụng đất (QSDĐ) có phải là hàng hóa đặc biệt hay

không, hiện tượng TCĐĐ đều được pháp luật chính thức ghi nhận và quy định việc giảiquyết.[4] Tuy nhiên, cho đến trước khi LĐĐ 2003 ra đời, thuật ngữ “TCĐĐ” chưa một lầnđược chính thức giải thích, mà chủ yếu là chỉ được “hiểu ngầm” qua các quy định của phápluật về giải quyết TCĐĐ, quy định về giải quyết các tranh chấp khác có liên quan đếnQSDĐ trong các đạo luật LĐĐ qua các thời kỳ[5] và trong các văn bản pháp luật có liên quancủa các cơ quan nhà nước.

LĐĐ 2003 lần đầu tiên tại khoản 26 Điều 4 quy định: “TCĐĐ là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (NSDĐ) giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Khái niệm này đã được đón nhận với nhiều nhận thức và cảm xúc khác nhau, bởi đây là mộtkhái niệm có nội hàm tương đối rộng và cũng không mấy rõ ràng Theo khái niệm này, đối

tượng tranh chấp trong TCĐĐ là quyền và nghĩa vụ của NSDĐ Nhưng, đây là tranh chấp

tổng thể các quyền và nghĩa vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ “đơn lẻ” củaNSDĐ do pháp luật đất đai quy định, hay bao gồm cả tranh chấp những quyền và nghĩa vụ

mà NSDĐ có được khi tham gia vào các quan hệ pháp luật khác cho đến nay vẫn chưa đượcchính thức xác định Bên cạnh đó, chủ thể tranh chấp vốn được gọi là “hai hay nhiều bên”cũng không được định danh về loại chủ thể: chỉ là NSDĐ hay tất cả các chủ thể có liên quanđến quyền và nghĩa vụ của NSDĐ trong quan hệ TCĐĐ? Chính sự chung chung này đãkhiến cho nội dung của TCĐĐ nhiều lúc được mở rộng tối đa ở mức độ có thể Đã có quan

niệm cho rằng, TCĐĐ “là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất”]; hoặc “TCĐĐ là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai”.

Rõ ràng, các quan điểm trên đã mở rộng một cách tuyệt đối khái niệm TCĐĐ Theo đó,TCĐĐ bao gồm tất cả các tranh chấp phát sinh từ các quyền và nghĩa vụ của NSDĐ, và tấtnhiên trong đó có cả các tranh chấp tài sản gắn liền với đất,[8] tranh chấp hợp đồng giao dịch

về QSDĐ Theo quan điểm này, TCĐĐ là một khái niệm rộng, bao gồm tranh chấp QSDĐ[9] và tất cả các tranh chấp liên quan đến QSDĐ, kể cả trường hợp tranh chấp mục đích

sử dụng đất (?) và tranh chấp về địa giới hành chính theo Điều 137 LĐĐ 2003 Tuy nhiên,

quan điểm trên không thuyết phục vì đã không được chứng minh bởi một căn cứ pháp lý cụthể nào Xem xét toàn bộ các quy định của pháp luật đất đai cho đến thời điểm này, có lẽ chỉ

có một quy định duy nhất mà thông qua nội dung và cách thiết kế của nó, khái niệm TCĐĐmới có thể được suy diễn theo nghĩa rộng, đó là Điều 136 LĐĐ 2003 về thẩm quyền giảiquyết TCDĐ Lý lẽ có thể được đưa ra ở đây là, Điều 136 LĐĐ 2003 khi quy định về thẩm

quyền giải quyết TCĐĐ đã phân chia vấn đề ra thành hai trường hợp: thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ và thẩm quyền giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất Do đó, dựa

vào nội dung Điều 136 LĐĐ 2003 người ta có thể quy kết: TCĐĐ không thể đồng nhất với

tranh chấp QSDĐ, hay nói cách khác TCĐĐ là khái niệm rộng hơn khái niệm tranh chấp QSDĐ.

Tuy nhiên, cách hiểu trên lại vấp phải một vấn đề rất lớn về mặt pháp lý, đó là sự không phùhợp giữa khái niệm TCĐĐ và vấn đề thẩm quyền, thủ tục giải quyết TCĐĐ, cũng như một

số quy định có liên quan khác của pháp luật về TCĐĐ Thứ nhất, theo Điều 135 LĐĐ 2003,

TCĐĐ buộc phải được thông qua hòa giải tại ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất,

trước khi được đưa ra các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định củapháp luật Như vậy, nếu coi TCĐĐ là một khái niệm rộng như trên thì các tranh chấp có liênquan đến đất đai như tranh chấp tài sản gắn liền với đất, tranh chấp hợp đồng giao dịchQSDĐ cũng phải được hòa giải tại UBND cấp xã Điều này là không phù hợp với pháp luậtđất đai, pháp luật về tố tụng dân sự và thực tiễn cũng chưa bao giờ xảy ra, bởi đó chỉ lànhững tranh chấp dân sự thuần túy và việc hòa giải tại UBND cấp xã như là một thủ tục bắt

buộc chỉ áp dụng đối với tranh chấp QSDĐ Thứ hai, quan niệm này cũng không phù hợp

với thuật ngữ TCĐĐ được sử dụng tại Điều 160 Nghị định 181/2004/NĐ-CP (NĐ 181) ngày29/10/2004 về thi hành LĐĐ 2003 Cụ thể là, theo Điều 160 NĐ 181 thì việc giải quyết các

“TCĐĐ” trong trường hợp đương sự không có giấy tờ về QSDĐ được quy định tại khoản 1,

2, 5 Điều 50 LĐĐ 2003 sẽ thuộc về thẩm quyền của cơ quan hành chính Tất nhiên ai cũngbiết rằng, cơ quan hành chính không thể giải quyết tranh chấp tài sản nào khác, ngoài tranhchấp QSDĐ Do đó, nếu lấy cách hiểu thuật ngữ TCĐĐ tại Điều 135 LĐĐ 2003, Điều 160

NĐ 181 làm chuẩn thì khái niệm TCĐĐ phải được coi là đồng nghĩa với khái niệm tranh chấp QSDĐ.

Như vậy, phải hiểu thế nào là TCĐĐ cho phù hợp, cả về lý luận lẫn về mặt pháp lý?Không thể có việc một thuật ngữ pháp lý trong cùng một văn bản pháp luật lại được hiểutheo nhiều cách khác nhau Muốn làm rõ điều này, chúng ta cần có sự phân tích cặn kẽnhững cách hiểu khác nhau về TCĐĐ và hạn chế của quan niệm quá rộng nói trên về TCDĐ Theo những phân tích ở trên, thuật ngữ TCĐĐ tại khoản 26 Điều 4 và tại Điều 135 LĐĐ

2003, 160 NĐ 181 có thể được suy diễn theo hai hướng không giống nhau Việc xác định thếnào là TCĐĐ vì vậy sẽ phụ thuộc vào việc quy định nào được lấy làm chuẩn mực cho kháiniệm TCĐĐ Nếu hiểu theo nghĩa rộng, khái niệm TCĐĐ tại khoản 26 Điều 4 LĐĐ 2003 sẽđược lấy làm tiêu chuẩn để đánh giá các quy định có liên quan còn lại của pháp luật đất đai

về vấn đề này Từ đây có mấy vấn đề sau đây có thể đúc kết:

Thứ nhất, quy định tại khoản 26 Điều 4 LĐĐ 2003 như đã phân tích ở trên là quy định

không được rõ ràng, không cụ thể Vì vậy, việc lấy một quy định không rõ ràng làm tiêuchuẩn để đánh giá những quy định cụ thể (Điều 135 LĐĐ 2003, Điều 160 NĐ 181) là hoàntoàn không khoa học Hơn nữa, việc mở rộng khái niệm TCĐĐ như trên không đem lại mộtgiá trị thực tiễn nào

Thứ hai, cần nhớ rằng, mỗi một thuật ngữ có một phạm vi biểu đạt ý nghĩa nhất định, không

thể mở rộng hay thu hẹp một cách không có giới hạn theo ý chí chủ quan được Điều nàykhông khó chứng minh khi phân tích thuật ngữ TCĐĐ Theo giải thích của Từ điển tiếng

Việt thì tranh chấp nói chung được hiểu là việc “giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào” Cho nên, thuật ngữ TCĐĐ tự thân nó đã nói lên đối tượng tranh chấp: đó

chính là đất đai Vấn đề là các chủ thể thực hiện hành vi TCĐĐ như thế nào, thông qua yếu

tố gì thì lại phụ thuộc vào vấn đề chế độ sở hữu đất đai Trong điều kiện của chế độ tư hữuđất đai, TCĐĐ thường là tranh chấp về quyền sở hữu đất đai Với chế độ sở hữu đất đai “hỗnhợp” như trường hợp của Trung Quốc chẳng hạn (với đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước, đất

ở khu vực nông thôn thuộc sở hữu tập thể), TCĐĐ được xác định ở 02 dạng: đó là tranh chấp quyền sở hữu và QSDĐ.

Từ các phân tích trên cho thấy, TCĐĐ ở nước ta theo quy định của pháp luật chỉ có thể hiểu là tranh chấp QSDĐ Kết luận này được củng cố thêm bởi hai cơ sở: một là, xuất phát

từ chế độ sở hữu toàn dân (hay sở hữu nhà nước) đối với toàn bộ đất đai, NSDĐ chỉ cóquyền sử dụng đối với đất đai, vì vậy, cái mà họ tranh chấp khi TCĐĐ chỉ có thể là QSDĐ;

và hai là, các thuật ngữ TCĐĐ và tranh chấp QSDĐ đã được sử dụng như những thuật ngữ

thay thế nhau kể từ LĐĐ 1987 đến nay mà không hề có sự phân biệt Hơn nữa, các tranhchấp có liên quan đến QSDĐ của NSDĐ (gồm tranh chấp tài sản gắn liền với đất, tranh chấphợp đồng giao dịch QSDĐ) cũng đã từng được định danh cụ thể trong một số văn bản hướngdẫn về thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai với tên gọi là “tranh chấp liênquan đến QSDĐ”, chứ không phải là TCĐĐ một cách chung chung Do đó, việc mở rộngkhái niệm TCĐĐ như trên trong điều kiện Việt Nam là không hợp lý và làm lu mờ đi đặctrưng của quan hệ đất đai, tạo ra một món “thập cẩm” không có hương vị rõ ràng, “cơmkhông ra cơm, cháo không ra cháo”, vốn thường thấy ở những đầu bếp bất đắc dĩ

Ngược lại, việc đồng nhất TCĐĐ với tranh chấp QSDĐ về mặt lý luận tạo nên được sự cụthể về đối tượng tranh chấp, làm nổi bật đặc trưng của quan hệ đất đai Từ đây tạo ra đượcmột ranh giới tương đối rõ ràng giữa TCĐĐ với các tranh chấp dân sự thông thường khác cóliên quan đến đất đai và lý giải được tạo sao việc giải quyết TCĐĐ lại có thể được tiến hànhbởi các cơ quan hành chính nhà nước, theo các thủ tục hành chính nhất định Đó là, cơ quanhành chính không phải giải quyết TCĐĐ dưới góc độ là một hoạt động phân xử về tài sảnthông thường, mà với tư cách là người đại diện chủ sở hữu quyết định ai sẽ là người cóquyền sử dụng đối với đất đang bị tranh chấp, khi đất đó về mặt hình thức pháp lý chưa đượcchính thức trao cho ai sử dụng (đương sự không có giấy tờ về QSDĐ) Nếu đồng nhấtTCĐĐ với tranh chấp QSDĐ thì nhiệm vụ còn lại ở đây là lý giải thế nào cho phù hợp về

khái niệm: “TCĐĐ là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của NSDĐ” tại khoản 26 Điều 4

LĐĐ 2003, dù rằng việc lý giải này là không cần thiết bởi ngôn từ được dùng trong kháiniệm trên chỉ là “sản phẩm” mang tính chủ quan của các nhà làm luật Dù sao đi nữa, chúng

ta cũng hãy thử tiếp cận vấn đề từ thuật ngữ “QSDĐ” – yếu tố mà các phân tích trên khẳng

định là đối tượng của TCĐĐ.

QSDĐ, nếu xét ở góc độ là quyền sử dụng một loại tài sản, hiểu theo nghĩa thông thường,chỉ là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đất đai.[16] Ở góc độ này,QSDĐ là một khái niệm pháp lý Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai, ý nghĩa trên chỉ chiếmmột phần nội dung về QSDĐ của NSDĐ Theo pháp luật hiện hành, ngoài việc khai thác,hưởng các lợi ích từ đất đai nói trên, QSDĐ còn bao hàm cả việc NSDĐ được quyền thựchiện các giao dịch về QSDĐ (như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, ) của mình như lànhững giao dịch về tài sản Và để được thực hiện các quyền giao dịch này, NSDĐ phải thựchiện những nghĩa vụ tài chính nhất định đối với Nhà nước (như nộp tiền sử dụng đất, tiềnthuê đất, ) Ở góc độ này, QSDĐ mang nội dung kinh tế sâu sắc và nó là một quyền kinh

tế Như vậy, QSDĐ là một khái niệm phức tạp – nó vừa là một khái niệm pháp lý, vừa là một khái niệm kinh tế Có thể khẳng định rằng, QSDĐ trong pháp luật đất đai hiện hành là

một khái niệm phức tạp mà nghĩa gốc của các từ đơn lẻ hợp thành không đủ sức thể hiện hết

nội dung và bản chất của nó QSDĐ vì thế có thể coi là một tổng thể không thể tách rời các

quyền và nghĩa vụ của NSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai

Từ phân tích trên có thể kết luận rằng, khái niệm “TCĐĐ là tranh chấp về quyền và nghĩa

vụ của NSDĐ” tại khoản 26 Điều 4 LĐĐ cần được diễn giải là tranh chấp một tổng thể

những yếu tố hợp nhất tạo thành QSDĐ nói trên, chứ không phải là việc tranh chấp từngquyền và nghĩa vụ rời rạc, đơn lẻ hay tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ khác của NSDĐ

có liên quan đến các quyền nghĩa vụ nêu trên Cách hiểu này đặt khái niệm TCĐĐ trong mốiquan hệ không thể tách rời với tất cả các quy định có liên quan, chứ không phải cô lập nóhoặc đặt nó lên trên tất cả các quy định khác nhằm phát huy trí tưởng tượng một cách tháiquá, dẫn đến những suy diễn không phù hợp Có nghĩa là, không thể “trộn lẫn” TCĐĐ vớinhững tranh chấp dân sự thuần túy có liên quan đến đất đai

Tóm lại, làm rõ khái niệm TCĐĐ có nhiều ý nghĩa thực tiễn quan trọng chứ không chỉ làvấn đề mang tính học thuật Về mặt nội dung, việc làm này giúp xác định chính xác đốitượng tranh chấp trong TCĐĐ, giúp việc nghiên cứu và áp dụng pháp luật một cách chínhxác và thống nhất hơn Về mặt phương pháp luận, nó sẽ giúp tránh được trường hợp quyđịnh của luật này chồng lấn lên luật kia, giúp hoàn thiện pháp luật đất đai nói riêng và hệthống pháp luật Việt Nam nói chung

Tranh chấp đất đai hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xácđịnh quyền quản lí, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặcgián tiếp trong lĩnh vực quản lí và sử dụng đất

Theo nghĩa hẹp thì tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan

hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lí và sử dụng đất đai

Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lí, quyền sửdụng xung quanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó dopháp luật quy định và bảo hộ (theo “Bàn về khái niệm “Tranh chấp đất đai” trong Luật đấtđai 2003”- Ths Lưu Quốc Thái, Đh Luật Tp Hồ Chí Minh)

1.2 Phân loại tranh chấp đất đai

Trước những năm 1980, Nhà nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai: Sởhữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Do đó ở thời kỳ này tranh chấp đất đai baogồm: Tranh chấp về quyền sở hữu đất đai, quyền quản lý và sử dụng đối với đất đai SauHiến pháp 1980 ra đời, Nhà nước trở thành đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với toàn bộtoàn bộ vốn đất đai trong cả nước, do đó các tranh chấp đất đai hiện nay chỉ bao gồm tranhchấp về quyền quản lý và sử dụng đất đai Theo quy định của pháp luật hiện hành có ba loạihình tranh chấp đất đai:

+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất đai;

+ Tranh chấp về tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất;

+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới đơn vị hành chính (xã, huyện,tỉnh)

Tuy nhiên, trên thực tế thường xuất hiện dạng tranh chấp đất đai phổ biến sau đây:

- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:

Dạng tranh chấp này thường xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh thường là do lúc

dung rất sơ sài, đơn giản Vì thế, sau một thời gian một bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòinên phát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí về cácđiều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất.

- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Dạng tranh chấp này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thường là do một bên hoặc cả haibên thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao đất, cũng có trườnghợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị hớ trong điều khoản thỏa thuận về giá

cả nên rút lại không thực hiện hợp đồng Nhiều trường hợp nội dung hợp đồng không đề cập

rõ ràng về mục đích của hợp đồng, không xác định cụ thể bên bán hay bên mua có nghĩađóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm thủ tục đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranhchấp

- Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất:

Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các điều khoảncủa hợp đồngnhư:

+ Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê;

+ Không trả tiền thuê đất;

+ Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê;

+ Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng

- Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:

Dạng tranh chấp này thường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết, nhưngbên vay đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết

- Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất:

Dạng tranh chấp này thường xảy ra do các nguyên nhân chủ yếu sau:

+ Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những người thừa kế theo phápluật không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế hoặc không hiểu biết

về các quy định của pháp luật thừa kế, nên dẫn đến việc phát sinh tranh chấp

+ Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất nhưng dichúc đó trái pháp luật

- Tranh chấp do lấn, chiếm đất:

Loại tranh chấp này xảy ra do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của nhau Có trườnghợp trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp, Nhà nước đã giao đất cho ngườikhác sử dụng, nay chủ cũ tự động chiếm lại đất canh tác và dẫn đến tranh chấp

- Tranh chấp về cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất:

Loại tranh chấp này tuy số lượng tranh chấp phát sinh ít nhưng tính chất lại rất phức tạp.Thông thường, do mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối đi công cộng có vị trí đất ởsâu hoặc xa mặt tiền và một bên do có thành kiến cá nhân đã cản trở người sử dụng đất bên

trong việc thực hiện quyền sử dụng đất như không cho đi qua phần đất của mình, rào lại lối

đi chung v.v do đó dẫn đến tranh chấp

Ngoài ra, còn tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai cụ thể trên thực

tế như:

- Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến việc sử dụng đất;

- Tranh chấp quyền sử dụng đất;

- Tranh chấp tài sản gắn liền với đất;

- Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn

1.3 Đặc điểm của tranh chấp đất đai

Quan hệ đất đai là một dạng đặc biệt của quan hệ dân sự nên bên cạnh những đặc điểmchung của tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai còn mang những đặc trưng riêng khác vớinhững loại tranh chấp khác như :

Thứ nhất: chủ thể của tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể có quyền quản lí và sử dụng

đất Quyền sử dụng đất của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuêđất của Nhà nước hoặc được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ khác chủ thể kháchoặc được nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đang sửdụng Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham giavới tư cách là người quản lí hoặc sử dụng đất

Thứ hai: nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp Hoạt động quản lý và sử

dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vàonhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau Trong nền kinh tế thịtrường, việc quản lý và sử dụng đất không đơn thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một tưliệu sản xuất Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đấtlại biến động theo quy luật cung cầu trên thị trường, nên việc quản lý và sử dụng nó khôngđơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất(thông qua các hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất) Tất nhiên, khi nội dung quản lý và sửdụng đất phong phú và phức tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý

và sử dụng đất đai cũng trở nên gay gắt và trầm trọng hơn

Thứ ba: tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: Có thể gây mất ổn

định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phá

vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không nhữngcủa bản thân các bên tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội

Thứ tư: đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền sử dụng đất Đất đai là

loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sởhữu của Nhà nước

2 Giải quyết tranh chấp đất đai và các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai

Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học (Trường ĐH Luật Hà Nội-NXB Công An NhânDân 2008): "Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộnhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thờitruy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai".

Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai là một trongnhững biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội.Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai chophù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôntrọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra

Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà nước đốivới đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm racác giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật,nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữacác bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại Đồng thời xử lý đối với cáchành vi viphạm pháp luật đất đai

Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật

để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

2.2 Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật

2.2.1 Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật tố tụng hành chính

* Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi xảy ra tranh chấp đất đai, đầu tiên thườngđược giải quyết bằng biện pháp hòa giải (thủ tục hòa giải), Sau đó mới đến các thủ tục hànhchính và thủ tục tố tụng Cụ thể bao gồm:

- Điều 135 Luật Đất đai 2003 (LĐĐ) quy định nhà nước khuyến khích các bên tranh chấpđất đai tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở Khi các bên tranh chấp không hòa giảiđược thì gửi đơn đến ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (UBND cấp xã) nơi có đất tranhchấp UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chứcthành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải Thời hạn hòa giải là 30 ngàylàm việc, kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn Trường hợp không hòa giải được tạiUBND cấp xã, các bên tranh chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giảiquyết tranh chấp đất đai

- Trong trường hợp kết quả hòa giải thành có sự thay đổi về diện tích đất, ranh đất và người

sử dụng khác với hiện trạng sử dụng đất thì UBND phường, xã, thị trấn gửi biên bản hòa giảiđến Phòng Quản lý đô thị quận, huyện đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ giađình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau Các trường hợp khác gửi cho Phòng Quản lý đôthị quận, huyện để nơi đây gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường Các cơ quan này sẽ chỉnh

lý hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất mới

* Trường hợp đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loạigiấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắnliền với đất thì vụ việc do Tòa án nhân dân giải quyết

* Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụngđất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 củaLuật Đất đai thì được giải quyết như sau:

Theo Điều 264 Luật Tố tụng hành chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai2003:

- Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết

mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyềnkhiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyếthoặc khởi kiện theo quy định của Luật Tố tụng hành chính;

- Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết

mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyềnkhiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện theo quy định củaLuật Tố tụng hành chính

* Khiếu nại, khởi kiện đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai: + Người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính vềquản lý đất đai

+ Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đaithực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiệnquyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của Luật Tốtụng hành chính

2.2.2 Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tố tụng dân sự

* Các bên tranh chấp về đất đai, chỉ được khởi kiện tại Tòa án đối với các trường hợp tranhchấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có mộttrong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai 2003 vàtranh chấp về tài sản gắn liền với đất

- Đối với việc giải quyết tranh chấp thừa kế liên quan đến quyền sử dụng đất: theo Nghị

quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướngdẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, thẩmquyền giải quyết các vụ án tranh chấp thừa kế đối với quyền sử dụng đất (QSDĐ), tùy theo

vụ việc thuộc Tòa án nhân dân (TAND) và ủy ban nhân dân (UBND) các cấp

TAND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền thừa kế liên quan đến quyền sử dụng đấttrong các trường hợp sau:

Đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền vớiQSDĐ) mà người đó đã có giấy chứng nhận QSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đấtđai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003

Đất do người chết để lại mà người đó có một trong các giấy tờ sau:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩmquyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam DCCH,Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước CHXHCN ViệtNam

- Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có têntrong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giaonhà tình nghĩa gắn liền với đất

- Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15-10-1993,nay được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15-10-1993

- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

- Giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngàyLĐĐ có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật,nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

- Bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyếtđịnh giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành Đất không có một trong các loại giấy tờ nêu trên nhưng trên đất có di sản là nhà ở, vật kiếntrúc khác như nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ôtô, nhà thờ, tường xây làmhàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đíchsản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chănnuôi hoặc trên đất có các tài sản như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp haycác cây lâu năm

Đối với loại tranh chấp này, trường hợp có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xácnhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì Tòa ánchia di sản là tài sản gắn liền với QSDĐ và QSDĐ đó Tuy nhiên theo nhiều ý kiến trái chiềuthì trong thực tiễn, việc vận dụng quy định tại Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 để xácđịnh thẩm quyền của Toà án đối với các tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất,cũng có những ý kiến khác nhau Có ý kiến cho rằng, tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền

sử dụng đất không phải là tranh chấp về bất động sản, do vậy, trong những trường hợp nàyToà án có thẩm quyền phải là Toà án nơi bị đơn giải quyết Quan điểm này dựa trên lập luậnrằng, đối với tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất thì trước hết phải xác địnhxem ai là người có quyền thừa kế rồi mới chia, trong số các đương sự thì có đương sự chỉyêu cầu hưởng giá trị chứ không yêu cầu chia hiện vật Ngoài ra, cũng có ý kiến cho rằng,tranh chấp thừa kế thì di sản có thể bao gồm cả động sản, bất động sản cho nên không thể ápdụng nguyên tắc xác định thẩm quyền của Toà án theo nơi có bất động sản toạ lạc Thiếtnghĩ, việc ban hành một văn bản pháp lý để hướng dẫn cụ thể về vấn đề này là hết sức cầnthiết

Việc nghiên cứu pháp luật một số nước và pháp luật chế độ cũ về tố tụng dân sự cho thấy,nguyên tắc nơi phát sinh sự kiện mở thừa kế sẽ được áp dụng để xác định thẩm quyền củaToà án đối với các vụ việc yêu cầu chia thừa kế Tức là Toà án có thẩm quyền giải quyết vụviệc sẽ là Toà án nơi mở thừa kế hay Toà án nơi khai phát di sản Thế nhưng, luật thực địnhcủa chúng ta hiện nay không đề cập đến nguyên tắc này Do vậy, chúng tôi cho rằng, trongkhi nhà lập pháp chưa có những quy định khác thì việc xác định thẩm quyền của Toà án theolãnh thổ tạm thời vẫn được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự hiện hành,trên nguyên tắc ưu tiên thẩm quyền giải quyết của Toà án nơi có bất động sản (nếu có nhiềubất động sản thì là Toà án nơi có một trong các bất động sản)

Chúng ta có thể tính đến phương án tách vụ án thừa kế về động sản và bất động sản riêng đểxác định thẩm quyền của Toà án theo nguyên tắc nơi hiện diện của bị đơn và nơi có bất độngsản tranh chấp, nếu có sự đồng thuận của các thừa kế Tuy nhiên, tính khả thi trên thực tếcủa việc tách vụ án là không cao, bởi lẽ nếu tách vụ án thì khó giải quyết toàn diện việc chia

di sản, hơn nữa trong số các đương sự có thể có đương sự không đồng ý việc tách vụ án thừa

kế để chia riêng về động sản và bất động sản

* Chủ thể khởi kiện thực hiện theo trình tự như sau:

- Gửi đơn khởi kiện đến Tòa Án

- Nộp tạm ứng án phí để Tòa Án thụ lí vụ án

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Toà án tiến hành hoà giải để các đương sựthoả thuận với nhau về việc giải quyết vụ án, trừ những vụ án không được hoà giải hoặckhông tiến hành hoà giải được quy định của pháp luật Trong trường hợp các bên đương sựkhông hòa giải được với nhau về cách giải quyết tranh chấp đất đai, thì Tòa án quyết địnhđưa vụ án ra xét xử theo thủ tục sơ thẩm

Trong trường hợp một bên hoặc các bên tranh chấp đất đai không đồng ý với bản án sơthẩm của Tòa án nhân dân, thì họ có quyền kháng cáo bản án, quyết định sơ thẩm để yêu cầuToà án cấp trên trực tiếp giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm

2.3 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, quan hệ pháp luậtđất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các tranh chấp đất đai phát sinh cũng đa dạng,phức tạp và gay gắt Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đáp ứng được những yêucầu nhất định mà thực tế đã đặt ra Muốn đáp ứng được các yêu cầu đó, thì việc giải quyếttranh chấp đất đai phải quán triệt các nguyên tắc sau đây:

2.3.1 Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý

Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thốngnhất quản lý" Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003 đã quy định: "Nhà nước khôngthừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện cácchính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâmthời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam".Điều đó khẳng định toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những ngườiđược Nhà nước giao đất cho sử dụng chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai Do đó, đốitượng của mọi tranh chấp đất đai phát sinh chỉ là quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứkhông phải là quyền sở hữu đối với đất đai Vì vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai,phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đạidiện; bảo vệ quyền đại diện sở hữu đất đai của Nhà nước; bảo vệ thành quả cách mạng vềđất đai mà nhân dân ta đã giành được

2.3.2 Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợiích kinh tế, khuyến khích việc tự thương lượng,tự hòa giải trong nội bộ nhân dân

Luật Đất đai 1993 ra đời với việc thừa nhận năm quyền năng của ngườisử dụng đất (quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) đã khẳng định tưtưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai Do đó, việctôn trọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền

đó là nguyên tắc quan trọng của Luật Đất đai Thực tế đã chứng minh rằng, nếu lợi ích củangười sử dụng đất không được đảm bảo, thì việc sử dụng đất không thể mang lại hiệu quảkinh tế cao Đó cũng chính là nguyên tắc cơ bản trong quá trình giải quyết các tranh chấp đấtđai

Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật đất đai là tôntrọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của họ trên cơ sở các quy định của pháp luật Dovậy, hòa giải trở thành cách thức và cũng là nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai quantrọng và đạt hiệu quả nhất

2.3.3 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa

Do ảnh hưởng tiêu cực của tranh chấp đất đai đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xãhội nên việc giải quyết các tranh chấp đất đai phải nhằm vào mục đích bình ổn các quan hệ

xã hội Chú ý đảm bảo quá trình sản xuất của người dân, tránh làm ảnh hưởng dây chuyềnđến cơ cấu sản xuất chung Đồng thời cải thiện và bố trí, sắp xếp lại cơ cấu sản xuất hànghóa theo chủ trương của Đảng: "Ai giỏi nghề gì, làm nghề ấy"

2.3.4 Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa

Khi giải quyết tranh chấp đất đai phải chú ý và tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục,thẩm quyền mà pháp luật đã quy định Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm pháp luật

về đất đai, tránh tình trạng để tranh chấp đất đai kéo dài, làm ảnh hưởng tới tâm lý và lợi íchcủa người dân

CHƯƠNG II: Thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại địa bàn tỉnh Quảng Nam và các giải pháp hoàn thiện

I Thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Quảng Nam

1 Tình hình tranh chấp, khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai

Trước năm 1993, chính sách pháp luật đất đai của nước ta nghiêm cấm mọi hành vi

chuyển nhượng đất đai; khi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đai phảithông qua việc giao đất hay thuê đất của Nhà nước Quan hệ đất đai trong thời kỳ này thựchiện theo cơ chế bao cấp "xin - cho" và đất đai không được xác định giá Luật Đất đai 1993

đã cho phép người dân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp và xác định đất có giá Những chính sách đổi mới như vậy đã tác động mạnhđến việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước nói chung và tại Quảng Nam nóiriêng Bên cạnh những mặt tích cực, việc đổi mới chính sách đất đai đã làm nảy sinh nhiều

vụ tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai Tính chất phức tạp của vấn

đề có nguồn gốc từ chỗ đất đai trước đây chỉ là tư liệu sản xuất thuần túy có giá trị thấp, nay

đất đai trở thành tài sản đặc biệt và quyền sử dụng đất có giá trị cao.Vì vậy đã nảy sinh cáctranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai từ những mối quan hệ đất đai do lịch sử để lại, từviệc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Trong những năm gần đây, tình hình khiếu nại tốcáo của người dân về đất đai có xu hướng gia tăng cả về số lượng và mức độ phức tạp cóảnh hưởng tới trật tự, an toàn chính trị, xã hội ở địa phương Kết quả giải quyết khiếu nại vềđất đai của cơ quan hành chính các cấp tại Quảng Nam trong 5 năm (2006-2011)như sau:

+ Dạng nhà tư nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụngđất: Tranh chấp quyền sử dụng nhà, đất trong nội bộ gia đình, anh chị em, bố con

+ Tranh chấp quyền sử dụng đất (lối đi chung) giữa các hộ thuê nhà nhà nước với các hộ nhà

tư (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất)

+ Hiện nay mới xuất hiện tranh chấp quyền được thuê đất của các Dự án

Ở nông thôn, miền núi :

Tranh chấp đất đai thường tập trung vào các dạng chủ yếu sau:

+ Tranh chấp lối đi, ngõ xóm, ranh giới đất ở, đất vườn giữa hai hộ liền kề

+ Tranh chấp quyền sử dụng đất ở

+ Tranh chấp đất nông nghiệp phân chia

Khiếu nại về đất đai

Tổng số vụ việc Vụ việc đã giải

quyết

+ Tranh chấp đòi lại ruộng đất cũ trước đây đã vào HTX, tập đoàn sản xuất, nay HTX, tậpđoàn sản xuất đã giải thể, chính quyền đã giao cho người khác sử dụng (ví dụ: Đất ao thuộc

sở hữu của người dân trước những năm 1960 đã vào HTX nông nghiệp, nay quay lại đòi),những trường hợp này xảy ra nhiều ở các huyện Gia Lâm, Từ Liêm

+ Chủ cũ đòi lại ruộng đất đối với người mượn sản xuất, cho ở nhờ, nay người được mượnlại đem bán hoặc cho thuê, những người chủ đất cũ bức xúc đòi lại

+ Chủ cũ đòi lại đất "hương hỏa", đất nhờ người khác trông coi, người được nhờ trông coiqua thời gian dài đã coi như của mình, nay chủ cũ có nhu cầu sử dụng đòi lại

+ Do đất đai ngày càng có giá trị nên một số trường hợp người dân không ở địa phương đãlâu, nay quay về đòi đất ông cha để lại

+ Anh, chị em đòi thừa kế quyền sử dụng đất đất do cha mẹ để lại

+ Tranh chấp đất cầm cố, thế chấp

2 Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai của ủy ban nhân dân

2.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND

Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thôngqua ngày 26 tháng 11 năm 2003, có hiệu lực

từ ngày 1/7/2004 đã quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND nhưsau: Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất (GCNQSDĐ)hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều

50 Luật Đất đai ngày 26/11/2003 (đó là các loại giấy tờ: Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; giấy chứng nhận quyền được sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp cơ sở xác nhận là đã

sử dụng trước ngày 15/10/1993; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã được thi hành.

Lưu ý: Theo khoản 2, điều 50 hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo chữ ký của các bên liên quan nhưng đến trước ngày 1/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì cũng được coi là người có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất) thì được giải quyết theo các

quy định sau:

- Trường hợp chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên khôngđồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp tỉnh giảiquyết, quyết định của chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định giải quyết cuối cùng;

- Trường hợp chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sựkhông đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên

và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường là quyết định giảiquyết cuối cùng

Riêng đối với các tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính thì thẩm quyền giảiquyết được quy định trong Luật Đất đai năm 1993 Tranh chấp đất đai liên quan đến địa giớihành chính giữa các đơn vị hành chính do UBND của các đơn vị đó cùng phối hợp giảiquyết Trường hợp không đạt được sự nhất trí hoặc việc giải quyết làm thay đổi địa giớihành chính thì thẩm quyền giải quyết được quy địnhnhư sau:

- Trường hợp tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính cấp tỉnh thì do quốc hội quyếtđịnh

- Trường hợp tranh chấp liên quan đến địa giới của các đơn vị hành chính dưới cấp tỉnh thì

do Chính phủ quyết định Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan quản lý đất đai các cấp cótrách nhiệm cung cấp các tài liệu cần thiết và phối hợp với các cơ quan nhà nước có thẩmquyền để giải quyết các tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính

2.2 Đánh giá chung về hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai của UBND

Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của UBND ở một số huyện ngoại thành trong hai năm

- Chuyển về xã hòa giải: 11 trường hợp

25 vụ - Giải quyết được: 16 trường

hợp, đạt tỷ lệ 64%

(UBNDhuyện ra quyết định giải quyết: 7 trường hợp, Phòng địa chínhgiải quyết: 9 trường hợp)

- Chuyển về xã hòa giải: 7 trường hợp

98 vụ - Giải quyết được: 49 vụ đạt tỷ lệ

50 % (UBND ra quyết định giải quyết: 34, Phối hợp với thanh tra thành phố và TAND huyện giải quyết: 15 vụ).

- Chuyển xã, thị trấn hòa giải: 29 vụ

62 vụ - UBND ra quyết định giải

quyết: 30/ 62 vụ đạt tỷ lệ 48,3% (10 vụ UBND huyệncó quyết định giải quyết nhưng đương sự tiếp tục khiếu nại lên cấp trên)

- Chỉ đạo xã, thị trấn hòa giải